Miguel de Tucumán, 09 de noviembre de 2022.
AUTOS Y VISTOS: Para resolver estos autos caratulados: “BOTTA ANTONIO Y OTRO s/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA” (Expte. n° 4100/16 – Ingreso: 19/12/2016), de los que
RESULTA:
1. Que en fecha 19/12/2016 (fs. 03/10/2007 -fs. 5) se presentan Antonio Botta, L.E. 4.997.164, con domicilio en avenida Mate de Luna N° 3.197 de San Miguel de Tucumán y Mario Orlando López, con domicilio en pasaje Alvear N° 447 de El Colmenar, Las Talitas, patrocinados por el letrado Sebastián Francisco Herrero. Promueven juicio de usucapión del inmueble cuyos datos transcriben, tendiente a que se declare adquirido a su favor el dominio del mismo en una proporción del 66,66% y 33,33% respectivamente, por prescripción adquisitiva.
Exponen que la originaria titular dominial, Ercilla Duhart, transmitió el inmueble a Justo López, Manuel Lamas y José Ernesto Sueldo por Escritura N° 180 labrada el 04/06/1943. Posteriormente, el Sindicato Unión de Mozos transfiere el inmueble a la asociación civil El Hogar Gastronómico, por Escritura Pública N° 378 de fecha 23/05/1945.
En fecha 07/02/1983 mediante acta de asamblea, El Hogar Gastronómico dispone: a) el cambio de denominación por Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, quien cuenta con personería gremial por Resolución N° 340 del 17/05/1966; b) la transmisión de los derechos de titularidad dominial, la posesión pública y pacífica a favor de los socios Dalmiro Rolando Melián, Carlos Oscar Herrera y Mario Orlando López y c) otorga el usufructo del inmueble objeto de la litis a favor del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos por el término de treinta años. Es decir, hasta el 08/02/2013. Señalan que la asociación civil El Hogar Gastronómico se disuelve.
Posteriormente, en fecha 07/08/1986 los señores Melián y Herrera ceden sus acciones y derechos posesorios sobre dicho inmueble a favor de Antonio Botta.
Conforme sostienen, de dichos actos surge que a la fecha de interposición de la demanda la posesión es compartida en forma pública y pacífica por Antonio Botta (en un 66%) y Mario Orlando López (en un 33%).
Alegan que ejercieron la posesión por medio del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, quien usufructuó la misma y luego del 2013 continuó en carácter de tenedor precario y ejerció diversos actos en defensa de la posesión de los actores. Señalan que a lo largo del tiempo hubo sucesivos intentos de usurpación, con recurrencia a la alteración dolosa de los asientos registrales de dominio por parte de terceros.
Mencionan la causa penal “Juarez Benito Donato – Hogar Gastronómico s. Denuncia”, expte. N° 11872/2007 radicada ante la entonces Fiscalía en lo Penal de Instrucción de la 10ª Nominación.
También diversas comunicaciones efectuadas a los propietarios, informando intentos de usurpación (de fechas 06/04/2007, 13/08/1986, 26/09/2013, 16/10/2013).
Citan la concesión de la Municipalidad de San Miguel de Tucumán al Sindicato de un espacio en reserva para el estacionamiento de sus vehículos de urgencia médica (ambulancias) exclusivamente, de fecha 02/05/1995.
Mencionan pagos de gastos de reparación de vereda, de portón y cerradura, habilitación de playa de estacionamiento para automóviles, pago de impuestos, etc.
Citan el derecho que consideran aplicable y ofrecen pruebas.
A fs. 23 acompañan poder general para juicios otorgado al letrado Sebastián Francisco Herrero, quien invoca tal carácter a partir de su presentación de fs. 26.
2. A fs. 131 consta la anotación preventiva de la litis en la matrícula registral del inmueble de calle Muñecas N° 757/765.
Requeridos los informes correspondientes sobre las personas que figuran como dueñas del inmueble, tengo que a fs. 109 la Dirección General de Catastro de la Provincia indica que el inmueble no figura como propiedad del Superior Gobierno de la Provincia ni consta que este tenga algún derecho sobre aquel.
La Municipalidad de San Miguel de Tucumán indica que figura como contribuyente El Hogar Gastronómico (fs. 116).
A fs. 121/126 el Registro Inmobiliario acompaña copia de la Matrícula Registral N-45133, donde figura como último titular registral Gustavo Cueto, D.N.I. N° 22.264.218 pero cuya inscripción figura como provisional sin término hasta tanto se resuelva recurso en trámite en el expte. 61431/217/07 y 40746/217/07 (asiento 9 rubro 6). Informa que existe denuncia en sede penal y planteo ante la Cámara en lo Contencioso Administrativo respecto de la titularidad dominial de dicho inmueble.
Se ordena la publicación de edictos (fs. 287) y se designa Defensor de Ausentes (fs. 293), quien pide medidas previas e indagando sobre el domicilio denunciado por la titular de dominio en el juicio “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán c/ Cueto Gustavo y otra s/ reivindicación”, expte. N° 2058/08, en que reviste carácter de actora, solicita que, teniendo domicilio conocido, se la exima de intervenir y se la notifique mediante cédula.
Así se hace, y se corre traslado de la demanda a la actora mediante cédula dirigida a calle Muñecas N° 757/761, fijándose la misma por no atender persona alguna (ver fs. 308).
La sociedad demandada guarda silencio, por lo que a pedido de los actores, es declarada en rebeldía (fs. 313).
3. Abierto el presente proceso a pruebas, se proveen las que son ofrecidas por los actores y son producidas conforme las pautas brindadas por la Acordada N° 1079/2018 (ver acta de audiencia preliminar de fecha 23/09/2020 e informe del actuario del 19/11/2020). Puestas para alegar las presentes actuaciones, lo hacen los actores (en fecha 13/05/2022). Se practica planilla fiscal, la que es repuesta por la parte actora. El 04/10/2022 quedan estas actuaciones en estado de dictar sentencia, por lo que son llamadas a resolver. Y,
CONSIDERANDO:
1. La litis. Que Antonio Botta y Mario Orlando López dan inicio a la presente acción a fin de adquirir por usucapión un inmueble ubicado en calle Muñecas N° 757/761 de la ciudad de San Miguel de Tucumán. De acuerdo al plano de mensura N° 72861/16, cuenta con la siguiente nomenclatura catastral: circ. I, sec. 2, manz 9, parc. 8, padrón 3.710, matrícula 2134, orden 182. De acuerdo al plano, el inmueble corresponde a la matrícula registral N-45133 y tiene una superficie de 621,41 metros cuadrados.
