.3685 – «Egaña, Manuel c/Peredo Egaña, Irene sucesión vacante s/Usucapión (6.444)» acumulado a «Egaña, Manuel c/Peredo Egaña, Irene Mercedes s/Usucapión (7020)» – CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE GARANTIAS EN LO PENAL DE NECOCHEA (Buenos Aires) – 21/10/2003

En la ciudad de Necochea, a los 21 días del mes de octubre de dos mil tres, reunida la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y de Garantías en lo Penal, en Acuerdo Ordinario, a efectos de dictar sentencia en los autos caratulados: «EGAÑA, Manuel c/PEREDO EGAÑA, Irene sucesión vacante s/Usucapión (6.444))» acumulado a «EGAÑA, Manuel c/PEREDO EGAÑA, Irene Mercedes s/Usucapión (7020)», habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los arts. 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código Procesal Civil y Comercial, resultó del mismo que el orden de votación debía ser el siguiente: Señores Jueces Doctores Jorge Horacio Costa, Hugo Alejandro Locio y Humberto Armando Garate.//-

El Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

C U E S T I O N E S
1ª ¿Corresponde declarar desierta la apelación diferida de fs. 700?
2ª ¿Es justa la sentencia de fs. 704/708vta.?
3ª ¿Qué pronunciamiento corresponde?

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR COSTA DIJO:

I.- Anunciándose agraviado por la imposición de costas resuelta a fs. 696/697vta., el Delegado de la Fiscalía de Estado provincial, recurre en apelación ante esta Alzada a fs. 700, fundando sus agravios a fs. 733/vta.-
La decisión de grado -en lo medular dirigida a acumular las causas Nros. 6444 y 7020- le impuso las costas al Fisco por entender que resultaba vencido en la incidencia.-
La queja del apelante carece de los caracteres necesarios para tenerla por debidamente fundada. Solo es una discrepancia de criterios que no representa la crítica concreta y razonada impuesta por la norma ritual (art. 260 y 261 CPC). Así afirma que siendo la debatida una cuestión dudosa de derecho, correspondía la distribución de las costas sobre la base del art. 69 CPC.-

Ello importa solamente una afirmación de sentido contrario a la sentencia, incapaz -así planteada- de conformar una debida fundamentación del recurso interpuesto, el que se encuentra desierto en esta instancia (art. 261 CPC;; Reg. Int. N° 121 (S) del 27/12/01, entre muchos otros).-

Por las consideraciones expuestas, a la cuestión planteada voto por la AFIRMATIVA.-

A la misma cuestión planteada el señor juez Doctor Garate votó en igual sentido por análogos fundamentos.-

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR COSTA DIJO:

I. Se queja el representante de la Fiscalía de la Provincia de Buenos Aires de la sentencia del inferior que hace lugar a sendas demandas de prescripción adquisitiva de dominio a favor del actor.-

La Sra. Juez de grado entiende que en ambos procesos acumulados por petición de la actora, se han probado los actos posesorios necesarios y plasmados en el art. 2384, y -haciendo especial hincapié en la posibilidad jurídica del condómino de usucapir una cuota ideal de un inmueble- concluye en que en ambos procesos se ha operado la extinción de dominio en cabeza de la demandada y consiguiente nacimiento para el actor.-

Los agravios -sucintamente expuestos- refieren la existencia de serios defectos en el dictado de la sentencia única para dos procesos de usucapión, uno dirigido contra un inmueble y el otro contra la porción ideal que corresponde a la demandada en un condominio existente entre las partes y terceros. En tal sentido indica la carencia de fundamentación y de análisis de la prueba producida y agregada (fs. 735/736).-

Añade que la sentencia hace lugar a una pretensión jurídicamente imposible, cual es pretender adquirir porción determinada del condominio. Cita el art. 2679 en su auxilio y solicita el total rechazo de la acción.-

Agrega que la envergadura de la explotación agropecuaria involucrada en la presente usucapión (más de 1.600 has. de tierras de buena condición) debería provocar un altísimo cúmulo probatorio, que en autos no () se ha logrado; refiere en tal sentido que los requisitos legales de la prescripción adquisitiva resultarían «harto fáciles de acreditar y evidentes» y sin embargo no son tales los elementos colectados en autos.-

Refiere que tampoco se acreditó la necesaria interversión del título del actor, en tanto respecto de uno de los predios es condómino y por otro lado como administrador de la demandada ejerció la tenencia de los inmuebles. Añade que no se comprobaron hechos y comportamientos exteriores de tal interversión, sino que por el contrario se acreditó la falta de una «verdadera explotación y mantenimiento».-

Se queja el apelante de la ausencia de consideración del requisito de publicidad en la pretendida posesión; reitera la importancia de los fundos a usucapir, la que necesariamente implicaría una actividad variada que no se refleja en las probanzas arrimadas.-

Refiere que la pericia efectuada «se encuentra lejos de acreditar actos realizados por el propio actor» datando las mejoras de muchísimos años o de época muy reciente, no pudiendo el actor prevalerse de los mismos.-

Añade que los pagos de impuestos nada añaden porque en tanto condómino se encontraba obligado a ello. Desconoce asimismo la existencia de una posesión continua refiriendo que se ha pretendido utilizar un mismo contrato de arrendamiento para fundar derechos sobre dos fracciones distintas de campo.-

Cierra su planteo un análisis de las pruebas reunidas en autos que no fueron consideradas por la Juez de grado, tanto como de los elementos probatorios que entiende debieron arrimarse para formar convicción en el sentenciante.-

Por último se agravia de la imposición de las costas procesales a tenor del art. 3589 del C.C..II. La acumulación de los expedientes de las causas 6444 y 7020 en las que se dirigen demandas de usucapión por parte de Manuel Egaña (hijo) contra la sucesión vacante de Irene Peredo Egaña -sobrina del primero-, que se encuentra firme para esta instancia ha venido a enmarañar, en mi criterio, las pretensiones por lo que, aún cuando formalmente votaré en los acumulados -según lo manda el art. 194 del CPC- trataré ambas por separado por cuanto las circunstancias de hecho son básicamente diferentes y de allí las consecuencias jurídicas que de ellas se derivan.-

No obstante ello existen hechos antecedentes que son comunes; así el actor refiere que comenzó su posesión en ambos predios con ánimo de dueño al fallecer su sobrina (02/12/1968), quien lo hace sin dejar herederos.-

Otro elemento de singular relevancia jurídica es la calidad de administrador -apoderado- por parte del actor, de los bienes de la citada Peredo. Ello, aún cuando fue negado por el accionante, resulta acreditado por las constancias de los autos acumulados N° 6444 a fs. 276 y sgtes. y fs. 298 y sgtes.(escrituras Nros. 213 y a la allí transcripta 169) y las propias afirmaciones del actor en autos «Egaña, Alejandro c. Egaña de Peredo María L. s. usucapión» a fs. 231 (arts. 374; 384 y 423 del CPC).-

a. Expte. N° 7020.-

La acción entablada se dirige aquí a la adquisición por usucapión del dominio de un inmueble identificado como parcela 253-c (partida N° 31215); aclaro -por lo que cabe respecto de la otra causa- que se persigue la usucapión del total del inmueble. En otros términos la cosa que se dice poseída es dicha parcela en forma completa (fs. 80 apartado I. Objeto).-

Sabido es que la usucapión es uno de los modos de adquisición del dominio (2524:7° C.C) -originario, para ser más precisos- que implica la acreditación en sede judicial de la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, con ánimo de dueño por el plazo que prescribe la ley según se trate de una posesión legítima o no (10 o 20 años respectivamente) conforme lo establecen los arts. 3948; 4015; 4016 del C.C.-

Igualmente conocido es el recaudo -fruto de amargas experiencias judiciales habidas en las llamadas informaciones sumarias de posesión (ver en tal sentido Eduardo J. Couture «La acción declarativa de prescripción» en L.L. Tomo I Sec. Doct. Pág. 62)- de la rigurosidad probatoria y el carácter de «compuesta» de la misma, exigencia positiva del art. 24 ley 14.159.-

También considero conocida la postura de la SCBA en cuanto al rigor probatorio que debe primar en este tipo de procesos, en donde los elementos de prueba deben ser examinados en conjunto y con estrictez, exigiéndose comprobación tanto del corpus como del animus.-

Ese triple juego de consideraciones jurídicas me han convencido -luego de detenidas cavilaciones- de la improcedencia de la acción, la que ya adelanto.-

Es que del examen de la prueba rendida en autos -y que efectuaré a renglón seguido- no cabe entender cumplidos los recaudos que la ley estima necesarios para cancelar el dominio respecto de un titular y simultáneamente hacerlo nacer en cabeza de otra persona.-

Sucede que en este expediente -y más claramente aún en el N° 6444, como veremos- el actor debió haber superado la valla que impone la causa de su relación real (causa detentionis) que nos indica la necesidad de acreditar la interversión del título de su relación con la cosa, es decir el abandono de la tenencia -en tanto administrador- y la consiguiente asunción de la posesión (art. 2353 del C.C.); extremo éste que agrava la rigurosidad de la apreciación de las probanzas. Ello por cuanto entiendo suficientemente acreditado el carácter de apoderado del actor, tal como anticipara.-

Del repaso de las constancias aquí obrantes surge que el pretendido usucapiente aneja a su presentación recibos de pagos de diversos impuestos referidos al inmueble en cuestión, de fechas que incluyen los años 1970; 1976; 1977; 1978; 1979; 1981; 1984; 1985; 1987; 1988; 1989; 1990; 1991; 1992 y 1993.-

Asimismo agrega un contrato denominado de aparcería (documento N° 5 en demanda), copias de cartas enviadas al actor por quien éste denuncia como su arrendatario (su sobrino Alejandro Egaña) -fs. 56/64- y copia de los autos (agregados también como prueba) «Egaña, Manuel c/ Egaña, Alejandro s. Acción posesoria».-

La restante prueba producida comprende la testimonial de los señores Carlos Egaña (hermano del actor, fs. 150) Carlos Torres (arrendatario, fs. 199) Carmen Juliano de Bigatti (arrendatario fs. 200) Carlos Riva (administrador del actor) Ricardo Egaña (sobrino del actor, fs. 318); la pericial de fs. 333, el plano del predio (fs. 501) y las posiciones del actor (362). Ello sin descartar las constancias obrantes en las restantes causas anejadas (4 en total) y que también serán objeto de tratamiento.-

La pregunta que el sentenciante se formula ante ese marco probatorio es si de su análisis en conjunto, en forma coordinada y respetando el citado principio de la prueba compuesta, cabe tener por acreditados los recaudos necesarios para el progreso de la demanda, según las reglas de la sana crítica (art. 384 CPC).-

Para ello estimo esencial poder determinar en qué momento el actor exteriorizó su voluntad de comportarse como dueño, en contra de la causa de su posesión originaria (art. 2353 C.C. y su doctrina).-

Ya adelanté respuesta negativa y fundaré mi contestación.-

Descarto que el mero pago de las gabelas provinciales (las más antiguas del año 1970) resulte elemento acreditante de la interversión del título posesorio. No sólo porque jurídicamente ello no resulta un hecho sobre la cosa de quien dice comportarse como dueño (doctrina art. 2384 C.C.) sino simplemente un acto jurídico que puede cumplirse sin haber tenido jamás relación real con el inmueble -aspecto de la cuestión que no puede minimizarse-, (Beatriz Areán «El juicio de usucapión» pág. 302 parágrafo 349; Ed. Hammurabi, 1992) sino porque además en autos tales impuestos eran remitidos al domicilio que la demandada poseía en Capital Federal para tales menesteres, y que no sería otro que el de la sede de administración de su apoderado -el actor Manuel Egaña- quien en tal calidad los recibía (ver así los recibos de fs. 19; 37 a 42; la documental de fs. 56/63 y también las afirmaciones del aquí actor en autos «Egaña, Alejandro c. Egaña de Peredo, María L.» fs. 313 punto I.- objeto).-

