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En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a 1780/2017 Veintidós (22) de Noviembre de dos mil diecisiete, reunidos los señores Vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Laboral y Contencioso Administrativo, integrada por los señores Vocales doctores Antonio Gandur, René Mario Goane, y la señora Vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, bajo la Presidencia de su titular doctor Antonio Gandur, para considerar y decidir sobre los recursos de casación interpuestos por las partes actora y demandada, respectivamente, en autos: “Fernández Suárez Susana Aurora y otro vs. Provincia de Tucumán s/ Nulidad/Revocación”.
Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctora Claudia Beatriz Sbdar, doctores René Mario Goane y Antonio Gandur, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

La señora Vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, dijo:

1. Vienen a conocimiento y resolución de esta Corte, los recursos de casación interpuestos por la parte actora (fs. 731/758) y demandada (fs. 791/817 vta.) contra la sentencia de la Sala II de la Cámara en lo Contencioso Administrativo del 04/4/2015 (fs. 721/727), aclarada mediante pronunciamiento del 31/3/2016 (fs.783/784 vta). Corrido traslado de los recursos, sólo la demandada contestó a fs. 766/779 vta. Ambos recursos de casación fueron concedidos por resoluciones del referido Tribunal de fechas 31/3/2016 (fs. 785) y 31/8/2016 (fs. 824 y vta.).
La sentencia impugnada rechazó la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada en relación al co-actor Gustavo Cueto y rechazó la demanda de nulidad deducida por la parte actora. Impuso las costas de la excepción a la demandada y las de la instancia principal a los actores y reservó pronunciamiento sobre honorarios.
2. La Provincia de Tucumán sostiene que la sentencia impugnada rechazó la defensa de falta de legitimación activa a partir de un razonamiento arbitrario.
Aduce que “A pesar de que admite categóricamente que el co-demandante Sr. G. Cueto ha tenido conocimiento efectivo del acto administrativo expreso contrario a su interés en el pleito y objeto de su impugnación judicial (disposición 153 y actos subsiguientes) el Tribunal soslaya infundadamente que la defensa de falta de legitimación por firmeza del acto impugnado es una defensa de fondo que fue opuesta en aplicación y en la oportunidad prevista por el art. 41, inciso 2 del CPA (con la contestación de demanda) que se traduce en la inadmisibilidad del control judicial de legitimidad propugnado por el co-demandadante” y que “A pesar de que el Tribunal admite en la sentencia 239/2015 aclarada según sentencia 282/2016 que la defensa en debate es una defensa de fondo opuesta en la oportunidad procesal fijada por el art. 41, inciso 2, del CPA, decide manifiestamente prescindir de esta disposición normativa”.
Reitera que “El co-demandante pretende la anulación judicial de la disposición 153 y de los actos administrativos subsiguientes sin haber impugnado oportunamente esta decisión administrativa mediante el recurso administrativo de interposición obligatoria pertinente” y se explaya sobre la firmeza del acto administrativo. Propone doctrina legal y formula reserva del caso federal.
Por su parte, la actora señala que la sentencia recurrida “efectúa una errónea aplicación de la ley, por cuanto en el objeto de la misma ha creado hechos, inferido circunstancias y legitimado actos irregulares” y que “posee contradicciones irreconciliables con las constancias de autos incurriendo en arbitrariedad”.
Expresa que “el certificado de dominio nº 15.494, expedido por el Registro Inmobiliario en los términos del art. 22 de ley 17.801, con sustento en el cual se otorgó una venta por parte de mis mandantes (comprador y escribano interviniente), constituye un instrumento público que hace plena fe de su contenido, sin que haya sido redargüido de falsedad o declarado nulo hasta el presente. En otros términos, tanto el certificado de dominio, como los asientos que le dieron origen, como las escrituras otorgadas en consecuencia constituyen instrumentos públicos plenamente válidos”.
Afirma que “inicialmente el sentenciante realiza una clara descripción de los asientos (asientos 1, 2 y 3) integrantes del folio real del inmueble en cuestión con sustento en el cual se otorgó el certificado de dominio Nº 15494, de fecha 20/03/2007”, pero que “en forma inmediatamente posterior se plantea cuestiones que resultan no solo inoportunas, sino irrazonables atendiendo al valor asignado al certificado de dominio”. Continúa, “el yerro interpretativo del sentenciante consistió en plantearse la cuestión de la existencia de una ‘duda razonable’ que legitime la actuación posterior del registro sin tener en cuenta los límites fijados por la ley a las facultades calificadoras del registrador derivadas de los arts. 4, 8 y 9 de la ley 17.801”.
Aduce que “es imposible soslayar que el Certificado de Ley expedido por el Registro, no solamente constituye la única vía idónea para la realización de un acto de disposición con seguridad jurídica (art. Arts. 22 y 23, ley 17.801), sino que el mismo reviste además el carácter de instrumento público haciendo plena fe de su contenido. En otras palabras, el Certificado de Dominio que expide el Registro califica en cuanto a sus asientos y en este caso otorgó registralmente vía legal al Escribano para que proceda al acto de la venta, ya que jamás fue objetado”.
Asevera que la decisión de la Cámara implica “legitimar el actuar en contra de sus propios actos por parte del registro inmobiliario” y que “el registro inmobiliario excedió el ámbito de su competencia calificadora con las observaciones formuladas en forma posterior a la emisión del certificado de dominio e incurriendo en investigaciones ajenas a su función”.
Denuncia que la sentencia impugnada incurrió en contradicción al valorar “los elementos tenidos en cuenta por el registro sobre la continuidad y en base al análisis de tales elementos concluye en la ‘razonabilidad’ de la ‘duda registral’. Sin embargo, a reglón seguido pretende salvar tal valoración y conclusión sentencial alegando que lo dicho no implica juzgamiento sobre efectiva o inexistente continuidad”.
Sostiene que el pronunciamiento impugnado es parcial, que el informe de la Dirección de Personas Jurídicas “podría ser valorado (contrariamente a lo afirmado por el sentenciante) en contra de la razonabilidad de la duda del registrador y a favor de la continuidad de los sujetos” y que “resulta curioso que se haya valorado por el sentenciante el texto de una simple denuncia, más no el hecho de que los embargos obrantes (…) corresponden a juicios por créditos laborales contra el sindicato”. Afirma que la Cámara no tuvo en consideración que el interventor de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos fue designado a propuesta del delegado normalizador del Sindicato de Empleados y Obreros Gastronómicos de Tucumán y que dicha intervención fue dispuesta sin la participación del organismo de contralor obligatorio, lo que dio lugar “en forma posterior a la denuncia ante la justicia federal y originaran la causa El Hogar Gastronómico de Socorros Mutuos s/ su denuncia p/ investigación probable desbaratamiento de derechos acordados. Omisión de intervención del I.N.A.E.S. Causa nº 19747/2012, en trámite por ante el Juzgado Federal Nº 2”. Propone doctrina legal y solicita se haga lugar al recurso.
3. La Cámara sostuvo que la parte actora “solicita se declare la nulidad de las disposiciones nº 153 (02/07/2007) y 182 (29/08/2007) del Registro Inmobiliario de la Provincia, como así también de la Resolución del Ministerio de Economía nº 470/3 (ME) del 06/05/2008, y se condene al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de la escritura de venta nº 127 del 23/03/2007 y de su acta complementaria del 25/04/2007, en la matrícula registral N-45133.”
Respecto de la excepción de falta de legitimación activa por firmeza de acto administrativo opuesta por la demandada contra el co-actor Gustavo Cueto, el Tribunal consideró que “De las constancias del expediente administrativo que se tienen a la vista no surge que el Sr. Cueto hubiera recurrido la disposición nº 153, ni las subsiguientes, tal como asegura la Provincia accionada. Sin embargo, del contenido de los actos impugnados surge que el Registro fijó su posición respecto de los planteos de la escribana Fernández Suárez, similares –como se dijo- a los esgrimidos por el Sr. Cueto en su intimación. Es decir que la administración, en la oportunidad revisora que habilitaron los recursos de la fedataria, rechazó reconsiderar su decisión, y reafirmó la negativa sostenida inicialmente”.
Con cita del precedente “Varela de Arias” (CSJT, sent. nº 908 del 02/10/2006), la Cámara concluyó que “la posición asumida por el Registro frente a los reclamos administrativos de la escribana, permite inferir que ningún planteo del Sr. Cueto hubiera sido útil. Aún más, la Provincia ha insistido en esa posición en el mismo escrito en el que planteó la excepción que aquí se trata, al contestar demanda. Por lo que el agotamiento de la vía administrativa resultaba superfluo y de exigencia innecesaria”.
En cuanto a la pretensión objeto de este proceso, reseñó el Tribunal: “Conforme surge del informe de dominio de la Matrícula N 45133 Capital Norte de fs. 262, entre muchas otras, el Registro Inmobiliario tomó razón el 23/06/1945, en el asiento 1 del rubro 6, de la titularidad de dominio de ‘El Hogar Gastronómico’, por compra instrumentada en Escritura nº 278 del 23/05/1945”. Continuó, “El 14/03/2007 el mismo Registro inscribió (bajo asiento 2 del rubro 6) la Escritura nº 527 del 01/12/2006, de ‘cambio de denominación’. Esa escritura se glosa a fs. 396, y fue otorgada por el Presidente, Secretario y Tesorero de la ‘Asociación Civil El Hogar Gastronómico’”. Señaló que “Según el asiento 3 del rubro 6 del informe de dominio que se examina, el Registro expidió el 20/03/2007 (es decir, una semana después de inscribir la escritura de cambio de denominación), un certificado de dominio cuya copia certificada se glosa a fs. 102” que informa que el titular del inmueble matrícula N-45133 es la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y que “el asiento 4 del mismo rubro indica la inscripción provisional de la Escritura de compra nº 127, el 27/03/2007, por el Sr. Gustavo Cueto”.
La sentencia sostuvo que ante la negativa del Registro a inscribir en forma definitiva la escritura de compraventa nº 127 “es preciso examinar las razones dadas por el organismo para tal proceder”, y que lo que corresponde indagar “es si la información publicitada de ese modo por el Registro es suficiente para sanear un vicio en los instrumentos presentados a inscripción (como sería el caso del acta de cambio de denominación, si se corroborara una insuficiente acreditación de continuidad del sujeto de derecho titular del dominio), e incluso para superar un error del propio organismo (como por ejemplo, haber tenido por acreditada tal condición y en base a ello expedir un certificado de dominio)”.
Afirmó que no existe controversia “entre las partes sobre la titularidad de dominio que le correspondía a ‘El Hogar Gastronómico’ respecto del bien base de la acción” ni que desde el año 2006 la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenga la personería jurídica que invoca. “Lo que genera distintas posiciones es la acreditación instrumental ante el Registro Inmobiliario de que los mencionados sujetos de derecho se traten en realidad de una sola y misma persona”, y “para que el registro receptara la inscripción de un documento en el que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico se presentaba como titular dominial, era imprescindible corroborar que se tratara del mismo sujeto que en un asiento anterior aparecía como propietario”.
La Cámara señaló que la Dirección de Personas Jurídicas “informa que ‘no resulta de la documentación del legajo de la asociación Civil ‘El Hogar Gastronómico’ ninguna circunstancia que la misma sea continuadora de la entidad ‘El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos’ como así tampoco se encuentra registrada, según informe del Archivo de esta Dirección, ninguna entidad bajo esa última razón social’”.
Añadió que “el 10/06/2006 el Sr. Jorge Alfredo Hidalgo presentó ante la Dirección de Personas Jurídicas documentación a los efectos de la constitución de la Asociación Civil” y que ni en el acta constitutiva ni en los estatutos de dicha asociación civil se hace mención alguna a la sociedad de socorros mutuos. Concluyó que “De estas actuaciones y del informe de la Dirección de Personas Jurídicas no se advierte la invocada continuidad de los sujetos”. Señaló que posteriormente las autoridades de la asociación civil “se presentaron ante la Escribana Marta María del Pilar Flores y otorgaron la escritura nº 527”, donde expusieron que “la entidad de la que forman parte se constituyó el 24/01/1945 como ‘El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán’ (…) A continuación aseguraron que aquella funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006 y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de asociación civil El Hogar Gastronómico”.
Para la Cámara, “Del contenido del acta nº 527 y de los documentos que se reseñan en la misma no surgen elementos que permitan sostener que los instrumentos presentados a examen o consideración del Registro Inmobiliario tuvieran suficiente entidad para acreditar que uno de los sujetos involucrados es continuador del otro, puesto que la actuación notarial analizada es producto de manifestaciones unilaterales de los representantes de la asociación civil, y los documentos sólo justifican la personería de una y otra entidad, y la titularidad de dominio del inmueble de calle Muñecas de ‘El Hogar Gastronómico’”.
Consideró que “la ‘duda’ generada en el seno del Registro Inmobiliario a raíz de las falencias indicadas en el instrumento notarial referido, parece asentarse sobre bases razonables. En especial, porque se han aportado a la causa otros elementos que contribuyen a aquella inquietud”. En tal sentido, sostuvo que la denuncia presentada por el delegado normalizador del Sindicato de Empleados y Obreros Gastronómicos de Tucumán “asevera que ‘mediante el ardid de un mero cambio de denominación una asociación sin fines de lucro del art. 33 del CC con un patrimonio de sólo $300, constituida hace solamente meses adquirió el único patrimonio de una ENTIDAD MUTUAL constituido por un inmueble valiosísimo ubicado en la zona más cara de la provincia cuyo dominio detentaba desde el año 1945’ (fs. 261)” y que “la Jueza de Instrucción de la II Nominación ordenó la intervención judicial de la mutual El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, designando como interventor al Sr. Carlos Guido Cattaneo, ‘con la finalidad de regularizar la vida institucional de la entidad’ (confr. sentencia de fs. 212). Para así decidir, la magistrada tuvo en cuenta las investigaciones del Ministerio Público de la cual surgirían ‘una serie de indicios que llevan a sospechar una posible comisión delictual, la cual a priori habría comenzado con un cambio presumiblemente ardidoso de denominación de la persona jurídica…’”.
El Tribunal aseveró que “todos estos elementos gravitan con peso decisivo sobre la tarea de calificación que debió realizar el Registro Inmobiliario en el momento en que la Asociación Civil se presenta como vendedora de un inmueble cuya titularidad invoca a raíz de una insuficientemente acreditada continuidad de personería jurídica”, y que “el mero contenido de los actos presentados a registración resultaban razonablemente insuficientes para tener por acreditada la titularidad de dominio en cuestión. Por ello las disquisiciones que efectúa la parte actora respecto al exceso de competencia del organismo para llevar a cabo tales tareas de investigación no aportan elementos que priven a la conclusión del Registro de aquella razonabilidad”.
