ORDINARIO -Silvina Grunewald 27-14621555-1

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE TUCUMÁN

C A S A C I Ó N

Provincia de Tucumán, reunidos los señores Vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Comercial Común, Civil en Familia y Sucesiones y Penal, integrada por los señores Vocales doctores Daniel Leiva, Antonio D. Estofán y Daniel Oscar Posse, bajo la Presidencia de su titular doctor Daniel Leiva, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte actora en autos: “Grunewald Vda. de Carminatti Silvina vs. La Martina Servicios Agrícolas S.R.L. s/ Nulidad”.

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio D. Estofán, Daniel Oscar Posse y Daniel Leiva, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor Vocal doctor Antonio D. Estofán, dijo:

Viene a conocimiento y resolución de esta Excma. Corte, el recurso de casación interpuesto en fecha 20/10/2022 por la parte actora en autos, contra la Sentencia N° 476 del 05 de octubre de 2022, pronunciada por la Sala III de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial de la Capital (Actuación N° H102234120534). La presente vía extraordinaria local, fue declarada admisible, mediante sentencia N° 607 del referido Tribunal, del 06 de diciembre 2022 (Actuación N° H102234217200).

I.- Corresponde, en consecuencia, efectuar un repaso de los antecedentes relevantes para resolver la cuestión planteada; esto es: de la sentencia materia de impugnación, y del recurso interpuesto por la demandada.

A los fines que se vienen de apuntar, se advierte que la materia debatida ha sido objeto de una correcta síntesis en el dictamen fiscal agregado con fecha 13/02/2023, cuya exposición se comparte y a la cual se remite, en homenaje a la brevedad.

II.- De lo expuesto, surge que la parte actora, se agravia en instancia extraordinaria de casación, esgrimiendo contra aquella sentencia los argumentos que expone en su presentación del 20/10/2022, los que fueron contestados en fecha 03/11/2022.

Por lo tanto, correspondería pasar a la exposición y estudio pormenorizado de los fundamentos de la sentencia y de la argumentación desplegada por la recurrente. Fundamentación esta última donde, básicamente, pretende reiterar la que efectuara al recurrir la sentencia de primera instancia, y fuera materia de examen por el Tribunal a-quo.

Pero previamente, y con carácter liminar, procede que este Tribunal se avoque al examen de los recaudos de admisibilidad de la vía intentada, toda vez que esta Excma. CSJT, ha sentado este criterio en sus sentencias N° 277 y 278, ambas de fecha 28/3/2016, y tal es lo que resultaba de la doctrina del viejo art. 755 in fine procesal (hoy, art. 811), para el cual toda declaración de admisibilidad debía reputarse “provisional”.

De todos modos, a los fines de ofrecer una versión sintética del presente recurso, basta remitirse a la expuesta en el referido Dictamen del 13/02/2023.

III.- A mi criterio, liminarmente, y como cuestión previa, corresponde discernir la ley que ha de regir la solución del conflicto de intereses planteado en la litis.

1. En cuanto a la ley aplicable, y conforme lo decidiera ya esta Corte en su sentencia N° 1316/15 para un caso análogo al de autos, corresponde que la causa se resuelva conforme el texto vigente al momento de los hechos que dieron lugar a su formación, y conforme al cual las partes dedujeron y contestaron sus pretensiones, y desplegaron su estrategia procesal, porque -como bien se ha dicho- “el vicio de lesión no es una consecuencia, sino que se encuentra inserto en el hecho que genera o constituye la situación jurídica” (MOISSET DE ESPANÉS: Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 del Código Civil, Universidad Nacional de Córdoba, 1976, p. 59).

2. Delimitado preliminarmente el marco normativo al que se ha de ajustar la resolución de la presente causa -es decir, la aplicación ultra activa del arts. 954 del C. Civil, y no la inmediata del art. 332 C.Civ.Com, en lo que pudieran diferir- corresponde ingresar al examen de admisibilidad de la vía tentada.

3. A tales fines, cabe recordar aspectos de suma relevancia, a la hora de pronunciarse sobre la suerte del recurso tentado.

Desde esa perspectiva, se adelanta que el mismo resulta inadmisible, al no superar las vallas formales que se interponen en el acceso a esta instancia extraordinaria.

En efecto:

3.1. Por de pronto, la parte substancial de su presentación constituye una reedición de agravios ya vertidos en el memorial con el que fundara su apelación contra la sentencia de Iª Instancia, los que fueron oportuna tratados por el Tribunal a quo, sin advertir en ese análisis absurdidad o transgresión a las reglas de la sana crítica. Por lo tanto, en palabras de esta Corte, el recurso deviene inadmisible por esa sola circunstancia, pues “consta de una reiteración de argumentos vertidos ya en oportunidad del memorial de agravios los que han sido objeto de respuesta, uno a uno, por el Tribunal de Alzada. Estas respuestas, a su turno, no han sido objeto eficaz de crítica razonada por el aquí impugnante” (CSJT, 02/3/2022, “Julio, María Cristina vs. Coronel Antonio Agustín y otro s/ Daños y perjuicios”, -sentencia N° 166-. En similares términos: CSJT, 07/3/2022, “Fernández, María M. vs. Yunes, Elsa S. y otra s/ Reivindicación”, -sentencia N° 209-; íd., 25/3/2022, “Banco Macro S.A. vs. Torres, Fernando R. y otros s/ Ejecución hipotecaria”, -sentencia N° 364-; íd., 13/4/2022, “Torinetto, Luís E. vs. Macías, José M. y otros s/ Reivindicación”, -sentencia N° 452-).

Y es que, como este Tribunal lo ha recordado en numerosas oportunidades, la casación configura un sendero extraordinario que no puede erigirse en una tercera instancia común, lo que conduce a postular que para ingresar a revisar el mérito del recurso interpuesto, es decir su fundabilidad o procedencia, es preciso que el escrito cumpla con ciertas pautas adjetivas de carácter previo, que la doctrina en general denomina condiciones formales, por oposición a las sustanciales del derecho de impugnación (cfr. HITTERS, Juan Carlos, Técnica de los recursos extraordinarios y de la casación, Librería Editora Platense SRL, La Plata, 1998, ps. 243 y ss.).

En ese orden de ideas, como también fuera resuelto en reiteradas ocasiones, la casación no configura una tercera instancia y no está en la esfera de sus poderes valorar la prueba, ni juzgar los motivos que formaron la convicción de la Cámara, porque este recurso se concede solamente contra la sentencia cuya injusticia provenga de un error de derecho, excluyendo el error de la determinación de las circunstancias de hecho del caso sometido a juicio (CSJT, 04/6/2021, in re “Cardozo Ángel Guillermo c/ Caja Popular de Ahorros de la Provincia y otro s/ Daños y perjuicios”, -sentencia N° 508- y sus citas). Y es que, a través de este recurso, no se procura revisar la justicia material de las sentencias de tribunales de grado, sino el restablecimiento del imperio de la ley a través de la correcta hermenéutica por consideraciones de interés público, vinculados con la seguridad jurídica, por sobre los intereses de las partes en un litigio singular (CSJ, San Luís, 19/03/2018, “Díaz, Javier E. c/ Prevención Aseguradora s/ Riesgos del Trabajo S.A. s/ Recurso de casación”, La Ley, cita online: AR/JUR/14057/2018).

Por lo tanto, como regla, el tribunal de casación no puede modificar las conclusiones de hecho a las que arribó el tribunal de mérito mediante el estudio de las pruebas, dado que la valoración de las mismas constituye una facultad propia y privativa de aquél, exenta de censura en casación, salvo demostración de absurdo en la realización de esa prerrogativa (Cfr. E. DE MIDÓN, Gladis, La casación, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, p. 59).

3.2. A la luz de lo apuntado, se advierte que la crítica del fallo parte, en lo sustancial, de un desacuerdo sobre la valoración de los hechos y de las pruebas realizada por los Tribunales de mérito para rechazar la admisión. La recurrente incluso lo reconoce, pues comienza su presentación con su versión de los hechos de la causa – donde, y más adelante se volverá sobre el punto, falsea no pocos de ellos- para expresar que «el cuadro fáctico comprobado es ignorado y sólo se lo menciona, en forma parcializada y como al pasar, a modo de justificación de la conducta del adquirente y/o de un “menor precio”…».

A tal especie, pertenecen todos los agravios referidos a la pretendida concurrencia de los extremos hubieran tornado procedente el funcionamiento del instituto de la lesión ex art. 954 C. Civil, o la aplicación de sus arts. 21, 953, o 1071.

Empero, el planteo casatorio carece de los indispensables desarrollos tendientes a poner de manifiesto el error y/o la ilegitimidad de la sentencia en crisis. Por lo tanto, se está en presencia de un recurso de casación que, en puridad, se motiva en una mera discrepancia de la recurrente con la resolución del Tribunal de Alzada, sin haber aportado argumentos idóneos para justificar la arbitrariedad de lo decidido (cfr. CSJT, 30/10/2020, “La Nueva Fournier S.R.L. s/ Concurso preventivo. Incidente de verificación tardía promovido por la AFIP”, -sentencia N° 858-; íd., 07/9/2020, “Cooperativa de Trabajo Agropecuario Mayo Ltda. s/ Concurso preventivo. Incidente de Concurso Preventivo promovido por S.F.E.S.A.”, -sentencia N° 633-).

4. En efecto, señala la doctrina que en materia de lesión:

«Las reglas generales sobre la prueba indican que la carga de ella pesa sobre quien acciona. La de la desproporción no ofrecerá grandes dificultades, puesto que por hipótesis debe ser «evidente», pero otra cosa acontece con la de la explotación de la necesidad, ligereza o inexperiencia que requiere, por un lado, la prueba de los estados mismos explotados, y por el otro la de la explotación que supone el conocimiento de esos estados y su instrumentación. Podrá acudirse a una serie de presunciones, pero éstas deberán partir de hechos distintos a la desproporción misma» LÓPEZ DE ZAVALÍA: Teoría de los contratos, T I, § 38 V, 1 p. 694/695).

Ahora bien, respecto de los extremos materia de prueba -y a más de configurar una cuestión de hecho ajena a la casación- no luce suficientemente acreditado en autos – cual concluyeran ambas sentencias en instancias anteriores- el elemento objetivo de la lesión – la evidente desproporción entre las prestaciones- conforme a continuación se ha de exponer.

4.1. El precio por el que, mediante boleto de Compraventa compró, Grunewald a Puente S.R.L las 25,261 ha, fue de U$D 30.000 (fs 6/9 y 27/30), en diciembre de 1991. Ello arrojaría un valor de U$D 1.187,60 por ha. En cuanto a la adquisición verificada por Puente SRL con anterioridad -por valores infinitamente inferiores- cabe remitirse a lo que más adelante se ha de exponer.

4.2. El precio de cesión de dicho boleto a la demandada, en febrero de 2009 (fs. 2/4 y 56/57), fue de U$D 204.768,42, suma que resulta de dividir el precio pactado de $718.000 por 3,5064, que es la cotización del dólar que arrojaría la Cláusula SEGUNDA apartado b) de la escritura de cesión, por la que se cancelaban $158.000 mediante un plazo fijo de U$D 45.059,70. Literalmente dice el contrato: «La suma de PESOS CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL ($158.000) mediante el pago de un plazo fijo cargo Banco Galicia, identificado con el número 005047621 por la suma de Dólares estadounidenses Cuarenta y cinco mil cincuenta y nueve con setenta centavos (U$S 45.059,70), emitido con fecha 19 de Enero de 2009, fecha de vencimiento 18 de Febrero de 2009».

En consecuencia, en la venta cuya nulidad se demanda a título de lesión, el valor por unidad de medida, habría sido de U$D 8.106,10 la ha, es decir casi 7 veces mayor que el de adquisición, y en las circunstancias que se describen en los números 4.3 y 4.4. Y ello, sin computar siquiera el pago de “una deuda que Grunewald tenía para con su vendedor originario (Puente S. R. L.) por $55.000 (u$s 10.000 a esa fecha -18/09/12 $5,50-)” y la entrega de “una camioneta que estaba a nombre de la esposa de Riccio, sin asentar ello en ningún instrumento pero que fue corroborado por el testigo Alberto Alfredo Rossi en acta obrante a fs. 690, sin que sus declaraciones testimoniales fueran tachadas por la actora”, a las que alude la sentencia recurrida.

4.3- A fs. 733/784 se acompañó copia certificada de la sentencia del 19/05/08 pronunciada por la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala “A” en los autos “Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar s/ Quiebra c/ Puente SRL s/ Ordinario” Expte. 13092/94. Dicha resolución confirmó el fallo de primera instancia del 31/05/05 (fs. 791/797) que declaraba inoponible a la quiebra de la Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA, la inscripción registral de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio; inscripción que Puente SRL había cumplido en exceso de las efectivamente adjudicadas, y ordenaba su inmediata restitución a la fallida. Ello, al haber concluido la resolución judicial que Puente SRL se había apropiado indebidamente de tierras sobre las que no podía tener expectativas legítimas por no haber estado incluidas en la licitación. En definitiva, la inscripción a nombre de Puente SRL de aquellas tierras que no estaban explícitamente incluidas en el pliego de la licitación, se habían hecho en franca violación a las pautas del mismo, dando lugar a un enriquecimiento sin causa que claramente perjudicaba a la masa de acreedores de la quiebra. Contra dicha decisión Puente SRL interpuso recurso extraordinario, que fue rechazado el 18/12/08 (fs. 730/731).

De los hechos ponderados en la citada sentencia resulta:

4.3.1. Que el 26/4/1990 Puente SRL, en la quiebra de Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar -Incidente N° 18.970- efectuó una propuesta de compra de 5 fracciones que totalizaban 3.456,92 ha. por el precio de U$D 220.000 (fs. 733/734, 747/748 y cuadro de fs 760), lo que representaba un valor de U$D 63,64 por ha.

4.3.2. Que con el objeto de mejorar la oferta, el juez abrió un proceso licitatorio, en virtud del cual se presentó una nueva propuesta por un valor de U$D 380.000, lo que representaba un valor de U$D 109,92 la ha (fs 735).

4.3.3. Que la posesión se entregó exclusivamente sobre esas 3456,92 ha (fs 736), pero sin embargo Puente S.R.L. logró inscribir 629 fracciones por un total de 9.026,45 ha., lo que arrojaba un valor de U$D 42,09 por cada ha. que lograra inscribir, y representaba un excedente de tierras inscriptas de 5.569,5424 ha. sobre las incluidas en la propuesta original de compra;

4.3.4. Que dicha propuesta de compra, efectuada en Incidente N° 18.970, debía entenderse acotada a las cinco fracciones objeto de la propuesta originaria porque en un expediente paralelo – Incidente N° 18.971- iniciado el mismo día 26/04/1990, una UTE había efectuado una oferta de compra ad corpus por el remanente, que excluía expresamente las cinco fracciones contempladas en la de Puente SRL. Dicho pliego fue aprobado el 03/05/1990, y la pertinente adjudicación acaeció el 01/8/1990 (fs 745/746), es decir con anterioridad a la que favorecía a Puente S.R.L. que tuvo lugar el 07/8/1990. La primera adjudicación ad corpus efectuada a favor de la UTE en Incidente N° 18.971, jurídicamente imposibilitaba una segunda adjudicación ad corpus a favor de Puente S.R.L, pues mal se hubieran podido enajenar dos veces los mismos inmuebles en la quiebra de Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar.

4.3.5. Que como consecuencia de lo expuesto, se declaró la nulidad de la inscripción del excedente de tierras anotas en el Registro – o sea las 5.569,5424 ha- respecto a las incluidas en la propuesta de compra.

4.4.- De todo ello, resultaría que al tiempo en que las partes celebraron la cesión del boleto de compraventa (18/02/09), los derechos de Puente SRL respecto al inmueble comprendido en el boleto cedido se encontraban controvertidos, habida cuenta que la sentencia del 31/5/2005, confirmada el 19/5/2008, había declarado la inoponibilidad de la inscripción registral efectuada por Puente SRL a su favor, y ello tenía directa incidencia en el precio pactado, cual concluyeran las sentencias en instancias anteriores.

Pues resulta que esta situación era cognoscible por las partes al tiempo de celebrarse el acto cuestionado en el presente juicio, conforme resulta:

4.4.1. Del correo electrónico aportado por la demandada y glosado a fs. 218. En efecto, la comunicación electrónica remitida el 03/11/08 por Jjdaichman@movi.com.ar a maximopadilla@tucbbs.com.ar, indica “pude acercarme y ver el expediente en el cuarto cuerpo. El juicio lo inició la síndica de Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA Norma Haydee Fernández, patrocinada con el doctor Ricardo Alberto Canoni, con domicilio constituido en calle Plaza 3442 (Tel 4541.0926). Se dictó sentencia definitiva en Cámara y de ella surge que Puente SRL hizo una propuesta de compra por cinco parcelas primero en U$S 220.000 para hacer un desarrollo turístico, luego se hizo una licitación que ganó Puente SRL abonando U$S 380.000. La oferta se refería a tierras no aptas para la explotación de la caña de azúcar. La Sentencia de Cámara interpreta que si bien el anterior síndico, que fue destituido e inhabilitado por cinco años, en el pliego de licitación tergiversó el sentido de tierras no aptas de un modo que indujo a error en su momento cuando se inscriben los dominios a favor de Puente SRL, porque entiende confirmado lo resuelto en Primera Instancia que la licitación solamente comprendía las fracciones por las cuales Puente SRL había hecho la primer oferta que eran 5 y entre ellas estaban las fincas denominadas Villa Nougués y Estancia Los Chamicos perfectamente individualizadas por el N° de padrón. Por la ambigüedad contenida en el pliego resultó que las 5 parcelas de la oferta originaria tenían una extensión de 3.456,9328 Has. Se inscribieron a nombre de Puente SRL 629 fracciones que totalizan 9026,4752 Has () pero da razón la quiebra convalidando la compra de Puente SRL solamente a las 5 parcelas o fracciones por las que ofertara en un principio. Se observa que con fecha 12 de junio de 2008 se otorga un poder ante el escribano Álvaro José Padilla a favor del Dr. Edmundo F. Von Der Bechke Kluchtzner quien interpuso un recurso extraordinario constituyendo domicilio en Maipú 350 1° D (Tel 4328/7388) sobre el cual no se aprecia en el expediente principal el resultado, pero es de suponer que estará tramitando en Cámara y de ser denegado impondrá la necesidad en su caso de ir a la CSJN en queja. Sindicatura solicitó una medida de no innovar sobre las fracciones y recientemente volvió a solicitar lo mismo para la reinscripción de tal medida”.

4.4.2. De los asientos registrales en la matrícula del inmueble (fs 169 a 173), donde constan las medidas de No innovar dispuestas en el expediente donde tramitara la nulidad declarada judicialmente.

4.5. Independientemente de la invalidez judicialmente declarada, de su eventual conocimiento por las partes otorgantes de la Escritura N° 51/2009 cuya nulidad se demanda en esta litis, y de su incidencia en el precio pactado, hay un hecho fatal para la suerte de la pretensión esgrimida en autos, a saber: el precio de U$D 8.106,10 por ha que arrojaría dicho instrumento, es casi 7 veces superior que el de adquisición, y en las circunstancias que antes se describieron, y 192,58 veces mayor que el que resultaría de una compra -y aún suponiendo a fines argumentales su validez- efectuada por Puente S.R.L en la quiebra de Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar, donde el precio pagado por lo que pretende haber adquirido sería de U$D 42,09 por cada ha.

Pues entonces, la intención “moralizante” del instituto de la lesión enfrentaría una difícil encrucijada, porque resultaría que quien se “aprovechó” de la situación al comprar, estaría pretendiendo conservar su “aprovechamiento” al momento de vender. Contra ello, bien se ha dicho para una hipótesis que guarda analogía con la que aquí se examina, que el «art. 1198 no ha sido introducido para mantener desproporciones originarias, sino para remediar las sobrevinientes. Por el contrario, el Derecho ve con buenos ojos que esa desproporción originaria haya desaparecido (art. 954, cuarto párrafo), para negar la acción por lesión» (LÓPEZ DE ZAVALÍA: Teoría de los contratos, T I, § 39 III, 2 y 3, p. 723/725; en análogo sentido IBAÑEZ, Carlos: Derecho de los Contratos. Parte General, § 475; LAVALLE COBO, en BELLUSCIO – ZANNONI: Código Civil. Comentado, anotado y concordado, T 5, comentario al art. 1198, § 39 y 40).

5. Por lo demás, en la demanda (fs. 65/69), se afirman dos hechos que el expediente revela falsos, y sobre los que insiste la hoy recurrente:

5.1. Afirma que «En el año 2008 el Sr. Carminatti, a través de sus contactos, pactó verbalmente un acuerdo con importantes inversores (Raúl Fernando Griet) que estaban construyendo un country (La Arboleda): conforme al pacto, Carminatti transmitiría la posesión y acciones y derechos de las 25 hectáreas (para incorporarlas al country), a cambio se quedaría, además, con 20 terrenos de 1.000 metros cuadrados cada uno. El valor de mercado, en esa época, de cada terreno era de $100.000 pero, hoy superaría los $250.000 cada terreno [] El negocio se frustró por la inescrupulosa acción de un vecino, el Sr. Javier Riccio y/o su empresa denominada La Martina (hoy sociedad demandada) a través de la cual a veces opera; quien aprovechando el estado de salud de Carminatti y el hecho de que éste estaba internado, avanzó sobre el campo de la familia Carminatti-Grunewald, usurpándolo y ocupándolo; evidentemente sin tener derecho o título alguno para ello».

El hecho es falso, porque el terreno estuvo en posesión de la demandada muchos años atrás. Ello resulta de los autos “La Martina Servicios Agrícolas S/ prescripción adquisitiva” que tramitaron ante el Juzgado de Igual Fuero de la 4° Nom., donde por sentencia del 22/06/20 declaró adquirido por La Martina Servicios Agrícolas SRL por usucapión el dominio del inmueble, al haberse demostrado que detentó la posesión del mismo con ánimo de dueño desde el 23/02/96. Cual en su hora concluyera la sentencia de primera instancia – N° 643 del 02/12/2021- resulta que «por el acto jurídico atacado de nulidad, en definitiva, Silvina Grunewald cedió a favor de La Martina Servicios Agrícolas SRL el boleto de compraventa que la misma celebrara con Puente SRL referido a un inmueble ubicado en la localidad de San Pablo, compuesto de 25 Has respecto del cual, por un lado, Puente SRL no tenía la propiedad y, por el otro, la actora no tenía la posesión. En efecto, si bien la Sra. Grunewald había detentado la posesión, la había perdido en manos del cesionario desde 1996».

De ello se sigue que, a la fecha del acto impugnado, la actora carecía de acciones posesorias – por no haberlas opuesto tempestivamente- y también de acciones petitorias, pues su boleto jamás fue elevado a Escritura Pública; como así también que esa Escritura – y contra lo que pretexta la recurrente- hubiera sido de problemática obtención, en razón de las sentencias del 19/05/08 ( fs. 733/784) y del 31/05/05 (fs. 791/797), pronunciadas en los autos “Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar s/ Quiebra c/ Puente SRL s/ Ordinario” Expte. 13092/94, que declaraban inoponible a la quiebra de la Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA, la inscripción registral de las tierras no individualizadas en el acto licitatorioa. Aspectos todos ellos, que no puede negarse que tuvieran incidencia en la fijación del precio.

5.2. Luego prosigue la demanda: «Cuando el Sr. Carminatti, salido de terapia intensiva, aprox. en enero de 2009, tomó conocimiento de la situación (usurpación del señor Riccio) dedujo un amparo a la simple tenencia (autos «Riccio, Javier Ernesto c/ Medina Luis y Grunewald s/ Amparo a la simple tenencia radicados ante el señor Juez de Paz de San Pablo».

El hecho también es falso, como lo demuestran las constancias de fs. 20 a 22 que acreditan que fue Riccio quien demandó por amparo, acción que prosperara (ver fs 339 a 344). Ergo, fue él quien detentaba la posesión y obtuvo la protección que la ley acuerda al poseedor, aún ilegítimo.

Pese a ello, la actora insiste -en instancia casatoria y nada menos que ante esta Excma. CSJT- con la falsedad, como que en su escrito recursivo expresa: «Cuando la familia Carminatti Grunewald tomó conocimiento de la usurpación, ya era tarde y por eso el amparo a la simple tenencia que dedujeron fue rechazado (v. fs. 296/354) esto ya en enero de 2009».

5.3. Y ya de esa rápida compulsa liminar, asoma una primera conclusión: No es la sentencia, sino la postura de la recurrente la que exhibe notables incongruencias, y arbitrarias inferencias, difíciles de explicar. No es falseando, u ocultando las constancias del expediente cuyo contenido resulte desfavorable, como se ha de forzar el valladar de la admisibilidad, para invocar – por puro acto de voluntarismo de la parte recurrente- una manifiestamente inexistente causal de arbitrariedad.

6. Finalmente, en la sentencia en recurso puede leerse:

«Recordamos nuevamente que, a estar a las constancias de autos, a cambio del lote de 25 has. que cedía a la firma demandada, Grunewald recibía a cambio dinero y bienes por un total de $718.000 (aproximadamente u$s 205.142 al tipo de cambio en ese entonces -$3,50 por u$s1-) en un departamento, un plazo fijo y cheques de pago diferido; asimismo y pese a que no era estrictamente el precio convenido que surgía del boleto, además de tales bienes, la firma accionada pagó una deuda que Grunewald tenía para con su vendedor originario (Puente S. R. L.) por $55.000 (u$s 10.000 a esa fecha -18/09/12 $5,50-) y le entregó una camioneta que estaba a nombre de la esposa de Riccio, sin asentar ello en ningún instrumento pero que fue corroborado por el testigo Alberto Alfredo Rossi en acta obrante a fs. 690, sin que sus declaraciones testimoniales fueran tachadas por la actora».

Es verdad que la recurrente desconoce el pago efectuado a Puente SRL, y la entrega de la camioneta; pero incluso prescindiendo de tales actos, no está discutido en autos que – con posterioridad a la firma del contrato impugnado- la actora cobró los cheques de pago diferido que recibiera en aquél momento.

Ello exigía de la actora, al desplegar su estrategia procesal, hacerse cargo de la naturaleza jurídica de dichos negocios, a la luz de lo normado en los arts. 1059 a 1063 C.Civil, teniendo en cuenta la doctrina de los actos propios, y el carácter relativo y renunciable de la nulidad invocada respecto del primer negocio jurídico.

Y es que -de concluirse que la doctrina de los arts. 1059 a 1063 pudieran cobrar relevancia en la solución de la litis- cobrarían importancia dos cuestiones que ya fueran materia de examen por esta Corte en su Sentencia N° 1316/2015, a saber:

6.1. Para que la confirmación se torne operativa, es necesario, a tenor de la doctrina del art. 1060 C. Civil (SALVAT – LÓPEZ OLACIREGUI: Tratado de Derecho Civil Argentino. Parte General, T II, n° 2675 a 2677, p. 782 a 783), que el acto mismo de confirmación esté exento de vicios, sean estos los de origen u otros nuevos;

6.2. La confirmación es, en esencia, una renuncia a la acción de nulidad (SALVAT – LÓPEZ OLACIREGUI: Tratado de Derecho Civil Argentino. Parte General, T II, n° 2669-A, p. 777; BORDA: Tratado de Derecho Civil. Parte General, T II, n° 1290, P. 411), y lo que importa es que la renuncia misma no se encuentre viciada, es decir – y para el supuesto de la lesión- que no hubiere sido otorgada en virtud de la explotación, por una de las partes, de la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, para obtener (o, en el caso, conservar) una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación. Ello exigía el examen y prueba de la concurrencia de todos los requisitos que requiere la figura para cada hipotético acto de confirmación, labor que no ha sido desplegada en autos.

7. E incluso más, en aspectos que remiten a verdaderas cuestiones de Derecho, el memorial se exhibe manifiestamente insuficiente para conmover la sentencia que pretende impugnar.

7.1. Por ejemplo, la recurrente invoca la doctrina del art. 1051 C.Civil, pretendiendo que ella la pondría a cubierto de la sentencia del 19/05/08 pronunciada por la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala “A” en los autos “Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar s/ Quiebra c/ Puente SRL s/ Ordinario” Expte. 13092/94 (fs. fs. 733/784), resolución ésta que confirmaba el fallo de primera instancia del 31/05/05 (fs. 791/797) que declaraba inoponible a la quiebra de la Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA, la inscripción registral de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio.

Pero fuera de que ello no privaría de carácter litigioso al inmueble en cuestión, con la consecuente incidencia en su valor de mercado, la invocación del art. 1051 resulta alto problemática en la especie.

Es que el art. 1051 suponía dos transmisiones encadenadas, y protegía a la segunda de algunos vicios -no de cualquiera- que pudieran afectar a la primera, y se hubieran propagado por ley de herencia jurídica, de no mediar la protección acordada por dicha proposición normativa. Ello suponía dos adquisiciones encadenadas, con la necesaria concurrencia del título, el modo, y – en su caso- el medio de publicidad en cada una de ellas.

Como expusiera en su hora, un autor antes citado:

«Primus transmite a Secundus y este transmite lo así recibido, a Tertius. Ello significa que el título que ostenta Tertius (titulus novum) se encuentra en relación de filiación con el título que obtuvo Secundus (titulus antiquum) al que reconoce como antecedente [] Es esa relación de filiación la que explica que las taras del titulus antiquum contaminen -como regla- por ley de herencia jurídica, al titulus novum, y que surja la necesidad de plantearse la conveniencia o de curativos como los de los arts. 1051 in fine y 2413 [] Se encuentra fuera de toda duda que el art. 1051 parte de ese supuesto fáctico de dos transmisiones encadenadas [] La primera transmisión de Primus a Secundus, está claramente mentada en la expresión “una persona que ha llegado a ser propietaria en virtud del acto anulado” [] La segunda transmisión de Secundus a Tertius, está también claramente aludida, cuando el texto habla de “derechos transmitidos a terceros” y de “terceros adquirentes”; un adquirente nunca es tercero en el acto concluido con su causa dante. Tertius no es tercero respecto a la operación con Secundus, ni Secundus es tercero respecto a la operación con Primus. Para que Tertius sea tercero hay que ponerlo en relación con la operación en la que intervino Primus. [] El encadenamiento entre ambas transmisiones surge también de la letra del texto. El artículo habla de los “derechos reales…transmitidos a terceros… por una persona que ha llegado a ser propietario…”. El por allí empleado es harto elocuente: la transmisión hecha a Tertius debe ser por Secundus» (LÓPEZ DE ZAVALÍA, “La función notarial, el registro, el justo título y el justo modo”, En Revista Notarial N° 902, año 1989, reproducido en el N° 976, año 2014. p. 189 y ss ).

Pero en el caso de autos no comparecería el supuesto fáctico de la norma, desde que las ya citadas sentencias del 19/5/2008 (fs. 733/784) y del 31/5/2005 (fs. 791/797), pronunciadas en Expte. 13092/94, declararon que la primera adquisición nunca se produjo por no estar comprendida en en el título de la enajenación, y en consecuencia también declararon inoponible a la quiebra de la Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA, la inscripción registral de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio.

Y al no haberse perfeccionado una primera adquisición, mal podría invocarse un vínculo de filiación con una segunda, que encontrara amparo en virtud de las reglas del art. 1051 C. Civil.

Como recuerda CIFUENTES (En BELLUSCIO – ZANNONI, Código Civil. Comentado, anotado y concordado, comentario al art. 1051, § 4, p. 729) «el sistema de los registros inmobiliarios llena una simple función publicitaria, pues la inscripción es meramente declarativa y no perfeccionadora o constitutiva del dominio, tanto por lo dispuesto en el art. 2505, como por lo estatuido en la ley 17.801, art. 4°, en el que se dice que la “inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”».

7.2. También se agravia de resoluciones judiciales que -según afirma- habrían convalidado actos contrarios a la moral y buenas costumbres, por haber invocado el hecho de que las tierras objeto del negocio impugnado se encontraran ilegítimamente poseídas por el adquirente, como justificante del precio pactado, ya que al -al decir de una de esas sentencias- fue “en ese contexto que la actora realizó la operación cediendo sus derechos sobre un predio (que ya estaba poseído de hecho por su comprador hacía varios años, explotándolo económicamente inclusive)”. Postula que tal “aparente argumento se alza contra todas las bases morales en que se asienta el Orden Jurídico, especialmente las Reglas de Oro y principios de los arts. 953, 954, 1071 y demás normas invocadas en la demanda, de las cuales se prescinde sin que exista o se explicite razón alguna”.

Pero fuera de que tal circunstancia no dejaría de incidir objetivamente en el precio de venta frente a cualquier tercero, y de que cada quien es libre -al modo predicado por IHERING- de luchar por su derecho, o claudicar ante la injusticia, tampoco cabría dar acogida a la pretensión de ampararse en una regla moral construida al margen del sistema jurídico.

Pues lo real y concreto en el caso de autos, es que el actor carecía de acciones posesorias y petitorias para hacer valer sus supuestos derechos frente al usurpador, mientra que éste gozaba de las primeras, porque -mal que le pese a sus criterios de moralidad- la ley protege con acciones posesorias aún al poseedor ilegítimo y de mala fe (doctrina del art. 2473 C. Civil).

8. Las conclusiones de la sentencia, constituían, o bien típicas cuestiones fácticas, que habían sido establecidas por el Tribunal a partir de la valoración del cuadro probatorio producido en el proceso, o en su su defecto, cuestiones jurídicas que exigían una completa y razonada refutación.

Con respecto a las primeras, las hipótesis de excepción que hubieran autorizado la vía intentada (pronunciamiento absurdo o arbitrario), no emergen del decisorio impugnado, que aparece como una derivación razonada del derecho vigente. En este aspecto, no cabe considerar el acierto o desacierto de las conclusiones del sentenciante, tema este ajeno al recurso extraordinario intentado (CSJT, sentencias N° 2013/1992, N° 668/2001, N°1051/2001, N° 741/2002, N° 290/2005, N° 466/2006, N° 1177/2009, entre otros).

Con relación a las segundas, devenía carga ineludible del recurrente verificar una crítica concreta y razonada de la argumentación sentencial, pues -en materia disponible- el control de la correcta aplicación del Derecho no se efectúa de oficio. No basta instar, genéricamente y sin una fundada concreción, la revisión o control de la recta aplicación de las leyes efectuada por el inferior.

En mérito a ello, el cuestionamiento que se dirige a este aspecto exigía del impugnante una acabada demostración de la arbitrariedad o absurdidad que se alega mediante una puntual descalificación de los fundamentos sostenidos por el fallo (cfr. arg. CSJT, sentencia 1024/19/99); lo que en el caso, no luce suficientemente acreditado.

9. De allí que el planteo casatorio se presente técnicamente insuficiente en la formulación de los agravios, al carecer de los indispensables desarrollos tendientes a poner de manifiesto el error y/ o la ilegitimidad de la sentencia en crisis.

Es que, como lo expresara ya este Tribunal en sentencia N° 1119/2002, en términos que cabe reproducir en la concreta hipótesis bajo estudio, “para la admisibilidad del recurso de casación es preciso que el escrito se baste a sí mismo, porque no es suficiente que el recurrente se limite a enunciar una posición discrepante u opuesta a la de la sentencia objetada, sino que es necesario que realice crítica concreta puntual y eficaz de todos y cada uno de los argumentos de la sentencia -lo que no acontece en autos-, desde el momento que el propósito de esta vía extraordinaria local es derrumbar, destruir o aniquilar a una resolución y no pronunciar una tesis o interpretación diferente a la de ésta” (En idéntico sentido: sentencias N° 144/1998; N° 941/2000; N° 681/2001; N° 101/2003, N° 33/2006).

De allí que al no satisfacer el requisito de autosuficiencia técnica, el recurso deviene inadmisible, desde el momento que se desentiende y, consecuentemente, no rebate los argumentos medulares en los que el fallo sustenta su decisión, circunscribiéndose sustancialmente su planteo a reproducir una concepción diferente, ya analizada por el Tribunal de alzada. Pues también es doctrina de esta Corte en lo que concierne a la autosuficiencia del recurso que «…tal requisito exige que el escrito casatorio contenga una exposición suficiente de las razones que fundamentan la invocación de la violación de normas que se citan al respecto, crítica razonada de la doctrina que sustenta el fallo y expresión de los argumentos que den sustento suficiente a una solución sentencial que considera ajustada a derecho, contraria a la dada por el fallo recurrido, que permite inferir inequívocamente la doctrina que se propicia, aunque la misma no haya sido expresada en proposición formal» (CSJT sentencia N° 749/1995, entre otras).

Cabe, en consecuencia, aplicar a la especie aquella doctrina, y también la explicitada por este Tribunal en sus sentencias N° 477, de fecha 16/8/1994; N° 1119, de fecha 10/12/2002; N° 941, de fecha 06/11/2000; N° 681, de fecha 24/8/2001; N° 101, de fecha 04/3/2003; y N° 33, de fecha 08/02/2006.

10. En suma, la crítica contenida en el planteo casatorio en estudio, respecto de la forma en que está construido el razonamiento sentencial, se basa en alegaciones ineficaces para descalificar el pronunciamiento impugnado, puesto que el Tribunal a quo ha expresado su criterio con apoyo en los hechos y pruebas que estimó relevantes, practicando un análisis circunstanciado al caso. Los fundamentos de la sentencia discurren en una secuencia lógica con la que se podrá disentir o no, pero en modo alguno autorizan su calificación como arbitraria o absurda.

Por lo expuesto, corresponde declarar inadmisible y, consecuentemente, mal concedido el recurso de casación articulado en fecha 20/10/2022 por la parte actora en autos, contra la sentencia N° 476 del 05 de octubre de 2022, pronunciada por la Sala III de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial de la Capital (Actuación N° H102234120534).

11. Las costas se imponen a la recurrente por ser ley expresa.

El señor Vocal doctor Daniel Oscar Posse, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos vertidos por el señor Vocal preopinante, doctor Antonio D. Estofán, vota en idéntico sentido.

El señor Vocal doctor Daniel Leiva, dijo:

Adhiero a la solución propiciada en la parte resolutiva del voto preopinante en declarar inadmisible el presente recurso de casación, con costas a la parte impugnante, en atención a lo expuesto en los acápites 1, 2, 3, 8, 9, 10 y 11.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial Común, Civil en Familia y Sucesiones y Penal,

R E S U E L V E :

I.- DECLARAR INADMISIBLE recurso de casación interpuesto en fecha 20/10/2022 por la parte actora en autos, contra la sentencia N° 476 del 05 de octubre de 2022, pronunciada por la Sala III de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial de la Capital (Actuación N° H102234120534)

II.- COSTAS, como se consideran.

III.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

SUSCRIPTA Y REGISTRADA POR LA ACTUARIA/O FIRMANTE EN LA PROVINCIA DE TUCUMÁN, EN LA FECHA INDICADA EN LA CONSTANCIA DE LA REFERIDA FIRMA DIGITAL DE LA ACTUARIA/O. MEG

Actuación firmada en fecha: 28/12/2023

NRO. SENT.: 1688 – FECHA SENT: 28/12/2023
Certificado digital:
CN=FORTE Claudia Maria, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27166855859

Certificado digital:
CN=POSSE Daniel Oscar, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 23126070039

Certificado digital:
CN=ESTOFÁN Antonio Daniel, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20080365749

Certificado digital:
CN=LEIVA Daniel, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20161768368

26452-

CIA.SAN PABLO DE FAB. DE AZUCAR S/QUIEBRA C/PUENTE SRL. S/ Ordinario (SALA E). Com. 17 Sec. 33

Buenos Aires, 31 de mayo de 2005.

Y VISTOS:

Estos autos caratulados «CIA.SAN PABLO DE FAB. DE AZUCAR S/QUIEBRA C/ PUENTE S.R.L. S/ Ordinario» (Expte. 26.452) de los cuales RESULTA:

Que Norma Haydeé Fernández, en su carácter de síndico ad hoc de la quiebra de COMPAÑIA SAN PABLO DE FABRICACIÓN DE AZUCAR S.A. (en adelante Cia San Pablo) promueve demanda contra PUENTE S.R.L.

Dice que en el Expediente 18.970 «COMPAÑIA SAN PABLO DE FABRICACIÓN DE AZUCAR S.A. S/ Quiebra s/ Incidente de Licitación» que tramitó ante este Tribunal y luego por ante el Juzgado Comercial 2 Secretaría 4, la demandada presentó una propuesta de compra de tierras de la actora, con la finalidad de iniciar un emprendimiento turístico y hotelero, en la zona de Tafí del Valle de la provincia de Tucumán. Con tal fin ofreció comprar determinados fundos -que identificó- y en base a ello se instrumentó un procedimiento licitatorio según propuesta de la coadministración y la Sindicatura con correcciones del Tribunal, en el que se instrumentó la venta «ad corpus» apareciendo una frase al redactarse el pliego definitivo que no aparecía ni en la propuesta de compra ni en el llamado licitatorio, que dice, luego de definir los bienes objeto de la licitación conforme la oferta de compra, lo siguiente: «En definitiva la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar, con la excepción de los bienes que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura de dominio todavía se encuentra pendiente….».

Con posterioridad a su oferta, la demandada comienza a introducir nuevos predios con el argumento de que la licitación consistió en todas las tierras de la fallida no aptas para cultivo «ad corpus». Así, con nuevos pedidos de estudios de agrimensura y sucesivas inscripciones, se llega a que de la propuesta inicial de compra de 3.546 hectáreas, finalmente inscriba 7.817 hectáreas

Por ello solicita la declaración de nulidad de las inscripciones registrales que no estaban comprendidas en el pliego licitatorio, así como la condena por los daños y perjuicios provocados. Funda en derecho y ofrece prueba. (fs. 1/8).

En el conflicto de competencia se decidió atribuirla a este Tribunal, por ser el Tribunal de trámite de la falencia. (fs. 28/29)

A fs. 48/53 se dispone como medida cautelar, la inhibición general de bienes de la accionada.

A fs. 62 se amplía la cautelar con una medida de no innovar.

A fs. 67/8 se admite la prueba anticipada pedida, y se designa perito agrimensor.

Puente S.R. L. se presenta a través de su apoderado el dr. Carlos A. Cámpora, y plantea incompetencia (fs. 152/159). A fs. 162/163 pide revocatoria de la prueba anticipada ordenada a fs. 67, y la apelación se declara mal concedida a fs. 258/259.

A fs. 178/191 contesta la demanda. Habiendo dictaminado el señor Agente Fiscal a fs. 210, se rechaza con costas la excepción de incompetencia a fs. 211.

A fs. 272/273 se amplia la demanda y la prueba.

A fs. 503/517, 519 y 529/532 el perito ingeniero único de oficio presenta la pericia de la prueba anticipada.

Con la presentación de fs. 571/578 se tiene por contestada la demanda. Diego Carlos Córdoba, en su carácter de apoderado de PUENTE S.R.L. pide el rechazo de la demanda con costas. Niega por imperativo procesal todos los hechos y documentos que no reconoce expresamente.

Dice que todas las inscripciones registrales fueron debidamente tramitadas y ordenadas por el sr. Juez actuante, mediante oficios Ley 22.172 firmados por Juez y Secretario.

Que la intervención del señor Juez descarta la posibilidad de una supuesta «lesión» que invalide tales inscripciones y que todo lo actuado y ejecutado relativo a las inscripciones registrales responde a actos judiciales legítimos y firmes, pasados en autoridad de cosa juzgada.

Afirma que su mandante tiene título justo y suficiente, tradición y modo suficiente e inscripción registral dispuesta judicialmente. Destaca que las sentencias y resoluciones judiciales no pueden ser impugnadas por causa de lesión y que los actos del Juez sólo son revocables a instancia de parte y por medio de recursos, y que la omisión de ellos hizo que fueran consentidos incluso por la síndico ad-hoc.

Explica que el trámite de liquidación de los bienes de la quiebra de Cia San Pablo fue bastante singular y efectúa un memorandum del mismo, destacando que lo que se denominó «Mejora de Oferta» nada tuvo que ver con la oferta que había formulado Puente S.R.L. Señala entre ellas que la «oferta inicial» comprendió tierras azucareras y no azucareras; y el Pliego solo incluye a estas últimas; el Pliego puso a cargo del adquirente el riesgo de juicios en trámite; y que por ello la denominación «Mejora de Oferta» resultó inapropiada porque en realidad se trató de una Licitación Pública Abierta según condiciones del pliego. Así, la propuesta comprendía «la compra de todas las tierras que no fueran aptas para la producción de caña de azúcar».

Esto se corrobora con lo dicho por el síndico Marquís en la Audiencia de fs. 1584/1588 del Expte. 18.970 y las subsiguientes actuaciones del Tribunal que refiere, como la designación del agrimensor Rodolfo Valentín Mas para confeccionar los planos, o las situaciones de interés social en las que se incluyó la Escuela 212 y las viviendas de obreros construidas en terrenos de Puente S.R.L. En la Audiencia del 21/3/91 con la presencia del síndico Marquis y del coadministrador Terán Frías, se dispuso el modo de inscripción, que el Juez homologó en el acto y todas las inscripciones se hicieron previa presentación de títulos, planos, antecedentes y documentación idónea, que , en muchos casos (por ejemplo no existía en «Chamicos») , debió conseguir Puente S.R.L. a su costa. Dice que la ejecución dada por las partes a una convención es la mejor de las interpretaciones destacando la posición constante de PUENTE S.R.L. en ser adjudicataria de «todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar» con las excepciones referidas, según surge del pliego de Licitación vendido al público por el síndico Marquis y del cual cualquier interpretación dudosa deber resolverse legítimamente en su contra.

Destaca que sus propios actos, a lo largo del expediente 18.970, comprometen al Tribunal. Ofrece prueba y cuestiona la validez de la prueba anticipada por no haber tenido oportunidad de controlarla. Finalmente hace reserva de daños y perjuicios. Presenta un «Memorándum» en donde resume el proceso de licitación de los activos de Cia San Pablo. (fs. 580/581).

Abierta la causa a prueba a fs. 585 se produjo la que da cuenta el certificado actuarial de fs. 654. Puestos los autos a los fines del Cpr. 482 (fs. 694), presentaron alegatos la parte demandada (fs. 697/706) y la parte actora (fs. 707/714).

LLamados Autos para Sentencia (fs. 717 ) se suspendió el llamado a fs. 718 y se reanudó el mismo a fs. 719.

Y CONSIDERANDO:

Sólo trataré las argumentaciones expuestas en la medida que resulten susceptibles de incidir en la decisión final del pleito (cfr CNCom. Sala B, 15/6/99, «Crear Comunicaciones S.A. c/ Telearte S.A. «).

En primer lugar, habré de tratar la defensa que -iura novit curia- cabe interpretar como de defecto legal. Si bien es cierto que el objeto de la demanda, no se determinó desde el inicio, ello se debió a la complejidad del objeto mismo, y la necesidad de producir una prueba de agrimensura, ello no constituyó indeterminación del objeto en los términos del cpr 330, ya que la accionada pudo comprender el objeto del presente y ejercer su derecho de defensa, según surge de las constancias de autos.

Por ello tal defensa será desestimada. 1. El Pliego de Condiciones: En el pliego de condiciones del LLamado a Licitatorio Público para mejora la oferta de compra presentada por «PUENTE S.R.L.» (fs. 62/68) se especifican claramente los inmuebles que comprenderá la venta «Ad corpus», indicándose sus superficies y linderos. Ellas son:

a) Fracción «Los Chamicos» de Tafi , 925,91 Ha.

b) Fracción «Los Chamicos» de Faimallá , 1320,9537 Ha

c) Dos fracciones en Faimallá –Villa Nougués- ,1.206,4391 Ha.

d) Terreno en Famaillá -Yerba Buena- 3,63 Ha.

El total de hectáreas que surge del pliego es de 3.456,9328 Ha. La prueba anticipada producida, esto es, la pericial en Agrimensura del Ingeniero Levy, más allá de las impugnaciones que mereciera de la demandada y que serán desestimadas, resulta una prueba fundamental para dilucidar el presente juicio. La desestimación de las impugnaciones, basada en que no pudo controlar la prueba, se efectúa ya que lo afirmado por la accionada no se condice con las constancias del expediente. Así a fs. 628 la misma demandada manifestó su desinterés por dicha prueba. Agrégase que se efectuó otra prueba en tal sentido por el Ingeniero Más (fs. 281/287 del expediente 20.927) que permite cotejar las conclusiones a las que arriba la prueba. Así, surge de la pericial referida, que el ofrecimiento de PUENTE S.R.L. comprendía la mitad de las hectáreas, y que, finalmente, terminó inscribiendo el doble de la extensión de tierras de su oferta original. (fs. 503/17 y 519, 532/33) Resulta entonces decisiva para la dilucidación del presente juicio, la interpretación del Pliego del llamado a «Mejora de Oferta», y principalmente del párrafo referente a que «comprende todas las tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar….»

La interpretación de Puente SRL:

La aclaración que surge a continuación del detalle referido en el pliego dice: «En definitiva, la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de la caña de azúcar, con excepción de los inmuebles que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura traslativa de dominio se encuentra pendiente», teniendo en cuenta su ubicación, no pudo entenderse de otra forma que como aclaración respecto los inmuebles referidos supra. Ante ello, y valiéndose de la interpretación de la referida cláusula, logró inscribir a su nombre el total de 4.274,4522 Ha. más, y prácticamente duplicó la superficie que incluía su oferta. Se advierte que Puente S.R.L. no resultaba un extraño que pudiera alegar haberse visto desbordado por la situación, ya que también participó en la compra de caña de azúcar año 1992 (ver. fs. 20 del Expte 20.639).

Mi interpretación: Creo que la correcta interpretación, fue la que dio inicialmente la misma demandada, según acta de fs. 163 del inc. 18970 y medida de no innovar de fs. 449 del mismo incidente. De la declaración testimonial del ex síndico Hugo Marquís surge que el objeto de esta Licitación fueron las tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar, agregando que eran una serie de inversiones que había hecho la compañía y que la idea fue incluir todas las tierras no aptas para cultivo para acelerar la venta. (fs. 681/2). Los testimonios del doctor Jorge Alberto Fiedotín, letrado de la sindicatura y patrocinante de la abogada designada en la provincia de Tucumán, (fs. 679/80) y del señor Bernardo Sandler, socio del dr. Marquis (fs. 683/4), son coincidentes en esa afirmación.

Sin embargo, la falta en su momento de la correcta identificación de lo que finalmente constituyó la totalidad de tales tierras, y que llevó a que la superficie por la que había ofertado Puente SRL se viera duplicada, fue lo que provocó la presente demanda. Es que Puente S.R.L. consiguió las órdenes del Tribunal para inscribir mediante testimonios y oficios ley 22.172, junto con las tierras que había adquirido, teniendo en cuenta la complejidad del confronte ante la extensión de las nomenclaturas catastrales, nuevas tierras que no estaba incluídas en el Pliego (fs. 1067/1082, 1277/1287, 1463/1464, 1471/1478, 1477/1481, y 1482/1492 del Expediente 18.970). No puede sostenerse que existiera cosa juzgada en relación a las inscripciones cuestionadas, y ello lo demuestra el hecho de que la duda sobre tales inscripciones, hiciera que el mismo Dr. Mata dispusiera la investigación sobre la legalidad de las mismas. (fs. 1584/88 del expte. 18970). Así, del informe pericial citado ha quedado acreditado que Puente S.R.L. valiéndose de dicha cláusula se apropió de tierras sobre las que válidamente no podía tener expectativas y que no estaban incluidas en la licitación. Es decir, sólo podría sostenerse la hipótesis de Puente S.R.L. si ello hubiese sido el cuerpo principal de la licitación, y como elementos secundarios, digamos a modo de ejemplo, las fracciones referidas, pero del pliego surge claramente lo contrario. Es que tal aclaración se hizo para excluir concretamente de lo que se licitaba, las tierras aptas para cultivo y las que ya no fuesen de propiedad de la fallida. Era una cláusula claramente restrictiva o delimitativa, es decir, hubiera podido incidir en la superficie adjudicada restando superficie. Podría, incluso aceptarse que ante la complejidad dada por la necesidad de individualizar algunas tierras carentes de planimetría, y por el hecho de tratarse de hectáreas diseminadas en distintos fundos, como consecuencia de las dificultades en la demarcación del terreno se llegase, en definitiva, a una superficie levemente superior; pero nunca esos problemas de cartografía, pudieron llevar a semejante incremento territorial en la medida en que se hizo (más de 4.000 Ha). Tal «graciosa concesión», surgida de un pequeño párrafo, motivó la investigación al síndico Marquís, ya que en base a tal interpretación, que vuelve a sostener en su declaración testimonial de fs. 681/82, se producía un egreso de parte significativa del activo de la quiebra, sin causa que lo justificase. Desde esta perspectiva aparece inaceptable la interpretación que hace Puente S.R.L. de tal cláusula, como llave para avanzar en la posesión de inmuebles no licitados, teniendo en cuenta que llega a duplicar el total de hectáreas que había adquirido según el pliego, ya que según la conclusión de los informes del Ingeniero Mas y del Ingeniero Levy: Puente S.R.L. inscribió a su nombre un total de 4.274,4522 Has. no incluidas en el Pliego de Licitación.

La nulidad de las inscripciones: Ha quedado acreditado entonces que, con posterioridad y valiéndose de esa cláusula así como de la complejidad en los procesos de inscripción de lo que efectivamente había licitado, debido a que algunos fundos no contaban con planos actualizados y hubo que hacer el relevamiento de los mismos, Puente SRL avanzó sobre tierras que claramente no estaban en el Pliego de Licitación, consiguiendo del Tribunal órdenes de inscripción que resultaron viciadas de nulidad. Sabido es que los jueces tienen el deber y la facultad- derivados de principios esenciales que organizan la función jurisdiccional- de juzgar los conflictos litigiosos y dirimirlos según el derecho vigente, calificando autónomamente la realidad fáctica y subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen. El principio iura novit curia -que debe ser respetuoso con el de congruencia- permite soslayar la normativa invocada en el caso, pero siempre enmarcada en las situaciones presentadas por las partes, pues tal adagio no autoriza a cambiar la pretensión incoada ni a motificar los términos en que quedó trabada la litis. Lo contrario importaría cercenar las reglas de debido proceso. (CNCom., Sala B, 28/6/02, «Manessi, Alberto V. c/ General Motors de Arg. S.A»). Con los elementos aportados en el presente, cabe concluir que las inscripciones de las tierras que no estaban incluidas en el pliego se hicieron en franca violación a las pautas del Pliego y que la postura de Puente S.R.L., constituyó un enriquecimiento sin causa a su favor, en claro perjuicio de la quiebra, lo que no puede ser convalidado.

Se ha dicho que no puede desconocerse que cabe al Tribunal anular su propia sentencia aun cuando esta fuese definitiva, ya que ni el fraude, ni el engaño, ni el error pueden ser fuente de actos juridicos.(CNCom., Sala B, 25/02/83, » VALLADARES, EDMUNDO C/ FOX FILM ARG. SA S/ ORD.» en igual sentido: SALA C, 13.7.98, «SAFJP C/ SIEMBRA AFJP»), lo que resulta aplicable para las órdenes de inscripción de tierras en exceso de lo licitado. La adjudicación de tales tierras resultan carentes de causa, contrarias a derecho tales inscripciones, y por ende inoponibles a la quiebra, por lo que, firme la presente se ordenará su reinscripción a favor de la masa, siempre y cuando se encuentren inscriptas a nombre de Puente S.R.L., a cuyo fin se librará testimonio ley 22.172, el que se diligenciará sin previo pago por tratarse de una quiebra, con relación a las propiedades mencionadas por la síndico «ad hoc», a fs. 708 vta./710 vta., señaladas como propiedades no citadas en oferta ni en pliego. Las costas se impondrán a la vencida, atento el principio objetivo de la derrota y se regularán cuando exista base patrimonial cierta (cpr 68).

Por todo lo expuesto FALLO:

1) Haciendo lugar a la demanda interpuesta por Cía. San Pablo de Fabricacion de Azúcar S.A. contra Puente S.R.L. ordenando la inmediata restitución de las tierras en tanto se encontraban fuera del acto licitatorio declarando inoponibles a la quiebra su inscripción, a cuyo fin, firme la presente, librénse los despachos del caso.

2) Imponiendo las costas a la vencida (cpr 68).

3) Difiriendo la regulación de honorarios al momento en que exista base cierta.

4) Notifíquese. Eugenio Bavastro Juez

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«Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA s/quiebra c/Puente SRL s/ordinario» – CNCOM – SALA A

En Buenos Aires, a los 19 días del mes de mayo de dos mil ocho, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados «COMPAÑÍA SAN PABLO DE FABRICACIÓN DE AZÚCAR S.A. s/QUIEBRA c. PUENTE S.R.L. s/ORDINARIO» (Expte. n° 26.452, Registro de Cámara n° 13.092/1994), con origen en el Juzgado Nro. 17 del Fuero, Secretaría Nro. 33, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 C.P.C.C., resultó que debían votar en el siguiente orden: Vocalía n° 2 (a cargo del Doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers), Vocalía n° 1 (a cargo de la Doctora Isabel Míguez) y Vocalía n° 3 (a cargo de la Doctora María Elsa Uzal).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor Kölliker Frers dijo:

I.- LOS HECHOS DE LA CAUSA

(1) A fs. 1/8 se apersonó Norma Haydée Fernández, en su carácter de síndico ad-hoc de la quiebra de «Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.» y, en ese carácter, relató que la demandada –’Puente S.R.L’– presentó con fecha 26/04/1990 en el proceso falencial de la actora una propuesta de compra de tierras pertenecientes a la fallida, con el objetivo de iniciar un emprendimiento turístico y hotelero centrado en la zona de Tafí del Valle, Provincia de Tucumán.

Explicó que, con esa finalidad, dicha firma ofreció adquirir por la suma de doscientos veinte mil dólares estadounidenses (U$S220.000) los siguientes fundos:

i) Una (1) fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en el departamento de Tafí (Tucumán), padrón catastral n° 82.231, con una superficie aproximada de 925,91 hectáreas.

ii) Una (1) fracción de terreno, también denominada ‘Los Chamicos’, situada en el departamento de Famaillá (Tucumán), padrón catastral n° 75.973, con una superficie aproximada de 1320,9537 hectáreas.

iii) Dos (2) fracciones de terreno ubicadas en el departamento de Famaillá (Tucumán), en la zona de San Pablo – Villa Nougués: una de ellas, bajo padrón n° 82.233, con 239,5332 hectáreas, y la otra, bajo padrón n° 176.202 (nuevo padrón 530.105), con una superficie de 966,9059 hectáreas; sumando ambas 1.206,4391 hectáreas y extiéndose desde la ‘Poligonal de Correa’, al pie de la montaña, hasta la cumbre de Villa Nougués.

iv) Una (1) superficie de terreno ubicada en el departamento de Famaillá (actualmente Yerba Buena), padrón catastral n° 82.232, con una superficie aproximada de 3,63 hectáreas.

