an Miguel de Tucumán,24 de agosto de 2006.
AUTOS Y VISTOS: para resolver estos autos caratulados: “IBARRECHE PABLO Y OTRA C/ MONTE DE LOS NARANJOS S.A. S/ CONTRATOS (expte. n° 1258/00) y,
RESULTA:
A f. 53 y ss se presenta el letrado Marcos Aníbal Rougés en representación de Pablo Ibarreche y Valeria Córdoba de Ibarreche y promueve demanda de resolución de contrato y daños y perjuicios en contra de Monte de los Naranjos S.A. Argumenta que sus mandantes celebraron con la demandada un boleto de compraventa el 5/10/1998 abonando $ 72.000 por la compra de un terreno y la pertenencia al Country o Club de Campo Las Yungas con todos los accesorios, existiendo por parte de la demandada demora en la escrituración, quien unilateralmente pretendió mudar su obligación escriturando el lote sin el complejo bagaje de figuras jurídicas accesorias que lo diferencia de un lote común, siendo que la cancha de golf seguía siendo de propiedad de la demandada e hipotecada a favor de la Banca Nazionale del Lavoro.
Agrega que la actora declaró la resolución extrajudicial mediante acta notarial que rechazó la demandada dando lugar a un intercambio de C.D. Además que el reglamento pergeñado por la demandada sólo otorga a los titulares servidumbres personales, lo que no satisface recaudos mínimos de un lote en un club de campo. Invoca también la ley de defensa del consumidor y promueve el pacto comisorio expreso contenido en el boleto más los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la demandada consistentes en gastos y honorarios del proyecto para la construcción de la casa, alquiler y expensas que deben abonar, gastos y daño moral.
La demanda fue respondida por la accionada a fs. 384/389 solicitando su rechazo y negando que exista incumplimiento alguno de su parte, por cuanto no se comprometió a transferir el dominio de los lugares de esparcimiento, los que están destinados al uso de los asociados y de terceros y forman parte inescindible del country, para lo cual se creó una servidumbre personal, perpetua y amplia. Por último deduce reconvención por escrituración, demandando la firma de la escritura traslativa de dominio.
La reconvención fue contestada y repelida por los actores en los términos del escrito que se aneja a fs. 401/408, a los que cabe remitirse para evitar reiteraciones estériles.
Ofrecidas y producidas las pruebas, presentados los alegatos, y repuesta la planilla fiscal, los autos quedaron en estado de dictar sentencia y,
CONSIDERANDO:
Pablo Ibarreche y Valeria Córdoba de Ibarreche entablaron demanda contra Monte de los Naranjos S.A. por resolución de un contrato de compraventa que suscribieran con la emplazada relativo a un lote de terreno situado en Yerba Buena y perteneciente al Country Las Yungas Reservas Privadas. Para así proceder argumentan que lo adquirieron mediante boleto de compraventa el 5/10/1998 abonando todo el precio pactado, y que al pretender escriturarlo la demandada quiso hacerlo sin las figuras jurídicas accesorias que lo diferencian de un lote común, además de que la cancha de golf sigue hipotecada a favor de la Banca Nazionale del Lavoro. Ello, por cuanto el reglamento efectuado por la demandada desnaturaliza al boleto ya que en vez de otorgarle el condominio sobre las instalaciones comunes y de esparcimiento, sólo se le concede una servidumbre personal y perpetua de uso.
La demandada a al vez que repelió el planteo resolutorio reconvino por escrituración el terreno. Aduce que ningún incumplimiento existe de su parte y que es su facultad redactar el Reglamento de Administración, funcionamiento y edificación de Las Yungas que en manera alguna se contrapone con el boleto de compraventa suscripto por la actora.
