CNCom., Sala C, 23/10/2009

Dayjo S.A.I.C.F.I.C. c. Chein, Jorge y otros

 

2ª Instancia

 

Buenos Aires, octubre 23 de 2009.

 

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 1639/1698?

 

El Señor Juez de Cámara Doctor José Luis Monti dice:

 

1. La sentencia de fs. 1639/1698, que ha sido apelada por el codemandado Jorge Chein, hizo lugar a la demanda promovida por Dayjo Sociedad Anónima, Inmobiliaria, Constructora, Financiera, Industrial y Comercial contra Jorge José Chein, David Melitón Lescano, G. M. C. y Augusto José Abilio Cardalda, por nulidad de compraventa y reivindicación de un inmueble ubicado en la calle Córdoba … de la Capital Federal.

 

1. Al demandar, la actora sostuvo que ante una oferta de venta a precio ostensiblemente bajo, había tomado conocimiento que un inmueble de su propiedad habría sido enajenado por un tercero mediante documentación apócrifa. Relató que ese inmueble había sido objeto de una operación de compraventa mediante la utilización de un ­se­gundo testimonio del título de propiedad, el cual habría ­sido solicitado por un Sr. Lescano aduciendo ser el apoderado de la sociedad actora. Ese carácter fue invocado con base en un poder especial a su favor otorgado ante la escribana G. M. C., quien a su vez referenciaba un acta de directorio y libro de reuniones falsas, aparentemente ru­bricados por la Inspección General de Justicia, que facultaban al nombrado Lescano para vender el inmueble antedicho. La venta se había instrumentado por ante el escribano R. N. L. S. y aparecía como comprador un Sr. Jorge J. Chein.

 

La firma actora desconoció todos los actos celebrados, resaltando que el Sr. Lescano no integraba la sociedad y que en ningún momento ésta había decidido enajenar ese inmueble. Dijo que los sujetos intervinientes habían participado de una maniobra delictiva consumada por medio de instrumentos falsos, razón por la cual había iniciado también una causa penal. Responsabilizó a los escribanos por negligencia en el estudio de los títulos y de la respectiva documentación. Demandó la reivindicación del inmueble y, en subsidio, el resarcimiento de su valor. También reclamó una indemnización en concepto de daño emergente por la suma de $ 10.800, más el 50% por erogaciones futuras, y de lucro cesante por monto indeterminado, que estimó no menor al 25% del valor del inmueble. Explicó que este daño se habría generado ante la falta de disponibilidad del inmueble a raíz de la maniobra y por las medidas inhibitorias unilateralmente trabadas por la propia actora ante posibles maniobras de los demandados, por la dificultad para su posterior enajenación.

 

III. La escribana G. M. C. solicitó el rechazo de la demanda en su contra. Pidió la citación como terceros del Colegio Público de Escribanos de la Capital Federal, la Inspección General de Justicia, Jorge José Chein y Augusto Cardalda. Explicó que había sido contratada por el Sr. Cardalda para certificar una firma suya como presidente de Dayjo, a fin de solicitar un segundo testimonio de la escritura de dominio del inmueble y una minuta de inscripción. Afirmó haber tenido a la vista la documentación que acreditaba la personería de Cardalda, y que del Boletín Oficial del 13.10.93 surgiría que éste había sido designado presidente de la sociedad actora. Añadió haber intervenido sucesivamente en el otorgamiento de un poder especial a favor del Sr. Melitón Lescano para firmar la escritura de compraventa del bien. Explicó que le habían exhibido el libro de actas de asamblea y de directorio de la sociedad, rubricado por el Registro Público de Comercio de la Inspección General de Justicia y demás documentación necesaria para otorgar válidamente el acto. Sostuvo que, por tanto, había actuado con la debida diligencia que le era exigible y de buena fe, por lo que en caso de ser nula la escritura, lo sería porque todos los libros que tuvo a la vista eran falsos.

 

También contestó demanda el escribano R. N. L. S., solicitando su rechazo. Reconoció haber autorizado la escritura pública de compraventa del inmueble de la calle Córdoba, el día 29.12.1993, operación que dijo había sido realizada por Dayjo mediante el poder especial otorgado a Lescano. Sostuvo haber tenido a la vista la documentación necesaria, como ser, el segundo testimonio de la escritura de adquisición del inmueble por Dayjo. Relató haber realizado los estudios de matricidad del poder especial otorgado por Cardalda –como presidente de la sociedad–, del título antecedente y del acta de directorio de Dayjo aceptando la oferta. Explicó que los escribanos no están obligados a constatar extradocumentalmente la “personería” (rectius: personalidad) societaria y los documentos habilitantes. Finalmente solicitó la citación como tercero del Estado Nacional-Ministerio de Justicia.

 

Por su parte, el codemandado Jorge José Chein también solicitó el rechazo de la acción en su contra. Explicó que en 1993 un Sr. Muñoz habría interesado a su padre en la adquisición del inmueble; esa misma persona se habría encargado de toda la negociación hasta el momento de escriturar, donde Chein dijo haber conocido al vendedor Lescano. Agregó que por la compra había abonado $ 60.000 más impuestos. Adujo no tener conocimiento de la maniobra delictiva, pues habría tenido a la vista una copia del Boletín Oficial donde constaba que Cardalda era el presidente de la sociedad vendedora. Fundó su defensa en su calidad de tercero adquirente de buena fe y a título oneroso, por lo que encontraría amparo en el art. 1051 del Código Civil.

 

Se presentó el Ministerio de Justicia-Inspección General de Justicia, citado como tercero, y explicó que en cumplimiento de su función registral había registrado y rubricado los libros de Dayjo SAICFIC, a petición de la sociedad interesada, y negó que dichos libros fueran falsos. Pero a la vez, expresó que no había rubricado los libros que Cardalda presentara a la escribana C.

 

En fs. 516 se declaró la rebeldía del codemandado Cardalda, situación que cesó con su presentación posterior a ese único efecto, pues no contestó la demanda.

 

En fs. 567/68 la Defensora Oficial asumió la representación de David Melitón Lescano.

 

En fs. 677 se denunció la quiebra del escribano codemandado R. N. L. S., circunstancia que motivó la remisión de la causa a este fuero comercial.

 

En fs. 690, la actora desistió de la acción contra el escribano L. S. en lo concerniente a los derechos patrimoniales, aclarando que el desistimiento no involucraba cuestiones ajenas a la quiebra, como la acción de reivindicación del inmueble, de nulidad del poder y la compraventa, y de las respectivas escrituras públicas.

 

1. El a quo hizo lugar a la demanda. Para así decidir consideró configurada, con base en la causa penal que se instruyera por los mismos hechos, el peritaje y los testimonios, una maniobra delictiva consistente en la falsificación de rúbricas y confección de actas en libros societarios apócrifos, para la designación de un directorio falso y distribución interna de cargos, entre los que figuraba el nombramiento del codemandado Cardalda como presidente de Dayjo. Consideró que ninguno de los actos realizados para la enajenación del inmueble habían sido otorgados por Dayjo, encuadrando la responsabilidad de los intervinientes en el ámbito extracontractual. Con apoyo en la teoría que sostiene que la venta de un inmueble ajeno sin intervención del propietario configura un acto inexistente, consideró que las transmisiones objeto de autos eran de ningún valor, siendo los derechos constituidos posteriormente carentes de eficacia, aun cuando el tercer adquirente fuese de buena fe y a título oneroso. Por este fundamento hizo lugar a la reivindicación del inmueble.

 

En cuanto a la responsabilidad específica de cada uno de los demandados concluyó que:

 

(a) Cardalda y Lescano habían sido los principales responsables, a título de dolo, como integrantes de una asociación ilícita destinada a apropiarse de distintos inmuebles, condenándolos a reparar los daños y perjuicios ocasionados a la actora;

 

(b) La escribana C., si bien no había actuado como cómplice de la maniobra delictiva, debía ser considerada responsable a título de culpa, por haber obrado negligentemente en el ejercicio de su profesión, al no tomar todos los recaudos exigidos para el otorgamiento de los distintos actos, en tanto éstos habían sido necesarios para llevar a cabo el ilícito. En ese orden, declaró inexistentes los actos jurídicos que instrumentaron las escrituras otorgadas. El mismo efecto aplicó respecto de la escritura traslativa de dominio otorgada por el escribano L. S., aunque sin asignarle responsabilidad alguna, en virtud del desistimiento de la acción en su contra;

 

(c) En cuanto al codemandado Chein, el a quo entendió que la reivindicación del inmueble debía prosperar, puesto que siguiendo la teoría de la inexistencia de los actos jurídicos, no era aplicable el art. 1051 del Cód. Civil a los casos de transmisiones a non domino, rechazando así la defensa intentada con base en la figura del tercero adquirente de buena fe. Asimismo, concluyó que no se había acreditado una connivencia dolosa con los demandados Cardalda y Lescano, aunque consideró que Chein era responsable a título de culpa, con fundamento en que no había requerido un adecuado estudio de títulos al escribano;

 

(d) Finalmente rechazó la citación como tercero instada por los escribanos demandados en relación con el Estado Nacional-Inspección General de Justicia, sobre la base de que no se produjo ninguna prueba que confirmara su responsabilidad, en tanto el organismo desconoció las rúbricas de los libros invocados por los escribanos.

 

Con tales antecedentes, condenó a los codemandados en forma solidaria a indemnizar el daño emergente por la suma de $ 7.220 y el lucro cesante por U$S 73.293 o su equivalente en pesos de acuerdo con la cotización del dólar en el mercado libre de cambios tipo vendedor, a la fecha del efectivo pago. Impuso las costas a los demandados vencidos.

 

1. Apeló únicamente el codemandado Jorge José Chein. En primer lugar cuestiona la procedencia de la reivindicación del inmueble adquirido. Critica la aplicación de la teo­ría de los actos inexistentes, pues entiende que es una construcción doctrinaria que no surge expresamente del Código Civil. Si bien no niega la nulidad de la compraventa, porque reconoce que el inmueble fue enajenado a non domino, invoca el art. 1051 para repeler la reivindicación, pues afirma que la norma ampara al tercer adquirente de buena fe y a título oneroso.

 

También se agravia por la responsabilidad que se le atribuye respecto de los daños y perjuicios. Dice que al haberse acreditado que no actuó en connivencia con los codemandados Lescano y Cardalda, la omisión de haber requerido un adecuado estudio de títulos al escribano no determina su responsabilidad a título de culpa, porque esa tarea le corresponde al escribano y no al comprador, como decidió el sentenciante. En subsidio, critica la indemnización que se confiere en concepto de daño emergente y lucro cesante, porque faltarían las pruebas pertinentes. Cuestiona también la condena solidaria, manifestando que se acreditó en autos que no participó en el acto ilícito, por lo que carecería de responsabilidad alguna. Finalmente impugna la imposición de costas.