Señaló que, como consecuencia de ese ofrecimiento, el juez interviniente resolvió efectuar un llamado licitatorio para mejorar la oferta de ‘Puente S.R.L.’ en base a un pliego de condiciones elaborado conforme proyectos presentados por el coadministrador de la quiebra y por la sindicatura de la fallida, con agregados y modificaciones ordenadas por el magistrado (según surgiría de fs. 44 a 50 y 58 a 60 del expte. caratulado «Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por Puente S.R.L.», n° 18.970).

Arguyó que, pese a tales indicaciones del magistrado, en el proyecto de pliego se introdujo la modalidad de ‘venta ad corpus‘, no mencionada en la oferta de compra de la demandada y que, luego, al redactarse el pliego definitivo (labor encomendada al síndico Marquís, removido a posteriori de la quiebra en cuestión) se incluyó un párrafo -no previsto ni en la citada propuesta, ni en el proyecto del pliego- que establecía lo siguiente: «… en definitiva, la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar, con la excepción de los bienes que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura de dominio todavía se encuentra pendiente…».

Alegó que en virtud del llamado licitatorio, la demandada presentó una nueva propuesta en la que elevó su oferta originaria atrescientos ochenta mil dólares estadounidenses (U$S380.000), que fue la acogida finalmente por el juez actuante, según surgiría de fs. 218, 219, 622 y 625 del expte. n° 18.970, antes citado.

Añadió que, con ulterioridad, la accionada comenzó a introducir estudios de agrimensor sobre inmuebles no detallados en el objeto de la licitación, cuyas nomenclaturas catastrales no se encontraban descriptas en la oferta de compra ni en el pliego definitivo, justificando ese accionar en que la licitación adjudicaba todas las tierras de la fallida no aptas para el cultivo de la caña de azúcar, ‘ad corpus‘.

Destacó que ‘Puente S.R.L.’ fue puesta en posesión de los bienes licitados -exclusivamente de aquellos descriptos en el pliego- mediante rogatoria glosada a fs. 690/691 de la causa n° 18.970, antes citada, tramitada ante la jurisdicción del lugar de situación de los bienes, en los autos «Puente S.R.L. s/entrega de posesión», que tramitaron por ante el Juzgado Civil y Comercial Común de la IV Nominación de San Miguel de Tucumán, Provincia del mismo nombre.

Agregó que, con base en el mismo argumento de que el objeto de la licitación comprendía todas las tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar de propiedad de la fallida, por el hecho de que la venta se había materializado ad corpus, la demandada -mediante la presentación de estudios de títulos, planos de mensuras, etc.- modificó la nomenclatura de los bienes licitados, logrando inscribir una cantidad de hectáreas de terreno que duplicaron sobradamente la superficie de los inmuebles licitados.

Refirió que tal «maniobra» trajo aparejado que el juez actuante en la quiebra de la actora incurriera supuestamente en el error de admitir ese modus operandi, el cual habría sido reiterado luego en numerosas oportunidades por la demandada, invocando como pretexto «…la compleja situación registral de los bienes inmuebles de la fallida y el desorden y la antigüedad de los planos catastrales«. Denunció que de esa forma ‘Puente S.R.L.’ se apropió, entre otras, de las fracciones denominadas ‘El Doblón’, ‘Los Chañaritos’, y ‘Potrero de las Burras’, no previstos en los pliegos de licitación como objeto de ésta y que de un total licitado de 3.546 hectáreas, logró inscribir a su favor nada menos que 7.817,8 hectáreas.

Acotó que, al advertir tardíamente tal anomalía en la operatoria del adquirente, el juez ordenó al síndico (en ese entonces, contador Marquís, luego removido e inhabilitado para desempeñar funciones por el plazo de cinco (5) años, mediante Acuerdo de Cámara de fecha 29/05/1996, siendo reemplazado por la aquí presentante, contadora Fernández, en carácter de funcionaria ad hoc, a los fines de la promoción de la presente acción) detallar los bienes adquiridos por ‘Puente S.R.L.’, con indicación de su individualización catastral y dominial, con instrucción de iniciar -eventualmente- las correspondientes acciones legales y la traba de las cautelares pertinentes; tarea finalmente asumida por la presentante a raíz de las circunstancias precedentemente explicitadas.

Indicó, por último, que era en función de todo esto que demandaba la nulidad de las inscripciones registrales efectuadas en exceso de lo dispuesto en el pliego licitatorio, con las adecuaciones que aconsejara la pericia de ingeniero agrimensor, que debía realizarse a la luz de la modalidad de venta ad corpus, con la consiguiente restitución al patrimonio de la fallida de los inmuebles no comprendidos en el pliego. Aclaró que, subsidiariamente, para el caso que los respectivos inmuebles hubieran salido del patrimonio del adquirente, reclamaba la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

(2) Corrido el traslado de la demanda, compareció al pleito ‘Puente S.R.L.‘ a fs. 571/578, contestando la acción incoada e impetrando su rechazo, con costas.

Destacó que su parte adquirió sus derechos mediante título justo y suficiente, idóneo para transmitirle el dominio sobre los inmuebles en disputa, transmisión que involucró la correspondiente tradición e inscripción registral dispuesta judicialmente.

Arguyó que -contrariamente a lo sostenido por la actora- no había existido lesión alguna a la fallida, y que por otra parte, al no haber actuado ésta en situación de inferioridad, ni las sentencias ni las demás resoluciones judiciales involucradas en esta cuestión pueden ser impugnadas por ésta ni por ninguna otra causa, en tanto adquirieron firmeza y autoridad de cosa juzgada.

Acotó que la síndico actuante en este proceso convalidó con su actuación procesal en el expediente n° 18.970 los actos cumplidos con su intervención en dicho expediente, por lo que no era dable desconocerlas en esta instancia.

De su lado, manifestó haber sido ajena a la redacción del pliego de condiciones que rigió la licitación tramitada en el expte. n° 18.970, y que tal llamado a licitación nada tuvo que ver con la oferta inicial formulada por su parte.

Remarcó el hecho de que las adquisiciones se efectuaron luego de la ‘venta judicial por el sistema de licitación pública’, abierta a todo interesado, en las condiciones establecidas en el pliego vendido al público, ‘cuya compra era condición sine qua non para ofertar’ (fs. 573), resultando con total claridad del art. 1° de ese pliego que dicha licitación comprendía en su objeto a ‘todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar’.

Arguyó que en todo momento planteó con claridad su posición y reservó sus legítimos derechos, a tal punto que ni el juez actuante en la causa 18.970, ni el síndico Marquís, ni el coadministrador, ni ningún acreedor observaron tales reservas. Al respecto, afirmó haber anejado un escrito a fs. 624 de esos autos conteniendo un informe realizado por agrimensor, señalando que podían existir otras parcelas -además de las individualizadas por ese técnico- que, sin ser aptas para el cultivo de caña de azúcar, eran propiedad de la fallida.

Cuestionó, por último, el resultado de la prueba pericial anticipada, impugnándola por no estar de acuerdo con sus conclusiones.

Efectuó -finalmente- reserva a reclamar los daños y perjuicios que eventualmente le fueran ocasionados.

(3) La causa fue abierta a prueba a fs. 585, produciéndose la que da cuenta el certificado actuarial de fs. 654.

A su vez, puestos los autos a los fines previstos por el art. 482 CPCCN (v. fs. 694), la parte actora presentó su alegato a fs. 707/714, haciendo lo propio la demandada a fs. 697/706.

II.- LA SENTENCIA APELADA

La sentencia de primera instancia, pronunciada a fs. 723/729, acogió la demanda incoada, declarando inoponible a la quiebra la inscripción de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio, y ordenando su inmediata restitución a la fallida. Impuso las costas a la demandada en su condición de vencida en el proceso (art. 68 CPCCN).

Para así resolver, el a quo juzgó que la prueba pericial anticipada había resultado decisiva para establecer el acierto de las pretensiones esgrimidas por la sindicatura de la actora, toda vez que de aquélla surgió claramente que el ofrecimiento de‘Puente S.R.L.’ comprendía menos de la mitad de las hectáreas efectivamente inscriptas.

Valoró, asimismo, la inexistencia de cosa juzgada en torno a las inscripciones cuestionadas, a tal punto que habría sido la duda del juez Mata sobre la procedencia de tales inscripciones lo que hizo que aquél (entonces titular del Juzgado n° 17 de este fuero) dispusiera una investigación acerca de su regularidad.

En suma, merituó que ‘Puente S.R.L.’ se había apropiado indebidamente de tierras sobre las que no podía tener expectativas legítimas por no haber estado incluidas en la licitación.

De su lado, apreció que la cláusula aclaratoria incluida en el pliego lo fue para excluir concretamente del objeto de la licitación, las tierras aptas para cultivo y las que ya no fuesen de propiedad de la fallida, siendo claramente restrictiva o delimitativa.

Agregó que aceptar lo contrario significaría convalidar el egreso de parte significativa del activo de la quiebra, sin causa justificante.

Consiguientemente, concluyó que la inscripción a nombre de la accionada de aquellas tierras que no estaban explícitamente incluidas en el pliego de la licitación, se habían hecho en franca violación a las pautas de este último, dando lugar a un enriquecimiento sin causa a favor de ‘Puente S.R.L.’ , en claro perjuicio a la masa de acreedores.

III.- EL RECURSO

El pronunciamiento precedentemente descripto fue apelado únicamente por la accionada, quien dedujo su recurso mediante la presentación de fs. 731, el cual fue fundado mediante la expresión de agravios que corre a fs. 737/745, cuyo traslado fue contestado por la sindicatura actora a fs. 749/752.

La queja de la accionada transitó los siguientes carriles: i) no cupo desconocer el derecho de ‘Puente S.R.L.’ a inscribir a su nombre todos aquellos inmuebles no aptos para el cultivo de caña de azúcar, toda vez que su parte había ganado una de las dos (2) licitaciones efectuadas para liquidar la totalidad de los bienes inmuebles de la fallida, que comprendía -precisamente- «todos los inmuebles no aptos para el cultivo de la caña de azúcar«; ii) las cláusulas del pliego debían interpretarse conforme el significado gramatical y ordinario de las palabras, lo que implicaba entender que la licitación adjudicada alcanzaba a todas las tierras no aptas para la producción de la caña de azúcar, con excepción de los inmuebles vendidos o donados anteriormente; iii) su ‘oferta’ inicial no había sido más que una mera una policitación (una invitación), la cual fue rechazada al haberse llamado a mejorar ofertas, lo que ‘Puente S.R.L.’ efectivamente hizo, obteniendo la adjudicación de las tierras recién en dicha oportunidad; iv) el hecho de haberse pagado un precio superior al ofertado originariamente, daría plena justificación causal a la mayor cantidad de tierras en definitiva adquiridas; y v) fue el juez actuante quien accedió a inscribir los bienes inmuebles a su nombre mediante decisiones judiciales en última instancia consentidas por la sindicatura y por los acreedores de la quiebra, entre otros, no cupiendo –por tanto- el desconocimiento posterior de tales decisiones judiciales.

IV.- LA SOLUCIÓN.

(1) El thema decidendum.

Trazado el cuadro de situación de la controversia del modo que se ha venido exponiendo y el tenor de los agravios esbozados en esta Alzada, el thema decidendum del caso continúa siendo –como en la anterior instancia- establecer cuál fue realmente el objeto de la licitación cumplida en el procedimiento falencial de la actora en la cual resultara adjudicataria la demandada, y sobre esa base, determinar si una parte de las inscripciones registrales materializadas como consecuencia de aquélla fueron efectuadas en exceso de lo efectivamente enajenado, de acuerdo con los contornos judicialmente asignados a dicho procedimiento licitatorio, o no, y, en función de ello, si aquéllas son ineficaces, como el a quo lo sostuvo.

A tal fin, y con el propósito de alcanzar una mejor clarificación de la materia en debate, estimo pertinente hacer una breve reseña de los antecedentes del caso.

(2) Los antecedentes del caso.

El 19/02/1982 Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.-propietaria de un importante ingenio azucarero en la Provincia de Tucumán y hoy fallida- se presentó en concurso preventivo, disponiéndose la apertura de ese proceso el24/02/1982. Con posterioridad, al no haber logrado aquélla revertir su estado de cesación de pagos, el 03/07/1987 se decretó su quiebra a instancia de uno de sus acreedores.

Comenzada la etapa de liquidación de los bienes de la fallida, el Juzgado interviniente dispuso -a pedido del síndico- la formación de un incidente de realización de bienes (véase proveído de fs. 83vta., del 23/05/1989, expte n° 18.144,caratulado «Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación»).

De los autos citados en el párrafo anterior, y justamente a raíz de la propuesta de compra efectuada por la aquí demandada, entre otras, se desprendieron, a su vez, dos (2) expedientes: el n° 18970 (caratulado ‘Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por Puente S.R.L.‘) y el n° 18.971 (caratulado ‘Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por U.T.E.’).

A su vez, con independencia de estos últimos dos (2) expedientes, y toda vez que el trámite de liquidación de los activos de la quiebra tuvo ciertas derivaciones que finalmente desencadenaron el conflicto sub examine, tuvo lugar también la sustanciación por ante esta Excma. Cámara del expediente superintendencial n° 1948/1993 caratulado ‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/presentación por el abogado Ricardo J. Fernández Duque‘, a cuyo contenido habrá de aludirse oportunamente.

Todas las actuaciones mencionadas precedentemente fueron requeridas ad effectum videndi et probandi y han sido tenidas a la vista a los efectos de este pronunciamiento.

Bajo este encuadramiento corresponde, pues, referir a las contingencias procesales suscitadas en dichas causas, en lo que a la solución del caso interesa.

Comenzando por las constancias del expte n° 18.144 (caratulado «Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación») el primero en ser formado, surge de dicha causa que, con fecha 16/02/1990, la firma Construbisol S.A. presentó una oferta de compra de todos los activos concursales consistentes en los «muebles e inmuebles, incluidos bienes de uso, de cambio, derechos y acciones de la fallida», por la suma «de australes veintisiete mil millones (A 27.000.000.000)» (fs. 156/63, 158vta. y 159, expte. n° 18.144), oferta que decayó al haber transcurrido el término de vigencia fijado por los propios proponentes, sin que llegara a ser aceptada por la quiebra.

Con posterioridad, fueron materializadas dos (2) nuevas propuestas que reactivaron el proceso de realización de los bienes de la quiebra. Tal circunstancia fue consignada en el acta labrada el 26/04/1990, en la que se dejó constancia de la entrega de los ejemplares de esas dos (2) nuevas ofertas al co-administrador Horacio Terán Frías y al síndico Jorge Marquís (fs. 221/222 del expte. n° 18.144).

Dichas ofertas fueron concretadas por ‘Puente S.R.L.’, por un lado, y por una unión transitoria de empresas conformada por ‘Contrubisol S.A.‘ y ‘Fincas Tau S.A.‘, por otro, siendo destacable el hecho de que ambas propuestas abarcaban bienes distintos, por lo que no existía coincidencia –tal como veremos más abajo- entre los objetos pretendidos por uno y otro oferente.

La materialización de dichas propuestas, en tanto referidas a bienes diversos, dio lugar a la conformación de dos (2) nuevos incidentes tendientes a vehiculizar dichas ofertas, los cuales conforme constancia de fs. 221 vta. del acta indicada supraquedaron identificados con los nros. 18.970 («incidente de licitación por Puente S.R.L.») y 18.971 («incidente de licitación por U.T.E.»), tal como fuera anticipado en párrafos anteriores.

Comenzando por el último de estos incidentes (incidente n° 18.971), cabe referir que el 26/04/1990 (fs. 71/80 de ese incidente) la U.T.E integrada por «Construbisol S.A.» y «Fincas Tau S.A.» formalizó una oferta de compra acotada -en definitiva- a los bienes del complejo agroindustrial azucarero de la fallida (casco de ingenio y fincas cañeras, con más los cupos de producción de azúcar asignados por la Dirección Nacional de Azúcar), con exclusión de los «inmuebles correspondientes a los padrones número 82231, 175973, 503105 y 531181…» exclusión que fue aclarada en el acta de fs. 221/222 del expte. n° 18.144 -citada en (a.1) y agregada en copia a fs. 81 de este incidente- en los siguientes términos: «En conocimiento de la oferta presentada por la firma ‘Puente S.R.L.’ se aclara que los inmuebles excluidos en el punto a) del capítulo II (…) son aquellas tierras por las cuales ‘Puente S.R.L.’ formuló oferta de compra con independencia de los números de padrones que se citan, debiendo entender el Tribunal que no se superponen con la presentada por ‘Puente S.R.L.‘, ya que la oferta de la UTE comprende todas las demás tierras que no son objeto de restantes ofertas, aclarando que es ad corpus«.

Lo transcripto con prelación fue ratificado en el pliego de la licitación obrante a fs. 86/91, el cual fuera aprobado con modificaciones mediante resolución del juez de la quiebra dictada a fs. 96/98 del mismo incidente (03/05/1990), en la que este último magistrado dispuso un llamado a mejora de ofertas mediante un proceso de licitación. Se resolvió en tal ocasión que la venta se realizaría «ad corpus» y que comprendería la totalidad de los activos pertenecientes a ‘Cía. San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.’, con exclusión de los siguientes: Primero: todos los bienes inmuebles objeto de oferta por‘Puente S.R.L.’ en el expediente 18.970 del mismo Juzgado y Secretaría, consistentes en: a) fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’ ubicada en departamento Tafí, provincia de Tucumán, padrón 82.831 (…), con superficie de 925,91 has., b)fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’ ubicada en departamento Famaillá, provincia de Tucumán, padrón 175.973 (ó 72.973) (…) con superficie de 1320,9537 has., c) dos fracciones de terreno ubicadas en departamento Famaillá, provincia de Tucumán, lugar San Pablo-Villa Nougués, identificadas bajo padrón 82.233, con superficie de 239,5332 has.; y bajo padrón 176.202 (nuevo padrón 530.105), con superficie de 966,9059 has., lo que hace un total de 1.206,4391 has.; y d) lugar Yerba Buena, padrón 92.222 (…) con superficie de 3,63 has. Segundo: los títulos accionarios emitidos por la sociedad‘Agrotransporte Tucumán S.A.’ y, Tercero: los objetos de arte, platería, cuadros y otras piezas de análoga naturaleza que se encuentran en el chalet principal del ingenio San Pablo».

Pues bien: habiendo culminado el llamado a mejora de ofertas al que se ha venido aludiendo con la respectiva adjudicación acaecida el 01/08/1990 respecto de los bienes licitados a la UTE oferente, hecho que tuvo lugar mediante resolución dictada a fs. 2407/2415 de este incidente, la adjudicataria de la oferta de compra de los activos licitados terminó desistiendo de ella a fs. 2951/2965, en ejercicio de la opción del art. 9 del dec. 529/91, reglamentario de la ley 23.928, fundando su actitud en la desregulación de la actividad azucarera y la consiguiente eliminación del cupo de azúcar hasta entonces vigente. A fs. 2977/2980 el a quo tuvo por rescindida la adjudicación, decisión que fue mantenida por esta Alzada mediante el pronunciamiento obrante a fs. 3295/3300 con los alcances allí fijados.

Paralelamente con el expediente al que se ha venido haciendo referencia, tramitó, conforme fuera anticipado, el incidente n° 18.970. Este último fue iniciado el 26/04/1990 a partir de la oferta de compra formulada por la accionada –’Puente S.R.L.‘- limitada, en fs. 37/39 de dichos autos, a los siguientes inmuebles: «a) Fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en Departamento Tafí – Provincia de Tucumán; lugar: Los Chamicos; datos catastrales: padrón 82.231 – matrícula 34626/1; circ. II; Secc. ‘B’ Mz. 255; parc. 59 con una superficie de 925,9100 Has. (denominada en inventario interno de Cía. San Pablo como n° de terreno 5A). Linderos s/títulos: al norte, Guascho Corral (San Javier); al sur, Chamico Famaillá; al este, cerro Villa Nougués; y al oeste, ríos Lules y Juntas. b) Fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en Departamento Famaillá – Provincia de Tucumán; lugar: Los Chamicos; datos catastrales: padrón 175.973 (ó 75.973) – matrícula 22.888; circ. II; Secc. ‘E’, Mz. 47; parc. 16 con una superficie de 1.320,9537 Has. (denominada en inventario interno de Cía. San Pablo como n° 5A). Linderos s/títulos: al norte, Chamicos-Tafí; al sur, río Lules; al este, cerro Villa Nougués; y al oeste, río Lules; c) Dos fracciones de terreno ubicadas en Departamento Famaillá – Provincia de Tucumán; lugar: San Pablo-Villa Nougués, identificadas bajo padrón 82.233, con superficie de 239,5332 Has., y bajo padrón 176.202 (nuevo padrón 530.105), con una superficie de 966,9059 Has.; lo que hace un total de 1.206,4391 Has. Ambas fracciones se extienden desde la Poligonal de Correa, al pie del cerro, hasta la cumbre de Villa Nougués, que la separa de la propiedad denominada Los Chamicos. d) Superficie de terreno ubicada en Departamento Famaillá-Provincia de Tucumán, lugar Yerba Buena; datos catastrales: padrón 82.232; matrícula circ. I; Secc. ‘Z’, Mz. 63; parc. 42, con una superficie de 3,63 Has., lindando al norte, calle pública de por medio, con propiedad del Jockey Club de Tucumán y el Country Club».

Tal propuesta fue fundada -conforme expresión literal de la oferente- en el propósito de dicha parte ‘de abordar tareas vinculadas a la industria turística’ (fs. 38); ascendiendo el precio ofertado a la suma de doscientos veinte mil dólares estadounidenses (U$S 220.000), con una vigencia de noventa (90) días a partir de su presentación (fs. 39vta.).

Efectuada la propuesta, a fs. 44/50 el coadministrador de la fallida, Horacio Terán Frías, presentó un dictamen favorable a la propuesta al que anejó un modelo del pliego de condiciones para el llamado a mejora de oferta, tomando como base económica a superar el precio de compra ofrecido por ‘Puente S.R.L.’

Cabe aclarar que en esta instancia del trámite el objeto de la licitación o –mejor dicho- del llamado a mejora de oferta, comprendía únicamente los cinco (5) inmuebles que fueran descriptos en párrafos anteriores, constando incluso en el propio proyecto de pliego en su redacción original que «ninguna de las tierras comprendidas en la oferta es (era) apta ni está(ba) actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar» (fs. 44 vta.).

También es oportuno poner de relieve que conforme surge del acta que en copia obra agregada a fs. 56/57, coincidente con la glosada a fs. 252/253 del expte. n° 18.144 «ut supra» referida, ‘Puente S.R.L.‘ hizo hincapié en «que es(era) su deseo dejar en claro que su propuesta comprend(ía) tierras de faldeo de cerro tomando como límite Este la llamada poligonal de Correa (…) y que en lo demás, mantiene (mantenía) su oferta en los términos en que oportunamente los formulara«; postura que fue conformada por el letrado de la U.T.E. quien ratificó que su oferta «comprend(ía) todas aquellas (tierras) que no están(ban) comprendidas en la oferta presentada por Puente S.R.L.«.

De las transcripciones precedentemente efectuadas se infiere claramente que hasta esta instancia del procedimiento no se había producido ninguna modificación en los términos de la propuesta originariamente efectuada por ‘Puente S.R.L.‘ (abarcativa de los 5 inmuebles ut supra individualizados) en tanto especificó claramente allí su intención de mantener la oferta realizada con anterioridad sin introducirle variante alguna, postura aceptada y conformada por la UTE co-oferente, también presente en ese acto, en punto a que su ofrecimiento se limitaba a las extensiones de tierra no comprendidas en la de ‘Puente S.R.L.’ y con exclusión de estas últimas.

En concordancia con lo expuesto, el a quo dispuso mediante la resolución de fs. 58/60 de dichos autos «efectuar un llamado licitatorio público para mejorar la oferta presentada por ‘Puente S.R.L.’ de fs. 1/39, estableciendo como base el precio y las condiciones mínimas de pago propuestas por el oferente, las que» podrían «ser mejoradas por él o por cualquier otro interesado» (fs. 58vta.), habiendo valorado para ello «razones evidentes de conveniencia general para adoptar una forma rápida de realización de los bienes objeto de la oferta«, como así también el hecho de que la oferta realizada por ‘Puente S.R.L.’ «y la formulada en el expediente 18.971 pondrían de esa forma límites a las pretensiones que cada oferente circunscribió de acuerdo a su preferencia…». Fue así que el a quo en el punto seis (6) del respectivo decreto dispuso «tener presente el proyecto de pliego presentado por el coadministrador y el preparado por la sindicatura» (…) y «aprobar el pliego de fs. 44/49» con ciertas modificaciones carentes de injerencia respecto de lo aquí debatido.

Pues bien, llegado a este punto del análisis, el nudo gorgiano y el aspecto más álgido de la cuestión a resolver en el sub examine se centra entonces en determinar si la redacción dada por el síndico Marquís al ‘pliego de condiciones en su redacción definitiva’ a fs. 62/68 refleja o no estrictamente las condiciones fijadas por el juez como base de la licitación, o no. Ello así, porque en dicho instrumento el profesional introdujo -subrepticiamente según la actora- en reemplazo de la frase «ninguna de las tierras comprendidas en la oferta es apta ni está actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar» una oración que habría alterado sustancialmente -según la actora- el objeto de la licitación y que reza lo siguiente: «En definitiva, la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar, con excepción de los inmuebles que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura traslativa de dominio todavía se encuentra pendiente» (véase fs. 62vta.).

Así las cosas, el objeto de la licitación oportunamente aprobada habría adquirido con esa última incorporación –según la actora- una amplitud no mentada por el juez interviniente, quien, al visar el pliego e insertar una breve alteración ajena al objeto de esta litis -explicitada en su resolución de fs. 70 (15/05/1990)-, terminó llamando a mejora de ofertas sobre la base de una redacción definitiva que -por lo aquí destacado- incluía una modificación del objeto no prevista inicialmente, ni mucho menos aprobada expresamente por el magistrado.

A mayor abundamiento, repárese que ni en esta oportunidad (fs. 70), ni en el decisorio de fs. 58/60 el a quo introdujo la modificación en el texto del pliego, ahora en crisis, y que además los edictos publicados acotaron el objeto de la licitación únicamente a «Villa Nougués y Estancia Los Chamicos» (v. fs. 86/109); no habiendo constado en ellos tampoco como objeto de la licitación a «todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar…» u otra análoga, conforme lo consignaba el pliego confeccionado por el síndico.

Por lo hasta aquí expuesto -y siempre de acuerdo con lo que resulta de las constancias del expte. n° 18.970- tan sólo se presentaron como resultado del proceso licitatorio dos (2) mejoras a la oferta inicial: una, concretada por la misma sociedad‘Puente S.R.L.‘, por U$S 380.000; y la restante, realizada por ‘S.A. Azucarera Seleme Hnos I.C.A.yF.’, por U$S 300.000.

Más allá del dato objetivo emergente de la diferencia cuantitativa entre las ofertas en cuestión (U$S 80.000), el síndico Marquís se expidió a fs. 622/624 -en cumplimiento de lo normado por el inc. 6° del art. 199 de la ley 19.551, entonces vigente- a favor de la propuesta efectuada por ‘Puente S.R.L.‘, pese a haber realizado al mismo tiempo una serie de consideraciones en torno a que el precio ofrecido ‘no se comparecía con la estimación de valores efectuada por el agrimensor’ (fs. 623).

Frente a este estado de situación, el 07/08/1990 (fs. 625/626) el juez actuante resolvió -pese a todo- «adjudicar a favor dePuente Sociedad de Responsabilidad Limitada los bienes de los que da cuenta el pliego de fs. 58/60«, con la carga de tener que cumplimentar oportunamente los recaudos allí previstos».

Con posterioridad, el 16/08/1990 (fs. 655) ‘Puente S.R.L.’ efectuó una presentación acreditando: i) el primer pago correspondiente al precio de adjudicación, y ii) la formalización de la garantía de ejecución del contrato por el saldo del precio en «Huarte Cooperativa de Seguros Ltda«. De su lado, el 23/08/1990 (fs. 669) se labró acta en el juzgado, homologando la entrega de posesión de los inmuebles licitados a ‘Puente S.R.L.’, con la aquiescencia de la sindicatura y del coadministrador intervinientes. Tal hecho fue publicado en el B.O. del 11/09/1990 (véase fs. 697), librándose, el 21/10/1990(fs. 690/691) rogatoria mediante oficio ley n° 22.172 al juez local competente, requiriendo se otorgara «la posesión de los bienes licitados», bienes que por la enunciación efectuada en esa misma pieza, fueron únicamente los cinco (5) inmuebles primitivamente incluidos en la oferta original de la demandada.

Ahora bien: el 23/08/1990 (fs. 684) el representante de la adjudicataria, comunicó al Juzgado la intención de esta última de encarar «el análisis y estudio de títulos y antecedentes dominiales correspondientes a los inmuebles licitados en autos», motivando ello el libramiento de oficios ley n° 22.172 a fin de obtener copia certificada de tres escrituras labradas en los años 1835, 1856 y 1892, sin especificarse si correspondían o no a las cinco (5) fracciones licitadas. Dicho comportamiento fue reiterado por la accionada a partir de entonces, siendo así que, mediante sucesivas solicitudes, fue acrecentando paulatinamente sus tenencias inmobiliarias al obtener la adjudicación de terrenos no cultivables pertenecientes a la fallida, supuestamente comprendidos en la licitación.

Alertado el juez -mucho tiempo después- sobre la trascendencia que esta modalidad de inscripción habría venido alcanzando, aquél le requirió al síndico interviniente la presentación de un informe acerca de las diferencias que podrían existir entre el objeto inicial de la licitación y lo efectivamente adjudicado a ‘Puente S.R.L.‘, el cual fue presentado por el contador Marquís el29/03/1993, a fs. 1644/1648, sobre cuyo contenido volveré más adelante.

Paralelamente, la situación suscitada con ‘Puente SRL‘ desencadenó la celebración de una audiencia el 23/12/1992 (v. fs. 1584/1588), con la intervención -entre otros- del entonces síndico Marquís, del administrador judicial Terán Frías, y de los letrados y representantes de la accionada y del veedor designado el 04/11/1992, Ricardo Julio Fernández Duque (véase fs. 1/2 in re: «Cía. San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente informe veedor judicial«, expte. n° 20.927, traído ad effectum videndi et probandi).

En dicha audiencia, al ser interrogados los representantes de ‘Puente S.R.L.’ sobre «el fundamento del pedido de inscripción de tierras con distinto número de padrón no comprendidas en la oferta ni en el pliego de licitación presentado por la coadministración a fs. 44/49 y que fuera aprobado por resolución de fs. 58/60», aquéllos respondieron: «que Puente entendió que mediante la licitación sustentada en las condiciones del pliego adquirido al síndico» había comprado «todas las tierras marginales de la fallida no aptas para el cultivo de caña de azúcar» (fs. 1584vta.).

Al ser preguntado el síndico Marquís sobre «cuáles son o fueron los bienes objeto de la licitación de Puente S.R.L.», aquél contestó: «… que el objeto del llamado a licitación del Ingenio San Pablo y todos los bienes comprendidos fue objeto de numerosas conversaciones entre la sindicatura, su letrado patrocinante y el Sr. Juez del concurso. Dentro de este análisis la sindicatura tiene absolutamente claro que se resolvió la licitación en dos (2) grandes grupos. Uno lo constituyó la planta industrial y las tierras afectadas a la producción de caña de azúcar y el resto lo constituían todas las tierras no aptas para la explotación de caña de azúcar. Dentro de este espíritu, que la sindicatura no tenía ninguna duda que esta modalidad de venta estaba totalmente conformada por el juzgado porque era la forma más práctica y ágil de tratar de vender los bienes en la licitación correspondiente a la oferta efectuada por ‘Puente S.R.L.’, al llamarse a licitación pública para el mejoramiento de la oferta precedentemente mencionada y como elemento necesario para complementar los bienes a vender se incluyó en el pliego de condiciones que la sindicatura realizó por disposición expresa del Sr. Juez» el párrafo de fs. 62vta.

Añadió que «este pliego fue presentado al juzgado, como correspondía» y que la sindicatura lo vendió a los diferentes oferentes, los cuales tenían muy claro -todos-, cuál era el objeto del llamado a licitación. De no haber sido así, resultaba evidente para la sindicatura que debió haberse hecho una tercera licitación con los bienes remanentes no comprendidos en la licitación anterior, cosa que no se llevó a cabo ni a pedido del juzgado ni por sugerencia de su parte, porque estaba en su opinión absolutamente en claro de que se había puesto en venta a través de las dos (2) licitaciones todos los bienes delIngenio San Pablo. Ello, a tal punto que el pliego definitivo confeccionado por su parte fue agregado al expediente, sin que fuera observado absolutamente por nadie» (fs. 1585/1586).

Asimismo, al ser inquirida la sindicatura sobre si conocía qué cantidad de hectáreas abarcaban los terrenos excedentes por los que hubo prestado su conformidad en el incidente para ser adjudicados a ‘Puente S.R.L.’, contestó «desconocer» ese dato. Es más, afirmó considerar que al momento de esta audiencia era prácticamente imposible conocer con absoluta precisión los bienes a vender y su extensión, razón por la cual entendía que hasta tanto no finalizara el relevamiento dominial total de las tierras que le pertenecen a la fallida no se podría afirmar con fehaciencia cuál era su extensión absoluta (fs. 1586vta.).

A su vez, interrogado también el co-administrador judicial sobre el particular, éste argumentó que: «los bienes objeto de la licitación de ‘Puente S.R.L.‘ fueron oportunamente determinados en el pliego de licitación de estos activos determinados en el punto 1 del pliego de licitación obrante a fs. 44/49″ (fs. 1585vta. y 1586). Al aludir a la «determinación» de los inmuebles afectados a la licitación, el coadministrador refirió a la «especificación o individualización» resultante de la oferta originaria de ‘Puente SRL‘ esto es, a los cinco (5) activos comprendidos en la propuesta que dio origen al trámite licitatorio.

Concluida la instancia investigativa en torno a los alcances de la licitación, el juez emitió resolución a fs. 1599 de la quiebra, decidiendo literalmente lo siguiente: «Que habiéndose instado el acto licitatorio de autos, mediando un pliego aprobado por resolución de fs. 58/60, el objeto del mismo consistió y de ello hállase conteste el Tribunal -taxativamente- en la enajenación de ciertas y determinadas parcelas individualizadas por su número de padrón (y por las que primigeniamente ‘Puente S.R.L.’ ofertó), no aptas para el cultivo de caña de azúcar. Ello así, por otra parte, despréndese del acta de audiencia de fs. 1584/1588 (véase respuesta del coadministrador a fs. 1585vta. in fine/1586), en el sentido de que los bienes objeto de de la licitación eran los del pliego aprobado por el Tribunal. Que atento al diferente tenor del pliego aprobado con el que la sindicatura vendió a los interesados (y por lo cual resulta particularmente, prima facie, responsable), en el sentido de que la oferta comprendía todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar; surge hoy la necesidad de clarificar en autos cuáles bienes inmuebles fueron los adquiridos por ‘Puente S.R.L.’ de conformidad por el pliego aprobado por el Tribunal, verificando si se han producido inscripciones dominiales fuera de tal objeto. Con tal motivo, y en virtud de lo dispuesto por el art. 298, primera parte, de la ley 19.551, instrúyese al síndico para que en el término de diez (10) días, dé cuenta de los bienes inmuebles adquiridos por ‘Puente S.R.L.’ con individualización dominial y catastral correspondientes de conformidad con el plano aprobado, debiendo iniciar las medidas legales correspondientes y/o precaucionales contra ‘Puente S.R.L.’ en salvaguardia de los intereses de la masa, por las inscripciones dominiales efectuadas fuera del pliego licitatorio aprobado«.

Pues bien, de los términos de la resolución que se ha transcripto se desprende claramente que, de acuerdo con el criterio allí expuesto por el entonces Juez interviniente en la quiebra de la actora, dos (2) serían las conclusiones que podrían extraerse a los efectos de esta litis:

i) Que el objeto de la licitación -según el criterio póstumamente exteriorizado por el juez- consistió -‘taxativamente’ en la enajenación de las cinco (5) parcelas individualizadas por su número de padrón (y por las que primigeniamente ‘Puente S.R.L.‘ ofertó), no aptas para el cultivo de caña de azúcar; y

ii) Que el pliego introducido por la sindicatura tuvo un tenor distinto al aprobado por el magistrado, toda vez que en momento alguno aquel se hubo representado que dicha licitación comprendiera todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar, como lo interpretó la adjudicataria.

Así pareciera referirlo el informe por el cual la sindicatura entonces actuante, dando cumplimiento a lo ordenado por el juez Mata, hizo una presentación individualizando dominial y catastralmente los bienes tranferidos a ‘Puente S.R.L.‘ hasta esa fecha (26/03/1993, fs. 1644/1651).

Según dicho informe, el detalle de las tierras inscriptas a nombre de esta última comprende los siguientes inmuebles:

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 16/04/1991: i) propiedad ubicada en San Pablo, padrón n° 531.673, de 293 Has 6.635,9627 m2, ii) propiedad ubicada en San Pablo, sobre la ladera Este del cerro San Javier, padrón n° 530.105, con 966 Has 9.059,6530 m2, iii) propiedad ubicada en San Pablo, también sobre la ladera este del cerro San Javier, padrón n° 531.677, de 310 Has 1.934,9985 m2, iv) propiedad ubicada en San José de Lules, lugar denominada Isla de Márquez, padrón n° 77.454, con 49 Has 6.277,6912 m2, v) propiedad ubicada en la cima del Cerro San Javier, padrón n° 76.404, de 1 Has 10 m2, y vi) propiedad ubicada en La Rinconada, Yerba Buena, padrón n° 82.232, de 3 Has 9.278,5111 m2.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 26/03/1992: i) propiedad ubicada en la ladera del Cerro San Javier, padrón anterior n° 176.202 ó 530.105, de 8 Has 4.721,2350 m2, y ii) propiedad ubicada en Los Chañaritos, departamento Lules, padrones anteriores n° 33.964 y 233.115, con 124 Has 5.483,0908 m2.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 28/08/1992: Veintitrés lotes, ubicados en el loteo San Pablo, padrones 276.172 al 276.194, de 8.049 m2 en total.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 08/09/1992: i) propiedad ubicada en San Pablo, departamento Lules, padrón anterior n° 279.439, de 4.910,6167 m2, ii) propiedad ubicada en San Pablo, departamento Lules, padrón n° 360.702, con 11 Has 5.772,2775 m2, iii) quinientos ochenta y ocho lotes sitos en Villa Rosario y Pueblo San Pablo, departamento Lules, padrones 275.412 al 275.684, 275.746 al 275.750, 275.772 al 275.785, 275.853 al 275.689, 275.907 al 275.917, 275.964 al 275.989, 276.069 al 276.076, 276.083 al 276.093, 276.160 al 276.171, 276.108 al 276.115, 275.685 al 275.733, 275.742 al 275.745, 276.213 al 276.329, con una extensión total de 31 Has 8.623,9557 m2, iv) propiedad ubicada en San José de Caspichango, departamento Monteros, padrón n° 241.667, con 130 Has 116,1562 m2, y v) dos propiedades ubicadas también en San José de Caspichango, departamento Monteros, padrones n° 241.665 y 241.666, con 2.465 Has 3.138,5825 m2 y 1.170 Has 9413,360 m2, respectivamente.

A las precedentes propiedades inscriptas resta añadir las cinco (5) comprendidas en la oferta originaria de ‘Puente S.R.L.‘, adjudicadas, conforme se reseñó supra, mediante oficio ley n° 22.172 del 21/10/1990.

Pues bien, comparando los inmuebles individualizados originariamente en la oferta de ‘Puente S.R.L.‘ y los efectivamente adjudicados, según detalle proporcionado por la sindicatura, cabe diagramar el siguiente cuadro comparativo:

Fracciones individualizadas
en el pliego licitatorio

Fracciones y lotes adjudicados a Puente SRL

NÚMERO
DE PARCELAS

629

SUPERFICIE

TOTAL

(en ha.)

3.456,9328

9026,4752

Las diferencias existentes entre un supuesto y otro son notables: seiscientos veinticuatro (624) fracciones de terreno equivalentes a cinco mil quinientos sesenta y nueve hectáreas con cinco mil cuatrocientos veinticuatro metros (5569,5424 ha) representarían el excedente de tierras inscriptas a nombre de ‘Puente S.R.L.‘, según el punto de vista sustentado por el ex síndico Marquís.

Por último, para concluir la reseña de los antecedentes del caso restaría únicamente por aludir a lo que resulta del expediente superintendencial tramitado por ante esta Cámara Nacional de Apelaciones, a raíz de la denuncia realizada el 29/11/1993 por el abogado Ricardo Fernández Duque en su carácter de veedor de la quiebra de ‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.‘ entre el 04/11/1992 y el 26/04/1993 (ver expte. n°1948/1993, caratulado «‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/presentación por el abogado Ricardo J. Fernández Duque‘»).

De sus constancias, se desprende que en su dictamen del 20/03/1995 el Señor Fiscal de Cámara entonces actuante postuló la remoción del síndico Marquís, dada la entidad y gravedad de los incumplimientos en los que -a su entender- habría incurrido dicho funcionario en orden a los deberes que le incumbían conforme la ley 19.551 -entonces vigente-, con el objeto de tutelar debidamente la masa de acreedores (véanse fs. 172/176).

Con tal punto de vista concordó en su momento la Sala ‘E’ de esta Cámara, quien en su dictamen de fecha 21/05/1996, y en su carácter de Sala preventora, coincidió con el Representante del Ministerio Público en la conveniencia de «remover al síndico, contador Jorge Hugo Marquís, e inhabilitarlo para desempeñar el cargo por un plazo de cinco (5) años (art. 279 ley 19.551, concordante con el art. 255 de la ley 24.522)» (fs. 242), y así lo propició al pleno del Cuerpo. Para arribar a tal decisión dicha Sala merituó: i) que el magistrado entonces a cargo del Juzgado -Dr. Mata- aprobó en el incidente n° 18.970 (al que referí in extenso más arriba) un proyecto de pliego de llamado a mejora de oferta, con ciertas modificaciones expresas (fs. 44/50 y 59 de tales actuaciones), y en el que se individualizaban los bienes comprendidos en el objeto del llamado; ii) que en aquel pronunciamiento se había encomendado al síndico la redacción definitiva del pliego, que debía ajustarse al proyecto aprobado, con las modificaciones introducidas por el juzgador (fs. 60 de esas actuaciones); iii) que, sin embargo, al acompañar Marquís la redacción definitiva del pliego, introdujo inconsultamente una modificación de la cláusula relativa a la individualización de aquellos bienes, lo que habría posibilitado, o cuanto menos, coadyuvado a la inscripción excesiva de tierras por encima de las que fueran objeto de la licitación atribuida a ‘Puente S.R.L.’

Cabe acotar, por último, que el informe de la Sala actuante fue aprobado por el pleno del Cuerpo en el Acuerdo de esta Excma. Cámara celebrado el 29/05/1996 (fs. 245).

(3) El nudo gorgiano de la controversia. La determinación del objeto de la licitación en la que resultó adjudicataria la demandada.

Pues bien, efectuada la reseña de los antecedentes del caso, y sin perjuicio de las distintas lecturas que de lo ocurrido podría hacerse desde múltiples perspectivas que tienen que ver con la actuación del entonces magistrado a cargo del juzgado, el desempeño de los funcionarios del concurso y en particular el del entonces síndico Marquís, considero que lo único conducente a los efectos de juzgar aquello que es materia de decisión en esta litis es establecer concretamente cuál fue el objeto de la licitación llevada a cabo por el entonces juez de la quiebra de «Ingenio San Pablo«, en la que resultó adjudicataria la accionada, pues la clarificación de este extremo es lo que permitirá determinar la legitimidad -o no- de las inscripciones registrales de tierras que -según la actora- se efectuaron en exceso de lo realmente enajenado a través de la licitación, y que por eso fueron declaradas ineficaces en la sentencia apelada.

En esta línea de interpretación, entiendo conducente, previo a ingresar a este concreto aspecto de la cuestión, hacer una breve referencia a las características del procedimiento de licitación como modalidad de enajenación dentro del trámite liquidatorio de la quiebra.

Sabido es, en este sentido, que la liquidación de los bienes del fallido como procedimiento necesario para poder distribuir su producido entre sus acreedores hace a la esencia del trámite concursal, ya que a través de ella se alcanza la finalidad procurada a través de aquél. Bien dicen García Martínez y Fernández Madrid en «Concursos y quiebras» (Ediciones Contabilidad Moderna, Buenos Aires, 1974, t. II, pág. 1140) que la quiebra es un procedimiento de ejecución colectiva, cuyo fin esencial consiste en convertir los bienes del deudor en un medio universal de pago, es decir, en dinero, para repartirlo proporcionalmente entre los acreedores, de acuerdo con el consabido principio de igualdad reflejado en la regla de la pars conditio creditorum. Se trata, pues, de liquidar el patrimonio del fallido, sustraido de su disponibilidad a través del desapoderamiento, para hacer efectivo el derecho general de prenda que tienen sus acreedores y pagar a éstos sus respectivos créditos en el orden y grado que corresponda.

Dentro de dicho marco conceptual, la liquidación de los bienes del fallido se realiza sin la intervención directa de los acreedores bajo autoridad y control del juez del concurso, quien, por el sistema de oficialización adoptado por nuestra ley de quiebras, goza de amplias facultades para tutelar los intereses públicos y privados comprometidos en esta clase de juicios (cfr. García Martínez – Fernández Madrid, «Concursos y quiebras», cit. supra, misma página).

En principio, los bienes muebles e inmuebles del fallido deben ser vendidos en remate público por el martillero que resulta desinsaculado de acuerdo con las normas superintendenciales vigentes en la jurisdicción del juicio, por ser ésta la forma más transparente de realización del bien, pero nada impide que la liquidación se formalice bajo cualquier otra forma de enajenación, como puede ser una licitación o una venta privada. La venta tiene igualmente en todos los casos -y más allá de la modalidad que se adopte- el carácter de una venta judicial porque se lleva a cabo por disposición y bajo la autoridad del juez del concurso, en virtud de las normas dictadas en defensa de los intereses de los acreedores y del propio deudor. Además, está en la esencia misma de la liquidación falencial, el carácter coactivo y judicial de esa liquidación, lo que torna indiferente la forma en que tenga lugar la venta de los bienes que forman la masa activa de la quiebra. La venta es siemprejudicial aunque se realice en forma privada, porque emana de un procedimiento ejecutivo de carácter compulsivo que sustituye a las acciones individuales que corresponden a cada uno de los acreedores (cfr. García Martínez – Fernández Madrid, ob. cit., p. 1142).

Es por eso que si bien la LCQ: 204 (antes 199) establece un orden preferente para la realización de los bienes falimentarios, priorizándose la liquidación de la empresa «como unidad» y la enajenación «en conjunto» de los bienes que integran el establecimiento del fallido, no descarta tampoco, sino -por el contrario- la contempla expresamente, la enajenación singularde todo o parte de los bienes que integran el patrimonio, ya sea bajo la modalidad de subasta pública o cualquier otra forma de realización, incluida la venta privada o directa. Dentro de estas modalidades de realización, ha cobrado particular relevancia en la práctica tribunalicia de estos últimos años, aquélla que ha sido dada en denominarse dentro de la jerga judicial como «llamado a mejora a oferta«, consistente en una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa de compra realizada en el expediente por un interesado o por un conjunto de ellos, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a través del cual se establece una especie de concurso público (o privado, según la perspectiva con la que se lo quiera ver), por el cual cualesquiera otros interesados quedan habilitados para pujar por ofrecer mejores condiciones económicas para la compra del bien que las presentadas por el primigenio oferente, adjudicándose dicho bien, finalmente, a aquél que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones, siendo optativo que las ofertas sean presentadas por escrito en sobre cerrado dentro del expediente o en una audiencia convocada expresamente al efecto (cfr. Quintana Ferreyra-Alberti, «Concursos«, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1990, t. 3, págs. 811/813).

Dentro de dicho marco normativo, frente a la oferta de algún interesado enderezada a adquirir alguno o algunos de los bienes del fallido -como aconteció en el caso con ‘Puente S.R.L.‘-, no parece discutible que el juez cuenta con facultades suficientes para llamar a una «licitación», procurando una mejora de ofertas respecto a los bienes enajenables.

Y si bien durante la vigencia de la ley 19.551, tal llamado constituía una excepción, ya que en rigor de verdad, la masa total de bienes muebles o inmuebles de la quebrada eran vendidos -en principio- en remate público por el martillero designado por el magistrado (cfr. García Martínez y otro, ob. cit., p. 1141), es cierto que esta concepción se fue modificando, lenta y progresivamente, con el transcurso del tiempo y la evolución jurisprudencial, sobre todo a partir de la sanción de la ley 22.917, dadas las ventajas prácticas que este tipo de realización -de creación pretoriana- representaba frente a otros procedimientos de liquidación previstos en la LCQ, no sólo por la simplificación de gastos que implicaba, sino por el control directo que el juez podía ejercer sobre la puja de los potenciales oferentes, aspecto éste ciertamente álgido en las subastas judiciales, frecuentemente dominadas por las llamadas «ligas de compradores», con la consiguiente influencia que éstas ejercen sobre los potenciales compradores y los precios que finalmente se obtienen en los remates.

Dentro del marco regulatorio analizado, entonces, parece claro que el procedimiento de enajenación objeto de debate en autos, tuvo el carácter de una licitación pública entre particulares autorizada por el ordenamiento legal, que pese a no revestir las características de una subasta pública, se ajusta a las directivas establecidas por el art. 204 (antes 199) y ss. LCQ, toda vez que estuvo sustentada en la confección de un pliego de condiciones para la mejora de oferta, que contuvo formalmente una identificación de los bienes enajenados (esto, con la salvedad de lo que se dirá infra), el precio de venta, las condiciones de pago y demás circunstancias consideradas de interés para efectuar las propuestas de compra, y a tal fin tomó como base -en lugar de la tasación prevista en el art. 199 de la anterior ley falimentaria- la primera oferta efectuada por ‘Puente S.R.L.’ (U$S 220.000), esto es, en un parámetro pacíficamente aceptado por los juzgados comerciales de esta jurisdicción para este tipo de procedimientos.

Pues bien, establecida la regularidad del procedimiento adoptado por el juez para el trámite de realización de los bienes de que se trata, sólo resta determinar cuál fue el objeto de ese trámite de realización, en el sentido de cuáles fueron los concretos bienes materia de enajenación a través de él, y sobre la base ello, establecer si fueron o no correctamente efectuadas a favor de ‘Puente S.R.L.’ las inscripciones dominiales de tierras en exceso de los cinco (5) inmuebles que constituían el objeto de la propuesta inicial de la accionada, según lo explicado en los considerandos de la presente.

Sobre el particular, y a la luz de los antecedentes que se han venido desarrollando, existen dos (2) interpretaciones posibles en orden al objeto de la licitación de que se trata.

Está, en primer lugar, la postura sustentada por la accionada, respaldada por la explicación brindada por el contador Marquís en la audiencia aludida en el considerando anterior, y de algún modo apoyada por la estructuración procedimental que el propio juez le dio le dio al trámite de realización de bienes de la fallida, según el cual, frente a la existencia de sendas ofertas sobre tierras que, por un lado, eran aptas para la explotación de caña de azúcar, y otras que no lo eran, cabría interpretar que la oferta sobre estas tierras no sólo abarcaba los cinco (5) inmuebles que integraban la oferta originaria, sino, en generaltodas las tierras que no eran aptas para el cultivo de caña de azúcar, como expresamente quedó consignado en el pliego licitatorio confeccionado por el síndico Marquís (claro está –esto último- sin que hubiese existido una explícita instrucción del juez de la quiebra en ese sentido).

La otra postura, que es la que da sustento a esta demanda, es aquella según la cual el objeto de la licitación se circunscribió únicamente a los cinco (5) inmuebles que constituyeron el contenido de la oferta inicialmente efectuada por ‘Puente S.R.L.’, y que interpreta que la mención que el pliego hizo sobre una extensión de la oferta a todos los demás bienes no aptos para el cultivo de caña de azúcar, fue un exceso del síndico Marquís, no respaldado por ninguna decisión del magistrado en tal sentido, razón por la cual no cabría inscribir a nombre de la accionada ningún inmueble distinto de aquellos en función de los cuales aquélla efectuara su oferta primigenia.

Desde la perspectiva del suscripto, la respuesta por dar a este interrogante no es ciertamente tan sencilla como lo imaginó el juez de grado en su sentencia, existiendo por el contrario, entre los antecedentes del caso, elementos de juicio susceptibles de dar sustento tanto a una como a otra postura de las partes.

A favor de la postura sustentada en el pleito por la parte demandada, aprecio que, equivocadamente o no, inadvertidamente o no, o engaño mediante o no, lo cierto es que en el pliego que sirvió de base a la licitación se consignó expresamente que la venta incluía «todas las tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar» de propiedad de la fallida, y bajo esas condiciones fue concretada la enajenación, sin que hubiese mediado objeción alguna en su oportunidad, ni tampoco después.

En segundo lugar, observo que aún cuando esa amplitud en el objeto de la licitación que el síndico reflejó en su pliego no haya estado justificada por decisión específica del juez en tal sentido, lo cierto es que el juez aprobó el respectivo pliego y sobre la base de los términos que en él se volcaron, fue efectuada la licitación en la que resultó adjudicataria la accionada.

En tercer lugar, señalo que, decidida la adjudicación, la accionada solicitó al juez un estudio de títulos sobre el conjunto de tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar que excedían de los cinco (5) inmuebles comprendidos en su primigenia oferta que ya le habían sido otorgados en posesión, y, a partir de esos estudios, comenzó a requerir la inscripción de numerosas tierras a su nombre, habiendo sido todo ello proveído de conformidad por el magistrado, sin oposición alguna del síndico o de los acreedores.

Por último, tampoco puede pasar desapercibido que después de concretada la enajenación de estas tierras a ‘Puente SRL’, no se materializaron actuaciones judiciales tendientes a enajenar las tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar que excedían de las cinco (5) originariamente comprendidas en la oferta de la adjudicataria, lo que autorizaría a presumir que estaba incluidas en la licitación llevada a cabo en el incidente n° 18.970.

Como contrapartida, en favor de la postura sustentada en el pleito por la parte actora, observo lo siguiente. Primero, que, efectivamente, tal como lo sostuviera esta parte, el objeto de la primigenia oferta introducida por ‘Puente SRL’ comprendía únicamente cinco (5) inmuebles determinados (no aptos para el cultivo de caña de azúcar, pero evidentemente no los únicos en esa condición dentro del patrimonio de la fallida), oferta que no se vio alterada al disponerse el llamado a licitación de que se trata, ya que la oferente manifestó expresamente su voluntad de no modificar esa oferta y de mantenerla en los términos en que había sido formulada (ver audiencia del 23/12/1992, fs. 1584/1588, expte. n° 18.970).

En segundo lugar, aprecio que el pasaje de una propuesta de estos contornos (es decir, dirigida a un conjunto de bienes claramente determinados, como las cinco -5- fracciones de terreno antes mencionadas) a una de contornos mucho más inciertos, como la que resultó del pliego de la licitación (en cuanto abarcó una superficie indeterminada, de parcelas de tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar cuya extensión era desconocida incluso hasta por el propio síndico –ver fs. 1586vta., expte. n° 18.970–), hubiese requerido mínimamente una petición expresa de alguna de las partes involucradas en tal sentido, e inexorablemente, además, una decisión expresa del juez que así lo estableciera, lo cual no aconteció en la especie.

En tercer lugar, no puede dejar de advertirse que el objeto de la licitación tampoco resultó claramente especificado en la publicidad edictal que tuvo la enajenación de que se trata, ya que en ella si bien se consignó la necesidad de adquirir el pliego en el que constaba la verdadera extensión del objeto de la licitación, en cuanto a este aspecto, sólo se mencionó en el edicto que se vendían las tierras comprendidas en «Villa Nougués y Estancia los Chamicos», o sea, una descripción ciertamente muy pobre para describir el objeto de lo que estaba siendo materia de enajenación.

Por último, no puede dejar de valorarse un aspecto que ya fue destacado en oportunidad de reseñarse los antecedentes del caso en punto a lo sustancial e importante que es la diferencia existente entre la propuesta originaria de ‘Puente S.R.L.’ y la finalmente adjudicada, consistente en nada menos que seiscientos veinticuatro (624) parcelas (cinco -5- de la propuesta originaria versus seiscientos veintinueve -629- de las finalmente adjudicadas) y cinco mil quinientos sesenta y nueve hectáreas con cinco mil cuatrocientos veinticuatro metros (5569,5424 ha) (tres mil cuatrocientos cincuenta y seis hectáreas con nueve mil trescientos veintiocho metros -3.456,9328 has- originariamente incluidas en la oferta de compraversus las nueve mil veintiséis hectáreas con cuatro mil setecientos cincuenta y dos metros -9026,4752 has- finalmente suscriptas a nombre de la accionada). La diferencia cuantitativa existente, tanto en hectáreas como en parcelas, tiene una relevancia tan significativa que difícilmente puede ser explicada desde la perspectiva de un simple detalle menor de confección del pliego por parte del síndico.

