Cámara en lo Civil y Comercial Común Sala III

ACTUACIONES N°: 688/13

Expte. n° 688/13

En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, febrero de 2022, reunidos los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Sala IIIa., Dres. Raúl Horacio Bejas y Carlos Miguel Ibáñez con el objeto

de conocer y decidir los recursos interpuestos contra la sentencia dictada en los autos caratulados «JOUBIN DORA LIA BEATRIZ c/ AGUIRRE STELLA MARIS s/ REIVINDICACION»; y abierta la vista pública, el Tribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ESTA AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?

Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Raúl Horacio Bejas y Carlos Miguel Ibáñez.

EL Sr. VOCAL DR. RAUL HORACIO BEJAS, DIJO:

1. Viene a conocimiento y resolución del Tribunal el recurso de apelación oportunamente deducido por la representación letrada de la parte actora contra la sentencia de fecha 10 de noviembre de 2021 en virtud de la cual se resolvió: “I-NO HACER LUGAR a la acción de Redargución de Falsedad que fuera deducida a fs. 10/12 por la Sra. Dora Lía Beatriz Joubin, D.N.I. n° 2.829.396, en el juicio caratulado ‘Joubin Dora Lia Beatriz vs Aguirre Stella Maris y otro S/ Redargución de Falsedad’, conforme a lo considerado. En consecuencia, téngase por auténticas el Acta de Certificación de Firma M 01592588 pasada por ante el Escribano Público, Titular del Registro número T—–o, como así también el Acta de Requerimiento de certificación de firmas A/1762; II- COSTAS como se considera; III- NO HACER LUGAR a la acción de reivindicación que fuera deducida a fs. 113/119, por la Sra. Dora Lia Beatriz Joubin, D.N.I. n° 2.829.396, en contra de Aguirre Stella Maris, con respecto al inmueble sito en calle San Martín n° 910, 1er Piso, Dpto. “A”, de San Miguel de Tucumán; IV- COSTAS a la reivindicante vencida como se considera».

El recurso fue interpuesto el 01/12/2021 y fundado con el memorial de agravios presentado el 08/03/2022. Corrido el traslado de ley la parte demandada se opuso al progreso de la apelación por los fundamentos que expuso en su presentación de fecha 23/03/2022.

Firme el llamamiento de autos dispuesto por decreto del 25/03/2022 el recurso ha quedado en condiciones de ser resuelto.

2. Agravia a la apelante, en primer lugar, el rechazo de la acción de redargución de falsedad.

Luego de transcribir el fragmento de la sentencia impugnada que estima pertinente, cuestiona el relativo valor probatorio dado a la prueba pericial y que dicho informe no haya sido apreciado con los demás elementos probatorios de autos.

Señala que el informe dictamina que hubo un mayor transcurso de tiempo que el pretendido entre la fecha que se anuncia como realizada la certificación de firmas del boleto de compraventa y la estampa por parte de García Rusco. Que el resto de las pruebas, no vistas en la pericial caligráfica, también llevan a esa misma conclusión.

Enuncia diversas pruebas indiciarias que abonarían la tesis sustentada por su parte, algunas anteriores al traslado de la demanda, de las que surge que la actora ni siquiera mencionó la existencia del instrumento redargüido de falso, aun con acción civil en progreso y luego de haber transitado el proceso de mediación que culminó el 24/06/13.

Señala que está claro que García Rusco era deudor de Aguirre, pero en obligación de dar suma de dinero. Que también se probó que el vendedor tenía deudas y causas penales, no se encontraba en una situación controlable ni normal. Que, por otro lado, la supuesta venta no se originó (según la contraparte) en una decisión de comprar un determinado departamento sino en la acumulación de deudas que hacían que la única manera de cobrársela fuera de la manera que se hizo: fraguando un instrumento.

Entiende que, en el contexto reseñado, existiendo inscripción registral a nombre de un tercero (fiduciante y propietario originario del inmueble), impuestos a su nombre, un boleto al que nadie tuvo acceso sino cuando fue necesario defenderse en juicio, la sana critica conduce a quitar la presunción de veracidad a la escritura.

Añade a ello la circunstancia de que la hoja de certificación de firma utilizada sea la n° 500, última del libro, lo que constituye una posibilidad en quinientos. Por lo que -aduce- la libre convicción y experiencia común indican que la hoja empleada había sido reservada para una ocasión como la que necesitaba la demandada.

Volviendo a la pericia, reitera la crítica de que se haya considerado como no convincente. Insiste en que el perito, al contrario de lo entendido, ha evacuado un extenso dictamen cuyo íntegro análisis ha sido omitido.