Afirmó que “asiste razón a la parte actora en cuanto a que la conducta del organismo de observar la titularidad de dominio de la asociación, resulta al menos contradictoria con la sostenida al momento de certificar esa condición por medio del instrumento idóneo para ello. Sin embargo el reconocimiento de esta contradicción no tiene las implicancias y los alcances que la actora pretende”. Señaló que “según el art. 4 de la ley 17.801: ‘la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes’”, y que “A partir de ello, si bien –como se anticipó- resulta de una evidencia medular que existió un actuar contradictorio del Registro, dicho proceder no es óbice para tener por subsanada una deficiencia que, aunque tardía, fue detectada por la autoridad de aplicación. Pretender la inscripción definitiva de un instrumento de venta, cuando pesa sobre una de las partes que lo ha otorgado la duda razonable de su titularidad, resulta improponible desde que en nuestro sistema jurídico registral la inscripción publicitaria no alcanza a integrar o subsanar los defectos del título que la motiva”.
Por último, la Cámara destacó que “la oposición a la inscripción no constituye un valladar insalvable a la pretensión de inscripción de la operación de venta celebrada por el Sr. Cueto con la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, sino que se encuentra sujeta –a modo de condición- a la acreditación del extremo de la mentada continuidad de la persona jurídica, tarea que –vale la pena señalar- no ha sido asumida en sede administrativa ni en esta sede judicial”.
4. Los recursos fueron interpuestos en término contra una sentencia definitiva, denuncian infracción de normas de derecho y el vicio de arbitrariedad en el pronunciamiento, se bastan a sí mismo y ambos recurrentes dieron cumplimiento con el depósito judicial a la orden de esta Corte (cfr. boleta de fs. 730 y 790).
Previo al análisis de la queja de arbitrariedad de la sentencia de Cámara, corresponde dejar en claro que el recurso de casación queda aprehendido entre los recursos extraordinarios, aquellos cuya admisibilidad se halla supeditada a la concurrencia de motivos o causales específicamente establecidas por la ley, y en los cuales, consecuentemente, las facultades del órgano competente para resolverlos están limitadas al conocimiento de determinados aspectos de la resolución impugnada. En la legislación argentina son recursos extraordinarios, en el orden nacional, el federal previsto por el art. 14 de la ley 48 y el de inaplicabilidad de la ley, y en el orden provincial, los de inconstitucionalidad y casación (este último en sus dos aspectos referidos a los errores de juicio y a los defectos procesales) (cfr. Palacio, Lino, «Derecho Procesal Civil», Tomo V, pág. 36).
En el marco del alcance y finalidad de la vía extraordinaria local de la casación precedentemente recordada, la ley procesal civil local dispone en su art. 750 que “este recurso excepcional será admisible cuando se fundara en que la sentencia impugnada incurrió en infracción a la norma de derecho, comprensiva tanto de la norma sustancial como de la formal”. Asimismo, consolidada jurisprudencia de esta Corte (de sus dos Salas) desde hace varias décadas admite de modo excepcional, como fundamento del recurso de casación, arbitrariedad en la valoración de la plataforma fáctica de la causa, supuesto que afecta las garantías constitucionales de los arts. 18 CN y 30 CP y que remite ineludiblemente a los hechos y pruebas que integran la referida plataforma fáctica (“G.N.C. Alberdi S.R.L. vs. García, Miguel Rubén s/ pago por consignación”, sent. nº 05 del 14/02/2011; “Platas Robles, Miguel Ángel vs. Marino Menéndez, Ana Carolina s/ acciones posesorias”, sent. nº 253 del 11/5/2011 y “Orellana Vda. de Caña, Ana María vs. Raskovsky, Luis Raúl s/ daños y perjuicios”, sent. nº 824 del 28/10/2010, entre muchas otras). En efecto, no es posible para el tribunal que resuelve el recurso de casación, pronunciarse positiva o negativamente sobre el planteo de arbitrariedad en la valoración de la prueba si, a modo de ejemplo, se basa en que el fallo impugnado ha prescindido de una prueba relevante o, contrariamente, en que se funda en prueba irrelevante o bien, que valora irrazonablemente una prueba, y no examinara -en los dos primeros ejemplos- si la omitida o la considerada se trató o no, de una prueba relevante para la decisión del caso y -en el último- si las declaraciones de partes, o de terceros, o los términos del dictamen pericial, o de un documento han sido, o no, razonablemente interpretados por la Cámara.
Tanto cuando el recurso de casación se funda en el motivo previsto en la ley procesal, infracción a la norma de derecho sustancial o formal, como en el jurisprudencialmente admitido, arbitrariedad en la valoración de la plataforma fáctica de la causa, debe cumplir las exigencias de oportunidad, definitividad del pronunciamiento, bastarse a sí mismo y depósito judicial, establecidas en los arts. 748, 751 y 752 del CPCyC. Todos los mencionados requisitos de admisibilidad son primero juzgados por la misma Cámara que dictó la sentencia impugnada (art. 754 del CPCyC) y, definitivamente, por esta Corte si los autos son elevados porque el recurso ha sido concedido por el Tribunal de grado (art. 756 del CPCyC), o en las actuaciones del recurso directo de queja por casación denegada deducido contra el pronunciamiento de la Cámara que declaró inadmisible el recurso de casación (art. 755 del CPCyC).
Deducido recurso de casación ante la Cámara que dictó el pronunciamiento impugnado, ese Tribunal tiene a su cargo el deber de examinar todos los requisitos de admisibilidad establecidos en la mencionada norma del art. 754 procesal, esto es, oportunidad de la presentación recursiva, definitividad del pronunciamiento recurrido, motivo del recurso, suficiencia de la impugnación y depósito judicial. Si considera que están todos reunidos, concede el recurso y eleva los autos a esta Corte, la que efectúa un nuevo juicio de admisibilidad que, puede coincidir con el de la Cámara y, por tanto, ingresa a la procedencia de la impugnación, o bien entender que alguno de los requisitos no está cumplido y declarar mal concedido el recurso.
Efectuadas las precisiones precedentes (en igual sentido, “Frías, Daniel Eduardo vs. Municipalidad de Alderetes s/ Daños y perjuicios”, sent. n° 487 del 30/6/2010; “Clínica Integral de la Mujer S.A. vs. Superior Gobierno de la Provincia de Tucumán -DGR- s/ Especiales”, sent. n° 394 del 16/6/2011; “Instituto Frenopático del Norte SRL vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ Inconstitucionalidad”, sent. n° 746 26/9/2011; “Maxicambio S.A. vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ Inconstitucionalidad”, sent. n° 767 11/10/2011; “SA Fernando Waisman SCF vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ Inconstitucionalidad”, sent. n° 784 del 14/10/2011; “Vidriería del Centro SRL vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ Inconstitucionalidad”, sent. n° 800 del 19/10/2011; “Leal, Sonia Alejandra vs. Caja Popular de Ahorros de la Provincia ART s/ Amparo”, sent. n° 984 del 16/12/2011; “RGA SRL vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ Inconstitucionalidad”, sent. n° 987 del 16/12/2011; “Moya, Mariano Marcelo y otros vs. Provincia de Tucumán s/ Diferencias salariales”, sent. n° 1037 28/12/2011; “Zirpolo de Cardozo, María Florencia vs. IPSST s/ Amparo”, sent. n° 1052 del 28/12/2011; “Esso Petrolera Argentina SRL vs. Gobierno de la Provincia de Tucumán s/ Inconstitucionalidad”, sent. n° 1053 del 28/12/2011; “Inorio, Juan Carlos vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ Nulidad”, sent. n° 69 del 29/02/2012; “Pérez Fernández, Vicente vs. Municipalidad de Yerba Buena s/ Cobro de pesos”, sent. n° 124 del 13/3/2012, “Alonso, Silvia Isabel y otras vs. Provincia De Tucumán s/ contencioso administrativo”, sent. nº 100 del 19/11/2012; “Cotecsud S.A.S.E vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ inconstitucionalidad”, sent. nº 1158 bis del 19/12/2012; “Martínez Vda. de Valladares Silvia Susana vs. Provincia de Tucumán –DGR– y otro s/Amparo” sent. nº 829 del 16/10/2013; “Durán de Moyano, Clara Irma y otros vs. Municipalidad de San Miguel de Tucumán s/ contencioso administrativo”, sent. nº 1084 del 11/12/2013; “Vázquez Villada Héctor Raúl vs. Tribunal de Cuentas de la Provincia de Tucumán s/Nulidad/Revocación”, sent. nº 1144 del 26/12/2013; “Medina Víctor Andrés vs. Instituto de Previsión y Seguridad Social de Tucumán -Subsidio de Salud- y otros s/ Amparo”, sent. nº 102 del 26/2/2014; “Barbaglia Carlos Guillermo y otras vs. Provincia de Tucumán s/ Daños y perjuicios”, sent. nº 110 del 26/2/2014, entre otros), cabe señalar que, en el caso, los recursos son admisibles y corresponde abordar su procedencia.
5. Razones de orden metodológico imponen analizar en primer término el recurso de la Provincia de Tucumán, y luego el de la parte actora.
5.1. Confrontados los agravios de la demandada con los fundamentos de la sentencia impugnada y las constancias de la causa, se advierte que el recurso de la Provincia de Tucumán es procedente.
La demandada sustancialmente afirma que el co-actor Gustavo Cueto “no recurrió la disposición nº 153, ni los actos administrativos subsiguientes cuya anulación persigue, a pesar de haber tenido conocimiento efectivo de aquellos al mismo tiempo que la escribana pública co-demandante en autos” y que la sentencia impugnada resulta arbitraria por infundada en cuanto rechaza la excepción de falta de legitimación para obrar en el actor por firmeza del acto administrativo “con el pretendido argumento de que al oponerse al progreso de todas las pretensiones del actor la demandada ya adelantó su postura, por lo que exigir ahora el agotamiento de la vía administrativa constituye un exceso ritual que no tiene ningún sentido valioso”.
En la sentencia aclaratoria del 31/3/2016 (fs. 783/784 vta.) la Cámara sostuvo que “De las constancias del expediente administrativo que se tienen a la vista no surge que el Sr. Cueto hubiera recurrido la disposición nº 153, ni las subsiguientes, tal como asegura la Provincia accionada”, pero que “la posición asumida por el Registro frente a los reclamos administrativos de la escribana, permite inferir que ningún planteo del Sr. Cueto hubiera sido útil. Aún más, la Provincia ha insistido en esa posición en el mismo escrito en el que planteó la excepción que aquí se trata, al contestar demanda. Por lo que el agotamiento de la vía administrativa resultaba superfluo y de exigencia innecesaria”.
Como se advierte, no se encuentra controvertido que el co-actor Gustavo Cueto no ha impugnado ninguno de los actos administrativos cuya nulidad solicita en su demanda (cfr. en este sentido la contestación del traslado de la excepción de falta de legitimación obrante a fs. 491/497).
El último párrafo del art. 13 del CPA -norma en la que el Tribunal fundó su decisión- establece “Asimismo no se requerirá agotar la instancia administrativa, cuando mediare una clara e indubitable conducta de la administración pública, centralizada o descentralizada, que haga presumir la ineficacia cierta del procedimiento y en cualquier otro supuesto que, en razón de las circunstancias, la reclamación previa resulte inidónea para preservar el derecho subjetivo o el interés legítimo que se alega conculcado”.
Se advierte que en las concretas circunstancias del caso, contrariamente a lo afirmado en el pronunciamiento impugnado, no puede razonablemente interpretarse que el rechazo del Registro a los recursos de la co-actora Fernández Suárez implique “una clara e indubitable conducta de la administración pública (…) que haga presumir la ineficacia cierta del procedimiento” con respecto al co-actor Cueto, en los términos del art. 13 del CPA. Ello así, por cuanto el Registro resolvió los recursos de la escribana Fernández Suárez con posterioridad a la oportunidad en la que el señor Cueto debió haber impugnado la decisión administrativa que lo afectaba, por lo que mal pudo éste tener en cuenta un pronunciamiento de la Administración que todavía no existía.
En un precedente cuyas consideraciones resultan aplicables al presente caso, esta Corte dijo: “La pretensión de anulación del acto administrativo de cesantía cuya invalidez se invoca, no resulta aprehendida como un supuesto de la excepción prevista por el artículo 13 in fine del CPA, pues no resulta idóneo para predicar de él una clara e indubitable conducta de la administración, que ‘haga presumir la ineficacia cierta del procedimiento’ recursivo mediante el cual se satisface la carga procesal del agotamiento de la vía administrativa previa, requisito procesal para habilitar la instancia judicial. Constituye un acto individual, dictado en un procedimiento disciplinario específico, que tiene su causa en los elementos fácticos verificados en la investigación sumarial y, que en cuanto tal, en modo alguno posibilita por su misma naturaleza -per se-, que la conducta de la administración pública a su respecto, en el procedimiento de impugnación recursiva sea claramente previsible o reiteradamente repetida, haciendo patente la ineficacia del reclamo administrativo previo, dentro del cual por las razones que lo sustenten pueda llevar a la administración a persuadirse de la ilegitimidad alegada por el particular recurrente” (CSJT, “Sued, Carlos Alberto vs. Caja Popular de Ahorros de la Provincia de Tucumán s/ nulidad/revocación”, sent. nº 839 del 23/8/2007; en el mismo sentido, “Diez, Francisco Enrique vs. Provincia de Tucumán (Poder Legislativo) s/ nulidad/revocación”, sent. nº 70 del 22/2/2017).
Esta Corte tiene dicho que “la firmeza del acto hace a su irrecurribilidad. Son firmes los actos consentidos por el particular interesado, sea porque se operó la caducidad del plazo previsto en el ordenamiento jurídico para impugnar, o bien porque el sujeto afectado lo consintió de otra forma. Esto último es de capital importancia, pues como ya se dijo la firmeza hace a la inimpugnabilidad del acto administrativo tanto en sede administrativa como judicial, y esta calidad es adquirida por éste cuando el particular lo ha consentido, expresa o tácitamente. Esta Corte en reiterados pronunciamientos ha sostenido el principio de que la pretensión procesal administrativa presupone, para su existencia, que quien alegue la invalidez de un acto administrativo no debe haber consentido el mismo ni expresa ni tácitamente. Esto último se configura cuando, existiendo instituidos formalmente recursos administrativos obligatorios, el interesado no los ha articulado o lo hizo extemporáneamente; hipótesis ambas en que la decisión administrativa adquiere el carácter de ‘firme’ y por lo tanto insusceptible de ser cuestionada en sede judicial (cfr. ‘Figueroa vs. Gobierno de Tucumán’, sentencia nº 547/87; ‘Corbalán, Juan Francisco y otros vs. Provincia de Tucumán s/acción Contencioso Administrativo’, sentencia nº 1572/88)” (CSJT, “Gallardo, Nilda Isabel y otros vs. Caja Popular de Ahorros de la Provincia s/especiales”, sent. n° 461 del 09/6/2000).
En esa línea, para Comadira “el concepto de acto firme incluye, por último, distintos supuestos. En primer lugar, el acto consentido por el sujeto afectado, expresa o tácitamente, sea que este último modo resulte del vencimiento de los plazos legales o reglamentarios establecidos para su impugnación administrativa o judicial o de cualquier otra forma de voluntad aquiescente con el acto (…) En segundo término, deben incluirse como actos firmes los que, impugnados en sede administrativa y judicial, han sido objeto, en esta última sede, de una valoración judicial pasada en autoridad de cosa juzgada. De la precedente definición de acto ‘firme’ se infiere que los actos que revisten esa condición la pueden derivar del consentimiento o bien del agotamiento de las posibilidades impugnativas al respecto” (Julio Rodolfo COMADIRA, Héctor Jorge ESCOLA, Julio Pablo COMADIRA, “Curso de Derecho Administrativo”, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2012, T. I, p. 521/522).
