En la ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 8 días del mes de febrero del año dos mil veintitrés, reunidos en acuerdo –en los términos de los arts. 12 y 14 de la acordada n.° 27/2020 de la C.S.J.N.– los señores jueces de la Sala “A” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos caratulados: “Orden Svampa, Micaela Berenice c/ Svampa, ladys
Ruth y otros s/nulidad de escritura, respecto de la sentencia de fecha 14/6/2022, se establece la siguiente cuestión resolver:
¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo, resultó que la votación debía realizarse en el siguiente orden: señores jueces de cámara doctores: SEBASTIÁN PICASSO – CARLOS A. CALVO COSTA – RICARDO LI ROSI.
A LA CUESTIÓN PROPUESTA, EL DR. SEBASTIÁN PICASSO DIJO:
I.- La sentencia de fecha 14 de junio de 2022 rechazó las excepciones de falta de legitimación pasiva opuestas por
los demandados Gladys Ruth Svampa y Miguel Julián Vaquer
También desestimó la demanda interpuesta por Micaela Berenice Orden Svampa contra Humberto César Bonini, Gladys Ruth Svampa y Miguel Julián Vaquer, e impuso las costas en el orden causado y “las comunes por mitades” (sic, vid. la sentencia de fecha 14/6/2022).
Buenos Aires, de junio de 2022.-
Y VISTOS:
Para dictar sentencia en estos autos caratulados “ORDEN SVAMPA MICAELA BERENICE C/ SVAMPA GLADYS RUTH Y OTROS S/NULIDAD DE ESCRITURA”, expte. n° 69.074/2017, de cuyas constancias,
RESULTA:
A) Que a fs. 63/74 promueve demanda, por su propio derecho, Micaela Berenice Orden Svampa, contra Humberto César Bonini, Gladys Ruth Svampa y Miguel Julián Vaquer, a fin que se declare la nulidad de la compraventa del 50% indiviso del inmueble sito en la calle Pareja 4120/22 de esta ciudad, celebrada el 12 de mayo de 2014 entre Nélida Mercedes Demalde y Humberto César Bonini, por hallarse privada de discernimiento la vendedora al momento de su celebración.-
Refiere que en el año 2008, cuando la demandante tenía once años, comenzaron a advertir en la familia que su abuela, Nélida Mercedes Demalde, había iniciado un proceso de franco deterioro en su estado de salud mental, el que era público y apreciable a simple vista. Padecía de trastornos de conducta, pérdida de memoria, crisis de angustia y depresión. La degradación o menoscabo de sus facultades mentales la iban colocando en un nivel cognitivo cada vez más precario sin posibilidad de mejora. Que los médicos psiquiatras que la trataron en diferentes oportunidades le diagnosticaron demencia senil y deterioro cognitivo. Destaca que había sufrido dos episodios traumáticos en su vida
que nunca pudo superar y que la afectaron profundamente y sin hesitación. Su esposo, Hércules Svampa, había fallecido en el año 1993 a causa de un disparo de arma de fuego recibido en la cabeza en ocasión de un robo perpetrado en su local comercial. A su vez, su hija menor y madre de la demandante (Nancy Sandra Svampa), falleció en el año
2000, luego de una larga y penosa enfermedad. Su abuela residía en su casa de la calle Pareja 4120/22 desde el año 1965. En los últimos años de su vida y por no valerse por sí misma, estuvo al cuidado de su hija mayor, Gladys Ruth Svampa. En el año 2015, con sus capacidades físicas y mentales notoriamente disminuidas, fue internada en un
geriátrico. Su deterioro clínico fue en aumento hasta que falleció el 15 de abril de 2015, a los 81 años. Que hasta el momento de su deceso era cotitular de tres importantes bienes: uno ubicado en el partido de Moreno, Pcia. de Buenos Aires; un local comercial que gira bajo el nombre de fantasía “Joyería Svampa” sito en Av. Beiró 4338 de esta ciudad y el inmueble de Pareja 4120/20, del que es condómina (25%) por razones hereditarias.-
Que luego del fallecimiento y a través de su padre, trató de ponerse en contacto con su tía Gladys Ruth Svampa, pero había una actitud evasiva y esquiva. Fue así que se presentó en la sucesión diciendo que Nélida Demalde no había dejado bienes.-
Que por ello pidió un informe de dominio en el Registro de la Propiedad y tomó conocimiento que aquélla había vendido el 50% indiviso que le correspondía a Humberto César Bonini, escritura otorgada por medio del Escribano Público Miguel Julián Vaquer, con un usufructo gratuito y vitalicio a favor de la vendedora, por el precio total de
