San Miguel de Tucumán, 03 de junio de 2009.

AUTOS Y VISTOS: para resolver este juicio caratulado: “GANUN PABLO ROBERTO Y OTRO C/GALINDO MIGUEL ERNESTO Y OTRA S/ NULIDAD”, expte.n° 2701/03, y

R E S U L T A :

A fs. 6/12 se presenta la letrada Clara Cebe de Helguera en representación de Pablo Roberto Ganum, con domicilio en calle Maipú 555 y Jorge Carlos Ganum, domiciliado en calle Maipú 229, ciudad, e inician juicio en contra de Miguel Ernesto Galindo, D.N.I 8.395.903, con domicilio en calle Rivadavia 471, ciudad, y/o a la firma Galindo S.A., a los fines de que se declare la nulidad por lesión de la compraventa realizada por sus mandantes a favor del demandado de un inmueble ubicado en calle Monteagudo 428 de esta ciudad.

Relata que mediante escritura n° 380 del 07.09.99 pasada por ante la escribana Carolina Di Caro de Esteban, los actores transfirieron un inmueble de su propiedad al Dr. Miguel Ernesto Galindo quien actuaba en representación de la firma Galindo SA en formación. Sostienen que el inmueble mencionado consta de 6,30 mts de frente por 72,62 mts. de fondo ubicado en una zona costosa del centro de Tucumán. El precio de venta fue de $43.666 pagados en 6 cuotas, la primera de $2.000 y la cinco restantes de $8.333, es decir $ 95,50 el m2 de terreno.

Continúan diciendo que al momento de realizarse la compraventa el Sr. Galindo se desempeñaba en el Directorio del Banco Empresario de Tucumán y tenía una enorme gravitancia en el otorgamiento de créditos a los Sres. Ganum, autorizaba o no giros al descubierto, determinaba las refinanciaciones u ordenaba la ejecución de las deudas impagas de los actores. Refiere que los Sres. Ganum dependían financieramente del Banco Empresario.

Manifiestan que al tiempo de realizarse la compraventa del inmueble se realizaron varias operaciones con el Banco Empresario, existiendo a ese tiempo un giro al descubierto por importantes sumas de dinero. Alegan que el valor venal del inmueble transferido era de u$s 150.000 a la fecha de realización de la compraventa, sin embargo la venta se realizó por un tercio de su valor, constituyendo una desproporción en la prestaciones, requisito objetivo del instituto de la lesión.

Refiere que la compraventa se realizó explotando el estado de necesidad de sus mandantes por la muy mala situación económica que se encontraban.

A fs. 208/223 contesta demanda el letrado Daniel E. Moeremans en representación de Miguel Ernesto Galindo y de Miguel Ernesto Galindo SA, opone excepción de falta de legitimación en relación al primero, con fundamento en que la situación de los representantes de la sociedad en formación se encuentra regulado por los arts. 183 y 184 de la LSC, es decir que inscripto el contrato social, lo que ocurrió el 25.02.00, los actos necesarios para la constitución y los realizados en virtud de expresa facultad conferida en el acto constitutivo, se tendrán como originariamente cumplidos por la sociedad, y los promotores, fundadores y directores quedan librados frente terceros de los obligaciones emergentes de estos casos. Refiere que de este modo la nulidad que se pretende por lesión sólo afectaría a la sociedad mas no al representante de la misma. Asimismo niega los hechos y solicita el rechazo de la demanda.

Afirma que es verdad que el Sr. Galindo en representación de la sociedad anónima adquirió el inmueble ubicado en calle Monteagudo 428 de esta ciudad. Continúa diciendo que a efectos de cumplir con su objeto, la sociedad adquiere inmuebles y procede a edificar edificios de altura y que através de una publicidad tomó conocimiento de que era ofrecido para la venta pero tenía medidas insuficientes para ser destinado a la construcción de un edificio, por lo que se le solicitó al Agente Inmobiliario el Ing. Alfredo Salomón, que gestionara la venta de la propiedad vecina, perteneciente a Jorge Gattas Herrera, para que unificando los mismos pueda llevarse a cabo el proyecto de construcción de un edificio de propiedad horizontal. Manifiesta que así fue que se adquieren simultáneamente las dos propiedades abonándose el mismo precio y en la misma forma de pago, completándose este proyecto con la adquisición el 15.03.01 del inmueble perteneciente a Juan Alberto Varela, ubicado en Monteagudo 440, abonándose por la misma $ 70.000 y que la diferencia de valores radicó en que ésta última tenía una casa edificada mientras que las anteriores eran terrenos baldíos.

Alegan que actualmente se encuentra edificado un 80% y el próximo paso es enejenar las unidades funcionales, sometiendo el inmueble al régimen de propiedad horizontal, momento que los actores se dan cuenta que habrían sido lesionados colocando a la demandada en la situación de no poder realizar las ventas ante la posibilidad de una contingencia judicial. Refiere que los actores no mencionan que además recibieron la suma $ 30.000 como adicional al igual que el Sr. Gattas Herrera, y que los enajenantes no quisieron que esta contraprestación figurase en la escritura.

Manifiesta que el Sr. Galindo fue designado el 29.10.98 como Vocal Titular II del Consejo de Admnistración del Banco Empresario, del Comité de Desarrollo Comercial-Negocios, como así también del Comité de Tecnología de Información. Ninguno de dichos comités tiene ingerencia ni en el otorgamiento de créditos ni en la reestructuración de los ya otorgados, ni decisión sobre la ejecución de los créditos en mora, es decir que no existe relación alguna entre la función que desempeñaba el demandado a dicha época, con el negocio que celebraron las partes, con lo que queda demostrado la falacia de que utilizó su cargo para explotar el estado de necesidad de los actores.