 

1. El examen de las cuestiones que se plantean en esta instancia requiere establecer liminarmente el thema decidemdum. Ha quedado firme el fallo de la anterior instancia, al haber sido consentido por los restantes codemandados, en todo lo referente a la existencia de una asociación ilícita dedicada a falsificar instrumentos públicos con la finalidad de adquirir la propiedad de inmuebles ajenos, para luego enajenarlos. Uno de esos inmuebles fue el de la sociedad actora ubicado en la Avenida Córdoba …, que resultó adquirido por el apelante Jorge J. Chein. Es más, este último admitió, al expresar agravios, que se había tratado de una venta a non domino (fs. 1768 vta., pto. A).

 

En ese orden, la cuestión sub lite ha quedado circunscripta a la procedencia de la reivindicación del inmueble contra el Sr. Chein y, en todo caso, su responsabilidad por los daños y perjuicios en forma solidaria con los restantes codemandados.

 

El recurrente centra su defensa en la aplicación del último párrafo del art. 1051 del Código Civil y critica principalmente la llamada teoría de los actos inexistentes. Sin embargo, ese insistente cuestionamiento a la mencionada teoría, compártasela o no, conduce a una discusión doctrinaria respecto de la admisibilidad conceptual de cierta categoría vinculada con la eficacia de los actos o negocios jurídicos. Tal debate, empero, excede el cometido que concierne primariamente a los jueces, cuya atención debe centrarse, tras el examen cuidadoso de los hechos y las pruebas, en la búsqueda de una solución normativa al conflicto que tienen ante sí, a cuyo fin deberán preferir la que mejor se compadezca con una hermenéutica de conjunto, acorde con una visión sistémica del orden jurídico y con la preeminencia de los valores que nutren dicho sistema.

 

Desde esa perspectiva, en el caso sub lite poco importa la incidencia que se intente asignarle a la cuestionada teo­ría (ver un profundo ensayo al respecto en Niento Blanc, Ernesto, Nulidad en los actos jurídicos, Ad Hoc, 2005, ps. 85 y 119). Si bien es dable hallar abundante doctrina y jurisprudencia que en situaciones como ésta se inclinan por la posición que adoptó el a quo (SCBA, in re “Ramos M. v. Bagnardi, Martín”, del 17.11.1992; Belluscio, Augusto C., La teoría de la inexistencia en “Estudios de derecho privado en homenaje al Dr. Pedro León”, p. 84 y ss.; Borda, Guillermo, La reforma del Código Civil, Bs. As., 1971, p. 161; Llambías, Jorge J., Derecho Civil, Parte General, II, n° 1909), otra parte de la doctrina alcanza idéntico resultado a partir de las normas de nulidad, que considera suficientes para privar de efectos al acto celebrado (Alterini, Jorge, El art. 1051 del Código Civil y el acto inoponible, JA, 1971-634; Alsina Atienza, Los derechos reales en la reforma del Código Civil, JA, 1969-457; entre otros).

 

En este caso, de las llamadas ventas a non domino porque en ellas no participa el verus domino, quien es sustituido por un tercero que aparenta esa condición mediante la falsificación de instrumentos públicos y demás documentos necesarios para la transmisión del dominio, se han insinuado diversos enfoques que, con argumentos disímiles, confluyen en la inaplicabilidad del art. 1051, parte final, del Cód. Civil.

 

En efecto, las posturas predominantes son las siguientes: (a) la teoría del acto inoponible, para la cual el acto jurídico de transmisión de derechos celebrado sin la participación del verdadero titular sería un acto jurídico inoponible a éste (Alterini, J., El artículo 1051 del Código Civil y el acto inoponible, JA, 1971-634; Trigo Represas y Compagnucci de Caso, su aporte a las Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, en “Temas de Derecho Civil”, p. 51; Alsina Atienza, Los derechos reales en la reforma del Código Civil, JA, 1969-457; íd. SCBA, voto de la minoría in re “Firinu, Angel A. c. Frigorífico Alca SRL y otros”, del 7.11.95); (b) la teoría del acto viciado de nulidad absoluta, que sostiene que el acto jurídico de adquisición de derechos, en virtud de un instrumento materialmente falso, estaría afectado de nulidad absoluta, de manera que los terceros no podrían adquirir un derecho válido sobre el bien (Cortés, Los efectos contra terceros de la nulidad de los actos jurídicos, LL, 139-906); y (c) teoría del acto inexistente, que afirma que el acto jurídico celebrado sin la participación del verdadero titular de los derechos sería un acto inexistente y, en consecuencia, el tercero, malgrado su buena fe y título oneroso, en realidad nada adquirió y está obligado a restituir lo recibido (Llambías, Jorge J., Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. II, p. 583, n° 1909; Borda, Guillermo, La reforma del Código Civil, p. 161; Belluscio, Augusto C., Código Civil, t. VIII, pág. 733; Cifuentes, Santos, Elementos de Derecho Civil, pág. 416; Cobas, Manuel y Zago, Jorge, Derecho Civil-Parte general, Universidad, Bs. As., 2007, p. 481; íd. CNCiv. y Com. de San Martín, Sala I, in re “Olezza, Alberto v. Gómez Juan Carlos”, 26.2.08).

 

De manera que, aun desde otros ángulos, se arriba al mismo resultado que aquí dispuso el pronunciamiento apelado. La jurisprudencia mayoritaria es concorde en que las transmisiones de dominio de inmuebles realizadas por quien no es el titular de ese derecho real, sobre la base de una falsificación de documentos, no puede surtir efectos ni siquiera respecto de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Se considera que los principios de apariencia jurídica, de protección a los terceros de buena fe y de la preferencia de la seguridad dinámica frente a la estática, deben ceder frente al interés del verdadero propietario que no tuvo ninguna autoría o participación en el acto y que siendo ajeno a la maniobra es su principal víctima (CNCiv., Sala C, in re “Rebelo, Aldo J. v. Rebelo Velasco, José y otros”, del 26.3.1985; íd. Sala D, in re “Marins Domingo, José y otra v. Leone Antonio”, del 10.5.84; íd. Sala F, in re “Erdman del Carril, Elisa M. E. y otros v. Lozada, Mario”, del 27.8.79; íd. Sala M, in re “Plis, José v. Dellachiesa Jorge H.”, del 21.5.07). Hay también quienes fundamentan esta conclusión, en la aplicación analógica del art. 2765, C. Civil, que exige autoría para que se opere la transmisión del derecho y quede así protegido el tercero (CNCiv. y Com. San Martín, Sala I, “Olezza, Alberto v. Gómez Juan Carlos”, del 26.2.08, citando a Adrogué).

 

En un precedente análogo al sub lite, sostuve –con voto coincidente del siempre recordado Dr. Héctor Di Tella– que dada la particularidad de estos casos, adquiere especial significación la calidad de tercero. Ese carácter no es sólo predicable aquí del comprador del inmueble. Por el contrario, esa calidad también le es atribuible –y quizá con mayor razón– a la actora en autos, víctima de una maniobra ilícita, que no tuvo participación alguna en el acto que falsamente se le atribuyó. En consecuencia, como dije en aquella ocasión, ese acto no le es oponible ni puede perjudicarlo en modo alguno (arts. 1199 y 1195 in fine del Código Civil; criterio de mayoría in re “Nóbili, Ricardo v. Gotsis, Constantino y otros”, del 24.5.02).

 

En síntesis, no bastaría desechar la llamada teoría de la inexistencia, para rebatir las conclusiones del fallo apelado. Aquí también, como en la antigua sentencia del Lacio, tutte le strade portano a Roma. Todos los caminos, por diferentes itinerarios conceptuales, conducen a la solución adoptada en la instancia de grado. Por consiguiente, propongo confirmar la sentencia recurrida en cuanto concierne a la procedencia de la reivindicación del inmueble objeto de autos respecto del codemandado adquirente del inmueble.

 

VII. La segunda cuestión que es materia de agravio y corresponde analizar ahora, consiste en establecer si cabe imputarle responsabilidad al adquirente del inmueble a título de culpa y, por ende, hacerle extensiva la condena al aquí recurrente.

 

La cuestión que nos ocupa debe encararse a partir de lo dispuesto en el art. 1056 del Cód. Civil, en cuanto dispone que “los actos anulados, aunque no produzcan los efectos de actos jurídicos, producen sin embargo los efectos de los actos ilícitos, o de los hechos en general, cuyas consecuencias deben ser reparadas”. Por lo ya dicho, no tiene incidencia en el caso el art. 1057 del mismo Código.

 

Ahora bien, a estar a las constancias de la causa penal, que el a quo tuvo en cuenta como base de su decisión, no se hubo demostrado que el Sr. Chein hubiera participado de la maniobra delictiva destinada a la apropiación de bienes inmuebles (ver fs. 1468, a saber, que no se elevó a juicio la causa respecto del aquí recurrente). Por consiguiente, es preciso determinar si se configuró una actuación ­negligente de su parte, tal como concluyó el anterior sentenciante, quien le atribuyó la omisión de exigir al notario actuante un adecuado estudio de títulos (considerando iv).

 

En este sentido, hay quienes consideran, como el juez de grado, que para tener por configurada la buena fe del tercer adquirente, no bastaría la buena fe registral, vale decir, la constancia de que el inmueble aparece inscripto a nombre del aparente tradens, sino que el tercero debiera probar que ha requerido estudio de títulos de carácter notarial, a fin de asegurarse la legitimidad de los antecedentes de dominio del bien que adquiere.

 

Ese criterio se muestra un tanto riguroso para hacer de él un standard de conducta genérico, aplicable a personas cualesquiera. Si se sigue la orientación que el codificador plasmó en los arts. 901 y ss. del Código Civil, hay grados de previsibilidad que inciden sobre la atribución de consecuencias en el orden causal, particularmente cuando se trata de las consecuencias del comportamiento humano (arts. 902 a 904 del C. Civil), cuestión que es preciso elucidar en el contexto de las circunstancias peculiares de cada caso y como un paso previo al examen de la culpabilidad (ver: Monti-Foltyn, La relación de causalidad y los factores de atribución de responsabilidad en el Código Civil, en “Abuso del derecho y otros estudios en homenaje a Abel María Fleitas”, Abeledo-Perrot, 1992, p. 65 y ss.).

 

Ya en ese primer tramo de la imputación causal no cabe prescindir de la condición del agente, porque no es asimilable el grado de previsibilidad que cabe presuponer en un individuo con conocimientos jurídicos bastantes o muy avezado en las transacciones del mercado inmobiliario, con el que podría suponerse en un lego carente de esos conocimientos. Este último no podría ignorar, ciertamente, que sólo puede comprar un inmueble a quien sea su dueño (arts. 901 y 903, C. Civil), pero tal vez al primero es dable exigirle algo más, un grado de cautela o prudencia mayor (arts. 902 y 904, C. Civil), como requerir al escribano ahondar en los antecedentes del título del tradens para corroborar su legitimación. No parece ser éste el supuesto de autos, en todo caso no se hubo probado que el comprador tuviera un conocimiento más refinado en esta materia.

