Buenos Aires, febrero de 2022.-
Y VISTOS:
Para dictar sentencia definitiva en estos autos caratulados: “GRU, DORA Y OTRO C/ CONS. DE
PROPIETARIOS AV DIAZ VELEZ 5502/5504/08 S/ DAÑOS Y PERJUICIOS» (Expte. Nro. 15.903/2019), de los que
RESULTA:
A) A fs. 34, por su propio derecho, Dora Gru y Gustavo Carlos Garone, inician demanda por
obligación de hacer (realizar las reparaciones necesarias para hacer cesar las filtraciones y arreglo
de la Unidad Funcional) y de daños y perjuicios contra el “CONS. DE PROPIETARIOS AV DIAZ VELEZ 5502/5504/08”, solicitando se los condene al pago de la suma de $ 65.525,35 o lo que en más o en menos resulte de las pruebas de la causa. Relatan que la Sra. Grau es propietaria del local sito en la Avda. Diaz Vélez 5504 de ésta Ciudad Autónoma de Buenos Aires en la que desarrolla actividad de peluquería su locatario, el coactor Carlos Gustavo Garone. Sostiene que existen filtraciones que afectaron gravemente al local, donde el antes mencionado realiza su actividad de peluquería para damas y caballeros las que comenzaron en el año 2017, por lo que iniciaron reclamos a la administración del Consorcio demandado sin resultados.
Sostienen que la situación del local fue cada vez peor en tanto tuvo que colocar baldes debajo de las goteras, siendo que la cantidad de agua caída hizo que se estropeara el tapizado de varios sillones del salón. Describen los diversos daños que afectaron al inmueble por la caída de agua y sostiene que por tal motivo debió cesar la actividad de peluquería.
Describen el intercambio epistolar con el demandado y efectúan un detalle de las partidas indemnizatorias que componen su reclamo. Fundan en derecho su pretensión y ofrecen prueba.

A fs. 51 aclaran respecto de la discriminación de las partidas indemnizatorias reclamadas por cada uno de los actores, solicitando a su vez la citación en garantía de “Compañía de Seguros
la Mercantil Andina S.A.” como aseguradora del Consorcio demandado.-

B) A fs. 76, por medio de apoderado, “Compañía de Seguros la Mercantil Andina S.A.” contesta la citación en garantía que se le cursara, solicitando el rechazo de la acción. Sostiene que fue aseguradora del Consorcio demandado mediante póliza Nro. 001075215 entre el 4/7/2017 y el 4/7/2018 cubriendo su responsabilidad civil en las condiciones que detalla, aclarando también que no tuvo denuncia de siniestro y que solo tomó conocimiento de los hechos mucho tiempo después. Efectúa la negativa prevista por el art. 356 inc. 1º del Cód. Procesal. Interpone excepción de falta de legitimación activa respecto de la Sra. Gru. Pide en su caso la aplicación del limite establecido en el art. 730 “in fine” del Cód. Civil y señala las imprecisiones de la demanda en lo que hace al relato de los hechos invocados como fundamento de la pretensión. Ofrece prueba.-

C) A fs. 109 se decretó la rebeldía del “Consorcio de Propietarios de la Avda. Diaz Vélez 5502/04/08”, la que cesó tras la presentación de fs. 122.-

D) A fs. 129/31 la accionante contestó el traslado de la excepción opuesta por la citada en
garantía, la que fue rechazada en resolución de fecha 2/3/2021.-

E) Habiéndose celebrado la audiencia que impone el art. 360 del Cód. Procesal, proveyéndose la
prueba y produciéndose la que resulta de las constancias del expediente, por lo que agregado el
alegato de la parte que hizo uso de tal derecho y consentido el llamamiento de «autos», quedaron éstos en estado de dictar sentencia.

