Nulidad de escritura Hispanagro. Otra más del Juez de Paz de Orán J Benito Araoz

“HISPANAGRO S.A. c/SOSA Carlos Rubén y otros s/nulidad de acto jurídico” (Expte. Nº 24556/2001)
SENTENCIA DEFINITIVA
Buenos Aires, de octubre de 2017.
Y VISTOS:
Los autos caratulados: “HISPANAGRO S.A. c/SOSA Carlos Rubén y otros s/nulidad de acto jurídico” (Expte. Nº 24556/2001), en trámite ante este Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil Nº 97, de cuyas constancias resulta:

1) A fs. 26/30 se presentó el apoderado de HISPANAGRO S.A. y promovió demanda contra Carlos Rubén Sosa, Raúl Luna, Rodolfo José Bocos y Marcelo Ovidio Badaro por la nulidad del acto jurídico de 1) la escritura de venta Nº 70 pasada el 15 de agosto de 2000 ante el Registro Nº 25 de Las Termas de Rio Hondo, Provincia de Santiago del Estero ante el Escribano Carlos
Rubén Sosa, 2) escritura Nº 32 el 9 de octubre de 1992 ante el Registro Nº 484 de La Plata, Prov. de Buenos Aires ante el Escribano José Bocos y la redargución de falsedad de las fotocopias
referenciadas en la escritura mencionada en el pto. a). Asimismo se demanda por la cancelación de la inscripción registral del dominio efectuado a favor del codemandado Marcelo Ovidio Badaro.
Expuso que el día 21 de junio de 1978 mediante la escritura Nº 35 pasada en el registro Nº 2, Santiago del Estero a cargo del Escribano Carlos Julio Lugones, su mandante adquirió la fracción
de campo cuyos datos se desprenden del título que acompaña y recibió en ese acto la posesión del inmueble libre de ocupantes y que desde entonces continuó detentando la posesión pacífica del
inmueble, sin turbaciones de ninguna especie por parte de terceros.

Explicó que, hacia mediados del mes de diciembre próximo pasado, su mandante tomó conocimiento por comentarios de vecinos de la zona que una persona desconocida se había presentado por la municipalidad local con el objeto de realizar determinados trámites vinculados con el campo en cuestión aduciendo la supuesta titularidad, por lo que requirió un informe de dominio del que surgía la existencia de una operación de venta evidentemente fraguada.
Agregó que al requerir más información su mandante obtuvo una copia de la escritura de compraventa que dio motivo al asiento registral del que surge que compareció una persona que dijo llamarse Raúl Luna, invocando un pretendido poder otorgado por el presidente de su representada y al otorgarse el poder, supuestamente firmado por HISPANAGRO S.A. se habrían agregado al protocolo copias certificadas de las actas que autorizan su otorgamiento.
Manifestó que todo lo descripto es falso y que si bien es cierto que el poder se otorgó en el año 1992, el único bien de la sociedad era la fracción de campo y como no desplegaba actividad
alguna jamás se rubricaron libros societarios de Hispanagro S.A., hasta el 4 de febrero del 2000, por lo que desconoce qué fue lo que certificó el escribano otorgante y consideró que lo realizado es falso dado que no existía ningún libro de la sociedad rubricado a esa fecha y el presidente de su representada jamás suscribió la escritura del poder relacionada.

Continuó diciendo que también es falso lo manifestado en la escritura cuando el escribano dice que tuvo a la vista y agregó el acta de directorio que autorizaba el acto, dado que nada de ello se resolvió.

Expresó que como elemento adicional debe agregarse el precio vil de la venta y además que no se pagó ninguna suma de dinero en el momento de la escritura y que se dejó constancia que el
escribano había recibido el precio con anterioridad sin adjuntar boleto alguno con la correspondiente reposición fiscal. Ofreció prueba y fundó su derecho

2) A fs. 88 se declaró la rebeldía de Carlos Rubén Sosa y Raúl Luna en los términos del art. 59 del CPCC.