Sostiene que la verdad de los hechos es que los actores son comercientes que no sólo se dedican a la venta de telas sino también a la construcción de edificios, y que se están inhabilitados por el BCRA y que si es verdad que ellos se vieron obligados a vender a efectos de solventar las deudas, total o parcialmente, las sumas transferidas no fueron entregadas al banco y tampoco se reestructuró la deuda ni obtuvieron ninguna quita o espera.

Continúa diciendo que no existe aprovechamiento o explotación de una de las partes en perjuicio de otra, ya que la contratación que efectuó el Sr. Galindo en representación de la sociedad fue directamente gestionada con la inmobiliaria y los actores continúan siendo deudores del banco lo que explica que la venta no modificó en nada su situación, como así tampoco se encuentra presente la evidente desproporción.

A fs. 221 los demandados reconvienen por daño moral a los Sres. Pablo Roberto Ganun y Jorge Carlos Ganum.

Corrido traslado de la excepción de falta de legitimación y de la reconvención a fs. 233/236 contestan los actores. Respecto de la excepción, afirman que a la fecha de producirse el acto lesivo el acta constitutiva de la sociedad aún no estaba firmada por lo que los directores son responbles a título personal. Relativo a la reconvención solicitan su rechazo.

Posteriormente se abrió la causa a prueba, las que fueron producidas por las partes. Practicada y oblada la planilla fiscal, los autos quedaron en estado de dictar sentencia, y

C O N S I D E R A N D O:

Pablo Roberto Ganum y Jorge Carlos Ganum inician juicio en contra de Miguel Ernesto Galindo y/o de Miguel Ernesto Galindo S.A., solicitando se declare la nulidad por lesión de la compraventa realizada a favor del demandado de un inmueble ubicado en calle Monteagudo 428 de esta ciudad.

Mediante escritura n°380 del 07.09.99 pasada por ante la Escribana Carolina Di Caro de Esteban, los actores transfirieron un inmueble de sus propiedad al Dr. Miguel Ernesto Galindo quien actuaba en representación de la firma Galindo SA en formación y abonando por la misma $43.666 pagados en 6 cuotas, la primera de $2.000 y la cinco restantes de $8.333, es decir $ 95,50 el m2 de terreno. Sostienen que al momento de realizarse la compraventa el Sr. Galindo se desempeñaba en el Directorio del Banco Empresario de Tucumán y que los Sres. Ganum dependían financieramente del mismo, existiendo a ese tiempo un giro al descubierto por importantes sumas de dinero. Alegan que el valor venal del inmueble transferido era de u$s 150.000 a la fecha de realización de la compraventa, sin embargo la venta se realizó por un tercio de su valor, constituyendo una desproporción en la prestaciones, requisito objetivo del instituto de la lesión. A fs. 208/223 contesta demanda el letrado Daniel E. Moeremans en representación de Miguel Ernesto Galindo y de Miguel Ernesto Galindo SA, opone excepción de falta de legitimación con relación al primero, niega los hechos y solicita el rechazo de la demanda. Funda la excepción interpuesta en que los actos necesarios para la constitución y los realizados en virtud de expresa facultad conferida en el acto constitutivo, se tendrán como originariamente cumplidos por la sociedad, y los promotores, fundadores y directores quedan librados frente terceros de los obligaciones emergentes de estos casos y la nulidad que se pretende por lesión sólo afectaría a la sociedad mas no al representante de la misma.

La sociedad Galindo SA a efectos de cumplir con su objeto, adquiere inmuebles y procede a edificar edificios de altura. A través de una publicidad tomó conocimiento que dicho inmueble era ofrecido para la venta pero tenía medidas insuficientes para ser destinado a la construcción de un edificio, por lo que se le solicitó al Agente Inmobiliario, el Ing. Alfredo Salomón, que gestionara la venta de la propiedad vecina, perteneciente a Jorge Gattas Herrera, para que unificando los mismos pueda llevarse a cabo el proyecto de construcción. Así fue que se adquieron simultáneamente las dos propiedades abonándose el mismo precio y en la misma forma de pago, completándose este proyecto con la adquisición del inmueble ubicado en Monteagudo 440, abonándose por el mismo $ 70.000. La diferencia de valores radicó en que ésta última tenía una casa edificada mientras que las anteriores eran terrenos baldíos.

Alega que no existe relación alguna entre la función que desempeñaba el demandado a dicha época con el negocio que celebraron las partes, el Sr. Galindo fue designado el 29.10.98 como Vocal Titular II del Consejo de Admnistración del Banco Empresario, del Comité de Desarrollo Comercial-Negocios, como así también del Comité de Tecnología de Información. Ninguno de dichos comités tiene ingerencia ni en el otorgamiento de créditos ni en la reestructuración de los ya otorgados, con lo que queda demostrado que no utilizó su cargo para explotar el estado de necesidad de los actores. Continúa diciendo que tampoco existe aprovechamiento o explotación de una de las partes en prejuicio de otra, ya que la contratación que efectuó el demandado en representación de la sociedad fue directamente gestionada con la inmobiliaria, y los actores continúan siendo deudores del banco lo que explica que la venta no modificó en nada su situación.

A fs. 221 los demandados reconvienen por daño moral.