Y CONSIDERANDO:
I.- En virtud de lo dispuesto por el art. 7 del Cód. Civil y Comercial de la Nación (conf. redacción de ley 26.994) se deja expresa constancia que éste proceso será juzgado conforme las disposiciones de la ley vigente al momento de los hechos en que se fundamenta la acción.-

II.- Cabe poner de manifiesto que para el análisis de la cuestión debatida en autos el suscripto no hará referencia a la totalidad de las argumentaciones vertidas por las partes en sus escritos introductorios de la litis sino solo a aquéllas que resulten conducentes a la solución del litigio (conf. CSJN del 16-6-61 en Fallos 250:36; íd. del 29-12-81 en E.D. 99-544; íd. del 13-1-86 en
“Altamirano c/ Comisión Nacional de Energía Atómica”; CNCiv. Sala “F” del 28-12-67 en L.L. 131-1192 nro. 18.218 S; CNCom. Sala “A” del 19-6-02 en “Establecimiento Frutihortícola Sede S.R.L. c/ Coto C.I.C.S.A.”, entre muchos otros).-
Asimismo, en sentido análogo, el más alto tribunal ha dicho que no es deber del juzgador
ponderar todas las pruebas agregadas y producidas, sino tan solo aquellas que estime apropiadas para resolver el caso (conf. CSJN, Fallos 274:113 en JA-4-1969-896; Fallos 280:3201), razón por la cual me inclinaré por las que produzcan mayor convicción en concordancia con los demás elementos de mérito de la causa. En otras palabras, se considerarán los hechos que Aragonese Alonso denomina “jurídicamente relevantes” (conf. “Proceso y Derecho Procesal”, 1960, Ed. Aguilar, Madrid, pág. 971, párr. 1527) o “singularmente trascendentes” como los llama
Calamandrei (en: “La génesis lógica de la sentencia civil”, pág. 369 y ss.).-

III. Como se desprende de la relación de causa que antecede, pretende la parte actora en una
obligación de hacer y que se le indemnicen los perjuicios que afirma haber experimentado por
filtraciones en el local de la Avda. Diaz Vélez 5504 de ésta Ciudad Autónoma de Buenos Aires.-
El Consorcio demandado no ha hecho uso de su derecho a contestar demanda, solicitando en
cambio su rechazo la empresa citada en garantía.-

IV.- En el caso el perito designado por el Tribunal, Ing. Aldo Loguercio, tras su visita al local en cuestión sostuvo en su completa pericia de fecha 13/8/2021, (que no mereciera observación de las partes), que: “Se observa en el cielorraso suspendido de yeso, una mancha de humedad de aproximadamente 1 m de diámetro. La ubicación de esta mancha de humedad es a aprox 5,30 m de la Línea Municipal (eje de frente Díaz Vélez), y a unos 5,40 m de la esquina…Se considera, por tamaño y posición, que esta mancha de humedad es producto de una pérdida de agua del nivel
superior de losa. En el mismo sector se observan otras manchas de humedad más pequeñas, así como una humedad sobre el muro divisorio respecto al local de uso ferretería, sobre los espejos ubicado sobre ese muro.
Se considera que todas las humedades tienen un único origen en la losa superior. En la oficina privada del entrepiso, ubicada en lo zona posterior del local, se observa la aparición de humedad en el encuentro entra el cielorraso y el muro lateral que separa la peluquería de local ferretería…Las consecuencias de las humedades observadas son evidentes. Debido a que la descarga de goteo de humedad cae directamente sobre el cielorraso suspendido en la posición detallada en
la figura 14, esta se acumula en esa posición, y finalmente continúa goteando en el interior del local.
Al acumularse el agua sobre el cielorraso, y al ser éste suspendido, existe la posibilidad que el agua se desplace por sobre la superficie de las placas de yeso, apareciendo en el encuentro entre cielorraso y muro lateral del local.