Las partes admiten que se encuentran ligadas por el boleto de compraventa cuya copia obra a fs. 6/7 y por el cual el actor compró el lote de terreno n°4 que forma parte del Country Las Yungas Reserva Privada, abonando en el acto U$S 72.800. En cambio cuestiona el actor la pretensión de la demandada de escriturar el mismo sin las partes comunes como ser: canchas de tennis y de golf, pileta de natación y sede social, lo que a su entender fue desnaturalizado por el Reglamento de fs. 67 y ss. al reservarse la demandada el dominio de las áreas de recreación.
Liminarmente cabe sostener que la facultad resolutoria, sea ella expresa o tácita, sólo es viable cuando el incumplimiento afecte a una de las prestaciones principales del contrato, lo que no sucede en la especie. Del boleto de compraventa de f. 6 se tiene que el comprador ya cumplió con su principal obligación cual es la de abonar el precio, en tanto que la vendedora le entregó la tenencia y posesión del lote (cláusulas 2da y 4ta).
Ello no implica desconocer que no se trató de la compra de un lote común sino que forma parte de un country o club de campo, en el cual los espacios de esparcimiento adquieren relevancia.
Tampoco se advierte que el Reglamento desvirtúe el boleto de compraventa si se tiene en cuenta que éste en ningún momento estableció que las partes comunes serían transferidas en condominio al comprador. De todas formas la escritura debe adaptarse a las cláusulas y términos del boleto de compraventa que es ley para las partes (Cod.Civil: 1197).
El boleto constituye promesa de venta que tiene plena eficacia del contrato (art. 1137 Cod.Civil) y ningún contratante puede negarse a elevar el mismo a escritura traslativa de dominio argumentando y pretendiendo que en ésta se impongan cláusulas que el boleto no contiene.
Relativo al incumplimiento que se endilga a la demandada, la nota de la Escribanía Colombres de f. 333 ilustra que la escritura traslativa de dominio se puede suscribir sin inconveniente alguno, que la cancelación de la hipoteca ya se efectuó, y que el Reglamento de Administración y Funcionamiento del Country se encuentra para ser suscripto en forma simultánea con la escritura, de lo que se desprende que tal incumplimiento no tuvo lugar. Que la cancelación de la hipoteca fue instrumentada y cumplida también emerge del informe del Estudio Notarial Alabes de Colombo y Colombo de Anadón (f. 630).
El Reglamento para el Funcionamiento del Country fue redactado por la demandada según era su atribución conforme cláusula 6ta. del boleto que los adquirentes deben respetar, y que le otorgó al comprador el derecho de uso del campo de golf, sede social y demás instalaciones de la Reserva. El Reglamento impone las normas a las que se encuentran sometidos quienes adquieren unidades en tales complejos urbanos y su apartamiento impone una justificación necesaria (C.S.J.T, 27/2/2006, Costa Héctor E c. Edet S.A y otro). De ello se desprende como conclusión que si a entender del adquirente el Reglamento llega a subvertir el régimen del club de campo o altera las cláusulas del boleto de compraventa, corresponde se promueva la nulidad de sus cláusulas o su modificación por la vía y forma que corresponda y no la resolución contractual del contrato de compraventa del cual no se advierte incumplimiento de la demandada. En el boleto de f. 6 no se estableció el régimen de condominio con indivisión forzosa en el que los adquirentes sean copropietarios de los lugares de esparcimiento por lo cual la negativa de los actores en suscribir la escritura aparece infundada. Tal conclusión queda corroborada con la cláusula 3ra. que establece que el pago de las expensas habilitan al propietario y su grupo familiar al uso de las instalaciones y con la cláusula 6ta. por la que el comprador puede utilizar el campo de golf, la sede social y las demás instalaciones.
En definitiva, no existe una ley provincial que establezca imperativamente cuáles son las condiciones y normas jurídicas para los lugares de esparcimiento de un club de campo, por lo cual los organizadores pueden disponer de los mismos por vía reglamentaria como lo hizo la demandada y pareciera ser que también otros countries privados como el del Jockey Club de Tucumán, que también instrumentó una servidumbre personal de uso conf. art. 2972 Cod. Civil (f. 605).