En otros términos per se no es tal probanza suficiente para tener por intervertido el título del mandatario que posee para su mandante (arts. 2352 y 2461 del C.C.). Veremos si a partir de los restantes medios -aún sumados a los ya analizados- se puede acreditar tal hecho.-

Debo excluir para ello, las declaraciones prestadas por el hermano y el tío del actor (fs. 150 y 318, respectivamente, generales de la ley), en tanto de valorarse sus testimonios se violaría el art. 425 del rito, interpretado conforme las reglas conceptuales básicas de los arts. 345; 349; 353 y 354 del Código Civil. Aún cuando las declaraciones fueron prestadas, reposa en el sentenciante el imperium de no tenerlas presente en resguardo de dicha norma (JUBA B250090 CC0201 LP, B 68829 RSD-55-90 S 13-3-1990, «Rodrigo de Cancio c/ Central de Ahorro SRL. s/Inc. de nulidad» y B1750308 CC0002 SI 62610 RSD-91-94 S 10-5-1994, «Altgelt, Marión Cecilia c/ Altgelt, Juan Guillermo s/ División de condominio».-

Restan así los testigos Juliano de Bigatti, Rivas y Torres. La primera de ellos declara a fs. 199vta./200. Refiere que antes de 1960 -fecha de su casamiento- vivió en el predio objeto del proceso N°6444 y que luego de esa fecha en el que aquí estoy analizando (respuestas 2ª a 5ª y 9ª). Agrega en su respuesta 14ª que el propietario de las fracciones del campo «Mojón de Palo» -para ella- desde que tiene uso de razón, es Manuel Egaña. Es decir que desde aproximadamente 1953 o si prefiere desde su casamiento (tomando su fecha de nacimiento que calculo en 1943, conforme los datos obrantes al comparecer la testigo a fs. 199vta.) quien aparecía como dueño no es sino el tenedor de los inmuebles, el mandatario -administrador de los bienes- de la Sra. Irene Peredo. Testimonio que viene a corroborar la ya suficiente prueba referida a la existencia de tal administración.-

Refiere finalmente que a partir de 1968 el Sr. Riva «comenzó a tratar con nosotros» única modificación relevante que la presunta arrendataria estima.-

El testigo Riva (fs. 308) se presenta respondiendo a las generales de la ley afirmando que conoce al actor a partir del hermano, Carlos Egaña, desde 1969 (2ª respuesta) que el campo en cuestión está en posesión del actor, a quien ha acompañado hasta este Departamento judicial con motivo de los contratos arrendamiento, como su administrador. «Esto es así hasta el día de la fecha» dice el testigo el 28/12/1995, y agrega luego precisiones acerca de las mejoras que se hacían en el campo (pedido de los arrendatarios, búsqueda y remisión de presupuestos, etc.).-

Refiere Riva -en apretada síntesis- quiénes habrían arrendado tales campos, para qué fecha, especifica las mejoras realizadas y la forma en que se pagaban los arrendamientos. Destaca que la «posesión de Egaña era pública, cuando se hacían los contratos nadie le pedía nada, todos sabían que era ese campo de él.»

A su turno el testigo Torres refiere haber formado parte de una sociedad dedicada a la explotación agropecuaria junto con Carlos y Ricardo Egaña, que le alquilaba dicha sociedad al actor de autos durante el período 1968-1973, momento en que el testigo se retira de la misma. Los arriendos se le pagaban al Sr. Riva -refiere Torres- quien actuaba bajo las órdenes de Manuel Egaña, como su representante.-

Ahora bien, estos testimonios -valorados de conformidad con las pautas de los arts. 384 y 456, 2ª parte del CPC- dan una idea cercana a la fecha en que el actor habría intervertido su causa detentionis, (entre 1968 y 1970) sin embargo reitero que el análisis de la prueba que exige este tipo de proceso, obliga a que los elementos de convicción se correspondan recíprocamente; y si bien ello sucedería parcialmente entre las testimoniales (nótese la testimonial de la citada Sra. de Bigatti) y la documental que acredita el pago de impuestos, no conforman prueba compuesta suficiente que determine la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años, con ánimo de dueño, sin reconocer en otro un derecho real mejor o más extenso (art. 24 ley 14159; 2353; 2384; 2445 y sgtes. del C.C.).-

Es que, siguiendo a Allende, para probar la posesión que se exige en la prescripción adquisitiva debo probar «que alambré, edifiqué, cultivé por mi cuenta, sin tener en cuenta para nada al propietario. Prueba, en la mayor de las veces, fácil de producir» quien luego agrega «La prueba no ofrece problema especial alguno (…) corresponde únicamente demostrar si se actúa en el «corpus» con dependencia o no de otra persona» (Guillermo L. Allende «El animus domini de Savigny, según Savigny (no según Ihering)» en L.L.-90-842; donde el destacado me pertenece).-

Coincido entonces con el apelante en que la envergadura de la explotación agropecuaria, su división en fracciones arrendadas a distintas personas, la organización de la explotación en una suerte de empresa (un administrador -Riva-, una persona que recibe los pagos, una sede en la calle Viamonte 1336 de Capital Federal a donde se remiten los impuestos) necesariamente -si ello es así- debe provocar un cúmulo de probanzas que impidan toda duda. En otros términos, es poco convincente la prueba reunida y muy sugestivos los elementos que -si el planteo de demanda merece crédito- debieran existir y no se arrimaron a estos autos.-

¿Dónde está reflejada documentalmente la variopinta actividad que realizaba el administrador del actor? Es poco creíble que casi nada de ello se haya podido conservar luego de veinticinco años de administración de un campo extenso y de gran rinde potencial. ¿Cuáles son los contratos de arrendamiento a los que permanentemente se regresa como argumento? ¿Con qué conjunto probatorio -pruebas directas imbricadas unas con otras- se prueban hechos posesorios, actuación en el corpus, según Allende?

Nada menos que el Dr. Colmo ha dicho al respecto «Los testigos son plenamente aceptables en un asunto meramente posesorio: declaran acerca de hechos y con relación más o menos próxima a la del hecho de toma de posesión. Mas cuando, como en el caso, se trata de una posesión treintenaria, ya no es propiamente una posesión lo que está en juego sino todo un derecho real de propiedad inmueble. Y un derecho tan eminente, en el concepto de nuestras leyes, no puede estar subordinado a lo contingente de unas declaraciones testimoniales. Estas serían muy útiles como corroborantes de otras pruebas menos vidriosas, pero no como fundamentales y menos como exclusivas.» («Jonas y Soldarini» Cám. Civ. 1ª de la Capital, 16/03/1923; J.A. Tomo 10 (1928) pág. 165) corroborando que la preocupación por la existencia de prueba compuesta no es nada nueva.-

No dejo de advertir que en el contrato anejado como relativo al inmueble que aquí se pretende adquirir (copia a fs. 52/54vta.; original a fs. 814/816vta.) no se identifica con precisión el predio entregado (ver cláusula primera) y que también obra agregado al acumulado N°6444 como fundante de aquella pretensión paralela (ver fs. 107/109 y demanda apartado II. fs. 126).-

Para más la pericia efectuada en nada colabora. Es que si bien se mira, la calidad, antigüedad y -en su caso incluso origen o autoría- de las mejoras efectuadas en un inmueble (conforme arts. 582; 589 y 591 del C.C.) mal pueden ser peritadas por un ingeniero agrónomo; su existencia en una explotación agropecuaria no disminuyen ese desacierto básico. No se comprende la razón para no haber acudido a la opinión técnica de un arquitecto o un ingeniero civil para determinar las cuestiones aquí en debate; o incluso un ingeniero forestal que sume su dictamen a las pruebas ya examinadas.-

La idoneidad es carácter esencial de la experticia (art. 462 y 474, 1ª parte del CPC) y si quien la efectúa -sin juzgarlo en lo que importa su profesión específica- no se ha formado para evaluar determinadas situaciones, entonces poco podremos rescatar de su informe (arts. 384 y 474 del CPC). Para más éste padece una franciscana pobreza, es tremendamente escueto en sus consideraciones y las afirmaciones que más interesan a este proceso, esto es antigüedad y autoría de las mejoras, son efectuadas sin fundamento o directamente no son informadas.-

Tiene dicho el máximo tribunal que «la pericia sobre antigüedad de signos posesorios visibles, resulta insuficiente si contiene conclusiones simplemente estimativas, sin fuerza asertiva y de soporte objetivo» (CSJN, 10/03/75, ED, 61-185), criterio que entiendo plenamente aplicable al caso, con la de la «errada» especialidad del experto.-

En cuanto a las restantes constancias que podrían abonar la pretensión del actor la presentación del plano catastral es muy reciente (23/04/1993) para configurar un indicio relativo a la posesión como dueño del accionante; y los documentos obrantes a fs. 56/63 -que dan cuenta de la existencia de un arrendamiento entre Manuel y Alejandro Egaña- no son sino indicios de una relación real que aún cuando se los aúne con las testimoniales y los pagos de impuestos no poseen la convicción suficiente para tener por intervertido el título desde esa fecha; es que -como ya he referido- «el usucapiente debe acreditar fehacientemente los extremos de su acción, y entre ellos cuándo comenzó a poseer para sí, a fin de poder tener por cumplido el plazo legal.»(SCBA, Ac. 33628 del 05/03/85) o como también se ha dicho «La prueba del momento de inicio de la posesión es el único medio hábil para satisfacer la exigencia temporal contenida en el art. 4015 del C.C.» (SCBA, Ac. 32512, del 12/6/86).-

Máxime si cotejamos ello con las constancias de fs. 84 de los autos «Egaña, Alejandro c. Egaña de Peredo, María L.» de fecha 19/02/1991, donde a requisitoria de un oficial de la policía provincial, el ocupante del campo, quien se presenta como Jorge Horacio Almaraz, capataz de la estancia, manifiesta que se encuentra allí «desde hace cinco años a la fecha aproximadamente (y) «que dicho establecimiento pertenece al Sr. Alejandro Egaña»; o con el mandamiento de constatación obrante a fs. 402 y sgtes. de los autos acumulados N°6.444. En ese acto procesal -donde las personas suelen declarar, como indica la experiencia (conf. art. 384 y concs. del CPC) con la espontaneidad propia de este tipo de medidas- el citado Almaraz recibe a los funcionarios y manifiesta encontrarse como encargado de una fracción de la parcela 253-c (814 has.) desde hace cinco años, que fue «puesto» por el Sr. Simón Esquiroz quien le abona el salario, que «antes de su contratación el campo estaba en estado de abandono, posteriormente realizó distintas tareas de mejoras(…)».-

Ese panorama probatorio refuerza la duda sobre la posesión que dice haber gozado el actor, en especial -a la luz de los arts. 2384 y 2353 C.C.- en lo que hace a los caracteres de la posesión que pretende usucapir; observo severamente resentidas así tanto la publicidad, como la continuidad y la ausencia de interrupción en la posesión del actor.-

Si la posesión era pública ¿cómo es que no se refleja en las actuaciones referidas supra? ¿Puede decirse que es pública aquella posesión que solo conocen quienes se dicen arrendatarios y quien afirma recaudar los arrendamientos?