En suma, existen más que valederas razones para sustentar cualquiera de las dos posturas que se encuentran en disputa. Ello no releva, sin embargo, al suscripto de adoptar una decisión sobre el particular ya que en virtud del principio del ‘non liquet’ no es dable que los jueces dejen de juzgar so pretexto de silencio o oscuridad de las leyes (art. 15 Cód. Civil). Y en tal emprendimiento, si bien como ya dije puede que concurran en el caso razones vinculadas a la seguridad jurídica que harían aconsejable mantener el status quo existente, también confluyen en el sub lite razones vinculadas a la transparencia y objetividad inherentes a toda enajenación judicial, que obligan a ser sumamente exigentes en este tipo de aspectos, razón por la cual, si existen motivos que ponen en tela de juicio la seriedad del procedimiento y aparece la posibilidad de que pudieran haber existido maniobras tendientes a perjudicar ilegítimamente a la masa de acreedores, razones de elemental prudencia aconsejan estar por la solución que mejor preserve la integridad del patrimonio de la falente, no sólo en beneficio de los derechos de los acreedores, sino como modo de evitar que se produzca un enriquecimiento sin causa del adquirente, en perjuicio de la masa. Ello, con independencia de que, además, también es deber de los Tribunales asegurar la transparencia y seriedad exigibles para actos en relación a los cuales se encuentra comprometida la fe pública y el concepto de la comunidad sobre la sana administración de justicia, como acontece en los atinentes al trámite de enajenación judicial forzada (esta CNCom., esta Sala A, 22/02/2008, in re: «Nosdeo, Juan José s/ incidente de realización de bienes (muebles)»; idem,Sala C, 24/06/1993, in re: «Agrupación Médica Argentina S.A. s/quiebra s/ inc. de subasta»).

Como consecuencia de ello, me terminaré inclinando por mantener la solución del juez de grado, en cuanto declaró la ineficacia de las inscripciones registrales de tierras cumplidas en exceso de las contempladas en la oferta primigenia de la adjudicataria ‘Puente S.R.L.’, en orden a lo cual estimo conducente efectuar determinadas precisiones conceptuales, que entiendo coadyuvarán a la solución que se postula.

En primer lugar, no ignoro que el «pliego de condiciones» constituye la ley de licitación, porque es en él donde se especifican el objeto de la contratación y los derechos y obligaciones de los oferentes y del adjudicatario (cfr. Comadira, Julio R.,Algunos aspectos de licitación pública, en «Contratos Administrativos. Jornadas organizadas por la Universidad Austral, Facultad de Derecho», Editorial Ciencias de la Administración, Buenos Aires, 2000, p. 327).

Pero, como contrapartida, tampoco puede pasarse por alto que una clara y precisa identificación del objeto es requisito fundamental para la validez de dicho pliego. Lo contrario -esto es, la indicación confusa e imprecisa del objeto de la licitación- traería aparejada la presentación de ofertas muy heterogéneas, y por lo tanto inequiparables entre sí, lo que invalidaría el resultado obtenido (cfr. Dromi, Roberto, «Licitación pública», Ediciones Ciudad Argentina, Buenos Aires, 1995, p.248).

Por ende, sólo cuando los interesados pueden conocer inequívocamente todo lo que se incluye o excluye de la caracterización del objeto, puede considerarse cumplimentado el requisito de especificación del objeto (Bandeira de Mello, Celso, Pliego de Condiciones, en «Contratos Públicos», ps. 285/288). Y en este caso, es claro que esa precisión en la identificación no ha podido ser lograda completamente, ya que la mención que en el pliego se hizo acerca de que la extensión de la venta se extendía a todas las tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar, no encuentra respaldo en ninguna decisión puntual del magistrado en tal sentido, cuando por otra parte el contenido de la oferta llamada a mejorar no las incluía.

Se ha entendido en tal sentido que los términos o expresiones contenidas en los pliegos licitatorios deben ser interpretadosen sentido estricto o restringido, precisamente para salvaguardar el principio de igualdad, piedra angular de todo el sistema (v. Procuración del Tesoro de la Nación, Dictámenes, 172:168; 202:151). Síguese de ello que no se muestra como factible considerar como cumplido ese requisito cuando lo consignado en el pliego no fue expresamente autorizado por el magistrado y cuando, además, ello tampoco fue debidamente divulgado en la publicidad edictal del llamado a licitación.

Este criterio judicial especificador del objeto en una licitación falencial debe tener, entonces, un límite extrínseco y un límiteintrínseco: i) sin el primero no existirían condiciones para una comparación que pueda resolverse sobre la base de pautas preestablecidas y operativas, afectando a los potenciales oferentes; y, ii) sin el segundo, resultaría afectado directamente el interés de la masa de acreedores, interesada en las mejores condiciones de realización de los bienes de la quebrada, para el recupero de los créditos existentes contra ésta.

De allí que la correcta delimitación del objeto del pliego en el espectro de la insolvencia, tenga por finalidad proteger tanto los intereses de los oferentes que acuden a la licitación, como los intereses de los acreedores de la fallida.

Esta vía de pensamiento permite colegir que el agregado introducido por el síndico en el pliego de la licitación, sin autorización explícita del juez de la quiebra, afectó el mentado principio de especificidad del objeto de la licitación.

Es que, para interpretar el pliego en cuestión, hay que tomarlo, tal como lo decía Messineo (al referir a los contratos) «como un todo coherente»; no se trata de una simple suma o adición de condiciones, sino de un conjunto orgánico predispuesto para alcanzar un objetivo determinado (Messineo, Francesco, Doctrina General del contrato, trad. Sentís Melendo y Fontanarrosa, Ed. Ejea, t. II, Buenos Aires, 1987, p.107).

En ese orden de ideas rescato también la reflexión de Danz, cuando apuntaba que «importantísimo para la interpretación es conocer los fines económicos» perseguidos, pues «el derecho ampara la consecución de esos fines y, por tanto, el juez para poder otorgar la debida protección del derecho al negocio jurídico…tiene que empezar exactamente por conocer esos fines» (Danz, Erich, La interpretación de los negocios jurídicos, 2° edición española, n° 1, p. 107, cit. por Halperín, Isaac – Barbato, Nicolás, Seguros, Ed. Depalma, Buenos Aires, 2003, p. 733). Y en el caso, los fines económicos de la licitación del incidente n° 18.970 no fueron desde un principio otros que enajenar únicamente las cinco (5) fracciones de terrenos ofertadas a fs. 37/38 de esos autos, sin abarcar las restantes tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar, como lo pretende la quejosa.

Por otro lado, cuadra añadir que el párrafo agregado por el ex síndico Marquís al pliego licitatorio en el punto que se analiza, involucra una imprecisión contraria a cualquier idea de determinación del objeto de la licitación. Véase que dicho funcionario desconocía en realidad cuál era la extensión de las tierras que genéricamente se mencionaban en el pliego como «tierras …no … aptas para la producción de caña de azúcar», ignorando de qué propiedades se trataba y cuál era su superficie (ver audiencia del 23/12/1992, fs. 1586vta., expte. n° 18.970), desconocimiento que reviste suma gravedad si se tiene en cuenta la extensión de la superficie que hoy se sabe involucrada (5569,54 has) en tanto afectaba una importante porción del patrimonio de la fallida, que es prenda común de sus acreedores.

Convalidar la operatoria del modo en que se vio perfeccionada, implicaría además aceptar que miles de hectáreas salieran del patrimonio de la fallida a un precio vil, burlando la garantía representada por los bienes afectados, en detrimento de los respectivos acreedores, y consumando un verdadero empobrecimiento sin causa en perjuicio de éstos. Sabido es que para que se configure esta última figura (el enriquecimiento sin causa) es menester, por un lado, el enriquecimiento de una persona en detrimento de otra, lo que ocasiona un correlativo empobrecimiento del perjudicado, manifestado en el traspaso de bienes de un patrimonio al de un segundo sujeto; y, por otro, la ausencia de causa de ese enriquecimiento, es decir la inexistencia de mecanismo jurídico, legal o convencional, que justifique tal desplazamiento de valores.

Es indudable que el primer requisito resulta claramente verificable, a poco que se advierta que de cinco (5) fracciones de terreno, -que suman 3456,9328 hectáreas-, la accionada se hizo con un total de seiscientas veintinueve (629), representativas de 9026,4752 hectáreas. Es decir que, en forma voluntaria o no, la accionada se enriqueció con 5569,5424 hectáreas en exceso del objeto ofertado en su primera presentación, empobreciéndose en idéntica proporción la masa de acreedores de la quiebra de «Ingenio San Pablo«.

Ahora bien, en cuanto a la ausencia de causa de ese enriquecimiento, cuadra advertir que si bien la adquisición de esas tierras tuvo lugar -formalmente, al menos- a cambio de un precio, dicho precio no parece guardar proporción con la superficie finalmente adquirida, toda vez que si bien fue superior al precio inicialmente ofrecido por las cinco (5) fracciones originariamente abarcadas, de todos modos, no pareciera guardar relación con la gran cantidad de hectáreas de diferencia que se advierten entre una y otra propuesta, equivalentes, como se dijo, a más de cinco mil (5000) hectáreas.

Por ello, dado que no es equitativo que nadie se enriquezca con daño e injusticia de otro (aequum est neminem cum alterius detrimento et injuria fieri locupletiorem), no puede sino concluirse en que debe exigirse a la accionada la devolución de lo inscripto en exceso.

A mayor abundamiento, es sabido que la oferta es un acto negocial de derecho privado, dotado de naturaleza jurídica como propuesta contractual (Cianflone, Antonio, L’appalto di opere pubbliche, Ed. Giuffré, Milano, 1981, p. 367). Dicha naturaleza jurídica se mantiene inmutable aún en el caso de las licitaciones, cuyas condiciones -reguladas en los pliegos respectivos- encuentran una analogía indiscutible con la modalidad de contratos por adhesión.

Es por ello que la accionada no puede ahora pretender volver contra sus propios actos y desconocer la vigencia de los términos de la oferta que inicialmente efectuara en punto a las cinco (5) fracciones de terreno que deseaba adquirir por un precio muy similar al finalmente pagado, máxime cuando aquella resultó determinante para imponer la base para el llamado a mejora a ofertas en la licitación tramitada en el incidente 18.970 (v. fs. 58vta.).

Sabido es que a nadie le es permitido desconocer los efectos que se derivan de su conducta anterior sin contrariar el principio general de la buena fe –art. 1198 Cód.Civil- y aquel otro que es su consecuencia conforme al cual no es lícito volver sobre los propios actos (esta CNCom., esta Sala A, 30/04/1985, «Beotegui, Rodolfo c. Carfina Cia. Fciera. SA.»; íd.,20/02/1980, «Bellone»; íd., 15/11/1989, «Urundel del Valle»; íd., Sala B, 09/09/1992, «Saint Honore SA c/ Medias Paris SA s/ ord.»; íd, 03/11/1997, «Cavallaro, Orlando c/ Sinopoli, Nicolas s/ sum.»; íd., 28/09/1993, «Plasticos las Marianas SA c/ Pesquera Santa Elena s/ ord.»; íd., 09/09/1992, «Saint Honore SA»; ìd., 30/05/1997, «Industrias de Maiz c. Holande SA», entre muchos otros).

Y -justamente- una de las consecuencias del deber de obrar de buena fe y de la necesidad de ejercitar los derechos observando dicha pauta, es la exigencia de un comportamiento coherente. Este imperativo de conducta significa que, cuando una persona dentro de una relación jurídica ha suscitado en otra con su proceder una confianza fundada, conforme a tal principio en una determinada actuación futura, según el sentido objetivamente deducido de la conducta anterior, no debe defraudar la confianza despertada y es inadmisible todo comportamiento, incompatible con ella (cfr. Luis Diez de Picaso Ponce de León, «La doctrina de los propios actos», Ed. Bosch, Barcelona, pag. 142; esta CNCom., esta Sala A, 24/11/1980, in re: «Copes Juan Carlos c. Codic Producciones S.R.L.»).

La doctrina moderna, sobre todo la alemana, ha elaborado, con base en la jurisprudencia de los tribunales, una serie de supuestos típicos a los cuales resulta aplicable la idea de que la buena fe opera como un límite del ejercicio de los derechos subjetivos y, entre ellos, el que se ha venido señalando. Venire contra factum proprium, quiere decir conforme lo precisa Luis Diez Picaso en su prólogo a la obra de Franz Wieacker, «El principio general de la buena fe» (Ed. Civitas, pag. 21), que el acto de ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad es inadmisible cuando con él la persona se pone en contradicción con el sentido que objetivamente y de acuerdo con la buena fe habría de darse a su conducta anterior, conformándose de ese modo la regla antes mencionada de acuerdo a la cual se encuentra vedada cualquier pretensión incompatible o contradictoria con la conducta anterior.

Y en tal sentido, luego de que el proyecto de pliego originariamente presentado por el coadministrador Terán Frías, se limitaba establecer que: «ninguna de las tierras comprendidas es apta ni está actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar«, no podía válidamente ‘Puente S.R.L.’ desconocer lo límites de la licitación, máxime cuando fue dicha parte quien originó con sus propuestas las incidencias examinadas (n° 18.144, 18.970 y 18.971), participando de todos los estadios procesales suscitados con motivo de la tramitación del proceso licitatorio en el que resultó adjudicatario -finalmente- de las cinco (5) fracciones de terreno detalladas primigeniamente.

Por último, no puedo dejar de poner en relieve que es verdad que –directa o indirectamente- el pliego de que se trata fue de algún modo tácitamente convalidado por el magistrado, que no sólo no objetó dicho pliego en su momento, sino que llevó adelante el procedimiento licitatorio en esos términos, disponiendo la adjudicación a la demandada de los bienes licitados, su entrega a esta última y la inscripción de los lotes a la adjudicataria, sin deslizar objeción alguna.

Sin embargo, dados los antecedentes del trámite licitatorio y el hecho de que quien resultó adjudicataria no fue un tercero cualquiera que accidentalmente participó de la licitación, sino la oferente primigenia que intervino desde el principio del procedimiento, sabiendo o debiendo saber los contornos objetivos de la licitación en que participaba, entiendo que esa particularidad resulta decisiva para oponerle a ésta el resultado alcanzado en el sub lite, pues no podía desconocer, o cuanto menos no debía hacerlo, cuáles eran los límites de los derechos por los cuales pujaba.

Concluyo entonces de lo hasta aquí expuesto que corresponde desestimar el recurso interpuesto por ‘Puente S.R.L.’ y en consecuencia confirmarse la sentencia apelada en lo que ha sido materia de agravio.

(4) Las costas

En cuanto a las costas del proceso, sabido es que en nuestro sistema procesal, los gastos del juicio deben ser satisfechos -como regla- por la parte que ha resultado vencida en aquél. Ello así en la medida que las costas son en nuestro régimen procesal corolario del vencimiento (arts. 68, 69 y 558 CPCCN) y se imponen no como una sanción sino como resarcimiento de los gastos provocados por el litigio, gastos que deben ser reembolsados por el vencido.

Es cierto que ésa es la regla general y que la ley también faculta al Juez a eximir de las costas al vencido, en todo o en parte, siempre que encuentre mérito para ello (arts. 68 y ss CPCCN). Pero ello, esto es la imposición de las costas en el orden causado o su eximición -en su caso-, sólo procede en los casos en que por la naturaleza de la acción deducida, la forma como se trabó la litis, su resultado o en atención a la conducta de las partes su regulación requiere un apartamiento de la regla general (cfr. Colombo, Carlos – Kiper, Claudio, «Código Procesal Civil y Comercial de la Nación», T° I, p. 491).

En la especie, se dan precisamente esas circunstancias que habilitan una solución excepcional, toda vez que, con prescindencia de cualquier otra consideración que pudiera hacerse en torno a la legitimidad de los derechos invocados por la accionada, lo cierto es que esta última se hallaba investida de esos derechos por decisión judicial (mal o bien, le fueron otorgados por autoridad judicial dentro del marco de un procedimiento prima facie regular), razón por la cual, aún cuando tales derechos terminen no siendo reconocidos en esta instancia, tal circunstancia pudo hacer que dicha parte se creyera legítimamente con derecho a litigar como lo hizo (art. 68 CPCCN).

Considero, por ende, que corresponde modificar la sentencia en este aspecto y distribuirse las costas en el orden causado por las razones expuestas precedentemente.

V.- LA CONCLUSIÓN

Por lo hasta aquí expuesto, propongo al Acuerdo:

(1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la accionada deducido por ‘Puente S.R.L.’ y –en consecuencia- confirmar la sentencia apelada en lo que fue materia de agravio, con excepción de las costas del proceso que deberán ser soportadas en el orden causado por las razones explicitadas IV (4).

(2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado por análogas razones a las que determinaran esa solución en la anterior instancia (art. 68 CPCCN, párrafo 2°)

Así voto.

Por análogas razones, la Señora Juez de Cámara Dra. Isabel Míguez y la Señora Juez de Cámara Dra. María Elsa Uzal adhieren al voto precedente.

Con lo que terminó este Acuerdo que firmaron los Señores Jueces de Cámara Doctores: María Elsa Uzal, Isabel Míguez y Alfredo Arturo Kölliker Frers.

Buenos Aires, 19 de mayo de 2008

Y VISTOS:

Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se resuelve:

(2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado por análogas razones a las que determinaran esa solución en la anterior instancia (art. 68 CPCCN, párrafo 2°).-

Fdo.: María Elsa Uzal, Isabel Míguez y Alfredo Arturo Kölliker Frers

Legitimación del escribano en el contencioso registral

https://sjconsulta.csjn.gov.ar/sjconsulta/documentos/verDocumentoByIdLinksJSP.html?idDocumento=7812271

DISDENCIA DEL SEÑOR VICEPRESIDENTE DOCTOR DON CARLOS FERNANDO ROSENKRANTZ
Considerando:
1°) Que el 7 de febrero de 2014 el escribano Héctor Fabio Morán solicitó al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Formosa certificados de bloqueo de los inmuebles
inscriptos en las Matrículas FRM 6188 y FRM 10894 –a fin de confeccionar escrituras públicas de compraventa-; los que le fueron expedidos libres de gravámenes para la venta.
El 10 de febrero, día en que se suscribieron los boletos de compraventa, el director del Registro le comunicó telefónicamente al notario que en las certificaciones había mediado una fuga registral, por lo que requería su devolución.
Al reiterar tal pedido por escrito el 17 del mismo mes, el Registro informó que en ambos certificados de dominio el registrador había incurrido en un error involuntario al omitir
la publicidad de la hipoteca en primer grado que gravaba ambos inmuebles, inscripta inicialmente el 7 de febrero de 1994.
Expuso que el 6 de diciembre de 2013 se había hecho el pedido de reinscripción, que fue desestimado por no haberse acompañado testimonio inscripto o segundo testimonio de las escrituras; que el 5 de febrero de 2014 se había reingresado la solicitud, cumpliéndose con lo exigido legalmente; y que el 7 de febrero de 2014 el Registro había decidido por resolución 1/14 transformar el citado rechazo en una inscripción provisional (considerando que debió haberse tomado razón de tal circunstancia desde el inicio), rectificar los asientos en los folios reales y tener por re-inscriptas definitivamente ambas hipotecas desde el 6 de diciembre de 2013.
El mismo 17 de febrero el escribano, que comunicó todas las circunstancias acontecidas a las partes (quienes insistieron en seguir adelante con los instrumentos), autorizó las escrituras públicas relacionadas con los boletos suscriptos, en función de las certificaciones de bloqueo. El notario estimó que las peticiones del Registro no se hallaban fundadas en derecho y que su obligación era cumplir con la transmisión dominial requerida. El 24 de febrero el Registro resolvió inscribir provisionalmente las ventas de los inmuebles, rechazando luego por resolución 2/14 los recursos de reconsideración incoados por el actuario.
2°) Que Héctor Fabio Morán interpuso recurso judicial contra la resolución administrativa registral 2/14, mediante la cual el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Formosa no hizo lugar al recurso de reconsideración incoado en relación a la resolución 1/14 dictada por el jefe de dicho organismo. Posteriormente, readecuó el planteo recursivo promoviendo, en nombre propio y en representación de la adquirente, demanda contenciosa administrativa a fin de que se inscribiesen de forma definitiva las escrituras traslativas de dominio suscriptas, sin reconocer la preexistencia de ningún gravamen.

Al contestar el traslado de la demanda, la Provincia de Formosa solicitó la citación como tercero del acreedor hipotecario –admitida por los magistrados-, quien interpuso en
ambos procesos una excepción de falta de legitimación activa.
Por otra parte, la adquirente de los dos inmuebles también se presentó en los expedientes para tomar intervención, reconociendo y haciendo propias todas las actuaciones cumplidas
en su representación por el notario (sin perjudicar lo que en nombre propio aquel venía realizando), siendo aceptada su participación como parte coadyuvante.
3°) Que el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Formosa decidió, por mayoría, hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa. Para así resolver, sostuvo que el señor Morán se había presentado en calidad de escribano y en nombre de la adquirente, sin adjuntar documentación que acreditase la representación invocada. Explicó que la obligación de tramitar la inscripción no podía implicar una representación de intereses ajenos sin solución de continuidad. Señaló que los intervinientes del acto de compraventa debían reclamar la inscripción definitiva y que el notario carecía, a tal efecto, de un derecho subjetivo o interés legítimo (es decir, que no estaba habilitado legalmente para solicitarla, conforme al artículo 1° del código de rito).
Resaltó que la adquirente de los dos inmuebles fue admitida en los procesos subordinada a la parte que coadyuvaba, por lo que su actuación posterior no podía subsanar la falta de
) la tramitación de la inscripción de las escrituras públicas de compraventa es para el escribano una obligación de resultado inherente a su labor y pasible de comprometer su responsabilidad profesional. Por lo tanto, tendría un interés legítimo en obtener un pronunciamiento judicial que rectifique lo resuelto por el Registro (esto es, legitimación judicial, siendo un “interesado” en los términos del artículo 9° de la ley 17.801 y normas concordantes citadas en el recurso). Máxime, cuando los instrumentos traslativos de dominio presentados para la inscripción no contenían vicios sino que fueron realizados conforme los certificados de bloqueo expedidos por el propio Registro;

Aluvión CSJN

https://sjconsulta.csjn.gov.ar/sjconsulta/documentos/verDocumentoByIdLinksJSP.html?idDocumento=7435012

16) Que las conclusiones del experto no se han visto desvirtuadas por la impugnación efectuada por la actora a fs. 396/397. En efecto, a fs. 408/409 el perito da fundadas explicaciones acerca de la diferencia que existe entre los términos «aluvial» y «aluvional»; así como las razones por las que estima que no hubo un acrecentamiento aluvial en los terrenos en cuestión, según lo expresado en los puntos 2.2.2.1., 2.3.2.1., 2.3.2.5. Y 2.3.3.2 de su dictamen.
Observa que la actora confundió reiteradamente dichos conceptos al impugnar el peritaje. Aclara que en su informe utilizó los términos «aluvio» y «aluvial» para referirse «al material sedimentario clásico depositado por la acción mecánica del agua fluvial», y que -desde el punto de vista geológico- el uso para tal fin del término aluvión es «obsoleto», dado que abarca un campo conceptual menos específico que comprende tanto la venida fuerte de agua, como la inundación o crecida cuando viene especialmente con mucho material suspendido.
Explica también «que el término aluvión del Código Civil es más restric.tivo que el término aluvio’ o ‘material aluvial~, en cuanto todo ‘aluvión’ es ‘aluvio’, pero no todo ‘aluvio’ es aluvión'». A continuación, pone de resalto que «todo aluvio o depósito aluvial tiene una historia y un presente, y que el hecho de haber sido generado por un proceso de acrecentamiento en el pasado no implica que en el presente siga existiendo ese proceso de acrecentamiento»; por lo que un depósito aluvial puede estar hoy expuesto a decrecimiento, o a una situación
de equilibrio.
Afirma, asimismo, que en relación a los terrenos de autos comprobó que «al momento de producirse el acrecentamiento artificial :(relleno antrópico), no. existía un proceso de acrecentamiento natural del aluvio, sino una situación de equilibrio que ~e mantenía desde un pasado que, si bien geológicamente lo llamamos reciente, dista miles de años de la época actual». Añade que «el mantenimiento del nivel actual del aluvio en la Llanura Costera durante aproximadamente 2.000 años implica la ausencia de acrecentamiento aluvial durante ese lapso de tiempo, y por lo tanto, la ausencia de un acrecentamiento aluvial al momento de efectuarse el relleno antrópico en los terrehos invocados en autos» (fs. 409 vta.).

¿Nulidad o redargución?

En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, febrero de 2023, se reunen en acuerdo los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Dres. Marcela Fabiana Ruiz y Álvaro Zamorano (encontrándose en uso de licencia la Sra. Voca. Vocal, Dra. Laura A. David) para conocer y decidir el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en los autos caratulados «CASTILLO SAENZ ENRIQUE ALFREDO c/ FRASCONA FRANCISCO ROBERTO Y OTROS s/ NULIDAD»- Expte. N° 1725/05.

Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Álvaro Zamorano como Vocal preopinante y Marcela Fabiana Ruiz como segunda Vocal. Los Sres. Vocales se plantean las siguientes cuestiones: ¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA EN RECURSO? ¿QUÉ PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR?

A la PRIMERA CUESTIÓN, el Sr. Vocal, Dr. ÁLVARO ZAMORANO, dijo:

I. El recurso y los agravios

Viene a conocimiento y decisión del tribunal el recurso de apelación interpuesto por la letrada apoderada del actor contra la sentencia del 22/10/2021, que rechazó la demanda de nulidad de acto jurídico intentada, con costas a su cargo.

En presentación del 01/04/2022 corre agregado el memorial de sostén de la vía recursiva intentada. Inicialmente el apelante, previa transcripción del pronunciamiento recurrido, se agravia del rechazo de la acción de nulidad alegando que al tiempo de celebrarse el negocio jurídico impugnado, la escribana interviniente se habría encontrado advertida de la falsedad del poder especial y, no obstante ello, siguió adelante con la venta, afirmando, en su defensa que dicho poder cumplía con todos los recaudos legales exigidos a tal efecto. Le agravia en segundo lugar, la valoración efectuada por el Aquo de las probanzas de autos, en particular, respecto de la prueba pericial caligráfica privada haciendo hincapié en que el mismo no fue debidamente objetado. Concluye en que, citados a absolver posiciones los accionados, estos no comparecieron a la audiencia por lo que se configura un supuesto de “confesión ficta” que no ha sido valorado por el Sr. Juez de grado.

Corrido el traslado de ley, la parte demandada no lo contesta conforme surge del informe actuarial de fecha 20/05/2022. A su turno, la tercera Lidia Pardo lo responde en fecha 09/06/2022 solicitando que el mismo sea declarado desierto, por no reunir los extremos del art. 717 CPCCT. En consecuencia, su rechazo por las razones vertidas en dicha presentación a las que, en honor a la brevedad me remito.

Conformado el tribunal y firme el proveído que llama autos para sentencia, el recurso ha quedado en condiciones de ser resuelto.

II. Antecedentes

En autos, el Sr. Enrique Alfredo Castillo Sáenz inicia juicio de nulidad de acto jurídico por falsedad de instrumento público en contra del Sr. Agustín Gerónimo Brizuela, Francisco Roberto Frascona e Ivana Nancy Avellino, aduciendo que estos últimos, valiéndose de un poder especial falso (escritura n°93) de fecha 07/03/1984, realizaron la venta de dos inmuebles ubicados en la localidad de Sauce Guacho identificados como Fracción A y B, padrón n° 178.897 y n° 178.898 mediante escritura pública n° 864, de fecha 17/08/04.

Refirió que el Sr. Brizuela, esgrimiendo un poder especial (escritura n° 93) que presuntivamente le habrían otorgado los Sres. Orlando Gamba, Giorgio Gamba y Celestina María Gamba con fecha de 07/03/1984, en la escribanía de Registro a cargo del escribano Angel Guillermo Figueroa, para que firme la escritura traslativa de dominio a favor de quien él disponga por la venta de las fracciones antes descriptas. Relata que su parte se encontraba gestionando un informe de Registro inmobiliario, oportunidad en la que obtuvo información que en la escribanía de registro n° 61 a cargo de la Escribana Lidia Del Valle Prado, se encontraba en trámite la venta mencionada, por lo que en fecha 23/08/2004 le remitió carta documento a esta, a fin de que se abstenga de intervenir en transferencias con instrumentos adulterados respecto de inmuebles de su pertenencia. Manifiesta que el demandado Sr. Frasconá tenía el propósito de apoderarse de la madera existente en el inmueble e incluso habría celebrado un contrato de arriendo por 25 años de la fracción, en desobediencia a la prohibición de innovar ordenada en su contra. Expresa que, en función de ello, solicitó un informe técnico pericial privado, concluyendo la experta que el poder presentado por Brizuela sería falso.

De los accionados sólo se presentó la demandada Yvana Nancy Avelino quien, efectuada la negativa de rigor, solicitó el rechazo de la demanda. En tanto que, los demandados Frascona y Brizuela fueron declarados rebeldes.

La sentencia en recurso rechazó la acción intentada por el actor. Efectuado el encuadre legal de la causa, la sra. Jueza de grado tuvo para sí que, el actor persigue la nulidad de la venta realizada por Brizuela al Sr. Frascona y la Sra. Avelino, con fundamento en la falsedad del poder especial otorgado por los Sres. Gamba a Brizuela. En tal contexto, ponderó que si bien el accionante alegó que dicha escritura es falsa no ha acreditado tal extremo, ni tampoco ha redargüido de falsedad dicho instrumento bajo el procedimiento correspondiente y con las partes que imprescindible y necesariamente deben intervenir en el mismo. Que el informe pericial privado adjuntado, resulta insuficiente a tales efectos teniendo en cuenta que, los instrumentos públicos hacen plena fe hasta que sean argüidos de falsos, extremo que el actor no acreditó. Con estos fundamentos, desestimó la demanda entablada, con imposición de costas a cargo de la parte actora.

III. La solución

Ante todo, es preciso señalar que, en la admisión del recurso de apelación para su posterior tratamiento, el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse con tolerancia, mediante una interpretación amplia que los tenga por cumplidos aún frente a la precariedad de la crítica del fallo apelado. Aunque la expresión de agravios diste mucho de constituir un modelo de discurso crítico, si el apelante individualiza, aún en mínima medida, los motivos de su disconformidad, o cuando, suscintamente especifique los argumentos jurídicos en base a los cuales hace saber su disconformidad con lo resuelto; en tales casos, no procede declarar la deserción del recurso -como propone la parte demandada-, por cuanto la gravedad de los efectos con que la ley sanciona la insuficiencia de la expresión de agravios, hace aconsejable aplicarla con criterio amplio favorable al recurrente, que resulta ser la interpretación que se juzga más acorde con la garantía constitucional de la defensa en juicio.

Ahora bien, confrontados los argumentos recursivos con los fundamentos sentenciales, las constancias de autos y el derecho aplicable, anticipo que propondré al acuerdo que el recurso sea desestimado.

En orden a justificar ese anticipo de jurisdicción, advierto que la Sra. Juez aquo ha ponderado adecuadamente las posturas sustentadas en el caso y los elementos arrimados a la causa para desestimar la acción de nulidad incoada por el actor, sustentando la decisión en la orfandad probatoria de parte del Sr. Castillo Saenz a cuyo cargo era la acreditación de la falsedad en la que sustenta su pretensión de nulidad (art. 302 Procesal); criterio que comparto por lo que, atento a que la pieza recursiva carece de la contundencia necesaria para modificar la decisión de la instancia anterior, habré de proponer al acuerdo su confirmación.

Y de la lectura minuciosa del memorial de agravios, se concluye que las expresiones allí vertidas constituyen meras objeciones al razonamiento sentencial, mas sin dar embate suficiente al mismo, con apoyatura en las constancias de la causa a la que necesariamente se debe ceñir el análisis.

El esfuerzo argumental del apelante se centró en que la falsedad del instrumento (poder especial) ha sido debidamente acreditada con el dictamen pericial de parte arrimado y que la escribana interviniente en el negocio jurídico tenía plena conocimiento de dicha circunstancia, conforme carta documento que su parte le remitiera. Mas esta crítica no tiene sustento de naturaleza lógica ni jurídica, pues más allá del desacuerdo con el razonamiento del Aquo, no ha demostrado el vicio o yerro en el silogismo o en su estructura argumental que persuada a la modificación de la conclusión final arribada. Es que, en función de la pretensión deducida -nulidad de acto jurídico por falsedad de instrumento público- cabía reparar en el cumplimiento de los extremos legales en miras de la impugnación pretendida los que no fueron observados y cuya carga probatoria recaía en cabeza del propio accionante; el que, sin embargo, no ha demostrado de manera eficaz, la irregularidad invocada que conlleve inexorablemente a la nulidad del acto atacado.

Como se hizo mención en los antecedentes, en la presente causa, el actor persigue la nulidad de la venta realizada por Brizuela al Sr. Frascona y la Sra. Avelino, con fundamento en la falsedad del poder especial otorgado por los Sres. Gamba a Brizuela.

La Sra. Jueza de grado, en este punto, tuvo para sí que para impugnar el poder instrumentado bajo escritura n° 93 por ante el escribano Guillermo Figueroa, tratándose el mismo de un instrumento público de acuerdo a lo dispuesto por el art. 979 inc.1 del C.C., y ccdtes, cabía que el mismo sea redargüido de falsedad bajo el procedimiento correspondiente y con las partes que imprescindible y necesariamente deben intervenir en el mismo; por lo que, hasta que ello no ocurra, sigue gozando de plena fe.

Y no se demuestra en autos que esta haya sido la situación. Resulta entonces -criterio que comparto con la Sra. Jueza aquo- que al momento en que se celebró la escritura de venta cuya nulidad se pretende, las partes intervinientes gozaban de legitimación para la realización del mentado negocio ante la ausencia demostrada de impedimento legal para ello. En efecto, tratándose de instrumentos públicos, las escrituras que documentan el contrato de mandato gozan de autenticidad mientras no sean redargüidas de falsedad, proceso en el cual deben ser parte todas las personas que intervinieron en el acto cuestionado, conclusión ésta que no ha sido refutada por la quejosa.

Y en lo tocante a la prueba de la falsedad invocada -cuya carga acreditatoria recaía en la actora, aspecto no controvertido en esta instancia-, la prueba pericial caligráfica de parte efectivamente resulta inidónea en el presente proceso para su acreditación. Conforme se ha señalado, la prueba de peritos tiene que ser ordenada por el juez en un proceso determinado. Y no constituyen prueba pericial los informes producidos fuera del proceso, por personas especializadas. El peritaje extrajudicial carece de eficacia probatoria, a menos que sea ratificado en el proceso y, en este caso, vale como prueba testimonial (Arazi, La Prueba en el Proceso Civil, pág. 266). En tal sentido se ha resuelto que si existe una pericia elaborada por el perito designado de oficio, que es un verdadero auxiliar de la justicia, y a ella se agrega el dictamen o la opinión de un consultor técnico de parte, esta última puede ser apreciada y meritada por el juez como medio de prueba válida; pero, si no existe pericia no corresponde receptar ni tener en cuenta las conclusiones del consultor técnico (CNCiv, sla K, AP 10/5650; cfr. Bourguignón, en Prueba pericial y científica, Revista de Derecho Procesal, 2012-2, pág.42); lo que no ha ocurrido en la especie.

Y esta cuestión no resulta ajena al actor quien pese a contar con ese informe privado de parte, de las constancias de autos, se desprende que, en su oportunidad, ofreció prueba pericial caligráfica, en la que, pese a haberse desinsaculado un experto, no se produjo al no contarse con el original de la escritura pública N° 93 de fecha 07/03/1984 -que no fuera habida en el Archivo de la Provincia, cfr. lo informado a fs. 329 vta.- ni con los documentos indubitados que fueran seleccionados por el propio oferente mas no gestionada su remisión en tiempo y forma, no habiéndose tampoco instado su reiteración en base a otros documentos, ni en la anterior instancia ni tampoco en esta Alzada por la parte interesada, lo cual obsta a tener por probada la falsedad invocada; sin que, por lo demás, se encuentre suficientemente rebatido el argumento sentencial respecto a la necesidad del medio probatorio referido en función de la acción entablada. Ello, por cuanto el perito asesor del actor no es un auxiliar de la justicia, no ha dictaminado en el juicio, y el informe arrimado tiene carácter unilateral, por lo que no puede ser valorada su conclusión sin mas en orden a tener por probada la falsedad de la firma cuestionada, y por su conducto del acto jurídico cuya nulidad se demanda, ponderado que se trata de un instrumento público (escritura pública) que goza de plena fe en tanto no sea redargüido de falso, por medio idóneo y con prueba suficiente que así lo demuestre (arts. 979 inc 1, 993, 994, 995 y cc. CC.). Y sin que tampoco resulte atendible el argumento conforme al cual es la demandada quien debe desvirtuar el informe privado que adjunta, cuando no es materia de controversia que el onus probandi respecto a la falsedad que se invoca corre por cuenta de la parte actora, como también del dolo y fraude al que refiere en su demanda, por lo que la ausencia de pruebas de la demandada carece de relevancia en el caso.

Finalmente y, sólo a mayor abundamiento, cabe añadir que, como fue acertadamente valorado por la Sra. Juez de grado, los escasos elementos de los que pretende valerse el actor no resultan suficientes a los fines pretendidos, ponderando que la prueba confesional a la que también hace referencia la apelante como sustento de su pretensión recursiva, no ha sido producida a raíz de la falta de notificación en tiempo y forma a la demandada absolvente, conforme da cuenta la cédula agregada a fs. 339 e informada al dorso como no diligenciada por el Oficial actuante -aspecto del que pretende desentenderse-, lo que obsta a la procedencia de la confesión ficta que pretende. Misma suerte corrió la prueba informativa ofrecida -no producida-, con lo cual es ostensible la carencia de elementos de prueba que den sustento a los hechos invocados en la demanda, ante lo cual se comparte la solución dada al caso en la anterior instancia -rechazo de la acción entablada -.

En mérito a lo antes expuesto es que propondré al acuerdo rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 22/10/2021.

IV. Costas

Atento al resultado arribado y al principio objetivo que rige en la materia, serán a cargo del apelante vencido (arg. arts. 105 y 107, CPCCT).

Por lo precedentemente expuesto, a la cuestión primera, me pronuncio por la afirmativa.

A la MISMA CUESTIÓN, la Sra. Vocal, Dra. MARCELA FABIANA RUIZ, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, me adhiero a los mismos, votando en igual sentido.

A la SEGUNDA CUESTIÓN, el Sr. Vocal, Dr. ÁLVARO ZAMORANO, dijo:

En consecuencia al acuerdo arribado, propongo I. NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 22/10/2021, por lo considerado. II. COSTAS como se consideran.

Así lo voto.

A la MISMA CUESTIÓN, la Sra. Vocal, Dra. MARCELA FABIANA RUIZ, dijo:

Compartiendo la resolución propuesta, voto en igual sentido.

Con lo que se da por concluido este acuerdo.

La presente sentencia es dictada por dos miembros del Tribunal, por existir coincidencia de votos entre el primer y segundo votante (art. 23 bis, LOPJ, texto incorporado por ley N° 8481).

Y VISTOS: Por los fundamentos del acuerdo precedente, se :

RESUELVE:

I. NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 22/10/2021, por lo considerado.

II. COSTAS como se consideran.

III. DIFERIR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER

ÁLVARO ZAMORANO MARCELA FABIANA RUIZ

Ante mí:

FEDRA E. LAGO

Actuación firmada en fecha: 23/02/2023

NRO. SENT.: 31 – FECHA SENT: 23/02/2023
Certificado digital:
CN=LAGO Fedra Edith, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27206925375

Certificado digital:
CN=ZAMORANO Alvaro, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 23223361579

Certificado digital:
CN=RUIZ Marcela Fabiana, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27223364247

Prescripción adquisitiva

Miguel de Tucumán, 09 de noviembre de 2022.

AUTOS Y VISTOS: Para resolver estos autos caratulados: “BOTTA ANTONIO Y OTRO s/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA” (Expte. n° 4100/16 – Ingreso: 19/12/2016), de los que

RESULTA:

1. Que en fecha 19/12/2016 (fs. 03/10/2007 -fs. 5) se presentan Antonio Botta, L.E. 4.997.164, con domicilio en avenida Mate de Luna N° 3.197 de San Miguel de Tucumán y Mario Orlando López, con domicilio en pasaje Alvear N° 447 de El Colmenar, Las Talitas, patrocinados por el letrado Sebastián Francisco Herrero. Promueven juicio de usucapión del inmueble cuyos datos transcriben, tendiente a que se declare adquirido a su favor el dominio del mismo en una proporción del 66,66% y 33,33% respectivamente, por prescripción adquisitiva.

Exponen que la originaria titular dominial, Ercilla Duhart, transmitió el inmueble a Justo López, Manuel Lamas y José Ernesto Sueldo por Escritura N° 180 labrada el 04/06/1943. Posteriormente, el Sindicato Unión de Mozos transfiere el inmueble a la asociación civil El Hogar Gastronómico, por Escritura Pública N° 378 de fecha 23/05/1945.

En fecha 07/02/1983 mediante acta de asamblea, El Hogar Gastronómico dispone: a) el cambio de denominación por Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, quien cuenta con personería gremial por Resolución N° 340 del 17/05/1966; b) la transmisión de los derechos de titularidad dominial, la posesión pública y pacífica a favor de los socios Dalmiro Rolando Melián, Carlos Oscar Herrera y Mario Orlando López y c) otorga el usufructo del inmueble objeto de la litis a favor del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos por el término de treinta años. Es decir, hasta el 08/02/2013. Señalan que la asociación civil El Hogar Gastronómico se disuelve.

Posteriormente, en fecha 07/08/1986 los señores Melián y Herrera ceden sus acciones y derechos posesorios sobre dicho inmueble a favor de Antonio Botta.

Conforme sostienen, de dichos actos surge que a la fecha de interposición de la demanda la posesión es compartida en forma pública y pacífica por Antonio Botta (en un 66%) y Mario Orlando López (en un 33%).

Alegan que ejercieron la posesión por medio del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, quien usufructuó la misma y luego del 2013 continuó en carácter de tenedor precario y ejerció diversos actos en defensa de la posesión de los actores. Señalan que a lo largo del tiempo hubo sucesivos intentos de usurpación, con recurrencia a la alteración dolosa de los asientos registrales de dominio por parte de terceros.

Mencionan la causa penal “Juarez Benito Donato – Hogar Gastronómico s. Denuncia”, expte. N° 11872/2007 radicada ante la entonces Fiscalía en lo Penal de Instrucción de la 10ª Nominación.

También diversas comunicaciones efectuadas a los propietarios, informando intentos de usurpación (de fechas 06/04/2007, 13/08/1986, 26/09/2013, 16/10/2013).

Citan la concesión de la Municipalidad de San Miguel de Tucumán al Sindicato de un espacio en reserva para el estacionamiento de sus vehículos de urgencia médica (ambulancias) exclusivamente, de fecha 02/05/1995.

Mencionan pagos de gastos de reparación de vereda, de portón y cerradura, habilitación de playa de estacionamiento para automóviles, pago de impuestos, etc.

Citan el derecho que consideran aplicable y ofrecen pruebas.

A fs. 23 acompañan poder general para juicios otorgado al letrado Sebastián Francisco Herrero, quien invoca tal carácter a partir de su presentación de fs. 26.

2. A fs. 131 consta la anotación preventiva de la litis en la matrícula registral del inmueble de calle Muñecas N° 757/765.

Requeridos los informes correspondientes sobre las personas que figuran como dueñas del inmueble, tengo que a fs. 109 la Dirección General de Catastro de la Provincia indica que el inmueble no figura como propiedad del Superior Gobierno de la Provincia ni consta que este tenga algún derecho sobre aquel.

La Municipalidad de San Miguel de Tucumán indica que figura como contribuyente El Hogar Gastronómico (fs. 116).

A fs. 121/126 el Registro Inmobiliario acompaña copia de la Matrícula Registral N-45133, donde figura como último titular registral Gustavo Cueto, D.N.I. N° 22.264.218 pero cuya inscripción figura como provisional sin término hasta tanto se resuelva recurso en trámite en el expte. 61431/217/07 y 40746/217/07 (asiento 9 rubro 6). Informa que existe denuncia en sede penal y planteo ante la Cámara en lo Contencioso Administrativo respecto de la titularidad dominial de dicho inmueble.

Se ordena la publicación de edictos (fs. 287) y se designa Defensor de Ausentes (fs. 293), quien pide medidas previas e indagando sobre el domicilio denunciado por la titular de dominio en el juicio “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán c/ Cueto Gustavo y otra s/ reivindicación”, expte. N° 2058/08, en que reviste carácter de actora, solicita que, teniendo domicilio conocido, se la exima de intervenir y se la notifique mediante cédula.

Así se hace, y se corre traslado de la demanda a la actora mediante cédula dirigida a calle Muñecas N° 757/761, fijándose la misma por no atender persona alguna (ver fs. 308).

La sociedad demandada guarda silencio, por lo que a pedido de los actores, es declarada en rebeldía (fs. 313).

3. Abierto el presente proceso a pruebas, se proveen las que son ofrecidas por los actores y son producidas conforme las pautas brindadas por la Acordada N° 1079/2018 (ver acta de audiencia preliminar de fecha 23/09/2020 e informe del actuario del 19/11/2020). Puestas para alegar las presentes actuaciones, lo hacen los actores (en fecha 13/05/2022). Se practica planilla fiscal, la que es repuesta por la parte actora. El 04/10/2022 quedan estas actuaciones en estado de dictar sentencia, por lo que son llamadas a resolver. Y,

CONSIDERANDO:

1. La litis. Que Antonio Botta y Mario Orlando López dan inicio a la presente acción a fin de adquirir por usucapión un inmueble ubicado en calle Muñecas N° 757/761 de la ciudad de San Miguel de Tucumán. De acuerdo al plano de mensura N° 72861/16, cuenta con la siguiente nomenclatura catastral: circ. I, sec. 2, manz 9, parc. 8, padrón 3.710, matrícula 2134, orden 182. De acuerdo al plano, el inmueble corresponde a la matrícula registral N-45133 y tiene una superficie de 621,41 metros cuadrados.

2. Encuadre jurídico. Los arts. 4.015 y 4.016 del C.C. tratan la prescripción adquisitiva larga, o sea la que se cumple luego de transcurridos veinte años de posesión pública, pacífica e ininterrumpida, sin que sea necesario justo título ni buena fe. Su progreso se encuentra sometido a las siguientes condiciones: a) Posesión por sí, o por otro en nombre y para el poseedor, a título de dueño (arts. 4.015, 2.351, 2.373 y 2.374 del C.C.), comprendiendo la posesión no sólo el contacto físico con la cosa, sino también la posibilidad física de ese contacto, y el ingreso de la cosa en la custodia del poseedor o tenedor; lo que se refiere al corpus posesorio. Asimismo, comprende el animus posesorio: que se refiere al comportamiento de la persona como si fuese el propietario de la cosa, sin reconocer el derecho de propiedad en otro. b) La posesión continua y no interrumpida a título de dueño, poseyéndola para sí y no para otro; y pública (arts. 2.479 y 4.016 del C.C.). c) Que lo sea durante el plazo de veinte años (art. 4.015 del C.C.) (Peña Guzmán – Derechos Reales, Tomo III, p. 256.- Marina Mariani de Vidal: Curso de Derechos Reales, Tomo III).

El art. 24 de la ley N° 14.159, con las modificaciones introducidas por el decreto ley N° 5756/58, dispone que el juicio debe ser contencioso y entenderse con quien resulte titular de dominio de acuerdo a las constancias del Registro Inmobiliario y Catastro Parcelario, cuya identificación debe acompañarse con la demanda; se debe citar por edictos cuando no se pueda determinar quién registra la titularidad del dominio, y se desconozca su domicilio, acompañar plano de mensura, y producir otras pruebas que no sea exclusivamente la testimonial, siendo especialmente considerado el pago de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoque la posesión.

El carácter contencioso del juicio de usucapión supone la carga de la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado, la que pesa sobre la parte actora. A ella le compete acreditar que ha ejercido la posesión del bien, a título de dueña, y en forma pública, pacífica e ininterrumpida por el plazo de ley. Y tal acreditación se logra cuando las pruebas arrimadas conforman lo que se denomina “prueba compuesta” conformada por la coordinación de una serie de elementos de diferente naturaleza, que si bien aisladamente puedan no hacer prueba por sí mismas, consideradas de modo conjunto y relacionado, resultan eficaces para probar los extremos exigidos para que prospere la acción de usucapión.

La prueba debe ser evaluada en su totalidad, valorando los distintos elementos de modo conjunto, integrado y relacionado, y de conformidad con las reglas de la lógica y de la sana crítica racional. En tal inteligencia, resulta imprescindible que mediante la concreción idónea y coherente de esa prueba -compuesta- (art. 24, ley N° 14.159) llegue el órgano jurisdiccional a la íntima convicción de que en el caso ha mediado posesión, por lo que la prueba acreditativa no puede sustentarse sólo en la instrumental. A su vez, la prueba de testigos, que es por lo común la sustancial y de mayor importancia dada la naturaleza de los hechos que se pretende justificar, no sea la única aportada por la parte actora; vale decir, que esa prueba sea corroborada por evidencia de otro tipo que forme con ella la aludida prueba compuesta. Asimismo, reviste también singular relevancia la prueba constituida por el pago de impuestos, tasas y contribuciones, aunque cabe recordar que ellos han dejado de constituir un requisito ineludible a los fines de la usucapión, por lo que su falta de pago no es suficiente por sí misma para rechazar la acción, si existe prueba compuesta que justifique la procedencia de la pretensión. Y si bien no es forzoso que las pruebas versen sobre actos cumplidos a lo largo de todo el período de prescripción, es preciso que exterioricen la posesión durante una buena parte de ese período, de modo que sea posible concluir que en el caso concreto ha mediado posesión veinteañal.

3. Legitimación pasiva. Teniendo en cuenta lo expuesto, resulta necesario aclarar este punto. Cabe señalar que al requerir al Registro Inmobiliario que informe quién figura como titular de dominio del inmueble de la matrícula N-45133, este responde lo siguiente (fs. 236/237): que se encuentra registrada la Escritura Pública N° 278 del 23/05/1945 autorizada por el Escribano Emilio H. Gauna, de donde surge la aceptación de compra del “Sindicato Unión de Mozos” a favor de “El Hogar Gastronómico” (asiento 1 rubro 6).

Que en fecha 27/03/2007 se tomó razón en forma provisional de la Escritura N° 127 de fecha 23/03/2007, autorizada por el registro notarial N° 42 a cargo de la Escribana Susana Fernández Suárez, por la cual instrumentó la venta del inmueble por parte de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico a favor de Gustavo Cueto, D.N.I. Nª 22.264.218. Se observa que, en relación al art. 15 de la ley registral 17801, de la calificación registral no resultaba acreditado que la vendedora “Asociación Civil El Hogar Gastronómico” fuera la continuadora del titular registral “El Hogar Gastronómico”.

Advierte el Registro que ante estas circunstancias solicitó informe a la Dirección de Personas Jurídicas de la Provincia de Tucumán, quien señaló que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico es una entidad que obtuvo personería jurídica por Resolución N° 363/06 DPJ de fecha 04/10/2006 y no se encuentra entidad registrada con la denominación “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos”. Es decir, concluye el Registro que son dos personas jurídicas diferentes. También comunica que solicitó informe al Instituto Provincial de Acción Cooperativa y Mutual, el que informó que en función de sus antecedentes, la entidad El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos con domicilio en calle Muñecas N° 757 no se encuentra registrada ante dicho instituto por no tener matrícula nacional tal como lo dispone la ley 20321.

Señala que la escribana Susana Fernández Suárez presentó recursos ante dicha Dirección a fin de que se inscriba en forma definitiva la escritura N° 127/2007, los que fueron resueltos en las Disposiciones N° 153 de fecha 02/07/2007 y N° 182 de fecha 29/08/2007, en los cuales no se hizo lugar a su planteo. También interpuso un recurso jerárquico ante el Superior, que fue rechazado en Resolución N° 470/3 (ME), expte. N° 40746/217/O/2007, por el Ministerio de Economía.

Destaca que en el asiento 2 del rubro 6 se inscribió un acta de cambio de denominación, la cual no es constitutiva de derechos ni sirve para transferir el dominio.

Concluye que Gustavo Cueto no logró inscribir en forma definitiva la escritura N° 127 de fecha 23/03/2007 del Reg. 42 y que se encuentra registrado en el asiento 2 del rubro 8 con fecha 06/06/2008 la extinción del plazo que se había conferido para su inscripción provisional.

Tengo presente que ante el rechazo de la inscripción definitiva en el Registro Inmobiliario, se inició el juicio caratulado “Fernández Suárez Susana Aurora y otro vs. Provincia de Tucumán s. nulidad/revocación”, expte. N° 735/08 que tramitó por ante la Cámara en lo Contencioso Administrativo. Al respecto, cuento con copias certificadas de la sentencia emitida en Casación por la Corte Suprema de la Provincia (fs. 270) , mediante la cual resolvió hacer lugar al recurso y por ende, hacer lugar a la excepción de falta de legitimación para obrar en el co-actor Gustavo Cueto y rechazar la demanda de nulidad promovida por Susana Aurora Fernández Suárez (sentencia N° 1780 del 22/11/2017). La misma se encuentra firme (ver informe de fs. 278).

Por otra parte, con relación al juicio “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán vs. Cueto Gustavo y otra s. reivindicación”, expte. N° 2058/08, radicado en el Juzgado de igual Fuero de la VIIª Nominación, advierto que en fecha 24/11/2017 se dictó sentencia definitiva. Y Si bien dicho pronunciamiento no se encuentra firme pues fue recurrido y actualmente se encuentra para su resolución ante el Superior, me permito coincidir en cuanto a cierta valoración allí efectuada: allí se dispuso se dispuso declarar la inoponibilidad al actor, El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527 y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura N° 127 de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761 inscripta en Matricula N-45.133, a favor de Gustavo Cueto.

Por todo lo expuesto, considero que, en la especie, la demanda ha sido correctamente dirigida contra El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, lo cual me habilita para ingresar a considerar si los actores han aportado suficientes pruebas que acrediten su posesión con los presupuestos legalmente exigidos.

4. Análisis de las pruebas. Los actores afirman que mediante acta de asamblea extraordinaria de fecha 07/02/1983 celebrada por El Hogar Gastronómico se les transfirió la posesión a Dalmiro Rolando Melián y Carlos Oscar Herrera (quienes luego la cedieron al actor Antonio Botta) y también a Mario Orlando López. A su vez, se entregó el inmueble en usufructo al Sindicato por el término de 30 años. Alegan haber ejercido la posesión a través del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos.

Si bien resultaría lógico analizar en primer lugar la validez de dichas afirmaciones y determinar si era posible para los actores ejercer una posesión a través de un tercero, advierto que, aún cuando estas cuestiones fuesen procedentes, posibles, es decir, ajustadas a derecho, aún así, del análisis de los elementos de prueba aportados no surge que ellos conformen en su conjunto la prueba compuesta exigida para receptar en forma favorable esta excepcional forma de adquisición del dominio. Por ello, me veo obligado a iniciar esta valoración “de final a principio”.

Veamos:

a) Indagando sobre la prueba documental, se aporta el plano de mensura N° 72861/16 (copia a fs. 99) sellado por la Dirección General de Catastro el 29/02/2016. Su confección y presentación es solo un requisito formal de admisión de la demanda (art. 24. inc. b ley 14.159) y no posee eficacia alguna para probar actos posesorios ni la antigüedad de la posesión, salvo el caso en que su confección date de mucho tiempo anterior a la promoción de la demanda en cuyo caso deberá ponderarse su valor en armonía con las restantes probanzas (CSJT in re “Zelaya Juan Pedro vs. Provincia de Tucumán s/ prescripción”, sentencia N° 1054 del 09/11/2007, entre otros fallos). En esta situación, se confeccionó en el mismo año en que se interpuso la demanda.

b) Con relación al pago de impuestos y servicios, que según la ley 14.159, “será especialmente valorado”, cuento con escasas pruebas. La Dirección de Ingresos Municipales informa el 09/10/2020 que en el año 2016 el señor Botta solicita un plan de pagos de deudas del inmueble objeto de esta litis por C.I.S.I., que caduca por falta de pago. El 13/06/2017 se genera un nuevo plan de facilidades de pago que sí es cancelado.

En cuanto a los servicios, no cuento con boletas de pago, sino únicamente con un informe de EDET (05/10/2020) en que comunica que en el domicilio de Muñecas N° 761 se encuentra instalado el servicio N° 603923 desde el 16/09/2015 a nombre de Mario Orlando López y que el 23/11/2017 cambia de titularidad a nombre de Beitkom S.R.L.

La SAT informa que el servicio esta a nombre de El Hogar Gastronómico (ver presentación del 06/10/2020).

Estas pruebas no prueban la posesión veinteañal de los actores, sino solo un interés sobre la cosa a partir del año 2015/2016.

Para adquirir la posesión ad usucapionem es indispensable la realización de actos típicamente posesorios, que importen conductas sobre la cosa y que por tanto exterioricen la totalidad de los elementos que integran la posesión (el corpus y el animus).

c) El acta de asamblea extraordinaria de fecha 07/02/1983 trata de una fotocopia simple de un instrumento con fecha cierta (pues es labrada por ante el Escribano Certificante titular de Gobierno, veedor) que pretende transmitir la titularidad de dominio y expresamente autoriza a los señores Melián, Herrera y López (o sus cesionarios) a disponer de la posesión “animus domini” una vez finalizado el usufructo otorgado al Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, como también la entrega efectiva real y material del inmueble. Es decir, no prueba por sí el ejercicio de actos posesorios. Tampoco lo hace el convenio de cesión de acciones y derechos posesorios otorgada por los señores Melián y Herrera hacia el señor Botta (fs. 60).

Cuento con numerosas comunicaciones emitidas por el Sindicato mencionado: copia simple sin fecha cierta de una nota dirigida al Subsecretario Coordinador General del Proceso de Normalización Sindical para presentar el acta de asamblea del año 1983. Copia simple de nota sin fecha cierta del Sindicato hacia el señor Botta solicitando reconfirmar el usufructo (fs. 45). Copia simple de acta sin fecha cierta en que se reconfirma el usufructo (fechada en el año 1986).

Cuento con copias simple de recibos emitidos por el Sindicato a los señores Botta y Lopez por reintegro de gastos en los años 1994.

A fs. 50 y 51 constan copias simples de la comunicación del Sindicato al señor Botta sobre la presencia de intrusos en el inmueble y nota de agradecimiento posterior, fechadas en el año 2007. Nuevamente se comunican esos hechos en el año 2013 (fs. 47/48).