2. Encuadre jurídico. Los arts. 4.015 y 4.016 del C.C. tratan la prescripción adquisitiva larga, o sea la que se cumple luego de transcurridos veinte años de posesión pública, pacífica e ininterrumpida, sin que sea necesario justo título ni buena fe. Su progreso se encuentra sometido a las siguientes condiciones: a) Posesión por sí, o por otro en nombre y para el poseedor, a título de dueño (arts. 4.015, 2.351, 2.373 y 2.374 del C.C.), comprendiendo la posesión no sólo el contacto físico con la cosa, sino también la posibilidad física de ese contacto, y el ingreso de la cosa en la custodia del poseedor o tenedor; lo que se refiere al corpus posesorio. Asimismo, comprende el animus posesorio: que se refiere al comportamiento de la persona como si fuese el propietario de la cosa, sin reconocer el derecho de propiedad en otro. b) La posesión continua y no interrumpida a título de dueño, poseyéndola para sí y no para otro; y pública (arts. 2.479 y 4.016 del C.C.). c) Que lo sea durante el plazo de veinte años (art. 4.015 del C.C.) (Peña Guzmán – Derechos Reales, Tomo III, p. 256.- Marina Mariani de Vidal: Curso de Derechos Reales, Tomo III).
El art. 24 de la ley N° 14.159, con las modificaciones introducidas por el decreto ley N° 5756/58, dispone que el juicio debe ser contencioso y entenderse con quien resulte titular de dominio de acuerdo a las constancias del Registro Inmobiliario y Catastro Parcelario, cuya identificación debe acompañarse con la demanda; se debe citar por edictos cuando no se pueda determinar quién registra la titularidad del dominio, y se desconozca su domicilio, acompañar plano de mensura, y producir otras pruebas que no sea exclusivamente la testimonial, siendo especialmente considerado el pago de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoque la posesión.
El carácter contencioso del juicio de usucapión supone la carga de la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado, la que pesa sobre la parte actora. A ella le compete acreditar que ha ejercido la posesión del bien, a título de dueña, y en forma pública, pacífica e ininterrumpida por el plazo de ley. Y tal acreditación se logra cuando las pruebas arrimadas conforman lo que se denomina “prueba compuesta” conformada por la coordinación de una serie de elementos de diferente naturaleza, que si bien aisladamente puedan no hacer prueba por sí mismas, consideradas de modo conjunto y relacionado, resultan eficaces para probar los extremos exigidos para que prospere la acción de usucapión.
La prueba debe ser evaluada en su totalidad, valorando los distintos elementos de modo conjunto, integrado y relacionado, y de conformidad con las reglas de la lógica y de la sana crítica racional. En tal inteligencia, resulta imprescindible que mediante la concreción idónea y coherente de esa prueba -compuesta- (art. 24, ley N° 14.159) llegue el órgano jurisdiccional a la íntima convicción de que en el caso ha mediado posesión, por lo que la prueba acreditativa no puede sustentarse sólo en la instrumental. A su vez, la prueba de testigos, que es por lo común la sustancial y de mayor importancia dada la naturaleza de los hechos que se pretende justificar, no sea la única aportada por la parte actora; vale decir, que esa prueba sea corroborada por evidencia de otro tipo que forme con ella la aludida prueba compuesta. Asimismo, reviste también singular relevancia la prueba constituida por el pago de impuestos, tasas y contribuciones, aunque cabe recordar que ellos han dejado de constituir un requisito ineludible a los fines de la usucapión, por lo que su falta de pago no es suficiente por sí misma para rechazar la acción, si existe prueba compuesta que justifique la procedencia de la pretensión. Y si bien no es forzoso que las pruebas versen sobre actos cumplidos a lo largo de todo el período de prescripción, es preciso que exterioricen la posesión durante una buena parte de ese período, de modo que sea posible concluir que en el caso concreto ha mediado posesión veinteañal.
3. Legitimación pasiva. Teniendo en cuenta lo expuesto, resulta necesario aclarar este punto. Cabe señalar que al requerir al Registro Inmobiliario que informe quién figura como titular de dominio del inmueble de la matrícula N-45133, este responde lo siguiente (fs. 236/237): que se encuentra registrada la Escritura Pública N° 278 del 23/05/1945 autorizada por el Escribano Emilio H. Gauna, de donde surge la aceptación de compra del “Sindicato Unión de Mozos” a favor de “El Hogar Gastronómico” (asiento 1 rubro 6).
Que en fecha 27/03/2007 se tomó razón en forma provisional de la Escritura N° 127 de fecha 23/03/2007, autorizada por el registro notarial N° 42 a cargo de la Escribana Susana Fernández Suárez, por la cual instrumentó la venta del inmueble por parte de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico a favor de Gustavo Cueto, D.N.I. Nª 22.264.218. Se observa que, en relación al art. 15 de la ley registral 17801, de la calificación registral no resultaba acreditado que la vendedora “Asociación Civil El Hogar Gastronómico” fuera la continuadora del titular registral “El Hogar Gastronómico”.
Advierte el Registro que ante estas circunstancias solicitó informe a la Dirección de Personas Jurídicas de la Provincia de Tucumán, quien señaló que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico es una entidad que obtuvo personería jurídica por Resolución N° 363/06 DPJ de fecha 04/10/2006 y no se encuentra entidad registrada con la denominación “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos”. Es decir, concluye el Registro que son dos personas jurídicas diferentes. También comunica que solicitó informe al Instituto Provincial de Acción Cooperativa y Mutual, el que informó que en función de sus antecedentes, la entidad El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos con domicilio en calle Muñecas N° 757 no se encuentra registrada ante dicho instituto por no tener matrícula nacional tal como lo dispone la ley 20321.
Señala que la escribana Susana Fernández Suárez presentó recursos ante dicha Dirección a fin de que se inscriba en forma definitiva la escritura N° 127/2007, los que fueron resueltos en las Disposiciones N° 153 de fecha 02/07/2007 y N° 182 de fecha 29/08/2007, en los cuales no se hizo lugar a su planteo. También interpuso un recurso jerárquico ante el Superior, que fue rechazado en Resolución N° 470/3 (ME), expte. N° 40746/217/O/2007, por el Ministerio de Economía.
Destaca que en el asiento 2 del rubro 6 se inscribió un acta de cambio de denominación, la cual no es constitutiva de derechos ni sirve para transferir el dominio.
Concluye que Gustavo Cueto no logró inscribir en forma definitiva la escritura N° 127 de fecha 23/03/2007 del Reg. 42 y que se encuentra registrado en el asiento 2 del rubro 8 con fecha 06/06/2008 la extinción del plazo que se había conferido para su inscripción provisional.
Tengo presente que ante el rechazo de la inscripción definitiva en el Registro Inmobiliario, se inició el juicio caratulado “Fernández Suárez Susana Aurora y otro vs. Provincia de Tucumán s. nulidad/revocación”, expte. N° 735/08 que tramitó por ante la Cámara en lo Contencioso Administrativo. Al respecto, cuento con copias certificadas de la sentencia emitida en Casación por la Corte Suprema de la Provincia (fs. 270) , mediante la cual resolvió hacer lugar al recurso y por ende, hacer lugar a la excepción de falta de legitimación para obrar en el co-actor Gustavo Cueto y rechazar la demanda de nulidad promovida por Susana Aurora Fernández Suárez (sentencia N° 1780 del 22/11/2017). La misma se encuentra firme (ver informe de fs. 278).