Le agravia que se haya desestimado el informe pericial en razón de que no se peritó juntamente la firma de Aguirre. Reitera que quien atravesó distintos hechos que lo afectaron fue García Rusco; que fue él quien iba a construir un edificio y luego culminó con deudas y causas penales; a lo que adiciona que tal prueba nada hubiera aportado en tanto era factible que imitase su propia firma de hace unos años, más cuando ello se practica en medio de una defensa.

Concluye, en relación a la cuestión, que la pericia da veracidad sobre la falsedad ideológica del instrumento tardíamente descubierto, con un dictamen adecuadamente fundado y razonado en cuanto al método seguido; que el especialista ha notado y explicado una marcada evolución en la firma del vendedor común, que impide dar por cierto que se han firmado en épocas próximas.

Cuestiona que la sentencia en crisis haya evitado evaluar el hecho de que el sellado del boleto de compraventa se realiza el 08/11/13 y que es notoriamente elaborado luego de la primera CD remitida por Joubin el 8/03/13, de la mediación cerrada el 26/03/13 y que, si bien no violenta ninguna norma notarial local, los 5 años que se dilatan el pago de apenas $6400 de sellado (con multa), no justificarían la demora, a menos que, como ocurrió, no exista al tiempo anterior de la escritura.

Pide que se tome todo en conjunto, se interprete con experiencia común, se dejen de lado excesivos formalismos que alejan de la realidad y citas de dogmas de otros fallos de casos no trasladables; y se verá el acta de certificación de firmas falsa.

En segundo lugar, le agravia que se haya rechazado la acción de reivindicación bajo una motivación insuficiente y omitiendo analizar las pruebas que, aun con la redargución de falsedad rechazada, merecían tenerse en cuenta y que conducen a la admisión del derecho de su mandante.

Cita pasajes pertinentes de la sentencia en crisis y se agravia de que se haya resuelto que la Dra. Aguirre es adquirente de buena fe.

Afirma que la sentencia apelada violenta lo dispuesto por el artículo 594 del Código Civil: “Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradición de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor no tendrá derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligación precedente del deudor; pero sí contra los que sabiéndola hubiesen tomado posesión de la cosa.”

Le agravia que la sentencia quite todo el encadenamiento de dominio y pase a cotejar los derechos de ambas partes desde la fecha de la escritura n° 137 y la del boleto, cuando el historial de dominio de su mandante se remonta a antes de esa escritura.

Ilustra al respecto que el título nace en el contrato que produjo la transmisión del dominio de Luis Remonda hacia Zeyga S.R.L., mediante la escritura n° 299 del 26/9/03 inscripta, y por ello pública y conocida por la demandada.

Señala que sea cual fuera la versión fidedigna de los hechos, cinco años antes de la fecha puesta en el boleto de compraventa, la misma sociedad que le habría vendido a Aguirre, le había asignado la unidad en cuestión a su mandante en un contrato que se entiende conocido por todos.

Que la abogada demandada, de haber obrado con buena fe, debió saber que la “Unidad n° trece”, que se describe de la misma manera en la más anterior escritura, ya tenía un propietario acordado de modo que de antemano conocía, o lo debió, que el cumplimiento del boleto de venta que invoca no podría llevaste a cabo sin el incumplimiento de un contrato anterior, que le es conexo. Afirma que la publicidad registral no permite otra vista.

Si bien lo relevante es la mala fe al momento de la falsa fecha, ese actuar fue sostenido y expuesto en el litigio. Nunca pudo desconocer que la propiedad pertenecía a Remonda y su cónyuge y de la existencia de este y su permanente presencia en carácter de propietaria y poseedora de esa unidad y así presentada en el edificio, tal cual ha manifestado en su contestación de demanda.

Recuerda que el impuesto inmobiliario venía a su nombre, estaba registrado también a su nombre (por Remonda), y el portero del edificio declaró, contradiciendo a la demandada, que sí conocía a la Sra. Dora Lia Joubin (fs. 1279).

Se pregunta: si para escriturar una propiedad es necesario realizar un estudio de título ¿Porque para adquirir mediante boleto se debería exigir menores recaudos? Concluye que existió mala fe de la demandada al querer adquirir un departamento de un edificio, cuyo origen es un fideicomiso inmobiliario que tuvo como proyecto la entrega de una propiedad para que se realice, y se reciba a cambio unas unidades perfectamente identificadas. Cita jurisprudencia y doctrina en apoyo de su postura.

Seguidamente se queja de que se haya resuelto que hubo entrega de la posesión de manera anterior en favor de la demandada y que su parte no ha probado actos de posesión.

Critica la sentencia porque no hay prueba que posicione a la demandada, de manera definitoria, en la época y forma en que resolvió que habría ocurrido.