A fs. 37 se agrega copia de acta de restitución del inmueble por parte del Sindicato, convirtiéndose en simples tenedores, fechada el 09/02/2013 aunque sin fecha cierta.

Con respecto a toda esta documentación me veo en la necesidad de efectuar dos valoraciones. Por un lado, se trata de copias simples de instrumentos privados emanados de un tercero (el Sindicato) y que debieron haber sido reconocidos por aquel. El art. 346 CPCC -entonces vigente- es claro cuando dispone que los instrumentos emanados de terceros que no sean parte en el juicio, ni sucesores de las partes, deberán ser reconocidos en la forma que se determina para la prueba testimonial.

Por otro lado, a la parte actora le incumbía demostrar que se realizaron sobre el inmueble actos posesorios con aptitud de exteriorizar el corpus y el animus hasta completar el plazo legal, de forma continua, lo que no se logra con la prueba señalada pues, más allá de la valoración sobre su autenticidad, se trata de comunicaciones entre los actores y el Sindicato que no exteriorizan más que el “animus”, no así la efectiva posesión.

Es por ello que si bien cuento con una solicitud de espacio para ambulancias del año 1995 efectuada por el Sindicato (fs. 532), lo cual es ratificado por la Municipalidad de San Miguel de Tucumán en informe del 07/10/2020, este acto por sí solo no es suficiente para probar la posesión veinteañal.

d) Cabe manifestar que la restante prueba aportada (inspección ocular, testimonios, solicitud de habilitación de playa de estacionamiento) son conducentes para acreditar que existe una posesión del inmueble en cabeza de los actores desde aproximadamente el año 2015.

Dado lo expuesto, concluyo que no se encuentran reunidos los requisitos para hacer lugar a la acción de prescripción adquisitiva. Al significar una variación en el carácter de perpetuo del derecho de propiedad, la usucapión constituye un remedio excepcional, por lo que la prueba, en este tipo de procesos, debe ser contundente, clara, precisa y convincente; debiendo ejercerse un mayor rigor y estrictez en la apreciación de los medios probatorios, correspondiendo ser el plexo probatorio concluyente y los actos invocados inequívocos (cfr. CSJT, sentencia N° 733 de fecha 28/05/2018, “Yñigo Brígida Gumercinda vs. Provincia de Tucumán y otra s/ prescripción adquisitiva”).

Toda esta valoración se efectúa teniendo presentes los hechos ocurridos en el inmueble valorados en el juicio de nulidad y también en el de reivindicación. Por ello, sin necesidad de entrar a analizar la validez del acta de asamblea invocada, considero que la presente acción debe ser rechazada.

5. En cuanto a las costas procesales, se imponen a la parte actora vencida, atento al principio objetivo de la derrota (arts. 104 y 105 CPCCT).

6. Honorarios: Finalmente, para proceder a la regulación de honorarios del profesional que intervino en el proceso (art. 265 inc. 7 del CPCCT) es necesario establecer el valor de los bienes susceptibles de apreciación pecuniaria que fueron objeto de este juicio, conforme art. 20 de la Ley 5.480. No habiéndose producido aun su determinación, corresponde diferir el auto regulatorio a fin de dar íntegro cumplimiento con lo normado por el artículo 39 inc. 3.

Por ello,

RESUELVO:

I.- RECHAZAR la demanda de prescripción adquisitiva incoada por ANTONIO BOTTA, L.E. 4.997.164, y MARIO ORLANDO LÓPEZ, D.N.I. N° 13.203.816, conforme lo considerado.

II.- COSTAS a la parte actora vencida, dado lo ponderado.

III.- HONORARIOS para su oportunidad.

HAGASE SABER

MHC.-

DR. JOSE IGNACIO DANTUR

JUEZ

Actuación firmada en fecha: 09/11/2022

NRO. SENT.: 879 – FECHA SENT: 09/11/2022
Certificado digital:
CN=DANTUR Jose Ignacio, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20231165569

San Miguel de Tucumán, Abril 9 de 2015.

Sent. n° 239

VISTO: Los autos «Fernández Suárez Susana Aurora y otro vs. Provincia de Tucumán s/ nulidad/ revocación», Expte. n° 735/08 y reunidos los señores vocales de la Sala Segunda de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo, se establece el siguiente orden de votación: Dres. Carlos Giovanniello y Rodolfo Novillo; habiéndose procedido a su consideración y decisión con el siguiente resultado:

El señor vocal Dr. Carlos Giovanniello, dijo:

RESULTA:

A fs. 7 se apersonó el letrado Santiago Oviedo Sánchez, con el patrocinio del Dr. Sergio Eusebio Holgado, en representación de Susana Aurora Fernández Suárez y Gustavo Cueto, e inició demanda en contra de la Provincia de Tucumán, a fin de que se declare la nulidad de las disposiciones n° 182 (29/08/2007) y 153 02/07/2007), ambas del Registro Inmobiliario, y resolución del Ministerio de Economía de la Provincia n° 470/03 (ME) del 06/05/2008; pide se conde al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de las escrituras de venta n° 127 del 23/03/2007 y acta complementaria del 25/04/2007 en la matrícula registral N-45133.

Explicó que el 23/03/07 la Escribana Fernández Suárez instrumentó la venta que la Asociación Civil el Hogar Gastronómico, realizó a favor del Sr. Cueto sobre un inmueble de calle Muñecas n° 757/761 de esta ciudad, para lo cual labró el acta de toma de posesión n° 126 de igual fecha; por ella el vendedor procedió a la tradición de la propiedad.

Indicó que la notaria había solicitado el 20/03/07, el certificado de dominio que el Registro expidió bajo el número 15494 con la información de que el titular del inmueble objeto de la venta era la precitada asociación civil.

Agregó que en la escritura n° 127 se hizo la salvedad de que se encontraba en trámite la ejecución del plano de mensura, el que sería incorporado mediante acta complementaria. Señaló que, presentadas para su inscripción, la escritura de venta fue inscripta provisionalmente por no contar con certificado catastral. Indicó que mediante acta complementaria, el 25/4/07 se presentó al Registro la subsanación de la omisión, ingresando el certificado catastral requerido.

Manifestó que sin fundamento jurídico atendible, el Registro volvió a tomar razón provisional de la escritura y de su acta complementaria, exigiendo el cumplimiento del art. 15 de la ley registral notarial y su complementaria provincial. Se refirió al dictamen de asesoría legal, que resaltó que «quien dispone es la Asociación Civil el Hogar Gastronómico…» y el titular registral es «El Hogar Gastronómico».

Sostuvo que se solicitó la rectificación de la observación mediante presentación del 20/06/07, la que fue resuelta negativamente a través de la disposición n° 153, por lo que se interpuso recurso de reconsideración, rechazado por disposición n° 182, ratificada por resolución 470/3 (ME).

Consideró el proceder arbitrario e ilegítimo, al resultar un exorbitante y abusivo ejercicio de competencias específicas, generando inseguridad en el tráfico negocial y daños directos al vulnerar el fin del sistema publicitario registral.

Se refirió seguidamente a los alcances de las facultades calificadoras concedidas al registrador por los arts. 8 y 9 de la ley 17.801. Aseveró que cuando la publicidad es meramente declarativa, y no convalida los títulos que acceden al Registro ni subsana los defectos que puedan tener –como dispone el art. 4 de la misma norma-, el análisis de legalidad del documento comúnmente no se hace con profundidad. Aseveró que el registrador no puede invadir el campo de acción reservado a la justicia, pues no puede juzgar la validez del título que le presentan para producir el cambio registral.

Hizo referencia a distintas disposiciones de la ley registral, como el art. 22 que consagra la presunción de que los asientos registrales son veraces, el art. 8 que faculta al registrador a efectuar un análisis de las formas extrínsecas, el art. 15 que exige el análisis de la legitimación para disponer por parte del otorgante del documento y el art. 9, que delimita las facultades del registrador. Indicó que cuando exista en el acto presentado a registración una nulidad absoluta manifiesta, el registrador debe observarlo; cuando la nulidad es manifiesta pero relativa, debe inscribirlo provisionalmente y si el defecto es subsanable, debe devolver el documento al solicitante para que dentro de los treinta días lo rectifique, debiendo inscribirlo provisionalmente. Agregó que si se tratase de un acto anulable, de un vicio no ostensible, debe reputar al acto válido e inscribirlo.

Sostuvo que de los documentos presentados a inscripción no surge ningún vicio susceptible de causar una nulidad –absoluta o relativa- manifiesta, por lo que el registrador debió inscribirlos. Aludió al exceso de competencias demostrado por el Registro, mediante la negativa a tomar razón de la operación, y por haber intentado investigaciones ajenas a sus facultades.

Resaltó la contradicción del Registro al otorgar un certificado donde consta la titularidad dominial que luego pretende desconocer a la asociación civil otorgante del documento. Advirtió que la posición del Registro implica desconocer –amen de su propia conducta anterior- las constancias registrales del folio real.

Manifestó que, a los fines de la anotación definitiva de la escritura n° 127 es irrelevante si la asociación civil obtuvo o no personería jurídica, puesto que el art. 46 CC establece que las asociaciones que no tienen existencia legal como personas jurídicas, serán consideradas como simples asociaciones civiles o religiosas, según el fin de su instituto.

Cuestionó los argumentos esgrimidos por la administración en los actos recurridos, y aseguró que los mismos son sólo aparentes. Rechazó que el primer intérprete deba ser el escribano interviniente, y que este pueda apartarse de la información brindada por el organismo a través del certificado de dominio.

Sostuvo que el asiento 2 del rubro 6 (inscripción del acta de cambio de denominación), no publicita una transmisión de dominio porque no debe hacerlo, ya que sólo se produjo un cambio de denominación del titular.

Calificó de infundada la duda respecto de la identidad del vendedor, por la claridad de los antecedentes acercados al Registro. Aseguró que cualquier cuestionamiento vinculado a la regularidad o irregularidad de la personería jurídica de la asociación resulta una cuestión de hecho ajena la competencia calificadora del organismo.

Aseveró que la decisión del Registro, sostenida por la disposición n° 182, constituye una clara desviación de poder, y no logra rebatir los argumentos esgrimidos al plantear recurso de reconsideración. Reiteró las observaciones efectuadas respecto de la disposición n° 153, y agregó que resulta inadmisible que el registrador pretenda desconocer los propios actos registrales e invocar su propia torpeza contra terceros.

Citó jurisprudencia en apoyo de su posición, solicitó medida cautelar (la que fue concedida por sentencia n° 904 del 20/11/2008, de fs. 444) y ofreció prueba.

Corrido el traslado de la demanda, a fs. 467 se apersonó la Provincia de Tucumán por medio de su letrado apoderado Aldo Luis Cerutti y contestó demanda. Negó primeramente los hechos invocados por la actora que no fueran objeto de expreso reconocimiento de su parte. Entre otras, efectuó las siguientes negaciones: que proceda declarar la nulidad de los actos cuestionados, que se pueda condenar al Registro a inscribir definitivamente de las escrituras de venta n° 127 y de acta complementaria en la matrícula N45133, que surja de la escritura que el escribano hubiera cumplidos con sus deberes y que el registro hubiera informado mediante certificado de dominio que el titular registral de dominio del inmueble era la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. Rechazó que el actor Cueto hubiese interpuesto recurso alguno contra los actos del Registro, que la actividad del organismo cause daños y perjuicios a terceros contratantes de buena fe y que los instrumentos presentados a registración no adolezcan de vicio alguno. Negó que el Registro hubiera excedido sus competencias, que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico sea titular registral de la matrícula N45133, que el Registro haya obrado contra su conducta anterior y que la Escribana Fernández Suárez hubiere tenido el título a la vista.

Aseguró que los actos impugnados satisfacen lo establecido por los arts. 43 y 44 de la ley 4537, por lo que la actividad atribuida al Registro dista de ser ilegítima.

Explicó que el 27/03/2007 se presentó en el Registro la Escritura Pública n° 123 del 23/03/2007, otorgada ante la Escribana Fernández Suárez, con el objeto de inscribir la venta producida entre la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y el Sr. Gustavo Cueto. Señaló que el órgano dispuso la inscripción provisional por 180 días de la escritura, fundado en la inexistencia de certificado catastral. Indicó que el 30/04/2007 se produjo el reingreso del documento y el Registro nuevamente lo inscribió provisoriamente por ser necesario dar cumplimiento con el art. 15 de la ley registral nacional, según dictamen de asesoría letrada, y que la misma situación se produjo en relación con el acta complementaria de la citada escritura.

Narró que la actora solicitó rectificación de la observación, lo que fue rechazado por disposición n° 153, confirmada por disposición n° 182. Hizo referencia al deber de los escribanos de consignar en las escrituras públicas la relación de los documentos que se le exhiban para fundar la titularidad de derechos y obligaciones invocadas por las partes. Concluyó que la Dirección del Registro Inmobiliario actuó al amparo de una duda razonable en la relación con la existencia de un «encadenamiento perfecto» entre los asientos registrales respecto del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. Sostuvo que el art. 22 de la ley 17801 no resulta aplicable por cuanto la escribana fue la autorizante del negocio jurídico en debate.

En cuanto a las alegaciones de exceso de competencias esgrimido en la demanda, aseguró que la competencia implica una dosis más o menos concreta de potestad pública atribuida por el ordenamiento jurídico a un órgano estatal determinado. Argumentó que en este sentido el Registro obró de acuerdo con las previsiones expresas y razonablemente implícitas según su finalidad, instituidas por los arts. 8, 9, 15 y 23 de la norma registral, así como por el art. 2 de la ley reglamentaria provincial n° 3690.

Señaló que la amplitud de la «función calificadora» atribuida al registro deriva del art. 8 de la ley 17.801, el que afirma positivamente que le compete al mismo el examen de legalidad de las formas ateniéndose a lo que resulta de los documentos y asientos respectivos, pero que no niega que pueda abarcar otros aspectos.

Sostuvo que los documentos cuya inscripción definitiva se pretende revelan que la Escribana actuante no tuvo a la vista el título de propiedad inscripto en el Registro, mientras que de los asientos se desprende que la pretendida entidad transmitente no coincide con la entidad titular del derecho que se busca transmitir, por lo que la denegación de la inscripción definitiva dispuesta por el Registro resulta plenamente legítima y acorde con el ordenamiento jurídico vigente.

Agregó que la administración puede anular de oficio actos administrativos reputados irregulares, por lo que a fortiori, puede corregir de oficio errores vinculados a asientos registrales, tal como lo prevé el art. 2 de la ley 3690. Alegó que la anulación de oficio es una prerrogativa pública estatal que debe ser ejercida de modo obligatorio ante la vulneración del interés público que compromete la validez del acto administrativo objeto de esta potestad.

Remarcó que los actos administrativo irregulares no generan derechos subjetivos en los particulares interesados en su validez, así como la posible existencia de situaciones jurídicas sujetivas tampoco impediría el ejercicio por la administración de la potestad anulatoria de oficio del acto administrativo nulo de nulidad absoluta, tal como lo establece el art. 51 LPPA.

Por ello consideró que un asiento registral erróneo puede ser dejado sin efecto por el Registro de oficio, careciendo de incidencia la teoría de los actos propios.

Seguidamente planteó falta de legitimación para obrar en el actor Gustavo Cuesto por haber quedado firme a su respecto el acto que se impugna. Señaló que el ordenamiento dispone que la ratificación de observaciones producidas por el registro deja expedita la vía que corresponde en los recursos contra los actos administrativos denegatorios. Ofreció prueba e hizo reserva del caso federal.

A fs. 491 la parte actora contestó la excepción de falta de legitimación, solicitando su rechazo por las razones que expone en su presentación y que doy por reproducidas.

Abierta la causa a prueba (fs. 509), se produjeron las que da cuenta el informe de fs. 643: dos de la parte actora y cuatro del demandado; se agregaron los alegatos de la parte actora (fs. 649/662) y de la parte demandada (664/687), se practicó (fs. 687) y repuso planilla fiscal (fs. 690), y se llamaron los autos para el dictado de sentencia (fs. 692) de lo que se notificó a las partes (fs. 639/4), quedando los mismos en estado de dictar pronunciamiento.

CONSIDERANDO:

1.La posición de las partes.

La parte actora solicita se declare la nulidad de las disposiciones n° 153 (02/07/2007) y 182 (29/08/2007) del Registro Inmobiliario de la Provincia, como así también de la Resolución del Ministerio de Economía n° 470/03 (ME) del 06/05/2008, y se condene al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de la escritura de venta n° 127 del 23/03/2007 y de su acta complementaria del 25/04/2007, en la matrícula registral N-45133. Alegó que el registrador excedió los límites de sus facultades calificadoras al evaluar los instrumentos que se presentaron a registración, y que desconoció el valor de documentos emanados del propio registro, obrando contra sus propios actos.

La Provincia de Tucumán, a su turno, opuso defensa de falta de legitimación en el actor Cueto por haber quedado firme a su respecto el acto administrativo que se impugna, y consideró legítimos los actos cuestionados en mérito a una debida calificación del Registro Inmobiliario.

El modo en que ha quedado planteada la cuestión reclama primeramente el análisis de la legitimación procesal del actor Gustavo Cueto y el posterior examen de la pretensión nulificante.

2. Acción de nulidad.

Establecida la legitimación activa del co actor, corresponde efectuar el análisis de validez de los actos propuesto en la demanda.

Como punto de partida de dicha tarea, considero determinante establecer si la negativa del Registro Inmobiliario a inscribir en forma definitiva la operación de venta en cuestión, encuentra asidero en los antecedentes que le fueron presentados. Para ello, resulta esclarecedor efectuar un análisis de los distintos momentos de actuación del mencionado Registro. Veamos:

2.1. Antecedentes registrales.

Conforme surge del informe de dominio de la Matrícula N 45133 Capital Norte de fs. 262, entre muchas otras, el Registro Inmobiliario tomó razón el 23/06/1945, en el asiento 1 del rubro 6, de la titularidad de dominio de «El Hogar Gastronómico», por compra instrumentada en Escritura n° 278 del 23/05/1945.

El 14/03/2007 el mismo Registro inscribió (bajo asiento 2 del rubro 6) la Escritura n° 527 del 01/12/2006, de «cambio de denominación». Esa escritura se glosa a fs. 396, y fue otorgada por el Presidente, Secretario y Tesorero de la «Asociación Civil El Hogar Gastronómico» ante la Escribana Marta María del Pilar Flores. En dicho instrumento consta que, luego de invocar y acreditar la personería de los presentantes respecto de la mencionada Asociación, los comparecientes expusieron «Primero: Que la entidad de la que forman parte se constituyó con fecha 24 de enero de 1945 como «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los obreros gastronómicos de Tucumán», todo esto según consta en escritura número 278 de fecha 23 de mayo de 1945, pasada por ante el Escribano de esta Provincia Emilio H. Gauna. Segundo: Que hasta el mes de octubre de 2006, funcionó con el nombre antes consignado. Tercero: Que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de Asociación Civil El Hogar Gastronómico, nombre con el que obtuvieron la personería jurídica (…). Tercero: Que por la escritura número 278 antes mencionada, la Asociación a la que pertenecen, bajo la denominación anterior, adquirió un inmueble destinado a ser su sede, sito en la zona norte de esta ciudad, Departamento San Miguel de Tucumán, ex Capital, sobre calle Muñecas 757/765… inscripto en el Registro Inmobiliario en la matrícula N-45133. Cuarto: que vienen por la presente a dejar constancia que El Hogar Gastronómico y la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, son una y la misma persona, siendo la segunda continuadora de la primera, y solicitándome a mí, la autorizante, proceda a la inscripción en el Registro Inmobiliario de la presente escritura, en la Matrícula mencionada. Acreditan los cambios de denominación que invocan con los documentos más arriba mencionados.»

Según el asiento 3 del rubro 6 del informe de dominio que se examina, el Registro expidió el 20/03/2007 (es decir, una semana después de inscribir la escritura de cambio de denominación), un certificado de dominio cuya copia certificada se glosa a fs. 102. Ese instrumento, requerido por la Escribana Fernández Suárez, informa que el titular del inmueble matrícula N-45133 es la Asociación Civil El Hogar Gastronómico.

Por último, el asiento 4 del mismo rubro indica la inscripción provisional de la Escritura de compra n° 127, el 27/03/2007, por el Sr. Gustavo Cueto.

2.2. Posición del Registro a través de los actos cuestionados.

Ante la negativa del Registro a inscribir en forma definitiva la escritura en cuestión, esgrimiendo el incumplimiento del tracto sucesivo a que se refiere el art. 15 de la ley 17.801, por no coincidir el titular registral «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán» con el vendedor consignado en el instrumento presentado a inscripción «Asociación Civil El Hogar Gastronómico», es preciso examinar las razones brindadas por el organismo para tal proceder y, en cada caso, valorar su legitimidad.

En la disposición n° 153 (02/07/2007, fs. 393) sostuvo –en primer lugar- que la tarea de interpretación del certificado de dominio corresponde al escribano, ya que el mismo se expide con fotocopia de la matrícula cartular. Dicha posición fue sostenida en la disposición n° 182 (29/08/2007, fs. 123).

Al respecto es preciso poner de relieve que, conforme al artículo 22 de la ley 17.801, «la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes». Complementando la disposición, el art. 23 establece que «ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.»

Desde esta perspectiva, tanto el certificado como el título deben ser tenidos en cuenta por el notario al momento del otorgamiento del acto en el que interviene. Sin perjuicio de ello, el certificado emitido por el Registro tiene aptitud suficiente para publicitar una condición registral determinada.

No parece acertada entonces la interpretación del Registro en cuanto a que el asiento 2 del rubro 6 de la matrícula N 45133 «no publicita una transmisión de dominio, sino una simple indicación que indica la existencia de una escritura de cambio de denominación» (disposición n° 153), puesto que esa afirmación no se condice con la normativa que respalda la emisión de los certificados de dominio antes transcripta, ni tampoco con el contenido del certificado emitido por el registro, en el que –como se dijo- se consignó como titular dominial a la misma asociación civil que luego aparece en la escritura de compraventa como vendedora.

Lo que corresponde indagar, sin embargo, es si la información publicitada de ese modo por el Registro es suficiente para sanear un vicio en los instrumentos presentados a inscripción (como sería el caso del acta de cambio de denominación, si se corroborara una insuficiente acreditación de continuidad del sujeto de derecho titular de dominio), e incluso para superar un error del propio organismo (como por ejemplo, haber tenido por acreditada tal condición y en base a ello expedir un certificado de dominio).

Esto quiere decir que resulta imprescindible para el análisis que se sigue determinar –en primer lugar- si la «duda» que se suscitó en el registrador al rechazar la inscripción de los documentos, es razonable, y si –en virtud de ello- su obrar fue adecuado. Luego, como se anticipó, corresponderá –en el caso- establecer qué implicancias tiene en el debate el hecho de que antes de esa «duda» el Registro emitiera un certificado de dominio con la «certeza» de la titularidad que informaba.

2.3. La «duda» respecto de la continuidad.

El registro sostiene que «la duda acerca de la identidad del vendedor se infiere del texto de la misma escritura, puesto que… surge claramente la falta de referencia al instrumento que acredita que se trata de la «misma persona» (resolución n° 153).

No existe controversia entre las partes sobre la titularidad de dominio que le correspondía a «El Hogar Gastronómico» respecto del bien base de la acción, puesto que ello forma parte incluso de los antecedentes dominiales reseñados en la escritura cuya inscripción definitiva se pretende y del título de fs. 606.

Tampoco se ha cuestionado que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenga la personería jurídica que invoca, desde el año 2006, reconocida por la autoridad de aplicación correspondiente (conf. trámite de obtención de personería que se glosa a fs. 554 y ss., en particular resolución n° 363 del 04/10/2006 de la Dirección de Personas Jurídicas, de fs. 598).

Por último, resulta ajeno al debate si la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenía o no la posesión pública y pacífica, el uso o el goce del inmueble de calle Muñecas n° 761.

Lo que genera distintas posiciones es la acreditación instrumental ante el Registro Inmobiliario de que los mencionados sujetos de derecho se traten en realidad de una sola y misma persona. Ello así, por cuanto el art. 15 de la ley 17801 establece que «no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones». Por lo tanto, para que el registro receptara la inscripción de un documento en el que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico se presentaba como titular dominial, era imprescindible corroborar que se tratara del mismo sujeto que en un asiento anterior aparecía como propietario.

En ello se basa la «duda» de la administración para oponerse a la inscripción definitiva del instrumento de venta celebrado por el actor con la precitada Asociación.

En apoyo de una y otra posición, se aportaron distintas pruebas cuyo análisis resulta necesario.

A fs. 637/8 la Dirección de Personas Jurídicas de Fiscalía de Estado de Tucumán informa que «no resulta de la documentación del legajo de la asociación Civil «El Hogar Gastronómico» ninguna circunstancia que la misma sea continuadora de la entidad «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos» como así tampoco se encuentra registrada, según informe del Archivo de esta Dirección, ninguna entidad bajo esa última razón social».

En efecto, del legajo en cuestión que se tiene a la vista y que fuera ofrecido como prueba por la Provincia accionada, surge que el 10/06/2006 el Sr. Jorge Alfredo Hidalgo presentó ante la Dirección de Personas Jurídicas documentación a los efectos de la constitución de la Asociación Civil, consistente en acta constitutiva, estatutos, nómina de comisión directiva, croquis de ubicación, certificado de buena conducta, currículo de las autoridades y demostración de patrimonio (conf. formulario de fs. 558).

A fs. 2 se anexa el acta constitutiva y a fs. 560/6 se glosan los estatutos de la asociación. En ninguno de ellos se menciona referencia alguna a «El Hogar Gastronómico» ni a «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos». Se propone autoridades, se fija domicilio, se indican los requisitos para ingresar como asociado (sin mencionar la continuidad de los mismos), se establece el objeto social, etc.

De estas actuaciones y del informe de la Dirección de Personas Jurídicas no se advierte la invocada continuidad de los sujetos.

Con posterioridad, las autoridades de la Asociación se presentaron ante la Escribana Marta María del Pilar Flores y otorgaron la escritura n° 527. Luego de acreditar la representación de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, expusieron (según indica el acta) que la entidad de la que forman parte se constituyó el 24/01/1945 como «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán», según escritura n° 278 del 23/05/1945. Ha quedado establecido que no existe controversia respecto del a constitución de esa sociedad.

A continuación aseguraron que aquella funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006 y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de asociación civil El Hogar Gastronómico, nombre con el que obtuvieron la personería jurídica, según consta en el comparendo de la escritura n° 527. También ha quedado establecido que se encuentra fuera de debate la personería de asociación civil obtenida por la entidad, lo que no genera dudas. Sin embargo, sí es materia de cuestionamientos la afirmación de que aquella primera sociedad haya «comenzado a actuar» bajo la denominación de asociación civil.

Continuaron manifestando los representantes de la asociación civil ante la Escribana Flores que «por la escritura número 278… la Asociación a la que pertenecen, bajo la denominación anterior, adquirió un inmueble destinado a ser su sede», ubicado en calle Muñecas n° 757/65 de esta ciudad. Como se expresó anteriormente, no se encuentra en discusión que «El Hogar Gastronómico» adquirió dicha propiedad.

Por último, los comparecientes manifestaron que «vienen por la presente a dejar constancia que EL HOGAR GASTRONÓMICO y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONÓMICO, son una y la misma persona, siendo la segunda continuadora de la primera, y solicitándome a mí la autorizante proceda a la inscripción en el Registro Inmobiliario de la presente escritura, en la Matrícula mencionada». A continuación la fedataria expresó que «acreditan los cambios de denominación que invocan con los documentos más arriba mencionados».

Es preciso señalar que la afirmación de la notaria respecto a la acreditación de los cambios de denominación sólo puede ser interpretada como la intención de los exponentes de acreditar, y no –en cambio- como una evaluación efectuada por la profesional respecto de la efectiva acreditación de tal situación. Pero aún si se quisiera imprimir a su afirmación como asertiva de la continuidad de los sujetos de derecho, debe tenerse presente que la fedataria circunscribió su actuación a la valoración de los documentos mencionados en el acta, cuya apreciación se viene exponiendo en el presente análisis.

Del contenido del acta n° 527 y de los documentos que se reseñan en la misma no surgen elementos que permitan sostener que los instrumentos presentados a examen o consideración del Registro Inmobiliario tuvieran suficiente entidad para acreditar que uno de los sujetos involucrados es continuador del otro, puesto que la actuación notarial analizada es producto de manifestaciones unilaterales de los representantes de la asociación civil, y los documentos sólo justifican la personería de una y otra entidad, y la titularidad de dominio del inmueble de calle Muñecas de «El Hogar Gastronómico».

Continuando con el análisis propuesto, considero que la «duda» generada en el seno del Registro Inmobiliario a raíz de las falencias indicadas en el instrumento notarial referido, parece asentarse sobre bases razonables. En especial, porque se han aportado a la causa otros elementos que contribuyen a aquella inquietud.

En particular, el contenido de la denuncia presentada por el Sr. Benito Donato Juárez, delegado normalizador del Sindicato de Empleados y Obreros Gastronómicos de Tucumán, condición que invoca en la presentación que formalizara ante el Registro Inmobiliario el 20/4/2007. En ese documento asevera que «mediante el ardid de un mero cambio de denominación una asociación sin fines de lucro del art. 33 del CC con un patrimonio de sólo $300, constituida hace solamente meses adquirió el único patrimonio de una ENTIDAD MUTUAL constituido por un inmueble valiosísimo ubicado en la zona más cara de la provincia cuyo dominio detentaba desde el año 1945» (fs. 261).

En el mismo sentido, la incertidumbre del Registro bien puede considerarse razonable si se tiene en cuenta la existencia de las actuaciones que tuvieron lugar en sede penal. En efecto, el Sr. Juárez efectuó una denuncia ante la Fiscalía de Instrucción Penal de la X Nominación del Centro Judicial Capital, a raíz de la cual la Jueza Penal de Instrucción de la II Nominación ordenó la intervención judicial de la mutual El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, designando como interventor al Sr. Carlos Guido Cattaneo, «con la finalidad de regularizar la vida institucional de la entidad» (confr. sentencia de fs. 212). Para así decidir, la magistrada tuvo en cuenta las investigaciones del Ministerio Público de la cual surgirían «una serie de indicios que llevan a sospechar una posible comisión delictual, la cual a priori habría comenzado con un cambio presumiblemente ardidoso de denominación de la persona jurídica…»

Es posible sostener que todos estos elementos gravitan con peso decisivo sobre la tarea de calificación que debió realizar el Registro Inmobiliario en el momento en que la Asociación Civil se presenta como vendedora de un inmueble cuya titularidad invoca a raíz de una insuficientemente acreditada continuidad de personería jurídica.

A esta altura del desarrollo considero necesario resaltar que la materia puesta a consideración de este Tribunal no constituye el juzgamiento acerca de la efectiva -o inexistente- continuidad de los sujetos de derecho involucrados en la operación de venta. Por el contrario, el análisis se ciñe a la actividad desplegada por el Registro Inmobiliario frente al requerimiento de inscripción que efectuaran los actores; es decir, el examen que se sigue se centra en la tarea calificadora llevada a cabo, y se distancia inapelablemente de la situación jurídica que vincula realmente a las partes.

Sumado a ello, debe tenerse presente que aún prescindiendo de la información que le aportaran las investigaciones que realizó el Registro en procura de esclarecer la situación dudosa que se presentaba, el mero contenido de los actos presentados a registración resultaban razonablemente insuficientes para tener por acreditada la titularidad de dominio en cuestión. Por ello las disquisiciones que efectúa la parte actora respecto del exceso de competencia del organismo para llevar a cabo tales tareas de investigación no aportan elementos que priven a la conclusión del Registro de aquella razonabilidad.

2.4. El certificado de dominio y la conducta del Registro.

Ahora bien, no escapa a mi consideración el hecho indiscutido y acreditado, de que el Registro Inmobiliario emitió el certificado de dominio de fs. 301 –entre otras-, en el que consignó como titular de dominio de la matrícula en cuestión a la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y que, en base a ello, se celebró la operación de compraventa cuya inscripción provisoria motiva el presente debate.

Entiendo que asiste razón a la parte actora en cuanto a que la conducta del organismo de observar la titularidad de dominio de la asociación, resulta al menos contradictora con la sostenida al momento de certificar esa condición por medio del instrumento idóneo para ello.

Sin embargo el reconocimiento de esta contradicción no tiene las implicancias y los alcances que la actora pretende.

Es menester puntualizar que en nuestro régimen positivo la inscripción en el Registro de la Propiedad no hace a la perfección del título como en otros –v. gr., el sistema alemán o el Torrens– desde que, según el art. 4 de la ley 17.801: «la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes» (cfr. Mariani de Vidal, op. et loc. cit, t. III, p. 457).

Es que «no resulta discutible que la reforma de 1968 y la ley 17.801 no modifican sustancialmente lo legislado en el Código Civil acerca del modo de acreditar el dominio de inmuebles, sobreañadiendo a los requisitos tradicionales la inscripción registral. Esta, por sí sola, carece de eficacia para crear un título de propiedad relativamente autónomo respecto de lo que la ley civil vigente entiende por «título». (Corte Suprema de Justicia, sentencia n° 471 del 22/12/1992, «Terraf Juan Carlos y otro vs. Provincia de Tucumán y otros s/ acción de exclusión de bienes», Dres.: Ponsati – Sarrulle – Goane).

De ello se desprende que, dado que el Registro advirtió que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico no había demostrado ser continuadora del anterior titular dominial, la observación y negativa a inscribir la operación de venta sobre la que versa el reclamo, tiene fundamento precisamente en la imposibilidad de tener por convalidado el «cambio de denominación» por su mera inscripción.

A partir de ello, si bien –como se anticipó- resulta de una evidencia medular que existió un actuar contradictorio del Registro, dicho proceder no es óbice para tener por subsanada una deficiencia que, aunque tardía, fue detectada por la autoridad de aplicación. Pretender la inscripción definitiva de un instrumento de venta, cuando pesa sobre una de las partes que lo ha otorgado la duda razonable de su titularidad, resulta improponible desde que en nuestro sistema jurídico registral la inscripción publicitaria no alcanza a integrar o subsanar los defectos del título que la motiva.

Por lo demás, es preciso poner de relieve que la oposición a la inscripción no constituye un valladar insalvable a la pretensión de inscripción de la operación de venta celebrada por el Sr. Cueto con la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, sino que se encuentra sujeta –a modo de condición- a la acreditación del extremo de la mentada continuidad de la persona jurídica, tarea que –vale la pena señalar- no ha sido asumida ni en sede administrativa ni en esta sede judicial.

Por todo ello, la oposición del Registro Inmobiliario a la inscripción definitiva (según indica el informe de fs. 341), y su ratificación por disposiciones n° 153 (fs. 393) y 183 (fs. 123) y resolución 470/3 ME (fs. 140), resulta ajustada a derecho, por lo que la pretensión de nulidad articulada en autos no puede prosperar, todo ello sin perjuicio de los reclamos a que los actores se consideren con derecho, en base a las consideraciones plasmadas en párrafos que preceden.

Consecuentemente corresponde rechazar la demanda de nulidad interpuesta en autos por Susana Aurora Fernández Suárez y Gustavo Cueto en contra de la Provincia de Tucumán, con relación a las disposiciones n° 153 y 182, y la resolución n° 470/3 ME.

3. Atento al modo en que se resuelve la cuestión, considero inconducente el análisis de los restantes planteos para la solución del caso.

4. Costas. Las costas son a cargo de los actores por el objetivo vencimiento de su pretensión (art. 105 CPCCT por remisión art. 89 CPA).

El señor vocal Rodolfo Novillo, dijo:

Que estando conforme con las razones expresadas por el vocal preopinante, voto en el mismo sentido.

Por ello, la Sala Segunda de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo,

RESUELVE:

I. NO HACER LUGAR, por lo considerado, a la demanda de nulidad promovida por SUSANA AURORA FERNÁNDEZ SUÁREZ y GUSTAVO CUETO en contra de la PROVINCIA DE TUCUMÁN, con relación a las disposiciones n° 153 y 182, y la resolución n° 470/3 ME.

II. COSTAS, como se consideran.

III. RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios.

HAGASE SABER.

Rodolfo Novillo Carlos Giovanniello

Ante mi: María Laura García Lizárraga

Actuación firmada en fecha: 10/04/2015

El Hogar Gastronómico – prejudicialidad

En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, febrero de 2024, se reunen en acuerdo los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Dres. Laura A. David, Marcela Fabiana Ruiz y Álvaro Zamorano para conocer y decidir el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en los autos caratulados «EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORRO MUTUO DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN c/ CUETO GUSTAVO Y OTRA s/ REIVINDICACION»- Expte. N° 2058/08.

Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Álvaro Zamorano como vocal preopinante, Laura A. David como segunda vocal y Marcela Fabiana Ruiz como tercera vocal. Los Sres. Vocales se plantean las siguientes cuestiones: ¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA EN RECURSO? ¿QUÉ PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR?

A la PRIMERA CUESTIÓN, el Sr. Vocal, Dr. ÁLVARO ZAMORANO, dijo:

I. El recurso

Llega a conocimiento y resolución del tribunal el recurso de apelación interpuesto por la representación letrada de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, contra la sentencia de fecha 24/11/2017, emitida por el Sr. Juez Subrogante del Juzgado en lo Civil y Comercial Común de la 7a Nominación que hizo lugar a la demanda por reivindicación del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripto en la matricula N-45.133, perteneciente a la actora, El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán; en contra de Asociación Civil El Hogar Gastronómico y de Gustavo Cueto. En consecuencia, condenó a los demandados a restituir al actor, en la persona de su Interventor, el inmueble referenciado, en el plazo de diez días de quedar firme y ejecutoriada la presente resolución. Asimismo, absolvió de la presente acción a Silvina Mas.

Para así resolver, declaró la inoponibilidad al actor, El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527, y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura N° 127, de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripta en la matricula N-45.133 a favor de Gustavo Cueto.

II. Antecedentes

Entre las cuestiones que resultan relevantes para la resolución del recurso, se destaca que a fs. 6 de autos se presentó el Dr. Carlos Cattaneo, como Interventor Judicial de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, designado por resolución de fecha 22 de abril de 2008, recaída en autos “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, en trámite ante el Juzgado de Instrucción Penal de la Segunda Nominación. En tal carácter, inició acción de reivindicación y nulidad de acto jurídico por un inmueble de propiedad de la entidad que representa, con domicilio en calle Muñecas 757/761 de esta ciudad, en contra de “El Hogar Gastronómico”, asociación civil con domicilio en calle San Lorenzo 1997, Gustavo Cueto y Silvina Mas. Reclamó, además, daños y perjuicios.

Sostuvo que el inmueble pertenece a El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61. Ello lo acredita mediante escritura N° 278 de fecha 23/05/1945; afirma que desde esa fecha hasta el año 2007 la propiedad y la posesión del inmueble permanecieron inalterables hasta los hechos que se expone seguidamente.

Así, relató que el 14 de marzo de 2007, el Registro Inmobiliario inscribió, como asiento 2 del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, un supuesto “cambio de denominación”, produciendo la modificación de la inscripción del inmueble a favor de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, CUIT 30-70984374-1, con domicilio en calle Muñecas N° 761, de esta ciudad. Arguye que, de esta forma, la nueva asociación, adoptando un nombre similar, se habría apropiado del inmueble para luego proceder a su venta. Dicha venta, por Escritura N° 127, de fecha 23/03/2007, otorgada por la Asociación Civil El Hogar Gastronómico a favor del Sr. Gustavo Cueto y su esposa (Mas), fue objeto de rechazo por parte del Registro Inmobiliario, la que solo inscribió provisoriamente. Que según la disposición registral N° 153, el Registro rechazó la inscripción definitiva del traspaso por violación del art. 15 de la ley 17801, al no existir identidad entre el propietario del inmueble y el vendedor. Tal resolución fue recurrida por la escribana interviniente, la que fue rechazada, previa vista a Fiscalía de Estado, por el Ministerio de Economía de la Provincia. Alega que, en virtud de esta resolutiva, la inscripción provisoria otorgada a la Escritura N° 127 cayo definitivamente, al ser nula de nulidad absoluta, por resultar una venta de un inmueble realizada por quien no era el propietario.

Corrido traslado de la demanda, a fs. 329 se declara la rebeldía de Cueto Gustavo, y de Asociación Civil Hogar Gastronómico, por falta de contestación de la demanda. A fs. 361 se presenta el Dr. Santiago Oviedo Sánchez, en representación de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, manifestando que viene a denunciar la existencia de una causa penal caratulada: “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, por ante la Fiscalía de Instrucción de la Xa. Nominación la que se encuentra con trámites pendientes, por lo que solicitan suspensión de términos. Asimismo, plantean la nulidad de citación y actos consecuentes. Contesta demanda, y opone excepciones de falta de personería del demandante y litis pendencia. Respecto a la falta de personería, manifiesta que la designación judicial como interventor general de la mutual ha sido apelada, y no se encuentra firme, y la designación estaría caduca. Asimismo, afirma que la mutual no tiene existencia como asociación mutual, atento su no registración, motivo por el cual la designación de un interventor de la misma resulta imposible. Subsidiariamente, opuso excepción de prescripción adquisitiva.

La primea cuestión que abordó la sentencia apelada es dilucidar si El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, es la misma persona jurídica que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. Ponderó que la primera, sin mencionarse el nombre completo, tiene inscripto como titular registral el inmueble que se pretende reivindicar, identificado con la Matricula N-45133, que le corresponde conforme a los instrumentos acompañados en autos por compra que le efectuara al Sindicato Unión de Mozos, el 23/05/1945. Advirtió que en el mismo texto de la Escritura N° 278, transcribiéndose el Estatuto de la entidad, se expresa: “El Hogar Gastronómico: Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Capítulo Único”; entidad que funciona desde 1945 con esa denominación; y que consta inscripta como titular registral del inmueble de calle Muñecas N° 757/61, en el asiento 1) del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, según informe del Registro Inmobiliario, como El Hogar Gastronómico.

Asimismo, se advirtió que no existe en autos ninguna prueba que avale la declaración unilateral contenida en la Escritura N° 527, de fecha 01/12/2006, oportunidad en la cual los Sres. Jorge Alfredo Hidalgo, Armando Gabriel Cabello Galindo y Jorge Luis Flores, en los respectivos caracteres de Presidente, Secretario y Tesorero de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, manifestaron que la entidad El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006, que a partir de entonces comenzaron a actuar bajo la denominación de Asociación Civil El Hogar Gastronómico, que la asociación a la que pertenecen adquirió el inmueble de calle Muñecas N° 757/61 mediante la Escritura N° 278 (del año 1945), que son una misma persona, que la segunda es continuadora de la primera, y que acreditan el cambio de denominación con los documentos mencionados en dicha acta. Por ello, desechó por inadmisible la consideración efectuada por la parte demandada respecto de la inexistencia de tal entidad.

Señala que tampoco se verifica ningún acto de los órganos de gobierno de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán por el cual se haya dispuesto el cambio de nombre o la conversión en una asociación civil o su continuidad bajo dicha forma societaria. Destaca que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico fue constituida de modo originario, sin que en instrumento alguno se haga referencia a su continuidad o vinculación con El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. En definitiva, y luego de analizar diversas pruebas, concluye que El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán y la Asociación Civil El Hogar Gastronómico son dos entidades totalmente distintas y diferenciadas, no pudiéndose considerar que exista vínculo jurídico alguno que las relacione.

En este contexto, valorando como debidamente justificado el rechazo de la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 (declaración de las autoridades de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico de ser continuadores de El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán) y la Escritura N° 127 (venta de un inmueble de El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, otorgada por las autoridades de la Asociación Civil El Hogar Gastronomico al Sr. Gustavo Cueto), tal falta de inscripción en el Registro Inmobiliario genera la inoponibilidad de los actos instrumentados en ellas, respecto de terceros que no han sido parte ni han intervenido en sus otorgamientos (art. 2505 del Código Civil y art. 1893 del Código Civil y Comercial).

Por ello, concluyó que las Escrituras N° 527 y 127, otorgadas por las autoridades de la novel Asociación civil El Hogar Gastronomico son inoponibles a El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, e ineficaces para operar la transmisión del derecho real de dominio sobre el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad; dichos actos no tienen efecto alguno contra ésta. Más que nulas, sostuvo que las mismas resultan ineficaces para transmitir el dominio al demandado Gustavo Cueto, ante la falta de legitimación del otorgante, Asociación Civil El Hogar Gastronomico, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, y nadie puede adquirir un derecho mayor al que tiene el que se lo transmite (art. 3270 del Código Civil, aplicable a la fecha de tales actos, y coincidente con el art. 399 del Código Civil y Comercial). Entonces, no habiéndose demostrado que la actora haya perdido la posesión del bien, antes de las escrituras referenciadas, especialmente la de venta, sino que fueron despojados con posterioridad a la venta, consideró procedente la reivindicación.

III. Los agravios

Preliminarmente, el apelante solicita que se declare la nulidad de la sentencia de fecha 24/11/2017, por cuanto la misma se notificó a la actora, a Gustavo Cueto y Silvina Mas, mientras que la condenada Asociación Civil el Hogar Gastronómico nunca fue notificada. Advierte que la declaración de rebeldía jamás fue notificada en el domicilio real denunciado por el actor en su escrito de demanda (San Lorenzo 1997) a la codemandada Asociación Civil el Hogar Gastronómico. Agrega que ni la apertura a prueba fue notificada em el domicilio real denunciado. Remarca que la única notificación (traslado de la demanda) cursada a la codemandada Asociación Civil el Hogar Gastronómico fue cursada al domicilio denunciado.

Luego pone en conocimiento de este Tribunal el dictado de sentencia de sobreseimiento por el cual se tuvo extinguida por prescripción la acción penal seguida, entre otros, contra su representado Gustavo Cueto por los delitos de usurpación, uso de documentos públicos en concurso ideal con estelionato y amenazas, en perjuicio de Juárez Benito Donato y el Hogar Gastronómico de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Deja ofrecida prueba a producirse en esta Alzada (oficios).

Al precisar sus quejas, señala dos cuestiones que habrían sido omitidas en la sentencia: la prejudicialidad y la falta de legitimación activa. Sostiene que si el sentenciante decidió dictar sentencia de conformidad a lo dictaminado por la CSJT (cfr. cédula recibida por el juzgado el 30/08/2017), por lo menos debió en forma previa tratar la cuestión prejudicial que implicaba la existencia de la causa penal de referencia, a la luz de los dispuesto por el art. 1775 del CCyC. Sumado el hecho de que el Fiscal había pedido el sobreseimiento de los imputados y de que sólo existían medidas cautelares provisorias, entiende que lógica y jurídicamente el sentenciante debió explicar en su sentencia porqué circunstancias el presente caso constituía una excepción a la regla en materia de prejudicialidad. En cuanto a la falta de legitimación activa, reafirma que El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, no tiene existencia legal como asociación mutual, atento a su no registración, motivo por el cual la designación de un interventor de la misma resulta imposible.

Por otra parte, advierte que la medida cautelar de intervención judicial nunca facultó al interventor a iniciar un juicio de reivindicación, quien justificó su personería y judicial de la Mutual El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, por el término de seis meses sin que conste su prorroga. Alega que, atento a lo dispuesto por el CPCyC, las facultades deben ser específicamente establecidas por el Juez y de interpretación restrictiva (art. 239 y 240). Adiciona que la restitución provisoria del inmueble hacía innecesario la promoción de una demanda de reivindicación, ya que en caso de prosperar la denuncia penal por usurpación habría recuperado la posesión.

Finalmente, denuncia irregularidades que surgirían a partir de las constancias del expediente penal donde se denunciara usurpación por parte de Mario Orlando López, el que a su vez iniciara un juicio de prescripción adquisitiva del inmueble en cuestión. Resalta que el sentenciante parece olvidar que nadie ha cuestionado ni tampoco se declaró nula, ni oponible la Escritura N° 126 de fecha 23/03/2007, mediante la cual se realizó la entrega de la posesión a favor del Gustavo Cueto del inmueble sito en Muñecas 757/61. Igualmente, señala que Gustavo Cueto fue puesto en posesión de la propiedad por la Asociación Civil El Hogar Gastronómico libre de todo ocupante, conforme daría cuenta dicha escritura, por lo tanto, entiende que resultaría descabellado pensar que con anterioridad era poseída por El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán.

Corrido el traslado de ley, la contraparte no lo contesta.

El 26/08/2020 se expide Fiscalía de Cámara pronunciándose por el rechazo del planteo de nulidad, quedando así el presente recurso en condiciones de ser resuelto.

IV. La solución

Confrontados los agravios resumidos en forma precedente con los fundamentos de la resolución apelada, las constancias de autos y el derecho aplicable, anticipo que el recurso interpuesto no tendrá recepción positiva.

Por razones de índole lógico-expositivas, se abordará en primer término la nulidad interpuesta en esta instancia recursiva, para luego abordar las quejas relacionadas con la prejudicialidad y falta de legitimación activa; ausencia de facultades suficientes del interventor para iniciar juicio por reivindicación; y finalmente, las distintas irregularidades a las que refiere el apelante en su memorial de agravios.

Antes de iniciar el tratamiento de la cuestión litigiosa así delimitada, cabe señalar que este Tribunal sólo atenderá aquellos planteos recursivos del apelante que revistan la característica de esenciales y decisivos para fallar en la causa. Igualmente, no es deber de los jueces analizar en sus fallos todas las pruebas producidas, sino aquellas que se estimen conducentes para resolver el conflicto, razón por la cual me inclinaré por las jurídicamente relevantes o singularmente trascendentes (cfr. CCCC, Sala 1. Sent. Nro. 374 del 08/07/2022).

a) Del recurso de nulidad

Conforme quedó reseñado, el apelante sostuvo que la sentencia es nula por haberse alterado la estructura del procedimiento, ya que no se notificó a la condenada Asociación Civil El Hogar Gastronómico la declaración de rebeldía, ni el auto de apertura a pruebas y tampoco la sentencia definitiva en su domicilio real de calle San Lorenzo 1997.

Al respecto adelanto que, si mi voto fuera compartido, el planteo no habrá de prosperar. Ello por cuanto el letrado Santiago Oviedo Sánchez (apoderado de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas) carece de personería para deducir el planteo nulidificante en nombre o subrogándose en los derechos que podrían asistirle a la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. En este sentido, la Sra. Fiscal de Cámara en su dictamen sostuvo: “II. De la lectura de las actuaciones se advierte que el letrado Santiago Sánchez Oviedo tiene poder otorgado por los Sres. Gustavo Cueto y Silvina Mas y los agravios deben ser leídos desde esa perspectiva y no en representación de la asociación civil condenada, respecto de quien no tiene mandato ni representación. En tal sentido, el recurso de nulidad de quien no reviste personería para formularlo no resguarda la normativa del art. 167 CPCC, toda vez que carece de poder para peticionar en representación de la asociación civil El Hogar Gastronómico y por ende, no tiene interés legítimo en la propuesta de requerir al Tribunal una nulidad insubsanable.”, consideraciones que se comparten plenamente.

Sin perjuicio de que lo ponderado baste para desestimar la pretensión de nulidad, tampoco cabe perder de vista que el recurso de nulidad es admisible cuando la sentencia haya sido dictada en un procedimiento afectado por los vicios a que se refieren los artículos 165 y 166, y sólo podrá ser admitido cuando tales vicios no hayan podido ser subsanados en la instancia en que se cometan (cfr. art. 744 CPCC). (cfr. CCCC, Sala 1. «Corrales Jorge Osvaldo c/ Cabrera Fernández Claudia Valeria s/ Incumplimiento de contrato». Sent. Nro. 303 del 30/06/2021). En la especie, los vicios que señala la recurrente, en su caso, debieron ser subsanados en la etapa procesal oportuna a través del incidente de nulidad, siendo ese el carril procesal idóneo al efecto, ponderando que la parte apelante -además de carecer de legitimación para impugnar el acto-, no ha justificado impedimento alguno para así proceder, a pesar de tener conocimiento oportuno de los actos procesales cuya nulidad recién introduce en esta instancia, por lo que su inadmisibilidad deviene manifiesta.

Por todo ello, y compartiendo el dictamen fiscal antes referido, corresponde desestimar por inadmisible el planteo de nulidad deducido por los codemandados Gustavo Cueto y Silvina Mas.

b) De los agravios referidos a la prejudicialidad y a la falta de legitimación activa

Considero que el tópico de la prejudicialidad fue abordado correctamente por el a quo. Como es sabido, la regla general en la materia es que ante la coexistencia de la acción civil y la acción penal basadas en un mismo hecho, el juez civil habrá de dictar sentencia luego de que emita pronunciamiento en sede penal, a fin de evitar resoluciones judiciales contradictorias.

En este sentido, el art. 1775 del CCyCN, expresa: “Suspensión del dictado de la sentencia civil. Si la acción penal precede a la acción civil, o es intentada durante su curso, el dictado de la sentencia definitiva debe suspenderse en el proceso civil hasta la conclusión del proceso penal, con excepción de los siguientes casos: a) si median causas de extinción de la acción penal; b) si la dilación del procedimiento penal provoca, en los hechos, una frustración efectiva del derecho a ser indemnizado; c) si la acción civil por reparación del daño está fundada en un factor objetivo de responsabilidad.”

En este contexto, siendo evidente que la suspensión del dictado de la sentencia en sede civil ordenada por decreto de fecha 15/04/2016 (fs.1181), podría perjudicar los derechos de las partes a obtener una decisión dentro del plazo razonable, lo que surge con toda claridad de lo dictaminado por la Corte Suprema de Justicia de Tucumán a través de la notificación remitida el 30/08/2017 por Superintendencia (1185/1186) -cuyo tenor quedará expuesto a continuación- la Sra. Juez de grado tuvo presente lo señalado en este sentido por el Tribunal Superior y ordenó por decreto de fecha 27/10/2017 (fs.1187) que los autos volvieran a despacho para dictar sentencia, pronunciamiento que recayó sin mayores dilaciones el día 27/11/2017. Ahora bien, si tal proceder merecía reproche alguno a criterio de los demandados, estos últimos debieron canalizarlo a través de los remedios procesales que el ordenamiento prevé a tales efectos. Diligencia que los interesados no observaron en la especie, de manera que el temperamento adoptado en la instancia de grado respecto del dictado de la sentencia de fondo devino firme y consentido.

Y, conforme el principio de preclusión de los actos procesales y en doctrina de nuestro Superior Tribunal, “si en el desarrollo gradual de las instancias procesales, hubo cuestiones que fueron resueltas y quedaron firmes o alcanzaron el estado de cosa juzgada, el principio de gradualidad procesal, custodiado por la preclusión y fincado en las reglas del debido proceso y del derecho de propiedad, impide el replanteo de los temas superados de un modo definitivo, irrevocable e irrevisable” (CSJT, sentencia N° 425 del 10/6/1997, en “Nougués Hnos. vs. Suc. Carlos Elwart y otros s/ Cobro Ejecutivo”; sentencia N° 283 del 23/4/2007). La preclusión aparece, así como un impedimento para el ejercicio de la concreta actividad procesal, por haber perdido la facultad de hacerlo. (cfr. CSJTuc. “Góngora de Díaz, Juana A. vs. Héctor Soria y/o s/ Daños y Perjuicios”, Sent. N° 172 del 24/3/00), situación que aconteció en autos.

Aún más, en el párrafo previo a los considerandos, la sentenciante abordó expresamente la prejudicialidad de la causa penal, al decir: “Con fecha 30 de agosto de 2017, se recibe cédula de notificación en el Juzgado, proveniente de la Excma. Corte Suprema de Justicia, por la cual se refiere a las actuaciones caratuladas: “Cueto, Gustavo s/ denuncia – 7948/15, en trámite ante la Secretaria de Superintendencia, en la cual el Cimero Tribunal dispone que se dicte sentencia en la presente causa, aludiendo a normas del Código Civil y Comercial y los Tratados Internacionales, sobre la demora en dictar sentencia, cuando de las cuestiones surjan situaciones que hacen dilatar los procesos, y atento el estado de las causas, y los fundamentos a los que me remito por razones de brevedad, se procede a poner los autos nuevamente en estado de sentencia.” Asumiendo así la postura que fuera indicada por el Supremo Tribunal de la provincia, por lo que no se observa cual es el interés actual o perjuicio concreto que sustenta el reclamo efectuado por el apelante.

Es decir, que el fallo se remitió directamente a lo expresado por la Corte Suprema en la comunicación del 30/08/2017, donde consideró, entre otras cuestiones que el art. 8.1 de la Convención Americana de Derechos Humanos prescribe que “toda persona tiene derecho a ser oída, con las debidas garantías y dentro de un plazo razonable, por un juez o tribunal competente, independiente e imparcialpara la determinación de sus derechos y obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter.” Consideró que “la prejudicialidad penal resulta inoperante cuando se torna un obstáculo que no puede ser removido en un plazo prudente, carece de fundamento legal y es una mera especulación doctrinaria”. Resaltó que “dichos lineamientos fueron receptados por el Código Civil y Comercial de la Nación, toda vez que establece excepciones a la suspensión del dictado de la sentencia civil.” En conclusión, expresó que tales circunstancias debían ser atendidas de manera urgente a fin de evitar que el transcurso del tiempo afecte los derechos en pugna, criterio que -como ya se dijo- adoptó el inferior, sin que la conducta procesal observada merezca reproche alguno, ni que ello fuera observado en su oportunidad por la parte interesada.

Por lo demás, el hecho de que se tuviera por extinguida por prescripción la acción penal, entre otros, contra Gustavo Cueto por los delitos de usurpación, uso de documentos públicos en concurso ideal con estelionato y amenazas, en perjuicio de Juárez Benito Donato y el Hogar Gastronómico de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán seguida, no incide de manera alguna sobre la pretensión sustancial de autos, esto es, reivindicación del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/61, que según las constancias del registro inmobiliario, sigue inscripto a nombre de la actora, del cual habría sido desplazado sin derecho o al menos por cumplimiento defectuoso de las normas registrales, por la demandada (Asociación Civil El Hogar Gastronómico).

Tampoco será admitido el agravio del apelante sobre la falta de legitimación activa de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, por carecer de existencia legal como asociación mutual, motivo por el cual infiere que la designación de un interventor de la misma resultaría imposible.