U$S50.600. Que fue una noticia totalmente inesperada, dado el deterioro de las facultades mentales de su abuela, la edad avanzada y sobre todo, por el precio vil de la operación. Que este acto jurídico adolece de graves vicios y defectos que lo privan de sus efectos propios. Que la vendedora al momento de otorgar el acto obró con incapacidad por hallarse privada de discernimiento, pues padecía de un severo cuadro de demencia senil, con grave deterioro cognitivo. Que también existieron maniobras dolosas, con la necesaria connivencia de Humberto Bonini y Gladys Svampa, para
simular una compraventa de naturaleza ilícita y aprovecharse de la vulnerabilidad de Nélida Demalde.- Solicita un mandamiento de constatación para determinar estado de ocupación e identidad de las personas que habitan el
inmueble.-
Continúa explicando que las historias clínicas acreditan que, mínimamente, desde el año 2011, existen constancias sobre su afección y gravedad de las mismas. Que el 7-11-12 comenzó su atención en la Clínica Psiquiátrica Psiquis-Mariazell de la localidad de San Martín, Pcia. de Buenos Aires, que presta servicios integrales especializados en salud
mental. El tratamiento fue pedido por su hija Gladys Svampa por presentar deterioro cognitivo (fallos mnésicos) desde hacía más o menos 12 meses. Detalla los distintos registros que allí obran y en ese estado el día 12-05-12 realizó la venta del inmueble donde vivía con su hija. Que el 10-01-15 se la controló por última vez en la clínica y a principios del año 2015 fue internada por su hija en el Geriátrico La Misión de esta ciudad.
El 25-03-15 fue trasladada de urgencia al Hospital Zubizarreta y derivada a la Clínica Nuevo Palermo donde quedó internada por fractura de cadera derecha. En la historia clínica se destaca hipertensión arterial y nuevamente demencia senil. Que en los veinte informes de la hoja de evolución se destaca que padece demencia senil. El día 15-04-15 fallece
a causa de insuficiencia respiratoria aguda.-
Afirma que su abuela no actuó con pleno discernimiento, intención y libertad. Que además el precio pactado está manifiestamente por debajo del precio de mercado.-
Que considerando los elementos de la compraventa se puede advertir que existieron maniobras dolosas con la necesaria
connivencia entre Humberto Bonini y Gladys R. Svampa y necesaria participación, voluntaria o no, del escribano Miguel Vaquer.-
Que el comprador toleró pacíficamente la posesión material y el uso exclusivo que ejerce y ejerciera Gladys Svampa desde el fallecimiento de su madre. No formuló reclamo alguno por el uso que ejerce la co-demandada y tienen una llamativa cercanía domiciliaria pues Bonini reside en Salvador María del Carril 4747, cien metros de la codemandada Svampa, quien tiene un inmueble en Salvador María del Carril 4859, 2° piso, Dpto. 9. Explica que Bonini es licenciado en ciencias económicas y fue el contador de Svampa, quien requirió de sus servicios en el emprendimiento que gira bajo el nombre de fantasía “Joyería Svampa”, ubicado en Av. Beiró 4338. Que su abuelo Hércules Svampa también se valió de los servicios profesionales de Bonini como contador.
Manifiesta que fue dado de baja de oficio por aplicación del decreto 1299/98 en el impuesto a las ganancias desde el período 07-2008, por lo que su situación impositiva hace dudar sobre su capacidad económica para afrontar una operación inmobiliaria puramente especulativa de estas características.-
Afirma que Gladys Svampa preparó las condiciones de hecho para que la venta pudiera efectuarse. Que en el rol de familiar responsable del cuidado de la salud de su madre, demostró un interés errático en sus tratamientos. Que de la historia clínica surge que en varias oportunidades omitió realizar los controles médicos recomendados y no suministró la medicación encomendada en tiempo y forma, lo cual incidió negativamente en su estado de salud mental. Que omitió declarar en la sucesión una joyería.