En tal dirección, señala que el informe del Colegio de Abogado nada dice de fechas; que tampoco lo hace, ni prueba la posesión, la factura e informe del teléfono ni los recibos de expensas.

Agravia que la boleta, y la adhesión a un plan de pago, no sea considerado como prueba de la posesión (fs. 36/41), pero sí esos informes de servicios que generalmente toma un inquilino o hasta un mero tenedor.

Refiere que la inspección ocular y el informe pericial no prueban que habría comenzado la posesión los años antes a la fecha en que se realiza. Es contradictorio -aduce- que una pericia caligráfica, justificada y desarrollada, diga cómo evolucionó una firma, y que el a-quo la deseche, pero al mismo tiempo valore como de mayor credibilidad para interpretar un supuesto hecho ocurrido un largo tiempo atrás, un informe que ni lo dice, ni tiene posibilidad de precisar ello.

Le agravia que no se haya merituado el testimonio de quien fuera empleada de Zeyga, Analia Beatriz Pérez Remonda, el de Tomas Vicente Posse y el del administrador del consorcio del edificio y testigo ofrecido por la contraria, Francisco Callejas, quienes manifestaron que la familia de su mandante era propietaria del inmueble.

Indica que a favor de la postura de la contraria estaría, en un principio, el testimonio de Barrera (fs. 1249), pero la realidad surge de la tacha y su prueba en donde la Municipalidad describe los recaudos que debió cumplir una obra como la que declaró que intervino ese testigo, sin que la contraparte haya arrimado ningún trámite ante la Secretaría de Obras Públicas.

Señala que existen otras pruebas que vienen de la propia Aguirre y que tampoco fueron tenidas en cuenta. Que el inmueble objeto de litis se encuentra en pleno centro y es de elevado valor. Que su parte lo declara a la AFIP como propio desde un inicio (ver DDJJ de hojas 42,65,74,83,92 y 98), pero, de nuevo, no hace lo propio la otra supuesta adquirente. Aduce que, si bien es una carga fiscal, también es una forma de publicitar la propiedad y posesión.

Que a dichas pruebas e indicios deben añadirse los agravios tratados en el punto 1, y que caben también para este punto.

Por fin, se agravia subsidiariamente de la imposición de costas a su parte señalando que el especial comportamiento de la demandada hace que, aun rechazando ambas acciones, la solución ajustada sea la de imponerla por el orden causado.

3.1.- Agravios sobre el rechazo de la acción de redargución de falsedad.

Resulta pertinente recordar que, conforme surge de las constancias de la causa “Joubin Dora Lia Beatriz vs Aguirre Stella Maris y Otra S/Redargución de Falsedad”, Expte. n° 604/15 la actora interpuso acción contra Stella Maris Aguirre y contra la escribana S….solicitando se declare falso ideológicamente que el día 8/02/2008 se haya practicado la “Actuación Notarial de Certificación de firmas” que lleva el número de hoja: 01592588 y que se expidió recién el 22 de noviembre de 2013; denunciando asimismo que es falsa ideológicamente el Acta N° 500 Folio N° 500 del Libro A/1762 del libro de la notaria donde se da fe de que se ha estampado la firma de Stella M. Aguirre y de Carlos García el día 8/2/2008 y que estas correspondan a un boleto de compraventa sobre el inmueble de calle San Martin 910 1er. Piso “A”, Unidad 13 de San Miguel de Tucumán.

Cabe liminarmente precisar que, tal como fuera valorado por el a quo, los instrumentos públicos gozan de autenticidad, siendo su característica la de que prueban su contenido por sí mismos. Así la ley completa una sentida necesidad social: es imprescindible contar en las relaciones jurídicas con algo que merezca fe por sí mismo sin necesidad de demostración. Algo que debe ser creído, que asegure a quien lo otorgó conforme a la ley, y que cuando precise esgrimirlo en defensa de su derecho le será útil de inmediato. De no existir documentos dotados de autenticidad se introduciría un factor de zozobra y de inseguridad en el mundo de los negocios, con el consiguiente retraimiento de los interesados (conf. Borda, «Tratado de Derecho Civil, Parte General», t. II, p. 206).

En ese orden de ideas se inserta la prescripción contenida en el art. 993 del Cód. Civil acerca de la plena fe de que goza el instrumento en cuanto a la existencia material de los hechos que el oficial público hubiese anunciado como cumplidos por él mismo, o que han pasado en su presencia, pues tales hechos comprometen directamente la fe del funcionario y tiene una fuerza de convicción «casi irrefutable» (conf. Llambías, «Tratado», t. II, p. 446, apart. 1671).

En consecuencia, la prueba que tiende a demostrar la falsedad del instrumento debe tener entidad tal que produzca la convicción necesaria para revertir la presunción de legitimidad y veracidad que emana del instrumento por su propia naturaleza, y en tal sentido este Tribunal coincide con el primer sentenciante en que resulta insuficiente la prueba rendida en autos.