 

Por otra parte, juega en el caso un factor que puede tener especial relevancia, aun con abstracción de los conocimientos predicables del adquirente. El estudio de los títulos relativos a una transferencia de dominio sobre un inmueble es un cometido propio del escribano, que sólo a él compete (conf. art. 12, inc. k] de la ley 12.990, modif. por ley 22.171). Por consiguiente, las consecuencias de su omisión no podrían recaer sobre el cliente, sino sobre el profesional cuya misión era, precisamente, preservar la idoneidad de los títulos en que se basaba el acto escriturario. En esta situación, el conocimiento específico propio de las profesiones que requieren un título habilitante, adquiere mayor gravitación hasta el punto de desplazar –total o parcialmente– la imputación de consecuencias a quien sólo depositó su confianza en la idoneidad del profesional al que confió la gestión notarial. Es, ni más ni menos, que la pauta de adecuación que proporciona sabiamente el art. 909 del C. Civil.

 

El debilitamiento de la imputación causal es correlativo aquí de la atenuación o exclusión del juicio de culpabilidad basado en el art. 512, C. Civil. De manera que si se tomara en cuenta tan solo el criterio expuesto por el juez de grado, en las circunstancias del sub lite parecería desvanecerse el factor subjetivo (culpa) de atribución de responsabilidad.

 

Sin embargo, otros elementos de juicio que surgen claramente de los antecedentes de la causa y que fueron objeto de la litis contestatio, permiten arribar a la misma conclusión expuesta por el a quo en ese punto. No cabe silenciar, en primer término, la parquedad del Sr. Chein en su contestación de la demanda en cuanto a ciertos detalles de su intervención en el negocio de que se trata. Atribuyó su origen a una iniciativa proveniente de un Sr. Alberto Muñoz hasta el momento del otorgamiento de la escritura, ocasión en la que recién habría conocido al vendedor (Sr. Lescano). Al más que sugestivo relato, que pondría énfasis en su ajenidad de las imprescindibles tratativas previas a la operación, se sumó la total carencia de la documentación propia del acto en sí, la que dijo se hallaría en posesión del tal Muñoz, a quien solicitó se lo intimara a presentarla. Pero he aquí que, diferida por el a quo esa cuestión (fs. 520 vta.), no volvió a insistir en su pedido.

 

Ese obrar en el curso del proceso, podría considerarse elusivo, en un contexto donde era exigible un aporte exhaustivo y un esfuerzo probatorio tendiente a confirmar su buena fe y su plena diligencia. Por eso no puede pasar inadvertido en los términos del art. 163, inc. 5° del CPCC. Pero hay aun otro dato que cabe considerar decisivo para valorar la conducta del codemandado Chein.

 

En efecto, el inmueble fue adquirido a un precio ostensiblemente menor al valor real de ese lote, puesto que por su ubicación y tamaño el terreno estaba valuado, a diciembre de 1993, en U$S 160.000 (según el informe del perito ingeniero de fs. 930/1), mientras que la venta se concretó por $ 60.000 (o dólares), más impuestos que Chein valuó en $ 10.000 o $ 12.000. Aun considerando esos impuestos –cuyo pago no fue acreditado–, el precio pagado era notablemente desproporcionado, para usar la significativa expresión del art. 954, C. Civil, en relación con el valor real del inmueble.

 

Es éste un indicio harto revelador, que no sólo pone una sombra de duda sobre su alegada buena fe en la conclusión del negocio, sino que, a la vez, deja al descubierto su culpa grave en punto a la indagación de los orígenes de una operación que se mostraba con un precio objetivamente lesivo para la firma vendedora (algo más de un tercio del valor venal). No es concebible que, sin un ánimo de beneficiar al adquirente ni ningún otro extremo justificante, que no fueron siquiera alegados, no se hubiese despertado en este último una severa sospecha sobre la legitimidad de los antecedentes de la oferta recibida.

 

Queda aun otro extremo que ha de servir para evaluar el proceder del codemandado apelante. Pese a la traba de una medida de no innovar respecto del inmueble adquirido (fs. 73), conforme surge de la confrontación del mandamiento de constatación inicial (fs. 732/33, del 23.3.99) con otro realizado en noviembre de 1999 (fs. 754 y vta.), se observa que en ese lapso se habría realizado una construcción en el terreno, instalando allí un “vivero”. La persona que se hallaba presente en la segunda diligencia dijo ser inquilino del inmueble en cuestión. Hay aquí, pues, una trasgresión del mandato cautelar que añade un proceder incompatible con la buena fe que es exigible a las partes en el proceso y que, en el contexto reseñado, no hace más que corroborar el obrar culpable que cabe imputar al aquí apelante (arts. 512 y 1109, C. Civil).

 

Súmase a lo hasta aquí expuesto, la incomparecencia en autos del Sr. Muñoz, quien habría sido el encargado de llevar adelante la operación, así como la falta de toda otra constancia que acredite sus antecedentes. Todo ello permite concluir que el actor no obró con la diligencia que es dable esperar en este caso, sino, como se dijo, exhibió un comportamiento culpable que, aunque por argumentos diversos a los mencionados en el fallo apelado, justifica el reproche y la consiguiente responsabilidad de base aquiliana en que se funda la cadena resarcitoria impuesta por el juez de grado, cuya decisión estimo, debe confirmarse en este aspecto.

 

VIII. Admitida así la responsabilidad del codemandado Chein, cabe analizar su crítica a la condena por daño emergente y lucro cesante, contenidas en la sentencia.

 

En relación con el resarcimiento del daño emergente, el apelante sólo introduce una breve discrepancia con los argumentos brindados por el primer sentenciante, sin formular una crítica razonada y concreta de ellos (conf. art. 265, CPCCN). Se limita a disentir con la condena, pero no aporta elementos concretos que puedan hacer variar la decisión.

 

En cambio, el agravio dirigido a la condena impuesta en concepto de lucro cesante, merece una consideración más detenida. El a quo se basó en los dichos del perito contador, quien afirmó que la indisponibilidad de un inmueble para una firma inmobiliaria sería en sí misma una privación que afecta el normal giro de sus negocios (fs. 1054). Sin desconocer esa circunstancia, es preciso tener en cuenta que no se acompañaron en autos elementos que revelaran alguna concreta frustración de venta u otra operación relativa al bien en cuestión, lo que habrá de gravitar a los fines de determinar la entidad del daño. Es dable recordar, asimismo, que si bien no sería factible requerir una total certeza del menoscabo de que se trata, en circunstancias como la de autos el daño surge in re ipsa en virtud de hallarse privado el propietario de la disponibilidad material y jurídica del bien.

 

En ese orden, teniendo en cuenta la actividad que desarrolla la actora y la indisponibilidad del bien por más de diez años, parece razonable acordar una reparación, máxime teniendo en cuenta que el recurrente no impugnó el aludido peritaje contable.

 

No obstante, partiendo de un criterio de razonabilidad para ponderar los alcances cuantitativos de este perjuicio (conf. art. 165, Cód. Procesal), considero apropiado disminuir la compensación respectiva a la suma de $ 72.000, la cual comprende una renta estimativa del 2% anual sobre el valor del lote del que la actora se vio privada, incluidos los intereses respectivos hasta este pronunciamiento. Desde ahora y hasta el efectivo pago, corresponderá fijar intereses sobre la suma indicada, a la tasa activa utilizada por el Banco de la Nación Argentina en sus operaciones ordinarias de descuento (conf. criterio de este tribunal en pleno in re “Sociedad Anónima La Razón s/Quiebra s/incidente de pago de los profesionales”).

 

1. Finalmente, cabe confirmar la sentencia en cuanto condenó a todos los demandados en forma solidaria, puesto que tratándose de responsabilidad extracontractual es de aplicación el art. 1109 del Código Civil, de manera tal que, independientemente de las acciones que puedan caber a los codeudores entre sí, ellos responden en forma solidaria por la reparación del perjuicio causado.

 

1. En virtud de cómo se propone decidir el recurso, parece apropiado imponer las costas de ambas instancias al apelante, sustancialmente vencido (art. 68, Código Procesal).

 

1. Por lo expuesto, si mi criterio fuera compartido, corresponderá confirmar la sentencia en lo sustancial, con la sola modificación que surge del considerando VIII en punto a la cuantía resarcitoria por el lucro cesante. Las costas de esta instancia se imponen al recurrente. Así voto.

 

Por análogas razones, los Señores Jueces de Cámara Doctores Juan R. Garibotto y Bindo B. Caviglione Fraga adhieren al voto anterior.

 

Por los fundamentos del Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia, con la modificación que surge del considerando VIII. Las costas de esta instancia se imponen al codemandado. – José L. Monti. – Juan R. Garibotto. – Bindo B. Caviglione Fraga.

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Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial Sala C

Autos: Ortlieb, Fernando Jorge c/ Ramos, Luis Evaristo y otros

Fecha: 10/08/2010

Sumario: El actor solicitó la declaración de inexistencia o, en subsidio, de nulidad absoluta, de los actos jurídicos instrumentados mediante escrituras públicas correspondientes a tres lotes de terreno , así como también de los remates judiciales de que habrían sido objeto esos inmuebles. Que luego de más de treinta y seis años de la muerte de su padre, mediante instrumentos simulados y firmas falsas atribuidas a éste, otorgados ante escribano fueron enajenados a terceros. De acuerdo con las constancias de la causa penal iniciada por el actor contra el escribano interviniente y su empleado, había quedado acreditado que en la primera venta de los terrenos había existido sustitución de la persona del vendedor y falsificación de firmas, en virtud de que esa venta se había realizado casi cuarenta años después de la muerte del vendedor. Sobre esa base, concluyó que ese acto era nulo de nulidad absoluta, por ser contrario a la moral y la ley. Por tal motivo, rechazó todos los planteos de prescripción deducidos por los demandados y terceros citados, explicando que las acciones que emergen de un acto que adolece de nulidad absoluta resultan imprescriptibles. También consideró nulas las sucesivas transferencias de los terrenos, por entender que el art. 1051 del Código Civil no es aplicable cuando se trata de una nulidad absoluta; máxime, añadió, cuando se trata de la víctima de un delito. También desestimó la prescripción adquisitiva opuesta por el codemandado, con fundamento en que no había transcurrido el plazo de diez años requerido, toda vez que el actor había realizado actos posesorios sobre esos bienes al iniciar una querella criminal por falsificación de instrumento público, cuatro años después de la primer transferencia declarada nula.. Tanto en primera instancia como en la alzada se hizo lugar a la nulidades articuladas por el actor.