Corrido traslado de la excepción de falta de legitimación y de la reconvención, a fs. 233/236 lo contestan los actores solicitando su rechazo.

A través de la excepción de falta de legitimación para obrar en el actor, activa, o en el demandado, pasiva, se cuestiona la titularidad de la relación jurídica sustancial que vincula a las partes, encontrándose controvertida la habilitación legal para pretender o contradecir.

El Sr. Galindo funda la excepción en el hecho de que a los directores de las sociedades en formación le son aplicables los arts. 183 y 184 de la LSC.

Se ha sostenido que «la sociedad en formación, como expresamente la denomina el art. 38 de la ley 19.550, se convierte en un ente susceptible de adquirir derechos, esto es, en persona jurídica según el concepto establecido en el art. 33 del Cód. Civil, con capacidad de derecho estrictamente limitada a efectuar los actos tendientes a obtener su constitución definitiva» (confr. Manuel L Adrogué y Héctor García Cueva, «La problemática de las sociedades en formación y la llamada inscripción preventiva del art. 38 de la ley de sociedades», Rev. LA LEY, t. 1978-D, p. 961).

En consecuencia ante la ausencia de una regulación exhaustiva de este peculiar estadio jurídico de la vida del ente «sociedad en formación», resulta de aplicación analógica la preceptiva atinente a la sociedad irregular; compartiendo el criterio jurisprudencial que asimila la sociedad en formación a la sociedad irregular en cuanto al régimen aplicable a los restantes actos (los que no tienden a la constitución registral del art. 7º de la ley 19.550) (confr. CNCom. sala A, octubre 20-980, E.D., t. 93, p. 146: CNCom. sala D, mayo 2-979, «Tresiter Producciones c Vibú, S. R. L.»; sala C, abril 11-979, «Pichler, Otto c. Martínez, Gerardo»). Las sociedades de hecho y aquellas no constituidas regularmente se encuentran sometidas al mismo régimen (conf. art. 21 LSC), siendo el art. 23 del mismo ordenamiento el que determina que los socios y los que contrataron en nombre de la sociedad quedan solidariamente obligados.

Por consiguiente, se desestima la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por Miguel Ernesto Galindo que, representando a Miguel Ernesto Galindo SA, sociedad en formación, suscribió el contrato quien a su vez es socio del ente, por lo cual son aplicables los arts. 21 y 23 de la L.S. 19.550.

Entrando al análisis de la cuestión de fondo, se invoca la lesión como causal de nulidad del contrato de compraventa por el cual los actores enajenaron a los demandados un inmueble. Esta figura consiste en la desproporción o desequilibrio entre la prestación que ha ejecutado quien haya sufrido una lesión patrimonial y la prestación que debe recibir que es de menos importancia, la que depende del estado de necesidad que disminuye la libertad de elección en que se encontraba que haya sido para él motivo determinante y del que la contraparte se haya aprovechado para obtener una ventaja o abuso (Messineo Francesco, Manual de Derecho Civil y Comercial, t. IV, p. 520).

Para que la lesión como vicio del contrato pueda ser atendida, es menester que por un lado haya mediado aprovechamiento y por el otro la obtención de una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación, por lo cual basta la carencia de cualquiera de esos elementos constitutivos, para que la figura resulte inaplicable (CNCiv., sala J, 15.04.04, Misrahi, Mario H. y otro c. B y G Construcciones S.A., DJ 2004-3, 659).

Se trata, no de un vicio relativo a la formación del acto o negocio jurídico, es decir que afecte o implique un defecto de la formación de la voluntad, sino de una anomalía del negocio consistente en el perjuicio patrimonial que se irroga o provoca una de las partes de aquél, cuando en un acto jurídico oneroso y bilateral se obtiene de ella prestaciones desproporcionadas mediante el aprovechamiento de su «necesidad», «ligereza» o «inexperiencia». Hay en el instituto de la lesión una doble connotación: una objetiva, resultante de la desproporción de las prestaciones -lo que muestra una anomalía en punto al sinalagma del contrato, es decir a la equivalencia de las prestaciones- y otra subjetiva, pues concurren las partes a celebrar el negocio actuando la una con la finalidad específica de «aprovechamiento» o «explotación» de la necesidad, inexperiencia o ligereza de la otra (Belluscio, Zannoni, Cod. Civil comentado, p. 355, t. 4).

La teoría de la lesión es un remedio excepcional sometido a la interpretación restrictiva que concede el ordenamiento jurídico, procediendo únicamente cuando se encuentran reunidos la totalidad de las circunstancias requeridas por el art. 954 del Cód. Civil sin que llegue a cubrir las consecuencias de un mal negocio. «La rigidez con que deben evaluarse e interpretarse los distintos elementos que configuran la lesión deriva de que la misma no puede convertirse en el instrumento para deslindar a las partes contratantes de las consecuencias de un mal negocio o sustraerlas de las obligaciones asumidas» (Tecnecom San Luis S.A c. El Cobre S.A s/ordinario, CNCom., Sala B, 18.10.91, LL 1993-A 563).

La aplicación del instituto de la lesión implica que se han vulnerado los principios de la buena fe y de la equidad que deben asistir a las partes en la celebración del negocio jurídico, atentando también contra la función económica y social del negocio. Por ello es que su intervención debe ser realizada con prudencia, atendiendo a que debe prevalecer el principio de la permanencia y estabilidad de las relaciones jurídicas. Con ese criterio, se hace prevalecer la validez del acto jurídico cuestionado, pues se presume que las declaraciones de voluntad que él contiene se han realizado en pie de igualdad y son ciertas, sinceras y acordes con lo que las partes han querido realmente, protegiéndose de esta forma la estabilidad de las convenciones y el respeto debido a lo pactado libremente.