Al respecto, el magistrado de grado comenzó por recordar que en supuestos como el sub judice el más alto Tribunal Provincial ha expuesto la necesidad de considerar las pruebas atinentes a la supuesta Falsedad del instrumento público con sumo rigor, toda vez que se trata de un documento de tal naturaleza que goza de la presunción que emana del art. 993 del Código Civil (C.S.J.T. Sent. 567 del 06/07/12); para luego añadir que no basta cualquier indicio o presunción si no que es necesario que se aporte prueba fehaciente que sustente la redargución de falsedad, lo que entendió que no se ha logrado en autos.

Para arribar a tal conclusión el sentenciante abordó los fundamentos expuestos en la demanda. En tal contexto, se hizo cargo, en primer lugar, de la cuestionada diferencia temporal que existe entre la certificación de firmas y la expedición del certificado, respecto de la cual -tras efectuar una exhaustiva descripción del marco legal aplicable y a la luz de los informes expedidos por el Colegio de Escribanos de la provincia- entendió probado que “en el ejercicio de la profesión de notario, es común que una vez celebrado un contrato en una fecha determinada, se realice la certificación de las firmas en igual fecha. Pero las partes celebrantes deben cumplir con las obligaciones tributarias respectivas y, por consiguiente, retirar el documento de la escribanía para requerir la intervención de la Dirección General de Rentas de la Provincia, luego volver y formalizar la certificación. Que ello implica, dependiendo de la diligencia de las partes, del transcurso de un lapso de tiempo”.

Seguidamente valoró la pericia caligráfica ofrecida y producida en autos. Luego de desestimar las impugnaciones realizadas por la demandada y codemadandada, así como las conclusiones del perito de parte -por considerar que no efectúa un estudio completo y exhaustivo con entidad para descalificar la pericial caligráfica realizada por el experto sorteado en autos-, se abocó en concreto al dictamen emitido por el perito desinsaculado arribando a la conclusión de que “ efectúa una descripción minuciosa de la documentación a cotejar, operaciones realizadas, análisis de las grafías dubitadas e indubitadas y metodología utilizada con respecto a las características identificatorias de las firmas, fundamentando su conclusión con respecto a que la firma inserta en el boleto de compraventa de fecha 08/02/2008 le pertenece al Sr. García Rusco y de eso no hay dudas”. Sin embargo, con respecto a los puntos de pericia cuestionados, ponderó que “el hecho de que el perito señale que existiera una evolución de su firma y de que la misma habría sido puesta en una fecha posterior a la del boleto de compraventa, no me llevan a la convicción de que la firma inserta en dicho documento fuera colocada en una fecha posterior a la del 08/02/2008, como lo señala la accionante. El perito debió indicar el tipo de método o técnica utilizada para determinar cómo llega a la conclusión de que la firma inserta en el boleto de compraventa fue puesta años posteriores. Solo señala que hay una evolución natural que puede darse por diversos factores que podrían permitir diferenciar períodos aproximados o posteriores en los que se podrían ubicar escrituras cuestionadas, observando que existe una evolución en la firma inserta en el boleto de compraventa, toda vez que una está realizada en cuatro tiempos y la otra en tres tiempos y que el escribiente podría haber tenido un impedimento físico o motriz por la desemejanza existente entre una y otra. Esta conclusión no me lleva al convencimiento efectivo de que la firma fue puesta días, semanas, meses o años posteriores a la fecha 08/02/2008. Además, a ello debo sumarle que tampoco se produjo una prueba pericial similar con respecto a las demás firma inserta en dicho boleto de compraventa, como por ejemplo la firma colocada por la Sra. Aguirre, más aun, a las firmas insertas en el acta de requerimiento de certificación de firmas N° 500 Folio 500 del Libro A/1762, la cual también fue firmada en fecha 08/02/2008 y en la cual aparecen la firmas de los demandados y de la escribana. Es por ello, que me apartare de la conclusión vertida por el perito desinsaculado con respecto a los puntos de pericia cuestionados (3, 4 y 5)”.

Las conclusiones sentenciales precedentemente transcriptas se comparten.

