En Buenos Aires, a los  19  días del mes de mayo de dos mil ocho, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados «COMPAÑÍA SAN PABLO DE FABRICACIÓN DE AZÚCAR S.A. s/QUIEBRA c. PUENTE S.R.L. s/ORDINARIO» (Expte. n° 26.452, Registro de Cámara n° 13.092/1994), con origen en el Juzgado Nro. 17 del Fuero, Secretaría Nro. 33, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 C.P.C.C., resultó que debían votar en el siguiente orden: Vocalía n° 2 (a cargo del Doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers), Vocalía n° 1 (a cargo de la Doctora Isabel Míguez) y Vocalía n° 3 (a cargo de la Doctora María Elsa Uzal).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor Kölliker Frers dijo:

I.- LOS HECHOS DE LA CAUSA

(1) A fs. 1/8 se apersonó Norma Haydée Fernández, en su carácter de síndico ad-hoc de la quiebra de «Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.» y, en ese carácter, relató que la demandada –’Puente S.R.L’– presentó con fecha 26/04/1990 en el proceso falencial de la actora una propuesta de compra de tierras pertenecientes a la fallida, con el objetivo de iniciar un emprendimiento turístico y hotelero centrado en la zona de Tafí del Valle, Provincia de Tucumán.

Explicó que, con esa finalidad, dicha firma ofreció adquirir por la suma de doscientos veinte mil dólares estadounidenses (U$S220.000) los siguientes fundos:

i) Una (1) fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en el departamento de Tafí (Tucumán), padrón catastral n° 82.231, con una superficie aproximada de 925,91 hectáreas.

ii) Una (1) fracción de terreno, también denominada ‘Los Chamicos’, situada en el departamento de Famaillá (Tucumán), padrón catastral n° 75.973, con una superficie aproximada de 1320,9537 hectáreas.

iii) Dos (2) fracciones de terreno ubicadas en el departamento de Famaillá (Tucumán), en la zona de San Pablo – Villa Nougués: una de ellas, bajo padrón n° 82.233, con 239,5332 hectáreas, y la otra, bajo padrón n° 176.202 (nuevo padrón 530.105), con una superficie de 966,9059 hectáreas; sumando ambas 1.206,4391 hectáreas y extiéndose desde la ‘Poligonal de Correa’, al pie de la montaña, hasta la cumbre de Villa Nougués.

iv) Una (1) superficie de terreno ubicada en el departamento de Famaillá (actualmente Yerba Buena), padrón catastral n° 82.232, con una superficie aproximada de 3,63 hectáreas.

Señaló que, como consecuencia de ese ofrecimiento, el juez interviniente resolvió efectuar un llamado licitatorio para mejorar la oferta de ‘Puente S.R.L.’ en base a un pliego de condiciones elaborado conforme proyectos presentados por el coadministrador de la quiebra y por la sindicatura de la fallida, con agregados y modificaciones ordenadas por el magistrado (según surgiría de fs. 44 a 50 y 58 a 60 del expte. caratulado «Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por Puente S.R.L.», n° 18.970).

Arguyó que, pese a tales indicaciones del magistrado, en el proyecto de pliego se introdujo la modalidad de ‘venta ad corpus‘, no mencionada en la oferta de compra de la demandada y que, luego, al redactarse el pliego definitivo (labor encomendada al síndico Marquís, removido a posteriori de la quiebra en cuestión) se incluyó un párrafo -no previsto ni en la citada propuesta, ni en el proyecto del pliego- que establecía lo siguiente: «… en definitiva, la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar, con la excepción de los bienes que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura de dominio todavía se encuentra pendiente…».

Alegó que en virtud del llamado licitatorio, la demandada presentó una nueva propuesta en la que elevó su oferta originaria atrescientos ochenta mil dólares estadounidenses (U$S380.000), que fue la acogida finalmente por el juez actuante, según surgiría de fs. 218, 219, 622 y 625 del expte. n° 18.970, antes citado.

Añadió que, con ulterioridad, la accionada comenzó a introducir estudios de agrimensor sobre inmuebles no detallados en el objeto de la licitación, cuyas nomenclaturas catastrales no se encontraban descriptas en la oferta de compra ni en el pliego definitivo, justificando ese accionar en que la licitación adjudicaba todas las tierras de la fallida no aptas para el cultivo de la caña de azúcar, ‘ad corpus‘.

Destacó que ‘Puente S.R.L.’ fue puesta en posesión de los bienes licitados -exclusivamente de aquellos descriptos en el pliego- mediante rogatoria glosada a fs. 690/691 de la causa n° 18.970, antes citada, tramitada ante la jurisdicción del lugar de situación de los bienes, en los autos «Puente S.R.L. s/entrega de posesión», que tramitaron por ante el Juzgado Civil y Comercial Común de la IV Nominación de San Miguel de Tucumán, Provincia del mismo nombre.

Agregó que, con base en el mismo argumento de que el objeto de la licitación comprendía todas las tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar de propiedad de la fallida, por el hecho de que la venta se había materializado ad corpus, la demandada -mediante la presentación de estudios de títulos, planos de mensuras, etc.- modificó la nomenclatura de los bienes licitados, logrando inscribir una cantidad de hectáreas de terreno que duplicaron sobradamente la superficie de los inmuebles licitados.

Refirió que tal «maniobra» trajo aparejado que el juez actuante en la quiebra de la actora incurriera supuestamente en el error de admitir ese modus operandi, el cual habría sido reiterado luego en numerosas oportunidades por la demandada, invocando como pretexto «…la compleja situación registral de los bienes inmuebles de la fallida y el desorden y la antigüedad de los planos catastrales«. Denunció que de esa forma ‘Puente S.R.L.’ se apropió, entre otras, de las fracciones denominadas ‘El Doblón’, ‘Los Chañaritos’, y ‘Potrero de las Burras’, no previstos en los pliegos de licitación como objeto de ésta y que de un total licitado de 3.546 hectáreas, logró inscribir a su favor nada menos que 7.817,8 hectáreas.

Acotó que, al advertir tardíamente tal anomalía en la operatoria del adquirente, el juez ordenó al síndico (en ese entonces, contador Marquís, luego removido e inhabilitado para desempeñar funciones por el plazo de cinco (5) años, mediante Acuerdo de Cámara de fecha 29/05/1996, siendo reemplazado por la aquí presentante, contadora Fernández, en carácter de funcionaria ad hoc, a los fines de la promoción de la presente acción) detallar los bienes adquiridos por ‘Puente S.R.L.’, con indicación de su individualización catastral y dominial, con instrucción de iniciar -eventualmente- las correspondientes acciones legales y la traba de las cautelares pertinentes; tarea finalmente asumida por la presentante a raíz de las circunstancias precedentemente explicitadas.

Indicó, por último, que era en función de todo esto que demandaba la nulidad de las inscripciones registrales efectuadas en exceso de lo dispuesto en el pliego licitatorio, con las adecuaciones que aconsejara la pericia de ingeniero agrimensor, que debía realizarse a la luz de la modalidad de venta ad corpus, con la consiguiente restitución al patrimonio de la fallida de los inmuebles no comprendidos en el pliego. Aclaró que, subsidiariamente, para el caso que los respectivos inmuebles hubieran salido del patrimonio del adquirente, reclamaba la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

(2) Corrido el traslado de la demanda, compareció al pleito ‘Puente S.R.L.‘ a fs. 571/578, contestando la acción incoada e impetrando su rechazo, con costas.

Destacó que su parte adquirió sus derechos mediante título justo y suficiente, idóneo para transmitirle el dominio sobre los inmuebles en disputa, transmisión que involucró la correspondiente tradición e inscripción registral dispuesta judicialmente.

Arguyó que -contrariamente a lo sostenido por la actora- no había existido lesión alguna a la fallida, y que por otra parte, al no haber actuado ésta en situación de inferioridad, ni las sentencias ni las demás resoluciones judiciales involucradas en esta cuestión pueden ser impugnadas por ésta ni por ninguna otra causa, en tanto adquirieron firmeza y autoridad de cosa juzgada.

Acotó que la síndico actuante en este proceso convalidó con su actuación procesal en el expediente n° 18.970 los actos cumplidos con su intervención en dicho expediente, por lo que no era dable desconocerlas en esta instancia.

De su lado, manifestó haber sido ajena a la redacción del pliego de condiciones que rigió la licitación tramitada en el expte. n° 18.970, y que tal llamado a licitación nada tuvo que ver con  la oferta inicial formulada por su parte.

Remarcó el hecho de que las adquisiciones se efectuaron luego de la ‘venta judicial por el sistema de licitación pública’, abierta a todo interesado, en las condiciones establecidas en el pliego vendido al público, ‘cuya compra era condición sine qua non para ofertar’ (fs. 573), resultando con total claridad del art. 1° de ese pliego que dicha licitación comprendía en su objeto a ‘todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar’.

Arguyó que en todo momento planteó con claridad su posición y reservó sus legítimos derechos, a tal punto que ni el juez actuante en la causa 18.970, ni el síndico Marquís, ni el coadministrador, ni ningún acreedor observaron tales reservas. Al respecto, afirmó haber anejado un escrito a fs. 624 de esos autos conteniendo un informe realizado por agrimensor, señalando que podían existir otras parcelas -además de las individualizadas por ese técnico- que, sin ser aptas para el cultivo de caña de azúcar, eran propiedad de la fallida.

Cuestionó, por último, el resultado de la prueba pericial anticipada, impugnándola por no estar de acuerdo con sus conclusiones.

Efectuó -finalmente- reserva a reclamar los daños y perjuicios que eventualmente le fueran ocasionados.

(3) La causa fue abierta a prueba a fs. 585, produciéndose la que da cuenta el certificado actuarial de fs. 654.

A su vez, puestos los autos a los fines previstos por el art. 482 CPCCN (v. fs. 694), la parte actora presentó su alegato a fs. 707/714, haciendo lo propio la demandada a fs. 697/706.