Para la caracterización del elemento objetivo del vicio de lesión -obtención de una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación- es preciso comparar el valor en juego a la época de la operación con el establecido en el contrato que se pretende impugnar, configurándose aquél si se advierte una desproporción evidente, perceptible en forma inmediata, sin que nadie pueda ponerla en duda. No se advierte en autos siquiera la presencia de este presupuesto en particular teniéndose en cuenta que se pagó el mismo precio por el lote contiguo y en la misma forma de pago, sin que el Sr. Gattas Herrera haya solicitado la nulidad del negocio por lesión. En estas circunstancias la opción de venta que otorgaran los actores por el monto y término establecidos (fs. 31/33) en la escritura de compraventa impugnada, parece amparar sus intereses económicos teniendo en cuenta la situación jurídica en la que se encontraban. De la prueba testimonial del actor surge que el testigo Alfredo Salomon, intermediario de la venta, sostiene que los Sres Ganum le encargaron la venta de dicho inmueble por el precio de que se efectuó finalmente la venta (fs. 459), que el precio abonado por los demandados era el de plaza (fs. 572) y que las dos operaciones de ventas , la de los Sres Ganum y la del Sr. Gattas Herrera, se hicieron bajo la condición de que se escriturara por un monto inferior al pagado (fs. 572). Agrega el testigo que generalmente todas las operaciones se escrituran por un menor valor y que en su momento el precio pagado fue el de plaza y que inclusive actualmente por un terreno de esas cararcterísticas es un buen precio (fs. 574). Por otro lado, del informe del Colegio de Corredores inmobiliarios de Tucumán (fs. 611) se desprende que el precio de venta de un inmueble con esas características y a esa fecha era de $ 66.500.

No debe tampoco perderse de vista el principio de libertad de contratación por el cual las partes deben convenir libremente el precio de la compraventa (art. 1197 Cód. Civ.). El precio fijado en la escritura supera la valuación fiscal por lo que no aparece como desproporcionado y menos aún que haya tenido lugar la explotación de la inexperiencia, necesidad o ligereza de los actores por parte de los demandados, es decir el aspecto subjetivo que contempla el Cód. Civ.:954.

No obstante lo expuesto, deviene adecuado determinar si al realizarse el negocio en cuestión el accionante se encontraba en estado de necesidad, ligereza o inexperiencia.

El estado de necesidad, como elemento relevante de la lesión subjetiva, se configura cuando una persona se ve obligada a contratar en defensa de la vida, la salud, el honor, la libertad o ante la falta de las cosas que la llevan a una situación de angustia y agobio, de cosas necesarias para la vida, falta continuada de alimentos o peligro que se padece y requiriendo pronto auxilio.

También cabe señalar que quien compró el inmueble no ha sido el Banco Empresario sino Galindo S.A que son dos personas jurídicas distintas y en el cual Miguel E. Galindo sólo era un integrante más del Directorio. En base a tales conceptos, se concluye que no pudo haber aprovechamiento por parte de Galindo del estado de necesidad en que se encontrarían los actores debido al momento económico que dicen éstos atravesaban al tiempo de la firma del contrato lo que descarta la situación de inferioridad que alegan.

Aún admitiendo la situación de inferioridad invocada por los actores al celebrar el contrato de compraventa, corresponde excluir la existencia de una lesión toda vez que no fue probado un aprovechamiento de tal situación para obtener ventajas patrimoniales evidentemente desproporcionadas y sin justificación como lo exige el art. 954 del Cód. Civil. (CNCiv., sala I, 30.11.04, Star Río S.A. c. Carlos, Gustavo A., DJ 2005-1, 285). Por otro lado, cabe destacar que los actores son comerciantes dedicados a la venta de telas, lo que requiere y supone ciertas aptitudes y capacidades mínimas para el manejo y administración de los negocios, particularidades que excluyen, en general, la posibilidad de que los comerciantes puedan ser víctimas de ligereza y de la inexperiencia. «Ha de entenderse por inexperiencia en los términos del art. 954 del Cód. Civil, la falta de cognición que se adquiere con el uso y la práctica, extremo que se verifica en personas de escasa cultura o que por su juventud no han adquirido suficientes conocimientos de la vida» (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora, Sala II, 01.04.97, Davidoff, Constantino C. Lynch, Roberto y otros, LLBA 1997, 1028).

En consecuencia, la demanda de nulidad por lesión interpuesta por Pablo Roberto Ganum y Jorge Carlos Ganum se desestima.

Ingresando a la reconvención, se tiene que ella debe ser la contracara de la acción interpuesta, lo que no sucede en la especie. Ello así, por cuanto se reclama daño moral que se derivaría del rechazo de la demanda, pero la reconvención no puede ser deducida para la eventualidad o hipótesis de que la demanda se rechace, sino que en este caso corresponde que si el demandado aduce un agravio a sus afecciones legítimas debe ocurrir por la vía, forma y en la oportunidad que corresponda.

