En virtud de ello, el cuestionamiento a la idoneidad de la perito Montenegro no puede ser tenido en consideración. Desde otro ángulo, si bien los actores refieren que la omisión endilgada a la escribana pone en juego su buena fe en la adquisición del inmueble, cabe destacar que en el marco del presente proceso la buena fe de los compradores (Cerviño y Pérez) -y más allá del criterio adoptado por el Dr. Villolla- no ha sido puesta en tela de juicio, por lo que excede el ámbito de estudio de este fallo. Pues, reitero, lo que se debate es si la escribana Vestilleiro incurrió en un obrar negligente, y si de ello se derivaron consecuencias dañosas por las que deba responder frente a los accionantes.
Por otra parte, no puede perderse de vista que al momento de la realización del acto de adquisición no existía (ni aún hasta esta fecha) verificación sobre defecto alguno en el título de los transmitentes ni sus antecesores. Tampoco surgía delos certificados requeridos al Registro de la Propiedad que se hubiera anotado algún embargo o medida cautelar con relación a los denunciantes(siendo ello una vía efectiva para su oponibilidad y su anoticiamiento por la escribana interviniente). No puede soslayarse en este punto que la mera interposición de una denuncia penal no torna el título de los actores en imperfecto ipso iure. A este respecto, comparto el postuladoque propone que “el afán por la diligencia no puedesobrepasar la razonabilidad. La excesiva rigurosidadtécnica a la hora de calificar títulos no puedeafectar los derechos adquiridos por los particulares”(Cabuli Ezequiel, “La evolución del estudio deantecedentes y el requisito de la buena fe…”, Revistadel notariado nº 924, 2016). No puede prosperar laimputación de negligencia por la negligencia misma
Las consecuencias dañosas alegadas -a más de ser acreditadas- deben corresponderse causalmente con el obrar antijurídico endilgado.
Así las cosas, no se encuentra corroborado que la actuación de la escribanaVestilleiro torne el título de los actores en imperfecto ni observable. Para más, no se encuentra verificado -ni siquiera hasta este momento- el defecto del título que fuera denunciado, ya que no ha recaído sentencia en sede penal sobre la invocada falsificación del testamento; y hasta tanto no se declare lo contrario judicialmente, el testamento es válido y las transmisiones sucesivas perfectas.
Por otro lado, de existir tal vicio en el íter dominial, el mismo no resulta imputable a la actuación de la escribana Vestilleiro. En el mismo sentido, la perito Montenegro ha dictaminado en autos -en posición a la que adhiero- que la existencia de la investigación criminal no configuraba un óbice o impedimento alguno a los efectos de llevar a cabo el acto escriturario en virtud de lo establecido en los artículos 993 y cctes. del Código Civil (velezano), donde se estipula que el instrumento público hace plena fe y, por lo tanto, cae solamente por la acción triunfante de falsedad en un procedimiento típico (sea por querella criminal or edargución de falsedad en sede civil). Entonces, dado que al tiempo de intervenir la escribana Vestilleiro no se configuraba ninguno de estos supuestos, la perito concluye que la demandada cumplió con la normativa vigente al momento de escriturar.
Consecuentemente, postula que el acto por ellaotorgado es válido, que el título no posee defecto alguno y por tanto no resulta observable.En la misma tesitura Trigo Represas dice que en lo atinente al estudio de títulos, el escribanosólo asume una obligación de medios y no responde si, habiendo aplicado su diligencia y conocimiento, no llegase a advertir la existencia de una transmisión anon dominio resultante de un acto fraguado. Esto ocurre, verbigracia, cuando una escritura antecedente del título aparece falsificada o en los de comparecencia, ante el notario, con documentos de identidad falsificados del aparente dueño, según títulos e inscripción en el Registro de la Propiedad. En virtud de lo expuesto, la imputaciónque efectúan los demandantes en torno a la responsabilidad directa de Vestilleiro por la presunta imposibilidad de disponer de su propiedad no puede tener favorable acogida. Tampoco ha de ser admitida la atribución de responsabilidad que le endilgan por la frustración del negocio inmobiliario relativo a la venta del inmueble al Sr. Frutos. Pues, siguiendo el temperamento adoptado por el pretenso comprador, la venta se hubiese visto frustrada de todos modos aún de haberse verificado la existencia de una denuncia penal radicada con posterioridad a la adquisición del inmueble por los actores. Y, en tales circunstancias, ningún cuestionamiento harían a la intervención de Vestilleiro. Nótese que la observación efectuada por el escribano Villola (tal como lo expresa en sus declaraciones testimoniales de fs. 102/103 y 271/272)surge fundamentalmente por la existencia de la mentada causa penal, más allá de la realización o no de un estudio de títulos por la demandada con anterioridad ala adquisición del inmueble por el matrimonio accionante.