Vocablos: HEREDERO – CAUSANTE – TITULAR REGISTRAL – TITULAR DOMINIAL – DOMINIO – INMUEBLE – ADQUIRENTE A TITULO ONEROSO – BUENA FE – COMPRAVENTA DE INMUEBLE – NULIDAD – ACTO JURIDICO – NULIDAD ABSOLUTA – TERCERO ADQUIRENTE DE BUENA FE – TERCERO ADQUIRENTE – INSTRUMENTO PUBLICO – ESCRIBANO – FRAUDE – TRANSMISION DE DOMINIO A TITULO ONEROSO – FALSIFICACION DE FIRMA – SIMULACION – SUSTITUCION DE PERSONA – PRESCRIPCION ADQUISITIVA – ACTOS POSESORIOS – TRANSFERENCIA – REMATE – REMATE JUDICIAL – SUBASTA – SUBASTA PUBLICA

 

2ª Instancia. — Buenos Aires, agosto 10 de 2010.

Estudiados los autos la Cámara plantea la siguiente cuestión a resolver. ¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada de fs. 254/257?

El Señor Juez de Cámara Doctor José Luis Monti dice:

I.- Viene apelada la sentencia de fs. 254/257 por la cual la a quo hizo lugar a la demanda deducida por Jorge Fernando Ortlieb contra Luis Evaristo Ramos, Ernesto Basilio Kucharec y Ricardo Ruland, y declaró la nulidad de los actos jurídicos instrumentados mediante las escrituras nº 219 F 585 y nº 220 F 587 de fecha 13.8.1984, otorgadas por el escribano E. A. y de todos los actos de transferencia de dominio sucesivos que se efectuaron sobre ciertos inmuebles.

II- El actor solicitó la declaración de inexistencia o, en subsidio, de nulidad absoluta, de los actos jurídicos instrumentados mediante escrituras públicas nº 219 y nº 220, correspondientes a tres lotes de terreno individualizados bajo los números 175, 176 y 180, así como también de los remates judiciales de que habrían sido objeto esos inmuebles. Explicó que su padre había sido propietario, desde el año 1931, de seis (6) fracciones de terrenos ubicadas en Ingeniero M., Partido de las Conchas, los cuales, a su fallecimiento en 1948, habían sido heredados por el actor, su hermana y su madre. Agregó que había tomado conocimiento que esos terrenos habrían sido enajenados a terceros por su padre en el año 1984, esto es 36 años después de su deceso, mediante instrumentos simulados y firmas falsas atribuidas a éste, otorgados ante el escribano E. L. A. Indicó que los tres lotes objeto de autos habían sido transferidos a Creedence S.A. -hoy en quiebra-, y que los tres restantes inmuebles eran objeto de reclamo en sede civil. Explicó que tanto el escribano A., como su empleado Blasco, habían sido procesados, resultando este último condenado a pena de dos años de prisión en suspenso por el delito de falsificación de instrumento público, cometido en forma reiterada. Aclaró que la causa contra el escribano A. se habría extinguido por su muerte. Solicitó la citación de los terceros adquirentes de los distintos lotes: Creedence S.A. s/quiebra, Carlos Alberto Lambois y Nélida Elba Ríos; también de los acreedores hipotecarios Aurelio García, Rosa Catalina Villamonte, Estela Delicia Torres, Elsa María Santiago de Sánchez, Roberto Oscar De Clerk y Nidia María Montero de Clerk; y por último, de los compradores en subasta judicial Jorge Norberto García, Héctor Giraldo Olivera, Leonardo Alberto Wolf y Beatriz Adriana Siskind. Indicó que siempre había pagado los impuestos inmobiliarios correspondientes a esas tierras.

III.- Daniel Joszpa, síndico de la quiebra de Creedence S.A. contestó la citación y solicitó el rechazo de la demanda. Manifestó que, aunque fueran nulos los actos de venta privada, no lo eran las subastas judiciales realizadas en el proceso falencial. Sostuvo que, en todo caso, sería aplicable el art. 1051 del Código Civil.

Héctor Giraldo Olivera se presentó en autos, en respuesta a la citación, al solo efecto de constituir domicilio.

También se presentó María Alejandra Saponara en su condición de cesionaria de los derechos, acciones y obligaciones de Leonardo Alberto Wolf y Beatriz Adriana Siskind, y opuso excepción de prescripción. Sostuvo que por haber adquirido el inmueble en subasta judicial, poseía justo título y su buena fe era evidente.

Carlos Alberto Lambois, al contestar la citación, manifestó que la acción por nulidad de la escritura prescribía a los diez años desde su inscripción registral, por lo que, no habiendo mediado causales de interrupción, habría operado la prescripción en 1994. Explicó que había adquirido esos lotes como pago de los honorarios por su actuación en la sindicatura de Creedence S.A., y que luego los había enajenado a Nélida Ríos en agosto de 1985. Esta, a su vez, los habría aportado a Creedence S.A. en 1997. Invocó, asimismo, la aplicación del art. 1051 del Código Civil, y agregó que en el caso había operado tanto la prescripción adquisitiva como la liberatoria.

Jorge Norberto García manifestó haber adquirido el inmueble de buena fe y solicitó la aplicación de la protección prevista por el art. 1051 del Código Civil. Por otro lado, sostuvo que la acción se encontraba prescripta debido al transcurso del plazo entre la escritura pública y el inicio de la causa.

Ernesto Basilio Kucharec, contestó demanda y opuso excepción de falta de legitimación activa a su respecto. Se fundó en la ausencia de participación suya en algunos de los actos que aquí se discuten. Enfatizó no haber adquirido inmueble alguno al Sr. Ortlieb, ni autorizar a terceros para que adquirieran en su nombre, tampoco aceptar compras efectuadas por los terceros mencionados a quien jamás le habría encomendado las operaciones que aquí se relatan. Contestó la demanda, solicitando su rechazo por los mismos fundamentos.

En fs. 230 se declaró la rebeldía de los codemandados Luis Evaristo Ramos y Ricardo Ruland.

IV.- La juez de grado -como se hubo anticipado- hizo lugar a demanda, declarando la nulidad de los actos jurídicos instrumentados mediante las escrituras nº 219 F 585 y nº 220 F 587 de fecha 13.8.1984, otorgados ante el escribano E. A., así como de todos los actos de transferencia de tales inmuebles. Para así decidir tuvo en cuenta que, de acuerdo con las constancias de la causa penal iniciada por el actor contra el escribano interviniente y su empleado, había quedado acreditado que en la primera venta de los terrenos había existido sustitución de la persona del vendedor y falsificación de firmas, en virtud de que esa venta se había realizado casi cuarenta años después de la muerte del vendedor.

Sobre esa base, concluyó que ese acto era nulo de nulidad absoluta, por ser contrario a la moral y la ley. Por tal motivo, rechazó todos los planteos de prescripción deducidos por los demandados y terceros citados, explicando que las acciones que emergen de un acto que adolece de nulidad absoluta resultan imprescriptibles.

También consideró nulas las sucesivas transferencias de los terrenos, por entender que el art. 1051 del Código Civil no es aplicable cuando se trata de una nulidad absoluta; máxime, añadió, cuando se trata de la víctima de un delito. También desestimó la prescripción adquisitiva opuesta por el codemandado Lambois, con fundamento en que no había transcurrido el plazo de diez años requerido, toda vez que el actor había realizado actos posesorios sobre esos bienes al iniciar una querella criminal por falsificación de instrumento público, cuatro años después de la primer transferencia declarada nula. Impuso las costas a los codemandados vencidos.

V.- Apelaron Creedence S.A., Carlos Alberto Lambois y Jorge Norberto García.

La sindicatura de Creedence S.A. cuestiona la declaración de nulidad absoluta, manifestando que en el caso no se encuentra afectado el interés público, ya que sólo está en juego el interés particular del actor. Asevera que la ilicitud del primer acto de transmisión no afecta esta conclusión. Insiste en que en el sub lite es de aplicación el art. 1051 del Código Civil, y que esta norma no distingue entre nulidades absolutas o relativas, pues tiende a proteger al tercer adquirente, siempre que sea de buena fe y a título oneroso, cuestiones todas estas que no están discutidas en autos. También reprocha la declaración de nulidad de las restantes transmisiones de los inmuebles, manifestando que la a quo omitió considerar que en el caso se realizaron sucesivas transmisiones, y que la última de ellas se efectuó en un proceso judicial, donde se llevó a cabo una subasta donde se cumplieron todos los recaudos exigidos por la ley, sin que el actor nunca se hubiera presentado en ese proceso para ejercer sus derechos cuando la venta se hizo pública mediante los edictos pertinentes. Resaltó que, previo al remate de los terrenos, le fue cursada una comunicación al juez penal, por lo que el accionante debió haber tomado conocimiento de la futura venta y oponerse a ella en la misma causa. Por eso considera que el actor había actuado en forma negligente, al no haberse presentado y esperar cinco años desde aquella subasta para deducir esta acción, perjudicando así los derechos de terceros de buena fe.

Carlos Alberto Lambois critica la sentencia en cuanto desestimó la excepción de prescripción. Indica que la prescripción invocada es la liberatoria del art. 4023 del C. Civil y remarca una diferencia entre ésta y la adquisitiva, señalando que al no ser propietario actual de los inmuebles sólo pudo invocar la primera. Entiende que no sería justificada la invocación que hizo la a quo en punto a la inmoralidad o violación del orden público . En todo caso, sostiene que tal inconducta no sería atribuible al Sr. Ramos, pues no se hallaría acreditado un proceder doloso de éste en la compra de los terrenos, por lo que considera el apelante que no debió ser demandado en autos, por no ser tampoco titular actual del dominio de los inmuebles. A su entender, sólo se debió demandar a los causantes del acto nulo o, en todo caso, a los titulares actuales o poseedores de los bienes. Con el mismo fundamento pide la revocación de la imposición de costas.

Finalmente, Jorge Norberto García, se adhiere a los agravios expresados por la sindicatura de Creedence S.A. Luego de realizar un relato sucinto de los hechos, insiste en que es de aplicación al caso el art. 1051, C. Civil, esgrimiendo sintéticamente los siguientes fundamentos: que el antecedente nulo de adquisición de los inmuebles es de nulidad relativa; que la teoría de los actos inexistentes no está reconocida en nuestro derecho; que pese a su aplicación no puede afectar los derechos de terceros adquirentes de buena fe; que cabe considerar que los terrenos sufrieron varias transferencias posteriores y varios gravámenes; y que el actor obró en forma negligente al no impugnar los actos de venta en la quiebra. Finalmente sostiene que la denuncia de falsificación en sede penal no habría importado el ejercicio del derecho reivindicatorio, destacando que el actor sólo tenía la vía de la redargución de falsedad, que no fue impetrada oportunamente. Reclama la aplicación de las normas correspondientes a la prescripción adquisitiva breve, insistiendo en que habría cumplido con los tres requisitos previstos por el art. 3999, C. Civil.