Según Papaño – Kiper – Dillon y Causse «que la posesión para la usucapión sea pública significa, pues, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, porque éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella» («Derechos Reales» T. III pág. 44; Depalma, 1998); recaudo que no aprecio demostrado aquí, donde no hay un solo elemento que corrobore el público comportamiento como dueño, entendido ese actuar como el que posibilite el conocimiento, el que no es clandestino u oculto para los que tenían derecho a oponerse (arts. 2369 y 2479 del C.C. y la nota a éste último).-

En cuanto a la continuidad ella solo se desprende de la presentación de recibos impositivos y de las testimoniales, sin que se corrobore tal regularidad por otros elementos de prueba; los que en el caso de una extensión de campo sometida a arrendamiento o aparcería podrían tener múltiples orígenes (v. gr. las actividades derivadas de los arts. 18; 19 y 23 de la ley 13246 entre muchas otras).-

Finalmente la no interrupción en la posesión se aprecia igualmente sin acreditar, conforme la totalidad de las pruebas analizadas, las que no se completan unas con otras sino por el contrario, controvierten las afirmaciones del actor.-

Comparto, para arribar a tales conclusiones, aquel análisis de la prueba posesoria que hace mérito de la totalidad de las particularidades de cada caso, con la estrictez que el proceso de usucapión exige, valorando incluso «las posibilidades económicas del propio poseedor» que «pueden ser ponderadas para robustecer o debilitar la prueba en cuestión» (SCJ de Mendoza, voto de la Dra. Kemelmajer de Carlucci, ED-154-611).-

Esa pauta posee propio peso al observarse que se trata -siguiendo los dichos del actor y las testimoniales de este proceso y de su acumulado- de un emprendimiento que se organizó casi como una empresa, siendo el actor titular de grandes extensiones de campo en diversos lugares de la provincia, dedicado a arrendarlas a terceros y vivir de tales rentas inmobiliarias (ver autos «Egaña, Manuel Máximo s. sucesión» -agregado por cuerda-; fs. 276/314 del acumulado N° 6444 entre otras constancias).-

La rigurosidad en las pruebas de la prescripción adquisitiva es de antiquísima data en nuestra provincia (anterior incluso a la citada ley 14159 (B.O. 10/10/1952) ello merced al impulso del Dr. Argañarás ministro del máximo tribunal provincial. Así, por ejemplo, sostuvo la SCJBA que incumbe al demandado «la prueba de la interversión de su posesión; o sea que con posterioridad ejecutó actos demostrativos de su intención de excluir de la posesión al verdadero dueño» y probada esa interversión deberá acreditarse luego que «a partir de ella había transcurrido el tiempo de los treinta años (hoy 20) necesarios para la prescripción adquisitiva que se invoca» (voto del Dr. Argañarás en «Prov. de Buenos Aires c. Blando o Branne o Brane, Pedro» SCBA, 25/11/1938, L.L.-15-912).-

Doctrina legal que se reiteró en numerosos precedentes hasta el presente, como cuando se sostuvo que «Si el comienzo de la ocupación del inmueble reposó en la administración invocada por el actor que demanda por usucapión, a este le incumbe demostrar la interversión del título y que la ocupación alegada, es de allí en más, a título de dueño» y que «en las demandas de usucapión, debe probarse la posesión «animus domini» actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal» (SCBA, «Vinent, Pablo c. Pineiro de Amette, L.» 05/03/1985; L.L.-1985-D-10).-

Es que «dada la trascendencia económico social del instituto de la usucapión, la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente» (SCBA, Ac. 42383, «Ordoqui c. Bravi» del 31/07/1990) criterio refrendado por el máximo tribunal nacional (CSJN, 04/05/1993 «La Rinconada S.A. s/ liquidación c. Estado Nacional s/ nulidad de resolución» Informática Jurídica documento N° 4.28180; F:316-871) al afirmar que «La posesión continua de un inmueble por el plazo de ley constituye un modo excepcional de adquirir el dominio (arts. 2524:7° y 4015 del C.C.) por lo que los actos por medio de los cuales se adquiere tal posesión deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente».-

Por todo ello propicio el rechazo de la demanda respecto de la citada fracción de campo, con costas (art. 68 CPC)

b. Expte. N° 6444.-

Tal como anticipara en el presente expediente se persigue no ya la adquisición por usucapión del dominio de un inmueble (caso del expte. N° 70209 sino del condominio, o si se prefiere la adquisición de una porción ideal del predio identificado como parcela 253-d (partida 17075).-

Adelanto que no encuentro impedimento técnico -a diferencia de la postura del apelante- para adquirir ese derecho real por la vía de la prescripción adquisitiva. Comparto así la tesis doctrinaria que entiende que tal modo es pasible de utilización sea para alcanzar el dominio como cualquiera de los restantes derechos reales que se ejercen por la posesión (condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación y las servidumbres continuas y aparentes) conforme la más moderna postura al respecto (por todos ver Papaño, Kiper y otros; ob. cit. tomo III pág. 34 y sgtes.) que pone especial énfasis en el concepto amplio de propiedad -criterio de la C.S.J.N.- que establece el Codificador en el art. 3948 del C.C.-

Ejemplo típico de tal situación es la coposesión no mutuamente excluyente (arts. 2359; 2401 y 2409 del C.C.) que culmina en la petición de reconocimiento de la adquisición del condominio por el transcurso del tiempo que refiere la ley.-

Cierto es que los actos posesorios (como hechos que son) se «verán» en la cosa, y no sobre la porción ideal, pero -como bien lo aclara J. H. Alterini en el comentario a los arts. 2407 al 2410 («Código Civil Anotado» Tomo IV-A pág. 151; Abeledo Perrot, 1993)- al momento de concretar esa coposesión interesará establecer el alcance de la cuota ideal, la que en caso de duda se regirá por el principio establecido en el art. 2708 (cuotas iguales).-

Cierto es que lo habitual será que quien posea una cosa propenderá, casi naturalmente a pretender la adquisición del dominio y no una de sus desmembraciones (restantes derecho reales); es decir buscará excluir a los restantes co-poseedores, para lo cual deberá munirse de prueba concluyente, puesto que deberá despejar la apariencia de un convenio de uso (arts. 2684; 2699 y concs.); sin embargo ese panorama no puede invalidar una factibilidad legal que se me aparece como innegable.-

Hasta aquí la posibilidad jurídica -casi académica- de adquirir el derecho real de condominio. Ahora debemos preguntarnos si tal posibilidad se ha concretado en autos; más precisamente si el actor probó los extremos que la ley le exige para ello.-

La respuesta que propicio es negativa.-

A los ya mencionados antecedentes comunes a sendas acciones de usucapión (fecha de comienzo de la posesión como dueño y calidad de administrador de los bienes de su sobrina pre-fallecida) corresponde sumarle aquí que quien pretende adquirir por usucapión el condominio sobre el predio señalado, ya es co-dueño en una porción menor (143 has. aproximadamente), es decir pretende ampliar su porción en detrimento de la de la accionada (titular de 840 has.) pero sin excluir a los restantes co-condóminos (en un comienzo sus hermanos Carlos Egaña aproximadamente 40 has. y Ricardo Egaña aproximadamente 51 has.). Peculiar pretensión ésta, pero no por ello -como dejamos sentado- de imposible comprobación.-

Sin embargo la prueba es aquí doblemente estricta y de difícil obtención, puesto que en el caso el actor debe acreditar la interversión de su título de administrador (conforme la pauta ya establecida en el apartado II. a.- de mi voto) y de co-condómino sin ánimo de excluir totalmente a los restantes dueños.-

Para tal fin el accionante ha producido prueba documental (fs. 42/123) testimonial (Nilda Torres -fs. 222-; Manuel A. Bigatti -fs. 223-; Alberto R. Zubiri -fs. 224vta.-; Carlos Egaña -fs. 314- y Carlos Riva -fs. 342-); planimétrica (fs. 7) y confesional del actor (fs. 672); a ello -al igual que hiciéramos respecto del acumulado expte. N° 7020- cabe adunarle las constancias que emergen de las diversas causas anejadas por cuerda.-

Por iguales razones a las expuestas supra no consideraré la testimonial prestada por quien es hermano del actor (Carlos Egaña) remitiéndome a los fundamentos ya explicitados (arts. 425 del CPC y los arts. 345; 349; 353 y 354 del Código Civil).-

Respecto de quien se dice administrador de los bienes del actor, el testigo Riva, su declaración en estos autos (fs. 342/343) es similar a la ya analizada, sólo que este caso revela mayores detalles de quienes habrían sido los arrendatarios de las parcelas que -por su extensión- corresponderían a la accionada (recuerdo que a Irene Peredo corresponden 842 has.). Da cuenta de la forma en que se pagaban los gastos de la porción arrendada, así como las mejoras y el modo de percibir los arrendamientos y firmar los respectivos contratos. Refiere que Manuel Egaña posee dos campos, uno de 1076 has., que se correspondería con el tratado aquí. Afirma que los restantes condóminos «aceptan pacíficamente» la posesión del actor, pagándole arrendamientos y restándole la parte proporcional (en el caso de Carlos Egaña).-

Explicita que el valor del arrendamiento era de 3 fanegas de trigo por hectárea, según Puerto Quequén, y que variaba de acuerdo al valor del cereal. Agrega que los arrendatarios han tenido interés en renovar los contratos, que se firmaban en la casa de la Sra. que recibía los pagos (Sra. de Lasala).-

Tales -muy sucintamente- los dichos del referido testigo, los que solo se corroboran con otra testimoniales, en cuanto al desenvolvimiento del actor como propietario, desde el año 1969. Así las declaraciones de Torres de Lasala (fs. 222/223) como de Manuel Alberto Bigatti (fs. 223/224) y Alberto Reneé Zubiri (224vta./225) y -lógicamente- la confesional del actor (fs. 672).-

La discordancia probatoria se presenta como resultante del acta de constatación de fecha 07/11/1992, ordenada por el titular del Juzgado a cargo de la sucesión vacante de la accionada (fs. 403 de estos autos); allí el propio Zubiri se dice arrendatario de Manuel Egaña por un total de 127 has. desde 1931 -por convenio original entre el padre del actor y el del compareciente en el acta-, que la referida superficie se divide en tres potreros limitados por alambrados internos de su propiedad siendo los medianeros mitad (compartidos) por el compareciente y el señor Manuel Egaña (padre y posteriormente hijo)» agregando que la totalidad de lo indicado (que incluye diversas construcciones que en el acta se detallan) «es de su exclusiva propiedad, cosas éstas que vienen de su padre en vida». Finaliza agregando que los pagos del arrendamiento se efectúan «a través de los escritorios de la firma Evasio Marmetto con domicilio en Necochea todos los meses de Marzo de cada año por un valor de 3 fanegas y media por año y por hectárea».-

Seguidamente -en la continuación de la referida diligencia- ante el Oficial de Justicia que llevaba adelante el acto, la sra. Martina Zubirí se dice ocupante de 300 has junto con su esposo Héctor Bigatti, el hijo de ambos Manuel Bigatti y la esposa de éste Carmen Giuliani; refiere la primera que los pagos del arrendamiento -original del año 1931, entre su padre y Manuel Máximo Egaña- se hacen a una persona de apellido Lasala, que las construcciones y mejoras que constan en el acta «fueron realizadas y son de propiedad de su hijo don Manuel Alberto Bigatti».-

Finalmente el acta da cuenta de la ocupación en la referida parcela 253-d, por parte de don Ricardo José Mailland, quien ocupa 680 has. como capataz del señor Carlos Egaña, quien posee sembrados y animales varios; que uno de los lotes vecinos «estaría alquilado al señor Agustín Mailland, padre del compareciente al señor Carlos Egaña».-

Hasta allí el acta en cuestión la que, aún mereciendo las reservas que se hacen respecto de los citados Martina Zubiri y Hector Bigatti (fs. 404/404vta. y 405vta.) debe recibir, en mi concepto, una especial consideración en virtud de la ya referida espontaneidad propia de dicha medida (art. 384 CPC y su doctrina).-