Corresponde por consiguiente desestimar la demanda por resolución contractual interpuesta con fundamento en el incumplimiento de la demandada, que no se advierte de los términos del boleto de compraventa suscripto por los contendientes. El reclamo accesorio de daños y perjuicios por consiguiente también se desestima.
La reconvención por escrituración habrá así de prosperar a fin de que el boleto mencionado sea elevado a escritura pública traslativa de dominio en el plazo de 10 días por ante la Escribanía Colombres, y que la actora deberá suscribir bajo apercibimiento de hacerlo el Proveyente en su nombre y representación (arts. 1185 y 1187 Cod. Civil).
Las costas del principal y de la reconvención se imponen a los actores que resultan vencidos (art. 106 C.Proc.).
RESUELVO:
I.- DESESTIMAR la demanda de resolución de contrato y daños y perjuicios interpuesta por Pablo Ibarreche y Valeria Córdoba de Ibarreche; absolver a la demandada.
II.- HACER LUGAR a la reconvención deducida por Monte de los Naranjos S.A; condénase a los actores a suscribir la escritura pública traslativa de dominio relativa al inmueble objeto de la presente litis por ante la Escribanía Colombres, en el plazo de 10 días, bajo apercibimiento de hacerlo el Proveyente en nombre y representación de aquellos.
III.- COSTAS del principal y reconvención a los actores.
Iv.- OPORTUNAMENTE los honorarios.
HÁGASE SABER
……………….
n la Ciudad de San Miguel de Tucumán, 06 de Julio de 2007, reunidos los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Sala Ia., Dres. María E. Frias de Sassi Colombres y Augusto Fernando Avila con el objeto de conocer y decidir los recursos interpuestos
contra la sentencia dictada en los autos caratulados “IBARRECHE PABLO Y OTRA C/ MONTE DE LOS NARANJOS S.A. S/ CONTRATOS (ORDINARIO)”- Expte. N°1258/00; y abierta la vista pública, el Tribunal se plantea la siguiente cuestión: ¿ESTA AJUSTADA A DERECHO LA SENTENCIA APELADA?
Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Augusto Fernando Avila y María E. Frias de Sassi Colombres.-
El Sr. Vocal AUGUSTO FERNANDO AVILA, DIJO:
I.- Viene a conocimiento y resolución del tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia del 24/8/2006 (fs. 742/743vta.) que decidió desestimar la demanda por resolución de contrato y daños y perjuicios interpuesta.
Los agravios expresados por el recurrente a fs. 750/770, son contestados por la parte demandada a fs. 773/774vta. por lo que, una vez firme el proveído del 07/12/2006 queda el presente recurso en condiciones de ser resuelto.
II.- No obstante los agravios vertidos contra la sentencia a quo, el recurrente consiente en su memorial la no resolución del contrato que lo liga al accionado.
Afirma que tal consentimiento, que tiene otros fundamentos que los expresados por el juez inferior en grado, lo otorga porque la demandada ha cumplido, aunque en forma extemporánea, con la obligación que se encontraba a su cargo. A su criterio entonces, desapareció el interés que fundaba la pretensión resolutiva y por ende la acción intentada, sin que ello exima al contradictor del pago de los daños y perjuicios causados por su demora.
Al respecto, afirma que conjuntamente con el nacimiento del derecho a la resolución nació de derecho a reclamar daños y perjuicios y, si bien éste no podría haber nacido si no hubiera existido el incumplimiento en virtud del cual originariamente solicitó la resolución, una vez que nacieron se independizaron del planteo resolutorio.
Explica que los daños y perjuicios constituyen efectos accesorios del incumplimiento y no accesorios del planteo de resolución contractual. Pero, aún de entenderse que el reclamo de daños y perjuicios es accesorio del de la resolución contractual, la accesoriedad habría sido tal en el origen, siendo así indemnizable.