3) A fs. 95/98 se presentó Marcelo Ovidio Badaro contestó la demanda y reconvino. Negó los hechos. Manifestó adquirió una fracción de campo, que pagó el precio, suscribió la escritura correspondiente y anotó la compra en el registro.

Manifestó que compró de buena fe y que las cuestiones que hayan existido entre la sociedad actora y sus apoderados no puede afectarlos.
Reconvino contra HISPANAGRO S.A. por daño real y daño moral provocado por haber urdido una maniobra en su contra, tratando de privarlo de una propiedad que adquirió legalmente con los
consiguientes perjuicios, lo que estimó en la suma: a) $ 5.000 en concepto de honorarios, b) daño moral, $ 15.000, c) reconocimiento de mejoras, $ 163.500. Solicitó el rechazo de la demanda y pidió que se haga lugar a la reconvención.
4) A fs. 142 se declaró la rebeldía de Rodolfo Jose Bocos.
5) A fs. 156 la parte actora contestó la reconvención.
Negó los hechos y solicitó que se la rechace dado que carece de sustento. Ofreció prueba.
6) A fs. 283 se abrió la causa a prueba bajo el régimen anterior a la ley 25.488, por lo que las partes ofrecieron prueba: la actora a fs. 334 y el codemandado Badaro a fs. 318. A fs. 373 obra el
acta que da cuenta de la celebración de la audiencia prevista por el art. 360 del CPCC, tras la que se se proveyó la considerada conducente a fs. 412.
7) A fs. 882, en atención al fallecimiento denunciado a fs. 518, ocurrido el 30 de julio de 2004, la actora desistió de la acción y del derecho contra el escribano Rodolfo José Bocos y a fs. 915/918
se la tuvo por desistida de la pretensión de nulidad de la escritura número 32.

A fs. 1101 la actora manifestó que mantenía la acción contra Raúl Luna, mencionado en la escritura número 70.

8) A fs. 928 se presentó Carlos Rubén Sosa, cesando su rebeldía. Planteó incidente de nulidad de la notificación del traslado de la demanda, el que fue rechazado a fs. 952 y confirmado por la
Cámara a fs. 1005.

9) A fs. 1119 se dio intervención al Colegio de Escribanos de la Provincia de Santiago del Estero y a fs. 1121 se clausuró el período probatorio, haciendo uso del derecho a alegar la parte actora a fs. 1136/1138, el demandado Badaro a fs. 1139/1141 y el codemandado Sosa a fs. 1142/1143.
A fs. 1157 llamé autos para sentencia definitiva, providencia que se encuentra consentida y firme.

Y CONSIDERANDO:
I En razón de la fecha de los hechos en los que se funda la pretensión —nulidad de acto jurídico—, y lo establecido en el artículo 7mo del Código Civil y Comercial de la Nación, el caso será
decidido con aplicación de las normas del Código Civil vigente hasta el 1º de agosto de 2015.
II.- La sociedad accionante pretende la declaración de nulidad de la escritura número setenta celebrada el día 15 de agosto de 2000 por el codemandado Carlos Rubén Sosa, por la cual Hispanagro S.A., representada por el Sr. Raúl Luna vendió a Marcelo Ovidio Badaro, un inmueble rural, ubicado en el lugar denominado “Huyamampa” del Distrito Palos Quemados del Departamento Banda, de la Provincia de Santiago del Estero, designado según título antecedente como Fracción “B” parte integrante del lote Dos de Huyamampa, compuesto de una superficie de dos mil ciento treinta hectáreas, 129 metros cuadrados, inscripto en la Matrícula FR 05- 2373.
Con relación a la nulidad de la escritura número 32, se la tuvo por desistida de dicha pretensión a fs. 915/918 en virtud del desistimiento de la acción formulado con relación al codemandado
Bocos a fs. 864.