En este sector se encuentran los sillones de corte del local, dificultando la actividad comercial. Por otro lado, en el cielorraso suspendido se encuentran empotrados los artefactos de luz. Obviamente, dado que el agua es conductor de electricidad, la humedad en esos cielorrasos conlleva un riesgo eléctrico, que se debe evitar corrigiendo la situación observada. La humedad afecta las terminaciones y pintura de uros y cielorrasos.
Eventualmente los muebles pueden verse también afectados” (sic) (ver resp. preg. 2).-
Sostuvo además que sobre el lugar donde se encuentran las filtraciones se encuentra la cocina
del departamento del piso superior el que también pudo ser visitado por el perito, agregando que dicha cocina tiene los cargos de descarga de sus instalaciones en el contrapiso ubicado sobre la losa baja y que dichas instalaciones tienen entre 50 y 60 años por lo que “es lógicamente esperable que puedan tener filtraciones debido a su antigüedad” (sic) (ver. pto. 5).-
A partir de ello, siendo que no se ha alegado en autos que dichos caños no resultan de carácter de común, ello hace nacer irremediablemente la responsabilidad del Consorcio demandado, en tanto, aunque obviamente no pude afirmarse que éste por ser una persona jurídica sea responsable de arrojar los líquidos que filtraron al local de PB, su carácter de propietario de los caños lo hace responsable de los daños provocados no solo con la cosa de su propiedad, sino por razones vinculadas a la eventual falta de mantenimiento o antigüedad de las cañerías señalada por el experto.-
Así, debe entenderse que como producto de la evolución de la teoría general de la responsabilidad civil, ya desde largo tiempo atrás, no pueden utilizarse como sinónimos la ilicitud con la antijuridicidad (aunque ciertamente ambos impliquen una violación a un deber jurídico), pues en éste último caso puede admitirse que resulta antijurídico todo hecho o acto que produce un daño siempre que el mismo no se encuentre justificado en base a la violación de valores y principios jurídicos generales, entre los cuales ya con anterioridad a la sanción del
art. 1717 del Código Civil y Comercial de la Nación y como derivación directa del art. 19 de la Constitución Nacional se encuentra el de no dañar a otros (conf. CSJN considerando 7ª in re: “Santa Coloma, Luis F. c/Empresa Ferrocarriles Argentinos s/Daños y Perjuicios” del 5/8/1986).-
A partir de ello, la antijuridicidad en el ámbito del derecho civil, contrariamente a la penal debe ser considerada como atípica ya que no resulta necesario establecer cual es la conducta prohibida (conf. Picasso-Sáenz: “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado” p. 426; Saenz: “Incidencias del Código Civil y Comercial. Obligaciones. Derecho de Daños” p. 125), lo que reitero no debió aguardar la sanción del nuevo Código Civil y Comercial sino que ya se vislumbraba a partir del expreso reconocimiento efectuado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación de la formulación constitucional del principio “alterum non leadere” en el precedente “Santa Coloma” citado “supra” y en la consiguiente jurisprudencia de nuestro más alto Tribunal (ver en igual sentido voto de la Dra. Highton de Nolasco in re: “Aquino, Isacio c/Cargo Servicios Industriales S.A. s/Accidentes Ley Nº 9688” del 21/9/2004).-
A partir de lo expuesto entiendo que la demanda en examen no puede sino recibir favorable
acogida y en consecuencia: a) en primer lugar ordenar al Consorcio demandado la realización de los arreglos señalados por el perito para la cesación del daño por el que se reclama y b) ordenar el pago de las sumas por pago de los daños y perjuicios que serán reseñados “infra”.-

V.