Ello por cuanto no reúne mínimamente los requisitos de concreción y razonabilidad exigidos por el art. 717 del CPCCT. Esta Sala tiene dicho que la carga formal impuesta al apelante consiste en realizar una crítica concreta y razonada de los puntos de la sentencia que la recurrente estima que afectan su derecho. En este sentido, ha resuelto nuestro más alto Tribunal local que “fundar el recurso significa que el escrito respectivo debe contener la crítica concreta y razonada de los puntos de la sentencia que afecten el derecho del recurrente, es decir, que el apelante debe seleccionar del discurso del magistrado la idea dirimente y que forma la base lógica de la decisión, y demostrar cuál es la falencia de la misma, sea en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica, y que conllevan al desacierto ulterior concretado en el veredicto” (CSJT, 10/06/2002, “Banco de la Provincia de Tucumán c/ S.A. Miguel Seleme” -Sentencia n° 476-).

En el sublite, el apelante insiste en la postura asumida al contestar demanda, esto es, la falta de legitimación activa de la actora, fundado en que misma no existiría como entidad mutual, desentendiéndose por completo de los sólidos fundamentos vertidos por el a quo en la sentencia apelada, donde descartó de plano que la cuestión pueda resolverse a partir de lo informado por la Interventora del IPACYM, quien indicó en su oportunidad que El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán no se encuentra inscripta y por lo tanto, su situación no se ajustaría a la ley de Mutualidad 20.321, del año 1973; ello por resultar un cuestionamiento desvalorizado e inaceptable, pues la creación de esa mutual fue en el año1945, es decir, casi treinta años antes de la sanción de la referida ley. Repárese que, conforme se apreciará a continuación, la falta de inscripción de dicha entidad en el registro que lleva el IPACYM, no impide considerar que la misma pueda existir como una asociación civil, y hábil como tal, para adquirir derechos y contraer obligaciones.

Es así que el recurrente tampoco rebate el argumento -dirimente a criterio de este Tribunal- según el cual se ha reconocido a dicha entidad como sujeto de derecho, cuando se confeccionó la Escritura N° 278 mediante la cual se le transmitió el bien inmueble a través del Sindicato Unión de Mozos. Es así que, en el texto de dicha escritura, se transcribió el Estatuto, donde en su parte pertinente, se puede leer: “El Hogar Gastronómico: Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Capítulo Único”. Además, su existencia como tal se encuentra reconocida por las autoridades públicas, en tanto consta inscripta como titular registral del inmueble de calle Muñecas N° 757/61, en el asiento 1) del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, según informe del Registro Inmobiliario. Tan es así que la inscripción definitiva de la escritura de venta N° 527 y su acta complementaria N° 127, solicitada por la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, fue denegada por el Registro Inmobiliario, mediante Disposición N° 153/07, por falta de cumplimiento del art. 15 Ley 17.801 (tracto sucesivo), al no haberse cumplido con el requisito de legitimidad (titularidad del derecho a transmitir) del otorgante de dichos actos.

Como corolario de lo hasta aquí considerado, no cabe realizar observación alguna a la designación del letrado Carlos Cattaneo, como Interventor Judicial de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, por resolución de fecha 22 de abril de 2008, recaída en autos “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”. Sin que obste a lo considerado, lo afirmado por el apelante, en el sentido de que el interventor fue designado para intervenir una mutual y no una simple asociación, cuestión que ya fue abordada por este Tribunal en la sentencia de fecha 14/02/2014 (fs.505), oportunidad en la cual se dejó en claro que ello se trató de un error de designación realizado por el Fiscal de Instrucción.

c) Del agravio referido a la ausencia de facultades suficientes del interventor para iniciar el juicio por reivindicación

En sustancia, alega el recurrente que el interventor designado nunca fue facultado para el inicio de una acción de reivindicación. Argumenta que no resultan suficientes las referencias genéricas previstas en la resolución que designa al letrado Cattaneo como interventor, puesto que las facultades deben ser específicamente establecidas por el Juez.

La queja no tendrá recepción, por cuanto el planteo de falta de personería por insuficiencia de representación que recién en esta instancia pretende introducir la parte demandada bajo la apariencia o como un supuesto adicional de falta de legitimación activa, no fue efectuado por su parte en la oportunidad procesal correspondiente, no surgiendo por lo demás del escrito en el cual se apersonó en autos (fs.466/470), referencia alguna a la carencia a la que se refiere en el memorial de agravios, motivo por el cual la misma no ha formado parte del debate en la anterior instancia lo que obsta a su tratamiento en la Alzada.

En este sentido, se dijo que por estricta aplicación de la regla contenida en el art. 713 Procesal, no corresponde al Tribunal examinar cuestión alguna que no fuera objeto de contienda en la etapa procesal oportuna, pues de lo contrario se estaría transgrediendo el principio de congruencia y, con ello, afectando las reglas del debido proceso y de la defensa en juicio (cfr. CCCC, Sala 3. Sent. Nro. 404 de fecha 03/09/2021), siendo esto decisivo para el rechazo del agravio.

No enerva esta conclusión el hecho de que según la jurisprudencia que invoca el apelante, el Juez se encuentra autorizado para analizar de oficio la legitimación ad processum de las partes, puesto que, además de no haberse aportado nuevos elementos conducentes que aconsejen un reexamen sobre el tópico, la cuestión -reitero- no ha sido introducida al debate en la etapa pertinente, esto es, al contestar demanda; y, al tratarse de una defensa de previo y especial pronunciamiento, esa era la vía procesal pertinente y oportuna para interponerla, de tal modo de garantizar el derecho de defensa de la contraparte y posibilitar su análisis en oportunidad de dictar sentencia definitiva en la instancia de grado, situación respecto de la cual la quejosa no puede desentenderse.

d) Del agravio referido a “otras irregularidades”

Las irregularidades que denuncia el apelante a partir de las constancias de la causa penal resultan inconducentes para la resolución del presente proceso, puesto que el carácter de la posesión que invoca el Sr. Mario Orlando López sobre el inmueble de calle Muñecas 757/761 (cfr. inspección ocular de fs. 1134 a la que hace referencia), constituyó materia específica de debate en los autos “Botta Antonio y López Orlando s/ Prescripción. Expte. N° 4100/16”, proceso en el cual con fecha 09/11/2022 ya recayó sentencia definitiva (aunque apelada) mediante la cual se rechazó la demanda por prescripción adquisitiva incoada por los actores ante la falta de cumplimiento de los recaudos de procedencia de la acción. En ese estado procesal, no se advierte contradicción alguna en el fallo apelado cuando expresa: “No habiéndose demostrado que la actora haya perdido la posesión del bien, antes de las escrituras referenciadas, especialmente la de venta, sino que fueron despojados con posterioridad a la venta, considero que la reivindicación es procedente.”, por lo que la inconsistencia del agravio en este punto deviene manifiesta.

El criterio amplio en el examen de admisibilidad del recurso de apelación, a cuyo efecto basta una crítica concreta y razonada de los puntos cuestionados de la decisión, aunque los fundamentos sean mínimos, no alcanza, en las particulares circunstancia de la causa, para superar la insuficiencia de la exposición de agravios. Desde esta perspectiva, se advierte que la contundencia del fallo apelado no se ve desvirtuada por la manifestación del recurrente quien, al expresar agravios se limita a sostener que nadie ha cuestionado, ni tampoco se ha declarado nula, ni inoponible la Escritura N°126, de fecha 23/03/2007, mediante la cual se realizó la entrega de la posesión a favor del Sr. Gustavo Cueto del inmueble sito en calle Muñecas 757/761. Para rebatir tal afirmación, basta con señalar que el sistema elaborado por los arts. 2789 y siguientes del Código Civil (hoy arts. 2255 y c.c.) en torno a la prueba en el juicio de reivindicación, conduce a comprobar la existencia de un mejor derecho sobre la cosa, extremo que fue acreditado por la actora, quien demostró tener un título emanado del verdadero propietario.

En este sentido, tengo presente que la actora El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán acreditó su carácter de titular del inmueble objeto de la litis mediante Escritura N° 278 de fecha 23/05/1945, pasada ante el escribano Emilio Gauna, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. La reseña precedente muestra que el título de la accionante se remonta mínimamente al año 1.945 y por ende es anterior a la posesión que invocan los demandados, quienes afirmaron -en base a un instrumento celebrado con la propia codemandada- haber ingresado a la propiedad recién en el año 2007. En tal caso, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica (cfr. art. 2790 C.C.). Tampoco rebate ni cuestiona de manera alguna la inoponibilidad que el juez de grado declaró respecto de la Escritura N° 527 (manifestación unilateral), como así también de la inoponibilidad y nulidad de la Escritura N° 127 de venta del inmueble a favor del demandado Gustavo Cueto, en tanto las mismas no fueron otorgadas por su titular registral, quien no intervino en su otorgamiento, sino, en forma unilateral, por la asociación civil demandada.

Acreditado por el actor su mejor derecho sobre el inmueble mediante el título respectivo, la única posibilidad concreta que le asistía al demandado para detener la acción es probar que ha poseído durante el lapso requerido por la ley para que se configure la usucapión larga (art. 4016), y que oponga tal excepción o defensa en el juicio reivindicatorio (arts. 24, 2° parte, ley 14.159, y 3964 y su nota del Código Civil). Si esto no ocurre, dado que el título del actor, como el correspondiente a su antecesor, se hallan revestidos de una presunción de legitimidad que para el demandado es absoluta e irresistible, no podrá resistir con éxito la acción reivindicatoria (v. Kiper, C., «Acción reivindicatoria: legitimación activa y prueba», JA, 1983-IV-328; Fornielles, S., «La prueba del dominio en el juicio de reivindicación», JA, 1946-III-sec. doctr., 6 y sigtes.; Mariani de Vidal, M. «Curso de derechos reales», t. 3, p. 217). Interesa señalar que los accionados no probaron la posesión del inmueble en las condiciones y por el tiempo que la ley exige para usucapir, de manera que el derecho a poseer invocado por la actora le resulta oponible.

La presunción que emerge del art. 2790 (art. 2256 inc. “c”, CCyC) admite prueba en contrario, pero ella no ha sido producida en autos, toda vez que de sus constancias no surge que los demandados se comportaran como dueños del inmueble por más de veinte años, de manera pública y por un mínimo de veinte años. Tiene dicho la Suprema Corte provincial que en casos como el de autos, “la forma en que los elementos probatorios que vinculan la posesión a los demandados puedan ser útiles para probar la falta de posesión de los actores, es que éstos acrediten la posesión por veinte años a los fines adquisitivos por prescripción. Y esto porque los títulos presentados por los demandantes se remontan a fechas muy anteriores a la posesión del demandado que, a su vez, no presenta título alguno” (CSJTuc., sentencia N° 935 del 18/11/2004, autos “Baza, José David vs. Brandan de Gallo, Blanca Marta y/o s/ reivindicación”). Así lo ha entendido la sentencia en recurso, al señalar que no se encuentran reunidos los supuestos establecidos por el Código Civil para su procedencia, sin agravio eficaz parte de los accionados que permitiera adoptar una conclusión distinta.

Finalmente, la posición jurídica que asume el apelante no puede avalarse en las particulares circunstancias de la causa, quien, valiéndose de una estipulación unilateral realizada por las autoridades de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico (supuesto cambio de denominación), y a sabiendas de que la transferencia del inmueble en cuestión podría declararse inválida al no ser otorgada por su titular registral -lo que por cierto podría haber advertido mediante un simple informe dominial-, procedió de todas formas a concertar el negocio jurídico con la codemandada en perjuicio de los intereses de la actora, actos que le resultan a todas luces inoponibles -sobre lo que no opuso resistencia alguna- al no haber intervenido -a través de sus órganos directivos- en su celebración; situación que, en suma, se considera antijurídica por contrariar un principio rector en derecho como el de la buena fe que debe presidir a toda relación contractual (conf. art. 1198 del Cód. Civ., art. 9 y c.c. del CCCN). En igual sentido, el art. 10 del CCCN condena el ejercicio abusivo de los derechos, el que se configura -en la especie- por exceder el comportamiento observado por los demandados, los límites impuestos por la buena fe en la realidad negocial.

Por los motivos expresados, es que propondré al acuerdo, el rechazo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia que declara procedente la acción de reivindicación deducida por El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán.

V. Costas de la Alzada

No habiendo motivo para apartarse del principio objetivo de la derrota que rige en la materia, las costas de esta Alzada deben ser soportadas por el recurrente vencido (arts. 60, 62 CPCCT).

Por las razones expresadas, a la primera cuestión me pronuncio por la positiva.

A la MISMA CUESTIÓN, la Sra. Vocal, Dra. LAURA A. DAVID, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, me adhiero a los mismos, votando en igual sentido.

A la SEGUNDA CUESTIÓN, el Sr. Vocal, Dr. ÁLVARO ZAMORANO, dijo:

En consideración al acuerdo arribado, corresponde no hacer lugar a los recursos de apelación y nulidad interpuestos por la representación letrada de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, contra la sentencia de fecha 24/11/2017, la que se confirma en cuanto fuera materia de agravios.

Así lo voto.

A la MISMA CUESTIÓN, la Sra. Vocal, Dra. LAURA A. DAVID, dijo:

Compartiendo la resolución propuesta, voto en igual sentido.

Con lo que se da por concluido este acuerdo.

La presente sentencia es dictada por dos miembros del Tribunal, por existir coincidencia de votos entre el primer y segundo votante (art. 23 bis, LOPJ, texto incorporado por ley N° 8481).

Y VISTOS: Por los fundamentos del acuerdo precedente, se:

RESUELVE:

I. NO HACER LUGAR a los recursos de apelación y nulidad interpuestos por la representación letrada de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, contra la sentencia de fecha 24/11/2017, la que se confirma en cuanto fuera materia de agravios.

II. COSTAS, al recurrente vencido (art. 62 CPCC).

III. HONORARIOS para su oportunidad.

HÁGASE SABER

ÁLVARO ZAMORANO LAURA A. DAVID

Ante mí:

FEDRA E. LAGO

Actuación firmada en fecha: 14/02/2024

NRO. SENT.: 06 – FECHA SENT: 14/02/2024
Certificado digital:
CN=LAGO Fedra Edith, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27206925375

Certificado digital:
CN=DAVID Laura Alcira, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27128698499

Certificado digital:
CN=ZAMORANO Alvaro, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 23223361579

Expte: 2058/08Fecha Inicio: 11/08/2008Sentencia N°: 690

San Miguel de Tucumán, 24 de noviembre de 2017.

Y VISTOS: los autos del epígrafe que vienen a despacho para resolver y

RESULTA:

Que a fs. 6 se presenta el Dr. CARLOS CATTANEO, expresando que lo hace, conforme al instrumento que acompaña, como Interventor Judicial de la sociedad EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, designado por resolución de fecha 22 de abril de 2008, recaída en autos Juárez, Benito Donato s/ denuncia, del Juzgado de Instrucción Penal de la Segunda Nominación. Viene a iniciar acción de reivindicación y nulidad de acto jurídico por un inmueble de propiedad de la entidad que representa, con domicilio en calle Muñecas 757/761 de esta ciudad, en contra de “El HOGAR GASTRONOMICO”, asociación civil con domicilio en calle San Lorenzo 1997, GUSTAVO CUETO y SILVINA MAS, con domicilio en calle Catamarca 320, 4° Piso, Dpto. 3, de esta ciudad y/o cualquier otra persona que estuviera ocupando el inmueble que se reivindica en esta demanda. Asimismo promueve la acción de daños y perjuicios, tendiente a obtener el resarcimiento patrimonial ocasionado por los actos en desmedro de los legítimos derechos de la actora.

El inmueble que se reivindica perteneció y pertenece a “EL HOGAR GASTRONOMIO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICO DE TUCUMAN”, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad.

Le pertenece por escritura pasada ante el escribano Emilio Gauna, N° 278 de fecha 23/05/1945; desde esa fecha hasta el año 2007 la propiedad y la posesión del inmueble permanecieron inalterables hasta los hechos que se expondrán seguidamente.

El 14 de marzo de 2007, el Registro Inmobiliario inscribió, como asiento 2 del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, un supuesto “cambio de denominación”, produciendo la modificación de la inscripción del inmueble a favor de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO – CUIT 30-70984374-1, con domicilio en calle Muñecas Nº 761, de esta ciudad.

De esta forma, esta nueva asociación, adoptando un nombre similar, se apropió de un importante inmueble para luego proceder a su venta.

Este cambio de denominación se realizó mediante la escritura N° 527, denominada ACTA A SOLICITUD DE LA ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO; luego, mediante presentación de la correspondiente rogatoria, la escribana Marta María Pilar Flores, Escribana Adscripta al Registro N° 15, hoy imputada penalmente, solicitó el traspaso dominial.

La Nueva asociación, denominada ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, se constituyó, según acta de constitución presentada ante la DPJ, a los 21 días del mes de setiembre de 2006, y obtuvo personería jurídica por Resolución N° 363/06, del 04/10/2006. Cabe aclarar que la constitución de la nueva entidad es originaria, o sea se constituye como una nueva asociación. Aclarando que no existe legalmente el carácter de continuador en asociaciones civiles, no se hace en el instrumento constitutivo de la nueva entidad, ninguna referencia a ninguna supuesta continuación de la sociedad de socorro mutuo denominada EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.

Cuando se comprueba que a continuación de la inscripción del cambio de denominación, prosiguió la venta del patrimonio de la sociedad, se colige claramente la maniobra fraudulenta orquestada. De esta forma, inventaron los comparecientes, con la complicidad de la escribana interviniente, una nueva forma de transmisión de los derechos reales no contemplada en el CC.: “El cambio de denominación “.

La venta, por Escritura N° 127, de fecha 23/03/2007, otorgada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO a favor del Sr. Gustavo Cueto, fue objeto de rechazo por parte del Registro Inmobiliario, conforme consta en el Expte 40746/217/20057.

Consumada la maniobra del cambio de denominación en el Registro Inmobiliario (Asiento 2 – Rubro 6 – Matricula N-45.133), interviene la segunda escribana, Susana Aurora Fernández Suarez, Titular del Registro Nº 42, produciendo la venta del inmueble a favor de GUSTAVO CUETO, casado en primeras nupcias con SILVINA MAS, obteniendo la inscripción provisoria de la venta en el Registro Inmobiliario; fue la denuncia de este fraude, bajo el N° 24.719, de fecha 20/04/07, ante el Registro Inmobiliario, lo que impidió finalmente, la inscripción definitiva del traspaso.

Para analizar la nulidad de esta operación nos basta con remitirse a la disposición registral N° 153, de fecha 02/07/07, la cual se acompaña con la presentación. En dicha disposición, el Registro Inmobiliario rechazó la inscripción definitiva del traspaso por violación del art. 15 de la ley 17801, al no existir identidad entre el propietario del inmueble y el vendedor.

Es claro que la asociación constituida en el año 2006 no es la misma persona jurídica que la sociedad de socorro mutuo constituida en el año 1945.

La disposición N° 153 fue ratificada por la disposición N° 182 recurrida por la escribana interviniente, lo que motivo la Resolución N° 470/3 (ME) recaída en Expte. N° 40.746/217/C/2.007, del 6 de mayo de 2008, que dispone: art. 1° RECHAZAR el Recurso Jerárquico interpuesto por la Escribana Pública Susana Fernández Suárez, en contra de la disposición N° 153, de fecha 3/07/2007, y su confirmatoria N° 182, del día 29 de agosto de 2007, emitidas por la Directora del Registro Inmobiliario, en virtud de los considerandos que anteceden. Art. 2º Comunicar.

NULIDAD DE LAS ESCRITURAS DE CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y DE VENTA. La Res. N° 470/03 del Ministerio de Economía.

La Res. N° 470/3 (ME), en sus considerandos, resulta suficientemente explícita respecto a la nulidad de los actos que se atacan. Así, dice: “que el art. 15 de la ley registral 17801 establece: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que sigue en la inscripción precedente…” “…De los asientos existentes en cada folio deberá resultar un perfecto encadenamiento del titular de dominio de los demás derechos registrados, así como la correlación entre la inscripción y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.

Que, a su vez, el art. 2° de la Ley Provincial N° 3690, reglamentando el art. 16 de la Ley Nacional Nº 17.801, expresa: “La falta de inscripción del dominio a nombre del titular que dispone, ocasionará la observación del título y su anotación provisional”.

Que, aplicando la normativa legal y teniendo en cuenta los instrumentos y demás documentación obrante en marras, surge que el inmueble en cuestión pertenece a la entidad denominada “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán”, por compra que hiciera mediante escritura Pública N° 278, de fecha 23/05/1045, resultando ésta una persona jurídica distinta a la que se transfiere el inmueble mediante el instrumento que es objeto de observación…

Que el 01/12/2006 mediante acta N° 527 agregada a fs. 74, los miembros de la nueva entidad expresan por sí y ante sí que se trata de una sola y misma entidad que hasta el mes de Marzo de 2006, funciono bajo el nombre de “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los obreros Gastronómicos de Tucumán,” y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación “Asociación Civil el Hogar Gastronómico” razón por la cual el inmueble les pertenece en propiedad”.

Continua diciendo, “Que este instrumento no es constitutivo de derechos, ni sirve para transferir dominio, fue asentado en el Registro Inmobiliario el 14 de marzo de 2007 con el objeto de inscribir la Escritura Pública cuestionada”…

Que a fs. 239 toma intervención Fiscalía de Estado mediante Dictámen N° 731 de fecha 11/04/08 donde entiende que surge de la matricula N-45.133 en su Asiento 2, Rubro 6, que ha sido inscripto cambio de Titular Dominial a la Asociación Civil el Hogar Gastronómico, siendo tal registración de carácter definitiva, pese a no haberse acreditado a través de título habilitante que esta Asociación resulte continuadora del Hogar Gastronómico, registrado en el Asiento I del Rubro 6, por lo que opina que al registrarse el cambio de denominación del Titular Dominial en el Asiento 2 del Rubro 6 sin cumplir la Escritura N° 527/06 pasada por ante la Escribana Publica Notarial N° 15, con los recaudos previstos en el art. 15 de la ley 17801, estima que dicha registración ha sido incorrectamente ordenada por lo que debe anularse la inscripción.

Que aconseja Fiscalía de Estado conforme lo prevé el art. 35° de la ley 3690/71 (Reglamentaria de la ley 17801) el Director del Registro se encuentra facultado para rectificar de oficio los errores evidentes del Registro, por lo que corresponde que previa a la rectificación del asiento, se conceda un plazo de 10 días a los comparecientes de la escritura Nº 527/06 (fs. 74) a fin de que ejerzan su derecho de defensa…”

La palmaria violación de las normas establecidas por la ley para producir válidamente la transmisión del dominio, y al no haberse producido los actos con la concurrencia del UNICO TITULAR Y DUEÑO DEL INMUEBLE, resulta la NULIDAD ABSOLUTA DE LAS ESCRITURA n° 257 DE CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y LA ESCRITURA n° 127 DE VENTA DEL INMUEBLE.

En virtud de la mentada resolución, la inscripción provisoria otorgada a la escritura N° 127 cayo definitivamente, al ser nula de nulidad absoluta, por resultar una venta de un inmueble realizada por quien no era el propietario.

Continúa mencionando doctrina a la que me remito por razones de brevedad.

La adquisición del inmueble por Escritura N° 278 a favor del “Hogar Gastronómico” Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán,” data del 2 de Mayo de 1945, instrumento que fuera acompañado, y en el cual constan los estatutos sociales de la entidad (copias certificadas de fs. 187/214). Desde esa fecha la única dueña del inmueble, el que también fue ocupado, como tenedor, por el SINDICATO DE OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, desde su creación en el año 1965. Las actividades de la sociedad de socorros mutuos, con el tiempo, fueron absorbidas por el sindicato, descuidando los asociados gastronómicos el funcionamiento institucional de la titular del inmueble.

Al caer el sindicado en irregularidad institucional, fue intervenido por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, designándose sucesivos delegados normalizadores. En el mes de febrero de 2007 fue designado delegado normalizador, por resolución del Ministerio de Trabajo de la Nación, el Sr. Benito Donato Juárez, en reemplazo de Jorge Alfredo Hidalgo, quien era delegado normalizador del sindicato desde el año 2003, hasta su reemplazo por Juárez. Sin embargo, antes de ser removido de su cargo, al ser designado Juárez, Jorge A. Hidalgo pergeñó la maniobra mediante la cual se apropiaría del inmueble posteriormente, para venderlo con el concurso de los escribanos intervinientes y del adquirente Cueto, en una más que evidente asociación ilícita, según lo manifiesta el actor.

Aprovechando Hidalgo la tenencia del inmueble que ostentaba, es que pudo hacer entrega de las llaves del mismo, sorprendiendo de esta forma a los afiliados del sindicato y al nuevo delegado normalizador, a los que dejó sin sede.

Así es que, por causa N° 11872/2007, se denunció el hecho a la Fiscalía de Instrucción Decima, a cargo del Fiscal Dr. Guillermo Herrera, y posteriormente también lo hizo la Directora del Registro Inmobiliario, el día 07 de mayo de 2007, por ante la Fiscalía de Instrucción Segunda, causa esta última que fue acumulada a la anterior. Oportunamente se solicitará la remisión de copia de esta causa, para ser agregada como prueba de autos.

Daños y Perjuicios: Consecuentemente con la nulidad de los actos y reivindicación del inmueble que se impetra, se demanda también, en contra de su actual poseedor, los pertinentes daños y perjuicios por la privación del uso del inmueble, con más los intereses derivados de todo el periodo de tiempo que dure la ocupación del inmueble, por tratarse de una posesión ilegitima derivada de un titulo nulo, por haberse obtenido a través de un acto ilícito derivado de un título nulo.

Funda el derecho, pide medidas cautelares, acompaña documentación.

A fs. 58 obra resolución de la Juez de Instrucción de la II° Nominación, de fecha 22 de abril de 2008, por la cual ordena la intervención de la Mutual “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán” por el termino de seis meses, designando al Dr. Carlos Cattáneo.

Corrido traslado de la demanda, a fs. 329 se declara la rebeldía de Cueto Gustavo, y del Hogar Gastronómico (Asoc. Civil), por falta de contestación de la demanda. A fs. 361 se presenta el Dr. Santiago Oviedo Sánchez, en representación de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, manifestando que viene a denunciar la existencia de una causa penal caratulada: “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, por ante la Fiscalía de Instrucción de la Xa. Nominación la que se encuentra con trámites pendientes, por lo que solicitan suspensión de términos e informe mediante oficio. Asimismo, plantean la nulidad de citación y actos consecuentes. Ofrece pruebas, invoca defensas que no se pudieron oponer, contesta demanda y opone excepciones.

Contesta demanda negando en general y en particular los hechos en que se funda, conforme a los términos vertidos en su escrito de conteste, y opone excepción de previo y especial pronunciamiento, que funda en la falta de personería del demandante y litis pendencia.

Respecto a la falta de personería, manifiesta que la designación judicial como interventor general de la mutual ha sido apelada, y no se encuentra firme, y la designación estaría caduca. Asimismo, la mutual no tiene existencia como asociación mutual, atento su no registración, motivo por el cual la designación de un interventor de la misma resulta imposible.

Relata su verdad sobre los hechos, según los explica, a cuyos términos me remito por razones de brevedad. Opone falta de legitimación pasiva de Silvina Mas, en tanto no es parte en el negocio de compra de la propiedad.

Subsidiariamente opone defensa de prescripción adquisitiva. Ofrece pruebas.

A fs. 391 el representante del actor contesta, nulidad de citación: allanamiento. Contesta excepciones. Por sentencia de fecha 15/09/2009 (fs. 396) se hace lugar a la nulidad respecto del traslado de la demanda. Se apela la sentencia, la que es confirmada por sentencia de la Excma. Cámara Civil y Comercial – Sala Ia., de fecha 24/02/2011 (fs. 434), quedando firme el primer decisorio.

A fs. 446 se resuelve no hacer lugar a la excepción de falta de personalidad, y se admite la excepción de falta de personería, deducida por los demandados, dándose el plazo que establece el art. 291 inc. 2 del C.P.C. y C., a fin de subsanarla. Mediante fallo del 14/02/2014 (fs. 504), la Excma. Cámara Civil y Comercial – Sala Ia. Resuelve: hacer lugar al recurso de apelación deducido por el actor y revocar la sentencia de primera instancia, en cuanto había admitido la excepción de falta de personería, la que se rechaza; y no hacer lugar al recurso interpuesto por la demandada, confirmándose lo resuelto respecto de la excepción de falta de personalidad.

Abierta la causa a pruebas, se agregan las que da cuenta el informe del actuario de fs.1137, en un cuaderno de la actora; dos cuadernos de la demandada; que corren de fs. 521 a fs. 1135 inclusive. Puesto los autos para alegar, lo hacen ambas partes; practicada planilla fiscal la reponen el actor y el demandado Cueto. Se dicta autos, para sentencia. Con fecha 15 de abril de 2016, a fs. 1180, se dictó providencia de suspensión de los términos para dictar sentencia, en tanto las causas penales iniciadas no se encuentran terminadas.

Con fecha 30 de agosto de 2017, se recibe cédula de notificación en el Juzgado, proveniente de la Excma. Corte Suprema de Justicia, por la cual se refiere a las actuaciones caratuladas: “Cueto, Gustavo s/ denuncia – 7948/15, en trámite ante la Secretaria de Superintendencia, en la cual el Cimero Tribunal dispone que se dicte sentencia en la presente causa, aludiendo a normas del Código Civil y Comercial y los Tratados Internacionales, sobre la demora en dictar sentencia, cuando de las cuestiones surjan situaciones que hacen dilatar los procesos, y atento el estado de las causas, y los fundamentos a los que me remito por razones de brevedad, se procede a poner los autos nuevamente en estado de sentencia.

CONSIDERANDO:

Que la cuestión traída a estudio, se trata de una acción de reivindicación que inicia el actor EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, en contra de los demandados ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, GUSTAVO CUETO y SILVINA MAS, de un inmueble ubicado en calle Muñecas Nº 757/61, de esta ciudad, inscripto en el Registro Inmobiliario en Matricula N-45.133, pidiendo además la nulidad de las escrituras que se mencionan en su escrito introductorio, de cambio de denominación de la entidad y la venta del inmueble, con más daños y perjuicios. Lo hace en su carácter de Interventor Judicial designado en la causa caratulada “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, que tramitó ante el Juzgado de Instrucción de la Segunda Nominación.

El demandado al contestar demanda impugnan tal designación al decir que a ese momento esa designación no se encontraba firme, por haber pendiente un recurso de apelación, oponen excepción de prescripción y otras.

La primera circunstancia a dilucidar en el presente caso, es si El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, se trata de la misma persona jurídica que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico o El Hogar Gastronómico Asociación Civil. En autos consta que la primera, sin mencionarse el nombre completo tiene inscripto como titular registral un inmueble, que es el que se pretende reivindicar, inscripto en la Matricula N-45133, que le corresponde conforme a los instrumentos acompañados en autos por compra que le efectuara al Sindicato Unión de Mozos, a los 23 días del mes de mayo de 1945. En el mismo texto de la Escritura N° 278, que rola a fs. 187/214 de autos, más concretamente a fs. 202 vta., transcribiéndose el Estatuto de la entidad, se expresa: “El Hogar Gastronómico: Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Capítulo Único…”; entidad que funcionara desde 1945 con esa denominación; y consta inscripta como titular registral del inmueble de calle Muñecas Nº 757/61, en el asiento 1) del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, según informe del Registro Inmobiliario, como El Hogar Gastronómico; relacionando que en el mismo asiento se alude a la Escritura Nº 278, como título de adquisición del dominio, debe tenerse por cierto y probado que se trata de la misma institución apersonada en autos como EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.

La transcripción del Estatuto social en la Escritura Nº 278, debe llevar a la convicción de que, por un lado, EL HOGAR GASTRONOMICO (que figura como titular registral) y EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (actor en autos) son la misma persona; y, por otro lado, que se trata de una persona de existencia ideal, con existencia real como tal, regida por el Estatuto transcripto, y que cuenta con un régimen propio que define su objeto, domicilio, patrimonio, órganos de gobierno, funcionamiento social, etc.. Constituye también una prueba irrefutable de su existencia el acto de adquisición de un inmueble, instrumentado en la Escritura Nº 278, y que fuera incorporado a su patrimonio. Por ello, resulta inadmisible la consideración efectuada por la parte demandada respecto de la inexistencia de tal entidad.

Sería dable comprender, tratándose de una figura jurídica (sociedad de socorros mutuos), que hoy podría estar asimilada a las asociaciones mutuales, controladas por el IPACYM, y sujeta al régimen de la Ley Nº 20.321, que fuera publicada el 10/05/1973. Su preexistencia respecto de dicha ley, explicaría, de modo suficiente, los motivos por los que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, no se encuentra inscripta. En tanto persona de existencia ideal o persona jurídica, es un sujeto de derecho conforme las normas del Código Civil (art. 33 y 46) de carácter privado. Hoy legislada por la Secc 3°, art. 151 a 167 del Código Civil y Comercial de la Nación, además de la legislación específica.

Lo dicho evidencia las sustanciales diferencias que existen entre EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO; la primera debe ser asimilada a un entidad o asociación mutual, y la segunda es una asociación civil; de los Estatutos de cada una (fs. 187/214 para la primera y fs. 920/928 para la segunda) también se derivan grandes diferencias respecto de sus objetos, finalidades, categorías de socios, normas de funcionamiento, órganos de gobierno, etc.; es decir, cada entidad está sujeta a un régimen distinto y propio, lo que impide considerar que se trata de una misma entidad, o que la segunda sea continuadora de la primera.

No existe en autos ninguna prueba que avale la declaración unilateral contenida en la Escritura N° 527, de fecha 01/12/2006, en cuanto los Sres. Jorge Alfredo Hidalgo, Armando Gabriel Cabello Galindo y Jorge Luis Flores, en los respectivos caracteres de Presidente, Secretario y Tesorero de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, manifiestan que la entidad EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006, que a partir de entonces comenzaron a actuar bajo la denominación de ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO , que la asociación a la que pertenecen adquirió el inmueble de calle Muñecas Nº 757/61 mediante la Escritura Nº 278 (del año 1945), que son una misma persona, que la segunda es continuadora de la primera, y que acreditan el cambio de denominación con los documentos mencionados en dicha acta.

Por el contrario, además de las diferencias resultantes de los respectivos Estatutos, que se señalara anteriormente, de la prueba rendida en autos se puede sostener lo contrario; así, no existe ningún acto de los órganos de gobierno de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (específicamente un acta de asamblea extraordinaria), por el cual se haya dispuesto el cambio de nombre o la conversión en una asociación civil o su continuidad bajo dicha forma societaria; por el contrario, a fs. 141/143 obra un acta de una autotitulada Asamblea Plenaria del Hogar Gastronómico en la que se habría resuelto iniciar trámites para regularizar la situación institucional de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN. De las constancias obrantes a fs. 945/1121, resulta que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO fue constituida de modo originario, sin que en instrumento alguno se haga referencia a su continuidad o vinculación con EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (ver fs. 919/921), ni tampoco se hace referencia alguna a ello en sus Estatutos (ver fs. 922/928); a fs. 1000 obra informe del Sr. Director de Personas Jurídicas del cual surge que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO nació u obtuvo su personería jurídica por Resolución Nº 363/06 DPJ de fecha 04/10/2006, que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN no se encuentra registrada, deduciéndose, por lo tanto, que no existe elemento alguno que pueda vincularlas; a fs. 952 obra informe de la misma Dirección en la que se hace constar que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO no presentó balance ni inventario alguno, por lo que cabe considerar que el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad no le pertenecía. Lo referenciado permite concluir que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO son dos entidades totalmente distintas y diferenciadas, no pudiéndose considerar que exista vínculo jurídico alguno que las relacione.

El registro Inmobiliario, al inscribir las escrituras de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, consistentes en un acta protocolar, denominada Escritura N° 527 (copia certificada agregada a fs. 657/658), conteniendo una declaración de los administradores del organismo, alegando continuidad y Cambio de Denominación, y la Escritura de Venta a favor de Gustavo Cueto, mediante Escritura N° 127 (copias certificadas a fs. 576/580), de fecha 23/03/2007, lo hizo en forma provisoria hasta que se cumpla con requisitos formales y sustanciales de la ley 17801 y sus normas complementarias.

En esta última escritura citada, se hace constar que el vendedor El Hogar Gastronómico, hoy Asociación Civil, es continuadora de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, siendo una misma persona. La entidad ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, obtuvo la personería jurídica el 04 de octubre de 2006, conforme surge de autos (fs. 80), y conforme se dejara establecido anteriormente, no existe en autos ningún elemento que permita relacionar a ambas entidades, menos aún que la más reciente sea continuadora o la misma que la más antigua. Siendo, la contenida en la Escritura Nº 127, una manifestación unilateral de los representantes de la asociación civil, sin que se acredite tal circunstancia por medio probatorio alguno, resulta inadmisible e inoponible a EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, dado que razonando de otra manera, se pueden producir inmisiones de terceros con manifestaciones que afecten a sujetos que tienen sus derechos publicitados en forma, y que ninguna participación tuvieron respecto de lo declarado.

Se solicitó la inscripción definitiva de la escritura de venta y del acta complementaria de escritura 127, invocándose que en certificado de dominio, solicitado a los fines de la referida venta, se consignó como titular registral a la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO. Tal inscripción definitiva fue denegada por la Dirección del Registro Inmobiliario, mediante Disposición Nº 153/07 (copia certificada obrante a fs.652/655), manteniéndose la observación consistente en la falta de cumplimiento del artículo 15 – Ley Nº 17.801.

Se interpuso recurso de reconsideración, el que fue rechazado por Disposición Nº 182 (copia certificada obrante a fs. 283/284), confirmando la calificación realizada por el registrador y por la Directora del Registro Inmobiliario en sus actuaciones precedentes (fs. 130 y 131 de autos).

Ahora bien, a partir de la denuncia que se efectuara en sede penal por el Sr. Juárez Benito Donato, consta a fs. 226 informe de la Interventora del IPACYM que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS, con domicilio en calle Muñecas 757 no se encuentra registrada en ese instituto por no tener Matricula Nacional como lo dispone la ley 20321. Cabe aclarar que tal falta de registración puede explicarse por el hecho de que la entidad ha nacido (año 1945) muchos años antes de la sanción de la referida ley (año 1973).

Posteriormente, a fs. 229 consta disposición N° 182 por la cual la Directora del Registro Inmobiliario dispone no hacer lugar al recurso de reconsideración interpuesto, y elevar las actuaciones al Ministerio de Economía para su conocimiento y consideración y posterior remisión a Fiscalía de Estado a efecto que inicie las acciones que corresponda.

Se interpuso recurso jerárquico, que fuera rechazado por el Ministro de Economía, con fecha 06/05/2008, dictándose la Resolución 470/3 (ME), de fecha 06/05/2008 (copias certificadas a fs.801/805).

De la causa penal que se ofrece como prueba, no puedo analizar si tiene alguna relación con el planteo efectuado en autos, atento la disposición de la Excma. Corte Suprema de Justicia, que se debe resolver la cuestión por esta vía, a los fines de dar cumplimiento a la manda constitucional de afianzar la justicia y conforme los principios del debido proceso. Por otra parte, no existe litispendencia con la causa penal, lo que no ha sido demostrado en autos.

Como defensa preliminar opuesta por el demandado de prescripción adquisitiva, no se dan los supuestos establecidos por la norma de los arts.3999, 4003, y ss. del Código Civil, ni siquiera la prescripción corta de 10 años, atento la fecha de la escritura (año 2006), a la fecha de la interposición de la demanda, no se ha cumplido el plazo establecido por la ley. Tal consideración es suficiente para rechazar dicha excepción.

La demandada Silvina Mas, queda separada de la presente causa, en tanto no resulta contratante, sino solo cónyuge del demandado Gustavo Mas, por lo que se la absuelve de la presente acción. Considerando que, por haber sido mencionada en la pertinente escritura, el actor pudo tener motivos para considerarla comprendida en la demanda, las costas derivadas de su citación en autos se imponen por el orden causado.

Las excepciones de previo pronunciamiento fueron resueltas a fs.446/447, y resuelto los recursos a fs. 504 con fecha 14 de febrero de 2014 por la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial.

En lo que hace al cuestionamiento de la persona jurídica del actor, es decir EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, no podemos circunscribirnos a los informes que indican que no se ajusta a la actual ley de Mutualidad 20.321, del año 1973, y que no se encuentra inscripta, por resultar un cuestionamiento desvalorizado e inaceptable, pues la creación de esa mutual fue en el año1945, es decir, casi treinta años antes de la sanción de la referida ley. Para ello, deberíamos situarnos un poco en la historia del mutualismo en nuestro país, que surgió de las necesidades de los inmigrantes como sociedades de socorros mutuos, para atender a sus necesidades primarias en un país nuevo, analizar el ambiente social que tuvieron que enfrentar para radicarse en el país, que aportes realizaron más allá de la formación de mutualidades.

El mutualismo, desde sus formas más primitivas, aunque no es tema de este pronunciamiento, es entender que se trata de un sistema solidario de organización destinado a socorrer (por eso a las mutuales se las conoce también como asociaciones de socorros mutuos) a los desamparados y necesitados que hubiesen tenido la previsión de pensar en que en algún momento de sus vidas podrían requerir una ayuda. Al estudiar a las organizaciones sociales puede presentarse, frecuentemente, una confusión de roles, especialmente entre la mutualidad y la beneficencia, entre los sistemas de jubilación, pensiones, seguros y préstamos (oficiales o privados), y las prestaciones similares que realizan las mutuales a sus asociados. Un decreto de 1938 que fue el primer ordenamiento jurídico dado en la Argentina sobre las características y funcionamiento de las mutuales.

Sin embargo, se lo ha considerado como sujeto de derecho, cuando se confecciono la Escritura que se le transmitió el bien a través del Sindicato Unión de Mozos, situación jurídica que no se puede desconocer. Además, esta especial característica de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, permite distinguirla claramente de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO.

Por ello, comparto plenamente lo resuelto en las Disposiciones Nº 153/07 y Nº 182/07 de la Dirección del Registro Inmobiliario y en la Resolución 470/3 (ME), de fecha 06/05/2008, del Sr. Ministro de Economía de la Provincia. Evidentemente, las inscripciones registrales que se pretenden sean definitivas (Escritura N° 527 y Escritura N° 127), no cumplen con el principio del tracto sucesivo, que exige el art. 15 de la Ley Nº 17.801, porque no se ha cumplido con el requisito de legitimidad (titularidad del derecho a transmitir) en cabeza de la entidad otorgante de dichos actos, es decir, la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO.

Conforme ya se dejara establecido, dicha asociación civil es distinta de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (titular del dominio del inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad), y no existe en autos ningún instrumento que permita sostener vínculo alguno entre ambas, ni tampoco que la institución dueña del inmueble haya resuelto cambiar su denominación, que significa modificar el acto constitutivo y hasta su naturaleza de asociación mutual; y tampoco existe acto alguno por el cual haya autorizado o resuelto la transmisión del dominio del inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. Dicha entidad no intervino en ninguno de los actos notariales que pretenden inscribirse, de modo definitivo, en el Rubro 6 de la Matricula N-45.133.

La Sra. Directora del Registro Inmobiliario decidió el rechazo de la inscripción de la Escritura N° 527 y la Escritura N° 127, ambas otorgadas por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, en ejercicio de sus facultades calificadoras.

Analizando el llamado Principio Registral de Legalidad, del que se deriva esa facultad calificadora, el destacado jurista tucumano Dr. Fernando J. López de Zavalía (“Curso Introductorio al Derecho Registral”, Editorial Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1983, págs. 386/402), determina el alcance que debe reconocerse a esta función calificadora del Registro Inmobiliario. Luego de desarrollar su crítica a la forma en la que el principio es desarrollado por los autores (defectos de Mutilación y Distorsión), elabora los conceptos de legalidad de “adentro o interna” (“normas que rigen la conducta del órgano controlante”) y de “afuera o externa” (“normas que rigieron la conducta controlada”), hace referencia a la legalidad primigenia (citando a García Pelayo: “El principio de legalidad significa que toda acción de la Administración o toda decisión de los Tribunales” han de ser una aplicación de la ley”), y sus complementos Principio de Supremacía Constitucional y Principio de Razonabilidad, extendiéndola también a los particulares. También analiza el concepto de calificación.

Al tratar la amplitud de la facultad calificadora, el autor citado, señala que “establecer hasta donde llega la función calificadora es algo que debe hacerse examinando cada ley registral”, y, en el caso de la Ley N° 17.801, destaca que “Ella surge, sin duda alguna, del art. 8 de la ley, pero deriva también de otros textos”; y entre ellos incluye el caso del tracto sucesivo, al señalar “6. El primer punto que quiero recordarles es el referido al tracto sucesivo. El documento, por válido que sea en todos los aspectos, puede encontrar un obstáculo (que la función calificadora pondrá de relieve) en razón de las reglas sobre el tracto”. Es decir que resulta ajustada a derecho la decisión de la Directora del Registro Inmobiliario, en cuanto, en ejercicio de su función calificadora, fundada en el Principio Registral de Legalidad, decidió rechazar la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 y la Escritura N° 127, por no cumplir con el requisito de tracto sucesivo previsto en el art. 15 de la Ley N° 17.801.

Siguiendo al mismo autor (en obra ya citada, págs.. 344/346), destaca que el Principio de Tracto Sucesivo “constituye un principio que domina toda la materia. … “El art. 15 se compone de dos partes. En la primera parte está lo que se llama el principio de identidad, que es propiamente el que regula el tracto sucesivo. Y en la segunda parte está la aplicación de la primera, que es el principio de continuidad. 1. “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente”. Allí tienen ustedes el principio de identidad. Para que pueda registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda invocar una filiación de tipo negocial o de tipo legal con el que antes figura inscripto en el Registro. El Registro se defiende. El Registro solo admite hijos de la sangre, quienes puedan comprobar que dentro del Registro mismo el derecho pertenece al autor. El Registro distingue entre aquello que se adecua con él y lo que discrepa con él. A lo que discrepa con él, el Registro lo rechaza. Y el segundo aspecto es el de continuidad, regulado en la segunda parte del art. 15. “De los asientos existentes en cada folio, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. Significa esto que si se respeta el principio de identidad la consecuencia va a ser que cada anotación jurídica se refleje en el Registro con un asiento propio, exclusivo para esa mutación. De tal manera que al final, leyendo el folio, haya una serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena que va llevando al asiento final” (ob. cit., p. 345).

Y dicho autor concluye afirmando que “Tanto la identidad como la continuidad, son aspectos que hacen al Derecho Registral formal. Es decir, a la manera cómo se van a practicar los asientos; si el registro va a recibir o no va a recibir un documento; si lo va a asentar o no y de qué manera se va a practicar el asiento; al aspecto formal”. A continuación remite a la siguiente cita o nota al pie: “Señala Altarriba Sivilla: “Los principios hipotecarios y la propiedad horizontal”, en Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, n° 506, que este principio “puramente formal y adjetivo”, “tiene una doble actuación: positiva y negativa. Positiva, porque el titular inscripto es el único autorizado para disponer. Negativa, porque hay que rechazar todo acto que no venga de él”. (ob. cit., p. 346).

Resultando debidamente justificado el rechazo de la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 (declaración de las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO de ser continuadores de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN) y la Escritura N° 127 (venta de un inmueble de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, otorgada por las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO al Sr. Gustavo Cueto), tal falta de inscripción en el Registro Inmobiliario genera la inoponibilidad de los actos instrumentados en ellas, respecto de terceros que no han sido parte ni han intervenido en sus otorgamientos (art. 2505 del Código Civil y art. 1893 del Código Civil y Comercial).

Por ello, no cabe otra conclusión que considerar que las Escrituras N° 527 y N° 127, otorgadas por las autoridades de la novel Asociación civil El HOGAR GASTRONOMICO son inoponibles a EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, e ineficaces para operar la transmisión del derecho real de dominio sobre el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad; dichos actos no tienen efecto alguno contra ésta; dichas escrituras le son inoponibles y nulas para transferir el dominio de un bien registrable inmueble como se pretendió.

En consecuencia, considero que la acción de nulidad de instrumentos públicos, Escrituras Nº 527 y Nº 127, más que nulas resultan inoponibles a la actora, la cual no intervino en modo alguno, y, por tanto ineficaces para transmitir el dominio al demandado Gustavo Cueto, ante la falta de legitimación del otorgante, ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, y nadie puede adquirir un derecho mayor al que tiene el que se lo transmite (art. 3270 del Código Civil, aplicable a la fecha de tales actos, y coincidente con el art. 399 del Código Civil y Comercial).

No habiéndose demostrado que la actora haya perdido la posesión del bien, antes de las escrituras referenciadas, especialmente la de venta, sino que fueron despojados con posterioridad a la venta, considero que la reivindicación es procedente.

La reivindicación es una acción real, que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella. (art. 2758 del CC). Conforme también lo determina el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en su Sección 2° del Capítulo 2 del Título XIII, art. 2252.

De las consideraciones vertidas en los párrafos precedentes, surge claro que estamos frente a un supuesto en el que ambas partes presentan títulos de dominio emanadas de distintos enajenantes, pero el título del demandado emana de quien no es titular del derecho transmitido. Por ello, la cuestión debe resolverse por aplicación del artículo 2792 del Código Civil, según el cual debe ser preferido el que ostente el título emanado del verdadero propietario, lo que, en este caso sólo puede predicarse respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, es decir, la parte actora.

Por su parte, el actor acredita que adquirió su derecho de dominio, del anterior propietario, mediante Escritura N° 278 de fecha 23/05/1945, pasada ante el escribano Emilio Gauna, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. Tal adquisición, manifiestamente anterior a la posesión alegada por los demandados, genera, en favor del actor, la presunción de haber adquirido de quien era el verdadero propietario y poseedor del inmueble (art. 2790 del Código Civil), sin que tal haya sido desvirtuada por prueba alguna de los demandados. Por el contrario, según se señalara ut supra, considero acreditado la total inoponibilidad de los títulos invocados por los demandados, tanto la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO (Escritura N° 527), como el Sr. Gustavo Cueto (Escritura N° 127), en razón de no haber existido intervención o participación alguna de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.

En cuanto a la condición de subadquirente que invocara el demandado Gustavo Cueto, debemos considerar que estamos frente a un caso de adquisición de quién no es el verdadero titular del dominio, sin intervención alguna del verdadero dueño de la cosa; es decir, un caso de adquisición a non dominus.

Al analizar los caracteres de los Derechos Reales, y especialmente del dominio, se señala, como uno de ellos, el ius persequendi, es decir, la facultad de perseguir la cosa pese a las sucesivas enajenaciones que se realicen. Por definición, “la acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella”. Más allá de las críticas efectuadas a esta definición, queda claro que su objeto es recuperar la posesión perdida de manos de quien la cosa se encuentre.

Precisamente, lo que trataremos en este tema es saber si ese ius persequendi tiene límites o no; dicho en otras palabras, si el efecto reipersecutorio de la acción de reivindicación de inmuebles se detiene frente a determinados subadquirentes o no, y, en su caso, bajo qué requisitos; en definitiva, cuál es su alcance.

En este tema vamos a encontrarnos con el confronte de valores igualmente dignos de protección: el derecho de los propietarios, por una parte, y el de los terceros que adquieren de buena fe de quien, no siendo propietario, presenta la apariencia de tal; están en juego posibles conflictos entre los principios de la seguridad estática, que representa el derecho individual, y de la seguridad dinámica, que exige la seguridad del tráfico.

El principio general que rige las trasmisiones de derechos está consagrado en el artículo 3270 del Código Civil (que reproduce el art. 399 del Código Civil y Comercial), y se lo identifica con las primeras palabras de su formulación en latín: “nemo plus iuris”. Dicha norma establece que: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y, recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”.

Hasta se podría decir que éste constituye uno de los más relevantes principios generales del derecho, a los que habrá de acudirse analógicamente en los términos del art. 16 del Código Civil. Llevado al tema de los Derechos Reales este principio implica que para adquirir un derecho real es necesario adquirirlo de quien es titular de ese derecho, y, recíprocamente, que para transmitir un derecho real es imprescindible ser titular del mismo. Así, por ejemplo, en principio, quien recibe una cosa de quien no es dueño de ella no adquiere el derecho de dominio y queda expuesto a la acción de reivindicación existente en cabeza del verdadero dueño.

En este tema ha sido muy importante el efecto producido por la Reforma de la Ley N° 17.711, principalmente en los artículos 1051 y 2505 del Código Civil de Vélez Sarsfield, así como por el dictado de la Ley N° 17.801 de Registro Inmobiliario. Respecto del artículo 1051, incorpora un párrafo final que importa un cambio sustancial. El artículo queda redactado de la siguiente manera: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.” La doctrina no ha sido pacífica en cuanto al alcance de esta reforma que tutela al subadquirente de un inmueble de buena fe y a título oneroso.

Por un lado, se considera que constituye una excepción al principio establecido por el artículo 3270, y normas que lo siguen, como, por ejemplo los artículos 738 (dación en pago de un inmueble) y 2601 (tradición traslativa de dominio). Por otro lado, se afirma que, en rigor de verdad, no podría afirmarse que el artículo 3270 establezca un principio contradictorio al del artículo 1051, pues cada uno tiene su ámbito de aplicación; el primero tiende a tutelar la seguridad estática, y el segundo la seguridad dinámica en el tráfico inmobiliario, para lo cual recepta la teoría de la propiedad aparente y el viejo adagio romanista según el cual el error común y generalizado constituye una fuente creadora de Derecho. La norma sienta un principio general de respecto a la apariencia jurídica, sobre la base de una buena fe legitimante, psicológica y moral.

Los requisitos para la protección de los subadquirentes derivan de los fundamentos que inspiran la solución dada en la norma. El título oneroso en el tercer adquirente se relaciona con el fundamento económico de tutela de la seguridad dinámica. En caso de conflicto de intereses, el Derecho debe optar por la seguridad de aquel interés que sea más digno de ser protegido, y, tal el caso del interés del adquirente de derechos, pues los actos de adquisición son la esencia de la vida comercial y la base del progreso; al adquirente que pone en movimiento la adquisición adopta una posición dinámica en oposición al titular que asume una postura estática tendiente a conservar el estado de cosas existente. Se trata de evitar que el subadquirente sufra un daño como consecuencia de la nulidad del título de su enajenante, en cuya validez confió, incluso a costa del menoscabo que pueda sufrir el verdadero propietario. La situación es distinta en caso de adquisición a título gratuito ya que el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad, y consiguiente reivindicación, sólo lo priva de una ganancia que obtuvo sin sacrifico económico alguno; por eso, en este caso, el legislador opta por tutelar al verdadero propietario.

La exigencia de buena fe está vinculada con el fundamento moral de la norma, consistente en la necesidad de no defraudar a quien se comporta honestamente en el tráfico jurídico, coincidente con los sentimientos elementales de Justicia.

Y también están los que opinan que la reforma del artículo 1051 no ha modificado la situación anterior, entendiendo que los derechos del tercer adquirente de buena fe y título oneroso, que la norma deja a salvo, no son los derechos reales o personales transmitidos, por lo que procedería la reivindicación contenida en la primera parte de la misma, sino los derechos a obtener un resarcimiento o compensación.

Sin perjuicio de estas disidencias doctrinarias, cabe pasar a analizar si el art. 1051 del Código Civil (versión Ley N° 17.801), es aplicable al presente caso, atento que la parte demandada ha invocado ser subadquirente de buena fe y título oneroso.

Aunque obvio, es necesario destacar que debe darse la presencia de un tercero que sea subadquirente, es decir, adquirente del adquirente por acto nulo, por lo que entran en juego tres personas: el enajenante originario, su adquirente (por el acto nulo o anulable) y el subadquirente. En el presente caso, si bien el demandado Gustavo Cueto puede ser considerado como subadquirente, falta la figura del enajenante originario y el adquirente de ese enajenante originario. En efecto, conforme ya se dejara establecido, el enajenante del Sr. Gustavo Cueto, es decir, la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, no puede ser considerado un adquirente del titular registral, esto es EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, ya no existió instrumento ni negocio jurídico entre ambos, del cual pueda derivarse acto alguno de transmisión de dominio sobre el inmueble objeto de este proceso. Tampoco se dá el requisito de que medie un título nulo en virtud del cual el titular registral (EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN) haya transmitido el dominio al enajenante (ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO) del Sr. Cueto; la Escritura N° 527 no fue otorgada por el referido titular registral, sino, en forma unilateral, por la citada asociación civil. Por ello, se declaró su inoponibilidad e ineficacia respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.

Si bien, la circunstancia señalada sería suficiente para desestimar la aplicación del art. 1051 del Código Civil, me permitiré efectuar algunas reflexiones respecto de los requisitos de título oneroso y buena fe.

La palabra “título” alude al acto o negocio del cual procede el derecho adquirido. En cuanto al carácter oneroso, cabe tomar el criterio fijado en el artículo 1139, para los contratos, y extenderlo analógicamente a los actos, de modo que habrá título oneroso (acto o negocio) cuando cada una de las partes reciba alguna cosa o ventaja de la otra. El valor de una debe tener un adecuado equilibrio o razonable proporción con el valor de la otra, por lo que no es suficiente que existan dos prestaciones recíprocas, sino que, además, deben ser equivalentes; de lo contrario se puede afectar el carácter oneroso del título. Pero no es necesario que la prestación a cargo del subadquirente haya sido totalmente cumplida (artículo 2780). Este requisito de onerosidad sólo es exigible respecto de la adquisición efectuada por el tercero tutelado, siendo indiferente la onerosidad o gratuidad del acto nulo o anulable de su transmitente.

En el presente caso, cabe advertir que, conforme se desprende de la escritura n° 127, respecto del precio pactado, por la venta efectuada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, al demandado Gustavo Cueto, es decir, el pago de los $ 200.000, la parte “vendedora declara tenerlo recibido con anterioridad a este acto de manos del comprador, en dinero en efectivo y a su entera satisfacción”; en tal supuesto pago hubo una clara violación a lo dispuesto por el art. 1° de la Ley 25.345 de “Prevención de la Evasión Fiscal”.