III. Sentado lo expuesto corresponde valorar la prueba producida en autos de acuerdo con las reglas de la sana crítica (art. 386 del CPCC).
De la simple compulsa de la copia certificada del Protocolo Notarial agregada a fs. 179/180 en el expediente sobre medidas cautelares Nº 219/2001, se advierte que la escritura Nº 70 referida en el considerando II) fue anulada por el notario y tachadas las firmas de los comparecientes. En cambio, en el primer testimonio expedido por el dicho escribano –que fue inscripto en el Registro de la Propiedad, obrante en copia certificada a fs. 291/292 y 742/4– se consignó que los comparecientes firmaron el acto ante el escribano aquí codemandado, Dr. Carlos Rubén Sosa.
Por otra parte, en la escritura obrante en el Protocolo, el escribano consignó que el Sr. Raúl Luna compareció en representación de Hispanagro S.A. en virtud del poder especial de administración y disposición otorgado por intermedio del presidente de la sociedad Don Jesús Bellsola Ferrer, por escritura Nº 4 de fecha 29 de octubre de 1993, pasada ante el Juez de Paz Titular de Orán del
Departamento de Leales, Provincia de Tucumán, Segundo Distrito, Don José Benito Araoz, que contenía facultades suficientes para el acto y cuya fotocopia el notario dijo que anexaba al documento.
En cambio, en el primer testimonio expedido para el comprador, el codemandado Sosa manifestó que Raúl Luna compareció en nombre y representación de Hispanagro S.A. en virtud del poder especial para venta por diez años que se le confirió mediante escritura Nº 32 de fecha 9 de octubre del año 1992, pasada ante el notario titular del registro Nº 484 de la ciudad de La Plata, Capital de la Provincia de Buenos Aires, Don Rodolfo José Bocos, otorgada por el presidente de la sociedad anónima Don Jesús Bellsola Ferrer, personería acreditada con los estatutos sociales, actas de
asamblea y directorio de elección de directores y distribución de sus cargos y con el acta de directorio para ese otorgamiento, cuya copia también dijo que agregaba al documento notarial.
El estudio de títulos de fs. 754/755 y el complementario de fs. 851/852 –efectuado una vez que el escribano pudo compulsar la escritura matriz en el Juzgado Federal donde se encontraba secuestrado el protocolo (v. fs. 819)–, indica que el inmueble consta en el registro de la propiedad inscripto a nombre de Marcelo Ovidio Badaro, por compra que hiciera a Hispanagro en virtud de la escritura Nº 70 del 15 de agosto de 2000 ante el escribano Carlos Rubén Sosa.
El perito señaló que la escritura matriz dice al final en forma manuscrita por el escribano “anulada conste” y se observa una sola firma y aparentemente tachada (debería haber dos firmas). Esa firma tachada incluso está debajo del “ante mí” (también tachado) del escribano.
Destacó que hay otras diferencias sustanciales entre la escritura matriz (copia certificada expedida por el Colegio de Escribanos de Santiago del Estero con fecha 20 de julio de 2005, conf. fs. 180 vta. del expediente sobre medidas cautelares) y el testimonio acompañado por el codemandado Badaro a fs.291/292 y 742/744:

1) toda la representación de la parte vendedora es diferente;

2) el documento del adquirente difiere el número;

3) en el testimonio consta número de certificado que no está en la matriz;