Tampoco producen la necesaria corroboración de los testimonios -exigencia de la prueba compuesta- las restantes probanzas habidas en autos. Los contratos de arrendamiento que se acompañan a fs. 112/118 (fs. 819/825 en su copia certificada por Notario) y reconocidos por los firmantes (Bigatti a fs. 223vta. respuesta séptima y Zubiri a fs. 224vta. respuesta tercera) están fechados en esta ciudad en marzo de 1993; cinco meses después del acta de constatación efectuada en la sucesión vacante de la accionada (noviembre de 1992); y a escasos nueve meses antes del inicio del proceso (diciembre de 1993) y un mes antes (abril de 1993) de la notificación por cédula (libradas en febrero de 1993) a quienes se dijeron ocupantes, en las que se los intimaba al depósito de los arrendamientos en los autos «Peredo Egaña, Irene s. sucesión vacante» (cédulas obrantes a fs. 420/422vta.).-

Para más en tales convenios constato una especial preocupación en su redacción por establecer una suerte de relación con el convenio datado en 1968 y obrante a fs. 814/816vta.. Así en el «artículo primero» del primero de aquellos (fs. 819/vta.) luego de una precisa determinación del predio en arriendo ambas partes (es decir testigo y actor) manifiestan que «El arriendo comprende también las mejoras existentes en el campo entregadas por el locador, Don Manuel Egaña a partir del año 1968 que no sean aquellas mejoras, introducidas por el arrendatario.» A su turno en el «artículo cuarto» manifiestan que «El término de prórroga del arrendamiento del contrato es de dos años, computados a partir del 1 de marzo de 1993, teniéndose en cuenta que es renovación de sucesivos acuerdos de arriendo por el mismo predio y entre las mismas partes desde el año 1968». Ambas cláusulas se reiteran en el acuerdo habido con Zubiri (fs. 823/vta.).-

En cuanto a los convenios de 1968 (814/816vta.) su cesión parcial a Manuel Egaña en 1969, y el fechado en 1970 (fs. 817) han sido también reconocidos por el citado Bigatti, y resultan el principal apoyo la pretensión actora.-
Si dejáramos de lado la indeterminación casi absoluta del predio que se dice arrendar -cláusula 1ª-, e igualmente obviáramos el hecho que el primero de los convenios se utiliza también como medio probatorio para la usucapión referida a la parcela 253-c -fs. 52/54vta. del expte. N° 7020- como si pudiese acreditar la calidad de poseedor de igual modo en ambos procesos; aún así no serían tales documentos acreditantes junto a las testimoniales de la existencia de una posesión continua e ininterrumpida tal como es exigencia legal. En especial a la luz de la referida doctrina legal que, sin exigir el extremo de una prueba diaria durante 20 años, requiere la acreditación de la actual, de la primigenia y de la intermedia posesión como dominus para admitir la cancelación del dominio por usucapión (SCBA «Vinent, Pablo c. Pineiro de Amette, L.» 05/03/1985; L.L.-1985-D-10 ya citado aquí).-

Es que aún cuando los medios de prueba arrimados sean diversos, no lo son las fuentes de prueba, de donde la composición de la prueba (art. 24 ley 14159, 679 del CPC y su doctrina) aparecen insatisfechos.-

Refiere Devis Echandía -siguiendo a Carnelutti- que «No hay que confundir la fuente de la prueba con el medio a través del cual se manifiesta». Aclara así que «La fuente de la prueba puede consistir, pues, en hechos representativos de otros o simplemente expresivos de sí mismos, entendiendo por tales las cosas o los objetos, los acontecimientos físicos o naturales, de donde el juez pueda deducir la prueba de otros hechos o de ellos mismos. Son los hechos que constituyen la fuente del conocimiento que el juez obtiene para los fines del proceso». En cambio la noción «medios de prueba» «comprende los métodos aceptados en cada ley procesal como vehículo de la prueba: por ejemplo, el testimonio, el documento, el indicio, (…) el dictamen de peritos» («Compendio de la prueba judicial» Tomo I, anotado y concordado por Adolfo Alvarado Velloso, Rubinzal Culzoni, 2000; en igual sentido Roland Arazi «Derecho procesal Civil y comercial» Tomo I, págs.334/336; Rubinzal Culzoni, 1999; Enrique Falcón «Tratado de la prueba» Tomo I, págs. 615/619, Astrea, 2003).-

Esta distinción -que no es meramente conceptual- incide en la suerte de la lite puesto que frente a distintos medios de prueba (documental y testimonial) la fuente es idéntica (arrendamiento del predio); pero esa identidad no es lo pretendida por el principio de prueba compuesta, sino que éste se verifica a partir de diversos hechos, cosas, objetos, sucesos, es decir diversas fuentes. He allí -en mi convicción- la satisfacción plena del referido postulado en materia de prescripción adquisitiva, satisfacción que -reitero- no se obtiene aquí (ni tampoco en el acumulado N° 7020, al que esta concepción es plenamente aplicable).-

Todo ello reforzado por la circunstancia de ser el usucapiente co-dueño del predio en el que pretende adquirir una porción mayor o -si se prefiere- acrecentar la que ya pose. Esto en especial referencia a la presentación de los impuestos del inmueble (fs. 850/999) los que -sin desconocer su valor- reitero, no configuran actos posesorios sobre la cosa como exige la ley civil, y cuyo valor probatorio en manos de un condómino se ve seriamente morigerado, tal como la mayoría de la jurisprudencia lo destaca (ver L.L.-1997-B-552 con nota aprobatoria de D. Cura Grassi); es que «tampoco es suficiente acreditar el pago de los impuestos que gravan el inmueble, pues bien puede suponerse que ha pagado precisamente como contrapartida por el uso y goce exclusivo que detenta. Lo mismo cabe decir de la realización de meros gastos de conservación.» (Beatriz Areán «Jurisprudencia – Derechos Reales» en RDPyC N° 14 «Prueba-II» Rubinzal Culzoni, 1997; pág. 307/308).-

Como puede apreciarse la rigurosidad probatoria que las propias circunstancias del caso conforman (SCBA, 03/10/1944, L.L.,36-725), torna escasos los medios de prueba arrimados, para más a partir de esas mismas probanzas o de otras anejadas por los representantes de la sucesión vacante -todas ya repasadas-, aparecen dudas serias sobre las afirmaciones del actor en especial en cuanto a la publicidad y continuidad en la posesión con ánimo de dueño (arts. 2351; 2479; 2481; 4015).-

La publicidad de la posesión como dueño no puede entenderse reflejada en la prueba que releváramos hasta aquí. Recordando lo ya afirmado en punto al predio 253-c, no estimo acreditación bastante la que se basa casi exclusivamente en los relatos de testigos y en dos antiguos contratos de arrendamiento. La lógica y la experiencia (arts. doctrina art. 384 CPC) nos indican que esa extensión de campo en plena explotación conduce necesariamente a mantener vínculos variados con la comunidad, que se traducen principalmente en relaciones comerciales.-

He citado específica doctrina en el punto a fin de aclarar qué tipo de publicidad posesoria requiere la ley civil en la usucapión; vale ahora evocar las palabras del codificador en este aspecto, quien destaca -en la nota al art. 2479- que lo público en materia posesoria se refiere a la «posibilidad del propietario de conocerla» que en autos se compadece con un conocimiento sino público al menos del círculo propio de la actividad agropecuaria. Sin embargo en autos, nada se ha demostrado -ni siquiera por suma de indicios- en esa lógica relación entre productores agrarios. Es por demás curioso que la meticulosidad que aparenta la administración de los campos -en especial a partir de los dichos del testigo Riva fs. 342 y sgtes.- se complete con una ausencia total de acreditación por otra fuente de prueba de tales circunstancias (arts. 375; 679:1° CPC y 24 ley 14159).-

La continuidad en la posesión es otro aspecto decisivo que no aparece debidamente demostrado. Por fuera de las declaraciones testificales y el pago de impuestos no existe una tercera fuente de prueba que dé indicios de una continuidad posesoria. Y no puede olvidarse que aquí se persigue la prescripción adquisitiva de una porción determinada idealmente de un predio, de donde el condómino debió traer indubitables elementos que demostrasen no sólo que él arrendaba como dueño -que ya lo era en tanto condómino- sino que lo hacía en la extensión que pretende usucapir y por el plazo de ley.-

En cuanto al ánimo de dueño es esencial, a mi modo de ver, que el actor no acredite de forma categórica que las constancias traídas a juicio no son producto de una concertada administración de la cosa común; o si se prefiere que no exista prueba de origen diverso que confirme la interversión de su título («causa detentionis»). Es que en el particular régimen del condominio cualquier comunero puede utilizar y gozar de la cosa común, siempre que lo haga respetando su destino y el derecho igual de los demás (art. 2684 C.C.) con la condición que ninguno de los restantes co-dueños no ejerza su «ius prohibendi», oponiéndose a ese uso (art. 2699 C.C.).-

Es decir que si los condóminos lo acuerdan o consienten, uno de ellos podrá «aparecer» frente a terceros como único dueño, usando y gozando del todo, o de una gran parte de él; realizando actos posesorios, mejoras, actos de conservación etc., sin que de ello puede derivarse inmediatamente que posee «más allá de su título». De allí que quien siendo condómino procura acrecentar su porción indivisa merced a la prescripción adquisitiva contra otro co-dueño, está obligado a desplegar una actividad probatoria que aparezca como inequívoca de tal ánimo excluyente (art. 375 CPC). Así «Si el comienzo de la ocupación del inmueble reposó en la administración de la cosa común invocada por el actor que demanda usucapión, a éste le incumbe demostrar la interversión del título y que la ocupación alegada es de allí en más a título de dueño» (SCBA, Ac. 81413 S 02/10/2002, sumario JUBA B26505 y los antecedentes que allí se citan).-

Es en este caso también improcedente la acción de prescripción adquisitiva, por cuanto aún cuando jurídicamente posible, en autos no entiendo comprobados los extremos legales que se exigen para mutar el dominio por esa vía respecto de la parcela identificada como 253-d.-

c) En conclusión final, y por las razones de hecho y derecho que he expuesto, propicio que, se revoque la sentencia de grado, rechazándose la demanda con costas al actor (68 CPC).-

Por las consideraciones expuestas, a la cuestión planteada voto por la NEGATIVA.-

A la misma cuestión planteada el señor juez Doctor Garate votó en igual sentido por análogos fundamentos.-

A LA TERCERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR COSTA DIJO:

Corresponde: I) Declarar desierta la apelación diferida de fs. 700, con costas (art. 68 CPC); II) Revocar la sentencia de fs. 704/708vta. y en consecuencia rechazar las demandas de usucapión intentadas. Con costas (art. 68 CPC). Difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 ley 8904).-
ASI LO VOTO.-

A la misma cuestión planteada el señor juez Doctor Garate votó en igual sentido por los mismos fundamentos.-
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente:

S E T E N C I A

Necochea, 21 de octubre de 2.003.-

VISTOS Y CONSIDERANDO: Por los fundamentos expuestos en el precedente acuerdo, I) Se declara desierta la apelación diferida de fs. 700, con costas (art. 68 CPC);; II) Se revoca la sentencia de fs. 704/708vta. y en consecuencia se rechazan las demandas de usucapión intentadas. Con costas (art. 68 CPC). Difiérese la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 ley 8904). (arts. 47/8 ley 5827). Notifíquese personalmente o por cédula (art. 135 CPC). Devuélvase.//-

Fdo.: Dr. Jorge Horacio Costa – Dr. Humberto Armando Garate

.3685 – «Egaña, Manuel c/Peredo Egaña, Irene sucesión vacante s/Usucapión (6.444)» acumulado a «Egaña, Manuel c/Peredo Egaña, Irene Mercedes s/Usucapión (7020)» – CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL, COMERCIAL Y DE GARANTIAS EN LO PENAL DE NECOCHEA (Buenos Aires) – 21/10/2003

En la ciudad de Necochea, a los 21 días del mes de octubre de dos mil tres, reunida la Excma. Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y de Garantías en lo Penal, en Acuerdo Ordinario, a efectos de dictar sentencia en los autos caratulados: «EGAÑA, Manuel c/PEREDO EGAÑA, Irene sucesión vacante s/Usucapión (6.444))» acumulado a «EGAÑA, Manuel c/PEREDO EGAÑA, Irene Mercedes s/Usucapión (7020)», habiéndose practicado oportunamente el sorteo prescripto por los arts. 168 de la Constitución de la Provincia y 263 del Código Procesal Civil y Comercial, resultó del mismo que el orden de votación debía ser el siguiente: Señores Jueces Doctores Jorge Horacio Costa, Hugo Alejandro Locio y Humberto Armando Garate.//-

El Tribunal resolvió plantear y votar las siguientes:

C U E S T I O N E S
1ª ¿Corresponde declarar desierta la apelación diferida de fs. 700?
2ª ¿Es justa la sentencia de fs. 704/708vta.?
3ª ¿Qué pronunciamiento corresponde?

