CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE TUCUMÁN
C A S A C I Ó N
Provincia de Tucumán, reunidos los señores Vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Comercial Común, Civil en Familia y Sucesiones y Penal, integrada por los señores Vocales doctores Daniel Leiva, Antonio D. Estofán y Daniel Oscar Posse, bajo la Presidencia de su titular doctor Daniel Leiva, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por los demandados en autos: “Sánchez Agustín Alejandro y otra vs. Sir Fabián Javier y otro s/ Escrituración”.
Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Daniel Oscar Posse, Antonio D. Estofán y Daniel Leiva, se procedió a la misma con el siguiente resultado:
El señor Vocal doctor Daniel Oscar Posse, dijo:
I.- Vienen a conocimiento y resolución de esta Corte Suprema de Justicia, el recurso de casación interpuesto por los demandados, contra la sentencia N° 442 del 10/8/2022, dictada por la Sala I de la Cámara Civil y Comercial Común (Centro Judicial Capital).
II.- Entre los antecedentes relevantes del caso se observa que los actores inician demanda de escrituración sobre el Lote n° 3, manzana F (baldío) del predio de mayor extensión ubicado en el lugar denominado «Finca Grande» de la ciudad de Yerba Buena, correspondiente al padrón catastral de origen n° 180.969, a fin de que se condene a los accionados a cumplir con la obligación asumida en el boleto de compraventa de fecha 30/7/2012 -sellado en la DGR en fecha 01/8/2012- y escrituren a su favor la propiedad adquirida a través del mismo. Para el caso de que resulte imposible el cumplimiento de dicha obligación, se fije una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, que se deberá cuantificar en función del valor actual de la propiedad, con más el daño moral ocasionado.
Sustanciado el proceso, mediante sentencia N° 20 del 08/02/2021 el Juzgado Civil y Comercial Común de la IIIª Nominación resuelve: “I.- NO HACER LUGAR a la impugnación efectuada por el demandado respecto de la pericia de tasación. II.- NO HACER LUGAR a la excepción de falta de acción interpuesta por el demandado Fabián Javier Sir. III.- HACER LUGAR a la demanda por escrituración iniciada por Agustín Alejandro Sanchez D.N.I.y María Julia Avellaneda, D.N.I.en contra de Fabián Javier Sir, D.N.I.y de Alejandro Francisco Javier Moreno Murias, D.N.I…., condenándose a estos últimos a otorgar, en un plazo de treinta días, escritura traslativa de dominio del inmueble objeto del contrato de compra venta celebrado en fecha 30/07/2012, bajo apercibimiento de resolverse dicha obligación en la de pagar los daños y perjuicios establecidos en la presente sentencia (art. 889 Cód. Civil (955 CCyC); en caso de resultar imposible su cumplimiento, los que ascienden a la suma de pesos $ 40.000 (precio abonado por los actores), con más los intereses conforme la tasa activa del Banco de la Nación Argentina, calculados desde la fecha de celebración del contrato hasta su efectivo pago en concepto de daño emergente, y la suma de $ 100.000 con más un interés del 8% anual desde la fecha de celebración del contrato hasta el dictado de esta sentencia, y aplicar la tasa activa del Banco Nación, desde la fecha de esta sentencia hasta su efectivo pago, en concepto de daño moral; todo conforme a lo considerado. IV.-IMPONER COSTAS a los demandados conforme lo considerado”.
Deducidos sendos recursos de apelación, mediante sentencia N° 442 referenciada en el punto anterior se resuelve: “I. RECHAZAR el recurso de apelación interpuesto por los demandados y HACER LUGAR PARCIALMENTE al recurso interpuesto por la representación letrada de la parte actora, contra la sentencia del Juzgado Civil y Comercial Común de la Tercera Nominación, dictada en fecha 08/02/2021; en su mérito, modificar el rubro “daño emergente”, el que procede por la suma de $1.755.969 (pesos un millón setecientos cincuenta y cinco mil novecientos sesenta y nueve), con más los intereses fijados en la sentencia de primera instancia, conforme lo ponderado”.
Contra dicho pronunciamiento los demandados deducen este recurso de casación.
III.- Afirman que la sentencia en crisis es arbitraria y contradictoria: 1) por la interpretación que el fallo efectúa respecto de la aplicación del art. 1185 CC, prescindiendo de los hechos y pruebas producidas; 2) por la condena por una suma mayor a la fijada en primera instancia que impone en concepto de “daño emergente”, que debe revocarse manteniendo la condena del pago del precio de compra con su actualización; 3) por la condena al pago del rubro “daño moral” omitiendo la valoración de la doctrina de los propios actos respecto de la conducta de los actores.
Luego de efectuar un relato de los antecedentes del caso, sostienen que la sentencia recurrida resulta “congruente a derecho pero incongruente al caso”, en tanto se omite la consideración de la cláusula sexta del Boleto de Compraventa oportunamente suscripto por las partes; debiéndose aplicar -según su posición- lo dispuesto en el art. 1198 CC en orden a que los actores carecían de buena fe contractual por conocer el estado del inmueble y que los accionados no eran los titulares registrales; por lo que al haber adquirido la posesión del inmueble “la titularidad del inmueble tendría que obtenerse, mediante el transcurso del tiempo, por la acción de Prescripción Adquisitiva de dominio” (sic de escrito recursivo).
Esta conducta de conocimiento de lo adquirido por parte de los actores, y la requerida aplicación de la teoría de los actos propios, convierte, de acuerdo a lo sostenido por los recurrentes, en enriquecimiento indebido el importe condenado bajo el rubro daño emergente.
Postulan que igual conducta y teoría deben ser consideradas para revocar la condena impuesta a título de reconocimiento de daño moral.
Al momento de interposición del recurso, y con posterioridad por presentación de uno de los accionados, se alega como hecho nuevo el pronunciamiento de sobreseimiento de los demandados en la causa que tramitara por el delito de estafa en grado de tentativa. Afirma que dicho pronunciamiento “habilita a que con los actos administrativos pertinentes se tramite por ante el Registro Inmobiliario de la Pcia., la Escrituración de la mayor extensión a mi nombre. Atento ello, y salvado el obstáculo legal (no imputable a esta parte) podré otorgar Escrituras con respecto a los Lotes en que se subdividió el predio” (cfr. escrito del accionado Sir de fecha 30/11/22).
IV.- Los actores contestan el traslado del recurso solicitando se declare su inadmisibilidad formal por la ausencia de depósito judicial por uno de los recurrentes, y por incumplimiento de lo normado en el art. 750 del CPCCT; afirmando que el hecho nuevo invocado no puede enmarcarse en una infracción normativa, y que tal sobreseimiento fue obtenido por la causal de prescripción de la causa penal.
V.- Por Sentencia N° 645 del 31/10/22, la Cámara concede el recurso casatorio, correspondiendo en esta instancia el análisis definitivo de admisibilidad y procedencia en su caso.
En orden a la admisibilidad de la vía impugnativa intentada, se constata que el recurso de casación ha sido interpuesto dentro del plazo legal, se dirige en contra de un pronunciamiento definitivo dictado por la Cámara y se cumplió con el depósito de ley.