La contrademanda debe estar fundada en la misma relación jurídica o en la conexidad del conflicto de intereses, es decir que mientras una parte demanda la recisión o nulidad la otra reclame el cumplimiento, pero no un supuesto daño moral para la eventualidad de que la demanda se rechace. La reconvención sólo será admisible si las pretensiones en ella deducidas derivaren de la misma relación jurídica o fueren conexas con las invocadas en la demanda. Por ello, la reconvención interpuesta se desestima.

Las costas se imponen en relación a los respectivos vencimientos, es decir las del principal a los actores y las de la reconvención a los demandados (art. 106 C. Pr.).

Por ello,

R E S U E L V O:

|.- DESESTIMAR la defensa de falta de legitimación pasiva interpuesta por Miguel Ernesto Galindo.

II.- DESESTIMAR la demanda interpuesta por Pablo Roberto Ganum y Jorge Carlos Ganum; absolver a los demandados.

III.- NO HACER LUGAR a la reconvención deducida por Miguel Ernesto Galindo y Miguel Ernesto Galindo S.A.

IV.- COSTAS del principal a los actores y las de la reconvención a los reconvinientes.

V.- HONORARIOS oportunamente.

HAGASE SABER:

Actuación firmada en fecha: 03/06/2009

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En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, 27 de julio de 2012, reunidos los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Dres. Augusto Fernando Ávila y Laura A. David, con el objeto de conocer y decidir los recursos interpuestos contra la sentencia dictada en los autos caratulados “GANUN PABLO ROBERTO Y OTRO C/GALINDO MIGUEL ERNESTO Y OTRA S/ NULIDAD”- Expte. N°2701/03; y abierta la vista pública, el Tribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ESTA AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Augusto Fernando Avila y Laura Alcira David.-

El Sr. Vocal AUGUSTO FERNANDO ÁVILA, DIJO:

1.- Que vienen a conocimiento y resolución del Tribunal, sendos recursos de apelación interpuestos por la parte actora y la parte demandada, respectivamente, en contra de la sentencia de fecha 03/06/2009 (fs.791/794), mediante la cuál se desestimó la demanda de nulidad de acto jurídico interpuesta por los actores y la reconvención por daño moral deducida por los demandados, con fundamento -en lo esencial- en que la parte actora no ha demostrado la concurrencia del elemento objetivo del vicio de lesión, esto es, la ventaja patrimonial desprorcionada en beneficio de la parte demandada; en que no se debe soslayar el principio de libertad contractual y, añade, que no se ha probado la ligereza o inexperiencia de los actores, por lo que concluye que no existió consentimiento viciado. En relación a la reconvención, sostiene el juez que no se puede supeditar la prueba de la existencia de un agravio moral, al hecho futuro de que se rechace la demanda deducida por los actores.-

2.- Que a fs. 805/807 expresa agravios la parte demandada y a fs. 814/818 lo hace la parte actora, obrando las respectivas contestaciones a fs. 810/811 y a fs. 821/825, respectivamente.-

2.a.- Que se agravia la parte actora con fundamento en los aspectos siguientes: a) Sostiene que la sentencia no decidió que la operación realizada fue a precio vil. Señala que no es posible ponderar que un tercero en el juicio obtuvo el mismo precio de compra por un inmueble de similares características, en tanto el pronunciamiento debe ajustarse a las pruebas colectadas en autos, no siendo posible que el destino del proceso se deje a la libre voluntad de terceros que son ajenos a la litis. Añade que, al momento de la transferencia el valor del inmueble, según diversos informes que obran en autos, oscilaba entre U$S 155.000 y U$S/ 159.590 y, lo pagado, fue U$S 43.666, de acuerdo a la escritura traslativa de dominio, es decir, menos de un 30% del valor real. En tal sentido, señala que el testimonio de Alfredo Salomone, que intervino en la operación, fue tachado por falso testimonio en cuanto a la moneda, precio de venta del inmueble y falso testimonio, respecto a la publicidad que dice haber realizado, sobre todo al afirmar que el monto total de la venta fue alrededor de $ 70.000/75.000.- b) Se agravia porque el juez valoró el informe del Colegio de Corredores Inmobiliarios, cuando en realidad, los únicos legitimados para efectuar tasaciones y valuaciones de inmuebles son los corredores inmobiliarios con los requisitos que establece la Ley 7.455/04 (de corredores inmobiliarios) y no el organismo que administra las matrículas. c) Estima equivocado el argumento de la sentencia al razonar que, como el precio abonado supera a la valuación fiscal, el mismo no resulta desproporcionado. Tal afirmación, alega el recurrente, no se corresponde a la realidad en que la tasación fiscal es a todas luces inferior al precio de mercado. Afirma que existiendo desproporción, existe una presunción acerca de la explotación y, por ende, de la nulidad del negocio. d) Sostiene que la sentencia no valoró la prueba pericial de tasación efectuada por el martillero desinsaculado y dejó de lado, sin mayores fundamentos, sus conclusiones, desnaturalizando la más elemental regla de derecho en materia probatoria. e) Continua el desarrollo de los agravios haciendo mención a la falta de adecuada valoración de la situación de inferioridad de los actores, que no puede juzgarse sobre la base de su profesión de comerciantes, sin tener en cuenta los cargos que la demandada desempeñaba en el Banco Empresario, lo cual le otorgaba una situación de poder y fortaleza frente al debilitado deudor de la entidad, carácter que su parte revestía al efectuarse la operación. En tal sentido, aduce que Galindo tenía conocimiento del estado de necesidad de su parte, sirviéndose de su posición en el banco para beneficiarse, aprovechando la información y la situación de deuda que en ese entonces tenía. Por lo expuesto, concluye que su parte logró acabadamente acreditar la desproporción objetiva y la situación subjetiva de inferioridad, presumiéndose, en este caso, el aprovechamiento de ello por parte del lesionante, requisitos que inexorablemente conducen a la procedencia del presente reclamo.-

