Autos: EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORRO MUTUO DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN C/ CUETO GUSTAVO Y OTRA S/ REIVINDICACION
Expte: 2058/08Fecha Inicio: 11/08/2008Sentencia N°: 690

San Miguel de Tucumán, 24 de noviembre de 2017.

Y VISTOS: los autos del epígrafe que vienen a despacho para resolver y

RESULTA:

Que a fs. 6 se presenta el Dr. CARLOS CATTANEO, expresando que lo hace, conforme al instrumento que acompaña, como Interventor Judicial de la sociedad EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, designado por resolución de fecha 22 de abril de 2008, recaída en autos Juárez, Benito Donato s/ denuncia, del Juzgado de Instrucción Penal de la Segunda Nominación. Viene a iniciar acción de reivindicación y nulidad de acto jurídico por un inmueble de propiedad de la entidad que representa, con domicilio en calle Muñecas 757/761 de esta ciudad, en contra de “El HOGAR GASTRONOMICO”, asociación civil con domicilio en calle San Lorenzo 1997, GUSTAVO CUETO y SILVINA MAS, con domicilio en calle Catamarca 320, 4° Piso, Dpto. 3, de esta ciudad y/o cualquier otra persona que estuviera ocupando el inmueble que se reivindica en esta demanda. Asimismo promueve la acción de daños y perjuicios, tendiente a obtener el resarcimiento patrimonial ocasionado por los actos en desmedro de los legítimos derechos de la actora.
El inmueble que se reivindica perteneció y pertenece a “EL HOGAR GASTRONOMIO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICO DE TUCUMAN”, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad.
Le pertenece por escritura pasada ante el escribano Emilio Gauna, N° 278 de fecha 23/05/1945; desde esa fecha hasta el año 2007 la propiedad y la posesión del inmueble permanecieron inalterables hasta los hechos que se expondrán seguidamente.
El 14 de marzo de 2007, el Registro Inmobiliario inscribió, como asiento 2 del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, un supuesto “cambio de denominación”, produciendo la modificación de la inscripción del inmueble a favor de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO – CUIT 30-70984374-1, con domicilio en calle Muñecas Nº 761, de esta ciudad.
De esta forma, esta nueva asociación, adoptando un nombre similar, se apropió de un importante inmueble para luego proceder a su venta.
Este cambio de denominación se realizó mediante la escritura N° 527, denominada ACTA A SOLICITUD DE LA ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO; luego, mediante presentación de la correspondiente rogatoria, la escribana Marta María Pilar Flores, Escribana Adscripta al Registro N° 15, hoy imputada penalmente, solicitó el traspaso dominial.
La Nueva asociación, denominada ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, se constituyó, según acta de constitución presentada ante la DPJ, a los 21 días del mes de setiembre de 2006, y obtuvo personería jurídica por Resolución N° 363/06, del 04/10/2006. Cabe aclarar que la constitución de la nueva entidad es originaria, o sea se constituye como una nueva asociación. Aclarando que no existe legalmente el carácter de continuador en asociaciones civiles, no se hace en el instrumento constitutivo de la nueva entidad, ninguna referencia a ninguna supuesta continuación de la sociedad de socorro mutuo denominada EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.
Cuando se comprueba que a continuación de la inscripción del cambio de denominación, prosiguió la venta del patrimonio de la sociedad, se colige claramente la maniobra fraudulenta orquestada. De esta forma, inventaron los comparecientes, con la complicidad de la escribana interviniente, una nueva forma de transmisión de los derechos reales no contemplada en el CC.: “El cambio de denominación “.
La venta, por Escritura N° 127, de fecha 23/03/2007, otorgada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO a favor del Sr. Gustavo Cueto, fue objeto de rechazo por parte del Registro Inmobiliario, conforme consta en el Expte 40746/217/20057.
Consumada la maniobra del cambio de denominación en el Registro Inmobiliario (Asiento 2 – Rubro 6 – Matricula N-45.133), interviene la segunda escribana, Susana Aurora Fernández Suarez, Titular del Registro Nº 42, produciendo la venta del inmueble a favor de GUSTAVO CUETO, casado en primeras nupcias con SILVINA MAS, obteniendo la inscripción provisoria de la venta en el Registro Inmobiliario; fue la denuncia de este fraude, bajo el N° 24.719, de fecha 20/04/07, ante el Registro Inmobiliario, lo que impidió finalmente, la inscripción definitiva del traspaso.
Para analizar la nulidad de esta operación nos basta con remitirse a la disposición registral N° 153, de fecha 02/07/07, la cual se acompaña con la presentación. En dicha disposición, el Registro Inmobiliario rechazó la inscripción definitiva del traspaso por violación del art. 15 de la ley 17801, al no existir identidad entre el propietario del inmueble y el vendedor.
Es claro que la asociación constituida en el año 2006 no es la misma persona jurídica que la sociedad de socorro mutuo constituida en el año 1945.
La disposición N° 153 fue ratificada por la disposición N° 182 recurrida por la escribana interviniente, lo que motivo la Resolución N° 470/3 (ME) recaída en Expte. N° 40.746/217/C/2.007, del 6 de mayo de 2008, que dispone: art. 1° RECHAZAR el Recurso Jerárquico interpuesto por la Escribana Pública Susana Fernández Suárez, en contra de la disposición N° 153, de fecha 3/07/2007, y su confirmatoria N° 182, del día 29 de agosto de 2007, emitidas por la Directora del Registro Inmobiliario, en virtud de los considerandos que anteceden. Art. 2º Comunicar.
NULIDAD DE LAS ESCRITURAS DE CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y DE VENTA. La Res. N° 470/03 del Ministerio de Economía.
La Res. N° 470/3 (ME), en sus considerandos, resulta suficientemente explícita respecto a la nulidad de los actos que se atacan. Así, dice: “que el art. 15 de la ley registral 17801 establece: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que sigue en la inscripción precedente…” “…De los asientos existentes en cada folio deberá resultar un perfecto encadenamiento del titular de dominio de los demás derechos registrados, así como la correlación entre la inscripción y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.
Que, a su vez, el art. 2° de la Ley Provincial N° 3690, reglamentando el art. 16 de la Ley Nacional Nº 17.801, expresa: “La falta de inscripción del dominio a nombre del titular que dispone, ocasionará la observación del título y su anotación provisional”.
Que, aplicando la normativa legal y teniendo en cuenta los instrumentos y demás documentación obrante en marras, surge que el inmueble en cuestión pertenece a la entidad denominada “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán”, por compra que hiciera mediante escritura Pública N° 278, de fecha 23/05/1045, resultando ésta una persona jurídica distinta a la que se transfiere el inmueble mediante el instrumento que es objeto de observación…
Que el 01/12/2006 mediante acta N° 527 agregada a fs. 74, los miembros de la nueva entidad expresan por sí y ante sí que se trata de una sola y misma entidad que hasta el mes de Marzo de 2006, funciono bajo el nombre de “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los obreros Gastronómicos de Tucumán,” y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación “Asociación Civil el Hogar Gastronómico” razón por la cual el inmueble les pertenece en propiedad”.