Sin embargo, debemos recordar que éste Tribunal señaló reiteradamente que “para la admisibilidad del recurso de casación es preciso que el escrito se baste a sí mismo, porque no es suficiente que el recurrente se limite a enunciar una posición discrepante u opuesta a la de la sentencia objetada, sino que es necesario que realice una crítica concreta, puntual y eficaz de todos y cada uno de los argumentos de la sentencia -lo que no acontece en autos-, desde el momento que el propósito de esta vía extraordinaria local es derrumbar, destruir o aniquilar a una resolución y no pronunciar una tesis o interpretación diferente a la de ésta” (conf. CSJT, sentencias N° 144/1998; N° 941/2000; N° 681/2001; N° 101/2003; N° 33/2006).
En ese marco, se advierte que el escrito casatorio se muestra insuficiente para descalificar lo decidido por la Cámara. Se observa asimismo que constituye una reiteración de los argumentos expuestos en su recurso de apelación anterior, pese a que ellos fueron adecuadamente contradichos por la Alzada en el decisorio en crisis.
Es pertinente recordar que la casación es un sendero extraordinario que no constituye una IIIª Instancia común, lo que conduce a discernir que para que este tribunal pueda entrar a revisar el mérito del recurso interpuesto, es decir su fundabilidad o procedencia, es preciso que el escrito cumpla con ciertas pautas adjetivas de carácter previo, que la doctrina en general denomina condiciones formales, por oposición a las sustanciales del derecho de impugnación (cfr. HITTERS, Juan Carlos, Técnica de los recursos extraordinarios y de la casación, Librería Editora Platense SRL, La Plata, 1998, ps. 243 y ss.).
En tal sentido, la casación no es una tercera instancia y no está en su esfera valorar la prueba, ni juzgar los motivos que formaron la convicción de la Cámara, porque este recurso se concede solamente contra la sentencia cuya injusticia provenga de un error de derecho, excluyendo el error de la determinación de las circunstancias de hecho del caso sometido a juicio (CS, Tucumán, 31/07/2019, “Quinteros Herranz, Noelia V. c/ Luna, Guillermo N. y otros s/ Cobro de pesos”, -sentencia N° 1249-; CS, Corrientes, 01/02/2018, “Calvano, Juan O. c/ Estado de la Provincia de Corrientes s/ Acción Contenciosa Administrativa”, -sentencia N° 3-; CS, Entre Ríos, 04/6/2012, “Grane, José A. s/ Concurso preventivo”; CS, Formosa, 17/12/2017, “Ibáñez, Santiago c/ Sanatorio González Lelong SRL y otro s/ Ordinario”, -sentencia N° 4803-; CS, Neuquén, “Muñoz Hidalgo, Juan F. c/ Horizonte Compañía Argentina de Seguros Generales SA (ART), s/ Accidente de Trabajo con ART”, -sentencia N° 95/18-; CS, Río Negro, 06/3/2013, “Gutiérrez, María L. c/ Mosler, Vanesa s/ Desalojo”, -sentencia N° 3-). Puesto que, a través de este recurso, no se procura revisar la justicia material de las sentencias de tribunales de grado, sino el restablecimiento del imperio de la ley a través de la correcta hermenéutica por consideraciones de interés público, vinculados con la seguridad jurídica, por sobre los intereses de las partes en un litigio singular (CS, San Luís, 19/3/2018, “Díaz, Javier E. c/ Prevención Aseguradora s/ Riesgos del Trabajo S.A. s/ Recurso de casación”, La Ley, cita online: AR/JUR/14057/2018).
Respecto del primero de los agravios de los recurrentes, el Tribunal ha considerado, en posición que comparto, que “la parte actora acreditó razonablemente haber celebrado con la parte demandada la operación instrumentada en el boleto de compraventa de fecha 30/07/2012 que el boleto de compraventa es un acuerdo de voluntades que genera, en primer lugar, para ambas partes la obligación de escriturar y, además, el pago del precio para el comprador y la entrega de la cosa para el vendedor. Es un típico negocio bilateral, fuente de obligaciones recíprocas, vinculadas e interdependientes, en la medida en que la prestación de una es causa de la prestación de la otra. El ordenamiento jurídico concede al boleto de compraventa de inmuebles un efecto específico: genera la obligación de otorgar la escritura pública (art. 1.187 del Código Civil). (cfr. CCCC, Sala 1. Sent. Nro. 542 del 15/12/2017). Con arreglo a este criterio, cabe concluir que resulta procedente condenar a los demandados -como en definitiva lo hizo el A-quo- a escriturar el inmueble objeto de autos a favor de los actores, en tanto esta obligación, aun cuando no fuera asumida en forma expresa por su parte en dicho instrumento (boleto de compraventa), deviene inherente a la naturaleza del negocio jurídico concertado”.
Remata su argumento afirmando que debe repararse en el caso “que los demandados intervinieron en el contrato a nombre propio y, especialmente invocando la calidad de vendedores del inmueble en cuestión, sin hacer ningún tipo de salvedad al respecto, manifestando incluso no encontrarse inhibidos para disponer de sus bienes, afirmando que la fracción de terreno que venden en ese acto no registra gravámenes; por lo que “puede inferirse con toda claridad que lo pretendido por los accionantes consistió en la adquisición del inmueble -que por cierto ya venían poseyendo- de quienes se presentaron en el acto invocando la condición de propietarios de la mayor extensión a la cual pertenecía, vínculo jurídico cuya existencia los demandados no pueden válidamente negar”.
En el caso, el recurrente no ofrece un mínimo de razones que permitan descalificar, por arbitrario o absurdo, los argumentos del fallo citado precedentemente; lo que conduce al rechazo del agravio sobre el tópico.
Pese al modo en que se presentan los agravios, la impugnación recursiva exhibe una mera disconformidad o desacuerdo con el criterio adoptado, pero sin justificar la tacha de arbitrariedad que se formula al decisorio en crisis y es este déficit el que sella, en forma adversa, la suerte del remedio intentado.
En orden a la cuantificación de las condenas por daño emergente y daño moral, debemos recordar que es criterio reiterado de esta Corte que la cuantificación del daño constituye una cuestión de hecho, en tanto la indemnización correspondiente se determina conforme a los presupuestos fácticos del litigio; y que como principio, resulta ajeno al recurso de casación, salvo el supuesto de manifiesta arbitrariedad o absurdo.
Esta Corte ha dicho reiteradamente -para el caso, “Yapura S. P. vs. Auad C. A. y otros s/ Daños y perjuicios, sentencia N° 1111 del 01/7/2019; y sentencia N° 1190 del 24/11/2021 en “Valor S.R.L. vs. Banco Credicoop Coop. Ltdo. s/ Cumplimiento de contrato y daños y perjuicios”- que “valorar el daño importa determinar su existencia y su entidad cualitativa (aestimatio), esto es, constatar su existencia en el mundo de los hechos, en función de los distintos parámetros computables según sea patrimonial o moral. Una vez determinada su existencia, y su mayor o menor entidad, es preciso traducir y liquidar el perjuicio en una indemnización. Es la cuantificación (taxatio) del daño. Se trata, de tal modo, de dos pasos distintos, pero perfectamente relacionados. Se valora o estima el daño y, como consecuencia de ello, se lo cuantifica y liquida, procurando que el resultado de esta última operación sea razonablemente idóneo para traducir el perjuicio en una indemnización justa y equitativa, aunque, no de modo necesario, objetivamente adecuada a aquél. Se cuantifica el daño porque previamente se lo ha valorado’ (PIZARRRO – VALLESPINOS: Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones: T III § 588, pág. 220). El distingo es tan claro, que el art. 267 in fine, procesal civil, prescribe que la ‘sentencia fijará el importe líquido del crédito o de los perjuicios reclamados con más sus intereses, siempre que su existencia esté legalmente comprobada, aunque no resultara justificado su monto’” (CSJT, “Poliche, Eduardo Javier Teodoro vs. Provincia de Tucumán s/ Cobro ejecutivo”, sentencia N° 806, del 28/8/2014; “Navarro Gladys del Valle vs. Empresa de Distribución Eléctrica de Tucumán (EDET), Asociart ART S.A. y otro s/ Indemnización”, sentencia N° 1917 del 11/12/2018).