En mérito a lo expuesto, corresponde Hacer Lugar al recurso de casación deducido por la parte demandada en base a la siguiente doctrina legal: “El supuesto de excepción previsto en el último párrafo, primera parte del art. 13 del CPA se aplica únicamente cuando mediare una clara e indubitable conducta de la administración pública, centralizada o descentralizada, que haga presumir la ineficacia cierta del procedimiento” y, consecuentemente, Revocar el punto I del referido pronunciamiento y Disponer sustitutivamente: “I. HACER LUGAR a la excepción de falta de legitimación para obrar en el co-actor Gustavo Cueto deducida por la demandada a fs. 481/487. II. COSTAS, al co-actor Gustavo Cueto (art. 89 CPA y 105 CPCyC)”.
5.2. La parte actora afirma sustancialmente en su recurso de casación que tanto el certificado de dominio como las escrituras de compraventa y de entrega de posesión no presentan vicios manifiestos susceptibles de causar una nulidad absoluta o relativa; alega que al observar la solicitud de inscripción de la escritura de compraventa, el Registro Inmobiliario actuó “en claro exceso de sus competencias al incurrir en investigaciones de hecho”; y que “por imperio del artículo 4 de la ley 17.801, cualquier eventual conflicto sobre el fondo del asunto dejaría a salvo los derechos de cualquier eventual perjudicado”. Los planteos no son procedentes.
Tal como señala el pronunciamiento impugnado, constituye un “hecho indiscutido y acreditado (…) que el Registro Inmobiliario emitió el certificado de dominio de fs. 301 -entre otras-, en el que consignó como titular de dominio de la matrícula en cuestión a la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y que, en base a ello, se celebró la operación de compraventa cuya inscripción provisoria motiva el presente debate”, y asimismo “dado que el Registro advirtió que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico no había demostrado ser continuadora del anterior titular dominial, la observación y negativa a inscribir la operación de venta sobre la que versa el reclamo, tiene fundamento precisamente en la imposibilidad de tener por convalidado el ‘cambio de denominación’ por su mera inscripción”. En otros términos, para la Cámara la observación formulada por el Registro obedeció a que podría verse afectado el principio continuidad, receptado en el art. 15 de la Ley 17.801.
Para Fernando J. López de Zavalía, “El art. 15 se compone de dos partes. En la primera parte está lo que se llama el principio de identidad, que es propiamente el que regula el tracto sucesivo. Y en la segunda parte está la aplicación de la primera, que es el principio de continuidad” (Curso Introductorio al Derecho Registral, Víctor P. de Zavalía Editor, Buenos Aires, 1983, p. 344). Respecto del principio de continuidad, el autor citado explica que “Para que pueda registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda invocar una filiación de tipo negocial o de tipo legal con el que antes figura inscripto en el Registro” y, en cuanto al principio de continuidad señala que “si se respeta el principio de identidad la consecuencia va a ser que cada anotación jurídica se refleje en el Registro con un asiento propio, exclusivo para esa mutación. De tal manera que al final, leyendo el folio, haya una serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena que va llevando al asiento final” (ob. cit., p. 345).
La recurrente no logra demostrar que el pronunciamiento impugnado haya incurrido en arbitrariedad cuando consideró que el Registro no excedió sus funciones calificadoras al observar e inscribir provisoriamente los instrumentos presentados por la actora, y que de acuerdo a lo dispuesto por el art. 15 de la Ley 17.801, “para que el registro receptara la inscripción de un documento en el que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico se presentaba como titular dominial, era imprescindible corroborar que se tratara del mismo sujeto que un asiento anterior aparecía como propietario”. La parte actora expresa reiteradamente que las escrituras de compraventa inmobiliaria y de toma de posesión no adolecen de ningún vicio que pudiera justificar la observación y la inscripción provisoria por parte del Registro. Como se dijo, y tal como lo afirma la sentencia impugnada, aquella decisión se debió a que el organismo advirtió que la asociación civil no acreditó ser la continuadora de la sociedad de socorros mutuos. Es decir que para la Cámara, la decisión del Registro Inmobiliario se funda en que del folio no surgiría “el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones” como exige el art. 15 de la Ley 17.801. En otros términos, la oposición del Registro no se debió a un vicio en los instrumentos cuya inscripción solicitó el codemandante sino a las dudas generadas respecto a la concatenación entre los dos asientos anteriores, correspondientes al supuesto vendedor y el titular registral originario.
Sobre esta cuestión, se dijo que “la norma dice que el registrador debe efectuar un examen de las ‘formalidades extrínsecas’ del documento, lo que podría hacernos pensar que ‘sólo’ deben examinarse las formas extrínsecas y ello no es así. Como bien sostiene Moisset de Espanés, la calificación no sólo recaerá sobre las llamadas ‘formas extrínsecas’ a las que alude el art. 8º de la ley 17.801. Expresa el citado autor que ‘…el registrador deberá tener en cuenta, por una parte, la capacidad del constituyente del derecho, de acuerdo con las constancias existentes en el Registro de Anotaciones Personales … y por otra, la legitimación para obrar de quien aparece como otorgante del acto, en cuanto se vincula con el cumplimiento del requisito del tracto sucesivo, como dispone el art. 15 de la misma ley’. En suma, tanto el documento cuya registración se peticiona como la forma de la petición y la legitimación del solicitante deberán estar conformes a las normas que regulan el caso. La finalidad sustantiva que da sentido al principio de legalidad es que el documento que ingrese cumpla acabadamente con los requisitos impuestos para su validez, lo que involucra al sujeto, al objeto y a la causa de la relación jurídico real, pero también, como quedó enunciado, debemos considerar incluidas dentro del principio a todas las normas y exigencias previstas para el desempeño del usuario, en cuanto a plazos y formas de solicitud” (Gabriel B. VENTURA, Ley 17.801. Registro de la Propiedad Inmueble Comentada Anotada, Hammurabi, Buenos Aires, 2009, p. 148).
En ese mismo sentido, la Suprema Corte de Justicia de Mendoza tiene dicho que “la función calificadora no se limita a las formas extrínsecas, sino que las trasciende; así por ej., el registrador excede el análisis de las formas puras al verificar si la rogación es efectuada por quien tiene legitimación, si se cumple el tracto y el principio de especialidad, si el documento que ingresa es o no incompatible y opuesto a otro anterior, al decidir si el documento que ingresa es, por su contenido, de los enumerados en el art. 2 ley 17801, al resolver si debe o no inscribir un instrumento que contiene nuevas figuras que reclaman protección registral al amparo del principio de la seguridad en el tráfico, etc. (Para esta cuestión ver Chico y Ortiz, ob. cit., p. 47; C. Nac. Civ., sala A, 26/9/1984, LL 1985-A-115, con nota aprobatoria de Mosset Iturraspe, Jorge, ‘El valor venal de un departamento y la registración de su estado jurídico’)” (SCJM, “Lucena Cabello, Jorge R. v. Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial de la Provincia de Mendoza”, sent. del 09/8/1991).
En el caso, contrariamente a lo afirmado por la parte recurrente, el Registro Inmobiliario no habría incurrido en ninguna investigación de hecho para oponerse a la inscripción definitiva. Tal como lo señaló la Cámara, en apreciaciones que no fueron objeto de crítica alguna por la recurrente, “del acta nº 527 y de los documentos que se reseñan en la misma no surgen elementos que permitan sostener que los instrumentos presentados a examen o consideración del Registro Inmobiliario tuvieran suficiente entidad para acreditar que uno de los sujetos involucrados es continuador del otro, puesto que la actuación notarial analizada es producto de manifestaciones unilaterales de los representantes de la asociación civil”. Dicho de otra manera, para la Cámara, la insuficiencia del referido instrumento para acreditar que la asociación civil El Hogar Gastronómico es continuadora de la sociedad de socorros mutuos del mismo nombre, surgiría del contenido de la propia acta en virtud de la cual se inscribió el supuesto cambio de denominación en el asiento 2 del rubro 6 del folio correspondiente a la matrícula N-45133. Como se dijo, dicha consideración no fue objeto de crítica por la recurrente.
El planteo de la actora referido a que el Registro debió proceder a la inscripción definitiva de la compraventa “ya que cualquier tercero que tuviera o se creyera con derechos vinculados al inmueble podría iniciar su reclamo contra las partes del negocio sin perjuicio de su inscripción registral, ya que esta última, no subsana vicios ni sanea un título nulo (arg. art. 4, ley 17.801)” es también improcedente.
En primer lugar, porque constituye un deber del Registro Inmobiliario rectificar los errores del Registro. En este sentido, el art. 35 de la Ley 3.690 dispone que “El Director ordenará de oficio la rectificación de errores evidentes del Registro y la reconstrucción de folios total o parcialmente destruidos o faltantes. Dejará constancia de los documentos utilizados para ello”. Y, en segundo lugar, porque es deber de toda persona evitar que se produzca un daño. Se ha dicho que “La prevención del daño puede ser enfocada desde dos aspectos. El primero de ellos es el de sostener que la responsabilidad civil tiene como función no sólo indemnizar el daño, ex post, sino también prevenir su ocurrencia, es decir, intervenir ex ante. Económicamente esto se explica porque la responsabilidad civil es uno de los sistemas más caros para indemnizar a las víctimas, tal como ya lo hemos dicho al explicar la función compensatoria. Además, cuando el daño ocurre, aun en los casos en que hay indemnización, ésta nunca es totalmente integral o, lo que es lo mismo, nunca alcanza a todos los daños y para todos los damnificados. De alguna u otra manera siempre se produce alguna externalidad impune (…) Algunos autores hablan también de que la prevención en el derecho argentino es un principio inmanente del ordenamiento jurídico, porque si no se previene estaríamos ante el absurdo de tener que admitir que existe un derecho a dañar. El alterum non laedere, de raigambre constitucional en nuestro derecho, debe ser interpretado primero en forma literal, no tanto en el sentido de indemnizar el daño ya causado (intervención ex post), sino de evitación del daño (actuación ex ante)” (Edgardo LÓPEZ HERRERA, Manual de Responsabilidad Civil, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2012, p. 67).
Finalmente, el agravio dirigido a la valoración efectuada por el Tribunal sobre el informe de la Dirección de Personas Jurídicas y de la causa penal iniciada por el delegado normalizador del Sindicato de Empleados y Obreros Gastronómicos de Tucumán no logra demostrar arbitrariedad en el pronunciamiento impugnado.
La Cámara sostuvo que la Dirección de Personas Jurídicas informó “que ‘no resulta de la documentación del legajo de la asociación Civil ‘El Hogar Gastronómico’ ninguna circunstancia que la misma sea continuadora de la entidad ‘El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos’ como así tampoco se encuentra registrada, según informe del Archivo de esta Dirección, ninguna entidad bajo esa última razón social’”. La actora se ciñe a afirmar que “del texto analizado no resultaría descabellado pensar que esa prueba o indicio podría ser valorado (contrariamente a lo afirmado por el sentenciante) en contra de la razonabilidad de la duda del registrador y a favor de la continuidad de los sujetos”, lo que meramente trasunta su particular interpretación de las constancias de la causa pero en modo alguno alcanza a demostrar que la valoración realizada por la Cámara sea arbitraria, ni -en cualquier caso- por qué esa prueba acreditaría que la asociación civil es continuadora de la sociedad de socorros mutuos.
Respecto de la ponderación de la prueba referida a la causa penal, la actora sólo manifiesta que el Tribunal no tuvo en cuenta que el interventor de la sociedad de socorros mutuos fue propuesto por el denunciante y que la intervención fue ordenada sin la participación del órgano de contralor. Al respecto, se observa que la recurrente no explica de qué manera tendrían entidad suficiente para desvirtuar la conclusión de la Cámara referida al proceder del Registro Inmobiliario en las concretas circunstancias del caso.
Es oportuno recordar que esta Corte ha sostenido que “el valor de las pruebas no está fijado ni determinado, y corresponde a su propia apreciación evaluarlas y determinar el grado de convencimiento que puedan producir, sin que tenga el deber de justificar porque da mayor o menor mérito a una prueba que a otra. Las reglas de la sana crítica no son normas jurídicas, sino simples preceptos de sentido común, cuya aplicación queda sometida a la prudencia, rectitud y sabiduría de los jueces; su infracción sólo puede invocarse por vía de casación en caso excepcional, al habérselas violentado hasta el absurdo; todo ello reiteramos, porque las reglas de la sana crítica no constituyen normas jurídicas sino de lógica, que sólo se infringen cuando se hace una valoración manifiestamente absurda…” (CSJT, “Gómez, Raúl Dermidio vs. Carrizo Hugo Rolando s/ cobro de pesos”, sent. nº 796 del 18/10/2010, “Sosa Wiliams Augusto vs. Caceres Victoria del Carmen s/ Cobro de pesos”, sent. nº 595 del 27/07/2012). Asimismo, cabe señalar que la valoración del plexo probatorio no es más que un producto concreto de la conciencia de quien aprecia y juzga, y que por la vía del recurso de casación no se puede provocar un nuevo reexamen crítico de los medios probatorios que dan base al pronunciamiento impugnado ni la revisión de los motivos que forman la convicción del Tribunal, salvo que se invoque y demuestre que la decisión al respecto exhibe una desproporción grave, manifiesta, grosera, hasta el punto de convertir la sentencia respectiva en arbitraria (cfr. CSJT, “Gómez, Osvaldo vs. Hoffman, Gaspar Francisco s/ Acción posesoria de recobrar la posesión”, sent. nº 852 del 25/10/2004; “Herrera, Ramón Alberto s/ Prescripción adquisitiva”, sent. nº 869 del 01/11/2004; entre otras).
En el caso, la sentencia recurrida exhibe fundamentos bastantes que sustenten la solución adoptada, sin que la impugnación de la actora logre descalificar el pronunciamiento como acto jurisdiccional válido, por lo que el recurso de casación en examen debe ser rechazado.
Atento al modo en que se resolvió el recurso de casación de la parte demandada, corresponde revocar el punto II resolutivo del pronunciamiento impugnado y Disponer sutitutivamente: “II. NO HACER LUGAR, por lo considerado, a la demanda de nulidad promovida por Susana Aurora Fernández Suárez en contra de la Provincia de Tucumán, con relación a las disposiciones nº 153 y 182 y la resolución nº 470/3 ME”.
6. Las costas del recurso de la parte demandada se imponen al co-actor Gustavo Cueto, y las de la parte actora, a esta última (arts. 105 CPCyC y 89 CPA).