Continua diciendo, “Que este instrumento no es constitutivo de derechos, ni sirve para transferir dominio, fue asentado en el Registro Inmobiliario el 14 de marzo de 2007 con el objeto de inscribir la Escritura Pública cuestionada”…
Que a fs. 239 toma intervención Fiscalía de Estado mediante Dictámen N° 731 de fecha 11/04/08 donde entiende que surge de la matricula N-45.133 en su Asiento 2, Rubro 6, que ha sido inscripto cambio de Titular Dominial a la Asociación Civil el Hogar Gastronómico, siendo tal registración de carácter definitiva, pese a no haberse acreditado a través de título habilitante que esta Asociación resulte continuadora del Hogar Gastronómico, registrado en el Asiento I del Rubro 6, por lo que opina que al registrarse el cambio de denominación del Titular Dominial en el Asiento 2 del Rubro 6 sin cumplir la Escritura N° 527/06 pasada por ante la Escribana Publica Notarial N° 15, con los recaudos previstos en el art. 15 de la ley 17801, estima que dicha registración ha sido incorrectamente ordenada por lo que debe anularse la inscripción.
Que aconseja Fiscalía de Estado conforme lo prevé el art. 35° de la ley 3690/71 (Reglamentaria de la ley 17801) el Director del Registro se encuentra facultado para rectificar de oficio los errores evidentes del Registro, por lo que corresponde que previa a la rectificación del asiento, se conceda un plazo de 10 días a los comparecientes de la escritura Nº 527/06 (fs. 74) a fin de que ejerzan su derecho de defensa…”
La palmaria violación de las normas establecidas por la ley para producir válidamente la transmisión del dominio, y al no haberse producido los actos con la concurrencia del UNICO TITULAR Y DUEÑO DEL INMUEBLE, resulta la NULIDAD ABSOLUTA DE LAS ESCRITURA n° 257 DE CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y LA ESCRITURA n° 127 DE VENTA DEL INMUEBLE.
En virtud de la mentada resolución, la inscripción provisoria otorgada a la escritura N° 127 cayo definitivamente, al ser nula de nulidad absoluta, por resultar una venta de un inmueble realizada por quien no era el propietario.
Continúa mencionando doctrina a la que me remito por razones de brevedad.
La adquisición del inmueble por Escritura N° 278 a favor del “Hogar Gastronómico” Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán,” data del 2 de Mayo de 1945, instrumento que fuera acompañado, y en el cual constan los estatutos sociales de la entidad (copias certificadas de fs. 187/214). Desde esa fecha la única dueña del inmueble, el que también fue ocupado, como tenedor, por el SINDICATO DE OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, desde su creación en el año 1965. Las actividades de la sociedad de socorros mutuos, con el tiempo, fueron absorbidas por el sindicato, descuidando los asociados gastronómicos el funcionamiento institucional de la titular del inmueble.
Al caer el sindicado en irregularidad institucional, fue intervenido por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, designándose sucesivos delegados normalizadores. En el mes de febrero de 2007 fue designado delegado normalizador, por resolución del Ministerio de Trabajo de la Nación, el Sr. Benito Donato Juárez, en reemplazo de Jorge Alfredo Hidalgo, quien era delegado normalizador del sindicato desde el año 2003, hasta su reemplazo por Juárez. Sin embargo, antes de ser removido de su cargo, al ser designado Juárez, Jorge A. Hidalgo pergeñó la maniobra mediante la cual se apropiaría del inmueble posteriormente, para venderlo con el concurso de los escribanos intervinientes y del adquirente Cueto, en una más que evidente asociación ilícita, según lo manifiesta el actor.
Aprovechando Hidalgo la tenencia del inmueble que ostentaba, es que pudo hacer entrega de las llaves del mismo, sorprendiendo de esta forma a los afiliados del sindicato y al nuevo delegado normalizador, a los que dejó sin sede.
Así es que, por causa N° 11872/2007, se denunció el hecho a la Fiscalía de Instrucción Decima, a cargo del Fiscal Dr. Guillermo Herrera, y posteriormente también lo hizo la Directora del Registro Inmobiliario, el día 07 de mayo de 2007, por ante la Fiscalía de Instrucción Segunda, causa esta última que fue acumulada a la anterior. Oportunamente se solicitará la remisión de copia de esta causa, para ser agregada como prueba de autos.
Daños y Perjuicios: Consecuentemente con la nulidad de los actos y reivindicación del inmueble que se impetra, se demanda también, en contra de su actual poseedor, los pertinentes daños y perjuicios por la privación del uso del inmueble, con más los intereses derivados de todo el periodo de tiempo que dure la ocupación del inmueble, por tratarse de una posesión ilegitima derivada de un titulo nulo, por haberse obtenido a través de un acto ilícito derivado de un título nulo.
Funda el derecho, pide medidas cautelares, acompaña documentación.
A fs. 58 obra resolución de la Juez de Instrucción de la II° Nominación, de fecha 22 de abril de 2008, por la cual ordena la intervención de la Mutual “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán” por el termino de seis meses, designando al Dr. Carlos Cattáneo.
Corrido traslado de la demanda, a fs. 329 se declara la rebeldía de Cueto Gustavo, y del Hogar Gastronómico (Asoc. Civil), por falta de contestación de la demanda. A fs. 361 se presenta el Dr. Santiago Oviedo Sánchez, en representación de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, manifestando que viene a denunciar la existencia de una causa penal caratulada: “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, por ante la Fiscalía de Instrucción de la Xa. Nominación la que se encuentra con trámites pendientes, por lo que solicitan suspensión de términos e informe mediante oficio. Asimismo, plantean la nulidad de citación y actos consecuentes. Ofrece pruebas, invoca defensas que no se pudieron oponer, contesta demanda y opone excepciones.
Contesta demanda negando en general y en particular los hechos en que se funda, conforme a los términos vertidos en su escrito de conteste, y opone excepción de previo y especial pronunciamiento, que funda en la falta de personería del demandante y litis pendencia.
Respecto a la falta de personería, manifiesta que la designación judicial como interventor general de la mutual ha sido apelada, y no se encuentra firme, y la designación estaría caduca. Asimismo, la mutual no tiene existencia como asociación mutual, atento su no registración, motivo por el cual la designación de un interventor de la misma resulta imposible.
Relata su verdad sobre los hechos, según los explica, a cuyos términos me remito por razones de brevedad. Opone falta de legitimación pasiva de Silvina Mas, en tanto no es parte en el negocio de compra de la propiedad.
Subsidiariamente opone defensa de prescripción adquisitiva. Ofrece pruebas.
A fs. 391 el representante del actor contesta, nulidad de citación: allanamiento. Contesta excepciones. Por sentencia de fecha 15/09/2009 (fs. 396) se hace lugar a la nulidad respecto del traslado de la demanda. Se apela la sentencia, la que es confirmada por sentencia de la Excma. Cámara Civil y Comercial – Sala Ia., de fecha 24/02/2011 (fs. 434), quedando firme el primer decisorio.