Al estar fundado el monto indemnizatorio según las reglas de la lógica y conforme a las circunstancias de hecho de la litis, la apertura del remedio intentado sólo luce justificada si el recurrente demuestra que el quantum indemnizatorio fijado por el Tribunal de grado se exhibe como manifiestamente absurdo, arbitrario o apartado de la realidad. Ello así, en tanto la simple discrepancia respecto de su cuantía escapa a la revisión en esta instancia extraordinaria local (cfr. CSJTuc., Sentencia N° 814, “Gianserra, Marino Alejandro vs. Honorable Concejo Deliberante de la Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ Nulidad de resolución», del 23/10/2003; sentencia N° 850, “Dipp, Fátima Lucía vs. Superior Gobierno de la Provincia de Tucumán s/ Indemnización», del 04/11/2003; sentencia N° 232 del 30/3/2001, “Ocampo, Ernesto Vicente vs. Superior Gobierno de la Provincia de Tucumán s/ Daños y perjuicios”; sentencia N° 909 «Filippini, Víctor Hugo vs. Amas, Leonardo Oscar y otro s/ Daños y perjuicios», del 26/10/2001; sentencia N° 914, “Herrera de Tapia, Liliana y otros vs. Argañaraz Juan Carlos y otros s/ Daños y perjuicios”, del 29/10/2001; cits. en CSJTuc., sentencia N° 374 del 14/5/2007, “Buti Fernando Emilio vs. Bercovich SA SACIFIA s/ Daños y perjuicios”).
En fundamento de la solución, y en lo que respecta puntualmente al rubro daño emergente reclamado, el fallo en crisis expresó que “es razonable entender que la falta de escrituración del inmueble en un plazo prudencial produjo una evidente disminución de su valor, en cuyo caso, ante la imposibilidad de que el comprador pudiera adquirir el dominio pleno sobre el mismo, su indemnización en las particulares circunstancias del caso, devendría ineludiblela parte accionante ha demostrado en forma cabal los extremos fácticos fundantes de su pretensión resarcitoria, sin que se explicitaran las razones que determinaron su falta de mérito en el caso concreto. Es así que, conforme al informe pericial de tasación ofrecido y producido por la parte actora, agregado a fs. 319/324 de autos, cuya impugnación incluso fue desechada por la sentenciante, el valor del terreno debidamente inscripto en el Registro Inmobiliario, es decir, con su respectivo título de dominio, asciende a la suma de $5.426.142; mientras que, para el caso de no tenerlo, su valor disminuye sensiblemente a $3.559.549, ambos cálculos a la fecha de la pericia (28/02/2019), con lo cual se evidencia una clara disminución patrimonial ($1.755.969) que el vendedor deberá reparar en el supuesto de incumplimiento de la condena a escriturar”.
En lo demás, la cuantificación del daño efectuada por la Cámara, que confirma respecto del daño moral lo oportunamente dispuesto por el Juez de Iª Instancia, aparece en consecuencia razonable, justa y equitativa.
Sobre el particular, este Tribunal ha considerado que no corresponde confundir el reconocimiento de la procedencia del derecho a reclamar una indemnización en concepto del daño moral, de todo aquello que se vincula con la determinación de su cuantía; extremo este último, que depende de las particularidades fácticas del caso en cuestión.
Por lo tanto, estamos en presencia de un recurso de casación que, en puridad, se motiva en una mera discrepancia de los recurrentes con la resolución del Tribunal de Alzada, sin haber aportado argumentos idóneos para justificar la arbitrariedad de lo decidido cuando, valorando todas las pruebas producidas en la causa, consideró que deben prosperar las condenas por daño emergente y daño moral.
Tal como se puede observar en el libelo de introducción de la casación en estudio los argumentos no han sido criticados y rebatidos, de un modo preciso, razonado y fundado. Éste sólo se limita a insistir en la errónea valoración por la Cámara desde el entendimiento de una supuesta conducta contradictoria de los actores; manifestaciones éstas que, además de referirse a cuestiones fácticas, resultan insuficientes para atribuir arbitrariedad o absurdidad al sólido desarrollo argumental desplegado en la sentencia impugnada.
Al respecto, esta Corte tiene dicho que la valoración del plexo probatorio sólo puede ser revisada cuando se invoca una desproporción grave, manifiesta, grosera, hasta el punto de convertir la sentencia respectiva en arbitraria.
La habilitación de la instancia extraordinaria local en relación a las cuestiones de hecho, por tratarse de un remedio excepcional, el absurdo o la arbitrariedad deben ser apreciados con un criterio restrictivo pues de otro modo, la sola alegación de arbitrariedad o de haberse conculcado las reglas de la sana crítica racional, bastaría para habilitar el remedio extraordinario local, convirtiéndolo en una instancia revisora de los aspectos fácticos del juzgamiento (CSJT, 25/7/2019, “García, Jorge L. c/ Villagra, Víctor D. y otro s/ Daños y perjuicios”, -sentencia N° 1201-) y que “no es agraviarse debidamente pretender un nuevo juicio sobre cuestiones de hecho que ya fueron objeto de examen por el inferior” (CSJT, 07/3/2019, “Banco Patagonia S.A. vs. Romano Ángel Moisés s/ Ejecución hipotecaria”, -sentencia N° 228).
Lo analizado en los precedentes considerandos conlleva a la declaración de inadmisiblidad del recurso de casación interpuesto por la parte demandada.
Las costas de la presente instancia extraordinaria se imponen a la parte recurrente, vencida en autos, conforme al criterio objetivo de la derrota (art. 105 CPCCT).
El señor Vocal doctor Antonio D. Estofán, dijo:
Estando de acuerdo con los fundamentos vertidos por el señor Vocal preopinante, doctor Daniel Oscar Posse, vota en idéntico sentido.
El señor Vocal doctor Daniel Leiva, dijo:
Estando de acuerdo con los fundamentos vertidos por el señor Vocal preopinante, doctor Daniel Oscar Posse, vota en idéntico sentido.
Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial Común, Civil en Familia y Sucesiones y Penal,
R E S U E L V E :
I.- DECLARAR INADMISIBLE el recurso de casación interpuesto por los demandados, contra la sentencia N° 442 del 10/8/2022, dictada por la Sala I de la Cámara Civil y Comercial Común (Centro Judicial Capital).
II.- COSTAS, como se consideran.
III.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.
HÁGASE SABER.
