Mes: julio 2009

>Fernando López de Zavalía: comenta el Cuarto proyecto de Unificación en Buena Fe y derecho registral

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Se encuentra a estudio del Congreso de la Nación, un cuarto Proyecto de Unificación de los Códigos Civil y Comercial, del cual hay entusiastas promotores y no menos entusiastas opositores1.
En el XI Congreso Nacional de Derecho Registral intervinimos en un panel en el que expusimos nuestra interpretación de los Arts. 1843, 2147 y 2156/7 del Proyecto, con referencia al tema de la buena fe.
Lo hicimos en una breve disertación de 30 minutos que fue el tiempo previsto por los organizadores. Se nos ha sugerido que la publiquemos.
Conservando gran parte de lo expuesto oralmente, nos parece preferible un desarrollo más extenso

II. LA BUENA FE Y EL DERECHO REGISTRAL
En lo que concierne al tema que ahora nos interesa, el proyecto habla en tres grandes oportunidades en el Libro Quinto: primera, en el Art. 1843; segunda, en el Art. 2147; y tercera, en los Arts. 2156/73.
Cabe subrayar que se trata de tres oportunidades distintas. Son textos no sólo distantes por la numeración, sino, también, ubicados –metodológicamente– en graduaciones de generalidad diferente. El Art. 1843, en su contexto, contempla tanto las cosas4 registrables como las no registrables.
El Art. 2147 se refiere sólo a las registrables, pero abarcando tanto los muebles como los inmuebles. Los Arts. 2156/7 se limitan al régimen inmobiliario

>RESOLUCION DEL TRIBUNAL NOTARIAL CONFIRMADA POR CAMARA Omisión de Pago de Aportes

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La Plata, 16 de abril de 1999.

AUTOS y VISTOS:

El expediente 3/99: Caja de Previsión Social para Escribanos, eleva Exp. Nº …/97 S/Falta de pago de Aportes Not. E.I.F., Titular Reg. Nº … del Partido de ….
Que, el mismo se formaliza como resultado de la inspección practicada por la Inspección General del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en el Registro de Escrituras Públicas Nº … de …, en el que revista como Titular la Notaria E.I.F., según surge de las constancias obrantes de fojas 3 a fs. … y por las que se determina, con la conformidad de la notaria, que la misma no ha cumplido con el pago de aportes notariales en más de doscientas treinta escrituras, correspondientes a los años 1987 a 1996, incumpliendo lo normado en el Art. 11 y concordantes de la Ley 6983 y sus modificatorias…

>Gastón R. di Castelnuovo: La simulación de un contrato y la declaración posterior de las partes –en sede notarial– manifestando la circunstancia

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Los hechos (según los narra el dictaminante):

1) Un señor, divorciado –separado legalmente para ubicarnos mejor en el tiempo y en la cuestión–, compró un inmueble en 1944.
2) Con el mismo estado civil, veintitantos años después, donó la mitad indivisa a una mujer soltera.
3) Donante y donataria contrajeron luego nupcias.
4) En 1985 sometieron el inmueble al régimen de propiedad horizontal.
5) En 1991 vendieron 13 unidades funcionales a un señor X.
6) Luego, ese mismo año, otorgaron una escritura a la que denominaron “aclaratoria”, en la que declararon que la donación “…fue hecha con el único propósito de proteger económicamente a la donataria, con quien el señor C. no podía contraer matrimonio por impedírselo las normas legales (…) empero dicho señor continuó actuando como único titular del dominio de la totalidad del edificio y luego, cuando fueron transferidas las unidades que lo integraban, fue él quien cobró la totalidad de los precios respectivos y también quien entregó la posesión de las unidades.

Agregan los cónyuges C. que de esta manera queda a la vista que no existe posibilidad de perjuicio económico para eventuales herederos forzosos del donante, pues la donación, como queda dicho, sólo existió en el aspecto formal”. Presentes en la “aclaración” las tres hijas del matrimonio, declararon que “ratifican (…) lo que precede y consecuentemente prestan su conformidad con lo actuado por sus señores padres”.
Como ya adelanté no entraremos en el análisis particular, aunque resulta muy interesante pues en un primer acercamiento al caso podríamos decir que la elección de los términos “…fue hecha con el único propósito de proteger económicamente a la donataria…” no resulta la más conveniente para con ellos sostener hoy que no hubo ayer donación. Más bien creo que así estarían reafirmando que sí la hubo. ¿Acaso, “beneficiar económicamente” no son conceptos que expresan claramente que existió verdaderamente voluntad de donar? ¿No estamos frente a la gratuidad con la que de su libre voluntad una persona transmite a otra la propiedad de una cosa, como dice nuestro Código?