A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR COSTA DIJO:

I.- Anunciándose agraviado por la imposición de costas resuelta a fs. 696/697vta., el Delegado de la Fiscalía de Estado provincial, recurre en apelación ante esta Alzada a fs. 700, fundando sus agravios a fs. 733/vta.-
La decisión de grado -en lo medular dirigida a acumular las causas Nros. 6444 y 7020- le impuso las costas al Fisco por entender que resultaba vencido en la incidencia.-
La queja del apelante carece de los caracteres necesarios para tenerla por debidamente fundada. Solo es una discrepancia de criterios que no representa la crítica concreta y razonada impuesta por la norma ritual (art. 260 y 261 CPC). Así afirma que siendo la debatida una cuestión dudosa de derecho, correspondía la distribución de las costas sobre la base del art. 69 CPC.-

Ello importa solamente una afirmación de sentido contrario a la sentencia, incapaz -así planteada- de conformar una debida fundamentación del recurso interpuesto, el que se encuentra desierto en esta instancia (art. 261 CPC;; Reg. Int. N° 121 (S) del 27/12/01, entre muchos otros).-

Por las consideraciones expuestas, a la cuestión planteada voto por la AFIRMATIVA.-

A la misma cuestión planteada el señor juez Doctor Garate votó en igual sentido por análogos fundamentos.-

A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR COSTA DIJO:

I. Se queja el representante de la Fiscalía de la Provincia de Buenos Aires de la sentencia del inferior que hace lugar a sendas demandas de prescripción adquisitiva de dominio a favor del actor.-

La Sra. Juez de grado entiende que en ambos procesos acumulados por petición de la actora, se han probado los actos posesorios necesarios y plasmados en el art. 2384, y -haciendo especial hincapié en la posibilidad jurídica del condómino de usucapir una cuota ideal de un inmueble- concluye en que en ambos procesos se ha operado la extinción de dominio en cabeza de la demandada y consiguiente nacimiento para el actor.-

Los agravios -sucintamente expuestos- refieren la existencia de serios defectos en el dictado de la sentencia única para dos procesos de usucapión, uno dirigido contra un inmueble y el otro contra la porción ideal que corresponde a la demandada en un condominio existente entre las partes y terceros. En tal sentido indica la carencia de fundamentación y de análisis de la prueba producida y agregada (fs. 735/736).-

Añade que la sentencia hace lugar a una pretensión jurídicamente imposible, cual es pretender adquirir porción determinada del condominio. Cita el art. 2679 en su auxilio y solicita el total rechazo de la acción.-

Agrega que la envergadura de la explotación agropecuaria involucrada en la presente usucapión (más de 1.600 has. de tierras de buena condición) debería provocar un altísimo cúmulo probatorio, que en autos no () se ha logrado; refiere en tal sentido que los requisitos legales de la prescripción adquisitiva resultarían «harto fáciles de acreditar y evidentes» y sin embargo no son tales los elementos colectados en autos.-

Refiere que tampoco se acreditó la necesaria interversión del título del actor, en tanto respecto de uno de los predios es condómino y por otro lado como administrador de la demandada ejerció la tenencia de los inmuebles. Añade que no se comprobaron hechos y comportamientos exteriores de tal interversión, sino que por el contrario se acreditó la falta de una «verdadera explotación y mantenimiento».-

Se queja el apelante de la ausencia de consideración del requisito de publicidad en la pretendida posesión; reitera la importancia de los fundos a usucapir, la que necesariamente implicaría una actividad variada que no se refleja en las probanzas arrimadas.-

Refiere que la pericia efectuada «se encuentra lejos de acreditar actos realizados por el propio actor» datando las mejoras de muchísimos años o de época muy reciente, no pudiendo el actor prevalerse de los mismos.-

Añade que los pagos de impuestos nada añaden porque en tanto condómino se encontraba obligado a ello. Desconoce asimismo la existencia de una posesión continua refiriendo que se ha pretendido utilizar un mismo contrato de arrendamiento para fundar derechos sobre dos fracciones distintas de campo.-

Cierra su planteo un análisis de las pruebas reunidas en autos que no fueron consideradas por la Juez de grado, tanto como de los elementos probatorios que entiende debieron arrimarse para formar convicción en el sentenciante.-

Por último se agravia de la imposición de las costas procesales a tenor del art. 3589 del C.C..II. La acumulación de los expedientes de las causas 6444 y 7020 en las que se dirigen demandas de usucapión por parte de Manuel Egaña (hijo) contra la sucesión vacante de Irene Peredo Egaña -sobrina del primero-, que se encuentra firme para esta instancia ha venido a enmarañar, en mi criterio, las pretensiones por lo que, aún cuando formalmente votaré en los acumulados -según lo manda el art. 194 del CPC- trataré ambas por separado por cuanto las circunstancias de hecho son básicamente diferentes y de allí las consecuencias jurídicas que de ellas se derivan.-

No obstante ello existen hechos antecedentes que son comunes; así el actor refiere que comenzó su posesión en ambos predios con ánimo de dueño al fallecer su sobrina (02/12/1968), quien lo hace sin dejar herederos.-

Otro elemento de singular relevancia jurídica es la calidad de administrador -apoderado- por parte del actor, de los bienes de la citada Peredo. Ello, aún cuando fue negado por el accionante, resulta acreditado por las constancias de los autos acumulados N° 6444 a fs. 276 y sgtes. y fs. 298 y sgtes.(escrituras Nros. 213 y a la allí transcripta 169) y las propias afirmaciones del actor en autos «Egaña, Alejandro c. Egaña de Peredo María L. s. usucapión» a fs. 231 (arts. 374; 384 y 423 del CPC).-

a. Expte. N° 7020.-

La acción entablada se dirige aquí a la adquisición por usucapión del dominio de un inmueble identificado como parcela 253-c (partida N° 31215); aclaro -por lo que cabe respecto de la otra causa- que se persigue la usucapión del total del inmueble. En otros términos la cosa que se dice poseída es dicha parcela en forma completa (fs. 80 apartado I. Objeto).-

Sabido es que la usucapión es uno de los modos de adquisición del dominio (2524:7° C.C) -originario, para ser más precisos- que implica la acreditación en sede judicial de la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, con ánimo de dueño por el plazo que prescribe la ley según se trate de una posesión legítima o no (10 o 20 años respectivamente) conforme lo establecen los arts. 3948; 4015; 4016 del C.C.-

Igualmente conocido es el recaudo -fruto de amargas experiencias judiciales habidas en las llamadas informaciones sumarias de posesión (ver en tal sentido Eduardo J. Couture «La acción declarativa de prescripción» en L.L. Tomo I Sec. Doct. Pág. 62)- de la rigurosidad probatoria y el carácter de «compuesta» de la misma, exigencia positiva del art. 24 ley 14.159.-

También considero conocida la postura de la SCBA en cuanto al rigor probatorio que debe primar en este tipo de procesos, en donde los elementos de prueba deben ser examinados en conjunto y con estrictez, exigiéndose comprobación tanto del corpus como del animus.-

Ese triple juego de consideraciones jurídicas me han convencido -luego de detenidas cavilaciones- de la improcedencia de la acción, la que ya adelanto.-

Es que del examen de la prueba rendida en autos -y que efectuaré a renglón seguido- no cabe entender cumplidos los recaudos que la ley estima necesarios para cancelar el dominio respecto de un titular y simultáneamente hacerlo nacer en cabeza de otra persona.-

Sucede que en este expediente -y más claramente aún en el N° 6444, como veremos- el actor debió haber superado la valla que impone la causa de su relación real (causa detentionis) que nos indica la necesidad de acreditar la interversión del título de su relación con la cosa, es decir el abandono de la tenencia -en tanto administrador- y la consiguiente asunción de la posesión (art. 2353 del C.C.); extremo éste que agrava la rigurosidad de la apreciación de las probanzas. Ello por cuanto entiendo suficientemente acreditado el carácter de apoderado del actor, tal como anticipara.-

Del repaso de las constancias aquí obrantes surge que el pretendido usucapiente aneja a su presentación recibos de pagos de diversos impuestos referidos al inmueble en cuestión, de fechas que incluyen los años 1970; 1976; 1977; 1978; 1979; 1981; 1984; 1985; 1987; 1988; 1989; 1990; 1991; 1992 y 1993.-

Asimismo agrega un contrato denominado de aparcería (documento N° 5 en demanda), copias de cartas enviadas al actor por quien éste denuncia como su arrendatario (su sobrino Alejandro Egaña) -fs. 56/64- y copia de los autos (agregados también como prueba) «Egaña, Manuel c/ Egaña, Alejandro s. Acción posesoria».-

La restante prueba producida comprende la testimonial de los señores Carlos Egaña (hermano del actor, fs. 150) Carlos Torres (arrendatario, fs. 199) Carmen Juliano de Bigatti (arrendatario fs. 200) Carlos Riva (administrador del actor) Ricardo Egaña (sobrino del actor, fs. 318); la pericial de fs. 333, el plano del predio (fs. 501) y las posiciones del actor (362). Ello sin descartar las constancias obrantes en las restantes causas anejadas (4 en total) y que también serán objeto de tratamiento.-

La pregunta que el sentenciante se formula ante ese marco probatorio es si de su análisis en conjunto, en forma coordinada y respetando el citado principio de la prueba compuesta, cabe tener por acreditados los recaudos necesarios para el progreso de la demanda, según las reglas de la sana crítica (art. 384 CPC).-

Para ello estimo esencial poder determinar en qué momento el actor exteriorizó su voluntad de comportarse como dueño, en contra de la causa de su posesión originaria (art. 2353 C.C. y su doctrina).-

Ya adelanté respuesta negativa y fundaré mi contestación.-

Descarto que el mero pago de las gabelas provinciales (las más antiguas del año 1970) resulte elemento acreditante de la interversión del título posesorio. No sólo porque jurídicamente ello no resulta un hecho sobre la cosa de quien dice comportarse como dueño (doctrina art. 2384 C.C.) sino simplemente un acto jurídico que puede cumplirse sin haber tenido jamás relación real con el inmueble -aspecto de la cuestión que no puede minimizarse-, (Beatriz Areán «El juicio de usucapión» pág. 302 parágrafo 349; Ed. Hammurabi, 1992) sino porque además en autos tales impuestos eran remitidos al domicilio que la demandada poseía en Capital Federal para tales menesteres, y que no sería otro que el de la sede de administración de su apoderado -el actor Manuel Egaña- quien en tal calidad los recibía (ver así los recibos de fs. 19; 37 a 42; la documental de fs. 56/63 y también las afirmaciones del aquí actor en autos «Egaña, Alejandro c. Egaña de Peredo, María L.» fs. 313 punto I.- objeto).-