El señor Vocal doctor René Mario Goane, dijo:

Adhiero al voto de la señora Vocal, doctora Claudia Beatriz Sbdar, salvo las referencias que allí se hacen sobre el tema de la arbitrariedad en el recurso extraordinario local, respecto de lo cual reitero el criterio que vengo adoptando en numerosos precedentes de esta Corte (cfr. CSJT: 30-6-2010, “Frías Daniel Eduardo vs. Municipalidad de Alderetes s/ Daños y perjuicios”, Sentencia N° 487; 11-5-2011, “Soraire Julio Roberto vs. Berkley International Art S.A. s/Cobro de pesos”, Sentencia N° 252; 28-6-2011, “Suárez Dora del Valle vs. Caja Popular de Ahorros de la Provincia de Tucumán s/ Daños y perjuicios”, Sentencia N° 438; 13-3-2012, “Pérez Fernández Vicente vs. Municipalidad de Yerba Buena s/ Cobro de pesos”, Sentencia Nº 124; 21-8-2013, “Valera Marta Alicia vs. Provincia de Tucumán s/ Contencioso administrativo”, Sentencia N° 623; 21-10-2013, “Delgado de Quiroga Elvira Rosa vs. Dirección Provincial de Vialidad s/ Daños y perjuicios”, Sentencia N° 903; 26-12-2013, “Molina Martín Manuel vs. Provincia de Tucumán s/ Daños y perjuicios”, Sentencia N° 1.160; 22-10-2014, “Alza Mario Alberto vs. Municipalidad de Yerba Buena s/ Daños y perjuicios”, Sentencia N° 1.022; 10-11-2014, “Hoyos de Barrientos Silvia Beatriz vs. Luna José Nicanor y otros s/ Daños y perjuicios”; Sentencia N° 1.097; entre muchas otras).

