Mes: julio 2009

>Natalio P. Etchegaray: Compra de inmuebles para terceras personas

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El tema en el boleto de compraventa inmobiliaria, cláusula “en comisión”.

La cláusula “en comisión” cumple en el campo obligacional una función similar, pero no idéntica, a la que en los derechos reales permite la declaración acerca de que la adquisición se efectúa para una tercera persona, física o jurídica.
La similitud conceptual está dada por la reserva que efectúa el adquirente, con la conformidad del enajenante -que así lo ha admitido al aceptar la cláusula-, de poder indicar una tercera persona, física o jurídica, como destinataria de la adquisición.
La gran diferencia reside en la posibilidad que brinda la cláusula “en comisión” de no tener que identificar a la persona para la que se está realizando la compra, lo que sí se torna indispensable en la adquisición del dominio.
Esta circunstancia es la que ha llevado a la doctrina a calificar la cláusula “en comisión” como un negocio jurídico indirecto. Es decir que bajo ese nombre se puede esconder una real comisión -mandato o encargo no ostensible-, o la posibilidad para el comprador de realizar cualquier contrato con una tercera persona, a la que se le trasladarán los derechos y acciones del contrato de compraventa, con un solo acto: indicarlo como “comitente” y lograr su aceptación
En nuestro Boleto de compraventa. Examen exegético de un boleto tipo (Astrea, Buenos Aires, 2002, pág. 122, 3º edición) decimos: “En estos casos es común la adopción de una de las dos figuras conocidas:
a) La cláusula ‘en comisión’, que es aquella que no identifica a la persona destinataria de ésta;
b) La cláusula ‘en comisión para…’ (aquí se indica la persona física o jurídica para quien se adquiere)”.

En el primer caso (mera mención de la compra “en comisión”) el adquirente deberá revelar, antes o en el momento de la escritura, el nombre de la persona para quien adquirió. En realidad, en casi todos los casos, quien adquiere “en comisión” piensa luego transferir los derechos sobre la compra, mediante el simple trámite de indicar el nombre, una vez que obtuvo un tercer adquirente, a quien en lugar de cederle los derechos del boleto lo declara “comitente” aprovechando, por la utilización de dicha cláusula, la ausencia de gravámenes, ya fueran sellos, impuestos a la transferencia de inmuebles o a las ganancias.
Si hubiera verdaderamente un encargo, estaremos ante un mandato oculto que se explicita; si no existiera dicho encargo, frente a una cesión de derechos, no ostensible, aprovechando un negocio jurídico indirecto

Ana Raquel Nuta: Responsabilidad del Estado en relación con la actividad registral, judicial y notarial

La certificación registral es un instrumento público, que goza de fe pública, y en consecuencia, su contenido intelectual publica una verdad oficial que, en particular para los terceros, cuenta con las siguientes garantías: la que merece el registrador (funcionario público del Estado); la que debe el propio Estado, en cuanto instituye y organiza el Registro Inmobiliario y regula su funciones, asumiendo las responsabilidades consiguientes; y por último, la que resulta del sistema establecido por la ley, pues de acuerdo a su normatividad, los terceros deben confiar el resultado de su actuación negocial, a lo que expresa la certificación

Emilio Esteban Popelka: El embargo, la caducidad de su anotación registral inmobiliaria y el principio de rogación

EL ASPECTO PROCESAL RECURSIVO
El fallo del Superior Tribunal de Justicia de la provincia de Entre Ríos que comentamos1, comienza diciendo que “… el abogado apoderado del Banco Río de la Plata S.A., interpone formal recurso de apelación conforme al art. 34 de la ley N° 6964 contra la resolución de la jefa del Registro Público de la ciudad de Nogoyá, provincia de Entre Ríos, que rechazó el recurso de recalificación deducido”.

Jorge Horacio Alterini: Reserva de prioridad y medidas judiciales

Los certificados y la seguridad jurídica
Como lo expresa MOISSET DE ESPANÉS, el certificado “… no solamente hace conocer la situación en que se encuentran actualmente los bienes, sino que garantiza su inmutabilidad durante un plazo que establece la propia ley registral, es decir, se proyecta hacia el futuro, para dar seguridad a
los interesados de que el negocio jurídico que piensan celebrar con respectoa esos bienes, no se va a ver afectado por un cambio de la situación registral, como sería la aparición de gravámenes, inhibiciones o embargosposteriores”

Nicolás Agustín Soligo Schuler: Reformulación de las acciones de colación y reducción

SUMARIO
Introducción. Hipótesis. Las acciones de colación y reducción como medios de defensa de la legítima. Inviolabilidad e irrenunciabilidad de la legítima. Concepto y fundamento de la acción de colación. Concepto y fundamento de la acción de reducción. Ámbito de cada acción. Finalidad complementaria de ambas acciones. Conclusiones parciales

La hipótesis de trabajo es la siguiente: dado que las acciones de colación y de reducción guardan grandes similitudes en cuanto a sus respectivos regímenes y finalidades, y teniendo en consideración que las consecuencias reales de la segunda resultan incongruentes y disvaliosas en nuestro actual ordenamiento normativo, deberían ser suplantadas por una acción unificada sin efectos reipersecutorios, a través de la reforma legislativa de un limitado número de artículos de nuestro Código Civil