La Sra. Fiscal ante la Cámara emitió su dictamen en fs. 816/817, propiciando la confirmación de la sentencia de grado.

VI.- Dada la complejidad de la causa y las sucesivas transmisiones que se operaron en el transcurso del tiempo respecto de los tres lotes en cuestión, es imperioso realizar una breve reseña de los hechos que dieron lugar a estos obrados.

Willy Gerardo Fernando o Guillermo Geraldo Fernando Ortlieb era propietario de seis lotes individualizados con los nros. 175, 176, 177, 178, 179 y 180 con dominio adquirido según la escritura nº 94 Folio 292 del 24.8.1931. Tras su muerte -30.12.1948-, fueron heredados por su esposa y dos hijos, entre los que se encuentra el actor (conf. declaratoria de herederos dictada en el año 1949). Luego del fallecimiento de la madre del accionante, el 20.8.1995, éste quedó como heredero de todos los lotes, en virtud de la cesión que le hiciera su hermana de la totalidad de los derechos sucesorios que a ella le correspondían (fs. 60/64 de la causa «Granelli Emilia Eugenia s/sucesion ab intestato», traída ad effectum videndi).

En tanto, sin embargo, con posterioridad al fallecimiento del padre del actor, sobre los tres lotes objeto de autos -nros. 175, 176 y 180- recayeron sucesivas transmisiones dominiales mediante instrumentos públicos falsificados. Esta afirmación, en la que se basó la juez de grado para declarar nulas las escrituras iniciales y, por vía de consecuencia, las sucesivas, ha pasado a ser un hecho confirmado y no controvertido en la causa, al no haber sido materia de agravio por los recurrentes.

La primera transmisión tuvo lugar el 13 de agosto de 1984. En ese acto, el causante -ya fallecido- aparecía enajenando los inmuebles a Luis Evaristo Ramos. Éste adquirió uno de ellos para sí (el lote nº 175), otro a nombre de Ernesto B. Kucharec (nº 176, ver informe de la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad de La Plata, fs. 311/312 y fs. 316/317), y el restante a nombre de Ricardo Ruland (nº 180; ver informe citado, fs. 313/315).

El lote nº 175, según constancias del mismo registro inmobiliario, fue luego enajenado a Nélida E. Ríos el 2.10.1985, quien el 2.9.1987 transfirió su propiedad a Creedence S.A.

Asimismo, los lotes 176 y 180 aparecen enajenados por Basilio Kucharec y Ricardo Ruland a Carlos Lambois el 22.8.1985. Este último, a su vez, aparece vendiéndolos a Nélida E. Ríos el 23.10.1985, quien con posterioridad también transfirió la titularidad de estos inmuebles a Creedence S.A. el 2.9.1987.

Encontrándose los tres lotes inscriptos a nombre de Creedence S.A., tras haber sido decretada la quiebra de esta sociedad el 12.12.1988 (ver fs. 86 de los autos «Creedence S.A. s/quiebra), fueron subastados judicialmente, resultando adquirentes los Sres. Jorge N. García, Héctor G. Olivera y -mediante cesión realizada por Leonardo A. Wolk y Beatriz A. Siskind (ver fs. 159)- María Alejandra Saponara.

VII.- A fin de completar el panorama de los antecedentes del caso y precisar la materia sometida a decisión del tribunal, importa recordar que ha quedado firme la sentencia de la anterior instancia en cuanto estableció que el primer acto de transmisión de dominio, por el cual el Sr. Ramos aparecía adquiriendo los tres lotes, fue concluido mediante una maniobra delictiva, razón por la cual fue calificado como nulo de nulidad absoluta (fs. 674). El antecedente necesario de tal consecuencia fue, sin duda, la condena en sede penal del empleado del escribano actuante, por el delito de falsificación de instrumento público, la cual se encuentra igualmente firme. Otro aspecto que estimo necesario poner de relieve consiste en que, de los múltiples sujetos que participaron, de un modo u otro, en los hechos relatados, sólo tres han apelado la sentencia de grado. Y dos de ellos -Creedence S.A. y Carlos Lambois-, si bien fueron partícipes en sucesivas transmisiones de los inmuebles, no han sido sus destinatarios finales. Sólo el restante -Jorge Norberto García- aparece como el último titular de uno de los lotes.

Dejando de lado por el momento el argumento que se esgrime como principal base normativa de esos recursos, que tiene que ver con la incidencia que se atribuye en el caso al art. 1051 in fine del C. Civil, creo útil señalar algunos aspectos fácticos que pueden contribuir a despejar ciertas objeciones que se deslizan en los escritos recursivos acerca de los hechos y, tal vez, a una percepción que estimo más ajustada sobre lo sucedido.

No parece convincente a esta altura insistir en la supuesta buena fe de Ramos, partícipe directo del acto donde se habrían enajenado los lotes por vez primera, con base en antecedentes instrumentales cuya falsedad ha sido establecida con certeza en la justicia criminal. No deja de ser llamativo que aparezca adquiriendo sólo uno de los terrenos para sí, en tanto los otros dos a nombre y por cuenta de terceros; uno de los cuales -Kucharec-, en su presentación en autos (fs. 215/216), negó toda participación en el asunto, y el otro -Ruland- no se presentó y fue declarado rebelde (fs. 230). Hay pues una fuerte presunción de que habría actuado sin poder suficiente de aquellos, como un falsus procurator en los términos del art. 1161, C. Civil, circunstancia que vendría a configurar otro dato indiciario de mala fe de quien aparecía como adquirente inicial. Pero las sospechas de complicidad en ese primer acto torpe se proyectan en ulterioridades que parecen evidenciar que la maniobra no se habría agotado en aquella primera adquisición.

En efecto, apenas un año después de aquel acto de agosto de 1984, se suceden vertiginosamente sendas transmisiones entre agosto y octubre de 1985: primero de los dos presuntos mandantes (Kucharec y Ruland) a Lambois (agosto) y luego de éste a Ríos (octubre); simultáneamente, del propio Ramos a Ríos (octubre). Esta última reúne así la titularidad de los tres lotes que, en septiembre de 1987, transmite a Creedence SA. Si se repara que el mismo Lambois admitió que los inmuebles le habrían sido transmitidos en pago de honorarios por su actuación como síndico de la citada sociedad, fácil es concluir que quienes fueran los transmitentes (los presuntos mandantes de Ramos cuya actuación real o supuesta da margen a tanta suspicacia) estaban obviamente ligados a dicha sociedad; al igual que la sucesora singular (Ríos), cuya intermediación sólo es explicable situándola en el rol de una persona interpuesta conforme los términos del art. 955 C. Civil (conc. art. 1929 ídem). Y qué decir del mismo Ramos, que también enajena el lote restante a Ríos, contribuyendo así a reunir en cabeza de esta última los tres inmuebles, como paso previo a su traspaso a la sociedad.

Frente a todo ese conjunto indiciario, que parece evidenciar que quienes intervinieron en las sucesivas transferencias de los lotes hasta llegar a Creedence SA eran individuos que actuaban de un modo u otro por cuenta y orden de esa sociedad, es preciso no perder de vista el origen espurio del título en que se basó la primera enajenación. La fuerte gravitación de estos hechos conduce necesariamente a dejar de lado la presunción de buena fe contenida en el art. 2362 C. Civil y, en ausencia de elementos de juicio susceptibles de confirmarla, cabe concluir en la mala fe imputable a la citada firma, luego fallida (conc. Proyecto de C. Civil de 1998 que preveía la presunción de mala fe mediando un título nulo, entre otros supuestos, art. 1862).

Esta percepción de los hechos permite desde ya superar las objeciones que deslizan en sus escritos de agravios tanto Creedence SA como Lambois respecto de la apreciación de los antecedentes fácticos y probatorios que hiciera la a quo. Más allá de cuanto luego se dirá en punto a la norma en que procuran apoyarse, fallan aquí los presupuestos mismos de ella: no resulta invocable por aquéllos la buena fe, y como necesario correlato, tampoco puede tener visos de verosimilitud la aducida onerosidad de las transmisiones. En tales condiciones, para ambos apelantes mencionados rige en toda su plenitud la regla nemo plus juris que consagra el art. 3270 del C. Civil (conc. arts. 3277 y 3278) y, claro está, en cuanto concierne a este litigio, los efectos típicos de la nulidad declarada (arts. 1050 y 1056, C. Civil). Sobre esa base, aún con abstracción de lo que más adelante se dirá, corresponde proponer desde ya la confirmación de la sentencia en cuanto concierne a los dos recursos aquí considerados.

En cuanto al otro recurrente, Jorge Norberto García, quien se presentó en autos como adquirente en subasta de uno de los lotes, dijo haber tenido la posesión de ese inmueble, mas no produjo prueba alguna ni surge fehacientemente de autos tal extremo. Por esta razón, no cabe considerar confirmado a su respecto un presupuesto de hecho necesario para la invocabilidad del derecho de dominio -siquiera aparente- sobre el bien en cuestión, cual es la tradición (conf. arts. 577, 2377, 3265 y concs. C. Civil), pues a tal fin no es suficiente la sola declaración (arts. 2378 y 2379, ídem) y además se requiere legitimación del tradens (arts. 2601 a 2603, ídem), claramente ausente aquí.

Esas carencias restan virtualidad a los argumentos que introduce García en su recurso con base en el art. 3999 del C. Civil. A lo que se añade que, contrariamente a su planteo, la causa penal que instara el aquí actor sobre los mismos hechos, habría tenido en su caso efectos suspensivos sobre la prescripción (conf. art. 3982 bis, C. Civil). Es más, aun con abstracción de cuanto se dirá luego sobre los alcances en el caso del art. 1051 C. Civil, parte final, no parece soslayable aquí lo dispuesto en el art. 2777 del mismo Código, habida cuenta que, según se ha dicho, no es predicable buena fe en el enajenante. En síntesis, también en relación con este codemandado cabe concluir en la desestimación del recurso y la confirmación del fallo.

VIII.- Ahora bien, pese a las diferencias apuntadas en la situación de los apelantes, y de los fundamentos que en cada caso conducen a desestimar sus agravios, los recursos admiten una consideración conjunta en tanto cuestionan la sentencia con base en la aplicabilidad al caso de la parte final del art. 1051 del Código Civil. En este sentido, ya hemos visto que es dable considerar desechada o, cuando menos, cuestionable, la invocada condición de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Pero aún si se soslayan esos óbices, la conclusión no varía.