Por otra parte, con relación al juicio “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán vs. Cueto Gustavo y otra s. reivindicación”, expte. N° 2058/08, radicado en el Juzgado de igual Fuero de la VIIª Nominación, advierto que en fecha 24/11/2017 se dictó sentencia definitiva. Y Si bien dicho pronunciamiento no se encuentra firme pues fue recurrido y actualmente se encuentra para su resolución ante el Superior, me permito coincidir en cuanto a cierta valoración allí efectuada: allí se dispuso se dispuso declarar la inoponibilidad al actor, El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527 y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura N° 127 de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761 inscripta en Matricula N-45.133, a favor de Gustavo Cueto.
Por todo lo expuesto, considero que, en la especie, la demanda ha sido correctamente dirigida contra El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, lo cual me habilita para ingresar a considerar si los actores han aportado suficientes pruebas que acrediten su posesión con los presupuestos legalmente exigidos.
4. Análisis de las pruebas. Los actores afirman que mediante acta de asamblea extraordinaria de fecha 07/02/1983 celebrada por El Hogar Gastronómico se les transfirió la posesión a Dalmiro Rolando Melián y Carlos Oscar Herrera (quienes luego la cedieron al actor Antonio Botta) y también a Mario Orlando López. A su vez, se entregó el inmueble en usufructo al Sindicato por el término de 30 años. Alegan haber ejercido la posesión a través del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos.
Si bien resultaría lógico analizar en primer lugar la validez de dichas afirmaciones y determinar si era posible para los actores ejercer una posesión a través de un tercero, advierto que, aún cuando estas cuestiones fuesen procedentes, posibles, es decir, ajustadas a derecho, aún así, del análisis de los elementos de prueba aportados no surge que ellos conformen en su conjunto la prueba compuesta exigida para receptar en forma favorable esta excepcional forma de adquisición del dominio. Por ello, me veo obligado a iniciar esta valoración “de final a principio”.
Veamos:
a) Indagando sobre la prueba documental, se aporta el plano de mensura N° 72861/16 (copia a fs. 99) sellado por la Dirección General de Catastro el 29/02/2016. Su confección y presentación es solo un requisito formal de admisión de la demanda (art. 24. inc. b ley 14.159) y no posee eficacia alguna para probar actos posesorios ni la antigüedad de la posesión, salvo el caso en que su confección date de mucho tiempo anterior a la promoción de la demanda en cuyo caso deberá ponderarse su valor en armonía con las restantes probanzas (CSJT in re “Zelaya Juan Pedro vs. Provincia de Tucumán s/ prescripción”, sentencia N° 1054 del 09/11/2007, entre otros fallos). En esta situación, se confeccionó en el mismo año en que se interpuso la demanda.
b) Con relación al pago de impuestos y servicios, que según la ley 14.159, “será especialmente valorado”, cuento con escasas pruebas. La Dirección de Ingresos Municipales informa el 09/10/2020 que en el año 2016 el señor Botta solicita un plan de pagos de deudas del inmueble objeto de esta litis por C.I.S.I., que caduca por falta de pago. El 13/06/2017 se genera un nuevo plan de facilidades de pago que sí es cancelado.
En cuanto a los servicios, no cuento con boletas de pago, sino únicamente con un informe de EDET (05/10/2020) en que comunica que en el domicilio de Muñecas N° 761 se encuentra instalado el servicio N° 603923 desde el 16/09/2015 a nombre de Mario Orlando López y que el 23/11/2017 cambia de titularidad a nombre de Beitkom S.R.L.
La SAT informa que el servicio esta a nombre de El Hogar Gastronómico (ver presentación del 06/10/2020).
Estas pruebas no prueban la posesión veinteañal de los actores, sino solo un interés sobre la cosa a partir del año 2015/2016.
Para adquirir la posesión ad usucapionem es indispensable la realización de actos típicamente posesorios, que importen conductas sobre la cosa y que por tanto exterioricen la totalidad de los elementos que integran la posesión (el corpus y el animus).
c) El acta de asamblea extraordinaria de fecha 07/02/1983 trata de una fotocopia simple de un instrumento con fecha cierta (pues es labrada por ante el Escribano Certificante titular de Gobierno, veedor) que pretende transmitir la titularidad de dominio y expresamente autoriza a los señores Melián, Herrera y López (o sus cesionarios) a disponer de la posesión “animus domini” una vez finalizado el usufructo otorgado al Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, como también la entrega efectiva real y material del inmueble. Es decir, no prueba por sí el ejercicio de actos posesorios. Tampoco lo hace el convenio de cesión de acciones y derechos posesorios otorgada por los señores Melián y Herrera hacia el señor Botta (fs. 60).
Cuento con numerosas comunicaciones emitidas por el Sindicato mencionado: copia simple sin fecha cierta de una nota dirigida al Subsecretario Coordinador General del Proceso de Normalización Sindical para presentar el acta de asamblea del año 1983. Copia simple de nota sin fecha cierta del Sindicato hacia el señor Botta solicitando reconfirmar el usufructo (fs. 45). Copia simple de acta sin fecha cierta en que se reconfirma el usufructo (fechada en el año 1986).
Cuento con copias simple de recibos emitidos por el Sindicato a los señores Botta y Lopez por reintegro de gastos en los años 1994.
A fs. 50 y 51 constan copias simples de la comunicación del Sindicato al señor Botta sobre la presencia de intrusos en el inmueble y nota de agradecimiento posterior, fechadas en el año 2007. Nuevamente se comunican esos hechos en el año 2013 (fs. 47/48).
A fs. 37 se agrega copia de acta de restitución del inmueble por parte del Sindicato, convirtiéndose en simples tenedores, fechada el 09/02/2013 aunque sin fecha cierta.
Con respecto a toda esta documentación me veo en la necesidad de efectuar dos valoraciones. Por un lado, se trata de copias simples de instrumentos privados emanados de un tercero (el Sindicato) y que debieron haber sido reconocidos por aquel. El art. 346 CPCC -entonces vigente- es claro cuando dispone que los instrumentos emanados de terceros que no sean parte en el juicio, ni sucesores de las partes, deberán ser reconocidos en la forma que se determina para la prueba testimonial.
Por otro lado, a la parte actora le incumbía demostrar que se realizaron sobre el inmueble actos posesorios con aptitud de exteriorizar el corpus y el animus hasta completar el plazo legal, de forma continua, lo que no se logra con la prueba señalada pues, más allá de la valoración sobre su autenticidad, se trata de comunicaciones entre los actores y el Sindicato que no exteriorizan más que el “animus”, no así la efectiva posesión.
Es por ello que si bien cuento con una solicitud de espacio para ambulancias del año 1995 efectuada por el Sindicato (fs. 532), lo cual es ratificado por la Municipalidad de San Miguel de Tucumán en informe del 07/10/2020, este acto por sí solo no es suficiente para probar la posesión veinteañal.
d) Cabe manifestar que la restante prueba aportada (inspección ocular, testimonios, solicitud de habilitación de playa de estacionamiento) son conducentes para acreditar que existe una posesión del inmueble en cabeza de los actores desde aproximadamente el año 2015.