En efecto, la normativa citada, dispone que “No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1.000), o su equivalente en moneda extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el Boletín Oficial de la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina prevista en el artículo 8° de la presente, que no fueran realizados mediante: 1. Depósitos en cuentas de entidades financieras. 2. Giros o transferencias bancarias. 3. Cheques o cheques cancelatorios. 4. Tarjeta de crédito, compra o débito 5. Factura de crédito. 6. Otros procedimientos que expresamente autorice el Poder Ejecutivo Nacional”. Por tal motivo, el precio de la compra-venta, al superar el tope legal y no haber sido satisfecho a través de alguno de los medios autorizados, sino mediante la entrega de dinero en efectivo, cae en la órbita de aplicación del art. 1° de la Ley 25.345, y, en consecuencia, está privado de sus efectos entre las partes y terceros (MARIANI DE VIDAL, Marina, “El contrato de compraventa, el pago del precio y la transmisión del dominio de los inmuebles”, Lexis Nexis, cita online n° 1013/008445).

Esto implica la total y absoluta inoponibilidad respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, por lo que debe considerarse que dicho precio nunca fue abonado y, por tanto, no ha mediado una transmisión a título oneroso.

En lo que respecta a la buena fe, comparto y hago propia la opinión de quienes señalan que la inscripción en los registros inmobiliarios no convalida los títulos ni subsana sus vicios o defectos (artículo 4 – Ley N° 17.801), por lo que la mera inscripción del derecho a nombre del enajenante es insuficiente para acreditar la buena fe. La consulta del registro es presupuesto indispensable para poder alegar buena fe, pero no es suficiente esa buena fe registral. Para ser considerado de buena fe no basta con la creencia “sin duda alguna” sobre una realidad jurídica determinada (artículos 2356 y 4006), sino que será necesario que esa convicción vaya acompañada de un obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor (artículos 512 – omisión de diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de personas, tiempo y lugar, 902 –cuando mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos, y 1198 – buena fe contractual). Por ello se considera que la omisión del estudio de títulos (examen retrospectivo de los antecedentes del derecho transmitido a cargo de un experto – profesional del derecho) podría hacer presumir mala fe en el subadquirente, en los casos de tratarse de vicios susceptibles de ser conocidos mediante esa investigación (Guastavino). La buena fe resultaría de agotar todas las instancias posibles que pudieran permitir el conocimiento del vicio. La CSJN (Terrabón S.A. c/ Pcia. de Bs. As., 15/07/1997 – LL 1999-A-507) ha decidido que, aunque en el ámbito espacial en el que se otorgó la escritura no existiera en esa época obligación legal de los escribanos de efectuar el estudio de los títulos de propiedad antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio, tal estudio es, al menos, necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a Derecho, que constituye un presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley.

En el presente caso, considero que, de haberse llevado a cabo un estudio de títulos hubiera sido inevitable advertir la inoponibilidad de la Escritura Nº 527, ya que no existía identidad entre sus otorgantes y la entidad perjudicada por dicho otorgamiento (EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN), así como la total ineficacia de dicho acto para modificar la titularidad registral del verdadero dueño del inmueble objeto de este proceso.

Y no puedo dejar de señalar también que, en la propia Escritura N° 127, el supuesto comprador, Sr. Gustavo Cueto, pese a ser de sentido común y fruto de la experiencia común, no haya advertido que la entidad enajenante, ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, no realizó la correspondiente asamblea extraordinaria a fin de autorizar la supuesta enajenación de un bien inmueble. La simple lectura de los documentos habilitantes de dicha escritura permite advertir que no se cita e invoca decisión asamblearia alguna, sino una simple Acta de Comisión Directiva Nº 3, de fecha 06/10/2006 (copia certificada obrante a fs. 279); y, la simple lectura del Estatuto de la asociación civil permite advertir que tal acto de disposición debe ser resuelto en asamblea extraordinaria (ver art. 18.8 del Estatuto que en copia certificada obra a fs. 924).

Lo expuesto respecto a la modalidad de pago del precio, así como las deficiencias en las atribuciones con las que actuaran los supuestos enajenantes, evidencian que el demandado Gustavo Cueto no ha actuado con la debida diligencia y previsión, evitando curiosamente actos que le hubieran permitido conocer que no estaba adquiriendo el bien inmueble en conformidad con el ordenamiento jurídico, y de quién no era propietario del mismo, ni tenía facultades para enajenarlo. Por ello concluyo que el demandado Gustavo Cueto no puede invocar buena fe.

Pero, por sobre todo lo expuesto, la mayor parte de la doctrina, en posición a la que adhiero, excluye del nuevo texto del artículo 1051, las llamadas transferencias a non domino de inmuebles, es decir, aquellas que se basan en actos o negocios en los que el verdadero propietario no interviene; esto puede suceder en diversos casos, como, por ejemplo, si una persona genera la apariencia de ser el propietario del bien mediante falsa identidad, o se utiliza un mandato falso o revocado, o, más grave aún, existe complicidad de un notario o escribano, y se otorga un título de transferencia a favor de un adquirente, que puede ser de buena o mala fe. Se han dado distintos argumentos para ello, pudiéndose señalar las siguientes teorías:

1) Acto Inexistente: Si el verdadero propietario no ha participado en la transferencia originaria, dicho acto, más que nulo o anulable, es inexistente, y el artículo 1051 CC sólo comprende los casos de nulidad o anulabilidad, por lo que no cabe aplicarlo frente a un acto inexistente; en estos casos, el subadquirente no está protegido a pesar de su buena fe y título oneroso, siendo alcanzado por la acción reivindicatoria del verdadero dueño (Borda – Llambías).

2) Acto Inoponible: Se sostiene que el artículo 1051 CC no protege al subadquirente de buena fe y título oneroso, en estos casos de adquisición a non domino, por la sencilla razón de que no hay autoría del verdadero propietario. El altar de la apariencia jurídica no puede levantarse en medida que lleve a superar, en materia de cosas inmuebles, la tutea que el artículo 2412 CC concede en materia de cosas muebles, y que no alcanza a las cosas robadas o perdidas. Detrás de la escritura falsificada hay un venta de cosa ajena que es inoponible al verdadero propietario, por su falta de toda autoría y participación (Alterini).

3) Acto de Nulidad Absoluta: Se afirma que la declaración de nulidad de actos jurídicos, afectados de nulidad absoluta, tiene efectos contra terceros adquirentes de buena fe y título oneroso, siendo inaplicable el artículo 1051 CC, pues, de lo contrario, se negarían normas legales y principios sustanciales que hacen al orden público y al interés general. Los actos jurídicos celebrados sin la intervención del verdadero propietario son actos afectados de nulidad absoluta, excluidos del artículo 1051 CC; lo contrario sería amparar la realización de actos ilícitos, de naturaleza penal, creando una inseguridad jurídica general. Además, en estos casos también debe considerarse de buena fe al verdadero propietario, por lo que, frente a un tercero también de buena fe, es lógico, razonable y justo preferir a quien es el titular del derecho, frente a quien pretende adquirirlo en base a un acto insanablemente nulo (Cortés).

4) Postura de Zannoni: Considera que el acto de transferencia a non domino es un acto nulo, frente al cual el propietario reivindica para sí el dominio del que ha sido privado por un acto ilícito: el despojo. Éste se consuma a través de un acto jurídico cuya nulidad interesa a quiénes intervinieron en él, y, eventualmente, a los terceros adquirentes, pero no al verdadero propietario que no otorgó ese acto. La reivindicación del verdadero propietario no está fundada en la invalidez o nulidad de la transferencia, en la que no intervino, sino en su derecho a poseer lo que le ha sido arrebatado a través de un acto ilícito de terceros, que actúa como medio para consumar el despojo. El régimen de los artículos 1050 a 1052 CC es extraño al verdadero propietario. Su reivindicación se basa en los artículos 2776 y 2777 CC. Por definición, el enajenante no propietario es de mala fe, por lo que, el subadquirente no se encontrará protegido aunque sea de buena fe y título oneroso. El artículo 1051 CC regula la situación de los adquirentes de buena fe y título oneroso ante la reivindicación que es consecuencia de la declaración de nulidad del acto originario. En cambio, en este caso, la reivindicación del verdadero propietario es la que provoca la nulidad del acto de transferencia a non domino; la reivindicación es lo principal.

Descartada la aplicación del artículo 1051, corresponde establecer que, el presente caso, debe ser resuelto en base a lo previsto y dispuesto en los artículos 2777 y 2778 del Código Civil. Adviértase que, mientras el artículo 1051 CC sólo requiere buena fe y título oneroso en el subadquirente, los artículos 2777 y 2778 CC contemplan también la buena o mala fe del enajenante.

En base a las consideraciones vertidas a lo largo de estos Considerandos, queda claro que el enajenante del Sr. Gustavo Cueto ha obrado con total mala fe, a sabiendas de que el inmueble de calle Muñecas Nº 757/65 de esta ciudad, no le pertenecía; inclusive, las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, realizaron tal acto de disposición sin contar con las facultades para ello, conforme sus propios Estatutos.

En consecuencia, considero que la acción de reivindicación debe prosperar respecto de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO y del Sr. Gustavo Cueto, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, resultando totalmente inamisible la buena fe y título oneroso invocada por el Sr. Cueto frente a una adquisición efectuada de quien no era el verdadero propietario, habiendo su enajenante (ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO), actuado con manifiesta mala fe (art. 2777 y 2778 del Código Civil).

Esta solución es concordante con lo actualmente dispuesto en los artículos 392, 396, 399 y 2260 del Código Civil y Comercial, en cuanto expresamente disponen la inoponibilidad de los actos realizados sin intervención del titular del derecho, así como que, en tales casos, el subadquirente de un inmueble o cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y título oneroso.

La acción de daños y perjuicios no será objeto de decisión, en razón de no haberse acreditado los perjuicios ocasionados.

Atento al resultado arribado las costas se imponen a los demandados en su totalidad. Respecto a los daños y perjuicios que no han sido acreditados, ni fue tema discutido en esta acción, ni fijado el monto, ni la causa, no se imponen costas, desestimándose la misma.

Por ello,

R E S U E LV O:

I) DECLARAR la inoponibilidad al actor, EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527, y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura Nº 127, de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripta en la matricula N-45.133 a favor de GUSTAVO CUETO.

II) HACER LUGAR a la demanda por reivindicación del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripto en la matricula N-45.133, perteneciente a la actora EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORRO MUTUO DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN; en contra de ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO y de GUSTAVO CUETO; en consecuencia, condeno a los demandados a restituir al actor, en la persona de su Interventor DR. CARLOS GUIDO CATTANEO – Mat. Prof. Nº 2170, el inmueble referenciado, en el plazo de diez días de quedar firme y ejecutoriada la presente resolución, por lo considerado.

III) ABSOLVER de la presente acción a Silvina Mas, por lo considerado, con costas por su orden, conforme se consideran.

IV) COSTAS: a los demandados vencidos, conforme lo considerado.

V) RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.

HAGASE SABER. 2058/08

Pedro Manuel Ramón Pérez

Juez Civil y Comercial Común VIII° Nom (p/T)

Actuación firmada en fecha: 24/11/2017

Cotización dólar estadounidense y regulación

37849/2018
PERREN, PATRICIO FEDERICO c/ ARNAUDE, SANTIAGO
s/INTERDICTO
Buenos Aires, de mayo de 2023.-
AUTOS Y VISTOS:
I.- Llegan los autos para resolver las apelaciones deducidas contra la resolución del día 25/8/22, tanto en lo atinente a la base regulatoria tomada por el a quo como al quantum de los
honorarios allí fijados a los distintos profesionales que intervinieron en autos.
II.- Por una cuestión de orden metodológico, han de tratarse en primer término los agravios vertidos contra lo decidido en la instancia de grado en torno a la base regulatoria (conf. memoriales del consultor técnico Wallbrecher y de los Dres. Perren y Molina Zavalla, contestados por el demandado el 12/09/22 y el 30/11/22 –escritos 1 y 2–, respectivamente).

II.a) El Dr. Gastón M. Polo Olivera dijo:

i) En lo atinente al valor del inmueble sito en la calle José Hernández 1456, 5° piso «D» de esta ciudad tomado por el a quo para establecer la base regulatoria, considerando a esos efectos
la estimación efectuada por la perita tasadora en su dictamen del 22/06/22 –quien redujo dicho valor en un 10% por “carecer de título perfecto”–, entiendo que no corresponde hacer la mentada quita, ya que no se trata de una operación de compra-venta inmobiliaria donde
dicha circunstancia tendría relevancia sobre el precio de mercado, sino que la tasación tiene utilidad a los fines de establecer la base regulatoria en el marco de un interdicto destinado a retener la posesión del inmueble en cuestión, pues el valor del bien constituye un dato referencial para el establecimiento del quantum de los emolumentos. Maxime cuando, según lo expresado por la propia auxiliar de justicia (ver resaltado en negrita en el anteúltimo párrafo
de la segunda página de su dictamen), la apuntada reducción carece de pautas objetivas que justifiquen su procedencia.

Por esta razón, considero que, a los fines de fijar la base sobre la cual se establecerán los honorarios en este proceso, debe tomarse el valor total del bien en cuestión.

ii) Establecido ello, cabe abordar el cuestionamiento referido a la cotización del dólar utilizada para convertir a pesos el valor del bien a los efectos regulatorios.

Si bien esta Sala G ha propugnado en anteriores ocasiones emplear a tal fin la cotización oficial del dólar tipo vendedor, mediante el interlocutorio dictado el 29/04

/22 en los autos
“Loyola, Esther Ilaria y otro c/ sucesorio vacante de Barzola,
Evangelita Aidee y otro s/ petición de herencia” (n° 67627/2018) se
reevaluó la cuestión y se modificó aquel temperamento, por
considerarse que la aplicación de dicha cotización no reflejaba los
valores actuales y reales de los bienes sobre los que deben fijarse los
honorarios de los profesionales intervinientes (conf. fallo plenario de
esta Cámara «Corral, Jesús s/sucesión» del 2 de diciembre de 1975),
concluyéndose que a esos efectos debía utilizarse la cotización del
dólar MEP, por ser ésta la que resulta más adecuada dentro del
abanico que otorga el mercado cambiario legal y regulado; criterio
que aún es mantenido en la actualidad (conf. CNCiv. esta Sala, en
exptes. n°42.142/12 del 21/6/22; n°67.627/2018, del 29/04/22; y
n°26.798/20 del 16/9/22, entre otros) y cuya aplicación propongo a
mis distinguidos colegas al caso bajo examen.

II.b) El Dr. Carlos A. Calvo Costa dijo:

i) Respecto a la reducción del 10% efectuada sobre la estimación del valor de inmueble, adhiero a la solución propuesta por el colega preopinante Dr. Gastón Polo Olivera.

ii) Asimismo, con relación a la cotización del dólar, expreso que es criterio de la Sala A que integro como vocal titular que, a fin de lograr una fiel representación de la incidencia
económica de los bienes involucrados en litigios como el presente caso, corresponde tomar en cuenta la cotización que surge de adquirir títulos de la deuda pública y posteriormente liquidarlos en el mercado de valores (contado con liquidación), que –como es notorio– es el
mecanismo al que suele acudirse en el mercado para convertir dólares a pesos (CNCiv. Sala A, “Fredes Osvaldo Luis c/ Fredes Pedro Héctor y otros s/División de condominio”, Expte. Nº 51401/2009 del 6/8/2021; Relación N° 051401/2009/CA004, “B. G. E. c/ E. O. S.R.L. y otros s/ cobro de sumas de dinero”, L. Nº 086240/2017/CA001 del 4/8/2021; íd. esta cámara, Sala L, 9/3/2021, “B. O. R. c/ Acorbi S.A. s/ resolución de contrato”, LL, 22/6/2021, 5; CCiv.yCom., Mar del Plata, Sala II, 10/6/2021, “R. K. E. c/ B. C. s/liquidación de la comunidad”). Ello así, puesto que, a los fines de establecer la base regulatoria, estimo que ese guarismo refleja un valor real de la divisa y bajo una alternativa de acceso disponible al público. Sin perjuicio de ello, las particularidades del caso concreto bajo examen, como así también que en la cuantificación que se obtiene de aplicar esa cotización o la propiciada por el colega preopinante -ambas convergentes en el mercado financiero- no se aprecia una diferencia substancial, me persuaden de acompañar, en esta exclusiva oportunidad, el temperamento propuesto por el Dr. Polo Olivera por resultar también la solución propugnada justa y equitativa.

II.c) La Dra. Liliana Abreut de Begher dijo:

i) Adhiero a la solución propuesta por mis distinguidos colegas (Dres. Gastón M. Polo Olivera y Carlos A. Calvo Costa) en lo atinente a la improcedencia de la reducción del 10% sobre la estimación del valor del inmueble.

ii) Sin embargo, disiento en lo relativo al tipo de cambio que debe adoptarse a fin de establecer la base regulatoria, coincidiendo en tal sentido con el criterio expuesto por el Sr. Juez de grado en el auto apelado.

En esta dirección y como integrante de la Sala H, he afirmado que la cotización es un valor de referencia que sirve para conformar la base regulatoria, y no una operatoria financiera de
compra venta de dólares, razón por la cual no puede ser otra que la oficial (cfr. Sala H., “Microsoft Corporation Inc. c/Microker Medical Argentina SRL S/ daños y perjuicios” (exp. 55435/2012) del 5/3/2021, íd., Exp. Nro. 39.121/1991, “SBASE c/ Raizen Argentina y otros s/daños y perjuicios”, del 12/05/2021, entre muchos otros; íd. CNCiv. Sala M, expediente n° 27.282/2015 del 26/6/2020; Sala D, Expte. Nro. 11.245/2015 del 28/9/2020; Sala I, Expte. Nro.
57.132/2008, “Behal, Mabel y otro s/ Cuatro Cabezas s/Daños y Perjuicios” del 2/12/2020).

II.d) El Dr. Claudio Ramos Feijóo dijo:

En los términos en que ha sido planteada la intervención de quien suscribe a los efectos de arribar a un Acuerdo, adhiero al fundado voto del Vocal preopinante –Dr. Gastón M. Polo
Olivera- tanto en la solución que propicia respecto de valor total del bien para fijar la base regulatoria (sin la reducción del 10% efectuada por “carecer de título perfecto”) como así también en relación a la cotización del dólar utilizada (dólar MEP –mercado electrónico de
pago–) para convertir a la moneda de curso legal el costo del inmueble a los efectos regulatorios. Así lo voto.

II.e) El doctor Juan Manuel Converset expuso:

i) En lo que concierne a la disputa suscitada a raíz de la deducción sobre el total de la estimación de un 10% producto de la incidencia que la señora martillera atribuyó a la ausencia de título
perfecto, debo entender que esa reducción obedeció a que la controversia dirimida en la sentencia tuvo eje en una unidad funcional emplazada en un edificio que, como se refirió en la
constatación, no se encuentra todavía terminado.

Con tal enfoque, considero que, como apunta el doctor Polo Olivera, ese porcentaje no encuentra respaldo en elementos objetivos que justifiquen la incidencia que la señora tasadora asigna a esa circunstancia sobre el total de la valuación, por lo que no podría ser atendida bajo tales condiciones. Esta observación creo que exime de ingresar en otro nivel de análisis, ya que, bajo un escenario distinto, seguramente sería necesario emprender reflexiones adicionales para determinar con precisión qué valor es el que efectivamente se ha mandado tasar a partir de la designación de una auxiliar en los términos del artículo 23 de la Ley 27423 (v. aquí y aquí).

ii) Despejada esta cuestión, en aquello relacionado con el mecanismo de conversión de la divisa norteamericana que corresponde adoptar para establecer su equivalente en moneda
nacional, como integrante de la Sala C, junto con mis colegas, si bien inicialmente adoptábamos la cotización del dólar oficial, tipo vendedor, en un segundo momento, debido al incremento de la brecha que se generaba en comparación con el resto de las cotizaciones y a la persistencia de las restricciones impuestas para el acceso al mercado libre de cambios, revisamos la cuestión sobre la premisa de que la base regulatoria debía estar representada por la entidad económica del patrimonio en juego, la que debía quedar establecida en función de valores actuales y reales. Producto de ese nuevo enfoque, entendimos que era necesario recurrir a una cotización alternativa de la divisa norteamericana, mediante la cual fuera posible adquirir unidades de dicha moneda en cantidades suficientes y de modo legal. A partir de entonces, en un contexto de
acceso restringido al mercado de cambios como el que todavía rige, la sala que integro pasó a entender que era ajustado a derecho acudir a la cotización del dólar solidario a la fecha de la regulación apelada, pues el impuesto PAIS contempla un gravamen que alcanza a la compra de billetes y divisas en moneda extranjera para atesoramiento con o sin un destino específico vinculado al pago de obligaciones en los términos de la reglamentación vigente en el mercado de cambios, efectuada por residentes en el país. Esa equivalencia no incluía la retención a cuenta establecida por la RG 4815/20 de la AFIP, dada la naturaleza del tributo y los sujetos alcanzados por dicha obligación (cfr. CNCiv, Sala C, “Manzolido, W. J. c/ Manzolido, P. A. s/ división de condominio”, del 18/11/2022; íd., íd., “Zaks, Alejandro David s/ sucesión ab-intestato”, del 30/11/2022, por mencionar algunos).

Por consiguiente, en mi caso entiendo que la conversión de la divisa norteamericana a moneda nacional debería efectivizarse en función de la cotización del dólar solidario a la fecha de la regulación apelada.

III.- Atento a las particularidades que presenta el caso, habrán de imponerse las costas de alzada por su orden.

En primer lugar, puesto que, más allá de la estimación efectuada por la auxiliar de justicia en su dictamen, no puede soslayarse que –en definitiva– fue el magistrado de grado quien optó por tomar el valor con la mencionada reducción y no el total, al igual que ocurrió con lo atinente al tipo de cotización para su conversión a moneda de curso legal.

Ello, sumado a los distintos criterios jurisprudenciales existentes en torno a la referida cotización
–conforme surge de lo desarrollado en el apartado anterior–, evidencia que los sujetos involucrados en la cuestión pudieron razonablemente creerse con derecho a formular y sostener sus posturas.

Tales circunstancias, a criterio de quienes suscriben, justifican la solución que se propicia (arts. 68 y 69 del CPCCN).

Por lo expuesto, SE RESUELVE: I) Revocar la resolución recurrida con los siguientes alcances: a) fijando la base, por unanimidad, con el valor total del bien estimado en la pericia –sin reducción alguna– y b) estableciendo, por mayoría, la cotización del dólar MEP a los efectos de convertir a pesos ese valor a los fines arancelarios. II) Con costas de alzada en el orden causado. III) Conforme lo decidido precedentemente y lo establecido por el art. 279 del Código Procesal se procede a adecuar los honorarios regulados en la instancia de grado. En consecuencia, por la labor profesional desarrollada y lo previsto por los arts. 1, 3, 10, 13, 14, 16, 19, 20, 21, 23, 26, 29, 38, 51, 54 y cctes. de la ley 27.423, se establecen, por su actuación en primera instancia, los emolumentos del Dr. Martín E. Molina Zavalla, en su carácter de letrado apoderado…IV) Regístrese y una vez cumplido con lo dispuesto en la Acordada N° 24/13 de la C.S.J.N., devuélvanse en formato papel a su juzgado de origen. Se encomienda la notificación de la presente a la instancia de grado a cargo de los interesados. No intervienen la vocalía n° 21 por haberse excusado y la vocalía n° 19 por encontrarse vacante (art. 109 del RJN). Gastón M. Polo Olivera – Carlos A. Calvo Costa – Liliana E. Abreut de Bergher (con disidencia parcial) – Claudio Ramos Feijóo – Juan Manuel Converset (con disidencia parcial). Jueces de Cámara

Interesante modelo del Dr Darío G Ponte Elgotas

MODELO PACTO DE CONVIVENCIA y nota presentación ante la DGRECyCP. (publicado en Facebook en el año 2016)

En la Ciudad de…….. Capital de la Provincia de…… a los……..días……del mes…..del año……., entre……………, DUI N°……………., domiciliada/realmente en la calle……………, N°……. ………..de en adelante denominada/o “el/la conviviente” , por una parte, y el Sr/a. ……………, DUI N° …………domiciliado realmente en la calle ……………N°………..……(ambos de ésta Ciudad)………., en adelante denominado/a “la/el conviviente”, con plena capacidad, voluntariamente, se presentan, con (Carta Poder para Juicios) Patrocinio Letrado del Dr. Darío G Ponte Elgotas, con domicilio procesal constituido a todos los efectos procesales en …………..se presentan a comunicar la celebración en un todo de acuerdo el presente Pacto de Convivencia, sujeto a las declaraciones y cláusulas que se detallan a continuación:

PRIMERA: Las partes convivientes, quienes suscriben el presente convenio, declaran bajo juramento y en acatamiento delo dispuesto en el art. 510° del CC, que son mayores de edad y que no están unidos por vínculos de parentesco en grado ni en línea alguna, que no tienen impedimento de ligamen, y que no existe ni está registrada otra convivencia de manera anterior vigente ni simultánea a la presente, y que la fecha mantenemos una convivencia voluntaria mayor de dos años, la que dio comienzo desde el día …..de……..de …….concurriendo a este otorgamiento libre y voluntariamente, haciendo constar a efectos de excluir la posible invocación de cualquier vicio de voluntad por ninguno de los dos, lo siguiente:

Para ello, presentamos los D.U.I. que acredita nuestro domicilio en esta Ciudad, en sus copias a los fines de ser certificadas por la Oficina respectiva de la DGRECyCP; los testimonios de nacimiento de los hijos comunes XXX y XXXXX (si hubiere) ; y los dos testigos que certifican la convivencia (excluyente). Ordenándose su asiento en el protocolo de convenciones matrimoniales, a los fines de guardar y resguardar las convenciones y acuerdos que celebren en ocasión de la presente otorgándose a las partes una copia del acta de unión convivencial y de la inscripción del pacto de convivencia que se adjunta y se solicita su inscripción.

Las partes han convivido more uxorio (al modo marital), pública y notoria, compartiendo vida y morada, durante un período de ……..años previos a este acto suficiente para poder formalizar los presentes pactos con pleno conocimiento de las condiciones y características personales y patrimoniales del otro, y para la consecuente organización futura de su convivencia común. Cada uno de los dos reconoce haber sido informado suficientemente, mediante exhibición reiterada de documentos auténticos, acerca de la situación profesional, económica, financiera, empresarial, y patrimonial del otro, así como de las expectativas previsibles de evolución de dicha situación, (y se ha recabado, y obtenido a su satisfacción, asesoramiento jurídico independiente, profesional y contrastado, acerca del valor y eficacia del presente acto, y que concurren al mismo tras un período de reflexión sobre dichas consecuencias, habiendo tenido en consideración al asesoramiento recibido) esto puede omitirse para el caso de haber sido redactado y confeccionado por un Profesional del Derecho);

Los convivientes registran mutuamente suficiente aptitud, madurez personal e intelectual, y plena capacidad para proyectar y ordenar su presente y futuro personal en todos los órdenes con total independencia y responsabilidad, con parámetros de igualdad, sin condicionantes entre ambos por razones económicas, morales, ideológicas, religiosas, ni de ninguna otra naturaleza, excluyendo de la regulación de sus relaciones personales o de los efectos de su cesación, toda normativa jurídica que presuma o atribuya consecuencias jurídicas, incluso de orden penal, a cualquier desigualdad en el seno de la pareja o respecto al ejercicio de las funciones parentales o familiares.

Las partes han convivido more uxorio (al modo marital), pública y notoria, compartiendo vida y morada, durante un período de ……..años previos a este acto suficiente para poder formalizar los presentes pactos con pleno conocimiento de las condiciones y características personales y patrimoniales del otro, y para la consecuente organización futura de su convivencia común. Cada uno de los dos reconoce haber sido informado suficientemente, mediante exhibición de documentos auténticos, acerca de la situación profesional, económica, financiera, empresarial, y patrimonial del otro, así como de las expectativas previsibles de evolución de dicha situación, habiéndose recabado, y obtenido a satisfacción, asesoramiento jurídico independiente, profesional y contrastado, acerca del valor y eficacia del presente acto, y que concurren al mismo tras un período de reflexión sobre dichas consecuencias, habiendo tenido en consideración al asesoramiento recibido) esto puede omitirse para el caso de haber sido redactado y confeccionado por un Profesional del Derecho);

SEGUNDA: Las partes se facultan mutuamentey/o alternadamente a proceder a la inscripción administrativa y/o su homologación judicial de la existencia de la unión convivencial y todos los actos que de ella resulten, el presente pacto, sus modificaciones posteriores, recisión , y todo acto que se relacione directa o indirectamente con la unión aunque no tengan contenido económico-patrimonial, y se produzcan en el Registro que corresponda a la jurisdicción local a la que las partes se someten encaso de controversia.

TERCERA: Sin perjuicio de lo estipulado en los arts……….. del CCyC y su plena vigencia las partes acuerdan el deber de asistencia reciproca, y responsabilidad solidaria por deudas contraídas por cualquier integrante de la unión frente a terceros y la integral protección de la vivienda familiar, no pudiendo alguno de los convivientes -sin el consentimiento/asentimiento- del otro- disponer, gravar, enajenar y/o todo acto de disposición, gratuito u oneroso, sobre los derechos de la vivienda familiar ni de los muebles que integran la misma,incluyendo todos aquellos muebles, objetos , accesorios, necesarios, indispensables, de uso cotidiano, que le pertenezcan a ella adheridos o no o en ella se encuentran ubicados, aunque fueren adquiridos con posterioridad a la fecha de celebración e inscripción del presente.————————————————————–

TERCERA: Se conviene que el inmueble el cual está ubicado en la calle ……….. y nº donde las partes han constituido domicilio real en caso de ruptura de la unión convivencial, cualquiera sea el motivo de ella en aras al efectivo cumplimiento del art. 513º del CCyC éste corresponderá su atribución conviviente Sra. …………….a la atribución del hogar el que no podrá ser destinado a otro fin que no sea el de vivienda familiar, no pudiendo cederse, subalquilarse, modificar su destino, o variar las circunstancias que poseía el inmueble al comienzo de la relación en fecha…….., mientras dure la menor edad de………

CUARTA:La división de los bienes obtenidos a titulo oneroso, se a cuerda que, en caso de ruptura de la convivencia, cualquiera sea el motivo de ella en aras al efectivo cumplimiento del art. 513º del CCyC se adjudicarán de la siguiente forma: El ubicado en la calle …………… de esta ciudad, ……………. El resto de los bienes se adjudicarán en partes iguales a ambos convivientes. Los gastos que ocasione el cumplimiento de la presente serán soportados por la parte beneficiaria.—————————————————————

QUINTA:La contribución a las cargas del hogar durante la vida en común será en partes iguales.—————————————————————————————————

SEXTA: Para cualquier comunicación relativa al presente convenio las partes constituyen domicilio en los siguientes domicilios: El/La Sr/a. ……………, en la calle …………… de esta ciudad y la/el S/ar. …………… en la calle …………… de………. respectivamente, teniéndose por válidas todas las notificaciones que allí se realicen ———————————————

SEPTIMA: Para cualquier litigio resultante del cumplimiento del presente las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de………..renunciando expresamente a toda otra Jurisdicción que corresponda, ni admitiéndose prorroga de la misma.———————————————————————————————————–

En prueba de conformidad se firman tantos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la fecha, localidad, ciudad de ……………….

En cuanto a su contenido, en el Pacto son los padres quienes acordarán en que términos establecerán su relación con sus hijos e hijas,

Apostillas

Los Pactos deberán en sus cláusulas establecerse con meridiana claridad, al menos, en los siguientes presupuestos, en especial si se tratara de hijos de anteriores relaciones;

a) Régimen de convivencia y/o de relaciones con los hijos e hijas menores de edad, para garantizar su contacto con ambos progenitores.(régimen comunicacional)

b) Régimen mínimo de relación de los hijos e hijas con sus hermanos y hermanas, abuelos y abuelas, y otros parientes y personas allegadas, sin perjuicio del derecho de éstos a ejercer tal relación, reconociéndose mutuamente ambos convivientes capacidad y vocación adecuadas para el ejercicio de las funciones y responsabilidades parentales de todo orden sobre los hijos o descendientes comunes. Declaran en este acto su convicción relativa a la idoneidad del ejercicio conjunto y coparticipado de las funciones parentales como medio para asegurar a los descendientes su mejor crianza, educación y desarrollo de su personalidad, cualquiera que sea el marco jurídico de la relación entre sus dos progenitores. Hacen constar que dicha convicción ha sido elemento determinante en el consentimiento prestado a la presente unión convivencial.

c) Destino de la vivienda y del ajuar familiar y, en su caso, el de otras viviendas familiares o no, que perteneciendo a uno u otro conviviente-progenitor, sean o hayan sido utilizadas en el ámbito familiar, debiéndose indicar a qué conviviente se atribuye el uso de la vivienda y mobiliario de la misma en el caso de ruptura de la relación;

d) Cuantía y modo de satisfacer los gastos de los hijos, quedando descartadas del Pacto de convivencia medidas que no se refieran a los hijos menores de edad, por ejemplo, compensación alimenticia de hijos mayores de edad,

En general se debe incluir la contribución a las cargas delapareja, así como la liquidación del régimen económico cuando proceda, y si procediese;

La pensión o prestación compensatoria alimentaria al conviviente que tras la ruptura quede en una situación de desequilibrio económico en relación con la posición del otro, que implique un empeoramiento en su situación anterior a la convivencia, si así se decidiese;

Las cláusulas del pacto deben ser lo más claras, analíticas, y precisas posibles, a efecto que no queden dudas sobre el significado, alcances y efectos que producen, caso contrario, su interpretación y consecuente aplicación de alguna de ellas, que genere discrepancias deberá ser causa de instancia judicial y será el Juez de Familia con la competencia que le corresponda quien con previa intervención del Ministerio Publico (d de existir menores) se pronunciará al respecto.

Las decisiones que sean necesarias en cuestiones que afecten directa o indirectamente a los menores, serán consultadas y decididas por ambos convivientes-progenitores, siendo inexcusable el consenso materno-paterno-filial las medidas que importen a los hijos referentes a elección de colegio, clases particulares, actividades extraescolares, cursos en el país o en el extranjero, viajes o salidas en el país ó en el extranjero vayan o no vayan acompañados por algún progenitor, tratamientos médicos o intervenciones quirúrgicas, etc., y todo aquello que sea resolver cuestiones atinentes a la vida de los menores debiendo comunicarse mutuamente y de manera inmediata cualquier circunstancia que ocurra respecto de los menores y con carácter relevante y especialmente de cualquier enfermedad, favoreciendo y facilitando el contacto. Igualmente, ambos convivientes-progenitores tienen el derecho a estar informados del rendimiento escolar, para lo cual, tendrán pleno derecho a asistir y recibir cuanta información se demande del Colegio donde concurran los menores.

DESTINO DE LA VIVIENDA Y EL AJUAR FAMILIAR

(No) se hace atribución del uso y disfrute de la vivienda que constituyó domicilio de los convivientes a ninguno de ellos si no fuera propiedad de alguno de ellos (alquilada) debiendo ser abandonada por ambos soportando las partes los gastos, costas que implique el mismo. Ambos convivientes acodarán futuros cambios de domicilio ó quien culminará el alquiler el caso de ruptura de la unión mientras no exceda el plazo de la misma.

LA CUANTÍA Y EL MODO DE SATISFACER LOS GASTOS DE LOS HIJOS.

Los gastos ordinarios y extraordinarios de los hijos serán satisfechos al 50% por cada uno de los convivientes-progenitores. Si el gasto no fuera necesario, no estará obligado el conviviente-progenitor que no desee que se realice el gasto. A título de ejemplo (no exhaustivo) se considerarán gastos extraordinarios: las clases extraescolares, los viajes de intercambio de estudios, los medicamentos en su parte no cubierta por la seguridad social, los servicios de dentista u otros médicos no cubiertos.etc

Cuantas decisiones sean necesarias en cuestiones que afecten directa o indirectamente a los menores, serán consultadas y decididas por ambos convivientes-progenitores, fijándose como inexcusable el consenso paterno-filial las medidas que conciernan a los hijo/a/s referentes a elección de colegio, clases particulares, actividades extraescolares, cursos en el extranjero, viajes o salidas al extranjero en el que no vayan acompañados por algún progenitor, tratamientos médicos o intervenciones quirúrgicas, etc.

Por el derecho-deber que tienen los convivientes-progenitores de velar por sus hijos menores de edad o mayores discapacitados, cuando se encuentren bajo la custodia de la madre (guarda y custodia) o el padre (régimen de visitas y/o comunicación), deberán informarse mutuamente y de manera inmediata de cualquier circunstancia que acontezca respecto de la menor y que tenga carácter relevante y muy especialmente de cualquier enfermedad. Igualmente, ambos convivientes-progenitores tendrán derecho a estar informados del rendimiento escolar, para lo cual, tendrán pleno derecho a asistir y recibir cuanta información requieran del Colegio donde asista/n el/os menores.

EL RÉGIMEN MÍNIMO DE RELACIÓN DE LOS HIJOS CON SUS ABUELOS, ABUELAS y OTROS PARIENTES Y PERSONAS ALLEGADAS.

Los hijos (de ambos o no) visitarán a sus abuelos maternos-paternos y demás familiares cuando sea conveniente para ellos en pleno conocimiento de los convivientes.

El convenio, normalmente redactado por un Abogado, contemplara además los siguientes aspectos:

La cantidad, su forma de pago, tiempo de duración, actualización monetaria, que uno de los convivientes ha de satisfacer al otro por el desequilibrio económico que se deriva de la ruptura, esto es, compensación económica, si así se decidiere;

A qué conviviente se atribuye el uso de la vivienda familiar, generalmente se concederá el uso a los hijos y al conviviente que tenga su guardia, custodia, tenencia.

Los suscribientes excluyen la institución del matrimonio y a su normativa civil como vínculo jurídico de regulación de sus relaciones personales y patrimoniales. Ordenan su convivencia para el futuro con arreglo a los pactos y declaraciones que se contienen en el presente clausulado, sin que ello implique burlar, extraer de la normativa civil del matrimonio pautas a conveniencia como así tampoco no constituye pactar en aparente relación.

EFECTOS DURANTE LA CONVIVENCIA:

CONTRIBUCION A LAS TAREAS DOMESTICAS: Los convivientes continuarán asistiendo equitativamente, como reconocen haberlo hecho hasta el momento, a la realización de las tareas, gestiones y compromisos domésticos. El criterio de equidad no determinará necesariamente un reparto idéntico en cuanto a los tiempos o actuaciones en que se materialice la colaboración. La continuación de la convivencia implicará, sin admitirse prueba en contrario, que el criterio de contribución equitativa se está cumpliendo por cada uno de los dos convivientes a satisfacción recíproca.

CONTRIBUCION A LAS CARGAS DE LA CONVIVENCIA: Los convivientes colaborarán equitativamente, como reconocen haberlo hecho hasta el momento, al levantamiento de las cargas económicas derivadas de la convivencia. El criterio de equidad no determinará necesariamente una aportación económica idéntica ni exactamente proporcional a los ingresos o disponibilidades patrimoniales propias de cada uno. La continuación de la convivencia implicará, sin admitirse prueba ni alegación en contrario, que el criterio de contribución equitativa al levantamiento de las cargas se está cumpliendo por cada uno de los dos convivientes a satisfacción recíproca.

Alternativa a lo anterior, cuando la contribución es muy desequilibrada o cuando se convive en una casa propiedad sólo de uno:

HIJOS Y OTROS CONVIVIENTES.

INDEPENDENCIA PATRIMONIAL: Cada uno de los dos convivientes conservará, conforme a la normativa aplicable a las personas no casadas civilmente, la propiedad y administración, y la plena capacidad de disposición tanto de los bienes de que pudiera ser titular con anterioridad a este otorgamiento o al principio de la convivencia, como de los que pueda adquirir posteriormente durante la misma a título oneroso (por cualquier título). Si existe o existiera algún bien mueble o inmueble común a ambos, cualquiera que sea la proporción o régimen de cotitularidad, el régimen de administración y disposición del mismo será el propio del presente ó la propia que impone el CC y C , o el que sea aplicable por razón de la naturaleza del bien adquirido y su pertinente título de adquisición y registración, sin que la convivencia pueda ser invocada por alguno de ellos (partes) para pretender alterar mayor derecho de dicho régimen jurídico.

VIVIENDA HABITUAL: Los derechos sobre la vivienda donde se materialice la convivencia, ambas partes conservarán la titularidad jurídica –exclusiva o común- correspondiente a su título de adquisición, sea ésta anterior o posterior a este otorgamiento. No habiendo hijos menores comunes o no, discapacitados mayores, el conviviente titular conservarán sus facultades de disposición sobre dicha vivienda, pudiendo ejercitarlas sin el concurso del otro y sin que ello implique por sí sólo denuncia de los presentes pactos o cese unilateral de la convivencia. En tal supuesto, la continuación de la convivencia en otro domicilio, cualquiera que sea su titularidad, implicará la renovación integral del consentimiento prestado al presente convenio.

OBLIGACIONES Y DEUDAS: Cada uno de los dos convivientes responderá de sus deudas y responsabilidades con su patrimonio personal, sin poder comprometer los bienes del otro. Las obligaciones contraídas conjuntamente implicarán el régimen de responsabilidad solidaria que haya quedado determinado en su título de origen, cualquiera que hubiera sido la causa o finalidad de la obligación contraída.

Si los derechos sobre la vivienda en que se materialice la convivencia, respecto de sus refacciones, reformas o mejoras, respecto de los muebles integrantes del ajuar doméstico, o respecto de los vehículos no profesionales de uso conjunto o familiar, hubieran sido adquiridos en todo o en parte con financiación ajena concertada con la responsabilidad solidaria de ambos, se presumirá en la relación interna que los dos han contribuido POR MITADES al pago de las deudas correspondientes durante todo el tiempo que dure la convivencia y hasta su cese.

AJUAR DOMESTICO Y PERSONAL: Los convivientes podrán elaborar privadamente y de común acuerdo , bajo la firma de ambos y al menos por duplicado, ( O bien, si se ha hecho el inventario, “Se acompaña al presente convenio”…) un inventario analítico expresivo de los objetos bienes muebles, y/o que comprenden el ajuar doméstico, a efectos de la determinación de su respectiva titularidad o de su carácter común y de la concreción de los que tienen carácter personal o profesional de cada uno de los dos, (sin perjuicio), (amén de), pese a estar instalados en el domicilio compartido. El inventario podrá (deberá) actualizarse con las adiciones, altas y/o bajas, que correspondan por las futuras adquisiciones o desafectaciones o por cualquier motivo desaparecieren voluntariamente de la vivienda. Los bienes existentes en la vivienda común no incluidos en dicho inventario privado, se presumirán comunes a efectos de liquidación o reparto, sin que ninguno de los dos pueda invocar mayores derechos o titularidades exclusivas sobre los no inventariados.

PENSIONES, INDEMNIZACIONES Y DERECHOS DE SEGURIDAD SOCIAL: Los derechos de previsión o Seguridad Social consolidados por cada uno de los dos beneficiarán al sobreviviente, sólo en el caso de persistir la convivencia al tiempo del fallecimiento, y determinado conforme a la normativa legal pertinente aplicable. Se presumirá respecto a terceros la convivencia hasta el fallecimiento si en tal momento el presente pacto de convivencia no hubiera sido denunciado por ninguno de los dos con notificación fehaciente al otro o, alternativamente, no hubiera sido solicitada la cancelación de su inscripción en el Registro correspondiente. Todo esto de acuerdo a la legislación pertinente especifica que regule el marco normativo de los reclamos necesarios y tendientes al efectivo cumplimiento de la presente cláusula si los beneficios a obtener escapan de la voluntad propia de cada uno de los convivientes.

En todo supuesto de cese de la convivencia, aquel de los dos suscribientes que sobreviva se obliga por el presente otorgamiento a no reclamar para sí ninguna participación en los derechos pasivos consolidados por el fallecido, cualquiera que sea su naturaleza contra ulteriores viudo/as o convivientes supérstites acreditados del mismo, cualquiera que hubiera sido la duración de la convivencia que se regula por el presente pacto,quedando excluidas de la presente toda renuncia a posibles y eventuales reclamaciones de prestaciones de cualquier naturaleza en interés de hijos comunes o no de la pareja.

Fuera de los supuestos mencionados en el presente pacto, las indemnizaciones por seguros de vida o similares, o derechos sobre planes de pensiones o de previsión públicos y/o privados, serán atribuidos a quienes aparezcan designados como beneficiarios en los correspondientes contratos o pólizas, sin que el presente pacto confiera derecho a alguno de los dos convivientes respecto del otro, ni implique en absoluto modificación de la designación de beneficiario ni expresión de voluntad mortis causa de alguno de los dos sobre el particular. El cumplimiento de la presente clausula lo será sin perjuicio de lo que impongan los dispositivos jurídicos respectivos que suplirá la voluntad particular de cualquiera de los convivientes.

CESE DE LA CONVIVENCIA: DENUNCIA DE LOS PRESENTES PACTOS:

Cualquiera de los convivientes unilateralmente y ambos de mutuo acuerdo podrán en cualquier momento dar por cesada la convivencia de acuerdo a lo establecido en el art. …………del CCyC, sin tener que alegar causa alguna y sin que dicho cese pueda ser invocado por alguno de los dos como incumplimiento contractual ni como causa generadora de responsabilidad civil o de derechos de indemnización o compensación del uno respecto del otro.

A falta de cualquier otra acreditación bastante en Derecho, o de solicitud conjunta de cancelación, el cese podrá ser notificado fehacientemente por uno al otro conviviente. Tal notificación será título bastante en favor de cualquiera de los dos para solicitar del Registro correspondiente la cancelación, en su caso, de la inscripción de los presentes pactos de convivencia.

(De existir descendientes comunes menores o incapacitados en el momento del cese de la convivencia, los convivientes se comprometen a ejercitar de modo compartido y alternado las funciones y responsabilidades parentales inherentes a la crianza, educación, y toda erogación que implique el normal desenvolvimiento en la vida de aquéllos, y se reconocen mutuamente el derecho a coparticipar en todas las decisiones afectantes a educación, sanidad, alimentación, sociabilidad, espiritualidad y demás de relevancia de los hijos menores)

PARA EL CASO DE DISCREPANCIAS.

Las partes se someten a los mecanismos legales extrajudiciales y/o judiciales correspondientes de resolución de conflictos comprometiéndose a someter sus discrepancias sobre la interpretación, aplicación y efectos del presente acuerdo, a la jurisdicción del domicilio de los convivientes fijados al comienzo de la presente sin prórroga de alguna especie, aplicándose como criterio preferente la continuidad en la situación estable de los menores anterior al cese de la convivencia entre los progenitores, sirviendo la presente cláusula como módulo ponderador de la temeridad de la demanda interpuesta sin previo intento de mediación, a efectos de eventuales condenas en costas contra el demandante por considerarse dicho criterio como idóneo en consideración al supremo interés de los menores.

El criterio de continuidad se aplicará en lo relativo a la fijación del país, población, zona de residencia de los hijos menores o discapacitados, a su centro de estudios, a sus amistades, actividades recreativas, afectos de abuelos paternos-maternos, tíos y parientes en general, a las decisiones que puedan condicionar su adscripción moral, religiosa, ideológica o lingüística o su vinculación social o cultural, absteniéndose los convivientes en adoptar decisiones unilaterales en ocasión del cese de la convivencia que puedan condicionar la aplicación posterior tal criterio. El criterio de continuidad sólo podrá ser descartado si el interés de los menores exigiese excluyentemente una decisión contraria a lo pactado en la presente clausula sin que los cambios en la situación personal, sentimental, familiar o laboral de uno de los progenitores puedan ser invocados por sí solos como motivo para alterar la situación estable anterior de los hijos, y no perjudique su propia existencia naturaleza educación y/o estilo de vida propia y con los demás.

Más especificaciones en el convenio de parentalidad que deberá adjuntarse con meridiana claridad. (Régimen comunicacional)

LIQUIDACION DE DEUDAS AL CESE–Para el caso de existir deudas u obligaciones comunes vigentes al tiempo del cese de la convivencia, cualquiera de los convivientes podrá reclamar del otro, sin perjuicio de los derechos del acreedor, su liquidación anticipada con ocasión de tal cese si así correspondiere.

De haber sido contraídas las deudas para financiar la adquisición de bienes comunes, cualquiera de los convivientes podrá exigir inmediatamente la liquidación y/o extinción del condominio sobre los bienes así adquiridos, con tal finalidad liquidatoria, con arreglo a la normativa civil específicamente aplicable según la naturaleza propia de los bienes.

De haber sido contraídas en interés personal o profesional exclusivo de una de las partes ,la/el beneficiario/a de la inversión podrá ser obligado por el otro exconviviente a ser liberado de toda responsabilidad respecto del acreedor, en el plazo máximo……..años contados desde…………(finalización fehaciente la convivencia), seamediante la prestación de garantías alternativas, ó mediante la vinculación del propio patrimonio personal del beneficiario.

Para el caso que la presente lo fuere en instrumento público, las partes suscribientes consienten en otorgar al presente pacto valor de título ejecutivo a efectos pertinentes y de su ejecución de acuerdo a la normativa vigente para exigirse recíprocamente la liberación de tales deudas contra el patrimonio del otro, debiendo procederse a su homologación judicial ante del Juez competente de los Tribunales Ordinarios que corresponda de acuerdo a los domicilios denunciados, cuya tarea podrá ser solicitada por cualquiera de las partes.

Para el caso de préstamos o deudas de mero consumo responderán cada uno de los dos o ambos en función del régimen de responsabilidad pactado al tiempo de ser contraídos.

EXCLUSIÓN DE TODA PRESTACIÓN COMPENSATORIA POR RAZÓN DE LA EVENTUAL RUPTURA DE LA CONVIVENCIA

Ambos suscribientes excluyen de los efectos económicos de su convivencia todo criterio de solidaridad patrimonial que pueda ser invocado como fundamento de la compensación económica, ó indemnización alguna, ó prestación compensatoria alguna que para el caso de………cese, o ruptura según lo regula en el artículo…….del CCyC.

El mantenimiento de la convivencia entre ambos en un domicilio común (no) implicará, sin que pueda invocarse ni admitirse prueba en contrario, la persistencia del consentimiento prestado por cada uno de los dos en el presente convenio a la exclusión del principio de solidaridad patrimonial como fundamento de eventuales reclamaciones económicas del uno contra el otro.

Adicionalmente, opcional

Con anterioridad al inicio de la convivencia y al presente pacto, las partes contaban y cuentan con ingresos/medios económicos suficientes para sí según sus respectivas aptitudes y calificaciones personales y profesionales, para su propio mantenimiento y habitación personal durante la vigencia de la convivencia y tras su ruptura, (cualquiera que haya sido la duración de la misma y el nivel de vida mantenido durante su vigencia) que no implica pérdida de expectativas laborales ni reducción de la capacidad de obtener ingresos para ninguno de los dos suscribientes, en atención a las circunstancias de la convivencia previstas del presente y a su previsión de futuro, no implica por tanto renuncia de derechos futuros ni a expectativas de derechos no económicos de contenido patrimonial o no patrimonial siendo .—————————————————————

SOLICITA SE INSCRIBA UNION CONVIVENCIAL y PACTO DE CONVIVENCIA

SEÑOR

DIRECTOR

DIRECCION GENERAL DEL REGISTRO DEL ESTADO

CIVIL y CAPACIDAD DE LAS PERSONAS

MINISTERIO DE JUSTICIA

SU DESPACHO

En la Ciudad de…….. Capital de la Provincia de…… a los……..días……del mes…..del año……., entre……………, DUI N°……………., domiciliada/o realmente en la calle……………, N°……. ………..de en adelante denominada/o “el/la conviviente” , por una parte, y el Sr/a. ……………, DUI N° ………… domiciliado realmente en la calle ……………N°………..…… (ambos de ésta Ciudad)………., en adelante denominado/a “la/el conviviente”, con plena capacidad, voluntariamente, se presentan, con (Carta Poder para Juicios) Patrocinio Letrado del Dr…………. con domicilio procesal constituido a todos los efectos procesales en ………….. se presentan voluntariamente a comunicar la celebración en un todo de acuerdo el presente……………, DNI N° ……………, por una parte, y el Sr. ……………, DNI N° …………., ambos con domicilio en la calle …………… venimos a solicitar la inscripción del pacto de convivencia que se adjunta y que se corresponden sus cláusulas con el estilo de vida a la que venimos realizando desde hace más de dos años la que comenzó en fecha………..

La presente lo es en cumplimiento del art. 510 del CCyC, y somos mayores de edad plenamente capaces, y no estamos unidos por vínculoalgunode parentesco de ningún tipo y no tenemos impedimentos de ligamen ni de ningún tipo que impida la unión convivencial. Tampoco existe unión convivencial anterior ni contemporánea a la presente ni está registrada otra convivencia de manera anterior ósimultánea a la presente.

Para ello, presentamos los D.U.I. que acredita nuestro domicilio en esta Ciudad, en sus copias a los fines de ser certificadas por la Oficina respectiva de la DGRECyCP; los testimonios de nacimiento de los hijos comunes XXX y XXXXX (si hubiere) ; y los dos testigos que certifican la convivencia (no excluyente). Ordenándose su asiento en el protocolo de convenciones matrimoniales, a los fines de guardar y resguardar las convenciones y acuerdos que celebren en ocasión de la presente otorgándose a las partes una copia del acta de unión convivencial y de la inscripción del pacto de convivencia que se adjunta y se solicita su inscripción.

Sirva la presente de atenta nota de estilo, solicitando al Sr. DIRECTOR arbitre los medios necesarios a los fines pertinentes entregándose a los presentantes copias/testimonios/ y/o prueba suficiente, con fecha cierta, de la registración delospresentes actos de acuerdo a las normas de rigor de ese Organismo.

(La solicitud deberá ser suscripta por ambos convivientes, testigos, y por el Oficial Público interviniente. En el mismo Registro se registrarán los pactos que los integrantes de la pareja hayan celebrado).

Los escritos que se presenten ante los Organismos Públicos se ajustaran a lo dispuesto en la Ley N° 19.549, sin perjuicio en sus partes pertinentes frente a lo inteligencia de la Ley 26.413 y la reglamentación de los Registros Públicos de la Propiedad, tanto Automotor, Motovehiculos como Inmueble.

nulidad versus inexistencia del acto

JUICIO: «HEREDEROS DE ALVAREZ PARRA ENRIQUE PEDRO c/ JUAREZ GUSTAVO JESUS Y OTRA s/ ESPECIALES (RESIDUAL)». EXPTE. N° 1088/16

San Miguel de Tucumán, 04 de agosto de 2020

AUTOS Y VISTOS: Para dictar sentencia en estos autos, de los que

RESULTA:

A fs. 8/10 se presenta Alberto Ramón Parra, DNI n° 7.072.611, en representación de los herederos de la sucesión de Enrique Pedro Álvarez Parra, con el patrocinio letrado de Horacio Álvaro Zerdán, y promueve acción en contra Gustavo Jesús Juárez, DNI n° 11.909.694, domiciliado en calle 24 de Septiembre n° 17, de esta ciudad; y Gladys Noemí García, DNI n° 11.516.276, con domicilio en calle Congreso n° 561, 1° piso, de esta ciudad, solicitando se declare la ineficacia de los boletos de compraventa inscriptos en el Registro Inmobiliario en la Matrículas S-23936 y N-17390, pertenecientes al causante, por ser falsas las declaraciones de la Escribana en cuanto a que el Sr. Enrique Pedro Álvarez Parra compareció y firmó en su presencia dichos instrumentos.

Señala que el Sr. Álvarez Parra falleció en fecha 23/09/2014, a los 80 años, sin hijos, y que en el sucesorio tomaron conocimiento de que los inmuebles del causante estaban en poder del Sr. Juárez, conforme surge de los informes de dominio y las actas labradas en fecha 22/12/2015 y 18/02/2016 en el proceso sucesorio.

Indica que de la lectura de los informes expedidos por el Registro Inmobiliario surge que el 12/12/2014, es decir 4 meses después del fallecimiento del Sr. Álvarez Parra, ingresaron dos boletos de venta identificados con n° 78084 y 78082 para ser registrados en las Matrículas S-23936y N-17390, los cuales supuestamente habrían sido suscriptos el 24/04/2014, sellados en la Dirección General de Rentas de la Provincia el día 03/12/2014 y recién fueron inscriptos definitivamente en el Registro Inmobiliario en fecha 27/01/2015.

Asevera que si el Sr. Juárez adquirió los inmuebles con anterioridad al fallecimiento del Sr. Álvarez Parra no se entiende por qué en las declaraciones policiales del 25/09/2014 y 06/10/2014 manifestó que era su inquilino.

Afirma que más sorprendente aún que la certificación de firmas de dichos instrumentos la realizó la Escribana Gladys Noemí García, destituida el 09/12/2014, conforme consta en Acordada n° 1299/14 de la Corte Suprema de Justicia, siendo falso lo afirmado por la misma en cuanto a que la firma del Sr. Enrique Pedro Álvarez Parra fue puesta en su presencia, ya que no se la asentó en el libro de Requerimiento de firma que lleva en su Registro, ni tampoco el acta en Acta n° 393., Folio 393, Libro N° B/1584, ya que la misma hace referencia a otro negocio jurídico.

Finalmente, solicita una serie de diligencias como medidas asegurativas de prueba y peticiona se ordene la anotación preventiva de litis respecto a los inmuebles objeto de la presente litis.

Por resolución de fecha 24 de junio de 2016, obrante a fs. 55, se hace lugar a la medida cautelar peticionada por el actor.

A fs. 59 se acompaña acta de cierre del procedimiento de mediación sin acuerdo, haciéndose constar la incomparecencia del co-demandado.

A fs. 60 el actor amplía demanda, señalando que, con posterioridad a la inscripción de la medida cautelar aquí ordenada, la Escribana Gladys Noemí García le manifestó que la firma consignada en la certificación de los boletos de venta no era suya y que consideraba que había sido adulterada, por lo que el Sr. Parra realizó la correspondiente denuncia policial, dando origen a la causa penal “Juárez, Gustavo Jesús s/ Falsificación de instrumento público” Expte. n° 40114/16, que tramita por ante la Fiscalía de Instrucción Penal de la VIII° Nominación.

A fs. 82/86 se presentan los letrados Adrián Jorge Ghiringhelli y Alberto Adrián Flores, en carácter de apoderados de Gustavo Jesús Juárez, contestan demanda solicitando su rechazo con costas y plantean reconvención.