El señor Vocal doctor Antonio Gandur, dijo:

Estando conforme con los fundamentos dados por la señora Vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, vota en igual sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Laboral y Contencioso Administrativo,

R E S U E L V E :

I. HACER LUGAR al recurso de casación deducido por la parte demandada (fs. 791/817 vta.) contra la sentencia de la Sala II de la Cámara en lo Contencioso Administrativo del 04/4/2015, (fs. 721/727) en base a la doctrina legal expuesta en los considerandos. Consecuentemente, REVOCAR el punto I del referido pronunciamiento y DISPONER SUSTITUVAMENTE: “I. HACER LUGAR a la excepción de falta de legitimación para obrar en el co-actor Gustavo Cueto deducida por la demandada a fs. 481/487. II. COSTAS, al co-actor Gustavo Cueto (art. 89 CPA y 105 CPCyC)”.
II. NO HACER LUGAR al recurso de casación deducido por la parte actora (fs. 731/758) contra la sentencia de la Sala II de la Cámara en lo Contencioso Administrativo del 04/4/2015, (fs. 721/727). Atento al modo en que se resolvió el recurso de casación de la parte demandada, corresponde REVOCAR el punto II resolutivo del pronunciamiento impugnado y DISPONER SUSTITUTIVAMENTE: “II. NO HACER LUGAR, por lo considerado, a la demanda de nulidad promovida por Susana Aurora Fernández Suárez en contra de la Provincia de Tucumán, con relación a las disposiciones nº 153 y 182 y la resolución nº 470/3 ME”.
III. COSTAS, como se consideran.
IV. RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios.

HÁGASE SABER.

ANTONIO GANDUR

RENÉ MARIO GOANE CLAUDIA BEATRIZ SBDAR
(con su voto)

ANTE MÍ:

CLAUDIA MARÍA FORTÉ

JRM

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———————————————–FALLO

San Miguel de Tucumán, Abril 9 de 2015. Sent. nº 239 VISTO: Los autos “FERNÁNDEZ SUÁREZ SUSANA AURORA Y OTRO VS. PROVINCIA DE TUCUMÁN S/ NULIDAD/ REVOCACIÓN”, EXPTE. N° 735/08 y reunidos los señores vocales de la Sala Segunda de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo, se establece el siguiente orden de votación: Dres. Carlos Giovanniello y Rodolfo Novillo; habiéndose procedido a su consideración y decisión con el siguiente resultado: El señor vocal Dr. Carlos Giovanniello, dijo: RESULTA: A fs. 7 se apersonó el letrado Santiago Oviedo Sánchez, con el patrocinio del Dr. Sergio Eusebio Holgado, en representación de Susana Aurora Fernández Suárez y Gustavo Cueto, e inició demanda en contra de la Provincia de Tucumán, a fin de que se declare la nulidad de las disposiciones n° 182 (29/08/2007) y 153 02/07/2007), ambas del Registro Inmobiliario, y resolución del Ministerio de Economía de la Provincia n° 470/03 (ME) del 06/05/2008; pide se conde al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de las escrituras de venta n° 127 del 23/03/2007 y acta complementaria del 25/04/2007 en la matrícula registral N-45133. Explicó que el 23/03/07 la Escribana Fernández Suárez instrumentó la venta que la Asociación Civil el Hogar Gastronómico, realizó a favor del Sr. Cueto sobre un inmueble de calle Muñecas n° 757/761 de esta ciudad, para lo cual labró el acta de toma de posesión n° 126 de igual fecha; por ella el vendedor procedió a la tradición de la propiedad. Indicó que la notaria había solicitado el 20/03/07, el certificado de dominio que el Registro expidió bajo el número 15494 con la información de que el titular del inmueble objeto de la venta era la precitada asociación civil. Agregó que en la escritura n° 127 se hizo la salvedad de que se encontraba en trámite la ejecución del plano de mensura, el que sería incorporado mediante acta complementaria. Señaló que, presentadas para su inscripción, la escritura de venta fue inscripta provisionalmente por no contar con certificado catastral. Indicó que mediante acta complementaria, el 25/4/07 se presentó al Registro la subsanación de la omisión, ingresando el certificado catastral requerido. Manifestó que sin fundamento jurídico atendible, el Registro volvió a tomar razón provisional de la escritura y de su acta complementaria, exigiendo el cumplimiento del art. 15 de la ley registral notarial y su complementaria provincial. Se refirió al dictamen de asesoría legal, que resaltó que “quien dispone es la Asociación Civil el Hogar Gastronómico…” y el titular registral es “El Hogar Gastronómico”. Sostuvo que se solicitó la rectificación de la observación mediante presentación del 20/06/07, la que fue resuelta negativamente a través de la disposición n° 153, por lo que se interpuso recurso de reconsideración, rechazado por disposición n° 182, ratificada por resolución 470/3 (ME). Consideró el proceder arbitrario e ilegítimo, al resultar un exorbitante y abusivo ejercicio de competencias específicas, generando inseguridad en el tráfico negocial y daños directos al vulnerar el fin del sistema publicitario registral. Se refirió seguidamente a los alcances de las facultades calificadoras concedidas al registrador por los arts. 8 y 9 de la ley 17.801. Aseveró que cuando la publicidad es meramente declarativa, y no convalida los títulos que acceden al Registro ni subsana los defectos que puedan tener –como dispone el art. 4 de la misma norma-, el análisis de legalidad del documento comúnmente no se hace con profundidad. Aseveró que el registrador no puede invadir el campo de acción reservado a la justicia, pues no puede juzgar la validez del título que le presentan para producir el cambio registral. Hizo referencia a distintas disposiciones de la ley registral, como el art. 22 que consagra la presunción de que los asientos registrales son veraces, el art. 8 que faculta al registrador a efectuar un análisis de las formas extrínsecas, el art. 15 que exige el análisis de la legitimación para disponer por parte del otorgante del documento y el art. 9, que delimita las facultades del registrador. Indicó que cuando exista en el acto presentado a registración una nulidad absoluta manifiesta, el registrador debe observarlo; cuando la nulidad es manifiesta pero relativa, debe inscribirlo provisionalmente y si el defecto es subsanable, debe devolver el documento al solicitante para que dentro de los treinta días lo rectifique, debiendo inscribirlo provisionalmente. Agregó que si se tratase de un acto anulable, de un vicio no ostensible, debe reputar al acto válido e inscribirlo. Sostuvo que de los documentos presentados a inscripción no surge ningún vicio susceptible de causar una nulidad –absoluta o relativa- manifiesta, por lo que el registrador debió inscribirlos. Aludió al exceso de competencias demostrado por el Registro, mediante la negativa a tomar razón de la operación, y por haber intentado investigaciones ajenas a sus facultades. Resaltó la contradicción del Registro al otorgar un certificado donde consta la titularidad dominial que luego pretende desconocer a la asociación civil otorgante del documento. Advirtió que la posición del Registro implica desconocer –amen de su propia conducta anterior- las constancias registrales del folio real. Manifestó que, a los fines de la anotación definitiva de la escritura n° 127 es irrelevante si la asociación civil obtuvo o no personería jurídica, puesto que el art. 46 CC establece que las asociaciones que no tienen existencia legal como personas jurídicas, serán consideradas como simples asociaciones civiles o religiosas, según el fin de su instituto. Cuestionó los argumentos esgrimidos por la administración en los actos recurridos, y aseguró que los mismos son sólo aparentes. Rechazó que el primer intérprete deba ser el escribano interviniente, y que este pueda apartarse de la información brindada por el organismo a través del certificado de dominio. Sostuvo que el asiento 2 del rubro 6 (inscripción del acta de cambio de denominación), no publicita una transmisión de dominio porque no debe hacerlo, ya que sólo se produjo un cambio de denominación del titular. Calificó de infundada la duda respecto de la identidad del vendedor, por la claridad de los antecedentes acercados al Registro. Aseguró que cualquier cuestionamiento vinculado a la regularidad o irregularidad de la personería jurídica de la asociación resulta una cuestión de hecho ajena la competencia calificadora del organismo. Aseveró que la decisión del Registro, sostenida por la disposición n° 182, constituye una clara desviación de poder, y no logra rebatir los argumentos esgrimidos al plantear recurso de reconsideración. Reiteró las observaciones efectuadas respecto de la disposición n° 153, y agregó que resulta inadmisible que el registrador pretenda desconocer los propios actos registrales e invocar su propia torpeza contra terceros. Citó jurisprudencia en apoyo de su posición, solicitó medida cautelar (la que fue concedida por sentencia n° 904 del 20/11/2008, de fs. 444) y ofreció prueba.

Corrido el traslado de la demanda, a fs. 467 se apersonó la Provincia de Tucumán por medio de su letrado apoderado Aldo Luis Cerutti y contestó demanda. Negó primeramente los hechos invocados por la actora que no fueran objeto de expreso reconocimiento de su parte. Entre otras, efectuó las siguientes negaciones: que proceda declarar la nulidad de los actos cuestionados, que se pueda condenar al Registro a inscribir definitivamente de las escrituras de venta n° 127 y de acta complementaria en la matrícula N45133, que surja de la escritura que el escribano hubiera cumplidos con sus deberes y que el registro hubiera informado mediante certificado de dominio que el titular registral de dominio del inmueble era la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. Rechazó que el actor Cueto hubiese interpuesto recurso alguno contra los actos del Registro, que la actividad del organismo cause daños y perjuicios a terceros contratantes de buena fe y que los instrumentos presentados a registración no adolezcan de vicio alguno. Negó que el Registro hubiera excedido sus competencias, que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico sea titular registral de la matrícula N45133, que el Registro haya obrado contra su conducta anterior y que la Escribana Fernández Suárez hubiere tenido el título a la vista. Aseguró que los actos impugnados satisfacen lo establecido por los arts. 43 y 44 de la ley 4537, por lo que la actividad atribuida al Registro dista de ser ilegítima. Explicó que el 27/03/2007 se presentó en el Registro la Escritura Pública n° 123 del 23/03/2007, otorgada ante la Escribana Fernández Suárez, con el objeto de inscribir la venta producida entre la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y el Sr. Gustavo Cueto. Señaló que el órgano dispuso la inscripción provisional por 180 días de la escritura, fundado en la inexistencia de certificado catastral. Indicó que el 30/04/2007 se produjo el reingreso del documento y el Registro nuevamente lo inscribió provisoriamente por ser necesario dar cumplimiento con el art. 15 de la ley registral nacional, según dictamen de asesoría letrada, y que la misma situación se produjo en relación con el acta complementaria de la citada escritura. Narró que la actora solicitó rectificación de la observación, lo que fue rechazado por disposición n° 153, confirmada por disposición n° 182. Hizo referencia al deber de los escribanos de consignar en las escrituras públicas la relación de los documentos que se le exhiban para fundar la titularidad de derechos y obligaciones invocadas por las partes. Concluyó que la Dirección del Registro Inmobiliario actuó al amparo de una duda razonable en la relación con la existencia de un “encadenamiento perfecto” entre los asientos registrales respecto del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. Sostuvo que el art. 22 de la ley 17801 no resulta aplicable por cuanto la escribana fue la autorizante del negocio jurídico en debate. En cuanto a las alegaciones de exceso de competencias esgrimido en la demanda, aseguró que la competencia implica una dosis más o menos concreta de potestad pública atribuida por el ordenamiento jurídico a un órgano estatal determinado. Argumentó que en este sentido el Registro obró de acuerdo con las previsiones expresas y razonablemente implícitas según su finalidad, instituidas por los arts. 8, 9, 15 y 23 de la norma registral, así como por el art. 2 de la ley reglamentaria provincial n° 3690. Señaló que la amplitud de la “función calificadora” atribuida al registro deriva del art. 8 de la ley 17.801, el que afirma positivamente que le compete al mismo el examen de legalidad de las formas ateniéndose a lo que resulta de los documentos y asientos respectivos, pero que no niega que pueda abarcar otros aspectos. Sostuvo que los documentos cuya inscripción definitiva se pretende revelan que la Escribana actuante no tuvo a la vista el título de propiedad inscripto en el Registro, mientras que de los asientos se desprende que la pretendida entidad transmitente no coincide con la entidad titular del derecho que se busca transmitir, por lo que la denegación de la inscripción definitiva dispuesta por el Registro resulta plenamente legítima y acorde con el ordenamiento jurídico vigente. Agregó que la administración puede anular de oficio actos administrativos reputados irregulares, por lo que a fortiori, puede corregir de oficio errores vinculados a asientos registrales, tal como lo prevé el art. 2 de la ley 3690. Alegó que la anulación de oficio es una prerrogativa pública estatal que debe ser ejercida de modo obligatorio ante la vulneración del interés público que compromete la validez del acto administrativo objeto de esta potestad. Remarcó que los actos administrativo irregulares no generan derechos subjetivos en los particulares interesados en su validez, así como la posible existencia de situaciones jurídicas sujetivas tampoco impediría el ejercicio por la administración de la potestad anulatoria de oficio del acto administrativo nulo de nulidad absoluta, tal como lo establece el art. 51 LPPA. Por ello consideró que un asiento registral erróneo puede ser dejado sin efecto por el Registro de oficio, careciendo de incidencia la teoría de los actos propios. Seguidamente planteó falta de legitimación para obrar en el actor Gustavo Cuesto por haber quedado firme a su respecto el acto que se impugna. Señaló que el ordenamiento dispone que la ratificación de observaciones producidas por el registro deja expedita la vía que corresponde en los recursos contra los actos administrativos denegatorios. Ofreció prueba e hizo reserva del caso federal.

A fs. 491 la parte actora contestó la excepción de falta de legitimación, solicitando su rechazo por las razones que expone en su presentación y que doy por reproducidas. Abierta la causa a prueba (fs. 509), se produjeron las que da cuenta el informe de fs. 643: dos de la parte actora y cuatro del demandado; se agregaron los alegatos de la parte actora (fs. 649/662) y de la parte demandada (664/687), se practicó (fs. 687) y repuso planilla fiscal (fs. 690), y se llamaron los autos para el dictado de sentencia (fs. 692) de lo que se notificó a las partes (fs. 639/4), quedando los mismos en estado de dictar pronunciamiento.