II.- LA SENTENCIA APELADA

La sentencia de primera instancia, pronunciada a fs. 723/729, acogió la demanda incoada, declarando inoponible a la quiebra la inscripción de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio, y ordenando su inmediata restitución a la fallida. Impuso las costas a la demandada en su condición de vencida en el proceso (art. 68 CPCCN).

Para así resolver, el a quo juzgó que la prueba pericial anticipada había resultado decisiva para establecer el acierto de las pretensiones esgrimidas por la sindicatura de la actora, toda vez que de aquélla surgió claramente que el ofrecimiento de‘Puente S.R.L.’ comprendía menos de la mitad de las hectáreas efectivamente inscriptas.

Valoró, asimismo, la inexistencia de cosa juzgada en torno a las inscripciones cuestionadas, a tal punto que habría sido la duda del juez Mata sobre la procedencia de tales inscripciones lo que hizo que aquél (entonces titular del Juzgado n° 17 de este fuero) dispusiera una investigación acerca de su regularidad.

En suma, merituó que ‘Puente S.R.L.’ se había apropiado indebidamente de tierras sobre las que no podía tener expectativas legítimas por no haber estado incluidas en la licitación.

De su lado, apreció que la cláusula aclaratoria incluida en el pliego lo fue para excluir concretamente del objeto de la licitación, las tierras aptas para cultivo y las que ya no fuesen de propiedad de la fallida, siendo claramente restrictiva o delimitativa.

Agregó que aceptar lo contrario significaría convalidar el egreso de parte significativa del activo de la quiebra, sin causa justificante.

Consiguientemente, concluyó que la inscripción a nombre de la accionada de aquellas tierras que no estaban explícitamente incluidas en el pliego de la licitación, se habían hecho en franca violación a las pautas de este último, dando lugar a un enriquecimiento sin causa a favor de ‘Puente S.R.L.’ , en claro perjuicio a la masa de acreedores.

III.- EL RECURSO

El pronunciamiento precedentemente descripto fue apelado únicamente por la accionada, quien dedujo su recurso mediante la presentación de fs. 731, el cual fue fundado mediante la expresión de agravios que corre a fs. 737/745, cuyo traslado fue contestado por la sindicatura actora a fs. 749/752.

La queja de la accionada transitó los siguientes carriles: i) no cupo desconocer el derecho de ‘Puente S.R.L.’ a inscribir a su nombre todos aquellos inmuebles no aptos para el cultivo de caña de azúcar, toda vez que su parte había ganado una de las dos (2) licitaciones efectuadas para liquidar la totalidad de los bienes inmuebles de la fallida, que comprendía -precisamente- «todos los inmuebles no aptos para el cultivo de la caña de azúcar«; ii) las cláusulas del pliego debían interpretarse conforme el significado gramatical y ordinario de las palabras, lo que implicaba entender que la licitación adjudicada alcanzaba a todas las tierras no aptas para la producción de la caña de azúcar, con excepción de los inmuebles vendidos o donados anteriormente; iii) su ‘oferta’ inicial no había sido más que una mera una policitación (una invitación), la cual fue rechazada al haberse llamado a mejorar ofertas, lo que ‘Puente S.R.L.’ efectivamente hizo, obteniendo la adjudicación de las tierras recién en dicha oportunidad; iv) el hecho de haberse pagado un precio superior al ofertado originariamente, daría plena justificación causal a la mayor cantidad de tierras en definitiva adquiridas; y v) fue el juez actuante quien accedió a inscribir los bienes inmuebles a su nombre mediante decisiones judiciales en última instancia consentidas por la sindicatura y por los acreedores de la quiebra, entre otros, no cupiendo –por tanto- el desconocimiento posterior de tales decisiones judiciales.

IV.- LA SOLUCIÓN.

(1) El thema decidendum.

Trazado el cuadro de situación de la controversia del modo que se ha venido exponiendo y el tenor de los agravios esbozados en esta Alzada, el thema decidendum del caso continúa siendo –como en la anterior instancia- establecer cuál fue realmente el objeto de la licitación cumplida en el procedimiento falencial de la actora en la cual resultara adjudicataria la demandada, y sobre esa base, determinar si una parte de las inscripciones registrales materializadas como consecuencia de aquélla fueron efectuadas en exceso de lo efectivamente enajenado, de acuerdo con los contornos judicialmente asignados a dicho procedimiento licitatorio, o no, y, en función de ello, si aquéllas son ineficaces, como el a quo lo sostuvo.

A tal fin, y con el propósito de alcanzar una mejor clarificación de la materia en debate, estimo pertinente hacer una breve reseña de los antecedentes del caso.

(2) Los antecedentes del caso.

El 19/02/1982 Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.-propietaria de un importante ingenio azucarero en la Provincia de Tucumán y hoy fallida- se presentó en concurso preventivo, disponiéndose la apertura de ese proceso el24/02/1982. Con posterioridad, al no haber logrado aquélla revertir su estado de cesación de pagos, el 03/07/1987 se decretó su quiebra a instancia de uno de sus acreedores.

Comenzada la etapa de liquidación de los bienes de la fallida, el Juzgado interviniente dispuso -a pedido del síndico- la formación de un incidente de realización de bienes (véase proveído de fs. 83vta., del 23/05/1989, expte n° 18.144,caratulado «Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación»).

De los autos citados en el párrafo anterior, y justamente a raíz de la propuesta de compra efectuada por la aquí demandada, entre otras, se desprendieron, a su vez, dos (2) expedientes: el n° 18970 (caratulado ‘Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por Puente S.R.L.‘) y el n° 18.971 (caratulado ‘Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por U.T.E.’).

 A su vez, con independencia de estos últimos dos (2) expedientes, y toda vez que el trámite de liquidación de los activos de la quiebra tuvo ciertas derivaciones que finalmente desencadenaron el conflicto sub examine, tuvo lugar también la sustanciación por ante esta Excma. Cámara del expediente superintendencial n° 1948/1993 caratulado ‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/presentación por el abogado Ricardo J. Fernández Duque‘, a cuyo contenido habrá de aludirse oportunamente.

Todas las actuaciones mencionadas precedentemente fueron requeridas ad effectum videndi et probandi y han sido tenidas a la vista a los efectos de este pronunciamiento.

Bajo este encuadramiento corresponde, pues, referir a las contingencias procesales suscitadas en dichas causas, en lo que a la solución del caso interesa.

Comenzando por las constancias del expte n° 18.144 (caratulado «Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación») el primero en ser formado, surge de dicha causa que, con fecha 16/02/1990, la firma Construbisol S.A. presentó una oferta de compra de todos los activos concursales consistentes en los «muebles e inmuebles, incluidos bienes de uso, de cambio, derechos y acciones de la fallida», por la suma «de australes veintisiete mil millones (A 27.000.000.000)» (fs. 156/63, 158vta. y 159, expte. n° 18.144), oferta que decayó al haber transcurrido el término de vigencia fijado por los propios proponentes, sin que llegara a ser aceptada por la quiebra.

Con posterioridad, fueron materializadas dos (2) nuevas propuestas que reactivaron el proceso de realización de los bienes de la quiebra. Tal circunstancia fue consignada en el acta labrada el 26/04/1990, en la que se dejó constancia de la entrega de los ejemplares de esas dos (2) nuevas ofertas al co-administrador Horacio Terán Frías y al síndico Jorge Marquís (fs. 221/222 del expte. n° 18.144).

Dichas ofertas fueron concretadas por ‘Puente S.R.L.’, por un lado, y por una unión transitoria de empresas conformada por ‘Contrubisol S.A.‘  y ‘Fincas Tau S.A.‘, por otro, siendo destacable el hecho de que ambas propuestas abarcaban bienes distintos, por lo que no existía coincidencia –tal como veremos más abajo- entre los objetos pretendidos por uno y otro oferente.

La materialización de dichas propuestas, en tanto referidas a bienes diversos, dio lugar a la conformación de dos (2) nuevos incidentes tendientes a vehiculizar dichas ofertas, los cuales conforme constancia de fs. 221 vta. del acta indicada supraquedaron identificados con los nros. 18.970 («incidente de licitación por Puente S.R.L.») y 18.971 («incidente de licitación por U.T.E.»), tal como fuera anticipado en párrafos anteriores.

Comenzando por el último de estos incidentes (incidente n° 18.971), cabe referir que el 26/04/1990 (fs. 71/80 de ese incidente) la U.T.E integrada por «Construbisol S.A.» y «Fincas Tau S.A.» formalizó una oferta de compra acotada -en definitiva- a los bienes del complejo agroindustrial azucarero de la fallida (casco de ingenio y fincas cañeras, con más los cupos de producción de azúcar asignados por la Dirección Nacional de Azúcar), con exclusión de los «inmuebles correspondientes a los padrones número 82231, 175973, 503105 y 531181…» exclusión que fue aclarada en el acta de fs. 221/222 del expte. n° 18.144 -citada en (a.1) y agregada en copia a fs. 81 de este incidente- en los siguientes términos: «En conocimiento de la oferta presentada por la firma ‘Puente S.R.L.’ se aclara que los inmuebles excluidos en el punto a) del capítulo II (…) son aquellas tierras por las cuales ‘Puente S.R.L.’ formuló oferta de compra con independencia de los números de padrones que se citan, debiendo entender el Tribunal que no se superponen con la presentada por ‘Puente S.R.L.‘, ya que la oferta de la UTE comprende todas las demás tierras que no son objeto de restantes ofertas, aclarando que es ad corpus«.