SUSCRIPTA Y REGISTRADA POR LA ACTUARIA/O FIRMANTE EN LA PROVINCIA DE TUCUMÁN, EN LA FECHA INDICADA EN LA CONSTANCIA DE LA REFERIDA FIRMA DIGITAL DE LA ACTUARIA/O. MEG
NRO. SENT.: 148 – FECHA SENT: 03/03/2023
Certificado digital:
CN=FORTE Claudia Maria, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27166855859, FECHA FIRMA=03/03/2023
Certificado digital:
CN=POSSE Daniel Oscar, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 23126070039, FECHA FIRMA=02/03/2023
Certificado digital:
CN=ESTOFÁN Antonio Daniel, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20080365749, FECHA FIRMA=01/03/2023
Certificado digital:
CN=LEIVA Daniel, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20161768368, FECHA FIRMA=01/03/2023
02021
San Miguel de Tucumán, 8 de febrero de 2021
Y VISTOS: los presentes autos: SANCHEZ AGUSTIN ALEJANDRO Y OTRA c/ SIR FABIAN JAVIER Y OTRO s/ ESCRITURACION, de los que
RESULTA:
A fs. 35 se presenta el Dr. Rodolfo Agustín Marra en el carácter de apoderado de Agustín Alejandro Sanchez, D.N.I. n° 28.966.281 y de María Julia Avellaneda, D.N.I. n° 29.026.209, por derecho propio con el patrocinio del letrado antes nombrado e inician formal demanda de escrituración en contra de Fabián Javier Sir, D.N.I. n° 21.328.731 y de Alejandro Francisco Javier Moreno Murias, D.N.I. N° 27.651.181 a fin de que se los condene a cumplir con la obligación asumida en el boleto de compra venta de fecha 30/07/12 y escrituren a su favor la propiedad adquirida a través del mismo.
Que para el caso de que resulte imposible el cumplimiento de dicha obligación, se fije una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, que se deberá cuantificar en función del valor actual de la propiedad, con más el daño moral ocasionado.
Funda la demanda en los siguientes hechos: que son compradores de buena fe por boleto de compra venta de fecha 30/07/2012 del Lote n° 3, manzana F (baldío) del predio de mayor extensión ubicado en el lugar denominado «Finca Grande» de la ciudad de Yerba Buena, correspondiente al padrón catastral de origen n° 180.969, boleto que fuera sellado en la DGR en fecha 01/08/12.
Manifiestan que el dominio fue adquirido en la fecha indicada (30/07/12) de parte de los accionados, pero que la posesión les fue entregada previamente en fecha 23/02/12 de manos del Sr. Pablo Lucero, quien era el poseedor de los lotes desde hace mucho tiempo, y quien, según los demandados al iniciar con ellos las tratativas en el año 2011, ostentaba una pretensión posesoria veiteanial. Sostienen que fue una condición exigida por los demandados para poder firmar con ellos el boleto de venta, que antes obtuvieran del Sr. Lucero la posesión, a fin de poder firmar el boleto con ellos y pasar a ser titulares plenos. Aseguran que los accionados les informaron que el Sr. Lucero había llegado a un acuerdo con ellos, comprometiéndose el primero a entregar la posesión a cambio de una suma de dinero, por lo que le abonaron la suma de $15.000, mientras que los segundos en tanto propietarios serían los enajenantes del dominio, recibiendo la suma de $40.000, tal como se consigna en la cláusula segunda del boleto.
Expresa que pagaron en total la suma de $ 55.000, una parte menor al poseedor para que les hiciere la traditio, y la mayor parte ( el precio de la venta propiamente dicho) a los titulares dominiales aquí demandados. Aseguran que es por tal motivo que en la cláusula séptima del boleto los enajenantes se refieren que el «otorgamiento del presente se hace en consecuencia del Acta n° 563 de fecha 19/06/12». Que conforme les relataron los vendedores, se trataría del acuerdo arribado con el poseedor para que éste entregara la posesión a los compradores que adquirieran el dominio de parte de los accionados.
Señala que a través del boleto, los Sres. David Andrés Sánchez (co adquirente originario) y Agustín Alejandro Sanchez adquirieron en forma conjunta en calidad de co compradores de los Sres. Alejandro Francisco Javier Moreno Murias y Fabián Javier Sir en calidad de co vendedores, el 100% del lote previamente referido.
Destaca que conforme la cláusula octava del boleto, la operación era irrevocable para ambas partes, lo que implica que los accionados no pueden obviar la obligación de escriturar que actualmente les pesa.
Cuentan que posteriormente, en el año 2014, el Sr. David A. Sánchez cedió sus derechos del citado boleto en favor de la Sra. María Julia Avellaneda, por cesión de derechos de fecha 04/04/15, sellada por ante la DGR en fecha 07/04/14.
Destacan que concretada la cesión de derechos antes mencionada, se notificó la misma en debida forma a los vendedores mediante carta documento, la que se concretó en fecha 15/04/14. Cuenta que ante dicha misiva la parte vendedora guardo total y absoluto silencio.
Expresa que a comienzos de septiembre de 2015, se apersonó en el loteo comercializado por los accionados, personal del Juzgado de Paz de Yerba Buena en el marco de un procedimiento de constatación derivado de una causa penal que involucraba a la mayor extensión loteada y enajenada por Moreno y Sir. Manifiesta por esta razón en fecha 02/10/15, enviaron carta documento a los vendedores pidiendo las explicaciones del caso e interpelándolos para que estimen el plazo dentro del cual estarían en condiciones de otorgar la escritura traslativa de dominio. Cuenta que grande fue su sorpresa cuando el Sr. Sir, respondió la carta documento negando la existencia del contrato y/o vínculo alguno con los adquirentes.
Que es por las razones expuestas que en virtud de lo normado por el Art. 1185 del C.C. solicita se condene a los demandados a otorgar la escritura traslativa de dominio sobre el lote adquirido.
Que para el caso de que resultara imposible el cumplimiento de la sentencia de escrituración, solicita se fije una indemnización a cargo de los enajenantes que satisfaga los daños y perjuicios causados. Cita jurisprudencia.
Reclama los siguientes daños:
Daño emergente. Pérdida de valor.
Peticiona por este concepto el 50% del valor de mercado del lote adquirido teniendo en cuenta una valuación pericial que se practique en autos, sin computar las mejoras ya realizadas desde la fecha de la adquisición. Justifica lo solicitado en cuanto sostiene que una propiedad adquirida de la que solamente se tiene la posesión, mas no el dominio, pierde al menos el 50% de su valor de mercado si la misma debiera ser enajenada. Agrega que a su vez los adquirentes se ven impedidos de contraer créditos inmobiliarios para construir sobre la propiedad en cuestión, ya que la misma no puede ser ofrecida como garantía. Reclama la suma de $500.000.
Daño moral. Sostiene que la imposibilidad de escriturar, como así también, la negación del contrato mismo por parte de los vendedores, ha generado y continuará generando a los compradores una aflicción e intranquilidad emocional de gran entidad.
Agrega que existe la posibilidad cierta de ver cuestionados sus derechos por algún tercero que invocare un mejor derecho sobre el lote, como así también la posibilidad de perder la posesión del mismo, lo cual genera una intranquilidad emocional constante. Solicita por este rubro la suma de $250.000, esto es el 50% del daño emergente.
Funda su derecho en los arts. 1184 y 1185 del C.C., y concordantes del C.C. y C. vigente.
Ofrece prueba documental.