2.b) Que se agravia el demandado por el rechazo de la reconvención deducida, en la que pretende el resarcimiento por el daño moral que le fue generado a raíz de la actitud asumida por los señores Ganun frente a la relación contractual, en los aspectos siguientes: a) Destaca los términos e imputaciones que formularon en su contra. Asegura que el presente proceso ha influido negativamente en el ánimo de su parte, quien se sintió manchado en su buen nombre y honor. b) Añade que la parte actora no escatimó recursos para agraviarlo, incluso, al contestar el traslado de la excepción de fondo planteada, manifestó que: “existen elementos que empañan la honorabilidad del Sr. Galindo y que las manifestaciones vertidas merecen un reproche moral a quien manifiesta haber incurrido presuntamente en un ilícito penal y violación del secreto bancario”. Sobre esa afirmación de la parte actora, señala que en la demanda se afirmó que su parte tenía una enorme gravitación en el otorgamiento de créditos a los Sres. Ganun, que autorizaba los giros en descubierto, determinaba el otorgamiento de refinanciaciones y ordenaba la ejecución de las deudas impagas de los mismos, todo lo cual resultó ser absolutamente falso, tal como fue acreditado a través de las constancias sobre los cargos que tuvo su parte y los comités que integró dentro de la entidad bancaria. c) Sostiene que los actores textualmente expresaron que “la configuración de una conducta como explotación lleva ínsita una dura nota de reprobación moral. Y es que merece ser reprobada la conducta del integrante del Directorio del banco acreedor, que compra el inmueble del deudor en mora al borde de la ejecución. Merece castigo la conducta poco ética del integrante del Directorio del Banco que dispone si otorga o deniega una reestructuración o refinanciación de deuda al Sr. Ganunm pero aparece comprandole un inmueble a precio vil”. d) Finalmente expone que el buen nombre y honor de su parte, tras una prestigiosa y exitosa carrera profesional y empresaria, fue puesta en dudas a través de las falsas imputaciones que se le realizan, generando una sensación de desasosiego, malestar, intranquilidad etc, a tal punto que comenzó a desatender eficientemente la marcha de sus negocios, resultando, por ende, el daño moral que reclama, procedente.-

3.- Recurso de apelación interpuesto por la parte actora:

Que los elementos constitutivos del instituto en el cual corresponde enmarcar la cuestión, se encuentran definidos por el art. 954 del Cód. Civil. Allí se establece que podrá demandarse la nulidad o modificación de los actos jurídicos cuando una de las partes explotando la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, obtuviera por medio de ellos una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación (párr. 2º). La figura regulada, es la llamada lesión subjetiva-objetiva, pues abarca esos dos elementos: el subjetivo, consistente en la explotación de la inferioridad y, el objetivo, apreciable en la ventaja patrimonial desproporcionada. A su vez, pueden diferenciarse dos subelementos dentro del elemento subjetivo: la situación de inferioridad en que se encuentra un sujeto y el aprovechamiento que hace otro sujeto de tal situación. Esta norma misma dispone en su párrafo 3º que se presume, salvo prueba en contrario, que existe tal explotación en caso de notable desproporción de las prestaciones.-

Que a la luz del contexto normativo mentado, la primera pregunta a responder para resolver el presente recurso es si existe una evidente desproporción entre las prestaciones realizadas, es decir, entre las atribuciones patriminoniales, según una medida común de valor que en el caso resulta ser el dinero. La cuestión se limita así a determinar si realmente la demandada pagó un precio evidentemente desproporcionado y sin justificación por el inmueble objeto del negocio cuya nulidad pretende la parte actora.-

Que los agravios de ésta última están dirigidos a demostrar que el juez de primera instancia habría omitido el tratamiento de aquéllas probanzas que, a su criterio, demuestran la existencia de lesión. Analizados los considerandos del fallo, considera el suscripto que el juez analizó las pruebas y ponderó la eventual existencia de la lesión, pero por las razones expuestas en el fallo concluyó que no son suficientes para demostrar la existencia de la lesión, temática que se abordará seguidamente.-

Que en relación al precio que los demandados, en idéntica época, pagaron por la propiedad vecina que pertenecía al Sr. Gattas Herrera y que contaba con características similares al inmueble vendido por la actora, diremos que la lectura de la escritura traslativa de dominio, cuya copia se encuentra incorporada a fs. 169/173, permite colegir que los codemandados adquirieron el lote contiguo, de similares características al del actor y por idéntica suma; circunstancias, todas ellas, que permiten inferir que el precio pagado, a la época (1999), sería el de plaza. Al contrario de lo manifestado por la actora, esas circunstancias de tiempo, lugar y equivalencia patrimonial, sí resultan relevantes, pues constituye la producción de una prueba que permite inferir el precio de mercado de un inmueble de análogas características al de la actora y, por ende, posibilita presumir también que el precio pagado lo fue el corriente de plaza.-