 Lo transcripto con prelación fue ratificado en el pliego de la licitación obrante a fs. 86/91, el cual fuera aprobado con modificaciones mediante resolución del juez de la quiebra dictada a  fs. 96/98 del mismo incidente (03/05/1990), en la que este último magistrado dispuso un llamado a mejora de ofertas mediante un proceso de licitación. Se resolvió en tal ocasión que la venta se realizaría «ad corpus»  y que comprendería la totalidad de los activos pertenecientes a ‘Cía. San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.’, con exclusión de los siguientes: Primero: todos los bienes inmuebles objeto de oferta por‘Puente S.R.L.’ en el expediente 18.970 del mismo Juzgado y Secretaría, consistentes en: a) fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’ ubicada en departamento Tafí, provincia de Tucumán, padrón 82.831 (…), con superficie de 925,91 has., b)fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’ ubicada en departamento Famaillá, provincia de Tucumán, padrón 175.973 (ó 72.973) (…) con superficie de 1320,9537 has., c) dos fracciones de terreno ubicadas en departamento Famaillá, provincia de Tucumán, lugar San Pablo-Villa Nougués, identificadas bajo padrón 82.233, con superficie de 239,5332 has.; y bajo padrón 176.202 (nuevo padrón 530.105), con superficie de 966,9059 has., lo que hace un total de 1.206,4391 has.; y d) lugar Yerba Buena, padrón 92.222 (…) con superficie de 3,63 has. Segundo: los títulos accionarios emitidos por la sociedad‘Agrotransporte Tucumán S.A.’ y, Tercero: los objetos de arte, platería, cuadros y otras piezas de análoga naturaleza que se encuentran en el chalet principal del ingenio San Pablo».

Pues bien: habiendo culminado el llamado a mejora de ofertas al que se ha venido aludiendo con la respectiva adjudicación acaecida el 01/08/1990 respecto de los bienes licitados a la UTE oferente, hecho que tuvo lugar mediante resolución dictada a fs. 2407/2415 de este incidente, la adjudicataria de la oferta de compra de los activos licitados terminó desistiendo de ella a fs. 2951/2965, en ejercicio de la opción del art. 9 del dec. 529/91, reglamentario de la ley 23.928, fundando su actitud en la desregulación de la actividad azucarera y la consiguiente eliminación del cupo de azúcar hasta entonces vigente. A fs. 2977/2980 el a quo tuvo por rescindida la adjudicación, decisión que fue mantenida por esta Alzada mediante el pronunciamiento obrante a fs. 3295/3300 con los alcances allí fijados.

Paralelamente con el expediente al que se ha venido haciendo referencia, tramitó, conforme fuera anticipado, el incidente n° 18.970. Este último fue iniciado el 26/04/1990 a partir de la oferta de compra formulada por la accionada –’Puente S.R.L.‘- limitada, en fs. 37/39 de dichos autos, a los siguientes inmuebles: «a) Fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en Departamento Tafí – Provincia de Tucumán; lugar: Los Chamicos; datos catastrales: padrón 82.231 – matrícula 34626/1; circ. II; Secc. ‘B’ Mz. 255; parc. 59 con una superficie de 925,9100 Has. (denominada en inventario interno de Cía. San Pablo como n° de terreno 5A). Linderos s/títulos: al norte, Guascho Corral (San Javier); al sur, Chamico Famaillá; al este, cerro Villa Nougués; y al oeste, ríos Lules y Juntas. b) Fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en Departamento Famaillá – Provincia de Tucumán; lugar: Los Chamicos; datos catastrales: padrón 175.973 (ó 75.973) – matrícula 22.888; circ. II; Secc. ‘E’, Mz. 47; parc. 16 con una superficie de 1.320,9537 Has. (denominada en inventario interno de Cía. San Pablo como n° 5A). Linderos s/títulos: al norte, Chamicos-Tafí; al sur, río Lules; al este, cerro Villa Nougués; y al oeste, río Lules; c) Dos fracciones de terreno ubicadas en Departamento Famaillá – Provincia de Tucumán; lugar: San Pablo-Villa Nougués, identificadas bajo padrón 82.233, con superficie de 239,5332 Has., y bajo padrón 176.202 (nuevo padrón 530.105), con una superficie de 966,9059 Has.; lo que hace un total de 1.206,4391 Has. Ambas fracciones se extienden desde la Poligonal de Correa, al pie del cerro, hasta la cumbre de Villa Nougués, que la separa de la propiedad denominada Los Chamicos. d) Superficie de terreno ubicada en Departamento Famaillá-Provincia de Tucumán, lugar Yerba Buena; datos catastrales: padrón 82.232; matrícula circ. I; Secc. ‘Z’, Mz. 63; parc. 42, con una superficie de 3,63 Has., lindando al norte, calle pública de por medio, con propiedad del Jockey Club de Tucumán y el Country Club».

Tal propuesta fue fundada -conforme expresión literal de la oferente- en el propósito de dicha parte ‘de abordar tareas vinculadas a la industria turística’ (fs. 38); ascendiendo el precio ofertado a la suma de doscientos veinte mil dólares estadounidenses (U$S 220.000), con una vigencia de noventa (90) días a partir de su presentación (fs. 39vta.).

Efectuada la propuesta, a fs. 44/50 el coadministrador de la fallida, Horacio Terán Frías, presentó un dictamen favorable a la propuesta al que anejó un modelo del pliego de condiciones para el llamado a mejora de oferta, tomando como base económica a superar el precio de compra ofrecido por ‘Puente S.R.L.’

Cabe aclarar que en esta instancia del trámite el objeto de la licitación o –mejor dicho- del llamado a mejora de oferta, comprendía únicamente los cinco (5) inmuebles que fueran descriptos en párrafos anteriores, constando incluso en el propio proyecto de pliego en su redacción original que «ninguna de las tierras comprendidas en la oferta es (era) apta ni está(ba) actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar» (fs. 44 vta.).

También es oportuno poner de relieve que conforme surge del acta que en copia obra agregada a fs. 56/57, coincidente con la glosada a fs. 252/253 del expte. n° 18.144 «ut supra» referida, ‘Puente S.R.L.‘ hizo hincapié en «que es(era) su deseo dejar en claro que su propuesta comprend(ía) tierras de faldeo de cerro tomando como límite Este la llamada poligonal de Correa (…) y que en lo demás,  mantiene (mantenía) su oferta en los términos en que oportunamente los formulara«; postura que fue conformada por el letrado de la U.T.E. quien ratificó que su oferta «comprend(ía) todas aquellas (tierras) que no están(ban) comprendidas en la oferta presentada por Puente S.R.L.«.

De las transcripciones precedentemente efectuadas se infiere claramente que hasta esta instancia del procedimiento no se había producido ninguna modificación en los términos de la propuesta originariamente efectuada por ‘Puente S.R.L.‘ (abarcativa de los 5 inmuebles ut supra individualizados) en tanto especificó claramente allí su intención de mantener la oferta realizada con anterioridad sin introducirle variante alguna, postura aceptada y conformada por la UTE co-oferente, también presente en ese acto, en punto a que su ofrecimiento se limitaba a las extensiones de tierra no comprendidas en la de ‘Puente S.R.L.’ y con exclusión de estas últimas.

En concordancia con lo expuesto, el a quo dispuso mediante la resolución de fs. 58/60 de dichos autos «efectuar un llamado licitatorio público para mejorar la oferta presentada por ‘Puente S.R.L.’ de fs. 1/39, estableciendo como base el precio y las condiciones mínimas de pago propuestas por el oferente, las que» podrían «ser mejoradas por él o por cualquier otro interesado» (fs. 58vta.), habiendo valorado para ello «razones evidentes de conveniencia general para adoptar una forma rápida de realización de los bienes objeto de la oferta«, como así también el hecho de que la oferta realizada por ‘Puente S.R.L.’ «y la formulada en el expediente 18.971 pondrían de esa forma límites a las pretensiones que cada oferente circunscribió de acuerdo a su preferencia…». Fue así que el a quo en el punto seis (6) del respectivo decreto dispuso «tener presente el proyecto de pliego presentado por el coadministrador y el preparado por la sindicatura» (…) y «aprobar el pliego de fs. 44/49» con ciertas modificaciones carentes de injerencia respecto de lo aquí debatido.

Pues bien, llegado a este punto del análisis, el nudo gorgiano y el aspecto más álgido de la cuestión a resolver en el sub examine se centra entonces en determinar si la redacción dada por el síndico Marquís al ‘pliego de condiciones en su redacción definitiva’ a fs. 62/68 refleja o no estrictamente las condiciones fijadas por el juez como base de la licitación, o no. Ello así, porque en dicho instrumento  el profesional introdujo -subrepticiamente según la actora- en reemplazo de la frase «ninguna de las tierras comprendidas en la oferta es apta ni está actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar» una oración que habría alterado sustancialmente -según la actora- el objeto de la licitación y que reza lo siguiente: «En definitiva, la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar, con excepción de los inmuebles que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura traslativa de dominio todavía se encuentra pendiente» (véase fs. 62vta.).

Así las cosas, el objeto de la licitación oportunamente aprobada habría adquirido con esa última incorporación –según la actora- una amplitud no mentada por el juez interviniente, quien, al visar el pliego e insertar una breve alteración ajena al objeto de esta litis -explicitada en su resolución de fs. 70 (15/05/1990)-, terminó llamando a mejora de ofertas sobre la base de una redacción definitiva que -por lo aquí destacado- incluía una modificación del objeto no prevista inicialmente, ni mucho menos aprobada expresamente por el magistrado.

A mayor abundamiento, repárese que ni en esta oportunidad (fs. 70), ni en el decisorio de fs. 58/60 el a quo introdujo la modificación en el texto del pliego, ahora en crisis, y que además los edictos publicados acotaron el objeto de la licitación únicamente a «Villa Nougués y Estancia Los Chamicos» (v. fs. 86/109); no habiendo constado en ellos tampoco como objeto de la licitación a «todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar…» u otra análoga, conforme lo consignaba el pliego confeccionado por el síndico.