A fs. 446 se resuelve no hacer lugar a la excepción de falta de personalidad, y se admite la excepción de falta de personería, deducida por los demandados, dándose el plazo que establece el art. 291 inc. 2 del C.P.C. y C., a fin de subsanarla. Mediante fallo del 14/02/2014 (fs. 504), la Excma. Cámara Civil y Comercial – Sala Ia. Resuelve: hacer lugar al recurso de apelación deducido por el actor y revocar la sentencia de primera instancia, en cuanto había admitido la excepción de falta de personería, la que se rechaza; y no hacer lugar al recurso interpuesto por la demandada, confirmándose lo resuelto respecto de la excepción de falta de personalidad.
Abierta la causa a pruebas, se agregan las que da cuenta el informe del actuario de fs.1137, en un cuaderno de la actora; dos cuadernos de la demandada; que corren de fs. 521 a fs. 1135 inclusive. Puesto los autos para alegar, lo hacen ambas partes; practicada planilla fiscal la reponen el actor y el demandado Cueto. Se dicta autos, para sentencia. Con fecha 15 de abril de 2016, a fs. 1180, se dictó providencia de suspensión de los términos para dictar sentencia, en tanto las causas penales iniciadas no se encuentran terminadas.
Con fecha 30 de agosto de 2017, se recibe cédula de notificación en el Juzgado, proveniente de la Excma. Corte Suprema de Justicia, por la cual se refiere a las actuaciones caratuladas: “Cueto, Gustavo s/ denuncia – 7948/15, en trámite ante la Secretaria de Superintendencia, en la cual el Cimero Tribunal dispone que se dicte sentencia en la presente causa, aludiendo a normas del Código Civil y Comercial y los Tratados Internacionales, sobre la demora en dictar sentencia, cuando de las cuestiones surjan situaciones que hacen dilatar los procesos, y atento el estado de las causas, y los fundamentos a los que me remito por razones de brevedad, se procede a poner los autos nuevamente en estado de sentencia.

CONSIDERANDO:
Que la cuestión traída a estudio, se trata de una acción de reivindicación que inicia el actor EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, en contra de los demandados ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, GUSTAVO CUETO y SILVINA MAS, de un inmueble ubicado en calle Muñecas Nº 757/61, de esta ciudad, inscripto en el Registro Inmobiliario en Matricula N-45.133, pidiendo además la nulidad de las escrituras que se mencionan en su escrito introductorio, de cambio de denominación de la entidad y la venta del inmueble, con más daños y perjuicios. Lo hace en su carácter de Interventor Judicial designado en la causa caratulada “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, que tramitó ante el Juzgado de Instrucción de la Segunda Nominación.
El demandado al contestar demanda impugnan tal designación al decir que a ese momento esa designación no se encontraba firme, por haber pendiente un recurso de apelación, oponen excepción de prescripción y otras.
La primera circunstancia a dilucidar en el presente caso, es si El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, se trata de la misma persona jurídica que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico o El Hogar Gastronómico Asociación Civil. En autos consta que la primera, sin mencionarse el nombre completo tiene inscripto como titular registral un inmueble, que es el que se pretende reivindicar, inscripto en la Matricula N-45133, que le corresponde conforme a los instrumentos acompañados en autos por compra que le efectuara al Sindicato Unión de Mozos, a los 23 días del mes de mayo de 1945. En el mismo texto de la Escritura N° 278, que rola a fs. 187/214 de autos, más concretamente a fs. 202 vta., transcribiéndose el Estatuto de la entidad, se expresa: “El Hogar Gastronómico: Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Capítulo Único…”; entidad que funcionara desde 1945 con esa denominación; y consta inscripta como titular registral del inmueble de calle Muñecas Nº 757/61, en el asiento 1) del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, según informe del Registro Inmobiliario, como El Hogar Gastronómico; relacionando que en el mismo asiento se alude a la Escritura Nº 278, como título de adquisición del dominio, debe tenerse por cierto y probado que se trata de la misma institución apersonada en autos como EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.
La transcripción del Estatuto social en la Escritura Nº 278, debe llevar a la convicción de que, por un lado, EL HOGAR GASTRONOMICO (que figura como titular registral) y EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (actor en autos) son la misma persona; y, por otro lado, que se trata de una persona de existencia ideal, con existencia real como tal, regida por el Estatuto transcripto, y que cuenta con un régimen propio que define su objeto, domicilio, patrimonio, órganos de gobierno, funcionamiento social, etc.. Constituye también una prueba irrefutable de su existencia el acto de adquisición de un inmueble, instrumentado en la Escritura Nº 278, y que fuera incorporado a su patrimonio. Por ello, resulta inadmisible la consideración efectuada por la parte demandada respecto de la inexistencia de tal entidad.
Sería dable comprender, tratándose de una figura jurídica (sociedad de socorros mutuos), que hoy podría estar asimilada a las asociaciones mutuales, controladas por el IPACYM, y sujeta al régimen de la Ley Nº 20.321, que fuera publicada el 10/05/1973. Su preexistencia respecto de dicha ley, explicaría, de modo suficiente, los motivos por los que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, no se encuentra inscripta. En tanto persona de existencia ideal o persona jurídica, es un sujeto de derecho conforme las normas del Código Civil (art. 33 y 46) de carácter privado. Hoy legislada por la Secc 3°, art. 151 a 167 del Código Civil y Comercial de la Nación, además de la legislación específica.
Lo dicho evidencia las sustanciales diferencias que existen entre EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO; la primera debe ser asimilada a un entidad o asociación mutual, y la segunda es una asociación civil; de los Estatutos de cada una (fs. 187/214 para la primera y fs. 920/928 para la segunda) también se derivan grandes diferencias respecto de sus objetos, finalidades, categorías de socios, normas de funcionamiento, órganos de gobierno, etc.; es decir, cada entidad está sujeta a un régimen distinto y propio, lo que impide considerar que se trata de una misma entidad, o que la segunda sea continuadora de la primera.
No existe en autos ninguna prueba que avale la declaración unilateral contenida en la Escritura N° 527, de fecha 01/12/2006, en cuanto los Sres. Jorge Alfredo Hidalgo, Armando Gabriel Cabello Galindo y Jorge Luis Flores, en los respectivos caracteres de Presidente, Secretario y Tesorero de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, manifiestan que la entidad EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006, que a partir de entonces comenzaron a actuar bajo la denominación de ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO , que la asociación a la que pertenecen adquirió el inmueble de calle Muñecas Nº 757/61 mediante la Escritura Nº 278 (del año 1945), que son una misma persona, que la segunda es continuadora de la primera, y que acreditan el cambio de denominación con los documentos mencionados en dicha acta.