Que refuerza esa presunción, el testimonio rendido por el agente inmobiliario que medió en la operación, Ingeniero Alfonso Salomón, cuya tacha se desestimó (fs. 462), pues su descripción del negocio viene a corroborarse con otros elementos de prueba rendidos en el presente proceso y que seguidamente serán objeto de análisis. El Ing. Salomón atestiguó que el inmueble fue finalmente vendido por el precio que se le encargó la venta (fs. 459), y que el precio abonado fue el de plaza y, al igual que a la venta realizada por Gattas Herrera, ambas se hicieron condicionadas a su escrituración por un monto inferior al pagado (fs. 572), modalidad que, además de lo dicho por el testigo, la experiencia común (art. 33 CPCC), indica que es un hecho habitual cuyo objeto es reducir tanto la contribución fiscal como los honorarios notariales. En igual dirección se manifiesta la escribana interviniente en la operación (fs. 382/383), María Catalina Di Caro, quien afirma que resulta una práctica habitual escatimar el precio real al escribano, aunque recuerda que al momento de firmarse la escritura, Salomón colaboró en contar los billetes del dinero que se les entregaba a los vendedores.-

Que respecto al precio promedio de mercado estimo atendible, entre otros elementos, que se haya ponderado el consignado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios (fs. 611). Más allá de no formar parte de las funciones y atribuciones que la Ley 7455 le confería a esa entidad -a ese tiempo, puesto hoy existe la comisión tasadora-, constituye un elemento referencial de importancia el informe que da cuenta que la propiedad tenía a la fecha de su venta, setiembre de 1999, un valor de mercado que ascendía a la suma $66.500, toda vez que fue elaborado por una entidad compuesta por profesionales de la materia (matriculados como corredores inmobiliarios), cuya objetividad está dada por su propias funciones, además de carecer de interés respecto a la tasación efectuada y basarse en los antecedentes de venta en la zona y la calificación de ésta según el Código de Planeamiento Urbano, así como la escasa factibilidad de edificar en altura, dadas las característica (medidas) del inmueble, según allí se explica. El monto determinado por dicho organismo ($66.500), supera el obtenido tras la realización de la prueba pericial practicada por la arquitecta María del Carmen Robles (fs. 709/707), quien tras un exhaustivo análisis técnico, teniendo en cuenta la superficie posible de construcción en el terreno, su ubicación dentro de la manzana, el desarrollo edilicio de zona, la relación entre su frente y fondo, determinó que el valor de un inmueble con dichas medidas era, a setiembre de 1999, de $32,353,34 y su valuación de $22.776, precisando en que consisten las diferencias entre uno y otro criterio.-

Que en relación a la mentada pericia, considera el suscripto que debe ser atendida atento a la cientificidad demostrada por la perito, a diferencia del peritaje efectuado por el martillero Franco Davolio (fs.283/285) y al informe realizado por la corredora inmobiliaria Nallar (fs. 15 y 413/vta.), quienes omitieron sopesar en profundidad y detalladamente las particularidades de la propiedad y su falta de aptitud para realizar, sobre ellas, construcciones en altura significativas. Al contrario, fue el primero de éstos quien presentó una publicación en la que consta que un terreno de 10×30 (es decir de frente mayor al del caso de autos), oscilaba en torno a los $90.000 (ver fs. 277), lo que viene a reafirmar el criterio de la arquitecta Robles, que ponderó la incidencia de la reducida extensión del frente del lote en el precio, por no resultar por sí mismo con aptitud suficiente para el desarrollo de un edificio en altura, lo cual, en atención a la zona de la ciudad, incide negativamente en su valor de mercado. A lo expuesto cabe añadir que, pese a la insuficiencia de su dictamen, a igual conclusión llegó la arquitecta Nallar, quien reconoce que para la valuación realizada utilizó como referencia un terreno con un frente de 10 metros (es decir, de mayor dimensión al de la actora), arribando así a un valor mayor al monto pagado por el inmueble adquirido por la demandada. Aún teniendo en cuenta la impugnación realizada por la actora a la pericia de la arquitecta Robles, consistente en que el valor promedio habría sido tomado de un terreno en zona norte y no en barrio norte y solo a modo de hipótesis, considerando que el valor fuera el doble del dictaminado, aún así, la relación con el precio estipulado en la escritura pública impide advertir la grosera desproporción necesaria a los fines de satisfacer el recaudo objetivo de la lesión, pues surge a todas luces que no logra configurarse la evidente ventaja patrimonial irracional que nos aproxime a la hipótesis del despojo. Cabe recordar que la desproporción que requiere la norma en la materia precisa que esta sea “evidente”, al decir de Fernando J. López de Zavalía, indiscutible, manifiesta, inmediatamente apreciable y sin margen de duda alguna (cfr. aut. cit. En: Teoría de los Contratos, Parte General, Ed. Víctor de Zavalía, pág. 390).-

Que en relación a la consideración efectuada por el juez de primera instancia, acerca del valor fiscal del inmueble -de menor valor que al consignado en la escritura de venta-, considero que el agravio debe desestimarse. En efecto, como acertadamente razona la demandada, ambos valores, el declarado como de venta en el instrumento público de venta y lo valuado fiscalmente, difieren en la generalidad de los casos, con lo reales valores de venta en el mercado.-

Quedó así demostrado en la causa que la notable desproporción en el equilibrio patrimonial de las prestaciones, alegada por la parte actora, no fue tal y por lo tanto la lesión invocada carece de sustento. De este modo no es posible activar un mecanismo jurídico que tutela la inferioridad circunstancial de un contratante contra el que obtiene una ventaja que excede toda medida de lo que habitualmente ocurre en los negocios, que no tiene relación alguna con las oscilaciones del mercado o contingencias ordinarias de las transacciones. Ello así, no resulta posible sancionar una infracción a las exigencias de la justicia conmutativa con el objeto de restablecer la proporción de las prestaciones y dar, de ese modo, a cada uno lo suyo pues, como fue considerado, la misma no se configuró.-