Por lo hasta aquí expuesto -y siempre de acuerdo con lo que resulta de las constancias del expte. n° 18.970- tan sólo se presentaron como resultado del proceso licitatorio dos (2) mejoras a la oferta inicial: una, concretada por la misma sociedad‘Puente S.R.L.‘, por U$S 380.000; y la restante, realizada por ‘S.A. Azucarera Seleme Hnos I.C.A.yF.’, por U$S 300.000.

Más allá del dato objetivo emergente de la diferencia cuantitativa entre las ofertas en cuestión (U$S 80.000), el síndico Marquís se expidió a fs. 622/624 -en cumplimiento de lo normado por el inc. 6° del art. 199 de la ley 19.551, entonces vigente- a favor de la propuesta efectuada por ‘Puente S.R.L.‘, pese a haber realizado al mismo tiempo una serie de consideraciones en torno a que el precio ofrecido ‘no se comparecía con la estimación de valores efectuada por el agrimensor’ (fs. 623).

Frente a este estado de situación, el 07/08/1990 (fs. 625/626) el juez actuante  resolvió -pese a todo- «adjudicar a favor dePuente Sociedad de Responsabilidad Limitada los bienes de los que da cuenta el pliego de fs. 58/60«, con la carga de tener que cumplimentar oportunamente los recaudos allí previstos».

Con posterioridad, el 16/08/1990 (fs. 655) ‘Puente S.R.L.’ efectuó una presentación acreditando: i) el primer pago correspondiente al precio de adjudicación, y ii) la formalización de la garantía de ejecución del contrato por el saldo del precio en «Huarte Cooperativa de Seguros Ltda«. De su lado, el 23/08/1990 (fs. 669) se labró acta en el juzgado, homologando la entrega de posesión de los inmuebles licitados a ‘Puente S.R.L.’, con la aquiescencia de la sindicatura y del coadministrador intervinientes. Tal hecho fue publicado en el B.O. del 11/09/1990 (véase fs. 697), librándose, el 21/10/1990(fs. 690/691) rogatoria mediante oficio ley n° 22.172 al juez local competente, requiriendo se otorgara «la posesión de los bienes licitados», bienes que por la enunciación efectuada en esa misma pieza, fueron únicamente los cinco (5) inmuebles primitivamente incluidos en la oferta original de la demandada.

Ahora bien: el 23/08/1990 (fs. 684) el representante de la adjudicataria, comunicó al Juzgado la intención de esta última de encarar «el análisis y estudio de títulos y antecedentes dominiales correspondientes a los inmuebles licitados en autos», motivando ello el libramiento de oficios ley n° 22.172 a fin de obtener copia certificada de tres escrituras labradas en los años 1835, 1856 y 1892, sin especificarse si correspondían o no a las cinco (5) fracciones licitadas. Dicho comportamiento fue reiterado por la accionada a partir de entonces, siendo así que, mediante sucesivas solicitudes, fue acrecentando paulatinamente sus tenencias inmobiliarias al obtener la adjudicación de terrenos no cultivables pertenecientes a la fallida, supuestamente comprendidos en la licitación.

Alertado el juez -mucho tiempo después- sobre la trascendencia que esta modalidad de inscripción habría venido alcanzando, aquél le requirió al síndico interviniente la presentación de un informe acerca de las diferencias que podrían existir entre el objeto inicial de la licitación y lo efectivamente adjudicado a ‘Puente S.R.L.‘, el cual fue presentado por el contador Marquís el29/03/1993, a fs. 1644/1648, sobre cuyo contenido volveré más adelante.

Paralelamente, la situación suscitada con ‘Puente SRL‘ desencadenó la celebración de una audiencia el 23/12/1992 (v. fs. 1584/1588), con la intervención -entre otros- del entonces síndico Marquís, del administrador judicial Terán Frías, y de los letrados y representantes de la accionada y del veedor designado el 04/11/1992, Ricardo Julio Fernández Duque (véase fs. 1/2 in re: «Cía. San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente informe veedor judicial«, expte. n° 20.927, traído ad effectum videndi et probandi).

En dicha audiencia, al ser interrogados los representantes de ‘Puente S.R.L.’ sobre «el fundamento del pedido de inscripción de tierras con distinto número de padrón no comprendidas en la oferta ni en el pliego de licitación presentado por la coadministración a fs. 44/49 y que fuera aprobado por resolución de fs. 58/60», aquéllos respondieron: «que Puente entendió que mediante la licitación sustentada en las condiciones del pliego adquirido al síndico» había comprado «todas las tierras marginales de la fallida no aptas para el cultivo de caña de azúcar» (fs. 1584vta.).

Al ser preguntado el síndico Marquís sobre «cuáles son o fueron los bienes objeto de la licitación de Puente S.R.L.», aquél contestó: «… que el objeto del llamado a licitación del Ingenio San Pablo y todos los bienes comprendidos fue objeto de numerosas conversaciones entre la sindicatura, su letrado patrocinante y el Sr. Juez del concurso. Dentro de este análisis la sindicatura tiene absolutamente claro que se resolvió la licitación en dos (2) grandes grupos. Uno lo constituyó la planta industrial y las tierras afectadas a la producción de caña de azúcar y el resto lo constituían todas las tierras no aptas para la explotación de caña de azúcar. Dentro de este espíritu, que la sindicatura no tenía ninguna duda que esta modalidad de venta estaba totalmente conformada por el juzgado porque era la forma más práctica y ágil de tratar de vender los bienes en la licitación correspondiente a la oferta efectuada por ‘Puente S.R.L.’, al llamarse a licitación pública para el mejoramiento de la oferta precedentemente mencionada y como elemento necesario para complementar los bienes a vender se incluyó en el pliego de condiciones que la sindicatura realizó por disposición expresa del Sr. Juez» el párrafo de fs. 62vta.

Añadió que «este pliego fue presentado al juzgado, como correspondía» y que la sindicatura lo vendió a los diferentes oferentes, los cuales tenían muy claro -todos-, cuál era el objeto del llamado a licitación. De no haber sido así, resultaba evidente para la sindicatura que debió haberse hecho una tercera licitación con los bienes remanentes no comprendidos en la licitación anterior, cosa que no se llevó a cabo ni a pedido del juzgado ni por sugerencia de su parte, porque estaba en su opinión absolutamente en claro de que se había puesto en venta a través de las dos (2) licitaciones todos los bienes delIngenio San Pablo. Ello, a tal punto que el pliego definitivo confeccionado por su parte fue agregado al expediente, sin que fuera observado absolutamente por nadie» (fs. 1585/1586).

Asimismo, al ser inquirida la sindicatura sobre si conocía qué cantidad de hectáreas abarcaban los terrenos excedentes por los que hubo prestado su conformidad en el incidente para ser adjudicados a ‘Puente S.R.L.’, contestó «desconocer» ese dato. Es más, afirmó considerar que al momento de esta audiencia era prácticamente imposible conocer con absoluta precisión los bienes a vender y su extensión, razón por la cual entendía que hasta tanto no finalizara el relevamiento dominial total de las tierras que le pertenecen a la fallida no se podría afirmar con fehaciencia cuál era su extensión absoluta (fs. 1586vta.).

A su vez, interrogado también el co-administrador judicial sobre el particular, éste argumentó que: «los bienes objeto de la licitación de ‘Puente S.R.L.‘ fueron oportunamente determinados en el pliego de licitación de estos activos determinados en el punto 1 del pliego de licitación obrante a fs. 44/49″ (fs. 1585vta. y 1586). Al aludir a la «determinación» de los inmuebles afectados a la licitación, el coadministrador refirió a la «especificación o individualización» resultante de la oferta originaria de ‘Puente SRL‘ esto es, a los cinco (5) activos comprendidos en la propuesta que dio origen al trámite licitatorio.

Concluida la instancia investigativa en torno a los alcances de la licitación, el juez emitió resolución a fs. 1599 de la quiebra, decidiendo literalmente lo siguiente: «Que habiéndose instado el acto licitatorio de autos, mediando un pliego aprobado por resolución de fs. 58/60, el objeto del mismo consistió y de ello hállase conteste el Tribunal -taxativamente- en la enajenación de ciertas y determinadas parcelas individualizadas por su número de padrón (y por las que primigeniamente ‘Puente S.R.L.’ ofertó), no aptas para el cultivo de caña de azúcar. Ello así, por otra parte, despréndese del acta de audiencia de fs. 1584/1588 (véase respuesta del coadministrador a fs. 1585vta. in fine/1586), en el sentido de que los bienes objeto de de la licitación eran los del pliego aprobado por el Tribunal. Que atento al diferente tenor del pliego aprobado con el que la sindicatura vendió a los interesados (y por lo cual resulta particularmente, prima facie, responsable), en el sentido de que la oferta comprendía todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar; surge hoy la necesidad de clarificar en autos cuáles bienes inmuebles fueron los adquiridos por ‘Puente S.R.L.’ de conformidad por el pliego aprobado por el Tribunal, verificando si se han producido inscripciones dominiales fuera de tal objeto. Con tal motivo, y en virtud de lo dispuesto por el art. 298, primera parte, de la ley 19.551, instrúyese al síndico para que en el término de diez (10) días, dé cuenta de los bienes inmuebles adquiridos por ‘Puente S.R.L.’ con individualización dominial y catastral correspondientes de conformidad con el plano aprobado, debiendo iniciar las medidas legales correspondientes y/o precaucionales contra ‘Puente S.R.L.’ en salvaguardia de los intereses de la masa, por las inscripciones dominiales efectuadas fuera del pliego licitatorio aprobado«.