Ante todo conviene recordar que de acuerdo a lo dispuesto por el art. ex art. 351 del CPCyC (art. 397 ley 9531) “El valor probatorio del dictamen pericial será estimado por el juez teniendo en cuenta la competencia del perito, los principios científicos o técnicos en que se funda, la concordancia de su aplicación con las reglas de la sana crítica, las observaciones formuladas por las partes y los demás elementos de convicción que constan en los autos. En su sentencia, el juez podrá apartarse de las conclusiones de los peritos, aun cuando fueran terminantemente asertivas, expresando los fundamentos de su convicción”. En relación a esta temática existe acuerdo doctrinario y jurisprudencial para sostener que los dictámenes técnicos carecen de valor vinculante para el juez. De allí que pueden ser criticados e, incluso, desestimados. Sin embargo, para ello, además de ponderar la conclusión del perito, deberá observar todo el razonamiento y el procedimiento científico que sustenta lo dictaminado (CSJT, sentencia n° 1097 Fecha Sentencia 28/06/2019).

Dicho ello, y en consonancia con lo expuesto por el a quo, entiendo que la fundamentación en que el perito sustenta su conclusión referida a que «existe una evolución en la firma inserta en el boleto de compraventa, toda vez que una está realizada en cuatro tiempos y la otra en tres tiempos y que el escribiente podría haber tenido un impedimento físico o motriz por la desemejanza existente entre una y otra», luce insuficiente para contradecir la legitimidad que emana de la registración de la rogatoria en el acta n° 500 del Libro de Requerimientos para certificaciones de firmas e impresiones digitales A/1.762, folio N° 500, conforme da cuenta el informe expedido por el Colegio de Escribanos de la provincia corriente a fs. 222/228. Máxime cuando -tal como puso de relieve el a quo- la recurrente no ofreció someter a peritaje las firmas estampadas en el referido libro.

Sin perjuicio de ello, cabe destacar que el razonamiento sentencial al respecto no ha sido adecuadamente rebatido por la apelante quien se limitó a exponer un punto de vista diferente respecto del valor probatorio del dictamen. La única crítica concreta que esgrime en relación al punto, es la referida a la omisión de peritar conjuntamente la firma de Aguirre. Al respecto, alega la recurrente que ello no era necesario porque quien atravesó distintos hechos que lo afectaron fue García Rusco; a la par que afirma que dicha prueba nada habría aportado por cuanto la nombrada podría haber imitado su propia firma de hace unos años.

No obstante, aun pasando por alto que se trata de un ataque dirigido contra un fundamento accesorio dentro de los que sustentaron la decisión del a quo, se observa que el mismo resulta endeble, toda vez que en modo alguno desvirtúa la conclusión de que dicho cotejo hubiese constituido prueba relevante idónea para reforzar su tesis; a lo que cabe agregar que el aserto referido a que la demandada podría haber imitado su firma anterior, resulta -en todo caso- igualmente predicable en relación a García Rusco, cuya firma la actora sí ofreció someter a pericia.

Por su parte, nada dijo la apelante respecto a la omisión de solicitar el peritaje de las firmas insertas en el acta de requerimiento de certificación de firmas N° 500 Folio 500 del Libro A/1762.

El cuadro de situación expuesto no se modifica con las críticas referidas a que no se valoraron las demás pruebas de la causa que demostrarían la falsedad alegada.

Las restantes evidencias consistirían en que la demandada no mencionó la existencia del boleto de compraventa hasta después de haber transitado el proceso de mediación que culminó el 24/06/2013. Asimismo, en que García Rusco, quien -aduce- sin duda alguna era deudor de Aguirre, tenía innumerables deudas y causas penales, por lo que, la única manera que tenía la demanda de cobrar su acreencia era fraguando un instrumento. A ello añade que resulta por demás sugestivo que la hoja de certificación de firma utilizada sea la n° 500, última del libro; lo que denotaría -a su modo de ver- que habría sido reservada para una ocasión como la que necesitaba la demandada. Por último, insiste en el argumento referido a que la dilación del pago del sellado sería también demostrativa de la inexistencia del documento con anterioridad.

Ante todo, cabe señalar que las alegaciones vinculadas con el número de hoja del libro en el que fue asentada la certificación notarial, así las como referidas al endeudamiento del vendedor, no han sido expuestas en la instancia anterior, lo que representa un obstáculo para su tratamiento en esta Alzada (ex art. 713 CPCyCT, art. 782 ley 9531).