… 5) Las declaraciones efectuadas en vida del donante por hijos de éste han de juzgarse nulas, en tanto pretendan significar renuncia a la eventual futura acción de reducción…”. Dice con acierto FERNANDO J. LOPEZ DE ZAVALIA que los profesionales del Derecho nos movemos en un terreno pantanoso, donde encontrar una roca sólida es harto difícil. Creo que ésta es otra de esas circunstancias donde para resolver la cuestión en general (téngase presente aquí la pregunta que formulamos) esa roca sólida no aparecerá y, lo que es aún peor, probablemente no exista.
Sin embargo, teniendo especialmente en cuenta las circunstancias y la falta de esas rocas firmes, me conformaría con tener debajo de mis pies una embarcación que me mantenga a flote y “ver” la costa cerca. Así se habrá sentido el vigía de la nave de Solís cuando exclamó: “Monte vide eu”.

Horacio L. Pelosi: Régimen de parcelamiento. La sociedad anónima como entidad administradora. Transferencia de los espacios de aprovechamiento común

REGIMEN DE PARCELAMIENTO
Los regímenes bajo los cuales se organizan los barrios cerrados, son principalmente el de propiedad horizontal y el de parcelamiento de la tierra .
Se carece de una legislación nacional específica, y se organizan basándose en normas locales, de carácter provincial y municipal.
El régimen de parcelamiento se encuentra legislado en la Provincia de Buenos Aires y algunas otras como Corrientes, Neuquén, etc. En la primera suele denominárselo de “Geodesia”.
Conforme con dicho régimen se transmite la propiedad de parcelas de terreno (no de unidades funcionales) y es menester que los espacios de aprovechamiento común sean de titularidad de una entidad administradora, que puede ser una sociedad comercial (Conforme Art. 3º, Ley 19.550) o una asociación.
Es menester que quede establecida la inescindibilidad entre la titularidad de dominio de la parcela y la participación societaria

PODER ESPECIAL Concurrencia del apoderado. Retiro del testimonio

El poder otorgado con la sola presencia del otorgante es plenamente válido, aunque el apoderado no concurra al acto.
La persona legitimada para retirar la copia o testimonio es el poderdante.
También podrá solicitar su entrega el apoderado o cualquier otra persona, siempre que estén autorizados

Resolución del Tribunal Notarial

La Plata, junio 25 de 1999.
Autos y Vistos: El Expte. Nº 2/99, caratulado: “Omar Joaquín Mantovani solicita intervención del Tribunal Notarial ante el Not. V. F. R., Titular del Registro Nº … de …” y del que resulta:
Que, a fs. 1/6 obra la denuncia formulada por el señor Omar Joaquín Mantovani contra el notario V. F. R., Titular del Registro Nº … de …, por la que solicita se califique su conducta ética en la actuación profesional que se le encomendara.
Que, de los hechos relatados surge que el Notario R. fue designado por el vendedor señor Mantovani como escribano autorizante en la venta a favor de “El Galfarro S.A.”, de cinco fracciones de campo ubicadas en el Partido de Exaltación de la Cruz, Jurisdicción de esta Provincia, realizando “…todos los actos previos necesarios para la escrituración…” (fs. 1 vta.).
Que, posteriormente y mediante prórroga del boleto firmado en la Escribanía del Notario R., se fijó el día 29/05/97 para la escrituración, la que tendría lugar a las 12,00 horas en el Banco Boston, Avenida Callao y Vicente López de la Capital Federal

Rubén A. Lamber: La inactividad social frente a la transmisión de inmuebles

Distinción entre irregularidad societaria y disolución por imposibilidad de cumplir el objeto. El proceso liquidatorio y el orden público