En otros términos per se no es tal probanza suficiente para tener por intervertido el título del mandatario que posee para su mandante (arts. 2352 y 2461 del C.C.). Veremos si a partir de los restantes medios -aún sumados a los ya analizados- se puede acreditar tal hecho.-

Debo excluir para ello, las declaraciones prestadas por el hermano y el tío del actor (fs. 150 y 318, respectivamente, generales de la ley), en tanto de valorarse sus testimonios se violaría el art. 425 del rito, interpretado conforme las reglas conceptuales básicas de los arts. 345; 349; 353 y 354 del Código Civil. Aún cuando las declaraciones fueron prestadas, reposa en el sentenciante el imperium de no tenerlas presente en resguardo de dicha norma (JUBA B250090 CC0201 LP, B 68829 RSD-55-90 S 13-3-1990, «Rodrigo de Cancio c/ Central de Ahorro SRL. s/Inc. de nulidad» y B1750308 CC0002 SI 62610 RSD-91-94 S 10-5-1994, «Altgelt, Marión Cecilia c/ Altgelt, Juan Guillermo s/ División de condominio».-

Restan así los testigos Juliano de Bigatti, Rivas y Torres. La primera de ellos declara a fs. 199vta./200. Refiere que antes de 1960 -fecha de su casamiento- vivió en el predio objeto del proceso N°6444 y que luego de esa fecha en el que aquí estoy analizando (respuestas 2ª a 5ª y 9ª). Agrega en su respuesta 14ª que el propietario de las fracciones del campo «Mojón de Palo» -para ella- desde que tiene uso de razón, es Manuel Egaña. Es decir que desde aproximadamente 1953 o si prefiere desde su casamiento (tomando su fecha de nacimiento que calculo en 1943, conforme los datos obrantes al comparecer la testigo a fs. 199vta.) quien aparecía como dueño no es sino el tenedor de los inmuebles, el mandatario -administrador de los bienes- de la Sra. Irene Peredo. Testimonio que viene a corroborar la ya suficiente prueba referida a la existencia de tal administración.-

Refiere finalmente que a partir de 1968 el Sr. Riva «comenzó a tratar con nosotros» única modificación relevante que la presunta arrendataria estima.-

El testigo Riva (fs. 308) se presenta respondiendo a las generales de la ley afirmando que conoce al actor a partir del hermano, Carlos Egaña, desde 1969 (2ª respuesta) que el campo en cuestión está en posesión del actor, a quien ha acompañado hasta este Departamento judicial con motivo de los contratos arrendamiento, como su administrador. «Esto es así hasta el día de la fecha» dice el testigo el 28/12/1995, y agrega luego precisiones acerca de las mejoras que se hacían en el campo (pedido de los arrendatarios, búsqueda y remisión de presupuestos, etc.).-

Refiere Riva -en apretada síntesis- quiénes habrían arrendado tales campos, para qué fecha, especifica las mejoras realizadas y la forma en que se pagaban los arrendamientos. Destaca que la «posesión de Egaña era pública, cuando se hacían los contratos nadie le pedía nada, todos sabían que era ese campo de él.»

A su turno el testigo Torres refiere haber formado parte de una sociedad dedicada a la explotación agropecuaria junto con Carlos y Ricardo Egaña, que le alquilaba dicha sociedad al actor de autos durante el período 1968-1973, momento en que el testigo se retira de la misma. Los arriendos se le pagaban al Sr. Riva -refiere Torres- quien actuaba bajo las órdenes de Manuel Egaña, como su representante.-

Ahora bien, estos testimonios -valorados de conformidad con las pautas de los arts. 384 y 456, 2ª parte del CPC- dan una idea cercana a la fecha en que el actor habría intervertido su causa detentionis, (entre 1968 y 1970) sin embargo reitero que el análisis de la prueba que exige este tipo de proceso, obliga a que los elementos de convicción se correspondan recíprocamente; y si bien ello sucedería parcialmente entre las testimoniales (nótese la testimonial de la citada Sra. de Bigatti) y la documental que acredita el pago de impuestos, no conforman prueba compuesta suficiente que determine la posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante veinte años, con ánimo de dueño, sin reconocer en otro un derecho real mejor o más extenso (art. 24 ley 14159; 2353; 2384; 2445 y sgtes. del C.C.).-

Es que, siguiendo a Allende, para probar la posesión que se exige en la prescripción adquisitiva debo probar «que alambré, edifiqué, cultivé por mi cuenta, sin tener en cuenta para nada al propietario. Prueba, en la mayor de las veces, fácil de producir» quien luego agrega «La prueba no ofrece problema especial alguno (…) corresponde únicamente demostrar si se actúa en el «corpus» con dependencia o no de otra persona» (Guillermo L. Allende «El animus domini de Savigny, según Savigny (no según Ihering)» en L.L.-90-842; donde el destacado me pertenece).-

Coincido entonces con el apelante en que la envergadura de la explotación agropecuaria, su división en fracciones arrendadas a distintas personas, la organización de la explotación en una suerte de empresa (un administrador -Riva-, una persona que recibe los pagos, una sede en la calle Viamonte 1336 de Capital Federal a donde se remiten los impuestos) necesariamente -si ello es así- debe provocar un cúmulo de probanzas que impidan toda duda. En otros términos, es poco convincente la prueba reunida y muy sugestivos los elementos que -si el planteo de demanda merece crédito- debieran existir y no se arrimaron a estos autos.-

¿Dónde está reflejada documentalmente la variopinta actividad que realizaba el administrador del actor? Es poco creíble que casi nada de ello se haya podido conservar luego de veinticinco años de administración de un campo extenso y de gran rinde potencial. ¿Cuáles son los contratos de arrendamiento a los que permanentemente se regresa como argumento? ¿Con qué conjunto probatorio -pruebas directas imbricadas unas con otras- se prueban hechos posesorios, actuación en el corpus, según Allende?

Nada menos que el Dr. Colmo ha dicho al respecto «Los testigos son plenamente aceptables en un asunto meramente posesorio: declaran acerca de hechos y con relación más o menos próxima a la del hecho de toma de posesión. Mas cuando, como en el caso, se trata de una posesión treintenaria, ya no es propiamente una posesión lo que está en juego sino todo un derecho real de propiedad inmueble. Y un derecho tan eminente, en el concepto de nuestras leyes, no puede estar subordinado a lo contingente de unas declaraciones testimoniales. Estas serían muy útiles como corroborantes de otras pruebas menos vidriosas, pero no como fundamentales y menos como exclusivas.» («Jonas y Soldarini» Cám. Civ. 1ª de la Capital, 16/03/1923; J.A. Tomo 10 (1928) pág. 165) corroborando que la preocupación por la existencia de prueba compuesta no es nada nueva.-

No dejo de advertir que en el contrato anejado como relativo al inmueble que aquí se pretende adquirir (copia a fs. 52/54vta.; original a fs. 814/816vta.) no se identifica con precisión el predio entregado (ver cláusula primera) y que también obra agregado al acumulado N°6444 como fundante de aquella pretensión paralela (ver fs. 107/109 y demanda apartado II. fs. 126).-

Para más la pericia efectuada en nada colabora. Es que si bien se mira, la calidad, antigüedad y -en su caso incluso origen o autoría- de las mejoras efectuadas en un inmueble (conforme arts. 582; 589 y 591 del C.C.) mal pueden ser peritadas por un ingeniero agrónomo; su existencia en una explotación agropecuaria no disminuyen ese desacierto básico. No se comprende la razón para no haber acudido a la opinión técnica de un arquitecto o un ingeniero civil para determinar las cuestiones aquí en debate; o incluso un ingeniero forestal que sume su dictamen a las pruebas ya examinadas.-

La idoneidad es carácter esencial de la experticia (art. 462 y 474, 1ª parte del CPC) y si quien la efectúa -sin juzgarlo en lo que importa su profesión específica- no se ha formado para evaluar determinadas situaciones, entonces poco podremos rescatar de su informe (arts. 384 y 474 del CPC). Para más éste padece una franciscana pobreza, es tremendamente escueto en sus consideraciones y las afirmaciones que más interesan a este proceso, esto es antigüedad y autoría de las mejoras, son efectuadas sin fundamento o directamente no son informadas.-

Tiene dicho el máximo tribunal que «la pericia sobre antigüedad de signos posesorios visibles, resulta insuficiente si contiene conclusiones simplemente estimativas, sin fuerza asertiva y de soporte objetivo» (CSJN, 10/03/75, ED, 61-185), criterio que entiendo plenamente aplicable al caso, con la de la «errada» especialidad del experto.-

En cuanto a las restantes constancias que podrían abonar la pretensión del actor la presentación del plano catastral es muy reciente (23/04/1993) para configurar un indicio relativo a la posesión como dueño del accionante; y los documentos obrantes a fs. 56/63 -que dan cuenta de la existencia de un arrendamiento entre Manuel y Alejandro Egaña- no son sino indicios de una relación real que aún cuando se los aúne con las testimoniales y los pagos de impuestos no poseen la convicción suficiente para tener por intervertido el título desde esa fecha; es que -como ya he referido- «el usucapiente debe acreditar fehacientemente los extremos de su acción, y entre ellos cuándo comenzó a poseer para sí, a fin de poder tener por cumplido el plazo legal.»(SCBA, Ac. 33628 del 05/03/85) o como también se ha dicho «La prueba del momento de inicio de la posesión es el único medio hábil para satisfacer la exigencia temporal contenida en el art. 4015 del C.C.» (SCBA, Ac. 32512, del 12/6/86).-

Máxime si cotejamos ello con las constancias de fs. 84 de los autos «Egaña, Alejandro c. Egaña de Peredo, María L.» de fecha 19/02/1991, donde a requisitoria de un oficial de la policía provincial, el ocupante del campo, quien se presenta como Jorge Horacio Almaraz, capataz de la estancia, manifiesta que se encuentra allí «desde hace cinco años a la fecha aproximadamente (y) «que dicho establecimiento pertenece al Sr. Alejandro Egaña»; o con el mandamiento de constatación obrante a fs. 402 y sgtes. de los autos acumulados N°6.444. En ese acto procesal -donde las personas suelen declarar, como indica la experiencia (conf. art. 384 y concs. del CPC) con la espontaneidad propia de este tipo de medidas- el citado Almaraz recibe a los funcionarios y manifiesta encontrarse como encargado de una fracción de la parcela 253-c (814 has.) desde hace cinco años, que fue «puesto» por el Sr. Simón Esquiroz quien le abona el salario, que «antes de su contratación el campo estaba en estado de abandono, posteriormente realizó distintas tareas de mejoras(…)».-

Ese panorama probatorio refuerza la duda sobre la posesión que dice haber gozado el actor, en especial -a la luz de los arts. 2384 y 2353 C.C.- en lo que hace a los caracteres de la posesión que pretende usucapir; observo severamente resentidas así tanto la publicidad, como la continuidad y la ausencia de interrupción en la posesión del actor.-

Si la posesión era pública ¿cómo es que no se refleja en las actuaciones referidas supra? ¿Puede decirse que es pública aquella posesión que solo conocen quienes se dicen arrendatarios y quien afirma recaudar los arrendamientos?