Tanto es así, que el propio Frutos(pretenso comprador de Habana 3777) declaró que el inconveniente advertido y por el que se frustró la compra obedecía a la investigación instada respecto del testamento, y no por actuación alguna de la escribana Vestilleiro. Preguntado que fue “Si le fue detallado en que consistía el inconveniente para la escritura”, declaró: “algo relacionado con el testamento, por lo que me dijeron era algo que el actor había comprado en buena fe, y este problema venía de antes de su compra, todo esto me lo informa creo que el estudio de Villola, y también lo charlé con el actor” (fs. 278).A todo evento, si la imputación de negligencia a la escribana se vincula con una posibilidad futura de que el testamento sea reputado falso y el inmueble sea objeto de una acción real por la que los actores pudieran resultar despojados de su dominio, se trata de una consecuencia de carácterhipotética. En tal caso, cabe recordar que es requisito esencial del daño para ser resarcible suestado de certidumbre.
A mayor abundamiento, aún si existiese culpa de la escribana, tampoco podría admitirse el reclamo de los actores relativo a la frustración de la compraventa que ellos pretendían del inmueble de la calle Griveo. Pues se trata de un hecho ajeno sin adecuada relación causal con el hecho imputado a la demandada dado que no se trata de una consecuencia que resulte previsible. Y de así considerarse, aparece como una consecuencia remota a la intervención de Vestilleiro. Vale recordar que -según lo ya señalado-resulta de aplicación el art. 520 del Código Civil por lo que, en cualquier caso, la demandada responderíaúnicamente por consecuencias inmediatas y necesariasal incumplimiento alegado.Por los fundamentos expuestos, habré de rechazar la acción intentada contra la demandadaAdriana Vestilleiro.
IV.- Acción contra Retour SRL:
La parte actora atribuye a Retour SRL responsabilidad en tanto fue transmitente de un título gravemente cuestionado y potencialmente inválido, y a su vez fue la parte que designó a la escribana Vestilleiro. Asimismo, alega que el contrato de compraventa celebrado con la demandada Retour SRL se enmarca dentro de una relación de consumo, estando la accionada sujeta a las obligaciones que le caben como proveedora, constructora y comercializadora.
En primer lugar, cabe distinguir respecto de la codemandada Retour SRL que no resultapasible de la misma imputación que la efectuada sobrela escribana Vestilleiro. Esto es, que no se leendilga un obrar negligente en su actuaciónprofesional.
La controversia suscitada entre los accionantes y la vendedora del inmueble se enmarca en un vínculo contractual, siendo reprochado el incumplimiento de una obligación cual es la de transmitir un título perfecto.