En ese sentido, es preciso advertir que nos hallamos aquí ante una venta a non domino, toda vez que en esa venta inicial no participó el verus domino, quien fue fraudulentamente sustituido por otra persona aparentando esa condición mediante la falsificación de instrumentos públicos y demás documentos necesarios para la transmisión del dominio. En estos supuestos, aún con argumentos disímiles, los diversos enfoques confluyen en la inaplicabilidad del art. 1051, parte final, del C. Civil (ver mi análisis sobre el tema en los autos «Dayjo SAICFIC v. Chein, Jorge y otros s/ordinario», sentencia del 23.10.09, LL 2009-F, 580 – DJ 24.2.2010, 402).

Tal como observé en el precedente citado, se han insinuado diversos enfoques en torno de este tema: (a) la teoría del acto inoponible, para la cual el acto jurídico de transmisión de derechos celebrado sin la participación del verdadero titular sería un acto jurídico inoponible a éste (Alterini, Jorge, El artículo 1051 del Código Civil y el acto inoponible, JA, 1971-634; Trigo Represas y Compagnucci de Caso, su aporte a las Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil, en «Temas de Derecho Civil», p. 51; Alsina Atienza, Los derechos reales en la reforma del Código Civil, JA, 1969-457; ídem SCBA, voto de la minoría in re «Firinu, Angel A. c. Frigorífico Alca SRL y otros», del 7.11.95); (b) la teoría del acto viciado de nulidad absoluta, que sostiene que el acto jurídico de adquisición de derechos, en virtud de un instrumento materialmente falso, estaría afectado de nulidad absoluta, de manera que los terceros no podrían adquirir un derecho válido sobre el bien (Cortés, Los efectos contra terceros de la nulidad de los actos jurídicos, LL, t. 139-906); y (c) teoría del acto inexistente, que afirma que el acto jurídico celebrado sin la participación del verdadero titular de los derechos sería un acto inexistente y, en consecuencia, el tercero, malgrado su buena fe y título oneroso, en realidad nada adquirió y está obligado a restituir lo recibido (Llambías, Jorge J., Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. II, p. 583, nº 1909; Borda Guillermo, La reforma del Código Civil, p. 161; Belluscio, Augusto C., Código Civil, t. VIII, pág. 733; Cifuentes, Santos, Elementos de Derecho Civil, pág. 416; Cobas, Manuel y Zago, Jorge, Derecho Civil – Parte general, Universidad, Bs. As. 2007, p. 481; íd. CNCiv y Com. de San Martín, Sala I, in re «Olezza, Alberto v. Gomez, Juan Carlos», 26.2.08).

Si bien con las connotaciones propias de cada uno, esos enfoques coinciden, empero, en desechar la aplicabilidad a estos casos del art. 1051 in fine, C. Civil. Tal es el pensamiento que prevaleció en el Proyecto de Reformas al C. Civil de 1998, cuyo art. 389, que reproducía el texto del art. 1051 actual, contenía un agregado que decía así: los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.

La jurisprudencia mayoritaria se ha hecho eco de esa postura y es concorde en sostener que las transmisiones de dominio de inmuebles realizadas por quien no es el titular de ese derecho real, sobre la base de una falsificación de documentos, no puede surtir efectos ni siquiera respecto de terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe. Se considera que los principios de apariencia jurídica, de protección a los terceros de buena fe y de la preferencia de la seguridad dinámica frente a la estática, deben ceder frente al interés del verdadero propietario que no tuvo ninguna autoría o participación en el acto y que siendo ajeno a la maniobra es su principal víctima (CNCiv, Sala C, in re «Rebelo, Aldo J. v. Rebelo Velasco, José y otros», del 26.3.1985; íd. Sala D in re «Marins Domingo, José y otra v. Leone Antonio», del 10.5.84; íd. Sala F in re «Erdman del Carril, Elisa M. E. y otros v. Lozada, Mario», del 27.8.79; íd. Sala M in re «Plis, José v. Dellachiesa Jorge H.», del 21.5.07). En algún caso se ha apoyado esa conclusión en la aplicación analógica del art. 2765, C. Civil, que exige autoría para que se opere la transmisión del derecho y quede así protegido el tercero (CNCiv y Com. San Martín, Sala I, «Olezza, Alberto v. Gómez, Juan Carlos», del 26.2.08, citando a Adrogué).

A ello cabe agregar que, tal como sostuve en reiteradas oportunidades, dada la particularidad de estas situaciones, adquiere especial significación la calidad de tercero. Ese carácter no sería sólo predicable aquí de los compradores de los inmuebles. Por el contrario, esa calidad también le es atribuible -y quizá con mayor razón- al actor en autos, víctima de una maniobra ilícita, que no tuvo participación alguna en el acto que falsamente se le atribuyera a su padre, anterior titular del dominio. En consecuencia -como dije en aquella ocasión- ese acto no le es oponible ni puede perjudicarlo en modo alguno (arts. 1199 y 1195 in fine del Código Civil; criterio de mayoría in re «Nóbili, Ricardo v. Gotsis, Constantino y otros», del 24.5.02).

Otro aspecto en que se ha hecho hincapié en los recursos, en particular el del codemandado García, consiste en la crítica dirigida a la sentencia por la calificación de absoluta de la nulidad declarada, en tanto se predica que se trataría de una nulidad relativa. No hay duda que un acto que entraña un despojo, consumado sin participación del titular del inmueble de que se trata, compromete el interés general de la sociedad y vulnera normas de orden público, como las que rigen con precisión las formas de transmisión y adquisición de los derechos reales sobre tales bienes, al par que lesionan las buenas costumbres y la moral pública. Esas conductas no podrían ser jamás convalidadas, no sólo porque se encuentran incriminadas en la ley penal -lo que ya es de por sí revelador de los valores en juego-, sino porque trascienden el interés particular de los sujetos involucrados y afectan el interés de la sociedad en su conjunto, al estimular una suerte de regresión a estados de confusión y anarquía, al punto que las personas no podrían confiar en las reglas y mecanismos instituidos por la autoridad pública para la defensa de sus derechos de propiedad.

En esa línea se ha dicho que, de seguirse un criterio como el que propone el apelante, normas que hacen al orden público y al interés general podrían ser fácilmente eludidas mediante transferencias de inmuebles a terceros cuya mala fe muchas veces resultaría difícil de probar, corriéndose el riesgo de contribuir involuntariamente a amparar actos dolosos, hasta de naturaleza penal, generando un peligroso estado de inseguridad jurídica. Máxime que cualquier solución que so pretexto del mantenimiento de una apariencia deje el dominio en cabeza del subadquirente, por más que sea de buena fe, comportaría una privación del derecho violatoria de la garantía de la propiedad establecida en el art. 17 de la Constitución Nacional (Abella, Adriana, «Reflexiones sobre la adquisición a non domino», DJ 24/02/2010, 402-LL 2010-B, 270).

Este razonamiento es aplicable también para desestimar los argumentos esbozados por los codemandados Lambois y Creedence, en cuanto invocaron que el vicio quedaría saneado por haberse realizado una subasta pública en un proceso judicial de quiebra.

En virtud de todo lo expuesto, aquí y en el considerando anterior, estimo que corresponde desestimar los agravios de los recurrentes y confirmar la sentencia recurrida en cuanto declaró nulos los sucesivos actos de transferencia a las escrituras nº 219 F 585 y nº 220 F 587 de fecha 13.8.1984.

IX.- La prescripción alegada por el codemandado Lambois, tampoco puede ser admitida, pues más allá de que su escrito de expresión de agravios carece de los requisitos exigidos por el art. 265 del CPCC, en especial no se hace cargo del argumento expuesto por la a quo en cuanto a que el actor, cuatro años después de celebrada la venta nula, realizó diferentes actos tendientes a la recuperación de los inmuebles, entre los que basta mencionar la querella penal iniciada en esa época, lo que constituye un medio legalmente previsto para suspender el curso de la prescripción (art. 3982 bis, C. Civil).

Este último argumento es también idóneo, como se hubo adelantado, para desechar el recurso del codemandado García en cuanto pretende beneficiarse con la prescripción breve prevista en el art. 3999 del Código Civil, dado que no se ha acreditado el cumplimiento de sus requisitos.

En virtud de las razones que llevo expresadas, he de proponer el rechazo de la totalidad de los recursos y confirmar la sentencia en cuanto ha sido materia de apelación.

X.- Por los motivos expuestos, si mi criterio fuera compartido, deberá confirmarse la sentencia apelada. Las costas de esta instancia serán impuestas a los demandados vencidos (art. 68, CPCC). Así lo voto.

Por análogas razones, el Señor Juez de Cámara Doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers adhiere al voto anterior.

El Señor Juez de Cámara Doctor Juan R. Garibotto dice:

Comparto sin reserva alguna tanto el desarrollo cuanto la solución que, para el caso, con suficiente erudición ha propuesto mi distinguido colega preopinante.

Mas aun vista la cuestión desde diversa óptica -así lo juzgué como juez a cargo del Juzgado de este fuero nº 2, en un caso estrictamente igual ventilado en la causa «Cuatro Vientos S.A. c/ Gonzalez Venzano, Alberto Héctor y otros», por sentencia del 21.10.02 que en este aspecto restó firme- llegaríase a igual solución.

Me explico.

La estructura de todo acto o negocio jurídico se integra con elementos -por algunos autores llamados presupuestos, requisitos o condiciones- que admiten ser clasificados en esenciales, naturales y accidentales.

En lo que ahora concierne, cabe señalar que aquéllos llamados esenciales son los que necesariamente deben concurrir para dar existencia a un acto jurídico en general o a determinado negocio jurídico en particular, de modo que la ausencia de todos o alguno de ellos impide la constitución misma del acto.

Estos elementos son necesarios y suficientes para la conformación del acto jurídico: necesarios porque la falta de cualquiera de ellos excluye la existencia del negocio, y suficientes porque ellos se bastan para darle esa existencia.

Dado que todo acto jurídico importa uno o más sujetos que -mediante una exteriorización de voluntad- se ponen en relación con un objeto en razón de determinados fines, y como esa voluntad supone, por definición, un querer, es posible concluir que son elementos esenciales de todo negocio jurídico (i) el sujeto como persona individual o colectiva, portadora de la voluntad jurídica, que es quien celebra el acto, que es quien lo quiere; (ii) el objeto, materia del negocio, aquello que el sujeto quiere sobre lo cual recae su voluntad; (iii) la causa final; esto es, la razón por la cual el sujeto quiere o -lo que es igual- el fin querido, la finalidad a cuya obtención tiende la voluntad; y (iv) la forma, es decir, el modo como la voluntad del sujeto se exterioriza con relación al objeto. Como he dicho, elementos esenciales son aquellos necesarios y suficientes para la existencia del acto jurídico, de lo que se sigue que, en lógica estricta, la falta de cualquiera de estos elementos acarrea la invalidez o ineficacia (inexistencia, para algunos autores) del negocio jurídico.