Pues bien, de los términos de la resolución que se ha transcripto se desprende claramente que, de acuerdo con el criterio allí expuesto por el entonces Juez interviniente en la quiebra de la actora, dos (2) serían las conclusiones que podrían extraerse a los efectos de esta litis:

i) Que el objeto de la licitación -según el criterio póstumamente exteriorizado por el juez- consistió -‘taxativamente’ en la enajenación de las cinco (5) parcelas individualizadas por su número de padrón (y por las que primigeniamente ‘Puente S.R.L.‘ ofertó), no aptas para el cultivo de caña de azúcar; y

ii) Que el pliego introducido por la sindicatura tuvo un tenor distinto al aprobado por el magistrado, toda vez que en momento alguno aquel se hubo representado que dicha licitación comprendiera todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar, como lo interpretó la adjudicataria.

Así pareciera referirlo el informe por el cual la sindicatura entonces actuante, dando cumplimiento a lo ordenado por el juez Mata, hizo una presentación individualizando dominial y catastralmente los bienes tranferidos a ‘Puente S.R.L.‘ hasta esa fecha (26/03/1993, fs. 1644/1651).

Según dicho informe, el detalle de las tierras inscriptas a nombre de esta última comprende los siguientes inmuebles:

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 16/04/1991: i) propiedad ubicada en San Pablo, padrón n° 531.673, de 293 Has 6.635,9627 m2, ii) propiedad ubicada en San Pablo, sobre la ladera Este del cerro San Javier, padrón n° 530.105, con 966 Has 9.059,6530 m2, iii) propiedad ubicada en San Pablo, también sobre la ladera este del cerro San Javier, padrón n° 531.677, de 310 Has 1.934,9985 m2, iv) propiedad ubicada en San José de Lules, lugar denominada Isla de Márquez, padrón n° 77.454, con 49 Has 6.277,6912 m2, v) propiedad ubicada en la cima del Cerro San Javier, padrón n° 76.404, de 1 Has 10 m2, y vi) propiedad ubicada en La Rinconada, Yerba Buena, padrón n° 82.232, de 3 Has 9.278,5111 m2.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 26/03/1992: i) propiedad ubicada en la ladera del Cerro San Javier, padrón anterior n° 176.202 ó 530.105, de 8 Has 4.721,2350 m2, y ii) propiedad ubicada en Los Chañaritos, departamento Lules, padrones anteriores n° 33.964 y 233.115, con 124 Has 5.483,0908 m2.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 28/08/1992: Veintitrés lotes, ubicados en el loteo San Pablo, padrones 276.172 al 276.194, de 8.049 m2 en total.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 08/09/1992: i) propiedad ubicada en San Pablo, departamento Lules, padrón anterior n° 279.439, de 4.910,6167 m2, ii) propiedad ubicada en San Pablo, departamento Lules, padrón n° 360.702, con 11 Has 5.772,2775 m2, iii) quinientos ochenta y ocho lotes sitos en Villa Rosario y Pueblo San Pablo, departamento Lules, padrones 275.412 al 275.684, 275.746 al 275.750, 275.772 al 275.785, 275.853 al 275.689, 275.907 al 275.917, 275.964 al 275.989, 276.069 al 276.076, 276.083 al 276.093, 276.160 al 276.171, 276.108 al 276.115, 275.685 al 275.733, 275.742 al 275.745, 276.213 al 276.329, con una extensión total de 31 Has 8.623,9557 m2, iv) propiedad ubicada en San José de Caspichango, departamento Monteros, padrón n° 241.667, con 130 Has 116,1562 m2, y v) dos propiedades ubicadas también en San José de Caspichango, departamento Monteros, padrones n° 241.665 y 241.666, con 2.465 Has 3.138,5825 m2 y 1.170 Has 9413,360 m2, respectivamente.  

A las precedentes propiedades inscriptas resta añadir las cinco (5) comprendidas en la oferta originaria de ‘Puente S.R.L.‘, adjudicadas, conforme se reseñó supra, mediante oficio ley n° 22.172 del 21/10/1990.

Pues bien, comparando los inmuebles individualizados originariamente en la oferta de ‘Puente S.R.L.‘ y los efectivamente adjudicados, según detalle proporcionado por la sindicatura, cabe diagramar el siguiente cuadro comparativo:

Las diferencias existentes entre un supuesto y otro son notables: seiscientos veinticuatro (624) fracciones de terreno equivalentes a cinco mil quinientos sesenta y nueve hectáreas con cinco mil cuatrocientos veinticuatro metros (5569,5424 ha) representarían el excedente de tierras inscriptas a nombre de ‘Puente S.R.L.‘, según el punto de vista sustentado por el ex síndico Marquís.

Por último, para concluir la reseña de los antecedentes del caso restaría únicamente por aludir a lo que resulta del expediente superintendencial tramitado por ante esta Cámara Nacional de Apelaciones, a raíz de la denuncia realizada el 29/11/1993 por el abogado Ricardo Fernández Duque en su carácter de veedor de la quiebra de ‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.‘ entre el 04/11/1992 y el 26/04/1993 (ver expte. n°1948/1993, caratulado «‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/presentación por el abogado Ricardo J. Fernández Duque‘»).

De sus constancias, se desprende que en su dictamen del 20/03/1995 el Señor Fiscal de Cámara entonces actuante postuló la remoción del síndico Marquís, dada la entidad y gravedad de los incumplimientos en los que -a su entender- habría incurrido dicho funcionario en orden a los deberes que le incumbían conforme la ley 19.551 -entonces vigente-, con el objeto de tutelar debidamente la masa de acreedores (véanse fs. 172/176).

Con tal punto de vista concordó en su momento la Sala ‘E’ de esta Cámara, quien en su dictamen de fecha 21/05/1996, y en su carácter de Sala preventora, coincidió con el Representante del Ministerio Público en la conveniencia de «remover al síndico, contador Jorge Hugo Marquís, e inhabilitarlo para desempeñar el cargo por un plazo de cinco (5) años (art. 279 ley 19.551, concordante con el art. 255 de la ley 24.522)» (fs. 242), y así lo propició al pleno del Cuerpo. Para arribar a tal decisión dicha Sala merituó: i) que el magistrado entonces a cargo del Juzgado -Dr. Mata- aprobó en el incidente n° 18.970 (al que referí in extenso más arriba) un proyecto de pliego de llamado a mejora de oferta, con ciertas modificaciones expresas (fs. 44/50 y 59 de tales actuaciones), y en el que se individualizaban los bienes comprendidos en el objeto del llamado; ii) que en aquel pronunciamiento se había encomendado al síndico la redacción definitiva del pliego, que debía ajustarse al proyecto aprobado, con las modificaciones introducidas por el juzgador (fs. 60 de esas actuaciones); iii) que, sin embargo, al acompañar Marquís la redacción definitiva del pliego, introdujo inconsultamente una modificación de la cláusula relativa a la individualización de aquellos bienes, lo que habría posibilitado, o cuanto menos, coadyuvado a la inscripción excesiva de tierras por encima de las que fueran objeto de la licitación atribuida a ‘Puente S.R.L.’

Cabe acotar, por último, que el informe de la Sala actuante fue aprobado por el pleno del Cuerpo en el Acuerdo de esta Excma. Cámara celebrado el 29/05/1996 (fs. 245).

(3) El nudo gorgiano de la controversia. La determinación del objeto de la licitación en la que resultó adjudicataria la demandada.

Pues bien, efectuada la reseña de los antecedentes del caso, y sin perjuicio de las distintas lecturas que de lo ocurrido podría hacerse desde múltiples perspectivas que tienen que ver con la actuación del entonces magistrado a cargo del juzgado, el desempeño de los funcionarios del concurso y en particular el del entonces síndico Marquís, considero que lo único conducente a los efectos de juzgar aquello que es materia de decisión en esta litis es establecer concretamente cuál fue el objeto de la licitación llevada a cabo por el entonces juez de la quiebra de «Ingenio San Pablo«, en la que resultó adjudicataria la accionada, pues la clarificación de este extremo es lo que permitirá determinar la legitimidad -o no- de las inscripciones registrales de tierras que -según la actora- se efectuaron en exceso de lo realmente enajenado a través de la licitación, y que por eso fueron declaradas ineficaces en la sentencia apelada.

En esta línea de interpretación, entiendo conducente, previo a ingresar a este concreto aspecto de la cuestión, hacer una breve referencia a las características del procedimiento de licitación como modalidad de enajenación dentro del trámite liquidatorio de la quiebra.

Sabido es, en este sentido, que la liquidación de los bienes del fallido como procedimiento necesario  para poder distribuir su producido entre sus acreedores hace a la esencia del trámite concursal, ya que a través de ella se alcanza  la finalidad procurada a través de aquél. Bien dicen García Martínez y Fernández Madrid en «Concursos y quiebras» (Ediciones Contabilidad Moderna, Buenos Aires, 1974, t. II, pág. 1140) que la quiebra es un procedimiento de ejecución colectiva, cuyo fin esencial consiste en convertir los bienes del deudor en un medio universal de pago, es decir, en dinero, para repartirlo proporcionalmente entre los acreedores, de acuerdo con el consabido principio de igualdad reflejado en la regla de la pars conditio creditorum. Se trata, pues, de liquidar el patrimonio del fallido, sustraido de su disponibilidad a través del desapoderamiento, para hacer efectivo el derecho general de prenda que tienen sus acreedores  y pagar a éstos sus respectivos créditos en el orden y grado que corresponda.

Dentro de dicho marco conceptual, la liquidación de los bienes del fallido se realiza sin la intervención directa de los acreedores bajo autoridad y control del juez del concurso, quien, por el sistema de oficialización adoptado por nuestra ley de quiebras, goza de amplias facultades para tutelar los intereses públicos y privados comprometidos en esta clase de juicios (cfr. García Martínez – Fernández Madrid, «Concursos y quiebras», cit. supra, misma página).