SUMARIO:
I- Introducción.
II- Consideraciones sobre los supuestos planteados.
II- 1) La irregularidad societaria y el estado de disolución por inactividad. II- 1-1) La sociedad inscripta que no inicia actividad alguna. II- 1-2) Modelo de acta de la sociedad inactiva autorizando la venta de inmueble. II- 1-3) Sociedad regular inscripta, que luego de varios años de actividad torna en inactividad total.
III- Inactividad, objeto y representación social. III- 1) La capacidad social. III-2) La imputación del acto a la sociedad. III-3) La inactividad frente a la imputación de los actos sociales. III-4) Modelo de acta para disponer durante la inactividad sobreviniente.
IV – El proceso liquidatorio y el orden público. IV-1) Recaudos de buena praxis. IV-1-1) Modelo de acto que autoriza la disposición durante la liquidación.
V- CONCLUSION.

Norberto R. Benseñor: Cancelación de inscripciones de sucursales, agencias o representaciones de sociedades extranjeras. Cancelación de inscripciones

SUMARIO:
I. Cancelaciones. II. Cancelaciones societarias. III. Referencias cancelatorias de la Ley de Sociedades 19.550. IV. Cancelación de sucursales, asientos o representaciones permanentes de sociedades no constituidas en la República. V. Cancelación de la inscripción societaria. VI. Efectos de la cancelación. VII. Recaudos documentales. VIII. Supervivencia social. IX. Técnica instrumental

Versión escrita de la exposición efectuada por el autor en el XL Seminario Teórico-Práctico “Laureano A. Moreira”, realizado entre el 19 y el 20 de octubre de 2000, en la Academia Nacional del Notariado

I. CANCELACIONES
1.1. Desde el punto de vista registral, cancelar presupone la acción específica mediante la cual se privan los efectos de un asiento de inscripción o anotación existente. Generalmente, la cancelación comprende uno o más asientos de un folio determinado, tal cual sucede, con relación a un inmueble, en el supuesto en que se cancela la anotación de una hipoteca o de un embargo. Sin embargo, la cancelación podría afectar el propio objeto de la registración, tal cual acontece cuando un inmueble resulta expropiado a fin de formar parte del dominio público

ACTAS Acta de constatación. Requisitos. Acta Ley Nº 24.441

DOCTRINA:
Las actas no son estrictamente escrituras públicas, por cuya razón el incumplimiento de algunos requisitos de éstas no acarrea su nulidad.
El acta de constatación es un documento “de verdad” en el que el notario debe volcar en forma clara y concisa lo que perciben sus sentidos.
El acta que prescribe el Art. 54 de la Ley 24.441 se realiza a requerimiento judicial y tiene por objeto verificar el estado físico y de ocupación del inmueble dado en garantía

Fernando J. López de Zavalía: La usucapión de la Ley 24.374

SUMARIO:
I. Introducción.
II. Los antecedentes y la promulgación de la Ley: 1. El tratamiento en la H. Cámara de Diputados de la Nación; 2. El tratamiento en el H. Senado de la Nación; 3. Promulgación.
III. Síntesis de la Ley.
IV. El título inscribible: 1. Emanado del titular registral; 2. Emanado del Estado; 3. La inscripción del título y el derecho de dominio; A. El aspecto negativo; B. El aspecto positivo; C. Naturaleza del derecho del beneficiario con título idóneo.
V. La protección del titular del dominio.
VI. Los inmuebles abarcados por el sistema: 1. La calidad de “urbano”; 2. El destino y la edificación; 3. Las características.
VII. Los sujetos beneficiarios: 1. Calidades del sujeto; 2. La posesión anterior; 3. La causa lícita de la posesión; 4. Orden de atribución.
VIII. El procedimiento extrajudicial: 1. El procedimiento ante la autoridad de aplicación; 2. El procedimiento ante la Escribanía; 3. El procedimiento ante el Registro; 4. El bajo costo: A. El Art. 3º; B. La contribución única.
IX. La prescripción ulterior: 1. Clase de prescripción; 2. Los requisitos de la usucapión de la Ley: A. Justo título; B. Posesión; C. Buena fe; 3. La recepción registral de la adquisición del dominio.
X. Las objeciones a la Ley