Dado lo expuesto, concluyo que no se encuentran reunidos los requisitos para hacer lugar a la acción de prescripción adquisitiva. Al significar una variación en el carácter de perpetuo del derecho de propiedad, la usucapión constituye un remedio excepcional, por lo que la prueba, en este tipo de procesos, debe ser contundente, clara, precisa y convincente; debiendo ejercerse un mayor rigor y estrictez en la apreciación de los medios probatorios, correspondiendo ser el plexo probatorio concluyente y los actos invocados inequívocos (cfr. CSJT, sentencia N° 733 de fecha 28/05/2018, “Yñigo Brígida Gumercinda vs. Provincia de Tucumán y otra s/ prescripción adquisitiva”).
Toda esta valoración se efectúa teniendo presentes los hechos ocurridos en el inmueble valorados en el juicio de nulidad y también en el de reivindicación. Por ello, sin necesidad de entrar a analizar la validez del acta de asamblea invocada, considero que la presente acción debe ser rechazada.
5. En cuanto a las costas procesales, se imponen a la parte actora vencida, atento al principio objetivo de la derrota (arts. 104 y 105 CPCCT).
6. Honorarios: Finalmente, para proceder a la regulación de honorarios del profesional que intervino en el proceso (art. 265 inc. 7 del CPCCT) es necesario establecer el valor de los bienes susceptibles de apreciación pecuniaria que fueron objeto de este juicio, conforme art. 20 de la Ley 5.480. No habiéndose producido aun su determinación, corresponde diferir el auto regulatorio a fin de dar íntegro cumplimiento con lo normado por el artículo 39 inc. 3.
Por ello,
RESUELVO:
I.- RECHAZAR la demanda de prescripción adquisitiva incoada por ANTONIO BOTTA, L.E. 4.997.164, y MARIO ORLANDO LÓPEZ, D.N.I. N° 13.203.816, conforme lo considerado.
II.- COSTAS a la parte actora vencida, dado lo ponderado.
III.- HONORARIOS para su oportunidad.
HAGASE SABER
MHC.-
DR. JOSE IGNACIO DANTUR
JUEZ
Actuación firmada en fecha: 09/11/2022
NRO. SENT.: 879 – FECHA SENT: 09/11/2022
Certificado digital:
CN=DANTUR Jose Ignacio, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20231165569
San Miguel de Tucumán, Abril 9 de 2015.
Sent. n° 239
VISTO: Los autos «Fernández Suárez Susana Aurora y otro vs. Provincia de Tucumán s/ nulidad/ revocación», Expte. n° 735/08 y reunidos los señores vocales de la Sala Segunda de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo, se establece el siguiente orden de votación: Dres. Carlos Giovanniello y Rodolfo Novillo; habiéndose procedido a su consideración y decisión con el siguiente resultado:
El señor vocal Dr. Carlos Giovanniello, dijo:
RESULTA:
A fs. 7 se apersonó el letrado Santiago Oviedo Sánchez, con el patrocinio del Dr. Sergio Eusebio Holgado, en representación de Susana Aurora Fernández Suárez y Gustavo Cueto, e inició demanda en contra de la Provincia de Tucumán, a fin de que se declare la nulidad de las disposiciones n° 182 (29/08/2007) y 153 02/07/2007), ambas del Registro Inmobiliario, y resolución del Ministerio de Economía de la Provincia n° 470/03 (ME) del 06/05/2008; pide se conde al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de las escrituras de venta n° 127 del 23/03/2007 y acta complementaria del 25/04/2007 en la matrícula registral N-45133.
Explicó que el 23/03/07 la Escribana Fernández Suárez instrumentó la venta que la Asociación Civil el Hogar Gastronómico, realizó a favor del Sr. Cueto sobre un inmueble de calle Muñecas n° 757/761 de esta ciudad, para lo cual labró el acta de toma de posesión n° 126 de igual fecha; por ella el vendedor procedió a la tradición de la propiedad.
Indicó que la notaria había solicitado el 20/03/07, el certificado de dominio que el Registro expidió bajo el número 15494 con la información de que el titular del inmueble objeto de la venta era la precitada asociación civil.
Agregó que en la escritura n° 127 se hizo la salvedad de que se encontraba en trámite la ejecución del plano de mensura, el que sería incorporado mediante acta complementaria. Señaló que, presentadas para su inscripción, la escritura de venta fue inscripta provisionalmente por no contar con certificado catastral. Indicó que mediante acta complementaria, el 25/4/07 se presentó al Registro la subsanación de la omisión, ingresando el certificado catastral requerido.
Manifestó que sin fundamento jurídico atendible, el Registro volvió a tomar razón provisional de la escritura y de su acta complementaria, exigiendo el cumplimiento del art. 15 de la ley registral notarial y su complementaria provincial. Se refirió al dictamen de asesoría legal, que resaltó que «quien dispone es la Asociación Civil el Hogar Gastronómico…» y el titular registral es «El Hogar Gastronómico».
Sostuvo que se solicitó la rectificación de la observación mediante presentación del 20/06/07, la que fue resuelta negativamente a través de la disposición n° 153, por lo que se interpuso recurso de reconsideración, rechazado por disposición n° 182, ratificada por resolución 470/3 (ME).
Consideró el proceder arbitrario e ilegítimo, al resultar un exorbitante y abusivo ejercicio de competencias específicas, generando inseguridad en el tráfico negocial y daños directos al vulnerar el fin del sistema publicitario registral.
Se refirió seguidamente a los alcances de las facultades calificadoras concedidas al registrador por los arts. 8 y 9 de la ley 17.801. Aseveró que cuando la publicidad es meramente declarativa, y no convalida los títulos que acceden al Registro ni subsana los defectos que puedan tener –como dispone el art. 4 de la misma norma-, el análisis de legalidad del documento comúnmente no se hace con profundidad. Aseveró que el registrador no puede invadir el campo de acción reservado a la justicia, pues no puede juzgar la validez del título que le presentan para producir el cambio registral.
Hizo referencia a distintas disposiciones de la ley registral, como el art. 22 que consagra la presunción de que los asientos registrales son veraces, el art. 8 que faculta al registrador a efectuar un análisis de las formas extrínsecas, el art. 15 que exige el análisis de la legitimación para disponer por parte del otorgante del documento y el art. 9, que delimita las facultades del registrador. Indicó que cuando exista en el acto presentado a registración una nulidad absoluta manifiesta, el registrador debe observarlo; cuando la nulidad es manifiesta pero relativa, debe inscribirlo provisionalmente y si el defecto es subsanable, debe devolver el documento al solicitante para que dentro de los treinta días lo rectifique, debiendo inscribirlo provisionalmente. Agregó que si se tratase de un acto anulable, de un vicio no ostensible, debe reputar al acto válido e inscribirlo.
Sostuvo que de los documentos presentados a inscripción no surge ningún vicio susceptible de causar una nulidad –absoluta o relativa- manifiesta, por lo que el registrador debió inscribirlos. Aludió al exceso de competencias demostrado por el Registro, mediante la negativa a tomar razón de la operación, y por haber intentado investigaciones ajenas a sus facultades.
Resaltó la contradicción del Registro al otorgar un certificado donde consta la titularidad dominial que luego pretende desconocer a la asociación civil otorgante del documento. Advirtió que la posición del Registro implica desconocer –amen de su propia conducta anterior- las constancias registrales del folio real.