En principio, los bienes muebles e inmuebles del fallido deben ser vendidos en remate público por el martillero que resulta desinsaculado de acuerdo con las normas superintendenciales vigentes en la jurisdicción del juicio, por ser ésta la forma más transparente de realización del bien, pero nada impide que la liquidación se formalice bajo cualquier otra forma de enajenación, como puede ser una licitación o una venta privada. La venta tiene igualmente en todos los casos -y más allá de la modalidad que se adopte- el carácter de una venta judicial porque se lleva a cabo por disposición y bajo la autoridad del juez del concurso, en virtud de las normas dictadas en defensa de los intereses de los acreedores y del propio deudor. Además, está en la esencia misma de la liquidación falencial, el carácter coactivo y judicial de esa liquidación, lo que torna indiferente la forma en que tenga lugar la venta de los bienes que forman la masa activa de la quiebra. La venta es siemprejudicial aunque se realice en forma privada, porque emana de un procedimiento ejecutivo de carácter compulsivo que sustituye a las acciones individuales que corresponden a cada uno de los acreedores (cfr. García Martínez – Fernández Madrid, ob. cit., p. 1142).

Es por eso que si bien la LCQ: 204 (antes 199) establece un orden preferente para la realización de los bienes falimentarios, priorizándose la liquidación de la empresa «como unidad» y la enajenación «en conjunto» de los bienes que integran el establecimiento del fallido, no descarta tampoco, sino -por el contrario- la contempla expresamente, la enajenación singularde todo o parte de los bienes que integran el patrimonio, ya sea bajo la modalidad de subasta pública o cualquier otra forma de realización, incluida la venta privada o directa. Dentro de estas modalidades de realización, ha cobrado particular relevancia en la práctica tribunalicia de estos últimos años, aquélla que ha sido dada en denominarse dentro de la jerga judicial como «llamado a mejora a oferta«, consistente en una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa de compra realizada en el expediente por un interesado o por un conjunto de ellos, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a través del cual se establece una especie de concurso público (o privado, según la perspectiva con la que se lo quiera ver), por el cual cualesquiera otros interesados quedan habilitados para pujar por ofrecer mejores condiciones económicas para la compra del bien que las presentadas por el primigenio oferente, adjudicándose dicho bien, finalmente, a aquél que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones, siendo optativo que las ofertas sean presentadas por escrito en sobre cerrado dentro del expediente o en una audiencia convocada expresamente al efecto (cfr. Quintana Ferreyra-Alberti, «Concursos«, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1990, t. 3, págs. 811/813).

Dentro de dicho marco normativo, frente a la oferta de algún interesado enderezada a adquirir alguno o algunos de los bienes del fallido -como aconteció en el caso con ‘Puente S.R.L.‘-, no parece discutible que el juez cuenta con facultades suficientes para llamar a una «licitación», procurando una mejora de ofertas respecto a los bienes enajenables.

Y si bien durante la vigencia de la ley 19.551, tal llamado constituía una excepción, ya que en rigor de verdad, la masa total de bienes muebles o inmuebles de la quebrada eran vendidos -en principio- en remate público por el martillero designado por el magistrado (cfr. García Martínez y otro, ob. cit., p. 1141), es cierto que esta concepción se fue modificando, lenta y progresivamente, con el transcurso del tiempo y la evolución jurisprudencial, sobre todo a partir de la sanción de la ley 22.917, dadas las ventajas prácticas que este tipo de realización -de creación pretoriana- representaba frente a otros procedimientos de liquidación previstos en la LCQ, no sólo por la simplificación de gastos que implicaba, sino por el control directo que el juez podía ejercer sobre la puja de los potenciales oferentes, aspecto éste ciertamente álgido en las subastas judiciales, frecuentemente dominadas por las llamadas «ligas de compradores», con la consiguiente influencia que éstas ejercen sobre los potenciales compradores y los precios que finalmente se obtienen en los remates.

Dentro del marco regulatorio analizado, entonces, parece claro que el procedimiento de enajenación objeto de debate en autos, tuvo el carácter de una licitación pública entre particulares autorizada por el ordenamiento legal, que pese a no revestir las características de una subasta pública, se ajusta a las directivas establecidas por el art. 204 (antes 199) y ss. LCQ, toda vez que estuvo sustentada en la confección de un pliego de condiciones para la mejora de oferta, que contuvo formalmente una identificación de los bienes enajenados (esto, con la salvedad de lo que se dirá infra), el precio de venta, las condiciones de pago y demás circunstancias consideradas de interés para efectuar las propuestas de compra, y a tal fin tomó como base -en lugar de la tasación prevista en el art. 199 de la anterior ley falimentaria- la primera oferta efectuada por ‘Puente S.R.L.’ (U$S 220.000), esto es, en un parámetro pacíficamente aceptado por los juzgados comerciales de esta jurisdicción para este tipo de procedimientos.

Pues bien, establecida la regularidad del procedimiento adoptado por el juez para el trámite de realización de los bienes de que se trata, sólo resta determinar cuál fue el objeto de ese trámite de realización, en el sentido de cuáles fueron los concretos bienes materia de enajenación a través de él, y sobre la base ello, establecer si fueron o no correctamente efectuadas a favor de ‘Puente S.R.L.’ las inscripciones dominiales de tierras en exceso de los cinco (5) inmuebles que constituían el objeto de la propuesta inicial de la accionada, según lo explicado en los considerandos de la presente.

Sobre el particular, y a la luz de los antecedentes que se han venido desarrollando, existen dos (2) interpretaciones posibles en orden al objeto de la licitación de que se trata.

Está, en primer lugar, la postura sustentada por la accionada, respaldada por la explicación brindada por el contador Marquís en la audiencia aludida en el considerando anterior, y de algún modo apoyada por la estructuración procedimental que el propio juez le dio le dio al trámite de realización de bienes de la fallida, según el cual, frente a la existencia de sendas ofertas sobre tierras que, por un lado, eran aptas para la explotación de caña de azúcar, y otras que no lo eran, cabría interpretar que la oferta sobre estas tierras no sólo abarcaba los cinco (5) inmuebles que integraban la oferta originaria, sino, en generaltodas las tierras que no eran aptas para el cultivo de caña de azúcar, como expresamente quedó consignado en el pliego licitatorio confeccionado por el síndico Marquís (claro está –esto último- sin que hubiese existido una explícita instrucción del juez de la quiebra en ese sentido).

La otra postura, que es la que da sustento a esta demanda, es aquella según la cual el objeto de la licitación se circunscribió únicamente a los cinco (5) inmuebles que constituyeron el contenido de la oferta inicialmente efectuada por ‘Puente S.R.L.’, y que interpreta que la mención que el pliego hizo sobre una extensión de la oferta a todos los demás bienes no aptos para el cultivo de caña de azúcar, fue un exceso del síndico Marquís, no respaldado por ninguna decisión del magistrado en tal sentido, razón por la cual no cabría inscribir a nombre de la accionada ningún inmueble distinto de aquellos en función de los cuales aquélla efectuara su oferta primigenia.

Desde la perspectiva del suscripto, la respuesta por dar a este interrogante no es ciertamente tan sencilla como lo imaginó el juez de grado en su sentencia, existiendo por el contrario, entre los antecedentes del caso, elementos de juicio susceptibles de dar sustento tanto a una como a otra postura de las partes.

A favor de la postura sustentada en el pleito por la parte demandada, aprecio que, equivocadamente o no, inadvertidamente o no, o engaño mediante o no, lo cierto es que en el pliego que sirvió de base a la licitación se consignó expresamente que la venta incluía «todas las tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar» de propiedad de la fallida, y bajo esas condiciones fue concretada la enajenación, sin que hubiese mediado objeción alguna en su oportunidad, ni tampoco después.

En segundo lugar, observo que aún cuando esa amplitud en el objeto de la licitación que el síndico reflejó en su pliego no haya estado justificada por decisión específica del juez en tal sentido, lo cierto es que el juez aprobó el respectivo pliego y sobre la base de los términos que en él se volcaron, fue efectuada la licitación en la que resultó adjudicataria la accionada.

En tercer lugar, señalo que, decidida la adjudicación, la accionada solicitó al juez un estudio de títulos sobre el conjunto de tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar que excedían de los cinco (5) inmuebles comprendidos en su primigenia oferta que ya le habían sido otorgados en posesión, y, a partir de esos estudios, comenzó a requerir la inscripción de numerosas tierras a su nombre, habiendo sido todo ello proveído de conformidad por el magistrado, sin oposición alguna del síndico o de los acreedores.

Por último, tampoco puede pasar desapercibido que después de concretada la enajenación de estas tierras a ‘Puente SRL’, no se materializaron actuaciones judiciales tendientes a enajenar las tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar que excedían de las cinco (5) originariamente comprendidas en la oferta de la adjudicataria, lo que autorizaría a presumir que estaba incluidas en la licitación llevada a cabo en el incidente n° 18.970.

Como contrapartida, en favor de la postura sustentada en el pleito por la parte actora, observo lo siguiente. Primero, que, efectivamente, tal como lo sostuviera esta parte, el objeto de la primigenia oferta introducida por ‘Puente SRL’ comprendía únicamente cinco (5) inmuebles determinados (no aptos para el cultivo de caña de azúcar, pero evidentemente no los únicos en esa condición dentro del patrimonio de la fallida), oferta que no se vio alterada al disponerse el llamado a licitación de que se trata, ya que la oferente manifestó expresamente su voluntad de no modificar esa oferta y de mantenerla en los términos en que había sido formulada (ver audiencia del 23/12/1992, fs. 1584/1588, expte. n° 18.970).

En segundo lugar, aprecio que el pasaje de una propuesta de estos contornos (es decir, dirigida a un conjunto de bienes claramente determinados, como las cinco -5- fracciones de terreno antes mencionadas) a una de contornos mucho más inciertos, como la que resultó del pliego de la licitación (en cuanto abarcó una superficie indeterminada, de parcelas de tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar cuya extensión era desconocida incluso hasta por el propio síndico –ver fs. 1586vta., expte. n° 18.970–), hubiese requerido mínimamente una petición expresa de alguna de las partes involucradas en tal sentido, e inexorablemente, además, una decisión expresa del juez que así lo estableciera, lo cual no aconteció en la especie.