Lo cierto es que -como fuera expuesto utsupra- no se encuentra verificado hasta el momento que el dominio transmitido adolezco de vicio alguno. En función de ello, la compraventa celebrada entre las partes con fecha 8 de agosto de 2013 reúne lascondiciones exigidas por la ley para otorgar a los adquirentes Cerviño y Pérez el título de propietarios del inmueble.Por otro lado, respecto de la adquisición previa de la finca por Retour SRL, mientras no se desvirtúe el principio de inocencia conque cuenta, debe presumirse que actuó de buena fe,habiéndolo hecho a su vez a título oneroso.No se encuentra acreditado que tuvieraconocimiento -o debiera haber conocido- sobre la existencia de la causa penal al momento de la venta alos actores (así como tampoco se verificó que hubieseconocido tal circunstancia al momento de adquirirpreviamente la finca). Es decir, que tampoco seacreditó a su respecto un obrar doloso que ameritereproche alguno.A todo evento, en los mismos términos analizados en el considerando antecedente, tampoco le sería atribuible a Retour SRL la frustración de los negocios inmobiliarios posteriores que esgrimen losactores.Tampoco puede ser considerada responsable la sociedad codemandada por la designaciónde la escribana puesto que no existe para tal caso factor de atribución alguno. Ello puesto que la labor de la notaria se desarrolla en el marco de una función independiente, respondiendo ella en todo caso de forma directa. Claro está que tampoco quedaría obligada (niaún de forma refleja) desde que ninguna atribución de responsabilidad se concretó sobre la escribana.
A todo evento, para el hipotético caso enque se verifique la falsificación del mentadotestamento y se instaran acciones reales que despojendel dominio a los accionantes, entonces habrán de ponderarse en tal oportunidad las acciones que estimencorresponder. Cabe aquí recordar que el daño requierecomo elemento esencial el estado de certidumbre paraser resarcible, condición que no reúne el supuesto demarras. En virtud de ello, la acción entabladacontra Retour SRL habrá de ser desestimada.
III.- Costas y honorarios:
No obstante ello, dado que la complejidady particularidades de la cuestión, pudieronrazonablemente llevar a la convicción de los actoresde accionar como lo hicieran, las costas del procesoserán impuestas en el orden causado (art. 68, segundaparte del Código Procesal).Por lo hasta aquí expuesto, FALLO:Rechazando la demanda deducida por Claudio RobertoCerviño y Silvia Estela Pérez contra Adriana BeatrizVestilleiro, Retour SRL y elFondo de Garantía delColegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires,con costas.Sobre la base del monto reclamado en lademanda con más sus intereses, valorando el mérito,extensión, y calidad de los trabajos, etapas cumplidasen cada caso y resultado obtenido, regúlanse en lasuma de pesos un millón trescientos mil ($ 1.300.000)los honorarios profesionales correspondientes al Dr.Horacio Bernardo Kufert, letrado apoderado de la parteactora; en la suma de pesos un millón cien mil ($1.100.000) los honorarios profesionales correspondientes al Dr. Matías Alejandro RodríguezLlau
Buenos Aires, febrero de 2021.-
Y VISTOS: Estos autos caratulados «CERVIÑO, CLAUDIO ROBERTO Y OTRO C/ VESTILLEIRO,ADRIANA Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS; EXP. Nº11.662/2017», en trámite por ante este Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 46, a mi cargo, para dictar sentencia definitiva, de cuyas constancias RESULTA:
1) A fs. 155/167 Claudio Roberto Cerviño y Silvia Estela Pérez, por intermedio de su letrado apoderado, promueven demanda por daños y perjuicios contra Adriana Beatriz Vestilleiro y contra Retour SRL por la suma de $ 2.182.000 (pesos dos millones ciento ochenta y dos mil) y u$s 70.000 (dólares estadounidenses setenta mil). Relata que los actores con fecha 8 de agosto de 2013 adquirieron el inmueble sito en Habana3777, Unidad Funcional 1, de esta ciudad. Dice que enla misma fecha, coincidente con la firma del Reglamento de Copropiedad por el constructor, suscribieron ante la escribana interviniente -Adriana Vestilleiro- la escritura traslativa de dominio respecto de la unidad que adquirieron a Retour SRL. Refiere que en el año 2016 pusieron a la venta aquél inmueble con la intención de mudarse. Así, dicen que el 17 de octubre de ese año firmaron boleto de compraventa con el Sr. Gonzalo José Frutos