A fs. 153 se presenta el Sr. Fabián Javier Sir, D.N.I. N° 21.328.731 y contesta demanda solicitando el rechazo de la misma. Efectúa negativa general y particular de los hechos invocados por el actor en la demanda.
Respecto a los hechos, indica que el boleto celebrado en fecha 30/07/12, se otorgó en consecuencia del acta n° 563 de fecha 19/06/12, y que en dicha acta se dejó constancia que el poseedor del inmueble de mayor extensión era el Sr. Esteban Lucero Imbaud, quien realizó un loteo de la fracción sobre la cual ejerce la posesión y comenzó a vender los lotes a particulares a través de cesiones de acciones y derechos posesorios y litigiosos. A su vez indican que se deja constancia que tanto el Sr. Sir como Moreno Murias adquirieron el inmueble por lo que requirieron al Sr. Imbaud que les hiciera entrega de la posesión, llegando a un acuerdo en el cual los Sres. Sir y Moreno mantendrían la disposición de los lotes del ante proyecto realizado por Lucero Imbaud y este último haría la entrega de la posesión de aquellos lotes que no enajenó. Asimismo se dejaba constancia que los Sres. Sir y Moreno se comprometían a firmar los correspondientes boletos de compra venta con aquellos lotes que el Sr. Lucero Imbaud enajenó con anterioridad al acta.
Asegura que el lote en cuestión no se encuentra entre los que el Sr. Imbaud le entregó la posesión mediante el acta mencionada, ello por cuanto sostiene que la posesión previamente había sido adquirida por los Sres. Sanchez de manos de Imbaud.
Asevera que nunca asumió una obligación de otorgar escritura traslativa de dominio en favor de los actores. Sostiene que del boleto celebrado se lee y se interpreta que se trata de la venta de la posesión de un lote, identificado en un croquis. Señala que es tan claro que no asumió dicha obligación de escriturar, que en el boleto no figura una fecha, término, plazo, etc., para ello.
Sostiene que de la secuencia de los hechos, resulta que los Sres. Sanchez adquirieron la posesión al Sr. Lucero Imbaud, en fecha 23/02/13.
Explica que advertido el Sr. Lucero Imbaud de que había estado realizando ventas del predio que el Sr. Sir había adquirido del titular registral en fecha 12/12/11, es que celebraron el acta notarial n° 563 de fecha 19/06/12, a fin de hacerle entrega de la posesión de los lotes que aún no había enajenado Lucero Imbaud.
Asevera que el boleto celebrado con los Sres. Sanchez fue el cumplimiento del reconocimiento de las ventas de posesión que había efectuado el Sr. Lucero Imbaud, con anterioridad a que le fuera puesto en conocimiento de que el Sr. Sir era el comprador por boleto del inmueble en cuestión. Recalca que ello se acredita con los propios dichos de los actores quienes admitieron que la posesión les fue entregada previamente en fecha 23/02/12 de manos de Pablo Lucero, quien era el poseedor del inmueble desde hace mucho tiempo.
Pone de relieve que los actores no adjuntaron documentación alguna que pruebe el pago de la suma efectivamente abonada al Sr. Lucero Imbaud, ya que considera que ello es prueba de que esa operación fue realizada de manera informal y es por ello que posteriormente el Sr. Sir tuvo que firmar el boleto de venta de dicha posesión a los Sres. Sanchez.
Opone excepción de falta de acción atento a que no existe obligación alguna instrumentada que lo obligue a cumplir con la escrituración demandada, y con ello carece de sustento legal la pretensión de daños y perjuicios.
Respecto al Sr. Sanchez Agustín Alejandro, sostiene que el mismo reclama una obligación inexistente (escrituración), lo cual surge del propio boleto de compra venta; y que al ser inexistente dicha obligación, carece de sentido lógico exigir la indemnización por daños y perjuicios. Asevera que el actor no ostenta el derecho que pretende será resuelto en juicio.
Respecto a la Sra. Avellaneda, menciona que el instrumento adjuntado configura una reventa, y por ello carece de sentido y sustento exigir a esta parte la escrituración y los pretendidos daños y perjuicios.
Concluye que de los instrumentos adjuntados en autos, surge los actores pretenden el cumplimiento de una obligación jamás asumida, ya que la operación realizada con los Sres. Sanchez fue una venta de posesión del inmueble. Asegura que en ninguna de las cláusulas han tomado la obligación de escriturar en favor adquirentes de la posesión del Lote n° 3 de la manzana F, ya que no pueden haber asumido transmitir un mejor derecho que el que tenía al tiempo de la venta celebrada con los Sres. Sanchez.
Cita doctrina y jurisprudencia.
Ofrece prueba documental.
Mediante proveído de fecha 25/06/18 se rechaza por extemporánea la contestación de demandada presentada por Alejandro Francisco Javier Moreno Murias.
A fs. 176 mediante decreto de fecha 20/09/18 se abre el presente juicio a pruebas por el término de cuarenta días; ofreciendo las partes las siguientes:
A fs. 211/219 PRUEBA INSTRUMENTAL DEL ACTOR N° 1. Constancias de autos. Asimismo solicita la causa penal «LUCERO PABLO ESTEBAN, SIR FABIAN JAVIER Y MORENO MURIAS ALEJANDRO FRANCISCO JAVIER S/ USURPACION Y FALSIFICACION DE DOCUMENTOS», la cual no fue remitida.
A fs. 220/297 PRUEBA INFORMATIVA DEL ACTOR N° 2, en la que solicita se libre oficio al Correo Argentino (fs.287/291), a Correo Andreani (fs.244/245), al Registro Inmobiliario (fs.248/269), a la Fiscalía de Instrucción penal X (fs.296) y a la Dirección General de Rentas (fs.227/229 y fs. 281/283).
A fs. 298/305 PRUEBA CONFESIONAL DEL ACTOR N° 3 en la que se cita a absolver posiciones a Fabián Javier Sir (producida a fs. 305).
A fs. 306/344) PRUEBA PERICIAL DE TASACION DEL ACTOR N° 4 (Producida a fs. 319/324). A fs. 337 el demandado Sir impugna el informe pericial.
A fs. 345/346 PRUEBA DOCUMENTAL DEL DEMANDADO N° 1. Constancias de autos.
A fs. 347/361 PRUEBA INSTRUMENTAL DEL DEMANDADO N° 2, en la cual solicita se libre oficio al Juzgado Civil y Comercial de la V nom y al Juzgado Penal Correccional II Nom.
A fs. 362/384) PRUEBA INFORMATIVA DEL DEMANDADO N° 3, en la que solicita se libre oficio a la Escribanía del Registro n° 51 (fs. 370/378) y al Registro Inmobiliario (fs.380/383).
A fs. 385/403 PRUEBA CONFESIONAL DEL DEMANDADO N° 4 en la que se cita a absolver posiciones a Agustín Alejandro Sanchez (fs.390) y a Avellaneda María Julia (no producida).
A fs. 404/419 PRUEBA PERICIAL CONTABLE DEL ACTOR N° 5 (no producida).
A fs. 420 PRUEBA TESTIMONIAL DEL DEMANDADO N° 6 en la que cita a declarar a Pablo Esteban Lucero Imbaud (fs.446/447)y al escribano Nicolás Odstrcil (fs.448).
A fs. 449/450 PRUEBA INFORMATIVA DEL CODEMANDADO N° 1, en la que solicita se libre oficio al Juzgado Civil y Comercial V Nom. (prueba rechazada).