a) Resta por ende, determinar la procedencia de las partidas indemnizatorias reclamadas y en su caso su cuantía.-
Comenzaré por señalar, con carácter general, que debe entenderse por “indemnización” al
hecho de poner a cada uno, en tanto sea posible, en la misma situación patrimonial en que se encontraría si no se hubiera producido el acontecimiento que obliga a la indemnización (Enneccerus-Lehamann, “Derecho de obligaciones”, 2ª ed. Traducida al español, de la 35ª. Ed. Alemana, por Pérez González y Alguer, t. II, vol 1, p. 62, nº 10, II). La misma importa en su función
resarcitoria una suerte de contra-daño que tiende a restablecer el equilibrio alterado por el daño
producido (arg. Art. 1083 CC.; López Olaciregui, en Salvat, “Tratado de derecho civil, parte general”, t. II, p. 221, nº. 1619-A, XX).-
Como sintetizaba el Dr. Jorge A. Mayo, el objetivo propio de la responsabilidad civil es el de restablecer, lo más exacto posible, el equilibrio destruido por el daño y de reubicar a la víctima (o, en su caso a los damnificados indirectos establecidos por la ley) en la situación en que ella se hubiera encontrado si el acto dañoso no hubiese sucedido, agregando el autor que todo ello debe suceder sin procurar a la víctima un enriquecimiento (conf. Mayo, Jorge: “El enriquecimiento obtenido mediante un hecho ilícito” en L.L. del 2/5/2005 p.1).-
Por otra parte, por la directiva del art. 377 segundo párrafo del Código Procesal, como ya se dijera “supra” se sigue, necesariamente, que quien reclama por un perjuicio determinado tiene a su cargo la demostración de su existencia y extensión, cuya certeza debe ser indubitable, de modo que para que pueda ser admitido debe ser real y efectivo, no meramente conjetural o hipotético (conf. CNCiv., Sala A, Libre Nº 277.146 del 8/03/00

b) Tras la aclaración pedida por el Tribunal antes de proveer el traslado de la demanda, en la presentación de fs. 51, los accionantes manifestaron que el locatario fue quien pagó los arreglos por los que se reclama y la Sra. Gru se presentó en autos a los efectos de garantizar a su inquilino el uso de la cosa, circunstancia ésta que circunscribe su legitimación a la pretensión
relacionada con la obligación de hacer las reparaciones tratada “supra” y al daño moral solicitado a fs. 36/vta. pto. IV.2.-

c) Arreglos efectuados
En el “sub lite” las partes denunciaron que fue el locatario del inmueble (Sr. Gustavo Carlos
Garone) quien habría abonado los arreglos en el inmueble y mobiliario existente en el local por la suma total de $ 44.257 (ver liquidación de fs. 42 pto. VIII) agregando a dichos efectos la documental que luce a fs. 18/29 , cuya autenticidad fuera negada por la citada en garantía a fs. 76 vta. pto. IV.1, no habiendo la parte actora producido prueba tendente a acreditar la misma.-
Sin perjuicio de ello, de la pericia agregada en autos por el Ing. Aldo Loguercio se desprende que las filtraciones por las que se demanda en autos “afecta las terminaciones y pintura de
(m)uros y cielorrasos. Eventualmente los muebles pueden verse también afectados” (sic), aclarando también que sobre el cielorraso en cuestión se encontraban empotrados los artefactos de luz (ver experticia de fecha 13/8/2021, en especial pto. 2), circunstancia ésta a partir de la cual, siendo que los daños se encuentran acreditados, corresponde al suscripto su fijación de conformidad con la facultad conferida por el art. 165 del Cód. Procesal en la suma actual de PESOS CINCUENTA MIL ( $ 50.000).-