Al respecto se ha dicho que “El Tribunal no debe emitir pronunciamiento sobre cuestiones no propuestas oportunamente a la Alzada, pues ello comporta violación del principio de congruencia, que entronca directamente con la garantía constitucional de la defensa en juicio de la contraparte. La competencia de los tribunales de segunda instancia en materia civil se encuentra limitada por la extensión de los recursos concedidos; y la trasgresión de tales límites comporta agravio a las garantías constitucionales de la propiedad y la defensa en juicio (CS, Fallos, 231:279, 235:171, entre otros). El principio de congruencia impone que medie conformidad entre el contenido de las decisiones judiciales y la pretensión o pretensiones que contribuyen al objeto del proceso, sea la oposición u oposiciones en cuanto delimitan ese objeto, motivo por el cual, cuando una resolución se aparte de la materia que fijaron las partes, se menoscaba el aludido requisito, y ello en todas las instancias. El Tribunal de apelación incurre en incongruencia cuando no respeta dos expresiones del principio dispositivo en materia recursiva, a saber: a) que los agravios son los que dan la medida de las facultades de laAlzada(«tantum devolutum quantum appellatum»); y b) la prohibición de la «reformatio in peius». De los Santos, Mabel Alicia; Flexibilización de la congruencia, La Ley 2007-F, 1278). Al pronunciarse sobre cuestiones no propuestas afecta no sólo el principio de congruencia, sino también el derecho de defensa fundante de aquel y de raíz constitucional (art. 18 CN) y el deber de motivación exigido por el art. 30 de la Constitución de la Provincia de Tucumán (CSJTuc., sentencia N° 303 del 26/04/2007, entre otras) (Cfr. CCC, Sala 2, sentencia n° 624 de fecha 28/11/2014).

Sin perjuicio de ello, cabe precisar que las consecuencias que la apelante extrae de tales circunstancias, así como de la falta de mención del boleto de compraventa por parte de la demanda con anterioridad al traslado de la demanda, no pasan de ser meras conjeturas carentes de soporte probatorio, y como tales, insuficientes para rebatir las conclusiones del sentenciante de grado referidas al rigor con que debe evaluarse la prueba tendiente a demostrar la falsedad de un instrumento público.

En lo que concretamente concierne a la diferencia temporal entre la fecha de certificación de firmas y de expedición del acta, la cuestión -lejos de haber sido omitida, como señala la recurrente-, ha sido objeto de un cuidadoso tratamiento por parte del a quo, cuyas conclusiones -no rebatidas- han quedado expuestas en párrafos precedentes.

Ningún otro elemento probatorio se ha traído a estos autos que permita arribar a la conclusión de que hubo falsedad ideológica en la fecha de estampa de las firmas en el boleto.

Aún admitiendo que la cuestión pueda suscitar dudas, ello no es suficiente para destruir las presunciones que emanan de todo instrumento público; la prueba, para desvirtuar su contenido debe ser muy categórica, llevando al juzgador la seguridad del fraude en que se ha incurrido al celebrar el acto, y no la simple duda.

En definitiva, a falta de prueba categórica de los hechos invocados por la actora, la demandada se ve beneficiada con la presunción legal de autenticidad de los instrumentos en que se funda su defensa establecida por el Código Civil, que no ha sido destruida con las pruebas producidas en la causa.

Lo expuesto conduce a desestimar el agravio en examen, y a confirmar la sentencia en este punto.

3.2.- Agravios referidos a la falta buena fe de la accionada.

Sostiene la apelante que la sentencia ha omitido valorar la falta de buena fe de la demandada que -a su juicio- queda evidenciada con el hecho de que el antecedente de dominio de su parte se remonta al momento en que el inmueble de la litis era de su propiedad, para luego ser transferido para la construcción del edificio que es actualmente.

Recuerda, al respecto, que su parte trasmitió el dominio fiduciario del inmueble mediante escritura n° 299 el 26 de julio de 2003. Que en la cláusula quinta de dicha escritura se estableció “En cuanto a las unidades designadas con los números: uno, dos, trece y catorce, la Sociedad Fiduciaria adquirente se obliga a transmitir al “Fiduciante” y/o a sus herederos legales”. Señala que el fiduciante es Luis Remonda y el instrumento fue inscripto el 30/09/03, en el segundo y tercer asiento de la matrícula originaria.

Refiere que sin que haya ningún acto intermedio, e inmediatamente subdividida la matrícula, se retorna al titular originario y se realiza la “Transferencia de unidades en cumplimiento del contrato de fideicomiso”, mediante escritura n° 137, del 28/04/08.

Aduce que la abogada demandada, de haber obrado con buena fe debió saber que la “unidad trece” ya tenía un propietario acordado. Que la publicidad registral no permite otra vista.

Las quejas no pueden receptarse.

Partiendo de la base de que la buena fe se presume, se observa que, en el caso, la adquisición mediante boleto de compraventa ha sido concertada con quien, a la fecha de celebración del negocio, figuraba inscripto como titular registral. En efecto, consta en el asiento 3) de la plancha registral corriente a fs. 584/585 que, en la época en que se suscribió el boleto en cuestión, la titularidad del inmueble continuaba inscripta a nombre de la enajenante, Zeyga S.R.L., en virtud de la transmisión de dominio fiduciario concertada mediante escritura n° 299 del 26/9/03, registrada el 30/9/03.