Por el contrario, además de las diferencias resultantes de los respectivos Estatutos, que se señalara anteriormente, de la prueba rendida en autos se puede sostener lo contrario; así, no existe ningún acto de los órganos de gobierno de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (específicamente un acta de asamblea extraordinaria), por el cual se haya dispuesto el cambio de nombre o la conversión en una asociación civil o su continuidad bajo dicha forma societaria; por el contrario, a fs. 141/143 obra un acta de una autotitulada Asamblea Plenaria del Hogar Gastronómico en la que se habría resuelto iniciar trámites para regularizar la situación institucional de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN. De las constancias obrantes a fs. 945/1121, resulta que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO fue constituida de modo originario, sin que en instrumento alguno se haga referencia a su continuidad o vinculación con EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (ver fs. 919/921), ni tampoco se hace referencia alguna a ello en sus Estatutos (ver fs. 922/928); a fs. 1000 obra informe del Sr. Director de Personas Jurídicas del cual surge que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO nació u obtuvo su personería jurídica por Resolución Nº 363/06 DPJ de fecha 04/10/2006, que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN no se encuentra registrada, deduciéndose, por lo tanto, que no existe elemento alguno que pueda vincularlas; a fs. 952 obra informe de la misma Dirección en la que se hace constar que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO no presentó balance ni inventario alguno, por lo que cabe considerar que el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad no le pertenecía. Lo referenciado permite concluir que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO son dos entidades totalmente distintas y diferenciadas, no pudiéndose considerar que exista vínculo jurídico alguno que las relacione.
El registro Inmobiliario, al inscribir las escrituras de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, consistentes en un acta protocolar, denominada Escritura N° 527 (copia certificada agregada a fs. 657/658), conteniendo una declaración de los administradores del organismo, alegando continuidad y Cambio de Denominación, y la Escritura de Venta a favor de Gustavo Cueto, mediante Escritura N° 127 (copias certificadas a fs. 576/580), de fecha 23/03/2007, lo hizo en forma provisoria hasta que se cumpla con requisitos formales y sustanciales de la ley 17801 y sus normas complementarias.
En esta última escritura citada, se hace constar que el vendedor El Hogar Gastronómico, hoy Asociación Civil, es continuadora de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, siendo una misma persona. La entidad ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, obtuvo la personería jurídica el 04 de octubre de 2006, conforme surge de autos (fs. 80), y conforme se dejara establecido anteriormente, no existe en autos ningún elemento que permita relacionar a ambas entidades, menos aún que la más reciente sea continuadora o la misma que la más antigua. Siendo, la contenida en la Escritura Nº 127, una manifestación unilateral de los representantes de la asociación civil, sin que se acredite tal circunstancia por medio probatorio alguno, resulta inadmisible e inoponible a EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, dado que razonando de otra manera, se pueden producir inmisiones de terceros con manifestaciones que afecten a sujetos que tienen sus derechos publicitados en forma, y que ninguna participación tuvieron respecto de lo declarado.
Se solicitó la inscripción definitiva de la escritura de venta y del acta complementaria de escritura 127, invocándose que en certificado de dominio, solicitado a los fines de la referida venta, se consignó como titular registral a la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO. Tal inscripción definitiva fue denegada por la Dirección del Registro Inmobiliario, mediante Disposición Nº 153/07 (copia certificada obrante a fs.652/655), manteniéndose la observación consistente en la falta de cumplimiento del artículo 15 – Ley Nº 17.801.
Se interpuso recurso de reconsideración, el que fue rechazado por Disposición Nº 182 (copia certificada obrante a fs. 283/284), confirmando la calificación realizada por el registrador y por la Directora del Registro Inmobiliario en sus actuaciones precedentes (fs. 130 y 131 de autos).
Ahora bien, a partir de la denuncia que se efectuara en sede penal por el Sr. Juárez Benito Donato, consta a fs. 226 informe de la Interventora del IPACYM que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS, con domicilio en calle Muñecas 757 no se encuentra registrada en ese instituto por no tener Matricula Nacional como lo dispone la ley 20321. Cabe aclarar que tal falta de registración puede explicarse por el hecho de que la entidad ha nacido (año 1945) muchos años antes de la sanción de la referida ley (año 1973).
Posteriormente, a fs. 229 consta disposición N° 182 por la cual la Directora del Registro Inmobiliario dispone no hacer lugar al recurso de reconsideración interpuesto, y elevar las actuaciones al Ministerio de Economía para su conocimiento y consideración y posterior remisión a Fiscalía de Estado a efecto que inicie las acciones que corresponda.
Se interpuso recurso jerárquico, que fuera rechazado por el Ministro de Economía, con fecha 06/05/2008, dictándose la Resolución 470/3 (ME), de fecha 06/05/2008 (copias certificadas a fs.801/805).
De la causa penal que se ofrece como prueba, no puedo analizar si tiene alguna relación con el planteo efectuado en autos, atento la disposición de la Excma. Corte Suprema de Justicia, que se debe resolver la cuestión por esta vía, a los fines de dar cumplimiento a la manda constitucional de afianzar la justicia y conforme los principios del debido proceso. Por otra parte, no existe litispendencia con la causa penal, lo que no ha sido demostrado en autos.
Como defensa preliminar opuesta por el demandado de prescripción adquisitiva, no se dan los supuestos establecidos por la norma de los arts.3999, 4003, y ss. del Código Civil, ni siquiera la prescripción corta de 10 años, atento la fecha de la escritura (año 2006), a la fecha de la interposición de la demanda, no se ha cumplido el plazo establecido por la ley. Tal consideración es suficiente para rechazar dicha excepción.
La demandada Silvina Mas, queda separada de la presente causa, en tanto no resulta contratante, sino solo cónyuge del demandado Gustavo Mas, por lo que se la absuelve de la presente acción. Considerando que, por haber sido mencionada en la pertinente escritura, el actor pudo tener motivos para considerarla comprendida en la demanda, las costas derivadas de su citación en autos se imponen por el orden causado.
Las excepciones de previo pronunciamiento fueron resueltas a fs.446/447, y resuelto los recursos a fs. 504 con fecha 14 de febrero de 2014 por la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial.
En lo que hace al cuestionamiento de la persona jurídica del actor, es decir EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, no podemos circunscribirnos a los informes que indican que no se ajusta a la actual ley de Mutualidad 20.321, del año 1973, y que no se encuentra inscripta, por resultar un cuestionamiento desvalorizado e inaceptable, pues la creación de esa mutual fue en el año1945, es decir, casi treinta años antes de la sanción de la referida ley. Para ello, deberíamos situarnos un poco en la historia del mutualismo en nuestro país, que surgió de las necesidades de los inmigrantes como sociedades de socorros mutuos, para atender a sus necesidades primarias en un país nuevo, analizar el ambiente social que tuvieron que enfrentar para radicarse en el país, que aportes realizaron más allá de la formación de mutualidades.
El mutualismo, desde sus formas más primitivas, aunque no es tema de este pronunciamiento, es entender que se trata de un sistema solidario de organización destinado a socorrer (por eso a las mutuales se las conoce también como asociaciones de socorros mutuos) a los desamparados y necesitados que hubiesen tenido la previsión de pensar en que en algún momento de sus vidas podrían requerir una ayuda. Al estudiar a las organizaciones sociales puede presentarse, frecuentemente, una confusión de roles, especialmente entre la mutualidad y la beneficencia, entre los sistemas de jubilación, pensiones, seguros y préstamos (oficiales o privados), y las prestaciones similares que realizan las mutuales a sus asociados. Un decreto de 1938 que fue el primer ordenamiento jurídico dado en la Argentina sobre las características y funcionamiento de las mutuales.