Manifestó que, a los fines de la anotación definitiva de la escritura n° 127 es irrelevante si la asociación civil obtuvo o no personería jurídica, puesto que el art. 46 CC establece que las asociaciones que no tienen existencia legal como personas jurídicas, serán consideradas como simples asociaciones civiles o religiosas, según el fin de su instituto.
Cuestionó los argumentos esgrimidos por la administración en los actos recurridos, y aseguró que los mismos son sólo aparentes. Rechazó que el primer intérprete deba ser el escribano interviniente, y que este pueda apartarse de la información brindada por el organismo a través del certificado de dominio.
Sostuvo que el asiento 2 del rubro 6 (inscripción del acta de cambio de denominación), no publicita una transmisión de dominio porque no debe hacerlo, ya que sólo se produjo un cambio de denominación del titular.
Calificó de infundada la duda respecto de la identidad del vendedor, por la claridad de los antecedentes acercados al Registro. Aseguró que cualquier cuestionamiento vinculado a la regularidad o irregularidad de la personería jurídica de la asociación resulta una cuestión de hecho ajena la competencia calificadora del organismo.
Aseveró que la decisión del Registro, sostenida por la disposición n° 182, constituye una clara desviación de poder, y no logra rebatir los argumentos esgrimidos al plantear recurso de reconsideración. Reiteró las observaciones efectuadas respecto de la disposición n° 153, y agregó que resulta inadmisible que el registrador pretenda desconocer los propios actos registrales e invocar su propia torpeza contra terceros.
Citó jurisprudencia en apoyo de su posición, solicitó medida cautelar (la que fue concedida por sentencia n° 904 del 20/11/2008, de fs. 444) y ofreció prueba.
Corrido el traslado de la demanda, a fs. 467 se apersonó la Provincia de Tucumán por medio de su letrado apoderado Aldo Luis Cerutti y contestó demanda. Negó primeramente los hechos invocados por la actora que no fueran objeto de expreso reconocimiento de su parte. Entre otras, efectuó las siguientes negaciones: que proceda declarar la nulidad de los actos cuestionados, que se pueda condenar al Registro a inscribir definitivamente de las escrituras de venta n° 127 y de acta complementaria en la matrícula N45133, que surja de la escritura que el escribano hubiera cumplidos con sus deberes y que el registro hubiera informado mediante certificado de dominio que el titular registral de dominio del inmueble era la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. Rechazó que el actor Cueto hubiese interpuesto recurso alguno contra los actos del Registro, que la actividad del organismo cause daños y perjuicios a terceros contratantes de buena fe y que los instrumentos presentados a registración no adolezcan de vicio alguno. Negó que el Registro hubiera excedido sus competencias, que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico sea titular registral de la matrícula N45133, que el Registro haya obrado contra su conducta anterior y que la Escribana Fernández Suárez hubiere tenido el título a la vista.
Aseguró que los actos impugnados satisfacen lo establecido por los arts. 43 y 44 de la ley 4537, por lo que la actividad atribuida al Registro dista de ser ilegítima.
Explicó que el 27/03/2007 se presentó en el Registro la Escritura Pública n° 123 del 23/03/2007, otorgada ante la Escribana Fernández Suárez, con el objeto de inscribir la venta producida entre la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y el Sr. Gustavo Cueto. Señaló que el órgano dispuso la inscripción provisional por 180 días de la escritura, fundado en la inexistencia de certificado catastral. Indicó que el 30/04/2007 se produjo el reingreso del documento y el Registro nuevamente lo inscribió provisoriamente por ser necesario dar cumplimiento con el art. 15 de la ley registral nacional, según dictamen de asesoría letrada, y que la misma situación se produjo en relación con el acta complementaria de la citada escritura.
Narró que la actora solicitó rectificación de la observación, lo que fue rechazado por disposición n° 153, confirmada por disposición n° 182. Hizo referencia al deber de los escribanos de consignar en las escrituras públicas la relación de los documentos que se le exhiban para fundar la titularidad de derechos y obligaciones invocadas por las partes. Concluyó que la Dirección del Registro Inmobiliario actuó al amparo de una duda razonable en la relación con la existencia de un «encadenamiento perfecto» entre los asientos registrales respecto del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. Sostuvo que el art. 22 de la ley 17801 no resulta aplicable por cuanto la escribana fue la autorizante del negocio jurídico en debate.
En cuanto a las alegaciones de exceso de competencias esgrimido en la demanda, aseguró que la competencia implica una dosis más o menos concreta de potestad pública atribuida por el ordenamiento jurídico a un órgano estatal determinado. Argumentó que en este sentido el Registro obró de acuerdo con las previsiones expresas y razonablemente implícitas según su finalidad, instituidas por los arts. 8, 9, 15 y 23 de la norma registral, así como por el art. 2 de la ley reglamentaria provincial n° 3690.
Señaló que la amplitud de la «función calificadora» atribuida al registro deriva del art. 8 de la ley 17.801, el que afirma positivamente que le compete al mismo el examen de legalidad de las formas ateniéndose a lo que resulta de los documentos y asientos respectivos, pero que no niega que pueda abarcar otros aspectos.
Sostuvo que los documentos cuya inscripción definitiva se pretende revelan que la Escribana actuante no tuvo a la vista el título de propiedad inscripto en el Registro, mientras que de los asientos se desprende que la pretendida entidad transmitente no coincide con la entidad titular del derecho que se busca transmitir, por lo que la denegación de la inscripción definitiva dispuesta por el Registro resulta plenamente legítima y acorde con el ordenamiento jurídico vigente.
Agregó que la administración puede anular de oficio actos administrativos reputados irregulares, por lo que a fortiori, puede corregir de oficio errores vinculados a asientos registrales, tal como lo prevé el art. 2 de la ley 3690. Alegó que la anulación de oficio es una prerrogativa pública estatal que debe ser ejercida de modo obligatorio ante la vulneración del interés público que compromete la validez del acto administrativo objeto de esta potestad.
Remarcó que los actos administrativo irregulares no generan derechos subjetivos en los particulares interesados en su validez, así como la posible existencia de situaciones jurídicas sujetivas tampoco impediría el ejercicio por la administración de la potestad anulatoria de oficio del acto administrativo nulo de nulidad absoluta, tal como lo establece el art. 51 LPPA.
Por ello consideró que un asiento registral erróneo puede ser dejado sin efecto por el Registro de oficio, careciendo de incidencia la teoría de los actos propios.
Seguidamente planteó falta de legitimación para obrar en el actor Gustavo Cuesto por haber quedado firme a su respecto el acto que se impugna. Señaló que el ordenamiento dispone que la ratificación de observaciones producidas por el registro deja expedita la vía que corresponde en los recursos contra los actos administrativos denegatorios. Ofreció prueba e hizo reserva del caso federal.
A fs. 491 la parte actora contestó la excepción de falta de legitimación, solicitando su rechazo por las razones que expone en su presentación y que doy por reproducidas.