Según Papaño – Kiper – Dillon y Causse «que la posesión para la usucapión sea pública significa, pues, que ella haya podido ser conocida por el propietario o poseedor anterior, porque éstos son los únicos que tienen derecho a oponerse a ella» («Derechos Reales» T. III pág. 44; Depalma, 1998); recaudo que no aprecio demostrado aquí, donde no hay un solo elemento que corrobore el público comportamiento como dueño, entendido ese actuar como el que posibilite el conocimiento, el que no es clandestino u oculto para los que tenían derecho a oponerse (arts. 2369 y 2479 del C.C. y la nota a éste último).-

En cuanto a la continuidad ella solo se desprende de la presentación de recibos impositivos y de las testimoniales, sin que se corrobore tal regularidad por otros elementos de prueba; los que en el caso de una extensión de campo sometida a arrendamiento o aparcería podrían tener múltiples orígenes (v. gr. las actividades derivadas de los arts. 18; 19 y 23 de la ley 13246 entre muchas otras).-

Finalmente la no interrupción en la posesión se aprecia igualmente sin acreditar, conforme la totalidad de las pruebas analizadas, las que no se completan unas con otras sino por el contrario, controvierten las afirmaciones del actor.-

Comparto, para arribar a tales conclusiones, aquel análisis de la prueba posesoria que hace mérito de la totalidad de las particularidades de cada caso, con la estrictez que el proceso de usucapión exige, valorando incluso «las posibilidades económicas del propio poseedor» que «pueden ser ponderadas para robustecer o debilitar la prueba en cuestión» (SCJ de Mendoza, voto de la Dra. Kemelmajer de Carlucci, ED-154-611).-

Esa pauta posee propio peso al observarse que se trata -siguiendo los dichos del actor y las testimoniales de este proceso y de su acumulado- de un emprendimiento que se organizó casi como una empresa, siendo el actor titular de grandes extensiones de campo en diversos lugares de la provincia, dedicado a arrendarlas a terceros y vivir de tales rentas inmobiliarias (ver autos «Egaña, Manuel Máximo s. sucesión» -agregado por cuerda-; fs. 276/314 del acumulado N° 6444 entre otras constancias).-

La rigurosidad en las pruebas de la prescripción adquisitiva es de antiquísima data en nuestra provincia (anterior incluso a la citada ley 14159 (B.O. 10/10/1952) ello merced al impulso del Dr. Argañarás ministro del máximo tribunal provincial. Así, por ejemplo, sostuvo la SCJBA que incumbe al demandado «la prueba de la interversión de su posesión; o sea que con posterioridad ejecutó actos demostrativos de su intención de excluir de la posesión al verdadero dueño» y probada esa interversión deberá acreditarse luego que «a partir de ella había transcurrido el tiempo de los treinta años (hoy 20) necesarios para la prescripción adquisitiva que se invoca» (voto del Dr. Argañarás en «Prov. de Buenos Aires c. Blando o Branne o Brane, Pedro» SCBA, 25/11/1938, L.L.-15-912).-

Doctrina legal que se reiteró en numerosos precedentes hasta el presente, como cuando se sostuvo que «Si el comienzo de la ocupación del inmueble reposó en la administración invocada por el actor que demanda por usucapión, a este le incumbe demostrar la interversión del título y que la ocupación alegada, es de allí en más, a título de dueño» y que «en las demandas de usucapión, debe probarse la posesión «animus domini» actual, también la anterior y especialmente la que se tuviera en el inicio de la ocupación, como único medio de demostrar el cumplimiento del plazo legal» (SCBA, «Vinent, Pablo c. Pineiro de Amette, L.» 05/03/1985; L.L.-1985-D-10).-

Es que «dada la trascendencia económico social del instituto de la usucapión, la prueba de los hechos en los que se funda debe ser concluyente» (SCBA, Ac. 42383, «Ordoqui c. Bravi» del 31/07/1990) criterio refrendado por el máximo tribunal nacional (CSJN, 04/05/1993 «La Rinconada S.A. s/ liquidación c. Estado Nacional s/ nulidad de resolución» Informática Jurídica documento N° 4.28180; F:316-871) al afirmar que «La posesión continua de un inmueble por el plazo de ley constituye un modo excepcional de adquirir el dominio (arts. 2524:7° y 4015 del C.C.) por lo que los actos por medio de los cuales se adquiere tal posesión deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente».-

Por todo ello propicio el rechazo de la demanda respecto de la citada fracción de campo, con costas (art. 68 CPC)

b. Expte. N° 6444.-

Tal como anticipara en el presente expediente se persigue no ya la adquisición por usucapión del dominio de un inmueble (caso del expte. N° 70209 sino del condominio, o si se prefiere la adquisición de una porción ideal del predio identificado como parcela 253-d (partida 17075).-

Adelanto que no encuentro impedimento técnico -a diferencia de la postura del apelante- para adquirir ese derecho real por la vía de la prescripción adquisitiva. Comparto así la tesis doctrinaria que entiende que tal modo es pasible de utilización sea para alcanzar el dominio como cualquiera de los restantes derechos reales que se ejercen por la posesión (condominio, propiedad horizontal, usufructo, uso, habitación y las servidumbres continuas y aparentes) conforme la más moderna postura al respecto (por todos ver Papaño, Kiper y otros; ob. cit. tomo III pág. 34 y sgtes.) que pone especial énfasis en el concepto amplio de propiedad -criterio de la C.S.J.N.- que establece el Codificador en el art. 3948 del C.C.-

Ejemplo típico de tal situación es la coposesión no mutuamente excluyente (arts. 2359; 2401 y 2409 del C.C.) que culmina en la petición de reconocimiento de la adquisición del condominio por el transcurso del tiempo que refiere la ley.-

Cierto es que los actos posesorios (como hechos que son) se «verán» en la cosa, y no sobre la porción ideal, pero -como bien lo aclara J. H. Alterini en el comentario a los arts. 2407 al 2410 («Código Civil Anotado» Tomo IV-A pág. 151; Abeledo Perrot, 1993)- al momento de concretar esa coposesión interesará establecer el alcance de la cuota ideal, la que en caso de duda se regirá por el principio establecido en el art. 2708 (cuotas iguales).-

Cierto es que lo habitual será que quien posea una cosa propenderá, casi naturalmente a pretender la adquisición del dominio y no una de sus desmembraciones (restantes derecho reales); es decir buscará excluir a los restantes co-poseedores, para lo cual deberá munirse de prueba concluyente, puesto que deberá despejar la apariencia de un convenio de uso (arts. 2684; 2699 y concs.); sin embargo ese panorama no puede invalidar una factibilidad legal que se me aparece como innegable.-

Hasta aquí la posibilidad jurídica -casi académica- de adquirir el derecho real de condominio. Ahora debemos preguntarnos si tal posibilidad se ha concretado en autos; más precisamente si el actor probó los extremos que la ley le exige para ello.-

La respuesta que propicio es negativa.-

A los ya mencionados antecedentes comunes a sendas acciones de usucapión (fecha de comienzo de la posesión como dueño y calidad de administrador de los bienes de su sobrina pre-fallecida) corresponde sumarle aquí que quien pretende adquirir por usucapión el condominio sobre el predio señalado, ya es co-dueño en una porción menor (143 has. aproximadamente), es decir pretende ampliar su porción en detrimento de la de la accionada (titular de 840 has.) pero sin excluir a los restantes co-condóminos (en un comienzo sus hermanos Carlos Egaña aproximadamente 40 has. y Ricardo Egaña aproximadamente 51 has.). Peculiar pretensión ésta, pero no por ello -como dejamos sentado- de imposible comprobación.-

Sin embargo la prueba es aquí doblemente estricta y de difícil obtención, puesto que en el caso el actor debe acreditar la interversión de su título de administrador (conforme la pauta ya establecida en el apartado II. a.- de mi voto) y de co-condómino sin ánimo de excluir totalmente a los restantes dueños.-

Para tal fin el accionante ha producido prueba documental (fs. 42/123) testimonial (Nilda Torres -fs. 222-; Manuel A. Bigatti -fs. 223-; Alberto R. Zubiri -fs. 224vta.-; Carlos Egaña -fs. 314- y Carlos Riva -fs. 342-); planimétrica (fs. 7) y confesional del actor (fs. 672); a ello -al igual que hiciéramos respecto del acumulado expte. N° 7020- cabe adunarle las constancias que emergen de las diversas causas anejadas por cuerda.-

Por iguales razones a las expuestas supra no consideraré la testimonial prestada por quien es hermano del actor (Carlos Egaña) remitiéndome a los fundamentos ya explicitados (arts. 425 del CPC y los arts. 345; 349; 353 y 354 del Código Civil).-

Respecto de quien se dice administrador de los bienes del actor, el testigo Riva, su declaración en estos autos (fs. 342/343) es similar a la ya analizada, sólo que este caso revela mayores detalles de quienes habrían sido los arrendatarios de las parcelas que -por su extensión- corresponderían a la accionada (recuerdo que a Irene Peredo corresponden 842 has.). Da cuenta de la forma en que se pagaban los gastos de la porción arrendada, así como las mejoras y el modo de percibir los arrendamientos y firmar los respectivos contratos. Refiere que Manuel Egaña posee dos campos, uno de 1076 has., que se correspondería con el tratado aquí. Afirma que los restantes condóminos «aceptan pacíficamente» la posesión del actor, pagándole arrendamientos y restándole la parte proporcional (en el caso de Carlos Egaña).-

Explicita que el valor del arrendamiento era de 3 fanegas de trigo por hectárea, según Puerto Quequén, y que variaba de acuerdo al valor del cereal. Agrega que los arrendatarios han tenido interés en renovar los contratos, que se firmaban en la casa de la Sra. que recibía los pagos (Sra. de Lasala).-

Tales -muy sucintamente- los dichos del referido testigo, los que solo se corroboran con otra testimoniales, en cuanto al desenvolvimiento del actor como propietario, desde el año 1969. Así las declaraciones de Torres de Lasala (fs. 222/223) como de Manuel Alberto Bigatti (fs. 223/224) y Alberto Reneé Zubiri (224vta./225) y -lógicamente- la confesional del actor (fs. 672).-

La discordancia probatoria se presenta como resultante del acta de constatación de fecha 07/11/1992, ordenada por el titular del Juzgado a cargo de la sucesión vacante de la accionada (fs. 403 de estos autos); allí el propio Zubiri se dice arrendatario de Manuel Egaña por un total de 127 has. desde 1931 -por convenio original entre el padre del actor y el del compareciente en el acta-, que la referida superficie se divide en tres potreros limitados por alambrados internos de su propiedad siendo los medianeros mitad (compartidos) por el compareciente y el señor Manuel Egaña (padre y posteriormente hijo)» agregando que la totalidad de lo indicado (que incluye diversas construcciones que en el acta se detallan) «es de su exclusiva propiedad, cosas éstas que vienen de su padre en vida». Finaliza agregando que los pagos del arrendamiento se efectúan «a través de los escritorios de la firma Evasio Marmetto con domicilio en Necochea todos los meses de Marzo de cada año por un valor de 3 fanegas y media por año y por hectárea».-

Seguidamente -en la continuación de la referida diligencia- ante el Oficial de Justicia que llevaba adelante el acto, la sra. Martina Zubirí se dice ocupante de 300 has junto con su esposo Héctor Bigatti, el hijo de ambos Manuel Bigatti y la esposa de éste Carmen Giuliani; refiere la primera que los pagos del arrendamiento -original del año 1931, entre su padre y Manuel Máximo Egaña- se hacen a una persona de apellido Lasala, que las construcciones y mejoras que constan en el acta «fueron realizadas y son de propiedad de su hijo don Manuel Alberto Bigatti».-

Finalmente el acta da cuenta de la ocupación en la referida parcela 253-d, por parte de don Ricardo José Mailland, quien ocupa 680 has. como capataz del señor Carlos Egaña, quien posee sembrados y animales varios; que uno de los lotes vecinos «estaría alquilado al señor Agustín Mailland, padre del compareciente al señor Carlos Egaña».-

Hasta allí el acta en cuestión la que, aún mereciendo las reservas que se hacen respecto de los citados Martina Zubiri y Hector Bigatti (fs. 404/404vta. y 405vta.) debe recibir, en mi concepto, una especial consideración en virtud de la ya referida espontaneidad propia de dicha medida (art. 384 CPC y su doctrina).-