Sin embargo, se lo ha considerado como sujeto de derecho, cuando se confecciono la Escritura que se le transmitió el bien a través del Sindicato Unión de Mozos, situación jurídica que no se puede desconocer. Además, esta especial característica de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, permite distinguirla claramente de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO.
Por ello, comparto plenamente lo resuelto en las Disposiciones Nº 153/07 y Nº 182/07 de la Dirección del Registro Inmobiliario y en la Resolución 470/3 (ME), de fecha 06/05/2008, del Sr. Ministro de Economía de la Provincia. Evidentemente, las inscripciones registrales que se pretenden sean definitivas (Escritura N° 527 y Escritura N° 127), no cumplen con el principio del tracto sucesivo, que exige el art. 15 de la Ley Nº 17.801, porque no se ha cumplido con el requisito de legitimidad (titularidad del derecho a transmitir) en cabeza de la entidad otorgante de dichos actos, es decir, la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO.
Conforme ya se dejara establecido, dicha asociación civil es distinta de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (titular del dominio del inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad), y no existe en autos ningún instrumento que permita sostener vínculo alguno entre ambas, ni tampoco que la institución dueña del inmueble haya resuelto cambiar su denominación, que significa modificar el acto constitutivo y hasta su naturaleza de asociación mutual; y tampoco existe acto alguno por el cual haya autorizado o resuelto la transmisión del dominio del inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. Dicha entidad no intervino en ninguno de los actos notariales que pretenden inscribirse, de modo definitivo, en el Rubro 6 de la Matricula N-45.133.
La Sra. Directora del Registro Inmobiliario decidió el rechazo de la inscripción de la Escritura N° 527 y la Escritura N° 127, ambas otorgadas por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, en ejercicio de sus facultades calificadoras.
Analizando el llamado Principio Registral de Legalidad, del que se deriva esa facultad calificadora, el destacado jurista tucumano Dr. Fernando J. López de Zavalía (“Curso Introductorio al Derecho Registral”, Editorial Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1983, págs. 386/402), determina el alcance que debe reconocerse a esta función calificadora del Registro Inmobiliario. Luego de desarrollar su crítica a la forma en la que el principio es desarrollado por los autores (defectos de Mutilación y Distorsión), elabora los conceptos de legalidad de “adentro o interna” (“normas que rigen la conducta del órgano controlante”) y de “afuera o externa” (“normas que rigieron la conducta controlada”), hace referencia a la legalidad primigenia (citando a García Pelayo: “El principio de legalidad significa que toda acción de la Administración o toda decisión de los Tribunales” han de ser una aplicación de la ley”), y sus complementos Principio de Supremacía Constitucional y Principio de Razonabilidad, extendiéndola también a los particulares. También analiza el concepto de calificación.
Al tratar la amplitud de la facultad calificadora, el autor citado, señala que “establecer hasta donde llega la función calificadora es algo que debe hacerse examinando cada ley registral”, y, en el caso de la Ley N° 17.801, destaca que “Ella surge, sin duda alguna, del art. 8 de la ley, pero deriva también de otros textos”; y entre ellos incluye el caso del tracto sucesivo, al señalar “6. El primer punto que quiero recordarles es el referido al tracto sucesivo. El documento, por válido que sea en todos los aspectos, puede encontrar un obstáculo (que la función calificadora pondrá de relieve) en razón de las reglas sobre el tracto”. Es decir que resulta ajustada a derecho la decisión de la Directora del Registro Inmobiliario, en cuanto, en ejercicio de su función calificadora, fundada en el Principio Registral de Legalidad, decidió rechazar la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 y la Escritura N° 127, por no cumplir con el requisito de tracto sucesivo previsto en el art. 15 de la Ley N° 17.801.
Siguiendo al mismo autor (en obra ya citada, págs.. 344/346), destaca que el Principio de Tracto Sucesivo “constituye un principio que domina toda la materia. … “El art. 15 se compone de dos partes. En la primera parte está lo que se llama el principio de identidad, que es propiamente el que regula el tracto sucesivo. Y en la segunda parte está la aplicación de la primera, que es el principio de continuidad. 1. “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente”. Allí tienen ustedes el principio de identidad. Para que pueda registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda invocar una filiación de tipo negocial o de tipo legal con el que antes figura inscripto en el Registro. El Registro se defiende. El Registro solo admite hijos de la sangre, quienes puedan comprobar que dentro del Registro mismo el derecho pertenece al autor. El Registro distingue entre aquello que se adecua con él y lo que discrepa con él. A lo que discrepa con él, el Registro lo rechaza. Y el segundo aspecto es el de continuidad, regulado en la segunda parte del art. 15. “De los asientos existentes en cada folio, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. Significa esto que si se respeta el principio de identidad la consecuencia va a ser que cada anotación jurídica se refleje en el Registro con un asiento propio, exclusivo para esa mutación. De tal manera que al final, leyendo el folio, haya una serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena que va llevando al asiento final” (ob. cit., p. 345).
Y dicho autor concluye afirmando que “Tanto la identidad como la continuidad, son aspectos que hacen al Derecho Registral formal. Es decir, a la manera cómo se van a practicar los asientos; si el registro va a recibir o no va a recibir un documento; si lo va a asentar o no y de qué manera se va a practicar el asiento; al aspecto formal”. A continuación remite a la siguiente cita o nota al pie: “Señala Altarriba Sivilla: “Los principios hipotecarios y la propiedad horizontal”, en Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, n° 506, que este principio “puramente formal y adjetivo”, “tiene una doble actuación: positiva y negativa. Positiva, porque el titular inscripto es el único autorizado para disponer. Negativa, porque hay que rechazar todo acto que no venga de él”. (ob. cit., p. 346).
Resultando debidamente justificado el rechazo de la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 (declaración de las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO de ser continuadores de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN) y la Escritura N° 127 (venta de un inmueble de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, otorgada por las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO al Sr. Gustavo Cueto), tal falta de inscripción en el Registro Inmobiliario genera la inoponibilidad de los actos instrumentados en ellas, respecto de terceros que no han sido parte ni han intervenido en sus otorgamientos (art. 2505 del Código Civil y art. 1893 del Código Civil y Comercial).
Por ello, no cabe otra conclusión que considerar que las Escrituras N° 527 y N° 127, otorgadas por las autoridades de la novel Asociación civil El HOGAR GASTRONOMICO son inoponibles a EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, e ineficaces para operar la transmisión del derecho real de dominio sobre el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad; dichos actos no tienen efecto alguno contra ésta; dichas escrituras le son inoponibles y nulas para transferir el dominio de un bien registrable inmueble como se pretendió.
En consecuencia, considero que la acción de nulidad de instrumentos públicos, Escrituras Nº 527 y Nº 127, más que nulas resultan inoponibles a la actora, la cual no intervino en modo alguno, y, por tanto ineficaces para transmitir el dominio al demandado Gustavo Cueto, ante la falta de legitimación del otorgante, ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, y nadie puede adquirir un derecho mayor al que tiene el que se lo transmite (art. 3270 del Código Civil, aplicable a la fecha de tales actos, y coincidente con el art. 399 del Código Civil y Comercial).