4) otras palabras diferentes o faltantes a lo largo de la escritura.
Además, refirió con relación a la personería de la matriz, que no se pudo ubicar el poder ante el Juez de Paz de Orán, siendo en principio no razonable la intervención de un Juzgado de Paz en un poder absolutamente comercial. Asimismo, la personería invocada e el testimonio tampoco existe, dado que la escritura mencionada (Nº 32 de fecha 9 de octubre de 1992, celebrada ante el Escribano Rodolfo J. Bocos) no es un poder sino una venta (v. además fs. 526/527).
Al compulsar la escritura matriz secuestrada en el Juzgado Federal de Santiago del Estero, cuya copia acompañó a fs. 843/850, el perito corroboró las conclusiones indicadas en el informe de fs. 754/755 y agregó que no se encontró anexada a la escritura matriz la documentación habilitante de la parte vendedora (en la escritura dice que la agrega en el folio 109 renglón 16/17) ni los
certificados solicitados (dice que los agrega en el folio 109 renglón 43/44). La contundencia del informe elaborado, hecha por tierra las impugnaciones formuladas por el demandado a fs. 886/880, máxime ante las claras explicaciones brindadas por el experto a fs. 893/895 y lo expresamente dispuesto por el art. 1009 del C. Civil.
Asimismo, de la pericia contable de fs. 630/632 y de las copias certificadas de fs. 167/175 obrantes en el expediente sobre medidas cautelares resulta que el libro de asambleas y directorio
número 1 comenzó con el acta de directorio celebrada el día 17 de noviembre de 2003, vale decir, en fecha muy posterior a los documentos emanados del presidente de la sociedad anónima que
indicó el escribano Sosa al justificar la personería en la escritura cuestionada, los cuales tampoco agregó al protocolo.
IV. Las escrituras públicas son la especie más importante del género instrumento público. Entre las funciones del Estado se encuentra la de dar certeza y seguridad a la actividad jurídica de los habitantes; para lo que, entre otras medidas, organiza la función notarial, desempeñada por escribanos públicos de registro (conf. Orelle, José María, en VVAA, “Código Civil y leyes
complementarias. Comentado, anotado y concordado”, Augusto Belluscio, Director; Eduardo Zannoni, Coordinador. Ed. Astrea. Buenos Aires, 1988, tomo 4, p. 562).
Diversos son los recaudos que deben reunirse para que una escritura pueda considerarse formalmente válida (arts. 997 y siguientes del Código Civil).