En tercer lugar, no puede dejar de advertirse que el objeto de la licitación tampoco resultó claramente especificado en la publicidad edictal que tuvo la enajenación de que se trata, ya que en ella si bien se consignó la necesidad de adquirir el pliego en el que constaba la verdadera extensión del objeto de la licitación, en cuanto a este aspecto, sólo se mencionó en el edicto que se vendían las tierras comprendidas en «Villa Nougués y Estancia los Chamicos», o sea, una descripción ciertamente muy pobre para describir el objeto de lo que estaba siendo materia de enajenación.

Por último, no puede dejar de valorarse un aspecto que ya fue destacado en oportunidad de reseñarse los antecedentes del caso en punto a lo sustancial e importante que es la diferencia existente entre la propuesta originaria de ‘Puente S.R.L.’ y la finalmente adjudicada, consistente en nada menos que seiscientos veinticuatro (624) parcelas (cinco -5- de la propuesta originaria versus seiscientos veintinueve -629- de las finalmente adjudicadas) y cinco mil quinientos sesenta y nueve hectáreas con cinco mil cuatrocientos veinticuatro metros (5569,5424 ha) (tres mil cuatrocientos cincuenta y seis hectáreas con nueve mil trescientos veintiocho metros -3.456,9328 has- originariamente incluidas en la oferta de compraversus las nueve mil veintiséis hectáreas con cuatro mil setecientos cincuenta y dos metros -9026,4752 has- finalmente suscriptas a nombre de la accionada). La diferencia cuantitativa existente, tanto en hectáreas como en parcelas, tiene una relevancia tan significativa que difícilmente puede ser explicada desde la perspectiva de un simple detalle menor de confección del pliego por parte del síndico.

En suma, existen más que valederas razones para sustentar cualquiera de las dos posturas que se encuentran en disputa. Ello no releva, sin embargo, al suscripto de adoptar una decisión sobre el particular ya que en virtud del principio del ‘non liquet’ no es dable que los jueces dejen de juzgar so pretexto de silencio o oscuridad de las leyes (art. 15 Cód. Civil). Y en tal emprendimiento, si bien como ya dije puede que concurran en el caso razones vinculadas a la seguridad jurídica que harían aconsejable mantener el status quo existente, también confluyen en el sub lite razones vinculadas a la transparencia y objetividad inherentes a toda enajenación judicial, que obligan a ser sumamente exigentes en este tipo de aspectos, razón por la cual, si existen motivos que ponen en tela de juicio la seriedad del procedimiento y aparece la posibilidad de que pudieran haber existido maniobras tendientes a perjudicar ilegítimamente a la masa de acreedores, razones de elemental prudencia aconsejan estar por la solución que mejor preserve la integridad del patrimonio de la falente, no sólo en beneficio de los derechos de los acreedores, sino como modo de evitar que se produzca un enriquecimiento sin causa del adquirente, en perjuicio de la masa. Ello, con independencia de que, además, también es deber de los Tribunales asegurar la transparencia y seriedad exigibles para actos en relación a los cuales se encuentra comprometida la fe pública y el concepto de la comunidad sobre la sana administración de justicia, como acontece en los atinentes al trámite de enajenación judicial forzada (esta CNCom., esta Sala A, 22/02/2008, in re: «Nosdeo, Juan José s/ incidente de realización de bienes (muebles)»; idem,Sala C, 24/06/1993, in re: «Agrupación Médica Argentina S.A. s/quiebra s/ inc. de subasta»).

Como consecuencia de ello, me terminaré inclinando por mantener la solución del juez de grado, en cuanto declaró la ineficacia de las inscripciones registrales de tierras cumplidas en exceso de las contempladas en la oferta primigenia de la adjudicataria ‘Puente S.R.L.’, en orden a lo cual estimo conducente efectuar determinadas precisiones conceptuales, que entiendo coadyuvarán a la solución que se postula.

En primer lugar, no ignoro que el «pliego de condiciones» constituye la ley de licitación, porque es en él donde se especifican el objeto de la contratación y los derechos y obligaciones de los oferentes y del adjudicatario (cfr. Comadira, Julio R.,Algunos aspectos de licitación pública, en «Contratos Administrativos. Jornadas organizadas por la Universidad Austral, Facultad de Derecho», Editorial Ciencias de la Administración, Buenos Aires, 2000, p. 327).

Pero, como contrapartida, tampoco puede pasarse por alto que una clara y precisa identificación del objeto es requisito fundamental para la validez de dicho pliego. Lo contrario -esto es, la indicación confusa e imprecisa del objeto de la licitación- traería aparejada la presentación de ofertas muy heterogéneas, y por lo tanto inequiparables entre sí, lo que invalidaría el resultado obtenido (cfr. Dromi, Roberto, «Licitación pública», Ediciones Ciudad Argentina, Buenos Aires, 1995, p.248).

Por ende, sólo cuando los interesados pueden conocer inequívocamente todo lo que se incluye o excluye de la caracterización del objeto, puede considerarse cumplimentado el requisito de especificación del objeto (Bandeira de Mello, Celso, Pliego de Condiciones, en «Contratos Públicos», ps. 285/288). Y en este caso, es claro que esa precisión en la identificación no ha podido ser lograda completamente, ya que la mención que en el pliego se hizo acerca de que la extensión de la venta se extendía a todas las tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar, no encuentra respaldo en ninguna decisión puntual del magistrado en tal sentido, cuando por otra parte el contenido de la oferta llamada a mejorar no las incluía.

Se ha entendido en tal sentido que los términos o expresiones contenidas en los pliegos licitatorios deben ser interpretadosen sentido estricto o restringido, precisamente para salvaguardar el principio de igualdad, piedra angular de todo el sistema (v. Procuración del Tesoro de la Nación, Dictámenes, 172:168; 202:151). Síguese de ello que no se muestra como factible considerar como cumplido ese requisito cuando lo consignado en el pliego no fue expresamente autorizado por el magistrado y cuando, además, ello tampoco fue debidamente divulgado en la publicidad edictal del llamado a licitación.

Este criterio judicial especificador del objeto en una licitación falencial debe tener, entonces, un límite extrínseco y un límiteintrínseco: i) sin el primero no existirían condiciones para una comparación que pueda resolverse sobre la base de pautas preestablecidas y operativas, afectando a los potenciales oferentes; y, ii) sin el segundo, resultaría afectado directamente el interés de la masa de acreedores, interesada en las mejores condiciones de realización de los bienes de la quebrada, para el recupero de los créditos existentes contra ésta.

De allí que la correcta delimitación del objeto del pliego en el espectro de la insolvencia, tenga por finalidad proteger tanto los intereses de los oferentes que acuden a la licitación, como los intereses de los acreedores de la fallida.

Esta vía de pensamiento permite colegir que el agregado introducido por el síndico en el pliego de la licitación, sin autorización explícita del juez de la quiebra, afectó el mentado principio de especificidad del objeto de la licitación.

Es que, para interpretar el pliego en cuestión, hay que tomarlo, tal como lo decía Messineo (al referir a los contratos) «como un todo coherente»; no se trata de una simple suma o adición de condiciones, sino de un conjunto orgánico predispuesto para alcanzar un objetivo determinado (Messineo, Francesco, Doctrina General del contrato, trad. Sentís Melendo y Fontanarrosa, Ed. Ejea, t. II, Buenos Aires, 1987, p.107).

En ese orden de ideas rescato también la reflexión de Danz, cuando apuntaba que «importantísimo para la interpretación es conocer los fines económicos» perseguidos, pues «el derecho ampara la consecución de esos fines y, por tanto, el juez para poder otorgar la debida protección del derecho al negocio jurídico…tiene que empezar exactamente por conocer esos fines» (Danz, Erich, La interpretación de los negocios jurídicos, 2° edición española, n° 1, p. 107, cit. por Halperín, Isaac – Barbato, Nicolás, Seguros, Ed. Depalma, Buenos Aires, 2003, p. 733). Y en el caso, los fines económicos de la licitación del incidente n° 18.970 no fueron desde un principio otros que enajenar únicamente las cinco (5) fracciones de terrenos ofertadas a fs. 37/38 de esos autos, sin abarcar las restantes tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar, como lo pretende la quejosa.

Por otro lado, cuadra añadir que el párrafo agregado por el ex síndico Marquís al pliego licitatorio en el punto que se analiza, involucra una imprecisión contraria a cualquier idea de determinación del objeto de la licitación. Véase que dicho funcionario desconocía en realidad cuál era la extensión de las tierras que genéricamente se mencionaban en el pliego como «tierras …no … aptas para la producción de caña de azúcar», ignorando de qué propiedades se trataba y cuál era su superficie (ver audiencia del 23/12/1992, fs. 1586vta., expte. n° 18.970), desconocimiento que reviste suma gravedad si se tiene en cuenta la extensión de la superficie que hoy se sabe involucrada (5569,54 has) en tanto afectaba una importante porción del patrimonio de la fallida, que es prenda  común de sus acreedores.

Convalidar la operatoria del modo en que se vio perfeccionada, implicaría además aceptar que miles de hectáreas salieran del patrimonio de la fallida a un precio vil, burlando la garantía representada por los bienes afectados, en detrimento de los respectivos acreedores, y consumando un verdadero empobrecimiento sin causa en perjuicio de éstos. Sabido es que para que se configure esta última figura (el enriquecimiento sin causa) es menester, por un lado, el enriquecimiento de una persona en detrimento de otra, lo que ocasiona un correlativo empobrecimiento del perjudicado, manifestado en el traspaso de bienes de un patrimonio al de un segundo sujeto; y, por otro, la ausencia de causa de ese enriquecimiento, es decir la inexistencia de mecanismo jurídico, legal o convencional, que justifique tal desplazamiento de valores.