No habiéndose demostrado que la actora haya perdido la posesión del bien, antes de las escrituras referenciadas, especialmente la de venta, sino que fueron despojados con posterioridad a la venta, considero que la reivindicación es procedente.
La reivindicación es una acción real, que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella. (art. 2758 del CC). Conforme también lo determina el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en su Sección 2° del Capítulo 2 del Título XIII, art. 2252.
De las consideraciones vertidas en los párrafos precedentes, surge claro que estamos frente a un supuesto en el que ambas partes presentan títulos de dominio emanadas de distintos enajenantes, pero el título del demandado emana de quien no es titular del derecho transmitido. Por ello, la cuestión debe resolverse por aplicación del artículo 2792 del Código Civil, según el cual debe ser preferido el que ostente el título emanado del verdadero propietario, lo que, en este caso sólo puede predicarse respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, es decir, la parte actora.
Por su parte, el actor acredita que adquirió su derecho de dominio, del anterior propietario, mediante Escritura N° 278 de fecha 23/05/1945, pasada ante el escribano Emilio Gauna, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. Tal adquisición, manifiestamente anterior a la posesión alegada por los demandados, genera, en favor del actor, la presunción de haber adquirido de quien era el verdadero propietario y poseedor del inmueble (art. 2790 del Código Civil), sin que tal haya sido desvirtuada por prueba alguna de los demandados. Por el contrario, según se señalara ut supra, considero acreditado la total inoponibilidad de los títulos invocados por los demandados, tanto la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO (Escritura N° 527), como el Sr. Gustavo Cueto (Escritura N° 127), en razón de no haber existido intervención o participación alguna de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.
En cuanto a la condición de subadquirente que invocara el demandado Gustavo Cueto, debemos considerar que estamos frente a un caso de adquisición de quién no es el verdadero titular del dominio, sin intervención alguna del verdadero dueño de la cosa; es decir, un caso de adquisición a non dominus.
Al analizar los caracteres de los Derechos Reales, y especialmente del dominio, se señala, como uno de ellos, el ius persequendi, es decir, la facultad de perseguir la cosa pese a las sucesivas enajenaciones que se realicen. Por definición, “la acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella”. Más allá de las críticas efectuadas a esta definición, queda claro que su objeto es recuperar la posesión perdida de manos de quien la cosa se encuentre.
Precisamente, lo que trataremos en este tema es saber si ese ius persequendi tiene límites o no; dicho en otras palabras, si el efecto reipersecutorio de la acción de reivindicación de inmuebles se detiene frente a determinados subadquirentes o no, y, en su caso, bajo qué requisitos; en definitiva, cuál es su alcance.
En este tema vamos a encontrarnos con el confronte de valores igualmente dignos de protección: el derecho de los propietarios, por una parte, y el de los terceros que adquieren de buena fe de quien, no siendo propietario, presenta la apariencia de tal; están en juego posibles conflictos entre los principios de la seguridad estática, que representa el derecho individual, y de la seguridad dinámica, que exige la seguridad del tráfico.
El principio general que rige las trasmisiones de derechos está consagrado en el artículo 3270 del Código Civil (que reproduce el art. 399 del Código Civil y Comercial), y se lo identifica con las primeras palabras de su formulación en latín: “nemo plus iuris”. Dicha norma establece que: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y, recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”.
Hasta se podría decir que éste constituye uno de los más relevantes principios generales del derecho, a los que habrá de acudirse analógicamente en los términos del art. 16 del Código Civil. Llevado al tema de los Derechos Reales este principio implica que para adquirir un derecho real es necesario adquirirlo de quien es titular de ese derecho, y, recíprocamente, que para transmitir un derecho real es imprescindible ser titular del mismo. Así, por ejemplo, en principio, quien recibe una cosa de quien no es dueño de ella no adquiere el derecho de dominio y queda expuesto a la acción de reivindicación existente en cabeza del verdadero dueño.
En este tema ha sido muy importante el efecto producido por la Reforma de la Ley N° 17.711, principalmente en los artículos 1051 y 2505 del Código Civil de Vélez Sarsfield, así como por el dictado de la Ley N° 17.801 de Registro Inmobiliario. Respecto del artículo 1051, incorpora un párrafo final que importa un cambio sustancial. El artículo queda redactado de la siguiente manera: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.” La doctrina no ha sido pacífica en cuanto al alcance de esta reforma que tutela al subadquirente de un inmueble de buena fe y a título oneroso.
Por un lado, se considera que constituye una excepción al principio establecido por el artículo 3270, y normas que lo siguen, como, por ejemplo los artículos 738 (dación en pago de un inmueble) y 2601 (tradición traslativa de dominio). Por otro lado, se afirma que, en rigor de verdad, no podría afirmarse que el artículo 3270 establezca un principio contradictorio al del artículo 1051, pues cada uno tiene su ámbito de aplicación; el primero tiende a tutelar la seguridad estática, y el segundo la seguridad dinámica en el tráfico inmobiliario, para lo cual recepta la teoría de la propiedad aparente y el viejo adagio romanista según el cual el error común y generalizado constituye una fuente creadora de Derecho. La norma sienta un principio general de respecto a la apariencia jurídica, sobre la base de una buena fe legitimante, psicológica y moral.
Los requisitos para la protección de los subadquirentes derivan de los fundamentos que inspiran la solución dada en la norma. El título oneroso en el tercer adquirente se relaciona con el fundamento económico de tutela de la seguridad dinámica. En caso de conflicto de intereses, el Derecho debe optar por la seguridad de aquel interés que sea más digno de ser protegido, y, tal el caso del interés del adquirente de derechos, pues los actos de adquisición son la esencia de la vida comercial y la base del progreso; al adquirente que pone en movimiento la adquisición adopta una posición dinámica en oposición al titular que asume una postura estática tendiente a conservar el estado de cosas existente. Se trata de evitar que el subadquirente sufra un daño como consecuencia de la nulidad del título de su enajenante, en cuya validez confió, incluso a costa del menoscabo que pueda sufrir el verdadero propietario. La situación es distinta en caso de adquisición a título gratuito ya que el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad, y consiguiente reivindicación, sólo lo priva de una ganancia que obtuvo sin sacrifico económico alguno; por eso, en este caso, el legislador opta por tutelar al verdadero propietario.
La exigencia de buena fe está vinculada con el fundamento moral de la norma, consistente en la necesidad de no defraudar a quien se comporta honestamente en el tráfico jurídico, coincidente con los sentimientos elementales de Justicia.
Y también están los que opinan que la reforma del artículo 1051 no ha modificado la situación anterior, entendiendo que los derechos del tercer adquirente de buena fe y título oneroso, que la norma deja a salvo, no son los derechos reales o personales transmitidos, por lo que procedería la reivindicación contenida en la primera parte de la misma, sino los derechos a obtener un resarcimiento o compensación.