Luego de efectuar diversas negativas, interponen falta de legitimación pasiva, afirmando que de la demanda surge que el actor pretende demostrar la actuación ineficaz de la Escribana actuante por lo que debió demandarla solamente a ella, siendo el camino correcto para ello la redargución de falsedad y no este medio. Agregan que su mandante cumplió todos los requisitos legales para darle plena validez a los instrumentos que se intentan atacar.

Indican que su representado conoce al Sr. Álvarez Parra hace más cuarenta años, celebrando diversos negocios jurídicos juntos, y que fue dicha relación de confianza la que llevo a que pactaran de mutuo acuerdo, libremente y de buena fe que el Sr. Juárez pagaría un alquiler y a la vez un adicional que sería imputado a la compra en cuota de los bienes que actualmente le pertenecen al mismo y que así se hizo durante más de 30 años, y se materializó con las firmas de los boletos de venta que el actor hoy quiere desconocer.

En resumidas cuentas, afirman que el titular de los bienes dispuso de manera libre los mismos, cobrando oportunamente el precio de venta fijado y que fue el Sr. Parra quien decidió realizar la operación mencionada, haciendo todo lo necesario para que se instrumentara la operación acordada verbalmente, por lo que no se logra entender por qué los herederos pretenden invalidar un acto totalmente voluntario y lícito aduciendo que los instrumentos son falsos.

Aseveran que los actos realizados por Álvarez Parra y su mandante fueron realizados conforme a derecho y se efectuaron ante una Escribana, la que a la fecha del acto era totalmente hábil y se encontraba en uso total de sus facultades como fedataria pública, siendo totalmente válido el acto entre las partes y oponible a terceros a partir de su inscripción.

Indican que el actor en ningún momento negó las firmas insertas en los instrumentos o dijo que no se plasmaron en ese momento, limitándose únicamente a hacer una valoración de las fechas y sobre la capacidad de la Escribana.

Acto seguido, reconvienen por escrituración en contra de la sucesión “Herederos de Álvarez Parra Enrique Pedro”, solicitando se ordene a los mismos el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de los inmuebles mencionados a favor del Sr. Gustavo J. Juárez, afirman que el mismo es comprador de buena fe y a título oneroso de los inmuebles por boleto de compraventa, sobre los cuales detenta la posesión pública y pacífica hace más 40 años.

Corrido el traslado de la demanda a la co-demandada Gladys Noemí García (fs. 89), la misma no lo contesta.

Corrido el traslado de la reconvención, a fs. 90/91 lo contesta el actor solicitando su rechazo, plantea falta de legitimación pasiva, ya que únicamente se entabla en contra del Sr. Alberto Ramón Parra y no contra todos los herederos de Enrique Pedro Álvarez Parra y luego de negar que el Sr. Juárez sea comprador de buena fe y a título oneroso, que hubiera detentado la posesión pública y pacífica de los inmuebles por más de cuarenta años y que el causante hubiese firmado los boletos de compraventa en fecha 24/04/2014, reitera que el Sr. Juárez fue inquilino y que al momento del fallecimiento del Sr. Álvarez Parra recurrió a la ilicitud e ilegalidad para adquirir las propiedades, pretendiendo engañar a los herederos del mismo a través de la mentira y falsedad.

Corrido el traslado al reconviniente de la falta de legitimación pasiva, lo contesta a fs. 95 solicita su rechazo afirmando que de la lectura de su reconvención se advierte claramente que la misma va dirigida al sucesorio de Don Enrique Pedro Álvarez Parra y no en contra de Alberto Ramón Parra.

A fs. 98 se abre la causa a prueba.

A fs. 111 el actor señala como hecho nuevo que tomó conocimiento que la Escribana María Laura Ojeda, en carácter de Directora del Registro Inmobiliario de la Provincia de Tucumán, denunció el 15/04/2015 en sede penal la posible comisión de delito de falsificación de instrumento público al notar graves irregularidades en la inscripción de dos boletos de venta de las propiedades ubicadas en calle 24 de Septiembre n° 15 y Buenos Aires n° 343, de esta ciudad, cuyo beneficiario era el Sr. Gustavo Jesús Juárez, iniciándose la causa caratulada “Ojeda de Columbres María Laura s/ su denuncia. Expte. n° 23.339/2015”, que tramita ante la Fiscalía de Instrucción Penal de la VIII° Nominación. Agrega que en el marco de dicha causa el Sr. Juárez declaró que firmó el boleto de compraventa en la casa del Sr. Álvarez Parra y que el mismo manifestó que se haría cargo de las inscripciones, lo cual resulta sorprendente ya que ello sucedió tres meses después de su fallecimiento.

Corrido el traslado del hecho nuevo, a fs. 114 el co-demandado solicita su rechazo, señalando que no se trata de un hecho nuevo, ni tampoco desconocido por el actor, ya que las actuaciones a que hace referencia tramitan hace dos años, declarando su mandante a título informativo, no en calidad de imputado. Agrega que la causa penal se encuentra archivada debido a la orfandad probatoria, que el hecho no tiene relevancia con esta causa y que lo que se pretende es acompañar pruebas que debieron ser presentadas junto con la demanda, oponiéndose a su agregación.

Por sentencia n° 329/2018 de fecha 03/07/2018, obrante a fs. 138/139, la Sala II de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial Común de Tucumán, se revoca la resolución del 28/02/2019 (fs. 116/117) y se hace lugar al hecho nuevo invocado por el actor.

A fs. 674 consta informe actuarial sobre las pruebas ofrecidas y producidas por el actor y el co-demandado Juárez. Puestos los autos para alegar, se agrega el de la parte actora a fs. 681/683 y el del co-demando a fs. 685/686. A fs. 689 se practica planilla fiscal por Secretaria, la cual es oblada por la parte correspondiente al actor a fs. 692, formándose cargo tributario al co-demandado (fs. 708), quedando los autos en estado de dictar sentencia en fecha 22/06/2020, y

CONSIDERANDO:

I. Las pretensiones. Los hechos. El actor, en representación de los herederos de la sucesión de Enrique Pedro Álvarez Parra, promueve demanda en contra de la Escribana Gladys Noemí García y de Gustavo Jesús Juárez, con el objeto que se declare la ineficacia de dos boletos de compraventa inscriptos en el Registro Inmobiliario en las Matrículas S-23936 y N-17390 con sustento en ser falsas las declaraciones de la Escribana en cuanto a que el Sr. Enrique Pedro Álvarez Parra compareció y firmó en su presencia dichos instrumentos. Agrega que lo cierto es que el demandado era inquilino del de quien fuera propietario de los bienes inmuebles, señalando que la escribana que habría certificado la firma fue destituida y que la mentada actuación no se asentó en el libro de requerimiento de firmas, ni tampoco en el acta respectiva, la que hace referencia a otro negocio jurídico. Planteando posteriormente como hecho nuevo que la Directora del Registro Inmobiliario denunció la posible comisión del delito de falsificación de instrumento público al notar graves irregularidades en la inscripción de los 2 boletos de ventas relativos a estos mismos inmuebles.

Por su parte, la Escribana Gladys Noemí García, co-demandada en autos, pese haber sido debidamente notificada no contestó la demanda incoada en su contra.

En tanto que el co-demandado Gustavo Jesús Juárez interpone defensa de falta de legitimación pasiva, alegando que de la demanda surge que el actor pretende demostrar la actuación ineficaz de la Escribana actuante por lo que debió demandarla solamente a ella, siendo el camino correcto para ello la redargución de falsedad. En subsidio solicita el rechazo de la demanda, destacando que en función de la relación de confianza que lo unía con el Sr. Juarez pactaron líbremente y de buena fe el pago de un alquiler y un adicional que se imputaría a la compra en cuotas de los bienes cuya adquisición se encuentra cuestionada, habiéndolos pagado por mas de treinta años, materializándose la operación con la firma de los boletos de venta que el actor pretende desconocer y que fueran celebrados ante escribana hábil a esa fecha, siendo válidos entre partes y oponible a terceros a partir de su inscripción registral. Finalmente, interpone reconvención, solicitando que se ordene a los herederos de Álvarez Parra Enrique Pedro el otorgamiento de las escrituras traslativas de dominio de tales inmuebles a su favor, por tratarse de un comprador de buena fe y a título oneroso, detentando la posesión pública y pacífica de ellos hace más 40 años.

De lo expuesto y conforme los términos en que ha quedado trabada la litis, tengo que no resulta controvertida la circunstancia de que entre el Sr. Álvarez Parra y el Sr. Juárez existía una relación de amistad de larga data, y que el primero -fallecido en fecha 23/09/2014-, era propietario de dos locales comerciales ubicados en calle 24 de Septiembre n° 15 y 17, de esta ciudad y que diera en alquiler al demandado. Por el contrario, la controversia se centra respecto a la eficacia jurídica de los boletos de compraventa que se habrían celebrado respecto a dichos inmuebles la que se haya cuestionada por el actor con sustento en resultar falso lo afirmado por la Escribana actuante en cuanto a que la firma del Sr. Enrique Pedro Álvarez Parra fue puesta en su presencia; o, en caso contrario, si los mismos resultan eficaces correspondiendo en su mérito acceder a la pretensión de escrituración deducida por vía de reconvención por el demandado; cuestiones sobre las que habré de pronunciarme.

II. Ley aplicable. Ante la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial Común (CCCN) corresponde determinar la ley aplicable en el caso. Ponderando que los hechos ventilados en el sub lite -celebración de dos boletos de compraventa de inmueble- datan del 24/04/2014, conforme lo dispuesto por el art. 7 del CCCN en concordancia con el art. 3 del Código Civil (CC), en el caso se aplicarán las disposiciones de este último cuerpo legal (ley 340) por ser el vigente al momento del hecho, sin perjuicio de considerar al nuevo digesto como doctrina interpretativa o fuente no formal del derecho, toda vez que vino a positivizar los principios jurisprudenciales y doctrinarios de los últimos treinta años.

III. Encuadre jurídico. Que en función de los hechos alegados y pretensiones deducidas por las partes, tengo que la acción entablada se enmarca en lo normado por los arts. 1037 a 1058 bis, sgtes. y cctes. del Código Civil, en cuanto consagran la posibilidad de cuestionar la validez y eficacia de los actos jurídicos, pudiendo la nulidad de tales actos ser total o parcial (art. 1039 CC), manifiesta o no manifiesta (art. 1038 CC). En efecto, nuestro Código Civil sancionaba la ausencia o vicio de algunos de los requisitos de validez del acto jurídico con la nulidad. Actualmente, el art. 382 del CCCN alude a la ineficacia de los actos jurídicos, sea en razón de su nulidad o de su inoponibilidad respecto de determinadas personas, por lo que en definitiva de lo que se trata es de la teoría general de las ineficacias del negocio jurídico, siendo conocida la acalorada discusión doctrinaria en torno a las categorías jurídicas de “ineficacia”, “nulidad”, “inoponibilidad” e “inexistencia” de los actos jurídicos.

Al respecto creo pertinente dejar sentado que, en rigor nulidad e inexistencia atienden a dos niveles distintos de planteo; en el caso de la nulidad se está ante un acto que tiene existencia pero cuya eficacia, por causas anteriores o coetáneas con el propio acto, está afectada en el parámetro de su validez o invalidez como productor de los efectos propios al que el acto estaba destinado. Cuando el acto, por circunstancias relativas a su esencialidad, no puede nacer a la vida del derecho, su ineficacia parte de su no existir y nada puede quedar de él más de la constatación de su inexistencia, ni siquiera bajo la expresión de la obligación natural (art. 515, C.Civ.). El acto jurídicamente inexistente tiene proyección como hecho jurídico, no como acto negocial que haga pie en el art. 944 del Código Civil para proyectarse en toda la normativa que toma en cuenta a esta especial expresión de la voluntad jurídica y vinculante. Como lo sostiene López Olaciregui (en Salvat, Parte General, Ad. 2641, t. II, pág. 764), cuando hay “vicio” ha de recurrirse a la teoría de las nulidades, en tanto que cuando no hay otorgamiento del acto se está frente a supuestos de inexistencia. Debe tenerse presente que todos los actos de expresión de voluntad destinados a producir efectos de derecho, que constituyen la sustancia de todas las convenciones o contratos son jurídicamente vinculantes porque la ley a la voluntad expresada le asignan efectos. Es así que el art. 944 del Código Civil señala que “son actos jurídicos los actos voluntarios lícitos que tengan por efecto inmediato establecer entre las personas relaciones jurídicas…”, en tanto que son actos voluntarios los hechos humanos realizados con discernimiento, intención y libertad y que hayan sido exteriorizados suficientemente (arts. 927 y 913, C. Civ.). La realización del acto concierne a la problemática de su existencia, en la alternativa de que alguien realice un acto o no lo realice; los elementos internos: discernimiento, intención y libertad, o externos: exteriorización de la voluntad con ajuste a las formas requeridas, conciernen a la temática de su validez. Si alguien no otorga el acto para él no existe. Y esto es algo más que una inoponibilidad porque el acto que es inexistente para quien no lo otorgó, igualmente lo es para todos quienes hayan participado en él. En cambio, si el acto aparece viciado o defectuoso, en grado previsto por la ley, con afectación de sus elementos constitutivos, el acto es o existe, pero podrá ser nulo, anulable (actos inválidos) o simplemente inoponible (actos ineficaces respecto de alguien, como ocurre, v. gr., en el caso de la acción pauliana). Los actos jurídicamente inexistentes no son confirmables, ni prescriptibles (C.S.N.in re “Explotadora de Tierra del Fuego S.A. c/Gobierno Nacional”, sent. del 6-XI-39, en J.A., t. 68, pág. 444, con cita de un caso anterior publicado en “Fallos”, t. 179, pág. 249, publicado en J.A., t. 23, pág. 645), no producen efecto alguno (Cordeiro Alvarez, E., “El acto jurídico inexistente”, en Bol. de Inst. de Der. Civ. de la U.N. de Córdoba, año VII, oct.-dic. de 1942, pág. 254, Llambías, J.J., “Vigencia de la teoría del acto inexistente”, en Rev. de la Fac. de Der. y C. Soc. de la U.N.B.A., año III, n° 11, jul.-set. de 1948, pág. 650 Borda, G.A., “Parte general”, ed. 1976, t. II, pág. 425, n° 1263; S.C.B.A., en “La Ley”, t. 79, pág. 457). Pero si teóricamente se distingue el acto nulo del acto inexistente, desde el punto de vista práctico se confunden, y así lo reconocen Colin et Capitant, pues dicen que, no sólo ambos exigen la intervención judicial para constatar la inexistencia o nulidad; sino que, ejecutado el acto inexistente o nulo, deben igualmente remitirse las cosas al estado anterior en que se encontraban. En Derecho Romano decir que un acto:nullum est, era decir de una manera indiferente, acto nulo o inexistente. Lo mismo sucede en nuestro derecho, en que la sinonimia conceptual y de fondo es evidente, pues tanto dice el Código nulo, como sin valor, sin efecto, no producen acción en juicio, ningún efecto, no producen efecto, dejar sin efecto… como incluye expresamente entre las causas de nulidad, actos que son “inexistentes” según la doctrina: como los actos de los dementes, de los impúberes o realizados sin observancia de las solemnidades. En nuestro Código Civil -dice Salvat- sólo encontramos dos grados de invalidez: actos nulos y anulables; los primeros, salvo diferencias de detalle, comprenden las dos categorías de actos inexistentes y nulos. La mayor simplicidad de nuestro Código nos parece perfectamente justificada, si se tiene en cuenta la falta de alcance práctico, de la distinción, entre actos inexistentes y nulos (conf. Salvat A., “Tratado de Derecho Civil Argentino”, t° I, n° 2604).

Resultando asimismo aplicables al caso los arts. 1012 y ss referidos a los instrumentos privados y los arts. 979 y ss del CC., referentes a los instrumentos públicos, en concordancia con los arts. 986, 988, 989, 993, 994, 995 al encontrarse en autos cuestionada la actuación notarial de certificación de firmas por ser falsas las declaraciones de la Notaria demandada en autos y por las irregularidades a las que refiere el actor. En tanto que en lo tocante a la reconvención por escrituración, la misma se encuentra aprehendida por los arts. 1185, 1187 y cc del CC.

Por lo que será bajo el marco normativo señalado que abordaré la solución del caso.

IV. Prejudicialidad. En lo concerniente a la prejudicialidad de la acción penal, de la causa penal caratulada “Juárez, Gustavo Jesús s/ falsificación de instrumento público y otros. Expte. n° 40114/2016 que tramita por ante la Fiscalía en lo Penal de Instrucción de la VIII° Nominación”, surge que en fecha 27/07/2016 el Sr. Alberto Ramón Parra, en carácter de heredero del Sr. Álvarez Parra, denunciara al co-demandado Gustavo Jesús Juárez por el presunto delito de falsificación de instrumento público.

Por su parte, tengo que la Escribana Pública María Laura Ojeda de Colombres, a cargo del Registro Inmobiliario de nuestra provincia, denunció en el carácter invocado una serie de irregularidades respecto a los boletos de compraventa cuestionados en estos autos solicitando que “se dispongan las medidas investigativas tendientes a determinar si existió delito”, dándose inicio a la causa penal caratulada “Ojeda de Colombres, María Laura s/ denuncia. Expte. n° 2339/2015, que tramitara ante idéntica Fiscalía y cuya acumulación a las actuaciones penales anteriormente referidas fue ordenada en fecha 19/04/2018 (fs. 194) al advertirse la conexidad entre las mismas.

A su vez, en idéntica fecha (19/04/2018, fs. 226) se ordenó la acumulación a dichos autos de la causa penal caratulada “Álvarez Parra Pedro Enrique s/ Muerte dudosa. Expte. n° 56614/2014” iniciadas con motivo de la denuncia policial de fallecimiento del Sr. Álvarez Parra efectuada por el Sr. Gustavo Jesús Juárez en fecha 25/09/2014, cuyo archivo se había ordenó en fecha 03/12/2014 (fs. 223) al haberse constatado por informe de reconocimiento médico legal n° 7176 que el mismo falleció el 23/09/2014 por infarto agudo de miocardio (cfr. fs. 218), conforme consta en acta de defunción obrante a fs. 22. A ellos se agrega la circunstancia de que la última diligencia procesal advertida en dicha causa criminal fue la declaración del aquí demandado en carácter de imputado el 12/06/2018, advirtiéndose que la acción penal podría encontrarse ya prescripta en mérito a lo señalado por los arts. 63; 65, inc. 3, y 292 del CP.

En este sentido, destaco que la CSJN desde hace más de cuatro décadas señaló que “una dilación indefinida del trámite ocasiona un agravio a la garantía constitucional del derecho de defensa, produciendo una efectiva privación de justicia” (CSJN, «Ataka Co. Ltda. c. González, Ricardo y otros», 20/11/73, AR/JUS/71/1973) y más recientemente reiteró dicha doctrina entendiendo que si bien la dualidad de procesos originados en el mismo hecho impone la postergación de la sentencia civil hasta tanto se dicte el fallo penal, la prohibición legal debe ceder cuando la suspensión determina una dilación indefinida con el agravio consecuente (CSJN, «Zacarías, Claudio H. c. Provincia de Córdoba y otros», 28/04/98, LL 1998-C, 322).

Por su parte, resulta incuestionable que “la aplicación de los principios contenidos en los tratados de derechos humanos, en este caso particular, la exigencia constitucional de dictar sentencia en un plazo razonable, evitando una incertidumbre prolongada e innecesaria en perjuicio del justiciable, son de imperativo constitucional y por ende de rango superior a los preceptos establecidos en el artículo 1101 del Código Civil, por lo que en caso de dilación indebida el juez civil se encuentra facultado para apartarse de la prejudicialidad analizada y dictar sentencia” (Di Biase, Marcelo Nieto, “Prejudicialidad penal en sede civil – Régimen actual y en la nueva codificación”, p. 7).

Ponderando, que el tiempo transcurrido desde el acaecimiento de los hechos (más de seis años) podría configurar una demora irrazonable y con ello la frustración de los derechos invocados por las partes, es que entiendo habilitada mi jurisdicción en la presente causa (cfr. art. 1101/1103 C.C. y en igual sentido 1775 CCyCN).

V. Falta de legitimación pasiva. Por una cuestión de orden es que iniciaré refiriéndome a la defensa opuesta por la parte demandada.

Al respecto, tengo que la falta de acción o sine actione agit hace a la calidad de obrar (legitimatio ad causam), a la titularidad del derecho sustancial y es un requisito para la admisibilidad de la acción. Así la legitimación procesal es el requisito en virtud del cual debe mediar coincidencia entre las personas que efectivamente actúan en el proceso, y aquéllas a las cuales la ley habilita especialmente para pretender (legitimación activa), y para contradecir (legitimación pasiva), respecto de la materia sobre la cual el proceso verse. Defensa que se configura cuando alguna de las partes no es titular de la relación jurídica sustancial en que se basa la pretensión.

La ausencia de legitimación tanto activa como pasiva torna admisible la llamada defensa de falta de acción, lo que debe ser examinado en oportunidad de dictar definitiva, previamente al estudio sobre la fundabilidad de la pretensión (cfr. Palacio, Lino E., ‘Derecho Procesal Civil’, T. I°, Abeledo Perrot, pág. 406 y siguientes). Al respecto, la Corte Suprema de Justicia de Tucumán ha señalado que “el examen de los requisitos de admisibilidad constituye una cuestión necesariamente previa al correspondiente a la fundabilidad ya que sólo si la pretensión resulta admisible, recién queda expedito el acceso a la averiguación de su contenido y, por ende, habilitado competentemente el órgano judicial para el análisis y consecuente pronunciamiento sobre su fundabilidad” (CSJT, sentencia N° 271 del 23/04/2002 “Arias Pedro Miguel y otro c/ Arias Víctor Sebastián s/ Acción de despojo”).

En este marco de análisis, cabe señalar que la parte actora entabla acción de ineficacia de dos actos jurídicos -de nulidad conforme terminología del CC-, la cual necesariamente debe dirigirse en contra de todos los participantes del acto bajo pena de que la sentencia a dictarse no resulte oponible a aquellos que no fueron demandados.

En este sentido, se ha señalado que «la acción de nulidad de un acto jurídico contra todos sus otorgantes, es uno de los casos típicos de inescindibilidad de la relación sustancial por la naturaleza de la pretensión, que determina la existencia de un litis consorcio pasivo necesario, pues de dividirse la contienda de la causa podría desembocarse en sentencias contradictorias, inútiles o de cumplimiento imposible» (CNCiv.., Sala C, 02/07/81, ED, 96-305; CNCiv., Sala E, 19/06/79,»Piscarel,L c/Ebros Inm.» ED,84-230) y por otro lado que «la acción de nulidad de los actos jurídicos ha de intentarse ineludiblemente con todos los que intervinieron a fin de que la sentencia surta, respecto a ellos, los efectos de la cosa juzgada» (CNCiv., Sala D, 31/10/70, ED, 83-676; conf. Martínez, Hernán J. » Proceso con Sujetos Múltiples», T.I, pág. 170). De lo que se sigue, invocando el demandado su carácter de adquiriente de los inmuebles conforme el relato brindado en su contestación, asumiendo el carácter de parte del negocio jurídico cuya eficacia jurídica se haya cuestionado, es que cabe concluir que se encuentra legitimado pasivamente para ser demandado en juicio. Por lo que la defensa ensayada se desestima.

Por lo demás, y en cuanto a lo señalado por el demandado en torno a que el camino correcto para demostrar la actuación ineficaz de la Escribana es la redargución de falsedad, tengo que si bien el actor no indica expresamente que redarguye de falsedad al instrumento público -certificación de firmas-, advierto que en su presentación invoca específicamente la falsedad de lo afirmado por la Escribana Pública ante quien supuestamente pasó el acto y dirige también su demanda en contra de dicha profesional, habiendo asimismo promovido denuncia criminal por falsedad de instrumento público y citado en su presentación el art. 296 del CCCN que alude a la eficacia probatoria de los instrumentos públicos y la posibilidad de ser declarado falso en juicio civil o criminal (inc°1), por lo que en ese contexto la defensa ensayada queda sin sustento. Cabiendo asimismo señalar que, conforme se verá en lo que sigue, en el caso el actor incluso fue más allá, toda vez que atacó vía ineficacia/nulidad los actos jurídicos (compraventas de inmuebles) celebrados entre las partes por entender que carecen de un elemento esencial -firma de una de las partes contratantes- cuestionando de falsa la efectiva presencia e intervención de la Escribana Pública demandada al advertir diversas irregularidades tanto respecto al hoja de actuación notarial de certificación de firmas, como al acta a la que la misma hace referencia. Es decir que lo cuestionado de falso es la propia presencia de la notaria y no solo del acto que la misma habría certificado como acontecido en su presencia.

Sentado ello, corresponde en lo que sigue determinar si en la especie se encuentran reunidos los requisitos necesarios para privar de eficacia los negocios jurídicos cuestionados pór el actor consistentes en dos boletos de compraventa referidos a sendos inmuebles que en vida pertenecieran a Alvarez Parra.

VI. Ineficacia, nulidad o inexistencia -jurídica- de las compraventas o promesas de venta instrumentadas por boletos. Adulteración de las actuaciones notariales.

Conforme se adelantara, en el caso se plantea la ineficacia -o nulidad conforme denominación empleada por al ordenamiento jurídico aquí aplicable- de dos actos jurídicos consistentes en sendos boletos de compraventa de dos inmuebles, los que contarían con certificación de firmas por Escribana Pública y que se hayan inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble de nuestra provincia, encontrándose cuestionadas de falsas la intervención y declaraciones de la Escribana que aparece actuando en cuanto a la comparecencia y firma por parte de quien habría vendido los inmuebles -Sr. Álvarez Parra- a partir de lo cual se controvierte el otorgamiento mismo del acto por quien fuera su propietario

Es decir que en el caso la controversia se centra entre los herederos de quien fuera el titular dominial de los inmuebles, por un lado, y quien invoca haber adquirido de buena fe y a titulo oneroso por boleto de compraventa con firma certificada por notario ostentando la posesión de los mismos.

En el contexto señalado tenemos dos instrumentos privados -boletos de compraventa- los que para surtir efectos jurídicos necesariamente deben contar con los elementos esenciales que le son propios (art. 1012 y ss. CC) y haber sido otorgados con discernimiento, intención y libertad por su otorgante (arts. (arts. 913, 927, 944 y cc. Cod. cit.). En tanto que la actuación notarial atribuía a la escribana actuante se rige por las normas referentes a los intrumentos públicos debiendo ajustarse a las formalidades establecidas para surtir efectos jurídicos (art. 979 y ss. Cod. cit.).

Ahora bien, del análisis de los instrumentos acompañados adelanto que efectivamente surgen diversas irregularidades, siendo manifiesta la nulidad -en rigor, inexistencia- de los mismos. Me explico.

En autos obran los mentados boletos de compraventa aparentemente celebrados en fechas 24/04/2014 por medios de los cuales el Sr. Enrique Pedro Álvarez Parra habría vendido al Sr. Gustavo Jesús Juárez los inmuebles ubicados en calles 24 de septiembre n° 15 y Buenos Aires n° 343, de esta ciudad.

En su informe pericial caligráfico, Oscar Alberto Terraza, Lic. en Criminalística y Perito Calígrafo titulado, coteja los documentos con firma dubitada -los boletos de compraventa- con una escritura pública cuya autenticidad es indubitada y arriba a la siguiente conclusión: “las cuatro (4) firmas dudosas se tratan ‘a priori’ de firmas apócrifas que no corresponde a la identidad caligráfica personal del Sr. Enrique Pedro Álvarez Parra. Es decir, se trata de una falsificación” (fs. 98/113 de la causa penal). Cabiendo señalar que dichas conclusiones no fueron cuestionadas, ni objetadas o rebatidas por el Sr. Juárez.

Lo allí señalado resulta coincidente con la conclusión arribada por el Perito Julio César Mendoza, Lic. en Criminalística, en su pericia caligráfica (fs. 613/ 626) en cuanto a que “las firmas dubitadas insertas en ‘boleto de venta’ de fecha 24-04-2014, de un inmueble ubicado en calle Buenos Aires n° 343 de San Miguel de Tucumán, no se corresponden con las firmas indubitadas del Señor Enrique Pedro Álvarez Parra, ofrecidas para cotejo insertas en ‘Escritura n° 348’ de fecha 19-12-1994, es decir, se trata de una falsificación” (fs. 620).

A fs. 630 la parte demandada impugna la pericia por resultar inexacta y ambigua, careciendo de rigor científico y técnico, sustentado solamente en afirmaciones obtenidas por deducción y realizadas a partir de una fotocopia, no habiendo advertido que las cualidades de la escritura pueden haber variado al haber transcurrido más de 20 años.

A fs. 635 la parte actora señala que el demandado cuestiona al perito por haber realizado la pericia con fotocopias en lugar de efectuarla sobre los instrumentos originales, burlándose del sistema judicial al haber manifestado maliciosamente que los boletos originales estaban en poder del Sr. Álvarez Parra, pese a que el Registro Inmobiliario informó que dichos instrumentos fueron devuelto al Sr. Juárez.

A fs. 637/638 contesta el traslado el Perito indicando que junto con su pericia se acompañan demostraciones fotográficas que robustecen cada una de sus afirmaciones y agrega que el sistema Scopometrico utilizado señala que la misma se realiza con la documentación (fotocopia) en aquellos casos en que el original a peritar no exista o sea imposible de localizar.

Al respecto advierto que asiste razón a la parte actora en cuanto a fs. 412 la asesora letrada del Registro Inmobiliario informa que “los boletos de venta presentados por el Sr. Gustavo Jesús Juárez en fecha 12/12/2014 fueron devueltos al interesado una vez anotados”, a partir de lo cual se concluye que el demandado tuvo la posibilidad de aportar los instrumentos cuestionados en original para zanjar la cuestión en la que sustenta su impugnación en cuanto a que la pericia se realizó en base a una fotocopia; resultando su postura contradictoria (doctrina de los actos propios) y demostrativa de falta al deber de colaboración y, por tanto, contraria al deber de buena fe con que deben actuar las partes en el proceso. A ello se suma la circunstancia de que dos especialistas en la materia arribaron a la misma conclusión en cuanto a que no resulta posible atribuir las firmas contenidas en tales documentos al Sr. Álvarez Parra.

En cuanto a las restantes impugnaciones al dictamen pericial se recuerda que el perito actúa como auxiliar de la justicia y contribuye con su ciencia, experiencia o especialización a esclarecer aquellos puntos que precisan un dominio técnico que el Juez carece normalmente. Es profusa la jurisprudencia de nuestros Tribunales que exige que las impugnaciones de labores periciales estén debidamente fundamentadas por profesionales idóneos en la materia, lo que no se observa en el cuestionamiento efectuado por el demandado, advirtiéndose que solo expresa su negativa o disconformidad con las conclusiones del perito oficial (cfr. CNCiv., Sala D, 09/02/00, in re » C.B.J.G. y otros vs. Covisur Vial del Sur S.A.», Rev. LL del 12/07/00, pág. 13). Por lo demás, las conclusiones arribadas en el dictamen pericial no fueron rebatidas ni por otra pericia de la misma categoría técnica o científica, ni por otros medios de prueba conducentes que justifiquen apartarme de lo dictaminado por el especialista. Por el contrario, revelan un mero disenso o discrepancia con lo informado por el experto, pero que no puede ser tenida en cuenta por carecer de atributos serios, técnicos y científicos que creen una razonable duda de la eficacia o veracidad del primer dictamen, o bien la convicción lisa y llana de la invalidez de éste (Palacio Lino E., «Derecho Procesal Civil», T. II, p. 720). En consecuencia, se rechaza la impugnación formulada.

Por su parte, cabe señalar que los boletos en cuestión se encontraban acompañados de Actuaciones Notariales para Certificación de firmas de igual fecha (24/04/2014) n° M 01718127 y M 01718368 atribuidas a la Esc. Gladys Noemí García, donde se indica que el requerimiento ha quedado formalizado simultáneamente por medio de “ACTA N° 393, FOLIO 393, LIBRO N° B/1584” y que los documentos presentados fueron “boleto de compraventa”, constando como fecha de expedición “03 de diciembre 2014” (cfr. fs. 126 y 132 de la causa penal). Asimismo, constan Actuaciones Notariales para Certificación de firmas de fechas 10/12/2014 n° M 01787089 y 01787088 atribuida al Esc. Horacio Esteban Terán (h) mencionándose que se presentaba como documento “Rogación o Solitud de Inscripción o Anotación n° 00765019” constando como fecha de expedición “03 de diciembre 2014” (cfr. fs. 127 y 133 de la causa penal)

Ahora bien, respecto a dichas actuaciones notariales cabe señalar que en fecha 06/12/2016 el Colegio de Escribanos de la Provincia de Tucumán informó que “el Libro B/1584 fue provisto a la escribana María Elvira Lazarte, titular del registro n° 49, en fecha 25/04/2014”; en tanto que el 07/08/2017 señala: “a) la Escribana Gladys Noemí García utilizó en el mes de abril de 2014 el libro de Requerimientos de Firmas B/1484; b) en ninguna de las actas de fecha 24-04-2014 del libro B/1484 compareció Enrique Pedro Álvarez Parra; c) en el acta n°393 de fecha 15-04-2014 del libro B/1484 comparece Carlos Alberto Sánchez, DNI 5.398.552, certificando su firma en un formulario 08” (fs. 87 y 95 de la causa penal), adjuntándose copia del acta en cuestión a fs. 112 de la causa penal. Asimismo, destaco que lo allí informado coincide con lo informado por dicha institución en fecha 01/12/2017 a 594/595 de estos autos.

A su vez, tengo que las diversas irregularidades arriba señaladas fueron denunciadas penalmente por la Escribana Pública María Laura Ojeda de Colombres, a cargo del Registro Inmobiliario de Tucumán, y dieron inicio a la causa penal ya referenciada. En su denuncia la Esc. Ojeda de Colombres refiere que se “ha detectado que la certificación de los boletos a favor de Gustavo Jesús Juárez serían apócrifas que el Colegio de Escribanos informa que las fojas de Actuación Notarial para Certificación de firmas Serie M, n° 01718127 y serie M n° 1718368 le fueron provistas en fecha 30 de julio de 2014 a la Esc. Gladys Noemí García, en ese entonces a cargo del Registro n° 4 (nótese que la fecha de certificación 24 de abril de 2014 es anterior a la venta de las hojas) y que el Libro de Requerimiento de Firmas e Impresiones Digitales B/1584 le fue provisto en fecha 25/04/2014 a la Esc. María Elvira Lazarte, titular del Registro n° 49… asimismo, comunica la citada institución que las firmas y sellos estampados en dichas fojas no corresponden a los registrados en ese Colegio por la Esc. Gladys Noemí García, ni por el Esc. Horacio Esteban Terán (H), adscripto al Registro Notarial n° 57”. A ello se agrega que en los folios electrónicos correspondientes a los inmuebles se consignó la leyenda “según disposición n° 68 del 01/06/2015 la matrícula se encuentra bajo resguardo administrativo”.

Consta, asimismo, que por Acordada n° 1299/14 de la Excma. Corte Suprema de Justicia de Tucumán de fecha 09/12/2014 se dispuso la destitución del cargo de Adscripta del Registro Notarial n° 4 a la Escribana Gladys Noemí García.

A ello se suma las contradicciones advertidas entre las declaraciones del Sr. Juárez como imputado en la causa penal y la versión brindada en estos autos. En efecto, el aquí demandado afirmó en fecha 06/06/2016 que “cuando lo firmamos al boleto de compra venta estábamos solos” (SIC, fs. 174 vta.), pero luego señaló en fecha 12/06/2018 que “en el momento de firmar los boletos estaba Parra, unas personas que decían que eran gestores, y también una escribana, que estaba en el domicilio de Parra, de calle Buenos Aires 343 (fs. 227/228), afirmando en su absolución de posiciones en esta sede que nunca conoció a Gladys Noemí García (cfr. respuesta n° 10 y aclaratoria n° 2, fs. 585)

Por lo demás, advierto que en esta causa el Sr. Juárez afirma por primera vez que la venta de los inmuebles la habrían acordado libremente con el Sr. Álvarez Parra que él le “pagaría un alquiler y a la vez un adicional que sería imputado a la compra en cuota de los bienes que actualmente le pertenecen y que así se hizo durante más de 30 años”; pero lejos de aportar alguna prueba tendiente a acreditar sus dichos reconoce en su declaración informativa en sede penal de fecha 06/06/2016 que conocía al Sr. Álvarez Parra desde aproximadamente unos cuarenta años más o menos “y este nunca me cobró alquiler” (SIC, fs. 174 causa penal).

De lo anteriormente expuesto surge plenamente acreditada la adulteración de las actuaciones notariales para certificación de firmas en tanto y en cuanto dichas hojas pertenecían al libro otorgado por el Colegio de Escribanos a la Escribana Pública Lazarte, pero supuestamente contienen la firma atribuida a la Notaria García, agregando la institución mencionada que la grafía allí presente no se condice con la firma registrada por dicha profesional, quién se desempeñaba como Adscripta con anterioridad a su destitución.

En efecto, no resulta correcta la remisión contenida en ellas al “Acta N° 393, Folio 393, Libro N° B/1584”, en tanto se encuentra acreditado que dicho libro fue atribuido a la Escribana Elvira Lazarte y no a la Escribana Gladys Noemí García, quién en el mes de abril de 2014 empleó el libro de Requerimientos de Firmas B/1484, habiéndose probado, además, el acta allí mencionada versa sobre una certificación de firmas realizada por otra persona y para un trámite diferente -formulario 08-, cuando debería haber hecho referencia a la firma del Sr. Álvarez Parra de los boletos de compraventa aquí cuestionados.

Así las cosas, no puede predicarse que supuestas “actuaciones notariales” gozan de fe pública ni tampoco resulta válido señalar que lo allí contenido se trató de “hechos pasados por ante funcionario público”, habida cuenta de las irregularidades arriba mencionadas. En efecto, y contrariamente a lo afirmado por la parte demandada, lo cierto es que no es ni siquiera posible redargüir de falsos los hechos percibidos o pasados por ante un Escribano Público, en tanto no se encuentra acredita la intervención de notario público alguno en tales documentos conforme lo considerado.

En este sentido nuestro Supremo Tribunal Local ha señalado que “luce de toda lógica que los hechos pasados antes escribano público o realizados por él comprometen directamente la fe del funcionario y tienen una fuerza de convicción casi irrefragable, que sólo es posible desvirtuar por la llamada querella de falsedad, () por ello, para probar que no ha ocurrido el acto relatado en el instrumento, es menester argüir de falsedad, porque en esa aseveración se encuentra comprometida la fe pública del funcionario interviniente” (CSJT, “Segundo, Mirta Norma vs. Sanatorio del Norte S.R.L. s/ Cobros”, sentencia N° 41 del 12/02/2003. En igual sentido, “Rodríguez, Ramón Alberto vs. Mafud, Enrique Daniel s/ Cobro de pesos”, sentencia N° 733 del 06/8/2007; “Correa, José Patricio vs. Obra Plus S.A. s/ Cobro de pesos”, sentencia N° 668 del 08/7/2009). Pero, reitero, ello no es precisamente lo que acontece en autos, no pudiéndose predicar que tales documentos gozan de fe pública al haberse acreditado fehacientemente que no provienen ni de la Escribana Pública a la que la que el libro pertenecía, ni de la Notaria que aparecería prima facie como firmante.

Así las cosas, no tratándose la supuesta certificación de firmas de los boletos de compraventa de los inmuebles objeto de este litigio de hechos cumplidos por un oficial público o que han ocurrido en su presencia, y éste los ha captado sensorialmente cabe concluir que los mismos no gozan de fe pública (art. 993 CC), ni tampoco puede predicarse su autenticidad al no poder reconocer su autor cierto, habida cuenta de que las hojas y firmas atribuidas a la Escribana Pública que supuestamente aparece certificando son apócrifas.

Por lo demás, cabe tener presente la posición procesal asumida por la co-demandada Gladys Noemí García, quien optó por guardar silencio, correspondiendo aplicar lo dispuesto en el art. 293, inc. 2, Procesal, en especial respecto a lo mencionado por el actor al ampliar su demanda en cuanto a que le habría manifestado al actor que la firma consignada en la certificación de los boletos no era suya.

Todo lo anteriormente señalado contribuye a generar convicción acerca de la nulidad e ineficacia jurídica de los boletos de compraventa acompañados, conforme lo invocado por la parte actora, al carecer los mismos de uno de los elementos necesarios incluso para predicar su existencia misma, esto es, la firma atribuida a una de las partes otorgantes -condición esencial para su existencia, art. 1012 CC-; habiendo quedado acreditado, conforme las conclusiones expuestas en los informes caligráficos ya mencionados, que las firmas allí insertas no corresponden a quién figura como “vendedor”; no pudiendo, por tanto, predicarse que las compraventas fueron actos jurídicos ejecutados con discernimiento, intención y libertad (art. 944 CC) por el Sr. Álvarez Parra al probarse que las firmas que se le atribuyen en los intrumentos son apócrifas y que las actuaciones notariales que “certificaban su firma atribuida” fueron adulteradas, resultando de aplicación lo señalado por el art. 988 en cuanto a que “el instrumento público requiere esencialmente para su validez, que esté firmado por todos los interesados que aparezcan como parte en él”, no habiéndose, reitero, acreditado que el Sr. Álvarez Parra hubiere firmado los boletos, ni constando en ninguna de las actas de fecha 24-04-2014 del libro B/1484 de la Esc. García su comparecencia.

Atento a lo anteriormente expuesto, cabe concluir que en autos ha quedado plenamente acreditada la adulteración de las actas notariales para certificación de firmas, no albergando dudas respecto a que se trata de hojas actuariales apócrifas, así como la falsedad de la firma atribuida al Sr. Álvarez Parra en los instrumentos privados mencionados, careciendo los actos jurídicos allí mencionados de un requisito esencial para predicar su existencia (voluntad de una de las partes exteriorizada mediante su firma) por lo que en el contexto señalado la adquisición de buena fe y a título oneroso invocada por el demandado carece de relavancia frente a un acto que derechamente aparece como no realizado por el propietario a quien se atribuye, no pudiendo a partir de allí surtir efecto jurídico alguno, ni aún frente a quien invoque y, en su caso, acredite buena fe. Es que, resulta claro que un instrumento con firmas falsas no refleja la voluntad del que supuestamente lo ha firmado y, en rigor, se trata de un negocio inexistente que por lo tanto carece de efecto alguno, no pudiendo -correlativamente- el demandado haber adquirido derecho alguno a partir de un acto carente de eficacia/existencia. Se trata en rigor del acto non avenu que llevara a Aubry y Rau (“Cours de Droit Civil Francais”, 4ª ed., t. I, pág. 118) a decir que el acto que no reúne los elementos que suponen su naturaleza y en cuya ausencia resulta imposible pensar en su existencia, ha de considerárselo, no sólo como nulo, sino como “no sucedido” o “no acontecido”. Siendo por tanto inoponible frenta al propietario -o sus herederos- a cuyo respecto no produce, y ello porque él no está vinculado por el acto que a su respecto es inter alios acta ppasado ante terceros (arts. 1195CC).

En el sentido señalado se ha sostenido que » La regla general sigue siendo que nadie pierde sus derechos reales sobre inmuebles, sin un acto en el cual haya intervenido como autor. De lo contrario lo que hagan o dispongan terceros no puede privarle de aquellos derechos y le es inoponible (argumento art. 1195 in fine) (ALSINA ATIENZA, Dalmiro, Los derechos reales en la reforma del Código Civil argentino, «Serie Contemporánea, doct. 1969, p. 460.)

Si el propietario no ha celebrado acto jurídico y es víctima de una maniobra dolosa de terceros, cualquier solución que so pretexto de mantenimiento de una apariencia dejase el dominio en cabeza de un adquirente por más que fuese de buena fe, comportaría una privación del derecho conculcatoria de la garantía establecida en el art. 17 de la Constitución Nacional (voto del Dr. Greco, al que adhirieron los otros dos vocales, Dres. Belucci y Montes de Oca, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G, 27/03/1995, «Botini, Agustín c. Tarek Made», La Ley 1995-E, p. 320).

El art. 2355 legitima la adquisición de la posesión mediando boleto de compraventa, pero esa legitimación es sólo de quien adquiere la posición del titular registral o de alguien que pueda subrogarse en su posición jurídica. Esto es lo que surge de una interpretación sistemática del ordenamiento en materia posesoria. Así por ej., si bien a los efectos del ejercicio de las acciones posesorias y de la usucapión, el sucesor a título particular puede unir su posesión a la de su antecesor, se exige que ambas posesiones procedan la una de la otra, es decir, que estén unidas por un vínculo jurídico (art. 2374), siendo ambas posesiones “legales” (art. 4005)” y c) Si eso falla, “falta () el eslabonamiento necesario para que el actual poseedor oponga a terceros su relación con la cosa por vía de tercería. Él es un poseedor, con todos los efectos que su posesión produce en materia de reivindicación triunfante (mejoras, frutos, derecho de retención, etc.), pero nada más”. (Expte. 46.563 caratulado “Sotomayor, Nicolás F., en J°93074/17698 Sotomayor, Nicolás F. en J°78122 Canizzo, Rafael c/Víctor H. Mascareño p/D. Y P. p/Tecería de dominio s/Casación”, 1/10/1990, LS 217-163). (CSJM, Sala primera, in re «Brozovich Marcos y OT en Hormiserv SRL c. Brozovich Masrcos Diego y ot. s/ Reivindicación» de fecha 29/12/16).

Siendo ello así, la posesión invocada por la demandada, fundada en un boleto de compraventa que no cuenta con firma de quien fuera su domino no constituye un título suficiente, no pudiendo otorgar un derecho preferente frente al heredero del titular dominial, desde que la oponibilidad de su derecho exige haber contratado con el titular o con quien pueda subrogarse en su posición jurídica.

Finalmente, dejo constancia que he valorado la totalidad de las pruebas existentes tanto en esta causa civil así como en la penal -referenciada y conexas-; y si alguna no se menciona puntualmente es por no haberla considerado conducente, ni dirimente en su resolución (cfr. art. 265, inc. 5 CPCCT).

Por todo lo cual, corresponde hacer lugar a la demanda de ineficacia de acto jurídico interpuesta por parte actora, declarando la nulidad de los boletos de compraventa inmobiliaria instrumentados en fechas 24/04/2014 (cfr. arts. 1037, 1038, 1047, 1050 y cc CC)

VII. Reconvención por escrituración. En mérito a lo señalado en el punto precedente, es que resulta de abstracto pronunciamiento el planteo de falta de legitimación activa del reconviniente interpuesta por la parte actora, correspondiendo el rechazo de la reconvención por escrituración promovida por el Sr. Gustavo Jesús Juárez, toda vez que la misma se sustenta en instrumentos cuya ineficacia jurídica ha sido precedentemente declarada con lo cual la pretensión queda sin sustento.

VIII. Costas. Las correspondientes a la acción de ineficacia, en virtud del principio objetivo de la derrota consagrado por el art. 105 del CPCCT, serán impuestas íntegramente a los demandados vencidos, mientras que las costas generadas por la reconvención rechazada corresponde sean impuestas a Gustavo Jesús Juárez en mérito al resulta arribado (art. 105 Procesal).

IX. Honorarios. Se reserva pronunciamiento de honorarios para su oportunidad.

Por ello,

RESUELVO:

I. HACER LUGAR a la demanda de ineficacia jurídica entablada por Alberto Ramón Parra, DNI n° 7.072.611, en representación de los herederos de la sucesión de Enrique Pedro Álvarez Parra, en contra de Gustavo Jesús Juárez, DNI n° 11.909.694 y Gladys Noemí García, DNI n° 11.516.276, conforme lo considerado. En consecuencia, DECLARASE la nulidad de los boletos de compraventa fechados 24/04/2014 respecto de los inmueble sitos en calles 24 de septiembre n° 15 y Buenos Aires n° 343, de esta ciudad, identificados con Matrículas Registrales S-23936 y N-17390), en mérito a lo considerado.

II. NO HACER LUGAR a la reconvención por escrituración deducida por Gustavo Jesús Juárez en contra de la sucesión “Herederos de Álvarez Parra Enrique Pedro”, conforme lo considerado

III. COSTAS, conforme se establece.

IV. HONORARIOS para su oportunidad.

HÁGASE SABER. AVA1088/16

Actuación firmada en fecha: 04/08/2020

NRO. SENT.: 330 – FECHA SENT: 04/08/2020
Certificado digital:
CN=ZAMORANO Alvaro, C=

Arquitecto y daños

JUICIO: FERNANDEZ VELASCO MARIA GRACIA Y OTROS c/ MOLINA JUAN PABLO s/ DAÑOS Y PERJUICIOS – EXPTE N° 10353/18

SAN MIGUEL DE TUCUMAN, FEBRERO 13 DE 2.023.

AUTOS Y VISTOS:

Para resolver estos autos caratulados: «FERNANDEZ VELAZCO MARIA GRACIA Y OTRO VS. MOLINA JUAN PABLO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS» Expte. N° 10353/18

RESULTA:

Que a fs. 12 se presenta la actora patrocinada por la letrada LIDIA ESTER MARTORELL y luego de constituir domicilio procesal en casillero de notificaciones n° 650, acompaña acta de cierre de Mediación sin acuerdo y solicita beneficio para litigar sin gastos.

Que a fs. 301/308 la parte actora interpone demanda de daños y perjuicios en contra de JUAN PABLO MOLINA, arquitecto, con domicilio en Escalada N° 50 de la ciudad de Yerba Buena a fin de que se lo condene al pago de la suma de $1.590.210 con más los intereses como consecuencia de la rescisión del contrato de obra que vinculara a las partes, con costas. Refiere que la acción intentada persigue el pago de los daños y perjuicios derivados que la rescisión contractual del contrato de obra intelectual lo vinculara con el demandado respecto a las tareas de proyecto, dirección técnica y conducción de la obra ubicada en Lomas de Imbaud- Yerba Buena. Expone que atento a la jurisprudencia sentada por la Excma. Corte “Batia SRL vs. Sindicato de Choferes de camiones, O. y Empleados del Transp. Automotor de Cargas y Serv. De Tucumán s/ Cobros (Expte. N° 2513/10) el fuero en Documentos y Locaciones es el competente para atender en la presente causa.

Señala que a fin de concretar la necesidad de la casa propia, su madre Noemí de las Mercedes Velasco Imbaud de Fernández, le donó un inmueble ubicado en Las Lomas de Imbaud, Yerba Buena, todo conforme da cuenta la escritura n° 39 de fecha 04/02/13, pasada por ante el titular del registro notarial n° 30 que en copia acompaña como prueba.

Destaca que la construcción de su casa en el mismo predio a la de sus padres y hermanos responde fundamentalmente a una necesidad de asistencia personal y acompañamiento por razones de salud, encontrándose a esa fecha en tratamiento oncológico con el Dr. José Zarva con un hijo a su cargo de 10 años al momento de la donación.

Explica que careciendo de fondos suficientes para encarar la construcción de la vivienda y encontrándose en condiciones para poder acceder al crédito hipotecario, conocido como PROCREAR, solicitó al Arq. Juan Pablo Molina la prepración de la carpeta técnica para presentar en el Banco Hipotecario. Indica que la operatoria PROCREAR es clara en cuanto a que los profesionales intervinientes en la misma sean responsables del “Diseño del Proyecto, la Gestión y presentación de la documentación exigida por las Municipalidades y la Dirección Técnica de la Obra”.

Cuenta que en el año 2012 encomendó al Arq. Molina, el anteproyecto y proyecto de su vivienda ubicada en el predio conocido como Lomas de Imbaud, ubicado en la localidad de Yerba Buena, todo conforme da cuenta la orden de trabajo de fecha 20/12/2012 intervenida por el Colegio de Arquitectos de Tucumán en fecha 21/12/2012, habiendo tomado a su cargo todos los gastos por la intervención de dicho Colegio Profesional, conforme da cuenta el recibo de fecha 28/12/12.

Manifiesta que los honorarios convenidos ($16.000) se encuentran debidamente cancelados. Aclara que sus hermanos efectuaron idénticas encomiendas de obra intelectual (anteproyecto y proyecto) al demandado, habiendo recurrido a dicho profesional por su vasta experiencia en obras de arquitectura en las localidades de Tafí del Valle y Raco, en terrenos con características similares a las de Lomas de Imbaud.

Añade que exigiendo la operatoria la designación de un profesional que ejerciera la Dirección Técnica a pesar que la misma no estaba incluida en la orden de trabajo, esta obra intelectual pasó a formar parte de las obligaciones del arquitecto y ello por cuanto la operatoria lo establecía como requisito ineludible. Es así -continúa exponiendo- los planos de Proyecto de Arquitectura (techos, plantas, corte y frente), plano de instalación eléctrica embutida de luz y fuerza motriz y el proyecto de estructura, presentados en la Municipalidad de Yerba Buena, están firmados por el arq. Molina como responsable en ambos roles profesionales (proyecto y dirección técnica). Agrega que la aprobación de dicha documentación se realizó a través del expediente N° 8924-F-13 de la Municipalidad de Yerba Buena.

Refiere que el arquitecto elaboró el resto de la documentación requerida por el banco, entre los que cabe mencionar la planilla de cómputo y presupuesto y la planilla de materiales a utilizar, ambas suscriptas por el demandado. Menciona que la obra a realizarse debía responder al cronograma de avance de obra propuesto por el arq. Molina (9 meses).

Explica que acordó con el accionado que el proyecto inicial de la vivienda a financiarse a través de la operatoria PROCREAR sería la base para una o más ampliaciones futuras, es decir, que ambas partes aceptaron que el proyecto inicial sería el núcleo a partir del cual se desarrollarían las ampliaciones futuras. Ello implicaba -continúa exponiendo- que dicho proyecto inicial debía contemplar las condiciones para que esta previsión futura fuese realizable a un costo razonable.

Sostiene que el proyecto inicial preveía la construcción de una vivienda de dos dormitorios en dos plantas con una superficie total de 95,80 m2 en coincidencia con la planilla de cómputo y presupuesto presentado al banco.

Expone que el banco hipotecario aprobó en fecha 22/08/13 la solicitud n° 8.413.653, la que da cuenta que la fecha de vigencia del préstamo era a partir del 22/09/13. Señala que el crédito otorgado no cubría la totalidad del costo de la obra proyectada por el Arq. Molina y es así que el remanente iba a ser cubierto por sus padres (Carlos Alberto Fernández y Noemí Velasco Imbaud.

Dice que antes de efectuar la encomienda de los anteproyectos y proyectos, el demandado le solicitó a su cargo encomendara la realización del plano de curvas de nivel del terreno. Dicha tarea fue solicitada al Ing. Federico De Zavalía, quien entregó directamente el mismo al arquitecto Molina.

Remarca que a la encomienda anteriormente señalada (proyecto y dirección técnica) se sumó verbalmente las tareas de “conducción de obra”. Relata que en el ejercicio de las funciones de dirección técnica y conducción de obra era frecuente que el arquitecto enviara a la obra profesionales de su estudio (Analía Valenti y Patricio Galindez).

Destaca que a los fines de precisar los alcances de las funciones asumidas por el profesional demandado en el glosario anexo en el reverso de las órdenes de trabajo del Colegio Profesional de Arquitectos, se señala: a) Dirección Técnica: comprende la función de inspección y supervisión que el profesional desempeña a fin de que la obra se ejecute en un todo de acuerdo a los planos y demás documentación técnica que involucra las emisiones de órdenes e instrucciones necesarias para la correcta ejecución del traspaso encomendado. Revisión y despacho de los certificados y la recepción de los trabajos; b) conducción de obra: es la tarea que realiza el profesional, consistente en organizar los diversos elementos que su realización requieren y su ejecución plantea, coordinando los distintos gremios intervinientes y eventualmente conviniendo y fiscalizando la mano de obra y provisión de materiales.

Arguye que la obra comenzó a ejecutarse con mano de obra propuesta por el propio arquitecto y en base a dicho avance el banco hipotecario fue liquidando los importes del préstamo más los importes por ella abonados como consecuencia de la parte de obra que no incluía el préstamo bancario. Aclara que el arquitecto se comunicaba con su padre vía mail señalando las personas y los importes que se debían pagar a los operarios semanalmente.

El accionado o el Arq. Galindez -continúa exponiendo- le indicaban los montos y a quien debían hacer los pagos extendiendo los correspondientes recibos.

Manifiesta que a través del demandado se contrató los servicios de maquinaria vial a fin de hacer trabajos de nivelación al Ing. Sergio Jesús Carabajal percibiendo la suma de $9.000 por dos de las obras ($4500 cada una). Narra que el Ing. Carabajal efectuó una parte de la excavación y luego tuvo que paralizar los trabajos pues consideraba que era necesario contener con un muro la parte ya excavada pues había peligro de derrumbe.

Detalla que por instrucciones del arq. Molina se contrata al señor Clodomiro Galero para que construya el muro de contención, trabajos que fueron supervisados por el Arq. Molina. Cuenta que el 15/07/13 se preparó el acceso a la obra y el obrador estuvo concluido el 17/04/13. Expresa que el primer pago al señor Galero se concretó el 19/07/13, el muro de contención no pudo concretarse por cuanto el arq. Molina manifestó que las alturas en el terreno “no daban” para hacer la casa según el proyecto acordado.

Explica que cuando comenzaron las dificultades porque la casa no les encajaba en el terreno por su tipografía, hizo varias alternativas, pero lo mismo no se logró solucionar el problema, inclusive se quiso “espejarla”, o sea, poner lo que estaba al sur para el norte atento las bondades que destacó el accionado sobre el proyecto original, pero no sólo no se solucionó sino que se agravó el problema.

Alega que al poco tiempo de iniciarse los trabajos surgieron una serie de inconvenientes como consecuencia de la falta de previsión en el proyecto de los desniveles que presentaba el terreno, es así, que se proyectó la vivienda como si fuera a ejecutarse en un terreno natural plano cuando se trataba de una construcción en una loma. Dicha situación generó -prosigue- la paralización de los trabajos y luego la suspensión y pérdida del crédito hipotecario y por último la rescisión del contrato de obra.

Comenta que ante la imposibilidad de continuar con la ejecución de los trabajos le solicitó al Ing. Civil Geofredo A.J.A. Rush que la asistiera técnicamente en la elaboración de un acta de constatación notarial que llevaría a cabo la escribana Delloca a fin de dejar documentado el estado general de la construcción paralizada y la determinación de la existencia de deficiencias constructivas si hubieran.