A fs. 451/458 PRUEBA INFORMTATIVA DEL CODEMANDADO N° 2, en la que solicita se libre oficio a Mesa de Entradas Civil (fs.454/457).
A fs. 459/460 PRUEBA INSTRUMENTAL DEL CODEMANDADO N° 3. Constancias de autos.
A fs. 461 mediante decreto de fecha 21/10/19 se ponen los autos para alegar, haciéndolo en primer lugar la actora, luego el demandado Sir y por último el codemandado Moreno Murias.
En fecha 12/03/20 se practica planilla fiscal.
Mediante resolución de fecha 23/10/20 se ponen los autos a despacho para dictar sentencia, y
CONSIDERANDO:
Que se presentan el Sr. Sanchez Agustín Alejandro y la Sra. María Julia Avellaneda e inician demanda por escrituración en contra de Fabián Javier Sir y de Alejandro Francisco Javier Moreno Murias, y en caso de ser imposible el cumplimiento de dicha obligación, reclaman los daños y perjuicios ocasionados.
En primer lugar corresponde me expida respecto a la impugnación realizada por el demandado Fabián Sir respecto de la pericia de tasación producida en autos.
En relación a la respuesta del punto 3 de pericia sostiene que la perito no se ajustó a lo concretamente requerido por el actor, pues para llegar a ese elevado monto de valor de mercado ha tenido en cuenta las mejoras realizadas por el actor, y no ha considerado al lote como baldío.
Respecto a lo manifestado por el perito en los puntos 6 y 7 asegura que el actor tenía conocimiento de tales circunstancias al momento de adquirir el lote.
Luego de efectuar un análisis de los argumentos expuestos por el impugnante concluyo que la impugnación no puede prosperar. En efecto, las conclusiones arribadas por la perito se encuentran fundadas, explicadas en forma clara y sin contradicciones. El impugnante no presenta ningún argumento o sostén técnico científico que pueda demostrar el error o falencia de la especialista siendo dable recordar que cuando la impugnación de una pericia se encuentre centrada en cuestiones puramente técnicas resulta conveniente que las mismas se desacrediten a partir de una nueva pericia que desde un conocimiento especializado y autorizado descalifique sus conclusiones.
El perito aclara que no se ha tenido en cuenta al momento de determinar el valor del lote, lo edificado ni construido tal como sostiene el impugnante, sino los actos posesorios realizados por los actores.
Respecto a los otros argumentos, considero que se tratan de cuestiones a tener cuenta en definitiva, y que no están relacionadas con la labor efectuada por la perito. Tampoco el impugnante ha presentado fórmula alguna a fin de desvirtuar o probar que la utilizada por la perito contenía errores.
Por las razones expuestas corresponde rechazar la impugnación de la pericia de tasación realizada por el demandado Sir.
Ahora corresponde me avoque a la excepción de falta de acción y fondo del asunto.
Que los actores demandan por escrituración en virtud del instrumento celebrado con los actores en fecha 30/07/12, en el cual los demandados les habrían vendido un inmueble identificado como Lote n° 3, manzana F, ubicado en el lugar denominado Finca Grande de la Ciudad de Yerba Buena.
Los demandados argumentan que nunca asumieron la obligación de escriturar en favor de los Sres. Sanchez, tratándose el instrumento celebrado, de la venta de posesión de un lote. Recalca el hecho de que en tal instrumento no existe una fecha o término para cumplir dicha obligación. A su vez argumentan que no pueden transmitir un derecho mejor que el que tenían al tiempo de la venta celebrada con los actores.
Que tal como se encuentra planteada la controversia, en primer lugar corresponde merituar respecto a la naturaleza jurídica del instrumento suscripto por las partes, cuya celebración no se encuentra controvertida.
Sin entrar a considerar las diferentes tesis respecto a la naturaleza jurídica del boleto de compraventa, es preciso señalar las obligaciones emergentes del mismo. Conforme a nuestro ordenamiento positivo, en virtud del contrato de compraventa no se traspasa el dominio, sino que surge para el vendedor una obligación de transferir la propiedad, y otra obligación para el comprador, pagar el precio. El comprador no adquiere el dominio, lo que el adquiere es el derecho a que se le transmita. Es así que con el boleto sólo estamos en el ámbito de los derechos personales (derechos y obligaciones), siendo la escritura pública el instrumento necesario para transferir el derecho real de dominio.
Según Kiper el boleto de compraventa es un contrato perfecto, desde el punto de vista del consentimiento definitivo, que origina la obligación de darle la forma que exige la ley. De lo que se trata es de satisfacer requisitos de forma que, en su momento, no pudieron ser satisfechos.
Del análisis del instrumento en cuestión, cuya copia se encuentra agregada a fs. 12/15, surge en forma clara que el mismo contiene todos los elementos esenciales y necesarios para constituir un contrato (boleto de compra venta) propiamente dicho y producir todas las consecuencias que derivan del mismo.
En efecto, conforme el texto expreso de la cláusula primera, los demandados, venden, ceden, transfieren a los actores, y otorgan la posesión de una fracción de un inmueble de mayor extensión, identificado como lote n° 3, manzana F (baldío) ubicado en el lugar denominado Finca Grande de la ciudad de Yerba Buena, Departamento del mismo nombre de esta Provincia compuesto de una extensión de aproximadamente 6 hs (seis hectáreas). Padró Catastral (Origen) n° 180.969. LES CORRESPONDE a los vendedores el inmueble descripto en mayor extensión por compra que le hicieron al Sr. Emilio Luciano Imbaud, según boleto de compraventa de fecha 12/12/11. Y al señor Emilio Luciano Imbaud, le correspondió por división de condominio celebrada con Herminia Imbaud de Araujo, dominio inscripto en el Registro Inmobiliario al Libro 58, Folio 9, Serie B, Año 1943.
En la cláusula segunda se fija como precio de venta la suma de $40.000; suma que manifiestan los vendedores la tienen recibida en manos del comprador en este mismo acto, en dinero efectivo y a su entera satisfacción, sirviendo el presente de suficiente recibo por dicha entrega.
En la cláusula tercera los vendedores manifiestan no encontrarse inhibidos para disponer de sus bienes, afirmando que la fracción de terreno que venden en ese acto no registra hipoteca, ni se encuentra embargado y que la fracción Mediante la cláusula cuarta otorgan la posesión.
Por la cláusula cuarta otorgan la posesión legal y material de lo vendido, libre de todo ocupante.
En la cláusula séptima las partes acordaron que los gastos de escrituración, como así también los de los planos de subdivisión, serían abonados por el comprador.
De la descripción antes detallada, se puede concluir que el instrumento celebrado contiene todos los requisitos necesarios para producir los efectos propios de un contrato de compraventa bajo la denominación de «boleto de compraventa» por contener sus requisitos esenciales: consentimiento de las partes, objeto (bien inmueble), y la venta del mismo a cambio de un precio en dinero.