Sin perjuicio de estas disidencias doctrinarias, cabe pasar a analizar si el art. 1051 del Código Civil (versión Ley N° 17.801), es aplicable al presente caso, atento que la parte demandada ha invocado ser subadquirente de buena fe y título oneroso.
Aunque obvio, es necesario destacar que debe darse la presencia de un tercero que sea subadquirente, es decir, adquirente del adquirente por acto nulo, por lo que entran en juego tres personas: el enajenante originario, su adquirente (por el acto nulo o anulable) y el subadquirente. En el presente caso, si bien el demandado Gustavo Cueto puede ser considerado como subadquirente, falta la figura del enajenante originario y el adquirente de ese enajenante originario. En efecto, conforme ya se dejara establecido, el enajenante del Sr. Gustavo Cueto, es decir, la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, no puede ser considerado un adquirente del titular registral, esto es EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, ya no existió instrumento ni negocio jurídico entre ambos, del cual pueda derivarse acto alguno de transmisión de dominio sobre el inmueble objeto de este proceso. Tampoco se dá el requisito de que medie un título nulo en virtud del cual el titular registral (EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN) haya transmitido el dominio al enajenante (ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO) del Sr. Cueto; la Escritura N° 527 no fue otorgada por el referido titular registral, sino, en forma unilateral, por la citada asociación civil. Por ello, se declaró su inoponibilidad e ineficacia respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.
Si bien, la circunstancia señalada sería suficiente para desestimar la aplicación del art. 1051 del Código Civil, me permitiré efectuar algunas reflexiones respecto de los requisitos de título oneroso y buena fe.
La palabra “título” alude al acto o negocio del cual procede el derecho adquirido. En cuanto al carácter oneroso, cabe tomar el criterio fijado en el artículo 1139, para los contratos, y extenderlo analógicamente a los actos, de modo que habrá título oneroso (acto o negocio) cuando cada una de las partes reciba alguna cosa o ventaja de la otra. El valor de una debe tener un adecuado equilibrio o razonable proporción con el valor de la otra, por lo que no es suficiente que existan dos prestaciones recíprocas, sino que, además, deben ser equivalentes; de lo contrario se puede afectar el carácter oneroso del título. Pero no es necesario que la prestación a cargo del subadquirente haya sido totalmente cumplida (artículo 2780). Este requisito de onerosidad sólo es exigible respecto de la adquisición efectuada por el tercero tutelado, siendo indiferente la onerosidad o gratuidad del acto nulo o anulable de su transmitente.
En el presente caso, cabe advertir que, conforme se desprende de la escritura n° 127, respecto del precio pactado, por la venta efectuada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, al demandado Gustavo Cueto, es decir, el pago de los $ 200.000, la parte “vendedora declara tenerlo recibido con anterioridad a este acto de manos del comprador, en dinero en efectivo y a su entera satisfacción”; en tal supuesto pago hubo una clara violación a lo dispuesto por el art. 1° de la Ley 25.345 de “Prevención de la Evasión Fiscal”.
En efecto, la normativa citada, dispone que “No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1.000), o su equivalente en moneda extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el Boletín Oficial de la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina prevista en el artículo 8° de la presente, que no fueran realizados mediante: 1. Depósitos en cuentas de entidades financieras. 2. Giros o transferencias bancarias. 3. Cheques o cheques cancelatorios. 4. Tarjeta de crédito, compra o débito 5. Factura de crédito. 6. Otros procedimientos que expresamente autorice el Poder Ejecutivo Nacional”. Por tal motivo, el precio de la compra-venta, al superar el tope legal y no haber sido satisfecho a través de alguno de los medios autorizados, sino mediante la entrega de dinero en efectivo, cae en la órbita de aplicación del art. 1° de la Ley 25.345, y, en consecuencia, está privado de sus efectos entre las partes y terceros (MARIANI DE VIDAL, Marina, “El contrato de compraventa, el pago del precio y la transmisión del dominio de los inmuebles”, Lexis Nexis, cita online n° 1013/008445).
Esto implica la total y absoluta inoponibilidad respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, por lo que debe considerarse que dicho precio nunca fue abonado y, por tanto, no ha mediado una transmisión a título oneroso.
En lo que respecta a la buena fe, comparto y hago propia la opinión de quienes señalan que la inscripción en los registros inmobiliarios no convalida los títulos ni subsana sus vicios o defectos (artículo 4 – Ley N° 17.801), por lo que la mera inscripción del derecho a nombre del enajenante es insuficiente para acreditar la buena fe. La consulta del registro es presupuesto indispensable para poder alegar buena fe, pero no es suficiente esa buena fe registral. Para ser considerado de buena fe no basta con la creencia “sin duda alguna” sobre una realidad jurídica determinada (artículos 2356 y 4006), sino que será necesario que esa convicción vaya acompañada de un obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor (artículos 512 – omisión de diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de personas, tiempo y lugar, 902 –cuando mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos, y 1198 – buena fe contractual). Por ello se considera que la omisión del estudio de títulos (examen retrospectivo de los antecedentes del derecho transmitido a cargo de un experto – profesional del derecho) podría hacer presumir mala fe en el subadquirente, en los casos de tratarse de vicios susceptibles de ser conocidos mediante esa investigación (Guastavino). La buena fe resultaría de agotar todas las instancias posibles que pudieran permitir el conocimiento del vicio. La CSJN (Terrabón S.A. c/ Pcia. de Bs. As., 15/07/1997 – LL 1999-A-507) ha decidido que, aunque en el ámbito espacial en el que se otorgó la escritura no existiera en esa época obligación legal de los escribanos de efectuar el estudio de los títulos de propiedad antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio, tal estudio es, al menos, necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a Derecho, que constituye un presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley.
En el presente caso, considero que, de haberse llevado a cabo un estudio de títulos hubiera sido inevitable advertir la inoponibilidad de la Escritura Nº 527, ya que no existía identidad entre sus otorgantes y la entidad perjudicada por dicho otorgamiento (EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN), así como la total ineficacia de dicho acto para modificar la titularidad registral del verdadero dueño del inmueble objeto de este proceso.
Y no puedo dejar de señalar también que, en la propia Escritura N° 127, el supuesto comprador, Sr. Gustavo Cueto, pese a ser de sentido común y fruto de la experiencia común, no haya advertido que la entidad enajenante, ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, no realizó la correspondiente asamblea extraordinaria a fin de autorizar la supuesta enajenación de un bien inmueble. La simple lectura de los documentos habilitantes de dicha escritura permite advertir que no se cita e invoca decisión asamblearia alguna, sino una simple Acta de Comisión Directiva Nº 3, de fecha 06/10/2006 (copia certificada obrante a fs. 279); y, la simple lectura del Estatuto de la asociación civil permite advertir que tal acto de disposición debe ser resuelto en asamblea extraordinaria (ver art. 18.8 del Estatuto que en copia certificada obra a fs. 924).