Tampoco producen la necesaria corroboración de los testimonios -exigencia de la prueba compuesta- las restantes probanzas habidas en autos. Los contratos de arrendamiento que se acompañan a fs. 112/118 (fs. 819/825 en su copia certificada por Notario) y reconocidos por los firmantes (Bigatti a fs. 223vta. respuesta séptima y Zubiri a fs. 224vta. respuesta tercera) están fechados en esta ciudad en marzo de 1993; cinco meses después del acta de constatación efectuada en la sucesión vacante de la accionada (noviembre de 1992); y a escasos nueve meses antes del inicio del proceso (diciembre de 1993) y un mes antes (abril de 1993) de la notificación por cédula (libradas en febrero de 1993) a quienes se dijeron ocupantes, en las que se los intimaba al depósito de los arrendamientos en los autos «Peredo Egaña, Irene s. sucesión vacante» (cédulas obrantes a fs. 420/422vta.).-

Para más en tales convenios constato una especial preocupación en su redacción por establecer una suerte de relación con el convenio datado en 1968 y obrante a fs. 814/816vta.. Así en el «artículo primero» del primero de aquellos (fs. 819/vta.) luego de una precisa determinación del predio en arriendo ambas partes (es decir testigo y actor) manifiestan que «El arriendo comprende también las mejoras existentes en el campo entregadas por el locador, Don Manuel Egaña a partir del año 1968 que no sean aquellas mejoras, introducidas por el arrendatario.» A su turno en el «artículo cuarto» manifiestan que «El término de prórroga del arrendamiento del contrato es de dos años, computados a partir del 1 de marzo de 1993, teniéndose en cuenta que es renovación de sucesivos acuerdos de arriendo por el mismo predio y entre las mismas partes desde el año 1968». Ambas cláusulas se reiteran en el acuerdo habido con Zubiri (fs. 823/vta.).-

En cuanto a los convenios de 1968 (814/816vta.) su cesión parcial a Manuel Egaña en 1969, y el fechado en 1970 (fs. 817) han sido también reconocidos por el citado Bigatti, y resultan el principal apoyo la pretensión actora.-
Si dejáramos de lado la indeterminación casi absoluta del predio que se dice arrendar -cláusula 1ª-, e igualmente obviáramos el hecho que el primero de los convenios se utiliza también como medio probatorio para la usucapión referida a la parcela 253-c -fs. 52/54vta. del expte. N° 7020- como si pudiese acreditar la calidad de poseedor de igual modo en ambos procesos; aún así no serían tales documentos acreditantes junto a las testimoniales de la existencia de una posesión continua e ininterrumpida tal como es exigencia legal. En especial a la luz de la referida doctrina legal que, sin exigir el extremo de una prueba diaria durante 20 años, requiere la acreditación de la actual, de la primigenia y de la intermedia posesión como dominus para admitir la cancelación del dominio por usucapión (SCBA «Vinent, Pablo c. Pineiro de Amette, L.» 05/03/1985; L.L.-1985-D-10 ya citado aquí).-

Es que aún cuando los medios de prueba arrimados sean diversos, no lo son las fuentes de prueba, de donde la composición de la prueba (art. 24 ley 14159, 679 del CPC y su doctrina) aparecen insatisfechos.-

Refiere Devis Echandía -siguiendo a Carnelutti- que «No hay que confundir la fuente de la prueba con el medio a través del cual se manifiesta». Aclara así que «La fuente de la prueba puede consistir, pues, en hechos representativos de otros o simplemente expresivos de sí mismos, entendiendo por tales las cosas o los objetos, los acontecimientos físicos o naturales, de donde el juez pueda deducir la prueba de otros hechos o de ellos mismos. Son los hechos que constituyen la fuente del conocimiento que el juez obtiene para los fines del proceso». En cambio la noción «medios de prueba» «comprende los métodos aceptados en cada ley procesal como vehículo de la prueba: por ejemplo, el testimonio, el documento, el indicio, (…) el dictamen de peritos» («Compendio de la prueba judicial» Tomo I, anotado y concordado por Adolfo Alvarado Velloso, Rubinzal Culzoni, 2000; en igual sentido Roland Arazi «Derecho procesal Civil y comercial» Tomo I, págs.334/336; Rubinzal Culzoni, 1999; Enrique Falcón «Tratado de la prueba» Tomo I, págs. 615/619, Astrea, 2003).-

Esta distinción -que no es meramente conceptual- incide en la suerte de la lite puesto que frente a distintos medios de prueba (documental y testimonial) la fuente es idéntica (arrendamiento del predio); pero esa identidad no es lo pretendida por el principio de prueba compuesta, sino que éste se verifica a partir de diversos hechos, cosas, objetos, sucesos, es decir diversas fuentes. He allí -en mi convicción- la satisfacción plena del referido postulado en materia de prescripción adquisitiva, satisfacción que -reitero- no se obtiene aquí (ni tampoco en el acumulado N° 7020, al que esta concepción es plenamente aplicable).-

Todo ello reforzado por la circunstancia de ser el usucapiente co-dueño del predio en el que pretende adquirir una porción mayor o -si se prefiere- acrecentar la que ya pose. Esto en especial referencia a la presentación de los impuestos del inmueble (fs. 850/999) los que -sin desconocer su valor- reitero, no configuran actos posesorios sobre la cosa como exige la ley civil, y cuyo valor probatorio en manos de un condómino se ve seriamente morigerado, tal como la mayoría de la jurisprudencia lo destaca (ver L.L.-1997-B-552 con nota aprobatoria de D. Cura Grassi); es que «tampoco es suficiente acreditar el pago de los impuestos que gravan el inmueble, pues bien puede suponerse que ha pagado precisamente como contrapartida por el uso y goce exclusivo que detenta. Lo mismo cabe decir de la realización de meros gastos de conservación.» (Beatriz Areán «Jurisprudencia – Derechos Reales» en RDPyC N° 14 «Prueba-II» Rubinzal Culzoni, 1997; pág. 307/308).-

Como puede apreciarse la rigurosidad probatoria que las propias circunstancias del caso conforman (SCBA, 03/10/1944, L.L.,36-725), torna escasos los medios de prueba arrimados, para más a partir de esas mismas probanzas o de otras anejadas por los representantes de la sucesión vacante -todas ya repasadas-, aparecen dudas serias sobre las afirmaciones del actor en especial en cuanto a la publicidad y continuidad en la posesión con ánimo de dueño (arts. 2351; 2479; 2481; 4015).-

La publicidad de la posesión como dueño no puede entenderse reflejada en la prueba que releváramos hasta aquí. Recordando lo ya afirmado en punto al predio 253-c, no estimo acreditación bastante la que se basa casi exclusivamente en los relatos de testigos y en dos antiguos contratos de arrendamiento. La lógica y la experiencia (arts. doctrina art. 384 CPC) nos indican que esa extensión de campo en plena explotación conduce necesariamente a mantener vínculos variados con la comunidad, que se traducen principalmente en relaciones comerciales.-

He citado específica doctrina en el punto a fin de aclarar qué tipo de publicidad posesoria requiere la ley civil en la usucapión; vale ahora evocar las palabras del codificador en este aspecto, quien destaca -en la nota al art. 2479- que lo público en materia posesoria se refiere a la «posibilidad del propietario de conocerla» que en autos se compadece con un conocimiento sino público al menos del círculo propio de la actividad agropecuaria. Sin embargo en autos, nada se ha demostrado -ni siquiera por suma de indicios- en esa lógica relación entre productores agrarios. Es por demás curioso que la meticulosidad que aparenta la administración de los campos -en especial a partir de los dichos del testigo Riva fs. 342 y sgtes.- se complete con una ausencia total de acreditación por otra fuente de prueba de tales circunstancias (arts. 375; 679:1° CPC y 24 ley 14159).-

La continuidad en la posesión es otro aspecto decisivo que no aparece debidamente demostrado. Por fuera de las declaraciones testificales y el pago de impuestos no existe una tercera fuente de prueba que dé indicios de una continuidad posesoria. Y no puede olvidarse que aquí se persigue la prescripción adquisitiva de una porción determinada idealmente de un predio, de donde el condómino debió traer indubitables elementos que demostrasen no sólo que él arrendaba como dueño -que ya lo era en tanto condómino- sino que lo hacía en la extensión que pretende usucapir y por el plazo de ley.-

En cuanto al ánimo de dueño es esencial, a mi modo de ver, que el actor no acredite de forma categórica que las constancias traídas a juicio no son producto de una concertada administración de la cosa común; o si se prefiere que no exista prueba de origen diverso que confirme la interversión de su título («causa detentionis»). Es que en el particular régimen del condominio cualquier comunero puede utilizar y gozar de la cosa común, siempre que lo haga respetando su destino y el derecho igual de los demás (art. 2684 C.C.) con la condición que ninguno de los restantes co-dueños no ejerza su «ius prohibendi», oponiéndose a ese uso (art. 2699 C.C.).-

Es decir que si los condóminos lo acuerdan o consienten, uno de ellos podrá «aparecer» frente a terceros como único dueño, usando y gozando del todo, o de una gran parte de él; realizando actos posesorios, mejoras, actos de conservación etc., sin que de ello puede derivarse inmediatamente que posee «más allá de su título». De allí que quien siendo condómino procura acrecentar su porción indivisa merced a la prescripción adquisitiva contra otro co-dueño, está obligado a desplegar una actividad probatoria que aparezca como inequívoca de tal ánimo excluyente (art. 375 CPC). Así «Si el comienzo de la ocupación del inmueble reposó en la administración de la cosa común invocada por el actor que demanda usucapión, a éste le incumbe demostrar la interversión del título y que la ocupación alegada es de allí en más a título de dueño» (SCBA, Ac. 81413 S 02/10/2002, sumario JUBA B26505 y los antecedentes que allí se citan).-

Es en este caso también improcedente la acción de prescripción adquisitiva, por cuanto aún cuando jurídicamente posible, en autos no entiendo comprobados los extremos legales que se exigen para mutar el dominio por esa vía respecto de la parcela identificada como 253-d.-

c) En conclusión final, y por las razones de hecho y derecho que he expuesto, propicio que, se revoque la sentencia de grado, rechazándose la demanda con costas al actor (68 CPC).-

Por las consideraciones expuestas, a la cuestión planteada voto por la NEGATIVA.-

A la misma cuestión planteada el señor juez Doctor Garate votó en igual sentido por análogos fundamentos.-

A LA TERCERA CUESTION PLANTEADA EL SEÑOR JUEZ DOCTOR COSTA DIJO:

Corresponde: I) Declarar desierta la apelación diferida de fs. 700, con costas (art. 68 CPC); II) Revocar la sentencia de fs. 704/708vta. y en consecuencia rechazar las demandas de usucapión intentadas. Con costas (art. 68 CPC). Difiriéndose la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 ley 8904).-
ASI LO VOTO.-

A la misma cuestión planteada el señor juez Doctor Garate votó en igual sentido por los mismos fundamentos.-
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente:

S E T E N C I A

Necochea, 21 de octubre de 2.003.-

VISTOS Y CONSIDERANDO: Por los fundamentos expuestos en el precedente acuerdo, I) Se declara desierta la apelación diferida de fs. 700, con costas (art. 68 CPC);; II) Se revoca la sentencia de fs. 704/708vta. y en consecuencia se rechazan las demandas de usucapión intentadas. Con costas (art. 68 CPC). Difiérese la regulación de honorarios para su oportunidad (art. 31 ley 8904). (arts. 47/8 ley 5827). Notifíquese personalmente o por cédula (art. 135 CPC). Devuélvase.//-

Fdo.: Dr. Jorge Horacio Costa – Dr. Humberto Armando Garate