Que si bien el demandado argumenta que conforme surge del texto del boleto él no se ha obligado a escriturar, y opone falta de acción en su contra, no es necesario que dicha obligación se encuentre plasmada en forma expresa, puesto que es una obligación impuesta por nuestro ordenamiento jurídico (art.1185). Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública fuesen hechos en instrumento privados, no quedan concluidos como tales mientras la escritura pública no se halle firmada, pero quedan concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública (argumento de los artículos 1.185 y 1.187 del Código Civil). Cabe recalcar además que conforme los términos utilizados en el instrumento en cuestión, surge en forma clara que se trata de una compraventa, habiéndose utilizado el termino venta, tanto en el título, como en la cláusula primera, la descripción del objeto del mismo (un inmueble), y el pago de un precio como contraprestación.
Asimismo corresponde señalar que en la cláusula séptima se estipuló que los gastos de la escrituración serían a cargo del comprador. No puede afirmar el demandado que dicho instrumento se trata de una venta de acciones y de derechos posesorios, no sólo por los términos utilizados en el instrumento, sino también, en razón de que no resulta un hecho controvertido que los actores abonaron al señor Pablo Lucero quien detentaba materialmente el inmueble a los fines que facilite la formalización de la compraventa entre ambas partes en este proceso; y que la posesión del inmueble fue entregada en forma previa por Lucero Imbaud a los actores, en consecuencia no puede el demandado afirmar que cendió a título ce cesión unicamente la posesión que ya había sido entregada a los actores. Resulta claro que los demandados vendieron por contrato privado de compraventa el inmueble descripto en el instrumento en razón de haber adquirido el mismo del titular registral, y que a cambio de ello recibieron una suma de dinero por parte de los actores.
Como ya se expresó, se encuentra reconocido por las partes que la posesión del inmueble fue entregada a los actores por el Sr. Lucero Imbaud, a cambio del pago de un precio y en forma previa a la celebración del boleto de compraventa con los demandados. Ello consta en el instrumento celebrado en fecha 23/02/12 mediante el cual el Sr. Lucero Imbaud cede las acciones y derechos posesorios y litigiosos del inmueble a los actores. Resulta importante señalar que tal hecho no resulta contradictorio con la venta realizada por los demandados tal como aseveran. Ello por cuanto el señor Lucero Imbaud se obligó a la entrega de la posesión del bien, mediante una venta de acciones y derechos posesorios y litigios en favor de los actores, mientras que el Sr. Sir y el Sr. Moreno Murias al haber adquirido el inmueble de mayor extensión del titular registral, vendieron el lote a los actores, a cambio de un precio, obligándose de esta forma a otorgar la correspondiente escritura traslativa de dominio.
Cabe recalcar que en el acta n° 563 de fecha 19/06/12 a la que hacen referencia los demandados, y que se encuentra referenciada en el boleto, se dejó constancia de que el Sr. Sir y Moreno Murias se comprometían a firmar los boletos de compra venta de aquellos lotes que el Sr. Lucero Imbaud había enajenado con anterioridad. Pues bien, conforme surge de la prueba documental de autos, Lucero Imbaud vendió acciones y derechos posesorios sobre el inmueble, y con posterioridad y en cumplimiento de lo asentado en el acta mencionada, los demandados vendieron mediante boleto de compra venta dicho inmueble, atento a que habían adquirido del titular registral la mayor extensión.
Por lo expuesto, corresponde rechazar la excepción de falta de acción incoada por el demandado, quien aseguraba que los demandados reclamaban una obligación inexistente.
Asimismo corresponde rechazar la excepción de falta de acción incoada por el demandado respecto a la Sra. Avellaneda, puesto que el instrumento que en copia obra a fs. 17/18 se trata de una cesión de derechos del boleto de compraventa y no de una reventa tal como lo sostiene el demandado. Así cuando se cede el boleto de compraventa son las mismas relaciones jurídicas las que se transmiten, no varía el precio ni las modalidades de entrega de la cosa ni, en fin, las cláusulas del contrato. Se cede la posición contractual. En cambio, en la reventa, el comprador transmite por un título diferente, es otro negocio jurídico sujeto a sus propias cláusulas y estipulaciones.
Los boletos de compraventa son cesibles (art. 1444 del C.C.) e importa – entre otros efectos- la cesión de la «actio empti», esto es, el derecho a obtener la transmisión del dominio de la cosa objeto del contrato, con plena eficacia jurídica y sin necesidad de conformidad del deudor cedido y, la cesión de derechos por ésta vía, entre sucesivos adquirentes y vendedores, pendiente la escrituración del bien inmueble, no es un acto ilícito, en la medida en que no medie ocultamiento o violencia del principio de la buena fe.- Que en relación al tema en debate, se ha resuelto lo siguiente: «El adquirente por boleto, sin haber escriturado, puede disponer onerosamente del bien usando dos formas: la cesión del boleto en los términos de los artículos 1434 y siguientes y 1444 y concordantes del Código Civil, o, la reventa del bien.
En el caso de autos el Sr. David Andrés Sanchez cedió a la Sra. Avellaneda los derechos emergentes del boleto de compraventa (no celebró una reventa), colocando a ésta última en la situación que él se encontraba, y otorgándole como consecuencia el derecho a accionar por el incumplimiento; reitero que cedió su posición contractual.
Resta abordar los argumentos del demandado en cuanto sostiene que no se pudo obligar a transmitir un derecho mejor que el que tenía al momento de la venta.
Al respecto se tiene dicho que: «La circunstancia de que sobre el inmueble en cuestión el vendedor no tenga sino otro boleto de compraventa no impide que se condene a escriturar, puesto que él puede llegar a adquirir el dominio del inmueble con posterioridad a la sentencia (Belluscio y Otros «Código Civil Anotado», t.5, pag. 862 y doctrina que allí se cita en el mismo sentido CCCC Ia. Tuc., in re: «D Andrea de Díaz, Ana c/Angelina Herrera de Soria s/Escrituración» del 15/04/75). Lo considerado se fundamenta en lo establecido en los arts.1.197, 1.198, 505, 1.185 y 1.187 del Código Civil, puesto que se han resuelto que en realidad no importa que la cosa vendida sea ajena al suscribirse el boleto de compra venta, basta que sea propia en oportunidad de otorgarse la escritura traslativa de dominio. Para el Código Civil Argentino el dominio de la cosa hay que tenerlo al tiempo de la transmisión, que no es necesariamente el mismo del contrato (conf. Risolía, M. A., op. cit., págs. 17/18).
En casos análogos se ha sostenido que es procedente la demanda por escrituración entablada por quien vendió un inmueble por boleto a los demandados, si en dicho boleto se dejó constancia que el inmueble le correspondía a la actora por contrato privado celebrado con los entonces titulares del dominio, pues, uno de los supuestos en que la venta de cosa ajena es válida es cuando comprador y vendedor contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero, teniendo pleno conocimiento de tal circunstancia, ya que siendo así, el contrato debe interpretarse como un compromiso contraído por el vendedor de procurar al comprador la cosa objeto del contrato. (Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala II o 20/12/2006 o Martini, Julia c. Viola, Julio y otra o La Ley Online).
Que se encuentra acreditada la interpelación previa por parte de los actores a fin de que los demandados cumplan con la obligación de escriturar, conforme surge de las cartas documento acompañadas en autos, y la propia declaración del demandado al momento de absolver posiciones.
De todo lo expuesto surge que el cumplimiento del contrato pretendido por el actor ha quedado circunscripto a la obligación de escriturar de parte del demandado.