Lo expuesto respecto a la modalidad de pago del precio, así como las deficiencias en las atribuciones con las que actuaran los supuestos enajenantes, evidencian que el demandado Gustavo Cueto no ha actuado con la debida diligencia y previsión, evitando curiosamente actos que le hubieran permitido conocer que no estaba adquiriendo el bien inmueble en conformidad con el ordenamiento jurídico, y de quién no era propietario del mismo, ni tenía facultades para enajenarlo. Por ello concluyo que el demandado Gustavo Cueto no puede invocar buena fe.
Pero, por sobre todo lo expuesto, la mayor parte de la doctrina, en posición a la que adhiero, excluye del nuevo texto del artículo 1051, las llamadas transferencias a non domino de inmuebles, es decir, aquellas que se basan en actos o negocios en los que el verdadero propietario no interviene; esto puede suceder en diversos casos, como, por ejemplo, si una persona genera la apariencia de ser el propietario del bien mediante falsa identidad, o se utiliza un mandato falso o revocado, o, más grave aún, existe complicidad de un notario o escribano, y se otorga un título de transferencia a favor de un adquirente, que puede ser de buena o mala fe. Se han dado distintos argumentos para ello, pudiéndose señalar las siguientes teorías:
1) Acto Inexistente: Si el verdadero propietario no ha participado en la transferencia originaria, dicho acto, más que nulo o anulable, es inexistente, y el artículo 1051 CC sólo comprende los casos de nulidad o anulabilidad, por lo que no cabe aplicarlo frente a un acto inexistente; en estos casos, el subadquirente no está protegido a pesar de su buena fe y título oneroso, siendo alcanzado por la acción reivindicatoria del verdadero dueño (Borda – Llambías).
2) Acto Inoponible: Se sostiene que el artículo 1051 CC no protege al subadquirente de buena fe y título oneroso, en estos casos de adquisición a non domino, por la sencilla razón de que no hay autoría del verdadero propietario. El altar de la apariencia jurídica no puede levantarse en medida que lleve a superar, en materia de cosas inmuebles, la tutea que el artículo 2412 CC concede en materia de cosas muebles, y que no alcanza a las cosas robadas o perdidas. Detrás de la escritura falsificada hay un venta de cosa ajena que es inoponible al verdadero propietario, por su falta de toda autoría y participación (Alterini).
3) Acto de Nulidad Absoluta: Se afirma que la declaración de nulidad de actos jurídicos, afectados de nulidad absoluta, tiene efectos contra terceros adquirentes de buena fe y título oneroso, siendo inaplicable el artículo 1051 CC, pues, de lo contrario, se negarían normas legales y principios sustanciales que hacen al orden público y al interés general. Los actos jurídicos celebrados sin la intervención del verdadero propietario son actos afectados de nulidad absoluta, excluidos del artículo 1051 CC; lo contrario sería amparar la realización de actos ilícitos, de naturaleza penal, creando una inseguridad jurídica general. Además, en estos casos también debe considerarse de buena fe al verdadero propietario, por lo que, frente a un tercero también de buena fe, es lógico, razonable y justo preferir a quien es el titular del derecho, frente a quien pretende adquirirlo en base a un acto insanablemente nulo (Cortés).
4) Postura de Zannoni: Considera que el acto de transferencia a non domino es un acto nulo, frente al cual el propietario reivindica para sí el dominio del que ha sido privado por un acto ilícito: el despojo. Éste se consuma a través de un acto jurídico cuya nulidad interesa a quiénes intervinieron en él, y, eventualmente, a los terceros adquirentes, pero no al verdadero propietario que no otorgó ese acto. La reivindicación del verdadero propietario no está fundada en la invalidez o nulidad de la transferencia, en la que no intervino, sino en su derecho a poseer lo que le ha sido arrebatado a través de un acto ilícito de terceros, que actúa como medio para consumar el despojo. El régimen de los artículos 1050 a 1052 CC es extraño al verdadero propietario. Su reivindicación se basa en los artículos 2776 y 2777 CC. Por definición, el enajenante no propietario es de mala fe, por lo que, el subadquirente no se encontrará protegido aunque sea de buena fe y título oneroso. El artículo 1051 CC regula la situación de los adquirentes de buena fe y título oneroso ante la reivindicación que es consecuencia de la declaración de nulidad del acto originario. En cambio, en este caso, la reivindicación del verdadero propietario es la que provoca la nulidad del acto de transferencia a non domino; la reivindicación es lo principal.
Descartada la aplicación del artículo 1051, corresponde establecer que, el presente caso, debe ser resuelto en base a lo previsto y dispuesto en los artículos 2777 y 2778 del Código Civil. Adviértase que, mientras el artículo 1051 CC sólo requiere buena fe y título oneroso en el subadquirente, los artículos 2777 y 2778 CC contemplan también la buena o mala fe del enajenante.
En base a las consideraciones vertidas a lo largo de estos Considerandos, queda claro que el enajenante del Sr. Gustavo Cueto ha obrado con total mala fe, a sabiendas de que el inmueble de calle Muñecas Nº 757/65 de esta ciudad, no le pertenecía; inclusive, las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, realizaron tal acto de disposición sin contar con las facultades para ello, conforme sus propios Estatutos.
En consecuencia, considero que la acción de reivindicación debe prosperar respecto de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO y del Sr. Gustavo Cueto, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, resultando totalmente inamisible la buena fe y título oneroso invocada por el Sr. Cueto frente a una adquisición efectuada de quien no era el verdadero propietario, habiendo su enajenante (ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO), actuado con manifiesta mala fe (art. 2777 y 2778 del Código Civil).
Esta solución es concordante con lo actualmente dispuesto en los artículos 392, 396, 399 y 2260 del Código Civil y Comercial, en cuanto expresamente disponen la inoponibilidad de los actos realizados sin intervención del titular del derecho, así como que, en tales casos, el subadquirente de un inmueble o cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y título oneroso.
La acción de daños y perjuicios no será objeto de decisión, en razón de no haberse acreditado los perjuicios ocasionados.
Atento al resultado arribado las costas se imponen a los demandados en su totalidad. Respecto a los daños y perjuicios que no han sido acreditados, ni fue tema discutido en esta acción, ni fijado el monto, ni la causa, no se imponen costas, desestimándose la misma.
Por ello,

R E S U E LV O:

I) DECLARAR la inoponibilidad al actor, EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527, y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura Nº 127, de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripta en la matricula N-45.133 a favor de GUSTAVO CUETO.
II) HACER LUGAR a la demanda por reivindicación del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripto en la matricula N-45.133, perteneciente a la actora EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORRO MUTUO DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN; en contra de ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO y de GUSTAVO CUETO; en consecuencia, condeno a los demandados a restituir al actor, en la persona de su Interventor DR. CARLOS GUIDO CATTANEO – Mat. Prof. Nº 2170, el inmueble referenciado, en el plazo de diez días de quedar firme y ejecutoriada la presente resolución, por lo considerado.
III) ABSOLVER de la presente acción a Silvina Mas, por lo considerado, con costas por su orden, conforme se consideran.
IV) COSTAS: a los demandados vencidos, conforme lo considerado.
V) RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.
HAGASE SABER. 2058/08

Pedro Manuel Ramón Pérez
Juez Civil y Comercial Común VIII° Nom (p/T)