Que como surge de los autos “Svampa Hércules y otro s/ sucesión, incidente civil”, realizó maniobras de ocultamiento
similares a las aquí denunciadas. Que intentó sustraer del acervo el establecimiento comercial que gira bajo el nombre de fantasía “Joyería Svampa”. Que se aportó un contradocumento suscripto ante escribano público por el que se ponía a nombre de Gladys Ruth Svampa, pero no significaba que Nélida Demalde y Nancy Svampa renunciaran a su parte
proporcional en el negocio. Omitió declarar un inmueble ubicado en el partido de Moreno, provincia de Buenos Aires, matricula 12066, cuya posesión indebida fue entregada a tercera persona extraña y queda pendiente la demanda de reintegro a que se ve obligada, en extraña jurisdicción y ocultó a su padre, quien por entonces era su representante legal por ser ella menor de edad, la realización de la compraventa.
Tampoco aportó información sobre el destino que habrían tenido los U$S50.600 que supuestamente recibió Nélida Demalde de la venta.-
En cuanto al escribano Vaquer, considera que con un mínimo de diligencia debió haber advertido el deterioro cognitivo y la demencia senil que afectaba a la causante. Que si bien al peticionar la nulidad de un acto jurídico por vicios del consentimiento se debe probar la incapacidad del otorgante, demostrando que no se hallaba en perfecto uso de razón, ésta regla -carga de la prueba- no libera a las otras partes de demostrar la inexistencia de la falta de plena razón que se denuncia.-
Resume afirmando que, para que un acto jurídico produzca efectos propios, debe ser un acto voluntario. Que el discernimiento es la facultad que permite a la persona saber lo que está haciendo, el cual puede estar afectado por la privación de la razón. Que por parte del comprador se encuentra afectado por el vicio de dolo por cuanto con la
connivencia necesaria de Gladys Svampa, sumada a la impericia o complicidad del escribano Vaquer, desplegó maniobras dolosas para aprovecharse de la falta de discernimiento de la vendedora. Procedió dolosamente al aseverar situaciones falsas (una compraventa ficticia), disimuló situaciones verdaderas (la demencia senil de la vendedora) e
incidió en la voluntad de Nélida Demalde para que realizara un acto cuyo significado no comprendía y que era notoriamente perjudicial. Pide que pronunciada la nulidad, la situación vuelva al mismo estado en que se hallaba antes de su celebración.-
Funda en derecho (arts. 897,900, 931, 1045, 1051 del Código Civil) y ofrece prueba.-
B) A fs. 75 el Sr. Juez originariamente asignado remite la causa al juzgado a mi cargo, lo que es aceptado a fs. 76.-
C) A fs. 78/79 ordeno correr el traslado de la demanda y en el ap. V de esa misma providencia proveo el mandamiento de constatación solicitado, el que obra diligenciado a fs. 89/90.-
Asimismo, ordeno oficiar al Colegio de Escribanos a fin de poner en conocimiento el inicio del proceso (ver ap. XIX).-
D) A fs. 110/120 comparece, por medio de apoderado, Gladys Ruth Svampa, casada, domiciliada en Salvador María del Carril 4859 2° piso, dpto. 9 de esta ciudad, quien opone al progreso de la acción excepciones de prescripción y de falta de legitimación para obrar.
Subsidiariamente, contesta la demanda, solicitando su rechazo, con costas.-
Aduce que el plazo de dos años se encuentra cumplido.-
Por otra parte, como la actora reclama la nulidad del acto jurídico y no del instrumento en sí mismo, que no ha sido redargüido de falso, el acto que contiene en los términos de título y modo han sido válidamente inscriptos en el Registro de la Propiedad Inmueble de esa ciudad.-
Que ella no ha tenido intervención alguna en el acto notarial que instruye la compraventa en la que obran como comparecientes la Sra. Nélida Mercedes Demalde y el Sr. Humberto César Bonini, como únicas partes intervinientes. Que no resulta posible la acción deducida en su contra como sucesora de Nélida Mercedes Demalde, por cuanto la
nulidad del acto jurídico que persigue es un acto entre vivos.-
Desconoce expresamente que existieran maniobras dolosas de su parte en una operación en la que no intervino, que Bonini haya actuado como su “testaferro”, que el motivo haya sido insolventar a la causante con dolo para desheredar a la actora. Niega expresa y terminantemente que sea ella la compradora oculta del bien litigioso, por sí o utilizando como presta nombre al co-demandado Bonini. Niega cualquier tipo de connivencia. Señala que nadie es incapaz hasta que no
se declare judicialmente dicha minoración de la capacidad. Niega existencia de deuda con el geriátrico. Ofrece prueba.-
E) A fs. 131/135 comparece, por su propio derecho, Miguel Julián Vaquer, quien opone excepción de falta de personería y falta de legitimación activa.-
Afirma que la contraria no aporta testimonio judicial, ni copia de la declaratoria de herederos, ni partidas que acrediten el vínculo que invoca, por lo que basa su reclamo en derechos hereditarios que menciona y no acredita.-
Opone también excepción de falta de legitimación pasiva.