Que para completar su razonamiento, el juez ponderó que los actores no han probado ser personas inexpertas y que puedan ser sorprendidas en su buena fé y este punto de vista es compartido por el suscripto.-

Que la prueba de la parte demandada se orientó a demostrar que atravesaban un coyuntura crítica desde el punto de vista económico y que de ello se aprovechó la parte actora. Las pruebas obrantes en el expediente, demuestran que el negocio concretado -cuya nulidad se reclama- puede no haber sido óptimo, pero no fue ruinoso para los vendedores. A ello cabe añadir que la operación se efectuó a través de una empresa inmobiliaria que recibió instrucciones de los vendedores -actores- no así de los compradores.-

Que estas motivaciones persuaden al suscripto que el recurso de la parte actora debe ser desestimado.-

4.- Recurso interpuesto por la parte demanda.

Que anticipando juicio de valor, considera el suscripto que el planteo debe ser desestimado por los motivos que seguidamente se exponen.-

Que la indemnización por daño moral no constituye una pena, sino una satisfacción civil que cumple una función reparadora que hace a la reparación integral. De allí que no resulte atendible la pretensión de fundar de un modo principal la procedencia de ese rubro en lo agraviante de los términos en los que fue entablada la demanda y los posteriores derroteros por los que discurrió el proceso. El daño moral existe cuando se lesionan derechos de las personas que si bien son extraños a los valores económicos, su reparación tiene un carácter resarcitorio y no sancionatorio o ejemplar, en tanto lo que se trata de lograr a través de la indemnización es una compensación que en alguna medida morigere los efectos de ese daño sufrido. Esa doctrina ya fue establecida por el Tribunal en sentencia de antigua data (CCCC, sala Ia. in re: Apestey c/Abregú s/daños, del 11/04/1985, reiterada en numerosos pronunciamientos en idéntico sentido), de igual modo la Corte de la Nación a partir de los autos Forni Francisco y otro c/Ferrocarriles Argentinos del 07/09/1989, se ha pronunciado en el sentido de que el daño moral, tiene carácter el carácter resarcitorio que se menta.-

Que es inaceptable concluir que en los contratos con prestaciones recíprocas, como el que dio origen a la acción de nulidad por lesión entablada, toda denuncia acerca del incumplimiento de una de las partes implica de alguna manera poner en duda la buena fe del co-contratante en la ejecución del mismo, en base a que éste habría omitido comportarse con la probidad que era esperada. Más aún se hace evidente este razonamiento en una acción como la presente, en la que se intenta la nulidad del acto jurídico bilateral, basado en la explotación de un contratante sobre otro, lo cual, indudablemente, pone en tela de juicio la integridad de la conducta realizada por el demandado.-

Que en la contingencia y especificidad del caso en estudio, toda vez que pudieron considerar los actores con grado de razonabilidad -aunque el suscripto no comparta ese punto de vista- que era reñido con la ética comercial la contratación realizada con quien se encontraba en una posición que, de algún modo, en la opinión de los actores podría haber influido en su situación patrimonial (fs. 201/203 y 618/620), al resultar Galindo miembro del Consejo de Administración del Banco Empresario y miembro del Comité de Supervisión de Créditos de dicha entidad financiera. Tal situación y más allá de la prueba en torno al padecimiento espiritual sufrido, quita consistencia al factor de atribución de la responsabilidad en la generación del daño moral, siendo además que, en el caso, las manifestaciones a las que refiere el apelante fueron aquéllas que naturalmente podrían derivarse del tipo de acción intentada, debiéndose recordar –nuevamente–, que la indemnización por daño moral tiene una finalidad resarcitoria y no punitoria o sancionatoria, por ende, no cabe atender a los agravios referidos a la conducta procesal y extraprocesal de la demandada, a la que el apelante califica como agraviante (en sentido similar: CCCC, sala Ia., Sent. Nº 104 del 07/04/2011, Chacoma Miguel Angel Vs. Banco Patagonia S.A. S/Sumarisimo).-

Que las razones invocadas me persuaden a confirmar el rechazo del recurso de la parte demandada.-

5.- Que atento al resultado al que se arriba y al principio objetivo que rige en la materia, existe mérito para confirmar las costas de primera instancia.

Que en relación a las costas de la alzada, no habiendo prosperado los recursos y atento al resultado obtenido por ambas partes, considero que la parte actora debe soportar las costas del recurso en que fue vencida y, de igual modo, la parte demandada debe soportar las costas del recurso en que fue vencida (arts. 105 y 107 CPCCT).-

LaSra. Vocal Dra. LAURA A. DAVID, DIJO:

Que estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, se adhiere a los mismos, votando en igual sentido.-

Y VISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :

RESUELVE:

I.- NO HACER LUGAR, al recurso de apelación interpuesto por la parte actora en en contra de la sentencia Nº 155 (fs.791/794 vta.).-

II.- NO HACER LUGAR, al recurso de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia Nº 155 (fs.791/794 vta.).-

III-. COSTAS, como se consideran. Diferir pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.-

HAGASE SABER.-

AUGUSTO FERNANDO ÁVILA LAURA A. DAVID

Ante mí:

Marcela Alejandra Murúa.-

Actuación firmada en fecha: 27/07/2012