Aquí ha sido probado que quien adujo actuar como originario enajenante de los lotes en cuestión, nunca lo fue (y nunca pudo serlo, porque quien apareció como dueño y vendedor de aquellos lotes había fallecido tiempo antes de formalizadas las escrituras traslativas de dominio).

Es así entonces que el acto jurídico celebrado es ineficaz e inválido, por ausencia de uno de los elementos esenciales (el sujeto) para otorgarle validez. Ineficacia e invalidez que conllevan que el acto jurídico resulte privado de sus efectos regulares con alcance general -erga omnes- precisamente por ausencia de uno de los elementos esenciales para su constitución.

Abundaré sobre lo dicho.

La inexistencia de un acto es la calificación de ineficacia más radical que pueda afectar a un negocio jurídico.

La doctrina de la inexistencia del acto jurídico nació en Francia de la mano de Zachariae, Aubry et Rauy Laurent, para quienes el acto al cual le falta un elemento esencial -sin el cual no puede concebirse su existencia- debe ser considerado como no sucedido, siendo pues sólo aparente por ausencia de alguno o varios de sus elementos primordiales. De manera que -al decir de Laurent- tal acto no tendrá sino sólo existencia aparente pues en realidad nada se ha hecho y por ello de él no podrán derivar efectos de ninguna naturaleza.

En nuestro derecho tal doctrina ha sido receptada por Llerena, Machado, Moyano, Llambías, Molinario, Borda, Belluscio, Mosset Iturraspe, Garo, Fargosi, Halperín y Columbres.

Resulta más que evidente la diferencia que separa al acto inexistente de aquél cuya nulidad se persigue: mientras que la nulidad recae sobre un acto real y que por ser tal cuenta con los requisitos del sujeto, objeto y forma específica o esencial, la inexistencia es una noción conceptual -no legal- que el entendimiento aplica a ciertos hechos que no obstante aparentar ser actos jurídicos no lo son al carecer de algún elemento esencial.

Acota Belluscio que la distinción entre actos nulos y actos inexistentes es fecunda en consecuencias, no sólo porque permite resolver determinadas situaciones de la vida real, sino porque reposa en una neta diferencia conceptual, ya que no es lo mismo que no haya acto jurídico a que exista un acto jurídico con vicios que lo afectan.

Tempranamente la CNCiv A, en fallo que puede consultarse en ED 7-341 decidió que «La inexistencia de los actos jurídicos es una categoría conceptual ajena al sistema estrictamente legal de las nulidades, pues mientras estas últimas constituyen sanciones de la ley que recaen sobre actos jurídicos efectivos y reales, que quedan destruidos de los efectos que formalmente hubiesen producido de no mediar el impedimento legal, la inexistencia de los actos jurídicos, más que un principio jurídico es una noción primordial del razonamiento y la lógica».

Véase también el fallo publ. en LA LEY, 140-193 del mismo Tribunal, Sala C, donde fue dicho que «El acto inexistente es aquel que carece de un elemento esencial, de suerte que no responde ni aún a la definición genérica que de él da la ley, no bastando, frente a tal eventualidad sostener que el acto es nulo, sino que es preciso decir que no existe en realidad el acto jurídico, por hallarnos sólo frente a una mera apariencia de acto, de un equívoco, de una simple tentativa de acto que ha abortado; el acto casi ha nacido muerto, es decir, está desprovisto de existencia legal».

Los autores han indicado las consecuencias que derivan de tal categoría, señalando que (i) la inexistencia del acto puede ser pedida judicialmente por cualquier interesado; (ii) los jueces hallánse facultados para verificarla y aplicar aún de oficio sus consecuencias; (iii) no son aplicables las reglas de los actos nulos o anulables, por lo cual los derechos transmitidos a terceros -aun de buena fe y a título oneroso- en virtud del acto inexistente quedan sin ningún valor una vez comprobada su inexistencia; (iv) por ende el acto inexistente no puede ser confirmado ni procede su conversión.

Las críticas que los autores opuestos a la admisión de la inexistencia como noción autónoma, han formulado, pueden agruparse de la siguiente manera: se afirma que no existe un límite preciso entre la ausencia de uno de los elementos del acto y su vicio o imperfección, de manera que el deslinde entre la invalidez y la inexistencia resulta prácticamente imposible; se señala que, dando a la noción de invalidez la amplitud que merece, la llamada inexistencia queda comprendida dentro de aquélla, por lo cual es innecesario erigirla como categoría autónoma, más aun si se admiten las nulidades implícitas o virtuales; se ha enseñado también que la inexistencia no es admisible por no hallarse consagrada en el ordenamiento de fondo; finalmente se ha aseverado que la inexistencia es un concepto jurídico inútil, porque de él se desprenden los mismos efectos que de los actos nulos de nulidad absoluta.

Mas sea que se adhiera a la doctrina que postula la inexistencia del acto jurídico, sea que se la deseche como categoría autónoma y por ende sólo quepa referir la existencia de actos nulos o anulables, parece apropiado hacer referencia a la invalidez del acto jurídico, concepto comprensivo ahora, de sendas posturas doctrinarias. Empero, tampoco la doctrina resulta uniforme en punto al alcance que cuadra otorgar a tal enunciado.

Una primera tesis que cuenta con el apoyo de la generalidad de los autores, considera que el Derecho, por su carácter normativo, impone a los individuos el acatamiento de sus disposiciones y, a su vez, a fin de garantizar su propia existencia, castiga a quien lo viola. Para ello la ley establece sanciones destinadas a prevenir y reprimir los actos contrarios a la regla jurídica, debiendo entenderse por sanción -en sentido amplio- el proceder impuesto por el ordenamiento al autor de una infracción a un deber jurídico.

Desde este punto de vista, la invalidez opera como medida de prevención para impedir la conducta antijurídica y como remedio jurídico, en cuanto protege y tutela un interés afectado y sanciona al autor del acto contrario a la ley, privándolo de los beneficios que le hubiera reportado el negocio jurídico.

Los requisitos que el acto jurídico debe observar para producir sus efectos son impuestos por normas imperativas, y cuando los otorgantes quebranten esas normas celebrando un negocio viciado, el ordenamiento provoca la invalidez del acto: la invalidez se presenta así como una sanción. En suma, cuando el autor de un acto jurídico incurre en una violación de aquellas normas que fijan los requisitos que el acto debe observar, se hace pasible de una sanción que es la invalidez del acto (cfr. LL 149-561; ED 65-203, 47-178 y 89-341).

Una segunda teoría -seguida entre nosotros por un sector minoritario de la doctrina- parte de la premisa de que la invalidez no constituye el quebrantamiento de un imperativo jurídico, y que cuando la ley determina condiciones de validez de los actos jurídicos, quien no observa esos requisitos no desobedece un mandato de la ley sino que tan sólo utiliza un camino inadecuado que lo priva de su tutela (Nieto Blanc, «Nulidad…»; López Olaciregui; «Clasificación de las Nulidades»). Para estos autores, el acto jurídico es producto de la conjunción armónica de la autonomía privada -que se concreta en la voluntad de los otorgantes- y del ordenamiento que la recoge y consagra: si la voluntad no se ajusta a los requisitos que el orden jurídico impone para su eficacia, el ordenamiento no la consagra y ello conduce a la invalidez del negocio jurídico otorgado.

Sobre tal base López Olaciregui define la invalidez como la no producción de los efectos queridos -ineficacia- por disposición de la ley, en virtud de los defectos constitutivos.

Es mi parecer que solamente considerando la sanción en un sentido muy estrecho -al modo keinesiano- como la reacción del ordenamiento jurídico frente a la ilicitud, se puede sostener -cual lo hace la doctrina minoritaria- que la invalidez no es una sanción; pues aceptando una noción más amplia de la sanción como consecuencia dañosa atribuida que comprende la invalidez precisamente en cuanto consecuencia por sí desventajosa, atribuida a la inobservancia de las disposiciones relativas a la formación de los actos jurídicos.

Consecuentemente, ha de entenderse a la invalidez como la sanción impuesta por la ley que priva de sus efectos regulares a un acto jurídico, en razón de una causa existente al momento de su celebración.

Y bueno es destacar, como colofón de lo expuesto, que tal invalidación ha de responder a una causa originaria: esto es, a un vicio o defecto esencial existente en el momento de la celebración del acto jurídico.

Es así que también por esta vía -lo adelanté- la conclusión a la que ha arribado mi distinguido colega no varía.

Y Vistos:

Por los fundamentos del Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada. Las costas de esta instancia se imponen a los demandados vencidos (art. 68, CPCC).

El doctor José Luis Monti suscribe la presente en virtud de lo dispuesto en el punto III del Acuerdo General de esta Cámara del 25.11.09.

El doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers actúa conforme lo dispuesto en la Resolución de Presidencia de esta Cámara, nº 26/10 del 27.4.10. — Juan R. Garibotto. — José Luis Monti. — Alfredo Arturo Kölliker Frers.

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	C. 538. XXXVII. RECURSO DE HECHO Chorbajian de Kasabian, Lucía c/ Enriquez, Susana Teresa.

Procuración General de la Nación

Suprema Corte:

‑I‑

En autos, la actora demandó a la escribana Susana Enriquez por los daños y perjuicios derivados de la falta de firma del auténtico titular de dominio del inmueble de la calle Helguera 2515/17, el cual fue sustituido por un impostor en la escritura hipotecaria labrada por dicha escribana.

El Juez de Primera Instancia rechazó la demanda, decisión que fue apelada por la actora. La Sala “L”, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, revocó la senten­cia del juez de grado, y condenó a la demandada a pagar a la actora el importe y los intereses que allí se establecieron (v. fs. 923/925 vta.).

 

Para así decidir, consideró, en lo sustancial, que para dar la denominada “fe de conocimiento” o “fe de identifi­cación”, el escribano no puede conformarse con la exhibición de un documento de identidad, sino que debe efectuar un análisis de los elementos y datos que del mismo surgen en relación al sujeto y a los restantes elementos vinculados al negocio que habrá de instrumentar, así como de las circunstan­cias que rodean la operación y que contribuyen a formar convicción respecto a la identidad de las partes. Expresó que, en el caso, la escribana se comprometió al dar fe de que la persona era hábil y de su conocimiento, por lo que no era suficiente la presentación del documento, siendo que el impostor fue presentado a la demandada por un tercero (el señor Rivadulla) y que, conforme al artículo 1002 del Código Civil, si el escribano no conoce a las partes, éstas pueden justificar su identidad ante él con dos testigos que el escribano conozca, uno de los cuales pudo haber sido el mismo señor Rivadulla.

Destacó que la actora damnificada lo fue exclusiva­mente por confiar en su escribana, quien, a su vez, le presentó al que resultó ser el impostor, situación que, en opinión del juzgador, agrava su responsabilidad.

Señaló que la fe pública notarial es asentimiento de verdad y certeza dada por el notario en el ámbito de su función, respecto de personas y cosas que actúan en el negocio jurídico.