CONSIDERANDO:

1. La posición de las partes. La parte actora solicita se declare la nulidad de las disposiciones n° 153 (02/07/2007) y 182 (29/08/2007) del Registro Inmobiliario de la Provincia, como así también de la Resolución del Ministerio de Economía n° 470/03 (ME) del 06/05/2008, y se condene al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de la escritura de venta n° 127 del 23/03/2007 y de su acta complementaria del 25/04/2007, en la matrícula registral N-45133. Alegó que el registrador excedió los límites de sus facultades calificadoras al evaluar los instrumentos que se presentaron a registración, y que desconoció el valor de documentos emanados del propio registro, obrando contra sus propios actos. La Provincia de Tucumán, a su turno, opuso defensa de falta de legitimación en el actor Cueto por haber quedado firme a su respecto el acto administrativo que se impugna, y consideró legítimos los actos cuestionados en mérito a una debida calificación del Registro Inmobiliario. El modo en que ha quedado planteada la cuestión reclama primeramente el análisis de la legitimación procesal del actor Gustavo Cueto y el posterior examen de la pretensión nulificante.

2. Acción de nulidad. Establecida la legitimación activa del co actor, corresponde efectuar el análisis de validez de los actos propuesto en la demanda. Como punto de partida de dicha tarea, considero determinante establecer si la negativa del Registro Inmobiliario a inscribir en forma definitiva la operación de venta en cuestión, encuentra asidero en los antecedentes que le fueron presentados. Para ello, resulta esclarecedor efectuar un análisis de los distintos momentos de actuación del mencionado Registro. Veamos:

2.1. Antecedentes registrales. Conforme surge del informe de dominio de la Matrícula N 45133 Capital Norte de fs. 262, entre muchas otras, el Registro Inmobiliario tomó razón el 23/06/1945, en el asiento 1 del rubro 6, de la titularidad de dominio de “El Hogar Gastronómico”, por compra instrumentada en Escritura n° 278 del 23/05/1945. El 14/03/2007 el mismo Registro inscribió (bajo asiento 2 del rubro 6) la Escritura n° 527 del 01/12/2006, de “cambio de denominación”. Esa escritura se glosa a fs. 396, y fue otorgada por el Presidente, Secretario y Tesorero de la “Asociación Civil El Hogar Gastronómico” ante la Escribana Marta María del Pilar Flores. En dicho instrumento consta que, luego de invocar y acreditar la personería de los presentantes respecto de la mencionada Asociación, los comparecientes expusieron “Primero: Que la entidad de la que forman parte se constituyó con fecha 24 de enero de 1945 como “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los obreros gastronómicos de Tucumán”, todo esto según consta en escritura número 278 de fecha 23 de mayo de 1945, pasada por ante el Escribano de esta Provincia Emilio H. Gauna. Segundo: Que hasta el mes de octubre de 2006, funcionó con el nombre antes consignado. Tercero: Que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de Asociación Civil El Hogar Gastronómico, nombre con el que obtuvieron la personería jurídica (…). Tercero: Que por la escritura número 278 antes mencionada, la Asociación a la que pertenecen, bajo la denominación anterior, adquirió un inmueble destinado a ser su sede, sito en la zona norte de esta ciudad, Departamento San Miguel de Tucumán, ex Capital, sobre calle Muñecas 757/765… inscripto en el Registro Inmobiliario en la matrícula N-45133. Cuarto: que vienen por la presente a dejar constancia que El Hogar Gastronómico y la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, son una y la misma persona, siendo la segunda continuadora de la primera, y solicitándome a mí, la autorizante, proceda a la inscripción en el Registro Inmobiliario de la presente escritura, en la Matrícula mencionada. Acreditan los cambios de denominación que invocan con los documentos más arriba mencionados.” Según el asiento 3 del rubro 6 del informe de dominio que se examina, el Registro expidió el 20/03/2007 (es decir, una semana después de inscribir la escritura de cambio de denominación), un certificado de dominio cuya copia certificada se glosa a fs. 102. Ese instrumento, requerido por la Escribana Fernández Suárez, informa que el titular del inmueble matrícula N-45133 es la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. Por último, el asiento 4 del mismo rubro indica la inscripción provisional de la Escritura de compra n° 127, el 27/03/2007, por el Sr. Gustavo Cueto.

2.2. Posición del Registro a través de los actos cuestionados. Ante la negativa del Registro a inscribir en forma definitiva la escritura en cuestión, esgrimiendo el incumplimiento del tracto sucesivo a que se refiere el art. 15 de la ley 17.801, por no coincidir el titular registral “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán” con el vendedor consignado en el instrumento presentado a inscripción “Asociación Civil El Hogar Gastronómico”, es preciso examinar las razones brindadas por el organismo para tal proceder y, en cada caso, valorar su legitimidad. En la disposición n° 153 (02/07/2007, fs. 393) sostuvo –en primer lugar- que la tarea de interpretación del certificado de dominio corresponde al escribano, ya que el mismo se expide con fotocopia de la matrícula cartular. Dicha posición fue sostenida en la disposición n° 182 (29/08/2007, fs. 123). Al respecto es preciso poner de relieve que, conforme al artículo 22 de la ley 17.801, “la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes”. Complementando la disposición, el art. 23 establece que “ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.” Desde esta perspectiva, tanto el certificado como el título deben ser tenidos en cuenta por el notario al momento del otorgamiento del acto en el que interviene. Sin perjuicio de ello, el certificado emitido por el Registro tiene aptitud suficiente para publicitar una condición registral determinada. No parece acertada entonces la interpretación del Registro en cuanto a que el asiento 2 del rubro 6 de la matrícula N 45133 “no publicita una transmisión de dominio, sino una simple indicación que indica la existencia de una escritura de cambio de denominación” (disposición n° 153), puesto que esa afirmación no se condice con la normativa que respalda la emisión de los certificados de dominio antes transcripta, ni tampoco con el contenido del certificado emitido por el registro, en el que –como se dijo- se consignó como titular dominial a la misma asociación civil que luego aparece en la escritura de compraventa como vendedora. Lo que corresponde indagar, sin embargo, es si la información publicitada de ese modo por el Registro es suficiente para sanear un vicio en los instrumentos presentados a inscripción (como sería el caso del acta de cambio de denominación, si se corroborara una insuficiente acreditación de continuidad del sujeto de derecho titular de dominio), e incluso para superar un error del propio organismo (como por ejemplo, haber tenido por acreditada tal condición y en base a ello expedir un certificado de dominio). Esto quiere decir que resulta imprescindible para el análisis que se sigue determinar –en primer lugar- si la “duda” que se suscitó en el registrador al rechazar la inscripción de los documentos, es razonable, y si –en virtud de ello- su obrar fue adecuado. Luego, como se anticipó, corresponderá –en el caso- establecer qué implicancias tiene en el debate el hecho de que antes de esa “duda” el Registro emitiera un certificado de dominio con la “certeza” de la titularidad que informaba.

2.3. La “duda” respecto de la continuidad. El registro sostiene que “la duda acerca de la identidad del vendedor se infiere del texto de la misma escritura, puesto que… surge claramente la falta de referencia al instrumento que acredita que se trata de la “misma persona” (resolución n° 153). No existe controversia entre las partes sobre la titularidad de dominio que le correspondía a “El Hogar Gastronómico” respecto del bien base de la acción, puesto que ello forma parte incluso de los antecedentes dominiales reseñados en la escritura cuya inscripción definitiva se pretende y del título de fs. 606. Tampoco se ha cuestionado que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenga la personería jurídica que invoca, desde el año 2006, reconocida por la autoridad de aplicación correspondiente (conf. trámite de obtención de personería que se glosa a fs. 554 y ss., en particular resolución n° 363 del 04/10/2006 de la Dirección de Personas Jurídicas, de fs. 598). Por último, resulta ajeno al debate si la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenía o no la posesión pública y pacífica, el uso o el goce del inmueble de calle Muñecas n° 761. Lo que genera distintas posiciones es la acreditación instrumental ante el Registro Inmobiliario de que los mencionados sujetos de derecho se traten en realidad de una sola y misma persona. Ello así, por cuanto el art. 15 de la ley 17801 establece que “no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. Por lo tanto, para que el registro receptara la inscripción de un documento en el que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico se presentaba como titular dominial, era imprescindible corroborar que se tratara del mismo sujeto que en un asiento anterior aparecía como propietario. En ello se basa la “duda” de la administración para oponerse a la inscripción definitiva del instrumento de venta celebrado por el actor con la precitada Asociación. En apoyo de una y otra posición, se aportaron distintas pruebas cuyo análisis resulta necesario.