Arguye que la compraventa es un negocio jurídico de dos partes: comprador y vendedor. Que él intervino como escribano público dado que la operación se trataba de una compraventa de parte indivisa de bien inmueble con reserva de usufructo y su intervención se limitó al cumplimiento de la forma de instrumento público conforme art. 1184 del Código Civil y art. 1017 del CCCN. Que conforme surge de la copia de la escritura que acompaña, ha dado cumplimiento a todos y cada uno de los recaudos y requisitos legales. Que las partes compradora y vendedora gozan de libertad contractual y lo que ellas acuerdan es completamente ajeno al actuar del escribano. Que de los términos de la demanda se puede inferir que se trata de un reclamo familiar a la tía aquí codemandada y un desacuerdo con los actos que realizó libremente su abuela, más que una acción de nulidad de compra venta donde insólitamente él es demandado.-
Sin perjuicio de ello, contesta la demanda y pide que se rechace, con costas.-
Niega los hechos.-
Refiere que la vendedora comprendía la importancia, el precio y las consecuencias del acto que otorgaba. Que si bien vendió
En subsidio, niega los hechos que se describen en el escrito inicial.-
Desconoce la autenticidad y validez de la documentación.-
Afirma que la causante se domiciliaba en la calle Pareja 4120/22 y ella en Salvador María del Carril 4859 2° piso Dpto. 9.-
Niega expresamente que la operación se celebrara por un precio vil y reitera que no intervino en la misma.-
también lo es que se reservó el usufructo vitalicio y gratuito, por lo que se garantizó continuar con el uso y goce de la propiedad de por vida y recibió el precio de la venta de su parte indivisa, en el precio que acordaron en moneda extranjera.-
Que el precio no puede considerarse vil, ni irrisorio. Que si bien no es su especialidad ni su función tasar, ya que no es corredor inmobiliario, como se hizo constar en la escritura, el precio fue superior al valor inmobiliario de referencia (VIR) y varias veces superior al valor fiscal. Que en el caso se acordó un precio en moneda extranjera por la venta de una parte indivisa con una reserva de usufructo por parte de la vendedora del inmueble. Que la compradora y vendedora gozan de libertad contractual y lo que ellas acuerdan es completamente ajeno a su actuar.-
Aclara que no advirtió ningún deterioro cognitivo, ni que la vendedora se hallara privada de discernimiento. Adjunta copia del certificado de inhibición que se solicitó para la celebración de la escritura, donde consta que la vendedora no estaba inhibida para disponer de sus bienes. Que la capacidad general de ejercicio de la persona humana se presume y las limitaciones a la capacidad son de carácter excepcional.
Que la actora se encontraba legitimada para solicitar la declaración de incapacidad o inhabilidad si ella consideraba que se daban en el caso los supuestos y la Sra. Demalde hubiese sido evaluada por peritos, quienes se hubieran expedido mediante un dictamen interdisciplinario y entrevistado por un magistrado, pero no lo hizo y ahora efectúa imputaciones y reclamos carentes de sustento.-
Acompaña copia de la escritura pública n°69 pasada al folio 165 del registro notarial 1934 del día 12 de mayo de 2014. Que por tratarse de un protocolo año 2014 todavía se encontraba en su poder.-
Con respecto a que se adjunten registros de cámaras de seguridad, informa que no existen, ni existían cámaras de seguridad.-
Funda en derecho y ofrece prueba.-
F) A fs. 153/160 comparece, por su propio derecho, Humberto César Bonini, quien niega los hechos y pide que se rechace la demanda, con costas.-
Afirma que se pretende anular una operación de compraventa realizada dentro de una total legalidad y sin que hay