Abierta la causa a prueba (fs. 509), se produjeron las que da cuenta el informe de fs. 643: dos de la parte actora y cuatro del demandado; se agregaron los alegatos de la parte actora (fs. 649/662) y de la parte demandada (664/687), se practicó (fs. 687) y repuso planilla fiscal (fs. 690), y se llamaron los autos para el dictado de sentencia (fs. 692) de lo que se notificó a las partes (fs. 639/4), quedando los mismos en estado de dictar pronunciamiento.
CONSIDERANDO:
1.La posición de las partes.
La parte actora solicita se declare la nulidad de las disposiciones n° 153 (02/07/2007) y 182 (29/08/2007) del Registro Inmobiliario de la Provincia, como así también de la Resolución del Ministerio de Economía n° 470/03 (ME) del 06/05/2008, y se condene al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de la escritura de venta n° 127 del 23/03/2007 y de su acta complementaria del 25/04/2007, en la matrícula registral N-45133. Alegó que el registrador excedió los límites de sus facultades calificadoras al evaluar los instrumentos que se presentaron a registración, y que desconoció el valor de documentos emanados del propio registro, obrando contra sus propios actos.
La Provincia de Tucumán, a su turno, opuso defensa de falta de legitimación en el actor Cueto por haber quedado firme a su respecto el acto administrativo que se impugna, y consideró legítimos los actos cuestionados en mérito a una debida calificación del Registro Inmobiliario.
El modo en que ha quedado planteada la cuestión reclama primeramente el análisis de la legitimación procesal del actor Gustavo Cueto y el posterior examen de la pretensión nulificante.
2. Acción de nulidad.
Establecida la legitimación activa del co actor, corresponde efectuar el análisis de validez de los actos propuesto en la demanda.
Como punto de partida de dicha tarea, considero determinante establecer si la negativa del Registro Inmobiliario a inscribir en forma definitiva la operación de venta en cuestión, encuentra asidero en los antecedentes que le fueron presentados. Para ello, resulta esclarecedor efectuar un análisis de los distintos momentos de actuación del mencionado Registro. Veamos:
2.1. Antecedentes registrales.
Conforme surge del informe de dominio de la Matrícula N 45133 Capital Norte de fs. 262, entre muchas otras, el Registro Inmobiliario tomó razón el 23/06/1945, en el asiento 1 del rubro 6, de la titularidad de dominio de «El Hogar Gastronómico», por compra instrumentada en Escritura n° 278 del 23/05/1945.
El 14/03/2007 el mismo Registro inscribió (bajo asiento 2 del rubro 6) la Escritura n° 527 del 01/12/2006, de «cambio de denominación». Esa escritura se glosa a fs. 396, y fue otorgada por el Presidente, Secretario y Tesorero de la «Asociación Civil El Hogar Gastronómico» ante la Escribana Marta María del Pilar Flores. En dicho instrumento consta que, luego de invocar y acreditar la personería de los presentantes respecto de la mencionada Asociación, los comparecientes expusieron «Primero: Que la entidad de la que forman parte se constituyó con fecha 24 de enero de 1945 como «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los obreros gastronómicos de Tucumán», todo esto según consta en escritura número 278 de fecha 23 de mayo de 1945, pasada por ante el Escribano de esta Provincia Emilio H. Gauna. Segundo: Que hasta el mes de octubre de 2006, funcionó con el nombre antes consignado. Tercero: Que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de Asociación Civil El Hogar Gastronómico, nombre con el que obtuvieron la personería jurídica (…). Tercero: Que por la escritura número 278 antes mencionada, la Asociación a la que pertenecen, bajo la denominación anterior, adquirió un inmueble destinado a ser su sede, sito en la zona norte de esta ciudad, Departamento San Miguel de Tucumán, ex Capital, sobre calle Muñecas 757/765… inscripto en el Registro Inmobiliario en la matrícula N-45133. Cuarto: que vienen por la presente a dejar constancia que El Hogar Gastronómico y la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, son una y la misma persona, siendo la segunda continuadora de la primera, y solicitándome a mí, la autorizante, proceda a la inscripción en el Registro Inmobiliario de la presente escritura, en la Matrícula mencionada. Acreditan los cambios de denominación que invocan con los documentos más arriba mencionados.»
Según el asiento 3 del rubro 6 del informe de dominio que se examina, el Registro expidió el 20/03/2007 (es decir, una semana después de inscribir la escritura de cambio de denominación), un certificado de dominio cuya copia certificada se glosa a fs. 102. Ese instrumento, requerido por la Escribana Fernández Suárez, informa que el titular del inmueble matrícula N-45133 es la Asociación Civil El Hogar Gastronómico.
Por último, el asiento 4 del mismo rubro indica la inscripción provisional de la Escritura de compra n° 127, el 27/03/2007, por el Sr. Gustavo Cueto.
2.2. Posición del Registro a través de los actos cuestionados.
Ante la negativa del Registro a inscribir en forma definitiva la escritura en cuestión, esgrimiendo el incumplimiento del tracto sucesivo a que se refiere el art. 15 de la ley 17.801, por no coincidir el titular registral «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán» con el vendedor consignado en el instrumento presentado a inscripción «Asociación Civil El Hogar Gastronómico», es preciso examinar las razones brindadas por el organismo para tal proceder y, en cada caso, valorar su legitimidad.
En la disposición n° 153 (02/07/2007, fs. 393) sostuvo –en primer lugar- que la tarea de interpretación del certificado de dominio corresponde al escribano, ya que el mismo se expide con fotocopia de la matrícula cartular. Dicha posición fue sostenida en la disposición n° 182 (29/08/2007, fs. 123).
Al respecto es preciso poner de relieve que, conforme al artículo 22 de la ley 17.801, «la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes». Complementando la disposición, el art. 23 establece que «ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.»
Desde esta perspectiva, tanto el certificado como el título deben ser tenidos en cuenta por el notario al momento del otorgamiento del acto en el que interviene. Sin perjuicio de ello, el certificado emitido por el Registro tiene aptitud suficiente para publicitar una condición registral determinada.
No parece acertada entonces la interpretación del Registro en cuanto a que el asiento 2 del rubro 6 de la matrícula N 45133 «no publicita una transmisión de dominio, sino una simple indicación que indica la existencia de una escritura de cambio de denominación» (disposición n° 153), puesto que esa afirmación no se condice con la normativa que respalda la emisión de los certificados de dominio antes transcripta, ni tampoco con el contenido del certificado emitido por el registro, en el que –como se dijo- se consignó como titular dominial a la misma asociación civil que luego aparece en la escritura de compraventa como vendedora.
Lo que corresponde indagar, sin embargo, es si la información publicitada de ese modo por el Registro es suficiente para sanear un vicio en los instrumentos presentados a inscripción (como sería el caso del acta de cambio de denominación, si se corroborara una insuficiente acreditación de continuidad del sujeto de derecho titular de dominio), e incluso para superar un error del propio organismo (como por ejemplo, haber tenido por acreditada tal condición y en base a ello expedir un certificado de dominio).