Dijo que el documento de identidad no es suficiente para dar fe de conocimiento en la medida en que no se inserte en el juicio de certeza. Agregó que dicha fe de conocimiento es el engranaje principal de todo el sistema notarial, por lo que debe exigírsele al escribano obrar con prudencia y diligencia conforme a las pautas generales del artículo 502 de Código Civil. Puntualizó que los artículos 902 y 909 del mismo código, que se aplican en general para la responsabilidad profesional, son tajantes en orden a que cuando mayor es la necesidad de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor es la responsabilidad y la obligación que resulta de las consecuencias posibles de los hechos.

Manifestó, finalmente, que del expediente penal no surgía claramente la comisión de un delito, y que, si bien el peritaje concluyó que la firma no fue trazada de puño y letra por el supuesto deudor, ello no fue concluyente ni vinculante para el juez penal a fin de atribuir la comisión de un delito al impostor.

‑II‑

 

Contra este pronunciamiento, la demandada interpuso el recurso extraordinario de fs. 929/964, cuya denegatoria de fs. 969/970, motiva la presente queja.

Tacha de arbitraria a la sentencia, pues sostiene, en primer lugar, que decidió de espaldas a las constancias de la causa.

Afirma que – contrariamente a lo expresado por el juzgador – no existen evidencias de que la escribana haya conectado a las partes del mutuo, o que le haya presentado el impostor a la actora. Dice que el falso propietario se había presentado ante el comisionista Rivadulla ‑ que no era ni es empleado de la escribana ‑ solicitándole un préstamo hipoteca­rio, y que dicho comisionista ‑ como se acreditó ‑ estuvo presente en el acto de escrituración, por lo que resulta obvio que la actora conoció o debió conocer cuál era el origen de la operación y quién había presentado al impostor, pues, de lo contrario   ‑ prosigue ‑, la presencia de Rivadulla hubiese resultado inexplicable, tanto como la comisión que la actora dijo que se le pagó a Administración Dezen para la cual trabajaba aquél.

 

Tampoco se corresponden con las constancias de la causa – prosigue – las diversas expresiones de la sentencia en orden a que la escribana se conformó con la sola exhibición del documento de identidad. Señala que la escribana tuvo a la vista el Documento Nacional de Identidad exhibido por quien se presentó como Daniel Bertini, cuyo número coincidía con el indicado en la escritura mediante la cual Bertini compró el inmueble. Expresa que según ese documento, el supuesto Bertini contaba con 26 años de edad, lo cual coincidía con el aspecto físico de quien firmó la escritura, que tal documento no presentaba ninguna anormalidad, y que, según el peritaje notarial, no se exige al notario conocimientos ni técnicas especiales para determinar o calificar de auténtico un documento de identidad. Añade que la firma del supuesto Bertini era semejante a la del verdadero, según lo reconocie­ron el propio Bertini, y los peritos calígrafos tanto de la causa penal como de los presentes autos. Advierte que el verdadero Bertini dijo en la causa penal que había entregado al impostor la escritura respectiva, y que éste era amigo de la familia; que también surge de la causa penal que el señor Rivadulla, cuando fue a ver el inmueble hipotecado, fue atendido por quien se hacía pasar por Bertini; que ninguno de los presentes en el acto escriturario tuvo sospecha sobre la identidad del compareciente, y que la escribana realizó, además, el estudio de títulos. Por todo ello, concluye, suponer que la escribana se conformó con la mera exhibición del documento, constituye un grave apartamiento de las circunstancias probadas de la causa.

Por otra parte, critica que en la sentencia no se abordaron distintas líneas de defensa concretadas por su parte.

Expone que el fallo omitió ocuparse de sus argumen­taciones acerca de la fe de conocimiento y la inadmisibilidad de una interpretación literal e histórica de los preceptos consagrados en los artículos 1001 y 1002 del Código Civil, tema sobre el que insiste más adelante, aludiendo a la transformación o reemplazo de la fe de conocimiento por la fe de identidad, que se adquiere mediante la concurrencia de una serie de hechos que razonablemente llevan al escribano al convencimiento de que el sujeto instrumental es la persona que se individualiza.

 

Aduce que tampoco trató su invocación expresa de la doctrina de los actos propios, en orden a que la actora, en la causa penal, y en base a los hechos que desarrolla en el escrito recursivo, habría descartado por completo la negligen­cia de la escribana y señalado, como núcleo causal excluyente de sus daños, la existencia de una maniobra defraudatoria, de un ardid idóneo para producir el error, y, en consecuencia, no podía volver sobre sus manifestaciones pretéritas para endilgarle a la escribana aquello que antes desechó.

‑III‑

El Tribunal tiene reiteradamente dicho, que un acto judicial es descalificable, si se aparta de las constancias de la causa al limitarse a un análisis aislado de los diversos elementos de juicio (v. doctrina de Fallos: 310:2091; 312:1234; 315:2514; 319:2637), o cuando lo resuelto se apoya en pautas de excesiva latitud y se prescinde de la considera­ción de argumentos oportunamente introducidos por las partes, que podrían resultar conducentes para la solución del pleito (v. doctrina de Fallos: 319:2016 y sus citas; sentencia de fecha 13 de noviembre de 2001 en autos S.C. M. 1108, L. XXXVI, caratulados “Mazza, Ángel Norberto y otro c/ Lage de Bustos, Carmen Elsa”, entre muchos otros).

 

Teniendo presente la doctrina de estos precedentes, se advierte que el a‑quo, para sustentar su decisorio, tuvo como un hecho cierto que la escribana otorgó la fe de conoci­miento con la sóla exhibición ante ella del documento de identidad. A diferencia del juez de grado, no ponderó que los concurrentes al acto de escrituración no advirtieron ninguna irregularidad (v. fs. 869 y vta.), que el número de documento coincidía con el consignado en el título del inmueble que la escribana tenía a la vista, que la firma que estampó el impostor era semejante a la del auténtico propietario según lo reconocieron este último y el perito calígrafo (v. fs. 869 vta.), que no existían indicios para dudar de la identidad del firmante; en suma, que, como lo expresa el inferior a fs. 872, la actuaria no se limitó a comprobar los datos del documento de identidad de quien solicitaba el préstamo hipotecario, sino que, además, tenía suficientes elementos de juicio para convencerse de ciencia propia que quien estaba ante ella era Alberto Daniel Bertini.

Por otra parte, asiste razón a la recurrente cuando reprocha la omisión del tratamiento de argumentos oportunamen­te propuestos, ya que la sentencia no se ocupó ‑ aunque fuera para rechazarla ‑ de la interpretación que formuló la apelante de los artículos 1001 y 1002 del Código Civil, ni de las constancias de la causa penal por ella señaladas, ni de elementos de prueba como los apuntados en el párrafo anterior, o el dictamen del Colegio de Escribanos de fs. 542/6 y su aclaración de fs. 708.

 

Atento a lo expuesto, corresponde señalar que la desatención de antecedentes que hacen a la cuestión fáctica sustancial de la causa, y la omisión del adecuado estudio de elementos conducentes obrantes en la misma, en particular, de los especificados precedentemente, que al ser examinados en conjunto por el juez de grado lo condujeron a una solución diametralmente opuesta y cuyas conclusiones el a quo tampoco se ocupó de desmerecer, importa, de por sí, una ligera actividad analítica que dista de constituir la que, por el contrario, exige el deber jurisdiccional para convalidar un decisorio. Porque si bien es cierto que los magistrados no están obligados a analizar todos y cada uno de los elementos que se arriban al pleito, ello es así cuando la elocuencia de los estudiados torna inoficioso profundizar sobre los restan­tes, pero en cambio no es un principio válido en el extremo en que el o los elegidos están distantes de convencer sobre la racionalidad de la valoración efectuada.

En atención a ello, estimo que la Cámara ha prescin­dido de dar un tratamiento adecuado a la controversia, prescindiendo del análisis de elementos conducentes obrantes en las actuaciones, sin integrarlos ni armonizarlos debidamen­te en su conjunto, defecto que lleva a desvirtuar la eficacia que, según las reglas de la sana crítica, corresponde a los distintos medios probatorios; y se ha apoyado, además, en afirmaciones dogmáticas que le dan al fallo un fundamento sólo aparente que no encuentra sustento en constancias comprobadas de la causa (v. doctrina de Fallos: 312:683; 317:640; 318:2299, entre otros).

Por todo lo expresado, opino que debe hacerse lugar a la queja, declarar procedente el recurso extraordinario, dejar sin efecto la sentencia apelada, y disponer vuelvan los actuados al tribunal de origen para que, por quien correspon­da, se dicte nuevo pronunciamiento con arreglo a lo expuesto.

Buenos Aires, 4 de septiembre de 2002.

NICOLAS EDUARDO BECERRAES COPIA

	C. 538. XXXVII. RECURSO DE HECHO Chorbajian de Kasabian, Lucía c/ Enriquez, Susana Teresa.

Corte Suprema de Justicia de la Nación

 

 

Buenos Aires, 19 de junio de 2003.

Vistos los autos: “Recurso de hecho deducido por la de­mandada en la causa Chorbajian de Kasabian, Lucía c/ Enri­quez, Susana Teresa”, para decidir sobre su procedencia.

Considerando:

Que los agravios del apelante han sido objeto de adecuado tratamiento en el dictamen del señor Procurador Ge­neral, cuyos fundamentos esta Corte comparte y a los cuales se remite por razón de brevedad.

Por ello, con el alcance indicado, se declara formalmen­te admisible el recurso extraordinario y se deja sin efecto la decisión apelada. Con costas (art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Vuelvan los autos al tribu­nal de origen a fin de que, por medio de quien corresponda, proceda a dictar un nuevo fallo con arreglo a lo expresado. Agréguese la queja al principal. Reintégrese el depósito. Notifíquese y remítase. JULIO S. NAZARENO – EDUARDO MOLINE O’CONNOR – CARLOS S. FAYT – AUGUSTO CESAR BELLUSCIO (en disidencia)- ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI (en disidencia)- AN­TONIO BOGGIANO – GUILLERMO A. F. LOPEZ – JUAN CARLOS MAQUEDA (en disidencia).

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DISI-//-

 

–//-DENCIA DE LOS SEÑORES MINISTROS DOCTORES DON AUGUSTO

CESAR BELLUSCIO, DON ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI Y DON JUAN CARLOS MAQUEDA

Considerando:

Que el recurso extraordinario, cuya denegación ori­gina la presente queja, es inadmisible (art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).

Por ello, oído el señor Procurador General de la Nación, se desestima esta presentación directa. Dese por perdido el depósito de fs. 1. Notifíquese y, oportunamente, archívese, previa devolución de los autos principales. AUGUSTO CESAR BELLUSCIO – ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI – JUAN CARLOS MAQUEDA.

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