d) Daño moral
Conforme se desprende de fs. 36/vta. pto. IV.2 ambos actores solicitan se fije una indemnización en carácter de daño moral, pero adelanto que la misma solo habrá de prosperar para el coactor
Garone.-
Como es sabido, el daño moral se configura cuando se lesionan los sentimientos o afecciones legítimas de una persona, o cuando se ocasionan perjuicios que se traducen en padecimientos
físicos, o cuando de una manera u otra se ha perturbado la tranquilidad o el ritmo normal de vida del damnificado (conf. CNCiv. Sala «D» en E.D. 61-779; íd., en E.D. 69-377; Sala «E», causas 502 del 26-12-83 y 66.984 del 30-5-90; Sala «F» en E.D. 42-311; Sala «G» en E.D. 100-300).-
Sin embargo, cuando se trata de cosas materiales que han soportado detrimento, el daño moral
puede ser directo si ellas tenían valor de afección más allá de su valor económico, e indirecto si la destrucción de tales cosas sin valor de aflicción han producido verdaderos sufrimientos, incomodidades o alteración ponderables en el orden extra patrimonial.
Pero, por el simple detrimento de los bienes materiales, sin que surja de los elementos del juicio
tales ataques al orden afectivo o espiritual, no parece aceptable admitir la reparación del daño moral que en todo caso quedará confundido con el daño material que lo cubre (conf. Zannoni: “El daño de la responsabilidad civil” pp. 239 y ss.; CNCiv. sala “A” del 13/9/89 in re: “Carrasale, Luis Carlos c/ Empresa de Ferrocarriles Argentinos s/daños y perjuicios”; íd. del 17/6/94 in re: “Lizzo, Edgardo Vicente y otro c/Consorcio de Propietarios Beauchef 572/74 s/ daños y perjuicios” ;íd. íd. del 30/9/94 in re: “Piratte, María Josefa c/ Cons. Pro. Paraguay 4554/56/58 s/daños y perjuicios”; íd. Sala “C” en L.L. 1977-C.87; íd. íd. en L.L. 1977-D-129; íd. íd. del 12/5/94 in re: “Effter, Pablo Enrique y otro c/ Ventura, Alfredo y otros s/sumario”), circunstancias ésta que no habiendo sido siquiera alegadas por la propietaria del inmueble (es decir la coactora Gru) hacen improcedente respecto de la misma la presente partida indemnizatoria.-
Sin perjuicio de ello entiendo, conforme se anticipara “supra”, que distinta solución cabe respecto del coactor Garone en tanto el perito sostuvo que las filtraciones existentes en el sector en que se encuentran los sillones de corte del local habrían dificultado la actividad comercial, circunstancia ésta que como resulta de público y notorio tratándose de un pequeño comercio, resulta apta para configurar una aflicción en sus sentimientos susceptible de ser reparado.-
Ahora bien, dadas las particularidades que rodean al «sub examine» que se encuentran acreditadas en autos, considero equitativo fijar esta partida solo para el coactor Gustavo Carlos Garone en la suma de PESOS QUINCE MIL ($ 15.000).-

e) Respecto de los restantes rubros contenidos en la liquidación de fs. 42 pto. pto. VII, los mismos se encuentran subsumidos en las costas del presente proceso.-

VI.- A los importes por los que prospera la acción teniendo en cuenta que los mismos fueron
fijados en valores actuales deben adicionarse los correspondientes intereses calculados en un 8% anual desde la intimación realizada al consorcio demandado mediante la CD agregada a fs. 17 (6/2/2018) hasta el dictado de la presente y desde ésta al momento del efectivo pago, conforme la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina,
Por estas consideraciones y disposiciones legales citadas, juzgando en definitiva, FALLO:

I) Haciendo lugar a la demanda. En consecuencia condeno al “Consorcio de Propietarios
Avda. Diaz Vélez 5502/5504/08”:

a) A realizar en el plazo de 60 días las reparaciones en otras partes del inmueble necesarias para hacer cesar las filtraciones en el del local sito en la Avda. Diaz Vélez 5504 de ésta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y en éste último las indicadas por el experto en el pto. 7 de la pericia de fecha 13/8/2021 y tanto a éste como “Compañía de Seguros la Mercantil Andina S.A.” –esta última conforme lo prescripto por el art. 118 de la ley 17.418 y en las condiciones que se desprenden de la póliza-

b) A abonar al coactor Gustavo Carlos Garone la suma de PESOS SESENTA Y CINCO MIL ($ 65.000) con más sus intereses, calculados en la forma indicada en el considerando VI de la presente, dentro de un plazo de diez días y en concepto de indemnización de daños y perjuicios. Con costas (art.68 del Cód. Procesal).