Esto quiere decir que resulta imprescindible para el análisis que se sigue determinar –en primer lugar- si la «duda» que se suscitó en el registrador al rechazar la inscripción de los documentos, es razonable, y si –en virtud de ello- su obrar fue adecuado. Luego, como se anticipó, corresponderá –en el caso- establecer qué implicancias tiene en el debate el hecho de que antes de esa «duda» el Registro emitiera un certificado de dominio con la «certeza» de la titularidad que informaba.
2.3. La «duda» respecto de la continuidad.
El registro sostiene que «la duda acerca de la identidad del vendedor se infiere del texto de la misma escritura, puesto que… surge claramente la falta de referencia al instrumento que acredita que se trata de la «misma persona» (resolución n° 153).
No existe controversia entre las partes sobre la titularidad de dominio que le correspondía a «El Hogar Gastronómico» respecto del bien base de la acción, puesto que ello forma parte incluso de los antecedentes dominiales reseñados en la escritura cuya inscripción definitiva se pretende y del título de fs. 606.
Tampoco se ha cuestionado que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenga la personería jurídica que invoca, desde el año 2006, reconocida por la autoridad de aplicación correspondiente (conf. trámite de obtención de personería que se glosa a fs. 554 y ss., en particular resolución n° 363 del 04/10/2006 de la Dirección de Personas Jurídicas, de fs. 598).
Por último, resulta ajeno al debate si la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenía o no la posesión pública y pacífica, el uso o el goce del inmueble de calle Muñecas n° 761.
Lo que genera distintas posiciones es la acreditación instrumental ante el Registro Inmobiliario de que los mencionados sujetos de derecho se traten en realidad de una sola y misma persona. Ello así, por cuanto el art. 15 de la ley 17801 establece que «no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones». Por lo tanto, para que el registro receptara la inscripción de un documento en el que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico se presentaba como titular dominial, era imprescindible corroborar que se tratara del mismo sujeto que en un asiento anterior aparecía como propietario.
En ello se basa la «duda» de la administración para oponerse a la inscripción definitiva del instrumento de venta celebrado por el actor con la precitada Asociación.
En apoyo de una y otra posición, se aportaron distintas pruebas cuyo análisis resulta necesario.
A fs. 637/8 la Dirección de Personas Jurídicas de Fiscalía de Estado de Tucumán informa que «no resulta de la documentación del legajo de la asociación Civil «El Hogar Gastronómico» ninguna circunstancia que la misma sea continuadora de la entidad «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos» como así tampoco se encuentra registrada, según informe del Archivo de esta Dirección, ninguna entidad bajo esa última razón social».
En efecto, del legajo en cuestión que se tiene a la vista y que fuera ofrecido como prueba por la Provincia accionada, surge que el 10/06/2006 el Sr. Jorge Alfredo Hidalgo presentó ante la Dirección de Personas Jurídicas documentación a los efectos de la constitución de la Asociación Civil, consistente en acta constitutiva, estatutos, nómina de comisión directiva, croquis de ubicación, certificado de buena conducta, currículo de las autoridades y demostración de patrimonio (conf. formulario de fs. 558).
A fs. 2 se anexa el acta constitutiva y a fs. 560/6 se glosan los estatutos de la asociación. En ninguno de ellos se menciona referencia alguna a «El Hogar Gastronómico» ni a «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos». Se propone autoridades, se fija domicilio, se indican los requisitos para ingresar como asociado (sin mencionar la continuidad de los mismos), se establece el objeto social, etc.
De estas actuaciones y del informe de la Dirección de Personas Jurídicas no se advierte la invocada continuidad de los sujetos.
Con posterioridad, las autoridades de la Asociación se presentaron ante la Escribana Marta María del Pilar Flores y otorgaron la escritura n° 527. Luego de acreditar la representación de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, expusieron (según indica el acta) que la entidad de la que forman parte se constituyó el 24/01/1945 como «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán», según escritura n° 278 del 23/05/1945. Ha quedado establecido que no existe controversia respecto del a constitución de esa sociedad.
A continuación aseguraron que aquella funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006 y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de asociación civil El Hogar Gastronómico, nombre con el que obtuvieron la personería jurídica, según consta en el comparendo de la escritura n° 527. También ha quedado establecido que se encuentra fuera de debate la personería de asociación civil obtenida por la entidad, lo que no genera dudas. Sin embargo, sí es materia de cuestionamientos la afirmación de que aquella primera sociedad haya «comenzado a actuar» bajo la denominación de asociación civil.
Continuaron manifestando los representantes de la asociación civil ante la Escribana Flores que «por la escritura número 278… la Asociación a la que pertenecen, bajo la denominación anterior, adquirió un inmueble destinado a ser su sede», ubicado en calle Muñecas n° 757/65 de esta ciudad. Como se expresó anteriormente, no se encuentra en discusión que «El Hogar Gastronómico» adquirió dicha propiedad.
Por último, los comparecientes manifestaron que «vienen por la presente a dejar constancia que EL HOGAR GASTRONÓMICO y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONÓMICO, son una y la misma persona, siendo la segunda continuadora de la primera, y solicitándome a mí la autorizante proceda a la inscripción en el Registro Inmobiliario de la presente escritura, en la Matrícula mencionada». A continuación la fedataria expresó que «acreditan los cambios de denominación que invocan con los documentos más arriba mencionados».
Es preciso señalar que la afirmación de la notaria respecto a la acreditación de los cambios de denominación sólo puede ser interpretada como la intención de los exponentes de acreditar, y no –en cambio- como una evaluación efectuada por la profesional respecto de la efectiva acreditación de tal situación. Pero aún si se quisiera imprimir a su afirmación como asertiva de la continuidad de los sujetos de derecho, debe tenerse presente que la fedataria circunscribió su actuación a la valoración de los documentos mencionados en el acta, cuya apreciación se viene exponiendo en el presente análisis.
Del contenido del acta n° 527 y de los documentos que se reseñan en la misma no surgen elementos que permitan sostener que los instrumentos presentados a examen o consideración del Registro Inmobiliario tuvieran suficiente entidad para acreditar que uno de los sujetos involucrados es continuador del otro, puesto que la actuación notarial analizada es producto de manifestaciones unilaterales de los representantes de la asociación civil, y los documentos sólo justifican la personería de una y otra entidad, y la titularidad de dominio del inmueble de calle Muñecas de «El Hogar Gastronómico».
Continuando con el análisis propuesto, considero que la «duda» generada en el seno del Registro Inmobiliario a raíz de las falencias indicadas en el instrumento notarial referido, parece asentarse sobre bases razonables. En especial, porque se han aportado a la causa otros elementos que contribuyen a aquella inquietud.
En particular, el contenido de la denuncia presentada por el Sr. Benito Donato Juárez, delegado normalizador del Sindicato de Empleados y Obreros Gastronómicos de Tucumán, condición que invoca en la presentación que formalizara ante el Registro Inmobiliario el 20/4/2007. En ese documento asevera que «mediante el ardid de un mero cambio de denominación una asociación sin fines de lucro del art. 33 del CC con un patrimonio de sólo $300, constituida hace solamente meses adquirió el único patrimonio de una ENTIDAD MUTUAL constituido por un inmueble valiosísimo ubicado en la zona más cara de la provincia cuyo dominio detentaba desde el año 1945» (fs. 261).