A fs. 637/8 la Dirección de Personas Jurídicas de Fiscalía de Estado de Tucumán informa que “no resulta de la documentación del legajo de la asociación Civil “El Hogar Gastronómico” ninguna circunstancia que la misma sea continuadora de la entidad “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos” como así tampoco se encuentra registrada, según informe del Archivo de esta Dirección, ninguna entidad bajo esa última razón social”. En efecto, del legajo en cuestión que se tiene a la vista y que fuera ofrecido como prueba por la Provincia accionada, surge que el 10/06/2006 el Sr. Jorge Alfredo Hidalgo presentó ante la Dirección de Personas Jurídicas documentación a los efectos de la constitución de la Asociación Civil, consistente en acta constitutiva, estatutos, nómina de comisión directiva, croquis de ubicación, certificado de buena conducta, currículo de las autoridades y demostración de patrimonio (conf. formulario de fs. 558). A fs. 2 se anexa el acta constitutiva y a fs. 560/6 se glosan los estatutos de la asociación. En ninguno de ellos se menciona referencia alguna a “El Hogar Gastronómico” ni a “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos”. Se propone autoridades, se fija domicilio, se indican los requisitos para ingresar como asociado (sin mencionar la continuidad de los mismos), se establece el objeto social, etc. De estas actuaciones y del informe de la Dirección de Personas Jurídicas no se advierte la invocada continuidad de los sujetos. Con posterioridad, las autoridades de la Asociación se presentaron ante la Escribana Marta María del Pilar Flores y otorgaron la escritura n° 527. Luego de acreditar la representación de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, expusieron (según indica el acta) que la entidad de la que forman parte se constituyó el 24/01/1945 como “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán”, según escritura n° 278 del 23/05/1945. Ha quedado establecido que no existe controversia respecto del a constitución de esa sociedad. A continuación aseguraron que aquella funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006 y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de asociación civil El Hogar Gastronómico, nombre con el que obtuvieron la personería jurídica, según consta en el comparendo de la escritura n° 527. También ha quedado establecido que se encuentra fuera de debate la personería de asociación civil obtenida por la entidad, lo que no genera dudas. Sin embargo, sí es materia de cuestionamientos la afirmación de que aquella primera sociedad haya “comenzado a actuar” bajo la denominación de asociación civil. Continuaron manifestando los representantes de la asociación civil ante la Escribana Flores que “por la escritura número 278… la Asociación a la que pertenecen, bajo la denominación anterior, adquirió un inmueble destinado a ser su sede”, ubicado en calle Muñecas n° 757/65 de esta ciudad. Como se expresó anteriormente, no se encuentra en discusión que “El Hogar Gastronómico” adquirió dicha propiedad. Por último, los comparecientes manifestaron que “vienen por la presente a dejar constancia que EL HOGAR GASTRONÓMICO y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONÓMICO, son una y la misma persona, siendo la segunda continuadora de la primera, y solicitándome a mí la autorizante proceda a la inscripción en el Registro Inmobiliario de la presente escritura, en la Matrícula mencionada”. A continuación la fedataria expresó que “acreditan los cambios de denominación que invocan con los documentos más arriba mencionados”. Es preciso señalar que la afirmación de la notaria respecto a la acreditación de los cambios de denominación sólo puede ser interpretada como la intención de los exponentes de acreditar, y no –en cambio- como una evaluación efectuada por la profesional respecto de la efectiva acreditación de tal situación. Pero aún si se quisiera imprimir a su afirmación como asertiva de la continuidad de los sujetos de derecho, debe tenerse presente que la fedataria circunscribió su actuación a la valoración de los documentos mencionados en el acta, cuya apreciación se viene exponiendo en el presente análisis. Del contenido del acta n° 527 y de los documentos que se reseñan en la misma no surgen elementos que permitan sostener que los instrumentos presentados a examen o consideración del Registro Inmobiliario tuvieran suficiente entidad para acreditar que uno de los sujetos involucrados es continuador del otro, puesto que la actuación notarial analizada es producto de manifestaciones unilaterales de los representantes de la asociación civil, y los documentos sólo justifican la personería de una y otra entidad, y la titularidad de dominio del inmueble de calle Muñecas de “El Hogar Gastronómico”. Continuando con el análisis propuesto, considero que la “duda” generada en el seno del Registro Inmobiliario a raíz de las falencias indicadas en el instrumento notarial referido, parece asentarse sobre bases razonables. En especial, porque se han aportado a la causa otros elementos que contribuyen a aquella inquietud. En particular, el contenido de la denuncia presentada por el Sr. Benito Donato Juárez, delegado normalizador del Sindicato de Empleados y Obreros Gastronómicos de Tucumán, condición que invoca en la presentación que formalizara ante el Registro Inmobiliario el 20/4/2007. En ese documento asevera que “mediante el ardid de un mero cambio de denominación una asociación sin fines de lucro del art. 33 del CC con un patrimonio de sólo $300, constituida hace solamente meses adquirió el único patrimonio de una ENTIDAD MUTUAL constituido por un inmueble valiosísimo ubicado en la zona más cara de la provincia cuyo dominio detentaba desde el año 1945” (fs. 261). En el mismo sentido, la incertidumbre del Registro bien puede considerarse razonable si se tiene en cuenta la existencia de las actuaciones que tuvieron lugar en sede penal. En efecto, el Sr. Juárez efectuó una denuncia ante la Fiscalía de Instrucción Penal de la X Nominación del Centro Judicial Capital, a raíz de la cual la Jueza Penal de Instrucción de la II Nominación ordenó la intervención judicial de la mutual El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, designando como interventor al Sr. Carlos Guido Cattaneo, “con la finalidad de regularizar la vida institucional de la entidad” (confr. sentencia de fs. 212). Para así decidir, la magistrada tuvo en cuenta las investigaciones del Ministerio Público de la cual surgirían “una serie de indicios que llevan a sospechar una posible comisión delictual, la cual a priori habría comenzado con un cambio presumiblemente ardidoso de denominación de la persona jurídica…” Es posible sostener que todos estos elementos gravitan con peso decisivo sobre la tarea de calificación que debió realizar el Registro Inmobiliario en el momento en que la Asociación Civil se presenta como vendedora de un inmueble cuya titularidad invoca a raíz de una insuficientemente acreditada continuidad de personería jurídica. A esta altura del desarrollo considero necesario resaltar que la materia puesta a consideración de este Tribunal no constituye el juzgamiento acerca de la efectiva -o inexistente- continuidad de los sujetos de derecho involucrados en la operación de venta. Por el contrario, el análisis se ciñe a la actividad desplegada por el Registro Inmobiliario frente al requerimiento de inscripción que efectuaran los actores; es decir, el examen que se sigue se centra en la tarea calificadora llevada a cabo, y se distancia inapelablemente de la situación jurídica que vincula realmente a las partes. Sumado a ello, debe tenerse presente que aún prescindiendo de la información que le aportaran las investigaciones que realizó el Registro en procura de esclarecer la situación dudosa que se presentaba, el mero contenido de los actos presentados a registración resultaban razonablemente insuficien
tes para tener por acreditada la titularidad de dominio en cuestión. Por ello las disquisiciones que efectúa la parte actora respecto del exceso de competencia del organismo para llevar a cabo tales tareas de investigación no aportan elementos que priven a la conclusión del Registro de aquella razonabilidad. 2.4. El certificado de dominio y la conducta del Registro. Ahora bien, no escapa a mi consideración el hecho indiscutido y acreditado, de que el Registro Inmobiliario emitió el certificado de dominio de fs. 301 –entre otras-, en el que consignó como titular de dominio de la matrícula en cuestión a la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y que, en base a ello, se celebró la operación de compraventa cuya inscripción provisoria motiva el presente debate. Entiendo que asiste razón a la parte actora en cuanto a que la conducta del organismo de observar la titularidad de dominio de la asociación, resulta al menos contradictora con la sostenida al momento de certificar esa condición por medio del instrumento idóneo para ello. Sin embargo el reconocimiento de esta contradicción no tiene las implicancias y los alcances que la actora pretende. Es menester puntualizar que en nuestro régimen positivo la inscripción en el Registro de la Propiedad no hace a la perfección del título como en otros –v. gr., el sistema alemán o el Torrens– desde que, según el art. 4 de la ley 17.801: “la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes” (cfr. Mariani de Vidal, op. et loc. cit, t. III, p. 457). Es que “no resulta discutible que la reforma de 1968 y la ley 17.801 no modifican sustancialmente lo legislado en el Código Civil acerca del modo de acreditar el dominio de inmuebles, sobreañadiendo a los requisitos tradicionales la inscripción registral. Esta, por sí sola, carece de eficacia para crear un título de propiedad relativamente autónomo respecto de lo que la ley civil vigente entiende por «título». (Corte Suprema de Justicia, sentencia n° 471 del 22/12/1992, “Terraf Juan Carlos y otro vs. Provincia de Tucumán y otros s/ acción de exclusión de bienes”, Dres.: Ponsati – Sarrulle – Goane). De ello se desprende que, dado que el Registro advirtió que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico no había demostrado ser continuadora del anterior titular dominial, la observación y negativa a inscribir la operación de venta sobre la que versa el reclamo, tiene fundamento precisamente en la imposibilidad de tener por convalidado el “cambio de denominación” por su mera inscripción. A partir de ello, si bien –como se anticipó- resulta de una evidencia medular que existió un actuar contradictorio del Registro, dicho proceder no es óbice para tener por subsanada una deficiencia que, aunque tardía, fue detectada por la autoridad de aplicación. Pretender la inscripción definitiva de un instrumento de venta, cuando pesa sobre una de las partes que lo ha otorgado la duda razonable de su titularidad, resulta improponible desde que en nuestro sistema jurídico registral la inscripción publicitaria no alcanza a integrar o subsanar los defectos del título que la motiva. Por lo demás, es preciso poner de relieve que la oposición a la inscripción no constituye un valladar insalvable a la pretensión de inscripción de la operación de venta celebrada por el Sr. Cueto con la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, sino que se encuentra sujeta –a modo de condición- a la acreditación del extremo de la mentada continuidad de la persona jurídica, tarea que –vale la pena señalar- no ha sido asumida ni en sede administrativa ni en esta sede judicial. Por todo ello, la oposición del Registro Inmobiliario a la inscripción definitiva (según indica el informe de fs. 341), y su ratificación por disposiciones n° 153 (fs. 393) y 183 (fs. 123) y resolución 470/3 ME (fs. 140), resulta ajustada a derecho, por lo que la pretensión de nulidad articulada en autos no puede prosperar, todo ello sin perjuicio de los reclamos a que los actores se consideren con derecho, en base a las consideraciones plasmadas en párrafos que preceden. Consecuentemente corresponde rechazar la demanda de nulidad interpuesta en autos por Susana Aurora Fernández Suárez y Gustavo Cueto en contra de la Provincia de Tucumán, con relación a las disposiciones n° 153 y 182, y la resolución n° 470/3 ME. 3. Atento al modo en que se resuelve la cuestión, considero inconducente el análisis de los restantes planteos para la solución del caso.

4. COSTAS. Las costas son a cargo de los actores por el objetivo vencimiento de su pretensión (art. 105 CPCCT por remisión art. 89 CPA).

El señor vocal Rodolfo Novillo, dijo: Que estando conforme con las razones expresadas por el vocal preopinante, voto en el mismo sentido. Por ello, la Sala Segunda de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo, RESUELVE:

I. NO HACER LUGAR, por lo considerado, a la demanda de nulidad promovida por SUSANA AURORA FERNÁNDEZ SUÁREZ y GUSTAVO CUETO en contra de la PROVINCIA DE TUCUMÁN, con relación a las disposiciones n° 153 y 182, y la resolución n° 470/3 ME. II. COSTAS, como se consideran. III. RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios. HAGASE SABER. RODOLFO NOVILLO CARLOS GIOVANNIELLO Ante mi: MARÍA LAURA GARCÍA LIZÁRRAGA

Registro: 00045835