Marcelo De Hoz: Contrato de fideicomiso. Ineficacia sobreviniente

En el supuesto planteado, nos hallamos frente a un fideicomiso inmobiliario existente, válido, eficaz y en plena ejecución, al que durante el tiempo de su vigencia, le acaece una causal que lo torna en ineficaz.
Se analizarán los siguientes supuestos:
a) Revocación del dominio por el fiduciante ejerciendo dicha facultad contractualmente reservada y legalmente prevista.
b) Efectos de una sentencia judicial que da lugar a la procedencia de una acción revocatoria o pauliana iniciada por los acreedores del fiduciante.
c) Liquidación del fideicomiso por insuficiencia de los bienes que componen el patrimonio de afectación para dar cumplimiento al objeto contractualmente previsto.
En todos los casos se hará especialmente hincapié en la situación de los terceros que hubieren contratado con este fideicomiso afectado de ineficacia por causal sobreviniente

Horacio L. Pelosi: Subsanación de defectos en la documentación habilitante por la prescripción corta

JUSTO TITULO

JOSÉ MARIA MUSTAPICH en su Tratado Teórico-Práctico de Derecho Notarial nos recuerda algunas definiciones de justo título. Para POTHIER es un contrato u otro acto que tiene por naturaleza transferir el dominio, por la tradición que se hace en consecuencia, de manera que cuando ella no es transferida, es por defecto de derecho en la persona que hace la tradición, y no por defecto del título por el cual la tradición ha sido hecha.
Para PLANIOL consiste en acto que tiene por finalidad la transmisión de la propiedad (o el derecho real que se trate de prescribir), y que la hubiera transmitido efectivamente si hubiera sido celebrado por el verdadero propietario

http://www.colescba.org.ar/dbtw-wpd/revista/Textos/RN941-2002-ann-pelosi.pdf

Rubén H. Compagnucci de Caso: Boleto de Compraventa Algunos aspectos y consecuencias

SUMARIO:
1) Concepto y naturaleza.
2) Naturaleza jurídica.
3) Contrato definitivo.
4) Precontrato.
5) El boleto y la posesión legítima e ilegítima. El efecto relativo.
6) Diferentes acreedores con boleto de compraventa.
7) Oponibilidad del boleto a la escritura pública de compraventa.
8) Escritura, con tradición e inscripción, frente al titular del boleto.
9) Escritura frente al boleto, ambos sin tradición.
10) Titular con boleto con tradición frente al acreedor que tiene escritura sin tradición ni inscripción.
11) Titular de boleto de fecha anterior y tradición, frente al comprador con escritura posterior. 12) Oponibilidad frente al acreedor hipotecario.
13) Oponibilidad a los acreedores del concurso o quiebra del vendedor.
14) Oponibilidad a los acreedores quirografarios embargantes.
15) Oponibilidad frente al locatario

Jorge Horacio Alterini: Los registros inmobiliarios y las motivaciones fiscales

SUMARIO:
I. Planteamiento de la cuestión.
II. La inflación registral en algunas Disposiciones Técnico-Registrales.
III. El pago del precio en las ventas al contado y a plazo y las escrituras de recibo. IV. Derechos del comprador insatisfecho.
V. Alcance de las limitaciones para el pago en efectivo de las deudas dinerarias.
VI. Distintas formas de desembolso de deudas dinerarias según la Ley 25.345.
VII. Necesidad de la escritura de recibo si el pago del precio en efectivo fue diferido.
VIII. Disposiciones Técnico-Registrales sobre las escrituras de recibo.
IX. Disposiciones Técnico-Registrales sobre hipotecas. X. Conclusiones destacables

Resolución del Tribunal Notarial

Fallo en el caso: “Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, remite Expte. Nº 648/00;
Dr. Juan Marcelo Amadei Enghelmayer formula denuncia c/Not. N. E. S.’”

«Es que la función notarial está dotada de un componente fundamental que es la confianza que en general le dispensa la comunidad, que la distingue de todas las demás profesiones.
La comunidad recurre al escribano, como bien expresa Rufino Larraud en Curso de Derecho Notarial, y “por un fenómeno de raíces más sociológicas que jurídicas, deposita colectivamente su confianza”. Deviene, por consiguiente, como ineluctable consecuencia, una singular exigencia en la conducta del escribano. La conducta que le reprocha el Tribunal a la Escribana es no haber resguardado la fe pública –confianza– que es el deber primero de cada escribano, dado que representa ni más ni menos que la misma razón de ser del ejercicio de la función, al no haber actuado con el celo, saber y dedicación que le impone la investidura, evidenciando una conducta disvaliosa que no sólo la afecta personalmente sino que se hace extensiva a todo el cuerpo notarial (Art. 35 ap. 7 inc. a) Decreto-Ley 9020/78).
Que, este Tribunal comparte y hace suyos los términos vertidos por la C.C. en autos: “Galán de Heguy, Ada s/ Reg. Cont. Púb. Nº 391”, 3/3/98, Juez Vásquez: “El escribano es el depositario de la confianza pública y custodia de los valores morales y pecuniarios de la población, y como tal es viva imagen de la seguridad y resguardo de los intereses de la comunidad, no siendo necesario que ocasione perjuicios a terceros en su anómalo desempeño, pues basta potencialmente que pudiera irrogarlos en virtud de ello, siendo precisamente los aspectos formales que debe respetar a ultranza por ser, en actos solemnes, el depositario de esa fe pública”.

Del Libro de Resoluciones del Tribunal Notarial.
Firmado: Not. Eduardo Justo Cosola. Presidente. Not. Juan Carlos Placente. Miembro Titular. Not. Rafael Pedro Loyacono. Miembro Subrogante. Not. Gustavo Pedro Cruz. Miembro Subrogante.