En el mismo sentido, la incertidumbre del Registro bien puede considerarse razonable si se tiene en cuenta la existencia de las actuaciones que tuvieron lugar en sede penal. En efecto, el Sr. Juárez efectuó una denuncia ante la Fiscalía de Instrucción Penal de la X Nominación del Centro Judicial Capital, a raíz de la cual la Jueza Penal de Instrucción de la II Nominación ordenó la intervención judicial de la mutual El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, designando como interventor al Sr. Carlos Guido Cattaneo, «con la finalidad de regularizar la vida institucional de la entidad» (confr. sentencia de fs. 212). Para así decidir, la magistrada tuvo en cuenta las investigaciones del Ministerio Público de la cual surgirían «una serie de indicios que llevan a sospechar una posible comisión delictual, la cual a priori habría comenzado con un cambio presumiblemente ardidoso de denominación de la persona jurídica…»
Es posible sostener que todos estos elementos gravitan con peso decisivo sobre la tarea de calificación que debió realizar el Registro Inmobiliario en el momento en que la Asociación Civil se presenta como vendedora de un inmueble cuya titularidad invoca a raíz de una insuficientemente acreditada continuidad de personería jurídica.
A esta altura del desarrollo considero necesario resaltar que la materia puesta a consideración de este Tribunal no constituye el juzgamiento acerca de la efectiva -o inexistente- continuidad de los sujetos de derecho involucrados en la operación de venta. Por el contrario, el análisis se ciñe a la actividad desplegada por el Registro Inmobiliario frente al requerimiento de inscripción que efectuaran los actores; es decir, el examen que se sigue se centra en la tarea calificadora llevada a cabo, y se distancia inapelablemente de la situación jurídica que vincula realmente a las partes.
Sumado a ello, debe tenerse presente que aún prescindiendo de la información que le aportaran las investigaciones que realizó el Registro en procura de esclarecer la situación dudosa que se presentaba, el mero contenido de los actos presentados a registración resultaban razonablemente insuficientes para tener por acreditada la titularidad de dominio en cuestión. Por ello las disquisiciones que efectúa la parte actora respecto del exceso de competencia del organismo para llevar a cabo tales tareas de investigación no aportan elementos que priven a la conclusión del Registro de aquella razonabilidad.
2.4. El certificado de dominio y la conducta del Registro.
Ahora bien, no escapa a mi consideración el hecho indiscutido y acreditado, de que el Registro Inmobiliario emitió el certificado de dominio de fs. 301 –entre otras-, en el que consignó como titular de dominio de la matrícula en cuestión a la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y que, en base a ello, se celebró la operación de compraventa cuya inscripción provisoria motiva el presente debate.
Entiendo que asiste razón a la parte actora en cuanto a que la conducta del organismo de observar la titularidad de dominio de la asociación, resulta al menos contradictora con la sostenida al momento de certificar esa condición por medio del instrumento idóneo para ello.
Sin embargo el reconocimiento de esta contradicción no tiene las implicancias y los alcances que la actora pretende.
Es menester puntualizar que en nuestro régimen positivo la inscripción en el Registro de la Propiedad no hace a la perfección del título como en otros –v. gr., el sistema alemán o el Torrens– desde que, según el art. 4 de la ley 17.801: «la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes» (cfr. Mariani de Vidal, op. et loc. cit, t. III, p. 457).
Es que «no resulta discutible que la reforma de 1968 y la ley 17.801 no modifican sustancialmente lo legislado en el Código Civil acerca del modo de acreditar el dominio de inmuebles, sobreañadiendo a los requisitos tradicionales la inscripción registral. Esta, por sí sola, carece de eficacia para crear un título de propiedad relativamente autónomo respecto de lo que la ley civil vigente entiende por «título». (Corte Suprema de Justicia, sentencia n° 471 del 22/12/1992, «Terraf Juan Carlos y otro vs. Provincia de Tucumán y otros s/ acción de exclusión de bienes», Dres.: Ponsati – Sarrulle – Goane).
De ello se desprende que, dado que el Registro advirtió que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico no había demostrado ser continuadora del anterior titular dominial, la observación y negativa a inscribir la operación de venta sobre la que versa el reclamo, tiene fundamento precisamente en la imposibilidad de tener por convalidado el «cambio de denominación» por su mera inscripción.
A partir de ello, si bien –como se anticipó- resulta de una evidencia medular que existió un actuar contradictorio del Registro, dicho proceder no es óbice para tener por subsanada una deficiencia que, aunque tardía, fue detectada por la autoridad de aplicación. Pretender la inscripción definitiva de un instrumento de venta, cuando pesa sobre una de las partes que lo ha otorgado la duda razonable de su titularidad, resulta improponible desde que en nuestro sistema jurídico registral la inscripción publicitaria no alcanza a integrar o subsanar los defectos del título que la motiva.
Por lo demás, es preciso poner de relieve que la oposición a la inscripción no constituye un valladar insalvable a la pretensión de inscripción de la operación de venta celebrada por el Sr. Cueto con la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, sino que se encuentra sujeta –a modo de condición- a la acreditación del extremo de la mentada continuidad de la persona jurídica, tarea que –vale la pena señalar- no ha sido asumida ni en sede administrativa ni en esta sede judicial.
Por todo ello, la oposición del Registro Inmobiliario a la inscripción definitiva (según indica el informe de fs. 341), y su ratificación por disposiciones n° 153 (fs. 393) y 183 (fs. 123) y resolución 470/3 ME (fs. 140), resulta ajustada a derecho, por lo que la pretensión de nulidad articulada en autos no puede prosperar, todo ello sin perjuicio de los reclamos a que los actores se consideren con derecho, en base a las consideraciones plasmadas en párrafos que preceden.
Consecuentemente corresponde rechazar la demanda de nulidad interpuesta en autos por Susana Aurora Fernández Suárez y Gustavo Cueto en contra de la Provincia de Tucumán, con relación a las disposiciones n° 153 y 182, y la resolución n° 470/3 ME.
3. Atento al modo en que se resuelve la cuestión, considero inconducente el análisis de los restantes planteos para la solución del caso.
4. Costas. Las costas son a cargo de los actores por el objetivo vencimiento de su pretensión (art. 105 CPCCT por remisión art. 89 CPA).
El señor vocal Rodolfo Novillo, dijo:
Que estando conforme con las razones expresadas por el vocal preopinante, voto en el mismo sentido.
Por ello, la Sala Segunda de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo,
RESUELVE:
I. NO HACER LUGAR, por lo considerado, a la demanda de nulidad promovida por SUSANA AURORA FERNÁNDEZ SUÁREZ y GUSTAVO CUETO en contra de la PROVINCIA DE TUCUMÁN, con relación a las disposiciones n° 153 y 182, y la resolución n° 470/3 ME.
II. COSTAS, como se consideran.
III. RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios.
HAGASE SABER.
Rodolfo Novillo Carlos Giovanniello
Ante mi: María Laura García Lizárraga
Actuación firmada en fecha: 10/04/2015
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