como adquirente de la finca sita en Habana 3777, quien abonó la suma de u$s 90.900 y se comprometió a abonar el saldo de precio de u$s 212.000 al momento de escriturar. Esgrime que los actores, a su vez, el 4 de noviembre de 2016 suscribieron un boleto de compraventa en calidad de compradores del inmueble sito en Griveo 4161 (CABA) abonando la suma de u$s 130.000 y comprometiéndose a integrar el saldo de u$s305.000 al tiempo de la escrituración (importe que mayormente provendría de la venta del inmueble de la calle Habana).Postula que para la operación de venta de“Habana” fue designado el escribano Pablo Villola, a quien los actores acercaron la documentación necesaria. Iniciado un estudio de títulos, el notario advirtió a sus clientes sobre la existencia de la causa penal nº 39.920/09 en trámite ante el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional nº 9 Secretaría nº 108 en la que se investiga la autenticidad del testamento que surge de los autos “Vezzosi Mario Césars/ sucesión testamentaria” (Exp. Nº 106.333/10) entrámite ante el Juzgado Nacional en lo Civil nº 107.Expone que el inmueble de la calle Habana3777 fue parte del acervo del citado testamento en el que Martín Macedonio Giménez resultó único sucesor. Dice que, a su vez, Giménez cedió sus derechos a Alberto Raúl Sáenz y éste, luego, vendió el inmueble a Retour SRL. Empresa ésta que refaccionó la finca, la dividió en dos unidades funcionales, las afectó al régimen de propiedad horizontal y luego vendió la unidad nº 1 al matrimonio aquí accionante. Señala que la escribana Vestilleiro fue la autorizante de la compra de Retour SRL a Sáenz, como así también de la venta a Cerviño y Pérez. Destaca que la notaria fue designada por la enajenante Retour dado que se trataba de la primera escritura en virtud de haberse afectado el inmueble al régimen de propiedad horizontal. Relata que el escribano Villola anotició a Vestilleiro de las circunstancias advertidas, quien dijo ignorar la existencia de la investigación penal. Arguye que frente a esta situación quien adquiera el inmueble no podría invocar buena fe en una operación alguno el título de los actores es observable o defectuoso, ni aún en el caso que se decretara la falsedad del testamento, pues -en dicho escenario- se estaría ante un acto realizado por un heredero aparente, por lo que se trata de un acto válido y plenamente eficaz respecto de terceros de buena fe y atítulo oneroso. Postula que el inicio de una investigación criminal por la supuesta comisión de un delito no implica que el instrumento sea falso. Por ende, esgrime que la formación de una causa penal no podría servir de excusa para rescindir una operación inmobiliaria. Ello en virtud de la presunción de validez de que gozan los instrumentos públicos (en este caso testamento ológrafo protocolizado) y por el principio de inocencia que rige en nuestro ordenamiento legal. Esgrime, en adición, que si no seencontraba inscripto embargo alguno sobre el inmuebleni surgía de los certificados una restricción para disponer del mismo, el bien estaba en condiciones de ser enajenado. En consecuencia, sostiene que Vestilleiro actuó cumpliendo las obligaciones que la ley le impone para autorizar un acto válido y eficaz cuando autorizó la escritura nº 189 de fecha 08/08/2013. Arguye que uún cuando se comprobara que el testamento fuese falso, ello no importa la nulidad del acto celebrado entre Retour SRL y los actores, así como tampoco implica un obrar negligente por la escribana demandada. Dice, entonces, que la rescisión de la operación por los accionantes obedeció únicamente a su propia decisión. Rechaza la responsabilidad que pretende atribuírsele a la escribana Vestilleiro y niega, por tanto, obligación de parte del Colegio de Escribanos.
ninguno de los actos alegados por los demandantes lees imputable a la escribana.Por ende, rechaza la responsabilidad quese le atribuye y alega que los daños padecidos por losactores se deben a su propio obrar. Niega y desconoce los daños denunciados, funda su derecho, ofrece prueba y solicita el rechazo de la demanda, con costas.
4) A fs. 218/222 se presenta Retour SRL,por intermedio de su letrada apoderada, y contesta la demanda. Formula la negativa de rito y expresa adhesión al conteste efectuado por el Colegio de Escribanos. Rechaza la responsabilidad que se lea tribuye y solicita el rechazo de la demanda, con costas.