Contrariamente a lo afirmado por la apelante, la demandada no tenía obligación de conocer las cláusulas del contrato por las cuáles la fiduciaria se había obligado -una vez terminada la construcción del edificio- a transmitir al fiduciante la unidad objeto de la litis.

Cabe añadir al respecto que el precedente de esta Sala que la recurrente invoca en sustento de su alegación de que la accionada estaba obligada a actuar diligentemente efectuando un estudio de títulos, no resulta trasladable al sub judice, toda vez que el supuesto de hecho analizado en tal fallo refería al caso opuesto; esto es, a un comprador que adquirió el inmueble de quien, al momento de la compra, ya no figuraba registralmente como titular.

En definitiva, en el caso no se ha probado que la adquirente fuera de mala fe; a la par que la buena fe -que se presume- se encuentra demostrada con la suscripción del boleto de compraventa -cuya autenticidad ha quedado establecida- por el titular de dominio. Si agregamos a tal circunstancia, el párrafo segundo introducido por la ley 17.711 al art. 2355 del Cód. Civil al disponer que se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles, mediando boleto de compraventa, no cabe discutir la naturaleza de la posesión ostentada.

3.3.- Agravios sobre la posesión anterior de la demandada.

Al respecto el sentenciante entendió que la adquirente por boleto entró en posesión del inmueble entre julio y diciembre de 2007. Que la actora, por su parte, no probó haber realizado actos de posesión anteriores ni posteriores a los de la demandada.

Los agravios de la apelante, dirigidos a cuestionar la eficacia probatoria de cada uno de los elementos ponderados por el a quo, resultan insuficientes para rebatir la conclusión arribada, exhibiendo, nuevamente, solo una disconformidad con la valoración que aquel efectúa.

En efecto, la prueba aportada, analizada de manera conjunta, genera convicción acerca de que, efectivamente, la demandada recibió la posesión del inmueble en 2007, y allí instaló su estudio jurídico.

Por un lado, se cuenta con abundante documental de la que surge que abona expensas del edificio desde octubre de 2007.

Está también acreditado que en noviembre del mismo año solicitó la instalación de línea telefónica a su nombre y comenzó a pagar el servicio de luz (EDET), constando boleta correspondiente al período 01 del año 2008.

Por fin, ha quedado demostrado que en diciembre de 2007 registró un cambio de domicilio en el Colegio de Abogados consignando el de San Martín 910, 1° A. Adicionalmente se cuenta con comprobante de pago a la Imprenta Gramajo por emisión de recibos y facturas a nombre de la Dra. Aguirre con domicilio en el inmueble de la litis.

Por otro lado, de la declaración testimonial brindada por la Sra. Patricia Beatriz Carino (fs. 728), quien manifiesta haber trabajado en Zeyga desde el año 2007, surge que los Cano (la Sra. Aguirre y su marido) ocupaban la oficina, que tenian la llave y se manejaban como dueños; que escuchó que hablaban de remodelaciones. Surge asimismo que el Sr. Cano le pidió a la deponente como una atención que le hiciera un plan de pagos del impuesto de su oficina, porque sabía que ella realizaba ese tipo de trámites. Que algunas veces

le entregó dinero para que le pague alguna de las cuotas porque ella iba habitualmente a los bancos a hacer ese tipo de trámites.

Por su parte, el arquitecto Walter Barrera, fue categórico respecto a que quien ocupó la oficina de la litis una vez finalizado el edificio fue el Sr. José Cano; quien le encargó la realización de la obra definitiva entre mediados de 2007 y fin de ese año (fs. 1248).

Respecto a la impugnación que la recurrente formula al testimonio de Barrera (fs. 1249), no puede admitirse, toda vez que la eventual omisión de declarar administrativamente la realización de la obra, no prueba que esta no se haya llevado a cabo. Por lo que, no estando discutido que el inmueble no se encontraba íntegramente finalizado al momento en que se constituyó el Régimen de Propiedad Horizontal, y siendo que de la inspección ocular surge que actualmente está montado en el mismo el estudio jurídico de la accionada; entran a jugar las restantes pruebas ofrecidas, tales como la testimonial cuestionada y la pericia arquitectónica (fs. 1326), que permiten concluir que las remodelaciones fueron llevadas a cabo por Aguirre, sin que la apelante haya ofrecido ningún elemento que demuestre que fue su parte quien las realizó.

Las declaraciones de Pérez Remonda y Posse, que la apelante denuncia omitidas, no modifican el cuadro de convicción que generan los elementos probatorios antes enunciados.