Concluye que se ha demostrado que el derecho nació como consecuencia del incumplimiento de la demanda, habiendo pasado así a ser un derecho adquirido de carácter patrimonial que en consecuencia puede conservarse de modo independiente, se continúe o no con el planteo de resolución contractual.
Se agravia también acerca del modo en que fueron impuestas las costas porque fue su parte la que pagó el precio del inmueble de contado, intimó a la otra al cumplimiento, solicitó el levantamiento de la hipoteca sobre las canchas de golf y bregó por la modificación de las llamadas servidumbres personales perpetuas, requerimientos ellos que, tras la promoción de la demanda, fueron cumplidos por la contraparte.
Sostiene en consecuencia que las costas deben imponerse a cargo de quien dio lugar con su negligencia a la promoción de un planteo que luego fue rechazado por haberse subsanado las omisiones incurridas.
III.- Frente a lo extenso de las motivaciones vertidas en el memorial cabe aclarar que no se ha de seguir al recurrente en todo y cada una de las argumentaciones, sino tan sólo en aquéllas que sean conducentes para decidir el caso planteado (CSJN, Fallos 278:271; 291:390; 300:584).
En la demanda, además de la resolución contractual cuya posterior denegación por el juez a quo el actor consiente, se reclamaron los daños y perjuicios producidos por los presuntos incumplimientos que llevaron a la resolución del contrato, cuyo reconocimiento (el de los daños y perjuicios) el recurrente reclama a este tribunal.
Entre los requisitos del daño indemnizable, concebido como lesión a un interés legítimo, patrimonial o extra patrimonial, se destaca, además de la necesidad de su certidumbre, la exigencia de su subsistencia al momento en que se lo compute.
Esta subsistencia del daño hace referencia, además de la hipótesis de que haya sido indemnizado con anterioridad, al mantenimiento o supervivencia de la causa que le dió origen.
En el caso, más allá de la cuestión acerca el interés positivo o negativo indemnizable, la pretensión esgrimida en la demanda buscaba, como se dijo, la resolución del contrato que vinculaba a las partes, así como los daños y perjuicios que dicha anulación aparejaba. Consentida la decisión del juez de no resolver el contrato, la indemnización de los daños fundados en esa causa devino improcedente, en tanto los rubros reclamados estaban sustentados en una causa desaparecida, fundada en una circunstancia (la resolución del contrato), que en definitiva no se concretó.
Le asiste razón al recurrente en cuanto considera que las costas no fueron impuestas correctamente. En efecto, la propia sentencia apelada da cuenta de que los incumplimientos que originaron el planteo de rescisión fueron posteriormente subsanados, tal como también lo reconoce el actor. Considero entonces que, más allá del resultado al que en definitiva se arribó, existieron motivos suficientes para incoar la demanda, lo que amerita a mi criterio, la eximición de las costas por el trámite principal de primera instancia (art. 106 inc. 1° CPCCC) que en virtud de este acto se imponen por el orden causado. Son mantenidas en cambio, las impuestas con motivo de la reconvención en la que resulta vencedora la demandada.
IV.- Las de esta instancia revisora, atento al resultado parcialmente favorable que le asiste al recurrente, se imponen también por el orden causado (art. 108 CPCC).-
La Sra. Vocal MARIA E.FRIAS DE SASSI COLOMBRES, DIJO:
Estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, se adhiere a los mismos, votando en igual sentido.-
Y VISTOS: El resultado de la votación consignada precedentemente, se :
RESUELVE:
I.- MODIFICAR, el punto III de la parte resolutiva de la sentencia del 24/8/2006 (fs. 742/743vta.). En consecuencia, dictar como sustitutiva el siguiente: “III.- COSTAS, del principal por el orden causado. De la reconvención, a la parte actora.”.-
II.- COSTAS, de esta instancia, como se consideran.-
III.- DIFERIR, pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.-
HAGASE SABER.-