I.-Aclaraciones preliminares:En primer lugar, cabe poner de relieve quesiendo que el “hecho generador” de las cuestionestraídas a litigio tiene origen en el marco de lanormativa del Código Civil previa a su recientemodificación (2015), me abocaré al tratamiento de todolo que pudiere corresponder dentro de ese plexoregulatorio.También es menester señalar que los juecesno están obligados a analizar todas y cada una de lasargumentaciones de las partes, sino tan sólo aquellasque sean conducentes y posean relevancia para decidirel caso (Fallos: 144:611; 258:304, 262:222, 265:301,272:225, entre otros).Asimismo en sentido análogo, tampoco esobligación del juzgador ponderar todas las pruebasagregadas, sino aquellas que estime apropiadas pararesolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201;144:611), por lo tanto me inclinaré por las queproduzcan mayor convicción, en concordancia con losdemás elementos de mérito de la causa. En otraspalabras, se considerarán los hechos que AragonesesAlonso llama “jurídicamente relevantes” (su ob.Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960,pág. 971, párrafo 1527) o “singularmentetrascendentes” como los denomina Calamandrei (sutrab., La génesis lógica de la sentencia civil, en“Estudios sobre el proceso civil”, págs. 369 y ss.).II.- No existe controversia entre laspartes en estas actuaciones en torno a la celebracióndel acto de escritura con fecha 8 de agosto de 2013 enel que intervino el matrimonio de Cerviño y Pérez encarácter de compradores y Juan Carlos Carro comorepresentante de Retour SRL, en su condición devendedora, en relación con el inmueble sito en la
5) El acta de fs. 235/236 da cuenta de la celebración de la audiencia prevista por el art. 360del C.P.C.C.N., sin que en la ocasión se alcanzara acuerdo conciliatorio alguno. En razón de ello se dispuso la apertura de la causa a prueba, produciéndose la que obra incorporada hasta la clausura del período probatorio con fecha 02/9/2020,sobre la que certifica el Actuario a fs. 565/566 (y su ampliación mediante el uso de notas marginales),habiendo hecho uso del derecho conferido por el art.482 del Código Procesal la parte actora, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y la demandada Retour SRL.5) Finalmente, con fecha 6 de noviembre de2020 se dispone el llamamiento de «autos para sentencia», el que se encuentra consentido y CONSIDERANDO:
poderado del Colegio de Escribanos de#29515591#279642666#20210210154542102Poder Judicial de la NaciónJUZGADO CIVIL 46la Ciudad de Buenos Aires; en la suma de pesostrescientos mil ($ 300.000) -en conjunto- loshonorarios profesionales correspondientes al Dr.Alejandro Arauz Castex y al Dr. Agustín Arauz Castex,letrados patrocinantes del Colegio de Escribanos de laCiudad de Buenos Aires; en la suma de pesos novecientos cincuenta mil ($ 950.000) los honorarios profesionales correspondientes al Dr. Ignacio Zunino, letrado apoderado de la demandada Vestilleiro; en la suma de pesos un millón cien mil ($ 1.100.000) los honorarios profesionales correspondientes a la Dra. Liliana Graciela Paganini, letrada apoderada de lademandada Retour SRL; en la suma de pesos tresciento smil ($ 300.000) los de la perito Olga MonserratMontenegro; y en la suma de pesos ochenta y cuatro mil($ 84.000) los honorarios de la mediadora, Dra. Vanesa Yanina Sarnacki, conforme lo dispuesto por el AnexoIII del Dec. 1467/2011, conf. su modificación por Dec. 2536/2015. Hágase saber que, de justificarsedebidamente una hipotética condición de inscripto porparte de cualquiera de los profesionalesintervinientes, a la regulación practicada en cadacaso deberá adicionársele el monto correspondiente ala alícuota que establece el Impuesto al ValorAgregado, el que estará a cargo del obligado al pagode los mentados honorarios, conforme criteriosustentado por la C.S.J.N. en autos «Cía. General deCombustibles S.A.» del 16-6-93.De igual modo, hágase saber a las partesque una vez firme este decisorio, deberán retirar ladocumentación originalque adunaron en su momento enel plazo de 10 días, bajo apercibimiento de proceder asu destrucción por no contar el Tribunal con espaciosuficiente para su guarda.
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