Es indudable que el primer requisito resulta claramente verificable, a poco que se advierta que de cinco (5) fracciones de terreno, -que suman 3456,9328 hectáreas-, la accionada se hizo con un total de seiscientas veintinueve (629), representativas de 9026,4752 hectáreas. Es decir que, en forma voluntaria o no, la accionada se enriqueció con  5569,5424 hectáreas en exceso del objeto ofertado en su primera presentación, empobreciéndose en idéntica proporción la masa de acreedores de la quiebra de «Ingenio San Pablo«.

Ahora bien, en cuanto a la ausencia de causa de ese enriquecimiento, cuadra advertir que si bien la adquisición de esas tierras tuvo lugar -formalmente, al menos- a cambio de un precio, dicho precio no parece guardar proporción con la superficie finalmente adquirida, toda vez que si bien fue superior al precio inicialmente ofrecido por las cinco (5) fracciones originariamente abarcadas, de todos modos, no pareciera guardar relación con la gran cantidad de hectáreas de diferencia que se advierten entre una y otra propuesta, equivalentes, como se dijo, a más de cinco mil (5000) hectáreas.

Por ello, dado que no es equitativo que nadie se enriquezca con daño e injusticia de otro (aequum est neminem cum alterius detrimento et injuria fieri locupletiorem), no puede sino concluirse en que debe exigirse a la accionada la devolución de lo inscripto en exceso.

A mayor abundamiento, es sabido que la oferta es un acto negocial de derecho privado, dotado de naturaleza jurídica como propuesta contractual (Cianflone, Antonio, L’appalto di opere pubbliche, Ed. Giuffré, Milano, 1981, p. 367). Dicha naturaleza jurídica se mantiene inmutable aún en el caso de las licitaciones, cuyas condiciones -reguladas en los pliegos respectivos- encuentran una analogía indiscutible con la modalidad de contratos por adhesión.

Es por ello que la accionada no puede ahora pretender volver contra sus propios actos y desconocer la vigencia de los términos de la oferta que inicialmente efectuara en punto a las cinco (5) fracciones de terreno que deseaba adquirir por un precio muy similar al finalmente pagado, máxime cuando aquella resultó determinante para imponer la base para el llamado a mejora a ofertas en la licitación tramitada en el incidente 18.970 (v. fs. 58vta.).

Sabido es que a nadie le es permitido desconocer los efectos que se derivan de su conducta anterior sin contrariar el principio general de la buena fe –art. 1198 Cód.Civil- y aquel otro que es su consecuencia conforme al cual no es lícito volver sobre los propios actos (esta CNCom., esta Sala A, 30/04/1985, «Beotegui, Rodolfo c. Carfina Cia. Fciera. SA.»; íd.,20/02/1980, «Bellone»; íd., 15/11/1989, «Urundel del Valle»; íd., Sala B, 09/09/1992, «Saint Honore SA c/ Medias Paris SA s/ ord.»; íd, 03/11/1997, «Cavallaro, Orlando c/ Sinopoli, Nicolas s/ sum.»; íd., 28/09/1993, «Plasticos las Marianas SA c/ Pesquera Santa Elena s/ ord.»; íd., 09/09/1992, «Saint Honore SA»; ìd., 30/05/1997, «Industrias de Maiz c. Holande SA», entre muchos otros).

 Y -justamente- una de las consecuencias del deber de obrar de buena fe y de la necesidad de ejercitar los derechos observando dicha pauta, es la exigencia de un comportamiento coherente. Este imperativo de conducta significa que, cuando una persona dentro de una relación jurídica ha suscitado en otra con su proceder una confianza fundada, conforme a tal principio en una determinada actuación futura, según el sentido objetivamente deducido de la conducta anterior, no debe defraudar la confianza despertada y es inadmisible todo comportamiento, incompatible con ella (cfr. Luis Diez de Picaso Ponce de León, «La doctrina de los propios actos», Ed. Bosch, Barcelona, pag. 142; esta CNCom., esta Sala A, 24/11/1980, in re: «Copes Juan Carlos c. Codic Producciones S.R.L.»).

La doctrina moderna, sobre todo la alemana, ha elaborado, con base en la jurisprudencia de los tribunales, una serie de supuestos típicos a los cuales resulta aplicable la idea de que la buena fe opera como un límite del ejercicio de los derechos subjetivos y, entre ellos, el que se ha venido señalando. Venire contra factum proprium, quiere decir conforme lo precisa Luis Diez Picaso en su prólogo a la obra de Franz Wieacker, «El principio general de la buena fe» (Ed. Civitas, pag. 21),  que el acto de ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad es inadmisible cuando con él la persona se pone en contradicción con el sentido que objetivamente y de acuerdo con la buena fe habría de darse a su conducta anterior, conformándose de ese modo la regla antes mencionada de acuerdo a la cual se encuentra vedada cualquier pretensión incompatible o contradictoria con la conducta anterior.

Y en tal sentido, luego de que el proyecto de pliego originariamente presentado por el coadministrador Terán Frías, se limitaba establecer que: «ninguna de las tierras comprendidas es apta ni está actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar«, no podía válidamente ‘Puente S.R.L.’ desconocer lo límites de la licitación, máxime cuando fue dicha parte quien originó con sus propuestas las incidencias examinadas (n° 18.144, 18.970 y 18.971), participando de todos los estadios procesales suscitados con motivo de la tramitación del proceso licitatorio en el que resultó adjudicatario -finalmente- de las cinco (5) fracciones de terreno detalladas primigeniamente.

Por último, no puedo dejar de poner en relieve que es verdad que –directa o indirectamente- el pliego de que se trata fue de algún modo tácitamente convalidado por el magistrado, que no sólo no objetó dicho pliego en su momento, sino que llevó adelante el procedimiento licitatorio en esos términos, disponiendo la adjudicación a la demandada de los bienes licitados, su entrega a esta última y la inscripción de los lotes a la adjudicataria, sin deslizar objeción alguna.

Sin embargo, dados los antecedentes del trámite licitatorio y el hecho de que quien resultó adjudicataria no fue un tercero cualquiera que accidentalmente participó de la licitación, sino la oferente primigenia que intervino desde el principio del procedimiento, sabiendo o debiendo saber los contornos objetivos de la licitación en que participaba, entiendo que esa particularidad resulta decisiva para oponerle a ésta el resultado alcanzado en el sub lite, pues no podía desconocer, o cuanto menos no debía hacerlo, cuáles eran los límites de los derechos por los cuales pujaba.

Concluyo entonces de lo hasta aquí expuesto que corresponde desestimar el recurso interpuesto por ‘Puente S.R.L.’  y en consecuencia confirmarse la sentencia apelada en lo que ha sido materia de agravio.

(4) Las costas

En cuanto a las costas del proceso, sabido es que en nuestro sistema procesal, los gastos del juicio deben ser satisfechos -como regla- por la parte que ha resultado vencida en aquél. Ello así en la medida que las costas son en nuestro régimen procesal corolario del vencimiento (arts. 68, 69 y 558 CPCCN) y se imponen no como una sanción sino como resarcimiento de los gastos provocados por el litigio, gastos que deben ser reembolsados por el vencido.

Es cierto que ésa es la regla general y que la ley también faculta al Juez a eximir de las costas al vencido, en todo o en parte, siempre que encuentre mérito para ello (arts. 68 y ss CPCCN). Pero ello, esto es la imposición de las costas en el orden causado o su eximición -en su caso-, sólo procede en los casos en que por la naturaleza de la acción deducida, la forma como se trabó la litis, su resultado o en atención a la conducta de las partes su regulación requiere un apartamiento de la regla general (cfr. Colombo, Carlos – Kiper, Claudio, «Código Procesal Civil y Comercial de la Nación», T° I, p. 491).

En la especie, se dan precisamente esas circunstancias que habilitan una solución excepcional, toda vez que, con prescindencia de cualquier otra consideración que pudiera hacerse en torno a la legitimidad de los derechos invocados por la accionada, lo cierto es que esta última se hallaba investida de esos derechos por decisión judicial (mal o bien, le fueron otorgados por autoridad judicial dentro del marco de un procedimiento prima facie regular), razón por la cual, aún cuando tales derechos terminen no siendo reconocidos en esta instancia, tal circunstancia pudo hacer que dicha parte se creyera legítimamente con derecho a litigar como lo hizo (art. 68 CPCCN).

Considero, por ende, que corresponde modificar la sentencia en este aspecto y distribuirse las costas en el orden causado por las razones expuestas precedentemente.

V.- LA CONCLUSIÓN

Por lo hasta aquí expuesto, propongo al Acuerdo:

(1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la accionada deducido por ‘Puente S.R.L.’ y –en consecuencia- confirmar la sentencia apelada en lo que fue materia de agravio, con excepción de las costas del proceso que deberán ser soportadas en el orden causado por las razones explicitadas IV (4).

(2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado por análogas razones a las que determinaran esa solución en la anterior instancia (art. 68 CPCCN, párrafo 2°)

Así voto.

Por análogas razones, la Señora Juez de Cámara Dra. Isabel Míguez y la Señora Juez de Cámara Dra. María Elsa Uzal adhieren al voto precedente.

Con lo que terminó este Acuerdo que firmaron los Señores Jueces de Cámara Doctores: María Elsa Uzal, Isabel Míguez y Alfredo Arturo Kölliker Frers.

Buenos Aires,  19 de mayo de 2008

Y VISTOS:

Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se resuelve:

(1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la accionada deducido por ‘Puente S.R.L.’ y –en consecuencia- confirmar la sentencia apelada en lo que fue materia de agravio, con excepción de las costas del proceso que deberán ser soportadas en el orden causado por las razones explicitadas IV (4).

(2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado por análogas razones a las que determinaran esa solución en la anterior instancia (art. 68 CPCCN, párrafo 2°).-

Fdo.: María Elsa Uzal, Isabel Míguez y Alfredo Arturo Kölliker Frers