Uno de los requisitos, inexcusable, es la firma de las partes, de la que carece el instrumento agregado al protocolo, del cual el Colegio de Escribanos de la Provincia de Santiago del Estero envió la copia de fs. 179/180 del expediente sobre medidas cautelares y el perito escribano obtuvo copia a fs. 843/850.
Esa circunstancia determina de por sí su ineficacia (art. 1004 del Código Civil).
En efecto, el art. 1001 del C. Civil establece que la escritura pública debe contener, entre otros requisitos, la firma de los interesados, autorizada al final por el escribano. Sin firma no hay
instrumento público, por lo tanto, se trata de un requisito esencial del acto. El art. 1004 pena con nulidad la escritura que no tuviera la firma de las partes.
Asimismo, el art. 1003 del C. Civil indica que si los otorgantes fuesen representados por mandatarios o representantes legales –tal como aconteció en el caso de la aquí accionante–, el
notario expresará que se le han presentado los poderes y documentos habilitantes, que anexará a su protocolo, extremo que tampoco se verificó en la especie, ya que el perito señaló a fs. 851 que en la matriz no se agregó la documentación habilitante de la vendedora; amén de la discordancia entre lo asentado en la escritura matriz y el primer testimonio sobre el particular, antes señalado.
Ese requisito es esencial, ya que: a) justifica la legitimidad de la personería del apoderado; b) constituye instrumento acreditativo de que el acto se ha realizado sin vicios; c) permite comprobar los documentos que habilitan para actuar en nombre de otro; d) previene contra la falsa invocación del mandato y permite el examen de las facultades de los otorgantes; e) da oportunidad de hallar en el protocolo todos los elementos adecuados para juzgar la validez y eficacia del acto; y f) es un modo de lograr la publicidad de la capacidad del representado en la propia escritura.
En el caso es evidente que al no haber dado cumplimiento el notario interviniente (Dr. Carlos Rubén Sosa) con lo dispuesto por el art. 1003 del C. Civil, ello impide tener por válido el acto, ya que no se ha podido verificar la existencia y alcance de la representación invocada por Luna que el escribano dice haber tenido en cuenta para la celebración de la venta. Por el contrario, se
encuentra acreditado a fs. 526/527 que la escritura Nº 32 celebrada por el Escribano Bocos se refiere a una venta y no a un poder especial para venta por diez años, tal como indicó el notario Sosa en el primer testimonio.
El escribano, tal como indica el art. 1006 del C. Civil, debe dar a las partes que lo pidiesen, copia autorizada de la escritura que hubiere otorgado. La copia es la reproducción literal del documento original, autorizada con las formalidades de ley, que finaliza con el “concuerda” que es la certificación del notario que tiene por finalidad aseverar la fidelidad de la transcripción, identificar
el documento, indicar si es primera o ulterior copia y a quién se la da.
Como elementos reales se destaca que las copias deben obtenerse sobre la matriz y expresar lo mismo que está escrito en el documento original. De ahí que para impugnar su contenido, basta el mero cotejo, sin necesidad de querella alguna. Los elementos reales son: la exactitud y la integridad: la primera requiere que la transcripción sea el trasunto fiel y exacto del original; la segunda significa que la reproducción del documento matriz debe ser total, sin quitar ni poner
nada.
Tal como se advierte de la simple lectura de ambos documentos, el primer testimonio expedido de la escritura Nº 70 no coincide con su escritura matriz en elementos esenciales tales como la firma y la representación de la parte vendedora, entre otras diferencias, por lo que el primer testimonio inscripto en el registro de la propiedad deviene de nulidad insanable (cfr. además art. 4 de la ley
17.801).
En efecto, el art. 1009 del C. Civil es categórico en disponer que si hubiera alguna variación entre la copia y la escritura matriz, se estará a lo que ésta contenga. Para el caso de disconformidad entre matriz y copia, no hace falta querella de falsedad, sino una simple diligencia de cotejo, tal como se efectuó en autos a fs. 754/755 y 851/852.
En síntesis, la escritura matriz es la asentada en el protocolo, las copias auténticas de ella, sus testimonios y las certificaciones derivadas de él no son escrituras matrices, aunque sí tienen valor de instrumento público; en caso de diferencias entre la escritura matriz y los testimonios, prevalece aquélla (arts. 1009 y 1010 del Código Civil; Cifuentes, Santos, “Negocio jurídico”, 2ª ed. Ed. Astrea. Buenos Aires, 2004, p. 269).
Así se ha entendido que la omisión de las confrontaciones de los términos en que se hallan redactadas las escrituras en el protocolo a los efectos de la expedición de testimonios, es de una gravedad tal que afecta la naturaleza misma de la fe notarial, máxime cuando –como en el caso– dicha expedición se efectúa con la finalidad de registrar los actos ante la autoridad pública
competente (cfr. CNCiv, Sala C, 23/9/74, LL 1975-C-491).
No hay en el caso escritura válida ni testimonio o copia válido. Aquélla porque no se firmó y éste porque no hay escritura matriz válida de la que constituya expresión.
No constituye óbice a lo expuesto, las manifestaciones efectuadas por el escribano Sosa al alegar (v. fs. 1142), vinculadas al desconocimiento de la grafía de puño y letra en la matriz, ya que negó
haber colocado la leyenda ”anulado conste” y haber tachado las firmas y a la desestimación por inconducente de la pericial caligráfica que dispuse a fs. 1096.
Al respecto señalo que la copia de fs. 843/850 obtenida por el perito del protocolo secuestrado por el Juzgado Federal es idéntica a la enviada por el Colegio de Escribanos de la Provincia de
Santiago del Estero a fs. 179/180 del expediente sobre medidas cautelares, que se expidió con fecha 20 de julio de 2005, cuando todavía aquél se encontraba bajo la órbita del Colegio. Sostener como hipótesis que habría habido alguna adulteración equivale a sospechar de la actuación del Colegio de Escribanos de la Provincia en la custodia del protocolo, hecho que por su gravedad, debió ser objeto de denuncia penal por el notario, dada las consecuencias civiles -entre otras- de la que puede ser objeto aquél.