Cabe recordar que la aptitud del testimonio como elemento de convicción debe ser apreciada por el juez según las reglas de la sana crítica, y las circunstancias y motivos que corroboren o disminuyan la fuerza de sus declaraciones, porque el valor probatorio de las manifestaciones de un testigo está vinculado con la razón de sus dichos. Las declaraciones brindadas por la Sra. Carino cobran relevancia en tanto se encuentran corroboradas con los demás elementos obrantes en autos que dan cuenta de que quien efectivamente ocupaba el inmueble comportándose como dueña, era Aguirre.

Por su parte, las manifestaciones de Pérez Remonda y Posse en el sentido de que García Rusco administraba el alquiler del inmueble y transfería a los Remonda, no aparece respaldada por ninguna constancia de autos, siendo que, de ser ello cierto, la actora debió tener en su poder algún comprobante que así lo acredite.

Sentadas las conclusiones anteriores respecto a la autenticidad del boleto de compraventa celebrado entre el representante de Zeyga S.R.L. y la parte demandada; la buena fe de la adquisición y la entrada en posesión previa a la fecha de la escritura pública en la que la actora funda su pretensión, cabe la confirmación del decisorio en crisis.

Ello así, por cuanto no han sido controvertidas las afirmaciones sentenciales referidas a que «si el adquirente por boleto tiene la posesión del inmueble con anterioridad a la adquisición del comprador por escritura, este último no tiene legitimación para reivindicar al no haber adquirido el derecho real de dominio, por faltarle la tradición (art. 577). Tiene el título, pero no el modo».

En la especie el actor presenta título (escritura pública) posterior a la posesión del demandado, siendo que éste último no ha presentado título, sino un pre-título, pero que ambos (título y pre-título) emanan de un autor común, quien confirió la posesión al primer comprador por boleto, en cuyo caso, como dice el artículo mencionado, el título del reivindicante no es suficiente para fundar la demanda, porque no puede recibir la tradición, ni expresa, ni implícitamente, del vendedor, que ya se ha despojado de la posesión con anterioridad. En tal estado, la acción de reivindicación no resulta procedente, por falta de legitimación del reivindicante, al tener título pero no la tradición o modo (Cfr. CCCC, Sala 2, in re «Suárez Efraín Ernesto vs. Lerner Haydee Guillermina y otros s/ reivindicación», Sent n° 65 de fecha 06/04/2011).

3.4.- Agravios sobre costas.

En cuanto al pedido de modificación de las costas, tampoco puede receptarse toda vez que no se advierte configurada ninguna de las situaciones de excepción que permiten apartarse del principio objetivo del vencimiento. Cabe recordar que no es la sola creencia subjetiva del litigante sobre la razón probable para litigar lo que autoriza la eximición de costas al vencido; por el contrario, deben existir elementos objetivos en la causa que razonablemente pudieron llevar al perdidoso a considerarse con derecho a litigar (cfr. Palacio – Alvarado Velloso, CPCyC, TIII, ps. 96/98, citado por Loutayf Ranea Roberto G., “Condena en Costas en el Proceso Civil”, p. 79/80)

4.- En mérito de las consideraciones expuestas corresponde rechazar el recurso de apelación deducido por la representación letrada de la parte actora contra la sentencia de fecha 10 de noviembre de 2021, que en consecuencia se confirma.

5.- Las costas de esta instancia se imponen a la actora vencida en virtud del principio objetivo de la derrota (ex arts. 105 y 107 CPCCT; actual art. 62 ley 9.531).

6.- Se aplican al caso concreto las cláusulas complementarias y transitorias del nuevo Código Procesal Civil y Comercial (ley 9.531), que en lo pertinente disponen, art. 822: «Vigencia temporal. Las disposiciones de este Código entrarán en vigor el día 1° de Noviembre de 2022 y serán aplicables a todos los juicios que se iniciaren a partir de esa fecha. Se aplicarán también a los juicios pendientes y en curso, con excepción de los trámites, diligencias, plazos y etapas procesales que hayan tenido principio de ejecución o empezado su curso, los cuales se regirán por las disposiciones hasta entonces aplicables (…)». Art. 84: «Recursos. Las normas sobre recursos se aplicarán solo a aquellos que, a la fecha de entrada en vigencia de este Código, no hubiesen sido interpuestos».-

Es mi voto.

EL Sr. VOCAL DR. CARLOS MIGUEL IBAÑEZ, DIJO:

Que estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, se adhiere a los mismos, votando en igual sentido.

Y VISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :

RESUELVE:

I.- NO HACER LUGAR al recurso de apelación deducido por la representación letrada de la parte actora contra la sentencia de fecha 10 de noviembre de 2021, que en consecuencia se confirma en cuanto fuera materia de agravios, acorde a lo considerado.

II.- COSTAS en la forma considerada.

III.- RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.-

RAUL HORACIO BEJAS CARLOS MIGUEL IBÁÑEZ

Ante mí:

FEDRA E. LAGO.