Es cierto que, conforme ha sido señalado, esa formalidad esencial para satisfacer el legítimo interés del comprador sería de difícil concreción, sobre todo por la existencia de un tercero ostentando la titularidad del bien inmueble oportunamente prometido al actor, lo que habilitaría la resolución del contrato, pero siquiera como mínima probabilidad eventual, debería permitirse la posibilidad de que, de alguna manera, el vendedor moroso pueda llegar a dar cumplimiento con su prestación originaria.
Sólo entonces, de quedar comprobada la imposibilidad sobreviniente del cumplimiento específico, queda al actor la vía de la reparación de los daños y perjuicios por la falta de cumplimiento “in natura” de la obligación de escriturar.
No obsta a esta solución propuesta la circunstancia dominial del inmueble acreditada en autos.
En efecto, si bien en el supuesto mencionado la obligación primitiva se convierte, necesariamente, en la de pagar los daños y perjuicios, la sentencia debe contener el apercibimiento, pues siempre existe la posibilidad, aún cuando fuera remota, de que el dominio sobre el inmueble regrese a cabeza del obligado y sólo cuando en la etapa de ejecución se advierta la imposibilidad, procederá la conversión de aquella prestación originaria en la de resarcir el incumplimiento (cfr. Kiper Claudio, “Juicio de Escrituración”, pág. 350).
Sin perjuicio de lo antes dicho, con el fin de evitar un desgaste jurisdiccional innecesario, entiendo ajustado a derecho establecer en esta sentencia, la cuantificación y procedencia de los daños y perjuicios reclamados para el caso de que se incumpla con esta sentencia o la escrituración sea de imposible cumplimiento, lo que no sería imputable a la parte actora; y deba resolverse en la obligación de pagar los daños.
En el presente caso el actor reclama como daño emergente la diferencia de valor que tendría el inmueble objeto del contrato de haber tenido titulo de domino ante una eventual venta del mismo.
Citando doctrina que comparto, se precisa que: daño emergente es el perjuicio efectivamente sufrido en el patrimonio de la víctima, sea por disminución del activo (destrucción, inutilización o desmejora de un bien) o por acrecentamiento del pasivo (gastos y deudas contraídas en razón del hecho antijurídico: incumplimiento obligacional o acto ilícito en sentido estricto). Incide sobre el patrimonio anterior al hecho perjudicial y su indemnización procura que el patrimonio presentesea lo que era antes (MOISSET DE ESPANÉS, Luis – MOISÁ, Benjamín,Lucro cesante y daño futuro, enReparación de daños a la persona, AA. VV. -Félix A. Trigo Represas y María I. Benavente, Directores-, t. I, p. 364, La Ley, Buenos Aires, 2014; cfr. CCCTuc., Sala II,Santiago c. Vosa Veraye, Sentencia N° 271, 30/05/14, entre otras).
Así ello, la diferencia de valor del inmueble con escritura y sin escritura reclamada por el actor, no constituye un daño emergente por no ser un perjuicio efectivamente sufrido.
En el caso de autos, el daño patrimonial está configurado por el dinero efectivamente entregado por el actor como contraprestación a la obligación asumida por los demandados y cuyo cumplimiento se reclama. En consecuencia este rubro prosperará en un eventual caso del incumplimiento de la obligación, por la suma de $ 40.000 (precio abonado por los actores), con más los intereses conforme la tasa activa del Banco de la Nación Argentina, calculados desde la fecha de celebración del contrato hasta su efectivo pago.
Daño moral. Reclama por este concepto la suma de $250.000.
Si bien el daño moral en los casos de incumplimiento contractual es de interpretación restrictiva, las particularidades del presente caso, me llevan al convencimiento de que la situación provocada, de concretarse el incumplimiento por parte de los demandados, o su imposibilidad, es apta para generar en los actores padecimientos de tipo espirituales, causados no solo por la frustración de las expectativas generadas, y el cumplimiento de la obligación por su parte, sino también por la incertidumbre de haber adquirido la posesión de un inmueble sin poder acceder a la titularidad del mismo por causas que no le son imputables, y un temor justificado ante un eventual reclamo de un titular registral.
Estando acreditada la angustia que causó en los adquirentes del inmueble, el incumplimiento por parte de los vendedores de las obligaciones a su cargo para lograr la escrituración, conforme las reglas de la sana crítica, debe entenderse que lo vivido por parte de los compradores no puede entenderse que sean inquietudes propias y corrientes del mundo de los pleitos y los negocios, sino que se trata de un padecimiento con entidad tal, que debe ser indemnizado en la esfera del daño moral.
Estimo razonable y ajustado a derecho otorgar por este rubro la suma de $ 100.000 con más un interés del 8% anual desde la fecha de celebración del contrato hasta el dictado de esta sentencia, y aplicar la tasa activa del Banco Nación, desde la fecha de esta sentencia hasta su efectivo pago.
En virtud de las consideraciones precedentes, corresponde hacer lugar a la demanda por escrituración en virtud del boleto de compraventa celebrado entre las partes, condenándose a los demandados, a otorgar escritura traslativa de dominio del inmueble objeto del referido contrato, bajo apercibimiento de resolverse dicha obligación en la de pagar los daños y perjuicios aqui establecidos (art. 889 Cód. Civil (955 CCyC); en caso de resultar imposible su cumplimiento.
Que las costas se imponen a los demandados vencidos conforme el principio objetivo de la derrota (art. 105 C.P.C yC.).
Que teniendo en cuenta las particularidades del presente caso, difiero la regulación de honorarios en la presente sentencia.
Por ello,
RESUELVO:
I.- NO HACER LUGAR a la impugnación efectuada por el demandado respecto de la pericia de tasación.
II.- NO HACER LUGAR a la excepción de falta de acción interpuesta por el demandado Fabián Javier Sir.
III.- HACER LUGAR a la demanda por escrituración iniciada por Agustín Alejandro Sanchez D.N.I. n° 28.966.281 y María Julia Avellaneda, D.N.I. n° 29.026.209 en contra de Fabián Javier Sir, D.N.I. n° 21.328.731 y de Alejandro Francisco Javier Moreno Murias, D.N.I. N° 27.651.181, condenándose a estos últimos a otorgar, en un plazo de treinta días, escritura traslativa de dominio del inmueble objeto del contrato de compra venta celebrado en fecha 30/07/2012, bajo apercibimiento de resolverse dicha obligación en la de pagar los daños y perjuicios establecidos en la presente sentencia (art. 889 Cód. Civil (955 CCyC); en caso de resultar imposible su cumplimiento, los que ascienden a la suma de pesos $ 40.000 (precio abonado por los actores), con más los intereses conforme la tasa activa del Banco de la Nación Argentina, calculados desde la fecha de celebración del contrato hasta su efectivo pago en concepto de daño emergente, y la suma de $ 100.000 con más un interés del 8% anual desde la fecha de celebración del contrato hasta el dictado de esta sentencia, y aplicar la tasa activa del Banco Nación, desde la fecha de esta sentencia hasta su efectivo pago, en concepto de daño moral; todo conforme a lo considerado.
IV.-IMPONER COSTAS a los demandados conforme lo considerado.
V.-RESERVAR pronunciamiento de honorarios para su oportunidad.-3795/16RIJ
HAGASE SABER.
NRO. SENT.: 20 – FECHA SENT: 08/02/2021
Certificado digital:
CN=GASPAROTTI Viviana Ines, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27123753734, FECHA FIRMA=08/02/2021
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