II) En orden a lo dispuesto por la ley 27.423 – Ley de Honorarios Profesionales de Abogados, Procuradores y Auxiliares de la Justicia-, publicada en el B.O. el 22/12/17 y el valor de la unidad de medida arancelaria (UMA) instituida en el art. 19 de la ley 27.423 y que con fecha 9 de diciembre de 2021 la Corte Suprema de Justicia ha suministrado por medio de la Acordada 28/2021, tomando el valor de la UMA (unidad de medida arancelaria) que equivale a $ 6.468
a partir del 1/11/2021, se procede a regular los honorarios de los profesionales que intervienen en este proceso. A fin de establecer el monto del proceso se toma en cuenta el importe por el que prospera la acción contenido en el punto 1-B con más sus intereses de $ 85.800, como asimismo el monto de las reparaciones consignadas por el perito, dispuesto en el punto 1-A de $ 195.462,45 más la de $ 63.028,80, lo que totaliza la suma de $ 344.291,25 que será tomada
como base regulatoria. Sentado ello, y teniendo en cuenta la naturaleza, importancia, eficacia y
extensión de la labor profesional desarrollada, la responsabilidad que pudiere derivarse para los
profesionales, el resultado obtenido y la trascendencia jurídica y económica de las cuestiones
planteadas, etapas cumplidas y demás pautas establecidas en los arts. 1, 14, 15, 16, 21, 22, 24,
26, 29 51, 54, 59 y conc. de la ley 27.423, regulo los honorarios de la Dra. María del Carmen Fares de Taborda por su labor en autos durante las tres etapas del proceso como letrada patrocinante de la parte actora en la suma de PESOS ochenta y seis mil ochocientos sesenta ($ 86.860) que representan 13,42 UMA, los del Dr. Martín Alejandro Alvarez Soldati, como letrado patrocinante del demandado, por su labor a partir de fs. 122, en la suma de PESOS veintiocho mil novecientos cincuenta ($ 28.950) que representan 4,47 UMA, los del Dr. Felipe Francisco Aguirre por sus trabajos en autos durante dos etapas del proceso como letrado apoderado de la citada en garantía en la suma de PESOS ochenta y un mil ($ 81.000) que representan 12,52 UMA. Asimismo, corresponde regular los honorarios del perito que ha intervenido en el proceso, de conformidad con lo establecido en los arts. 21, 25 inc. a), 59 inc. a) y 61 de la ley 27.423, por lo que tendré en cuenta la naturaleza de la pericia, su calidad, importancia, complejidad,
extensión y mérito técnico científico, como la proporcionalidad que deben guardar los honorarios de los auxiliares del proceso con los de los letrados que intervinieron en todo el juicio, (conf. CNCiv., sala “B” del 16/04/2007 en autos: “Tapia, Paula c/Scoccia Jorge y otros”; íd. sala “C” del 29/11/2012 en autos: “Meuli, Silvia Ester c/Laragueta, Elsa Luján y otro s/ daños y perjuicios”; íd. sala “J” del 08/10/2013, “P., M. E. s/ Sucesión Ab-Intestato”; íd., sala “H” del 28/05/2012 en autos: “MEDRANO 476 S.R.L. c/ Cuatro Cabezas S.A. y otros s/ Daños y Perjuicios”; íd.. íd. del 10/06/2008 en autos: “Brun, Oscar c/ AEC S.A.”; íd. Sala “M” del 07/10/2011, “Aroldo Jorge c/Fogliano, Gustavo” entre muchos otros), regulo los honorarios del perito ingeniero Aldo Fernando Loguercio por sus tareas llevadas a cabo en autos en la suma de PESOS veinticinco mil ochocientos setenta y dos ($ 25.872) que representan 4 UMA (conf. art. 58 inc. d) de la ley 27.423) y los de la mediadora interviniente Dra. María Cristina Asade en la suma de PESOS dieciocho mil doscientos cuarenta ($ 18.240) que representan 16 UHOM. Los importes de los honorarios deberán hacerse efectivos dentro de los diez días de encontrarse firme la presente. Asimismo, hágase saber que deberá adicionarse la alícuota correspondiente al IVA para el caso que el profesional acredite encontrarse inscripto en relación a dicho impuesto.

III) Cópiese, Regístrese y Notifíquese por Secretaría a las partes y por cédula a confeccionar por las partes a la mediadora interviniente y oportunamente archívese.-