Refiere que a partir de dicha acta notarial se solicitó al Ing. Rush que produzca un informe técnico el que fue elaborado en fecha 15/05/14 y luego en 11/05/16 realizó uno complementario.

Arguye que precisada la problemática técnica el arquitecto elaboró otros proyectos a los fines de reemplazar el originario aprobado por el Expte. N° 8924-F-13 de la Municipalidad de Yerba Buena. Explica que de las tres alternativas elaboradas sólo una ingresó en la municipalidad en sustitución de la anterior por resultar inviable su construcción.

Agrega que si bien la paralización hizo que el Banco Hipotecario le suspendiera el crédito, continúa pagando el crédito en la proporción de lo recibido de la entidad bancaria, la financiación es a 30 años y a la fecha la cuota es de $400 mensuales.

Asevera que ante la imposibilidad de continuar avanzando en la construcción de la vivienda como consecuencia de los graves vicios del proyecto y la actitud desplegada por el demandado se vio obligada a rescindir el contrato celebrado con el Arq. Molina a través de la carta documento de fecha 29/04/14. Dice que al no ser contestada dicha carta implica su aceptación en los términos de los artículos 918 y 919 CC vigente a la fecha de que se hizo efectiva la rescisión contractual.

Apunta que como consecuencia de los hechos descriptos no solo debe seguir pagando el crédito del banco por la parte liquidada sino continuar alquilando un inmueble cuyo uso comparte con su hijo de 16 años.

Señala que tal como lo sostiene el Ing. Rush en su informe de mayo de 2014 “la pendiente del terreno era determinante para el proyecto encomendado por la propietaria, en razón de la excepcional vista de la propiedad (un elemento de innegable plusvalía del terreno que merecía ser aprovechado al máximo de sus posibilidades) y que ello no fue tenido en cuenta por el arquitecto”.

Relata que no hay dudas de que si al inicio del estudio se hubiera considerado correctamente la pendiente del terreno no se hubiese llegado a la situación caótica en la que se encuentra, con el agravante que nunca se dispuso de un proyecto que reúna todas las características establecidas por su definición legal, que en relación a las obras de arquitectura es la siguiente: -Proyecto: conjunto de planos y elementos escritos que definen con precisión el carácter y finalidad de una obra o instalación, etc y que permita ejecutarla bajo la dirección de un profesional. Los elementos escritos pueden incluirse en los planos. El proyecto de obras de arquitectura comprende: planos generales, planos de detalles constructivos y arquitectónicos y planillas de estructuras portantes, de cercamientos y de instalaciones complementarias como ser de electricidad, obras sanitarias y de calefacción, pliegos de condiciones, especificaciones técnicas y presupuesto. No comprende planos de talles y/o de montaje.

Como lo señala el informe técnico -prosigue- la realización de un proyecto incluye todas las tareas parciales anteriores necesarias que son -para obras de arquitectura- las llamadas “estudio y/o croquis preliminares” y “anteproyecto”.

Establece que el estudio preliminar es el conjunto de tareas a realizar en el terreno y/o gabinete, que permita recopilar los elementos necesarios, debidamente fundamentados, para poder decidir sobre la ejecución de una obra o de un proyecto y el anteproyecto es el conjunto de plantas, cortes y elevaciones y demás elementos gráficos necesarios para dar una idea general de la obra asegurando su posibilidad de construcción. El anteproyecto debe acompañarse de una memoria descriptiva y de un presupuesto global estimativo.

A continuación transcribe las conclusiones a las que arriba el experto consultado en relación a las deficiencias del proyecto. Indica que el accionado no sólo construyó no considerando la pendiente sino que lo construido tiene a su vez vicios manifiestos.

En cuanto a los daños y perjuicios reclamados refiere que reclama: a) daño material: –daños y perjuicios derivados de la paralización de la obra. A los fines de estimarlos ha solicitado al Ing. Rush un informe técnico complementario al anterior de fecha 15/05/14. Aclara que el experto actualizó los valores históricos ($191.600) a marzo de 2016 debiendo ser actualizado hasta el momento de su efectivo pago con la tasa activa promedio mensual del Banco de la Nación Argentina. -daños y perjuicios derivados del pago de las cuotas del PROCREAR proporción de lo recibido por el Banco Hipotecario: a fin de estimar los montos percibidos se remite a la nota presentada al Banco Hipotecario en fecha 07/08/14 en la cual se señalan las extracciones de $40.000 (22/10/13), $14.625 (31/10/13), $54.170 (24/07/14), lo que totaliza la suma de $108.795 calculados a junio de 2013 a los cuales se le debe aplicar la tasa activa promedio mensual del Banco de la Nación Argentina. daños y perjuicios derivados de la inversión efectuada con fondos adicionales al de PROCREAR: $150.000 calculados al mes de julio de 2013 a los cuales se le debe aplicar la tasa activa promedio mensual del Banco de la Nación Argentina. –daños derivados del pago de los alquileres y expensas: cuenta que como consecuencia de la no disponibilidad de la vivienda se ha visto obligada a seguir alquilando un departamento y una cochera que viene ocupando desde el año 2012 en Av. Belgrano 4500, departamento 45. Explica que la entrega de la vivienda estaba prevista para mediados del 2014, en consecuencia, los alquileres a reintegrar son a partir de julio de 2014. Aclara que el alquiler por los seis meses del año 2014 asciende a $1580 mensuales, por el año 2015 $1915; por el año 2016 $2300 mensuales; por el año 2017 $3000 mensuales, por el año 2018 $4500 mensuales. Los alquileres históricos ascienden a la suma de $127.560 a la que se le deberá aplicar tasa activa del banco de la Nación y oficiar al consorcio de propietarios edificio Av. Belgrano y Camino del Perú a fin de que informe a cuanto ascendían las expensas correspondientes al departamento 45. –daños derivados de los honorarios al Ing. Rush y a la escribana Delloca: los honorarios abonados al Ing. Rush ascendieron a la suma de $7500 a mayo de 2014 y lo pagado a la escribana Delloca a la suma de $1700 al mes de mayo de 2014. Explica que lo pagado a la escribana Maria Virginia Soberón por el acta de constatación de la escritura n° 669 asciende a $3025 con fecha 14/05/17. La totalidad asciende a la suma de $12225 a los que se le deberá aplicar tasa activa. b) Daño moral: lo estima en la suma de $1.000.000.

Por providencia de fecha 31/08/18 el Juzgado Civil y Comercial Común de VIIa Nominación se declara incompetente para continuar entendiendo en la presente causa.

Radicados los autos ante este juzgado, a fs. 330 la parte actora denuncia nuevo domicilio del demandado sito en Pje. García Hamilton n° 250 de la ciudad de Yerba Buena.

Corrido el traslado de la demanda, a fs. 351/364 se presenta el demandado patrocinado por el letrado NICOLÁS MOLINA y tras constituir domicilio procesal en casillero de notificaciones n° 6705 solicita integración de la litis. Señala que el proceso de mediación fue iniciado por la actora en contra de su persona, Analía Valenti, Patricio Galindez, Clodomiro Galero y César Daniel Galero. Sin embargo, -prosigue- la demanda fue entablada solamente en su contra. A continuación, contesta demanda, solicitando su rechazo y negando los hechos salvo los que sean de su reconocimiento.

Según su versión de la verdad, expresa que la demanda iniciada por la actora tiene como base un fundamento falso, el cual es que el proyecto de obra realizado por esta parte era “inviable” para el terreno donde fuera realizado.

Explica que el proyecto de obra era un proyecto correcto, apto y viable para el terreno en el cual se llevó a cabo la obra.

Expone que conforme consta en las pruebas aportadas por la propia actora, fue debidamente aprobado por la Municipalidad de Yerba Buena, por el Banco Hipotecario y también por la misma actora, quien firmare en conformidad. Refiere que es difícil imaginar que el proyecto sería aprobado por las entidades municipales y bancarias si no fuera viable para su construcción.

Manifiesta que conforme surge de los propios dichos de la actora, el terreno donde se construiría la vivienda poseía pendiente, por tal motivo correspondía realizar un movimiento de suelo. Ante dicha situación -continúa exponiendo- la actora contrató al Ing. Federico de Zavalía, quien llevó a cabo el estudio del terreno. Indica que el Ing. Carabajal realizó los trabajos de suelo, llevando a cabo la excavación del terreno para la construcción de la obra.

Añade es que es falsa la manifestación de la actora de que los trabajos de excavación no fueron terminados por peligro de derrumbe. Explica que por el tipo de maquinaria utilizada y las características del terreno, los trabajos de suelo fueron terminados a mano, a los fines de la construcción de un muro de contención. Dicho muro -prosigue- es de vital importancia en cualquier tipo de movimiento de suelo ante terrenos con pendiente como el lugar donde se llevó a cabo la obra.

Relata que el muro fue finalmente realizado por el señor Clodomiro Galero, contratado por la actora y fue debidamente terminado.

Agrega que es totalmente falso que manifestara que “las alturas del terreno no daban para hacer la casa según el proyecto acordado”.

Arguye que carece de lógica que la actora alegue que no se realizó el estudio de suelo correspondiente o que no se previeran las características del terreno cuando ella misma señala que se contrataron diferentes ingenieros para el estudio y los trabajos de suelos y que se realizó un muro de contención en el corte realizado. Señala que sí se realizaron los estudios previos y necesarios para el proyecto y construcción.

Narra que en cuanto al proyecto en sí, el mismo era acorde y viable al terreno de propiedad de la señora Fernández Velasco. Tal cual lo indicó la actora -continúa exponiendo- se realizó un proyecto considerando la posibilidad de ampliaciones futuras, imágenes que fueron adjuntadas por la misma actora a fs. 66/71. De esta manera -prosigue- se presentó un proyecto correspondiente a la obra finalizada (con ampliaciones), la cual lógicamente no fue presentada ante las entidades municipales siendo que todavía no iba a ser realizada.

Alega que sí se presentaron los planos y documentación necesaria del proyecto inicial, los cuales fueron debidamente aprobados. Dice que dicho proyecto consistía en un total de 95,80mts2 de construcción, el cual era totalmente apto para el terreno en el cual se inició su construcción.

Comenta que el proyecto final puede observarse que fue realizado con diferentes niveles, teniendo en cuenta la morfología del terreno en cuestión. Destaca que tampoco es cierto que se debieron realizar modificaciones en el proyecto, alegando que la obra no podía ser ejecutada de la forma proyectada. Explica que si bien el proyecto inicial sufrió algunas modificaciones, las mismas fueron mínimas, y ninguna de ellas alteró la estructura del proyecto aprobado por la Municipalidad, por el banco y por la actora.

Menciona que las únicas modificaciones realizadas fueron para mejorar el rendimiento y funcionamiento de la vivienda pero de ninguna manera estas modificaciones fueron sustanciales como para indicar que el proyecto no era viable para el terreno.

Refiere que jamás existió un acuerdo verbal de conducción de obra de su parte. Explica que los informes realizados por el Ing. Rush son totalmente erróneos y no describen la situación real del proyecto y de la obra. Señala que si bien los mismos se encuentran certificados por escribana, ello no significa que sea real la información brindada por Rush sino que simplemente certifican que fue el ingeniero quien realizó dichas manifestaciones.

Dice que Rush sostiene que era determinante para la realización del proyecto la pendiente del terreno y la vista que este proporcionaba. De la sola observación del proyecto final de obra (con ampliaciones) se puede determinar que estos aspectos fueron tenidos en cuenta por su parte.

Explica que alega el informe de Rush que esta parte no cumplió con todo lo que implicaba la definición de proyecto y anteproyecto para la realización de una obra. Expone que esta conclusión cae con la misma prueba adjuntada por la actora, donde consta una numerosa cantidad de planos, detallando las plantas, circuito eléctrico y sanitario y todo lo requerido por las entidades municipales y bancarias. Dice que esos planos fueron firmados por la actora quien ahora se basa en el informe de Rush para indicar que no existieron los planos necesarios para el proyecto, contradiciendo su misma prueba.

Manifiesta que el informe señala “está claro que no se estudió correctamente in situ la influencia de la pendiente del terreno pues no existe en todo el inmueble una superficie plana que sea capaz que albergar la superficie proyectada”. Destaca que si bien no existía superficie plana en el terreno al momento de iniciar los trabajos, esta fue realizada a través de excavaciones y trabajos de suelo llevados a cabo por el Ingeniero Carabajal. El informe indica -continúa exponiendo- una serie de fallas generales y particulares. Entre las primeras: deficiente evaluación de la pendiente real del terreno antes de ejecutar las etapas iniciales de proyecto; persistencia de los profesionales en dicho error y falta de control de la diferencia de los niveles de la base extrema nordeste del dormitorio principal antes de comenzar el encofrado de las columnas.

Indica que esta parte no persistió en un presunto error sino que es el momento de ejecución de obra cuando, en caso de existir mínima diferencia, se procede a su corrección. Por tal motivo, prosigue, no puede alegarse que esas fallas fueran motivo para la rescisión del contrato celebrado.

Detalla que muchos de los vicios que aparecen en cualquier construcción son corregidos al momento del avance de obra. Dice que no puede indicar el ingeniero que existen vicios en una construcción que no se encuentra finalizada, es más, se encuentra en su primera etapa de realización.

Refiere que la misma actora dice que la vivienda sería construida con fondos provenientes crédito y de sus padres y que no llegó a retirar la totalidad de la primera cuota del crédito y que realizó gastos extras. Expone que surge agregada a fs. 242 una nota presentada por la propia actora al Banco en la cual informa que no se pudo cumplir con los tiempos exigidos por sus problemas de salud.

Aclara que al no retirarse la totalidad del dinero de la primera etapa de construcción tampoco se podía alcanzar el porcentaje exigido por el banco para la liberación de la segunda parte. Concluye que el proyecto presentado por su parte era y es viable para el terreno de propiedad de la actora, se realizaron la totalidad de los estudios previos correspondientes y el trabajo de suelo necesario. Menciona que la rescisión del contrato es exclusiva responsabilidad de la actora, quien no pudo sostener el ritmo exigido por el banco para el otorgamiento del crédito, atento a sus problemas de salud y por la falta de fondos, derivados de la extracción parcial de la primera cuota del crédito y de los inconvenientes que sufrieron sus padres con una financiera donde tenían invertida una suma importante de dinero.

En cuanto a los rubros reclamados sostiene que los mismos son improcedentes por lo que solicita su rechazo. En cuanto a los daños materiales derivados de la paralización de la obra, refiere que tienen como fundamento un informe emitido por Rush, el cual no se ajusta a la realidad. En cuanto al monto reclamado de $191.600, el mismo no posee sustento alguno mencionando la actora los rubros que comprende pero sin discriminar el mismo, ni demostrarlo documentalmente mas allá de un informe realizado por Rush, el cual impugna en todas sus partes. En relación a los daños y perjuicios derivados del pago de las cuotas del PROCREAR expone que reclama la actora el reintegro de $108.795 y la decisión de no continuarla obra fue pura y exclusivamente de la Sra. Fernández por lo que no corresponde reintegro alguno. Con respecto al reclamo de los daños derivados de la inversión efectuada con fondos adicionales al del PROCREAR refiere que la suma de $150.000 es improcedente por cuanto dichos montos fueron utilizados en la obra y en los trabajos realizados. En lo que atañe al pago de alquileres y expensas la actora reclama $127.560 pero sostiene que su parte no fue responsable de que no se llevare a cabo la construcción de la obra. En cuanto al reclamo de los honorarios al Ing. Rush y escribana Delloca dice que también luce improcedente ya que la decisión de contratar a una persona para que realizare una pericia de la obra y del proyecto y que fuera certificada es decisión de la actora y no hay razón alguna para que deba hacerse cargo de ella. Por último, en relación al daño moral explica que la falta de conclusión de la obra fue pura y exclusiva de la actora y por lo tanto no es responsable de los daños emocionales que alega haber sufrido.

Mediante presentación de fs. 369/370 la actora solicita el rechazo del pedido de integración de la litis formulado por el demandado.

Por providencia del 18/10/19 se abre la causa a prueba por el término de cuarenta días y se convoca a las partes a la audiencia de conciliación y proveído de pruebas para el 21/11/19 a horas 9:00.

A fs. 380 la parte actora constituye domicilio digital en CUIT 27-10017152-5 haciendo lo propio el demandado en CUIT 20300907475 por escrito de fecha 29/10/19.

A fs. 389 se presenta el letrado Nicolás Molina como apoderado apoderado del demandado acompañando poder general para juicios.

Que en audiencia de fecha 21/11/19 las partes solicitan, frente a la posibilidad de un acuerdo, el pase de cuarto intermedio para el 02/12/19 a hs. 09:00.

Que convocadas las partes para el 02/12/19 las mismas concurren y ante la imposibilidad de arribar a acuerdo el juzgado provee las pruebas ofrecidas y se fija fecha de segunda audiencia para el 18/03/2020 a hs. 8:30.

Por providencia de fecha 28/05/2020 (fs. 397) se suspenden los plazos procesales disponiéndose su reapertura por decreto de fecha 20/08/21.

Mediante proveído del 25/11/21 se fija nuevamente fecha de segunda audiencia para el 21/03/22 a hs. 09:30.

En fecha 04/04/22 se realiza el informe actuarial de las pruebas ofrecidas por las partes disponiéndose por proveído de igual fecha que se pongan los autos para alegar por el término de seis días.

En fechas 28/04/22 y 09/05/22 la parte actora y demandada respectivamente presentan sus alegatos llamándose los autos a despacho para resolver previa reposición de planilla fiscal a practicarse por Secretaria mediante proveído de fecha 26/07/22.

Repuesta por las partes la planilla fiscal a su cargo, la causa queda en condiciones de ser resuelta.

CONSIDERANDO:

Que se inicia la presente acción de daños y perjuicios por la suma de $1.590.210, los cuales se reclaman como consecuencia de la rescisión del contrato de obra que vinculara a las partes, oponiéndose la parte demandada a su progreso en los términos vertidos en su escrito de responde.

I.-Marco Jurídico aplicable

Debiendo resolver la cuestión planteada resulta necesario señalar en primer lugar que el artículo 7 del Código Civil y Comercial de la Nación regula las reglas que rigen la aplicación de las nuevas leyes, sentando el principio de irretroactividad “Las leyes no tienen efecto retroactivo sean o no de orden público, excepto disposición en contrario”. En la primera parte del segundo párrafo, se establece el principio que rige todo el sistema, la irretroactividad de las leyes que veda aplicar retroactivamente la nueva ley a la constitución, consecuencias cumplidas o extinción de una situación o relación jurídica que se produjo bajo la antigua ley, como acontece en el caso sub examine, salvo las excepciones contempladas en el mismo artículo, las que no se configuran en autos. Quiere decir entonces que la causa será resuelta a la luz del Código Civil ya derogado en razón de que la relación jurídica se constituyó en fecha 20/12/12, es decir, con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación.

Sin perjuicio de lo expuesto, no puede predicarse lo mismo respecto de la actividad de cuantificación de los rubros indemnizatorios reclamados. Ello así pues, aun cuando se considere dicha actividad como una consecuencia de la relación jurídica nacida como consecuencia del hecho acaecido en fecha 20/12/12, la misma se perfecciona en el momento en que el Juez dicta sentencia y determina el quantum del rubro en cuestión. Si esto último se produce luego de la entrada en vigencia delnuevoCCyCN (es decir, con posterioridad al 01/08/2015, como acaece en la especie), es lógico admitir que se trata de una consecuencia no agotada, que debe quedar regida por la norma nueva, en virtud de lo expresamente previsto en el artículo 7 CCCN.

Sentado lo expuesto, estimo útil recordar algunas nociones sobre la responsabilidad civil por incumplimiento contractual.

A tales efectos y siguiendo a Rubén S. Stiglitz (Contratos. Teoría General, t. 1, cap. XI, Ed. Depalma, 1.990) diremos que el contrato, como fuente de obligaciones, genera la sujeción del deudor al deber de cumplir la prestación comprometida y que la responsabilidad contractual requiere, además del incumplimiento, la confluencia del daño, la relación de causalidad y el factor de atribución de responsabilidad.

El incumplimiento consiste en la conducta del deudor, positiva o negativa, que vulnera la obligación previamente concertada en la relación contractual. Puede consistir tanto en la definitiva inejecución, sea total o parcial, de la prestación debida; o en su cumplimiento defectuoso; o bien, el retardo en el cumplimiento o ejecución tardía.

El daño puede ser definido como la lesión o menoscabo a un interés. En la responsabilidad contractual, la inejecución de sus obligaciones por el deudor, lesiona el interés del acreedor en el cumplimiento, pues todo acreedor contrata para satisfacer una necesidad por medio del acceso a un bien, que es el objeto de la prestación comprometida por el deudor. De modo que el interés del acreedor a la satisfacción de una necesidad mediante el bien perseguido, queda lesionado en virtud del incumplimiento de la prestación debida por parte del deudor.

La relación de causalidad, como presupuesto de la responsabilidad civil contractual, implica el nexo adecuado entre el incumplimiento del deudor y el resultado dañoso para el acreedor; que la inejecución deba ser considerada como antecedente, y el daño, su consecuencia.

Finalmente, es menester que la responsabilidad pueda ser atribuida al deudor. Claro que para que la ley pueda atribuir a un sujeto las consecuencias dañosas de su accionar, es necesario que el incumplimiento sea voluntario. Los daños derivados del incumplimiento involuntario no podrían generar responsabilidad del deudor, aunque, sin embargo, cabe la posibilidad de que quede obligado a reparar los daños causados al acreedor, con fundamento en la equidad o el enriquecimiento sin causa. Los factores subjetivos de atribución refieren a la culpabilidad, que comprende la culpa stricto sensu y el dolo. La culpa consiste en la omisión de las diligencias exigibles al deudor. El obrar es caracterizado por la negligencia, la imprudencia o la impericia. Los factores objetivos de atribución surgen de un criterio solidarista según el cual, cuando se produce un daño, el restablecimiento del equilibrio violado exige una reparación por razones de interés social, más allá de toda consideración sobre el elemento psicológico de la culpa.

Por último, cabe señalar que la consecuencia del incumplimiento, por excelencia, consiste en la responsabilidad civil del deudor, que se traduce en la obligación de indemnizar los daños y perjuicios que produce al acreedor.

En la especie, la accionante reclama el cobro de una suma de dinero que se le adeudaría en concepto de daños y perjuicios ocasionados por la rescisión del contrato de obra del inmueble ubicado en Las Lomas de Imbaud, Yerba Buena. Cuenta que en el año 2012 le encomendó al Arq. Molina, el anteproyecto y proyecto de la vivienda antes mencionada conforme da cuenta la orden de trabajo de fecha 20/12/2012. Señala que la dirección técnica no estaba incluida en la orden de trabajo pero pasó a formar parte de las obligaciones del accionado por cuanto la operatoria lo establecía como requisito ineludible. Expresa que antes de efectuar la encomienda del anteproyecto y proyecto el demandado le solicitó a su cargo la realización del plano de curvas de nivel del terreno realizando dicha tarea fue efectuada por el Ing. Federico De Zavalía.

Refiere que a la tarea encomendada (proyecto y dirección técnica) se sumó la de conducción de obra. Manifiesta que a través del demandado se contrataron los servicios de maquinaria vial a fin de hacer trabajos de nivelación y que el Ing. Carabajal efectuó una parte de la excavación y luego tuvo que paralizar los trabajos pues consideraba que era necesario contener con un muro la parte ya excavada pues había peligro de derrumbe. Agrega que por instrucciones del arq. Molina se contrata al señor Clodomiro Galero para que construya el muro de contención realizándose el primer pago pero dicho muro no pudo concretarse por cuanto el accionado manifestó que las alturas en el terreno “no daban” para hacer la casa según el proyecto acordado.

Alega que al poco tiempo de iniciarse los trabajos surgieron una serie de inconvenientes lo que generó la paralización de los trabajos, luego la suspensión y pérdida del crédito hipotecario y por último la rescisión del contrato de obra a través de carta documento de fecha 29/04/14.

Por su parte, el demandado alega que el proyecto de obra era correcto, apto y viable para el terreno en el cual se llevó a cabo la obra. Añade es que es falsa la manifestación de que los trabajos de excavación no fueron terminados por peligro de derrumbe. Explica que por el tipo de maquinaria utilizada y las características del terreno, los trabajos de suelo fueron terminados a mano, a los fines de la construcción de un muro de contención. Dicho muro es de vital importancia en cualquier tipo de movimiento de suelo ante terrenos con pendiente como el lugar donde se llevó a cabo la obra. Manifiesta que sí se realizaron los estudios previos y necesarios para el proyecto y construcción y que jamás existió un acuerdo verbal de conducción de obra de su parte. Detalla que muchos de los vicios que aparecen en cualquier construcción son corregidos al momento del avance de obra. Dice que no puede indicar el ingeniero que existen vicios en una construcción que no se encuentra finalizada, es más, se encuentra en su primera etapa de realización. Menciona que la rescisión del contrato es exclusiva responsabilidad de la actora, quien no pudo sostener el ritmo exigido por el banco para el otorgamiento del crédito, atento a sus problemas de salud y por la falta de fondos, derivados de la extracción parcial de la primera cuota del crédito y de los inconvenientes que sufrieron sus padres con una financiera donde tenían invertida una suma importante de dinero.

Dentro del señalado contexto, puede advertirse que en el presente caso nos encontramos frente a un contrato de locación de obra. De los términos expuestos en la demanda y del reconocimiento realizado por el demandado en los términos de su escrito de contestación (“… al tratarse de un contrato a resultado…”, ver fs. 358) resulta que las partes se encontraban vinculadas por el mismo.

Cabe citar el artículo 1.493 del Código Velezano: Habrá locación, cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero. El que paga el precio, se llama en este código locatario», «arrendatario» o «inquilino», y el que lo recibe «locador» o «arrendador». El precio se llama también «arrendamiento» o alquiler.

Y dentro de tal concepto se ha conceptualizado a la locación de obra como aquel contrato por medio del cual una de las partes denominada locador de obra (empresario, constructor, contratista y, en su caso, profesional liberal, autor, contratista) se compromete a alcanzar un resultado material o inmaterial asumiendo el riesgo técnico o económico, sin subordinación jurídica, y la otra parte denominada locatario (dueño, propietario, comitente) se obliga a pagar un precio determinado o determinable en dinero.

II.-Del incumplimiento contractual.

Sentado lo expuesto, procederé a analizar si cada una de las partes cumplieron con las obligaciones que tenían a su cargo en virtud de dicho contrato y, en caso contrario, si la rescisión efectuada al mismo por la actora resulta o no conforme a derecho.

Cabe precisar las diferentes intervenciones que un profesional de arquitectura puede tener en el marco de la ejecución de una obra. Así, según resulta del ejemplar de orden de trabajo en formulario pre impreso del Colegio de Arquitectos, agregado a fs. 78 son varias las etapas en que el profesional puede intervenir, a saber: anteproyecto, proyecto, dirección técnica, conducción de obra y administración.

El anteproyecto comprende el conjunto de plantas, cortes y elevaciones y demás elementos gráficos necesarios para dar una idea general de la obra asegurando la posibilidad de su construcción. Debe acompañarse una memoria y un presupuesto estimativo. El proyecto comprende los planos generales, planta, frente, cortes esc 1,00 y 1:502. planos de detalles constructivos, planos y planillas de estructura. Planos de instalaciones complementarias, luz, agua, sanitarios y de calefacción y/o refrigeración si los hubiera. Pliego de condiciones, cómputos y presupuestos. Planillas de locales. Especificaciones técnicas si las hubiera. La dirección técnica comprende la función de inspección y supervisión que el profesional desempeña a fin de que la obra se ejecute en un todo de acuerdo a los planos y demás documentación técnica que involucra las emisiones de órdenes e instrucciones necesarias para la correcta ejecución del traspaso encomendado. Revisión y despacho de los certificados y la recepción de los trabajos. La conducción de obra es la tarea que realiza el profesional consistente en organizar los diversos elementos que su realización requiere y su ejecución plantea, coordinando los distintos gremios intervinientes y eventualmente conviniendo y fiscalizando la mano de obra y provisión de materiales. Y por último la administración: cuando el profesional tenga a su cargo además de la dirección técnica y conducción de la obra conseguir y fiscalizar la provisión de materiales y mano de obra.

En efecto, no se encuentra controvertido en autos que la señora Fernández Velasco contrató al arquitecto Molina para la realización de un anteproyecto y proyecto de una obra ubicada en el inmueble sito en Las Lomas de Imbaud, Yerba Buena. Esto se encuentra acreditado con la orden de trabajo de fecha 20/12/12 obrante a fs. 20. Por otro lado, si bien está controvertida la dirección técnica efectuada por el accionado de los planos acompañados (ver fs. 30) resulta que tanto el proyecto como la dirección técnica llevan la firma y sello del arquitecto Molina. Afirmado ello, caben las siguientes consideraciones en relación a los hechos constitutivos de la relación contractual

a) Construcción de la vivienda:

La construcción de la vivienda debía ser realizada con fondos provenientes de la actora y del crédito (PROCREAR) otorgado por el Banco Hipotecario. De lo informado por el mencionado banco a fs. 454 resulta que la señora Fernández Velasco recibió con fecha 08/10/13 anticipo por $54.625 y en 27/12/13 el primer desembolso por $54.625 siendo el total cobrado $109.250. Asimismo, informa que no cobró el segundo ni tercer desembolso y que el cierre del plazo de obra fue el 08/07/14.

Refiere la actora que se contrataron en fecha 21/03/13 los servicios de maquinaria vial a fin de hacer trabajos de nivelación del terreno designándose al Ing. Sergio Jesús Carabajal. Luego de llevarse a cabo parte de la excavación se tuvo que paralizar la obra pues se consideraba que era necesario realizar un muro de contención. Dicho trabajo fue efectuado por el señor Clodomiro Galero.

Ahora bien, es necesario en primer término determinar si los trabajos realizados (nivelación de terreno y muro de contención) fueron tenidos en cuenta al momento de efectuarse el anteproyecto y proyecto por el demandado y si dicho proyecto resultaba viable para la construcción de la vivienda.

b) Muro de contención:

En la audiencia llevada a cabo en fecha 21/03/22 señor Clodomiro Galero fue citado en el marco del cuaderno de pruebas n° 9 de la actor y n° 4 del demandado. El mencionado testigo dijo que trabajó muy poco porque se paralizó la obra. Al responder a la pregunta n° 3 del accionado “Para que diga el testigo que tipo de trabajos realizó en la propiedad de la Sra. Fernández de Velasco Maria Gracia” dijo “Hice un muro de contención, de hormigón. En ese momento se paró la obra. La paró el doctor, yo saqué mis cosas. Después se hizo una pared muy chica y un encadenadito. Yo no trabajé mucho tiempo”. Luego, a la pregunta respecto si terminó el muro de contención respondió “Sí, creo que terminamos esa parte que nos decían, era hormigón rustico, en ese momento se paró y yo ya no estaba”. A la pregunta n° 6 “Si el arquitecto Juan Pablo Molina le ordenó que no realizara el muro de contención” contestó “Tenía un arquitecto que venía a la obra y me dijo que lo haga”.

En relación a la aclaratoria formulada por la actora “Usted.. como persona especializada en la construcción porque cree que fue necesario realizar un muro de contención “ el señor Galero dijo “yo pienso que ese muro se hizo porque ahí era la parte alta del terreno y corría mucha agua para que no pase para la parte de la casa y al ser un muro de hormigón supongo que tiene más resistencia que un muro de ladrillo”.

A continuación, la proveyente le pregunta “Usted recuerda en qué momento se hizo el muro de contención” a lo que el testigo contestó “yo fui cuando el terreno estaba nivelado, ahí empezamos a hacer el muro”. La próxima pregunta refería “¿Que entiende usted por terreno de nivelación.. quedaba plano?” respondiendo “El terreno tenía mucha diferencia de desnivel. A mí me dijo el arquitecto Molina que haga el muro”.

Se puede concluir, en base a las pruebas producidas en la causa, que luego de realizar excavaciones se tuvo que construir un muro de contención de hormigón y que el terreno tenía mucha diferencia de desnivel.

c) Viabilidad del proyecto

Conforme la pericial realizada por el perito desinsaculado Diego Vaca surge que al ser consultado sobre si el proyecto de vivienda es viable para ser construido en el terreno de propiedad de la señora Fernández Velasco, el Ingeniero Vaca contestó “el proyecto de vivienda desde el punto de vista de la ingeniería y/o arquitectura es viable, haciendo los correspondientes estudios preliminares y todo lo referido a un proyecto de vivienda (planimetría, cómputos, presupuestos, etc). Sostiene además que “de acuerdo a la planimetría y a toda la información referida a la obra, se llega a la conclusión de que no se estudió los desniveles existentes en el terreno, en los expedientes se puede observar la falta de esta documentación. Solo se observa en el anexo IX del expediente un plano de curvas de nivel, sin ninguna referencia.”. (fs. 479/480).

En la audiencia de fecha 21/03/22 el perito al responder a la aclaratoria solicitada por el demandado “Si el plano de curva de nivel es necesario como un estudio de los desniveles del terreno.” dijo que “El plano de curvas de nivel es un plano de los desniveles del terreno, una vez que tenés el plano hay que ver qué decisión se va a tomar, como vas a solucionar ese desnivel que tenés”.

Lo declarado por el perito Vaca se condice con lo manifestado por el Ing. Zavalía en la audiencia realizada en fecha 04/04/22. En tal sentido, expresó “… en una reunión con el arquitecto Molina y el Dr. Carlos Fernández -padre de la actora- le solicitan las curvas de nivel del sector donde iban a construir una casa para la actora…”. Luego dijo “El plano de curvas es necesario con anterioridad al anteproyecto. Pienso que lo hice con anterioridad al anteproyecto. La fecha no la recuerdo, tendría que fijarme en el plano de aprobación del plano de mensura en Catastro (.) Sirve fundamentalmente para el estudio del nivel de construcción a fin de ver cuanto dinero se va a gastar al momento de planificar la casa () El terreno estaba natural, no había ninguna construcción (al momento de ir a hacer el plano de curvas). No conocía el anteproyecto”.

De lo expuesto, no surge con claridad fecha exacta en que se llevó a cabo el plano de curvas de nivel por cuanto de la pruebas n° 14 ofrecida por la actora surge un plano sin firma del profesional y sin fecha. Sin embargo, de la declaración testimonial del Ing. De Zavalía resulta que al momento de ir a hacer el plano de curvas el terreno estaba natural y no había ninguna construcción. Ello me persuade, que antes del comienzo de la ejecución de la obra se conocía de la existencia de las curvas de nivel y que en tal caso el arquitecto aún no habiéndolo previsto en el proyecto podría haber solucionado tal situación antes del inicio de la ejecución evitando así la paralización de la obra por tal imprevisto.

Continuando con la pregunta n° 5 efectuada al Ing. Vaca “Explicite el perito si el proyecto elaborado por el arquitecto Molina tuvo presente el desnivel del terreno, aclarando si en el inmueble existe una superficie plana que sea capaz de albergar la superficie proyectada”, el mencionado profesional respondió “Según los planos de arquitectura (plantas y cortes) el desnivel del terreno no es contemplado ya que en los mismos marca un nivel de +-0.00mts en casi toda la construcción excepto un desborde de -0.10mts y el nivel de planta alta +3.00mts. En cuanto a la estructura toma como nivel de fundación -1.20mts. En el terreno no se encuentra una superficie plana que sea capaz de alojar el proyecto mencionado”.

Por otra parte, al haber sido interrogado respecto de que si el terreno de la actora tiene una pendiente prominente que debía ser considerada al momento de efectuar el proyecto arquitectónico de la vivienda a construirse a través de la operatoria PROCREAR del banco hipotecarios, el perito respondió “el terreno de propiedad de la actora tiene una pendiente considerable, diferencias de cotas de nivel, que debió considerarse al momento de realizar el proyecto ya que implican una variable a estudiar” (ver fs. 488).

Lo expuesto precedentemente coincide con el informe técnico elaborado por el Ing. Civil Rush y que fue agregado por la actora como documental ofrecida en autos. El citado profesional dijo “Es obvio señalar que la pendiente del terreno era determinante para el proyecto encomendado por la propietaria, en razón de la excepcional vista de la propiedad (un elemento de innegable plusvalía del terreno, que merecía ser aprovechado al máximo de sus posibilidades), y que ello no fue tenido en cuenta por el Arquitecto”. Luego, indicó “Es claro que no se estudió correctamente in situ la influencia de la pendiente del terreno pues no existe en todo el inmueble una superficie plana que sea capaz de albergar la superficie proyectada, y que (incluso hasta la fecha) no existe un conjunto de documentación técnica completo y autosuficiente lo que el proyectista pretendió construir”.

En razón de la coincidencia indicada no asiste razón a la parte demandada cuando expresa al contestar la demanda “que los informes realizados por el Ing. Rush son totalmente erróneos y que no describen la situación real del proyecto y de la obra”.

Por lo tanto, adelanto mi posición respecto a que la impugnación al informe del Ing. Rush realizada por la parte demandada no resultará procedente.

Al ser consultado el Ing. Vaca en relación “si la falta de adecuación del proyecto a la pendiente se mantuvo presente tanto al momento de ejecutar las etapas iniciales del proyecto, como durante el proceso ejecutivo en cuanto movimiento de suelos, excavaciones de base y muros de sostenimiento, e igualmente, como así mismo antes de comenzar el encofrado de las columnas” contestó “al ejecutarse las etapas iniciales del proyecto se trató de adoptar el mismo al desnivel del terreno, esto implicó adaptar toda la estructura inferior (bases y fustes de columnas) al nuevo proyecto. Asimismo, se realizó un movimiento de suelo no previsto”. (ver fs. 489).

Por otra parte, de la prueba producida en el marco del cuaderno de pruebas n° 5 del demandado la perito arquitecta Claudia Acuña Palavecino en su informe pericial al contestar la pregunta “Existencia o no de exagerada altura del muro norte hasta el nivel 0,00 m de la plata baja” dijo “Se puede constatar la excesiva altura del muro Norte con respecto a los planos presentados de proyecto aprobado que no coinciden, lo cual hace inviable su ejecución debido al aumento de costos para el relleno de terreno para así poder nivelar el mismo a nivel cero como se propuso en el proyecto” (fs. 574).

Otra falencia que poseía el proyecto confeccionado por el arquitecto Molina consistió según lo informado por la perito Acuña Palavecino “Según los planos presentados de proyecto y la constatación in situ no se observan desagües en los muros de sostenimiento siendo necesarios los mismos para no producir la estanqueidad del agua de lluvia en las paredes de la estructura y permitir el fácil desagote del agua.”

Asimismo, surge de la planilla de cómputo y presupuesto (fs 60) y que fuera firmada por el demandado Molina, que el ítem correspondiente a los gastos asociados con los costos de relleno de terreno no se encuentran incluidos en la misma, es decir, que el arquitecto no previó tal costo y que, en consecuencia, la comitente no pudo tener en cuenta ello.

En base a las pruebas colectadas en la causa, se puede concluir que el proyecto realizado por el demandado no tuvo presente la pendiente considerable del terreno y, por lo tanto, no podía llevarse a cabo la construcción en dicho inmueble. Todo ello a pesar que surge de la declaración testimonial del Ing. Zavalía que la parte actora había contratado la realización de un plano de curvas de nivel solicitado en una reunión en la que estuvo presente el arquitecto Molina y el padre de la actora.

Si bien la parte demandada reconoce que al momento de la ejecución se procede a su corrección no puede afirmar que la corrección de tal imprevisto resulta ser una mínima diferencia que implique además una modificación mínima en el proyecto inicial. Es que conforme a las pruebas producidas ello implicó la intervención en la obra con los sobrecostos y una demora injustificada, con la consecuente paralización de la obra.

Siendo ello así, el demandado tuvo la posibilidad de conocer las características físicas del terreno y contar con la información relacionada con las curvas de nivel según la declaración del testigo citado; y aun así si esa información no hubiera sido suministrada por el Ing. Zavalía el accionado debía actuar con la debida diligencia que requiere el arte de su profesión.

A la luz de las consideraciones precedentemente vertidas, puedo concluir que la paralización de la obra es imputable en forma exclusiva al Arquitecto Molina, lo que derivó en un incumplimiento por parte del mismo y que ello habilitó a la parte actora a rescindir el contrato celebrado entre ambos mediante carta documento de mayo de 2014 agregada a fs. 241.

Acreditado el daño, y su vinculación causal con la conducta del profesional, cabe presumir la culpabilidad del demandado, quien para liberarse de responsabilidad tendría que acreditar haber obrado conforme la diligencia que profesionales hubieran adoptado en situaciones de similar naturaleza, y en parecidas circunstancias de tiempo y lugar, cosa que no ocurrió en autos.

Es por ello que, encontrándose acreditada la responsabilidad de la parte demandada, asiste a la misma el deber de reparación del daño causado. A continuación, procederé a analizar los rubros reclamados y tal análisis será hecho teniendo como eje central el principio general de reparación integral del daño en el marco de responsabilidad civil y la operatividad del mismo. Tengo en cuenta que el sistema de Derecho de Daños en nuestra legislación, la Reparación Integral del Daño o Reparación Plena en responsabilidad civil, comprende una visión jurídica y humanitaria, abarcando ambas.

En particular, el art. 1740 del nuevo Código define: «Reparación plena. La reparación del daño debe ser plena. Consiste en la restitución de la situación del damnificado al estado anterior al hecho dañoso, sea por el pago en dinero o en especie. La víctima puede optar por el reintegro específico, excepto que sea parcial o totalmente imposible, excesivamente oneroso o abusivo, en cuyo caso se debe fijar en dinero. En el caso de daños derivados de la lesión al honor, la intimidad o la identidad personal, el juez puede, a pedido de parte, ordenar la publicación de la sentencia, o de sus partes pertinentes, a costa del responsable”. A su vez, conforme lo establece el artículo 722 de Nuestro CCyCN, : “Si la deuda consiste en cierto valor, el monto resultante debe referirse al valor real al momento que corresponda tomar en cuenta para la evaluación de la deuda. Puede ser expresada en una moneda sin curso legal que sea usada habitualmente en el tráfico. Una vez que el valor es cuantificado en dinero se aplican las disposiciones de esta Sección.”

Por su parte, citando a LORENZETTI vemos como la reparación plena, íntegra e integral sostiene que debe indemnizar todo el daño causado. Pero esto no significa la totalidad del daño material y moral, sino que se refiere a todo el daño jurídico. Indicando que el daño jurídico reconoce como límite la relación de causalidad adecuada y la intensidad del interés tutelado. (Ver LORENZETTI, Código Civil y Comercial, T. VIII, p. 493).

En el presente caso, influye de manera radical la función que tenemos los jueces a la hora de establecer las condenas indemnizatorias en materia de daños y perjuicios, en este nuevo marco normativo, en especial el Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Tucumán Ley N°9531 y el Código Civil y Comercial de la Nación.

III.- Rubros indemnizatorios

A) Daños materiales:

a) Daños y perjuicios derivados de la paralización de la obra: la actora reclama la suma de $191.600 a julio de 2013. Manifiesta que dicho importe comprende los conceptos de: exceso de gastos y corrección de deficiencias, auditoría de ingeniería y nuevo proyecto de arquitectura. la actora reclama la suma de $191.600 a julio de 2013. Manifiesta que dicho importe comprende los conceptos de: exceso de gastos y corrección de deficiencias, auditoría de ingeniería y nuevo proyecto de arquitectura.

Del informe pericial de Ing. Vaca agregado a fs. 490 punto 9) y 10) refiere que los montos estimados por el Ing. Rush en su informe son bastantes aceptables, teniendo en cuenta el análisis de los costos de la construcción, así mismo el valor del m2 de construcción y el porcentaje de avance y que si bien es posible adecuar y/o proyectar la parte construida ello implicará entre otros costos de los honorarios correspondientes a los profesionales implicados en tales tareas.

Siendo que el perito desinsaculado Diego Vaca avala por entender aceptable el informe realizado por el Ing. Rush, corresponde hacer lugar al monto reclamado por la actora por este concepto.

Ahora bien, siguiendo este lineamiento, y con especial atención también a las vicisitudes del proceso inflacionario de nuestro país, las cuales son de público conocimiento y que pesan exclusivamente sobre la actora, entiendo que disponer la indemnización en este rubro tomando como base la suma reclamada con más la aplicación de intereses, sea tasa activa o pasiva, en modo alguno cumpliría la función reparatoria que resulta del principio antes señalado, dado que el importe resultante no sería suficiente para que la actora pueda invertir en la obra y realizar los trabajos que no fueron previstos en el proyecto y que condujeron a la paralización de la obra.

Por tanto, en razón de lo considerado, a fin de dar plena satisfacción a la reparación pretendida por la actora,conforme a las facultades conferidas por el art. 216 del CPCyCT (Ley N° 9531), fijaré el importe en una cantidad líquida siguiendo las pautas y operaciones matemáticas definidas en el informe agregado a fs. 177/182.

En tal sentido, en el mismo se refleja el sobrecosto adicional que habrían tenido las fundaciones adicionales especiales realizadas en razón del desnivel no previsto y estima luego de establecer los porcentajes que ello representa en la obra que ese sobrecosto habría ascendido a la suma de $158.000, estimando un valor adicional de $33.600 en concepto de adicionales por reparaciones necesarias que debían realizarse sobre la escasa proporción de la obra realizada y cuyas deficiencias fueron señaladas en el apartado 9 del informe del perito de parte y corroboradas por la perito Claudia Acuña Palavecino.

El monto solicitado ($191.600) luego se recalcula considerando la evolución del precio unitario de la construcción en Tucumán al mes de marzo de 2016 y arrojando según la variación aplicada la suma de $405.000.

Ahora bien, en virtud de la normativa señalada (art. 722 CCCN) y de las consideraciones realizadas procederé a fijar el monto por este rubro teniendo en cuenta la evolución del precio unitario de la construcción en la provincia a la fecha de esta sentencia y a tal efecto consideraré los datos resultantes de la revista arquitectura y construcción (https://arquitecturayconstrucciondigital.com.ar.)

2020202120222023

Enero$41.111$62.648,77$85.117,58$191.330,00

Febrero$41.111$62.648,77$85.117,58

Marzo$41.111$62.648,77$85.117,58

Abril$41.111$62.648,77$127.282,25

Mayo$41.111$73.319,30$127.282,25

Junio$42.222$73.319,30$127.282,25

Julio$45.220$73.319,30$127.282,25

Agosto$52.211$82.117,58$153.083,00

Septiembre$52.211$85.117,58$153.083,00

Octubre$52.211$85.117,58$153.083,00

Noviembre$54.477$85.117,58$182.331,00

Diciembre$54.477$85.117,58$182.331,00

De la tabla surge que el aumento porcentual del costo de la construcción tipo entre julio de 2013 y enero de 2013 fue de

[($191.330 $/m2 /4353$/m2)-1] x 100= 4295%

$191.600 + 191.600 X4295%= $8.229.220 + 191.600 = $8.420.820

En función de lo considerado, procede el rubro reclamado por la suma de $8.420.820.

En caso de incumplimiento de la obligación dineraria, se aplicarán intereses de la tasa activa del Banco de la Nación Argentina desde el vencimiento del plazo de pago – 10 días- y hasta su total y efectivo pago.

b) Daños y perjuicios derivados del pago de las cuotas del PROCREAR proporción de lo recibido por el Banco Hipotecario: $400 mensuales de cuota a la fecha de interposición de la demanda. Montos percibidos por el Banco Hipotecario totaliza la suma de $108.795 a julio de 2013.

Resulta de lo informado por el Banco Hipotecario a fs. 454 que la actora obtuvo un préstamo de $218.500, del cual recibió la suma de $109.250 por el préstamo liquidado el 08/10/13. Con relación a este rubro, considero que el mismo resulta procedente por el monto de $109.250 con más los intereses de la tasa activa desde octubre 2013 a la fecha de la sentencia por cuanto de la prueba producida en autos, planilla de cómputo y presupuesto agregada a fs. 61 el dinero proveniente de dicho crédito no pudo ser aplicado a los ítems previstos en dicha planilla de cómputo y presupuesto debido a la paralización de la obra. Basta una simple lectura para advertir que dentro del 43% de los ítems de la obra se encontraba el correspondiente a contrapisos y carpeta que del propio expediente y de las fotografías agregadas resulta que no llegaron a ejecutarse.

Conforme a lo considerado resulta procedente el rubro por la suma de $494.655,03 en concepto de capital e intereses al día de la fecha.

c) Daños y perjuicios derivados de la inversión efectuada con fondos adicionales al del PROCREAR: $150.000 a julio de 2013.

En relación a este rubro cabe precisar que el mismo resulta improcente en razón de que la suma de $150.000 reclamada se encuentra incluída en lo ya considerado y resuelto en el punto a) de conformidad a lo informado por el Ing. Rush. Se trata precisamente de la suma que surge del informe del ingeniero cuando refiere que la actora tuvo que hacer gastos adicionales que se estiman en $150.000.

d) Daños y perjuicios derivados del pago de los alquileres y expensas: $127.560 (alquileres).

Corresponde, en virtud del principio Iura Novit Curia, y de las facultades que me otorga el art. 125 de nuestro actual digesto procesal Ley N°9.531, encuadrar lo aquí peticionado por la parte actora en la indemnización por privación de uso, adelantando desde ya que la misma será procedente atento a que el incumplimiento respecto de la ejecución de la obra en tiempo y forma cuyo eje central es la paralización de la misma que implicaba no solo una demora sino erogaciones adicionales, se encuentra acreditado en autos conforme ya fuera establecido, en base al plexo probatorio valorado.

La jurisprudencia tiene dicho que “la privación del uso de un bien tiene como contrapartida la indemnización necesaria para mantener o restituir la situación de la víctima precedente al hecho (art. 1083 CC), lo que se traduce en los gastos que implica un uso similar o equivalente al que se tendría de no estar privado del bien (CSJTuc, sentencia 366, 26/5/2010, “Usandivaras Grammatico Ana María vs. Noacam S.A. s/ Daños y perjuicios”), en este caso, al que habría tenido la damnificada si hubiera dispuesto de la vivienda prometida en el contrato cuya entrega se vio frustrada por culpa del demandado. La sola privación del uso de cualquier cosa que debía estar en el patrimonio, le ocasiona a su titular un daño económico, a veces positivo, por los desembolsos que debe efectuar para reemplazar el objeto (cfr. Moisset de Espanés, «Privación del uso de un automóvil», LA LEY, 1984-C, 51 y ss.). Expone la Dra. Zavala de González que el enfoque correcto para determinar la existencia de esa pérdida efectiva debe examinar cuál era el derecho con que contaba la víctima, y del que fue privada a raíz del suceso, sin interesar qué proceder ha desplegado ella antes de ser indemnizada: lo relevante es cuál actuación podría haber desenvuelto de haber sido resarcida oportunamente (Zavala de González, Matilde, en «Resarcimiento de daños vol. 1, Daños a los automotores», Ed. Hammurabi SRL, edición 1989, Bs. As. p. 119) El daño por privación de uso de un bien (daño emergente) no nace en todos los casos de la realidad de los gastos, pero sí de la necesidad de realizarlos para mantener una situación igual a la que se gozaba antes del suceso. Hay un interés menoscabado, de incuestionable proyección económica: en el caso, el uso de la vivienda, que forzosamente se compensa con el valor del alquiler que la reemplaza. La pérdida temporaria de un interés de significación patrimonial conlleva una repercusión lesiva emplazable en el daño emergente (sin perjuicio de la posible producción de un lucro cesante o de daño moral). El damnificado tiene un derecho de alquilar otro bien, y el correlativo derecho a ser indemnizado por dicho motivo.

El presente rubro, resultará procedente por el monto reclamado de $127.560 desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia ascendiendo al monto de $410.377,65.

En cuanto al rubro reclamado por expensas a más de que el mismo no fuera acreditado cabe precisar que de acuerdo a las disposiciones vigentes en el CCCN las expensas representa una obligación que se encuentra a cargo del propietario conforme art. 2050. Siendo ello así, corresponde rechazar este rubro.

e) Daños derivados de los honorarios al Ingeniero Rush y a la escribana Delloca: $7500 a mayo de 2014 y $1700 a mayo de 2014 respectivamente. Acta de constatación $3025 a mayo de 2017.

En relación a este rubro el mismo no resulta procedente en concepto de daños y perjuicios. Tal como fue reclamado por la actora los mismos configuran gastos en los que dice tuvo que incurrir.

Cabe recordar que las costas son los gastos que se ven obligadas las partes como consecuencia directa de la sustanciación de un proceso, como ser las tasas judiciales, los honorarios de los abogados, procuradores y peritos, las erogaciones derivadas de la producción de la prueba, etc. Siendo ello así, los montos reclamados lucen improcedentes en concepto de daños y perjuicios.

B) Daño moral: $1.000.000.

Por último, la parte actora reclama la suma de $1.000.000 en concepto de daño moral.

La indemnización por daño moral en los casos de responsabilidad contractual está expresamente prevista en el artículo 522 del CC, que manda a que manda a tener en cuenta el hecho generador y las demás circunstancias del caso.

De las circunstancias expuestas en este caso, es evidente que la actora tuvo que atravesar diversas situaciones que le causaron afecciones espirituales y morales, frente al injustificado incumplimiento del demandado. El solo hecho de haber tenido que recurrir a un proceso judicial justifica el padecimiento de afecciones morales y espirituales.

Ello porque el daño moral debe ser conceptualizado como una afección disvaliosa del espíritu de la persona, no solo vinculado al dolor y sufrimiento, sino también a todo derecho personalísimo, principalmente a su salud psicofísica, afecciones espirituales e interferencia en su proyecto de vida (artículo 1738 del CCCN) y la reparación de los daños debe ser plena (artículo 1083 del CC, coincidente con el artículo 1740 del CCCN,).

A lo largo de las consideraciones vertidas, ha quedado evidenciado que la actora ha visto frustrado el sueño de la casa propia, con gran afectación de un proyecto de vida familiar trastocado por el incumplimiento en que incurrió el arquitecto demandado. La conducta del demandado es relevante al momento de ponderar el padecimiento generado en la actora, sobre todo por la prolongación en el tiempo de la situación de incertidumbre y zozobra que genera un conflicto de las características del del autos. Tal padecimiento resulta de la prueba pericial psicológica producida en el cuaderno de pruebas N° 7 de la actora.

Como es sabido, en el ámbito contractual, no cualquier daño moral origina la responsabilidad del autor del hecho, sino que es necesario acreditar una lesión a los sentimientos, afecciones o de la tranquilidad anímica, que no puede confundirse con las inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos y de los negocios (Cf. CNCiv., sala M, » Franchi, Ana María c. Banco Hipotecario Nacional y otro s/ daños y perjuicios», sentencia del 10/06/2011, La Ley Online: AR/JUR/36722/2011).

Corresponde, por tanto, otorgar un monto dinerario para reparar el daño moral sufrido por la actora entendido como lesión a los sentimientos o afecciones legítimas de una persona, o cuando se le ocasionan perjuicios que se traducen en padecimientos físicos o, en fin, cuando de una manera u otra se han perturbado la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado. (Cfr. CCC, Sala 2, Nro. Sent: 4 Fecha Sentencia 17/02/2014).

Estimo que resulta justo y prudente receptar el monto reclamado en la demanda ($1.000.000) suma que devengará desde la mora (julio de 2013) hasta la fecha de la presente resolución un interés puro anual del 8%, y desde esta última fecha hasta el efectivo pago la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

Por lo expuesto, corresponde hacer lugar a la demanda de daños y perjuicios iniciada por María Gracia Fernández Velasco en contra de Molina Juan Pablo conforme a lo considerado.

En atención al resultado del pleito, las costas se imponen al demandado vencido en virtud del principio objetivo de la derrota (art. 61 Procesal). Es que el presente proceso es una acción de daños y perjuicios en la que se discutió la responsabilidad del demandado, por lo que resulta razonable que la totalidad de las costas sean soportadas por la parte responsable, aun cuando algunos rubros hayan prosperado parcialmente o no hayan tenido acogida.

Por ello,

RESUELVO:

I.- NO HACER LUGAR a la impugnación de la pericia de parte formulada por el demandado, conforme a lo considerado.

II.- HACER LUGAR parcialmente a la demanda de daños y perjuicios por incumplimiento de contrato iniciada por FERNANDEZ VELASCO MARIA GRACIA en contra de MOLINA JUAN PABLO, en razón de lo considerado. En consecuencia, condenar al demandado a abonar a la actora dentro de los DIEZ DIAS de quedar firme la presente, las siguientes sumas: 1) $8.420.820. (PESOS OCHO MILLONES CUATROCIENTOS VEINTE MIL OCHOCIENTOS VEINTE) en concepto de daños y perjuicios por la paralización de la obra con más los intereses de la tasa activa que publica el Banco de la Nación Argentina cumplido el plazo dispuesto en la presente y hasta su efectivo pago. 2) $494.655,03 (PESOS CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON TRES CENTAVOS) en concepto de daños y perjuicios derivados del pago de las cuotas del PROCREAR proporción de lo recibido por el Banco Hipotecario con más los intereses de la tasa activa que publica el Banco de la Nación Argentina cumplido el plazo dispuesto en la presente y hasta su efectivo pago, 3)$410.377,65 (PESOS CUATROCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SIETE CON SESENTA Y CINCO CENTAVOS) en concepto de daños y perjuicios por privación de uso y derivados del pago de los alquileres con más los intereses de la tasa activa que publica el Banco de la Nación Argentina cumplido el plazo dispuesto en la presente y hasta su efectivo pago, 5) $1.000.000 (PESOS UN MILLON) en concepto de daño moral, suma que devengará desde la mora (julio de 2013) hasta la fecha de la presente resolución un interés puro anual del 8%, y desde esta última fecha hasta el efectivo pago la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.

III.- RECHAZAR la demanda en concepto de daños y perjuicios por expensas e inversión efectuada con fondos adicionales al del PROCREAR y daños derivados de los honorarios al Ingeniero Rush y a la escribana Delloca, conforme se considera.

IV.- COSTAS al demandado vencido según se considera.

V.- POSPONER la regulación de honorarios para su oportunidad.

HAGASE SABER.-

FDO. DRA. MARIA FLORENCIA GUTIERREZ

-JUEZ-

Actuación firmada en fecha: 13/02/2023

NRO. SENT.: 78 – FECHA SENT: 13/02/2023
Certificado digital:
CN=GUTIERREZ Maria Florencia, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27232397050