En razón de todo lo expuesto, dándose el supuesto previsto en el art. 1009 del C. Civil, correspon-de hacer lugar a la demanda por nulidad del instrumento por el que se efectuó el asiento registral N° 11 y, en consecuencia, declarar la invalidez de éste, con costas a los demandados perdidosos (art. 68 del CPCC) por no existir mérito para apartarse del principio objetivo de la derrota.
V. En cuanto a la reconvención deducida por el codemandado Badaro por daño moral, honorarios y mejoras, dada la ausencia de prueba conducente a los fines de acreditar los extremos invocados en el escrito de fs. 96 (v. fs. 434, 581, 509, 669/670, 729, 785 y 1096 y cfr. art. 377 del CPCC) corresponde desestimarla.
VI. La regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes, de los peritos y del mediador se efectuará una vez cumplidos los trámites previstos en el art. 23 de la Ley 21.839 y sus modificatorias. En cuanto a la reconvención, oportunamente se regulará de acuerdo al capital reclamado con más sus intereses, calculados a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal anual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina.
En mérito a lo expuesto, normas legales y doctrina y jurisprudencia citadas, FALLO:

I. Admitiendo la pretensión de declaración de nulidad de acto jurídico planteada por Hispanagro S.A. contra Carlos Rubén Sosa, Raúl Luna y Marcelo Ovidio Badaro y, en consecuencia, declarando la nulidad del primer testimonio de la escritura número setenta, agregada en copia certificada a fs. 291/292 y 742/744 de este proceso, con base en la que se efectuó el asiento
registral N° 11, en el folio real 05-2372 del bien inmueble rural, ubicado en el lugar denominado “Huyamampa” del Distrito Palos Quemados del Departamento Banda, de la Provincia de Santiago del Estero, designado según título antecedente como Fracción “B” parte integrante del lote Dos de Huyamampa, compuesto de una superficie de dos mil ciento treinta hectáreas, 129 metros cuadrados, por la que la cosa fue inscripta a nombre de Marcelo Ovidio Badaro por compraventa instrumentada mediante escritura N° 70, del 15 de agosto de 2000, otorgada ante el escribano Carlos Rubén Sosa, del Registro 25 de Santiago del Estero;

II. Rechazando la reconvención deducida por Marcelo Ovidio Badaro contra Hispanagro S.A., con
costas al reconviniente perdidoso (art. 68 del CPCC);

III. Ordenando que, una vez firme esta sentencia: a) se expida testimonio ley 22172 para la inscripción de la nulidad del primer testimonio inscripto en el asiento Nº 11 de la matrícula Nº 05-2372 en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Santiago del Estero y b) se libre oficio con copia certificada de esta sentencia, dirigido al Colegio de Escribanos de la Provincia de Santiago del Estero;

IV. Difiriendo la regulación de honorarios de los profesionales intervinientes para una vez que se cumpla con el art. 23 de la ley 21.839.

V. Protocolícese, tómese nota en la estadística del Tribunal, notifíquese electrónicamente a las partes, peritos y mediador, y mediante cédula papel ley 22172 al codemandado rebelde Raúl Luna en el domicilio que resulte del RENAPER cuya consulta se realizará por Secretaría, y oportunamente se archiven las actuaciones.
CECILIA B. KANDUS
JUEZ SUBROGANTE

Responsabilidad notarial: CNCiv – Certificado de deuda por expensas

ºCÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, SALA L

L., I. C. CONSORCIO DE PROPIETARIOS MALABIA 780

21/03/2006

Voces

CERTIFICACION DE DEUDA ~ COMPRAVENTA ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ CONSORCIO DE PROPIETARIOS ~ DAÑOS Y PERJUICIOS ~ ESCRIBANO ~ ESCRITURACION ~ RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO ~ RESPONSABILIDAD DEL ESCRIBANO

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala L

Fecha: 21/03/2006

Partes: L., I. c. Consorcio de Propietarios Malabia 780

Publicado en: LA LEY 25/08/2006, 25/08/2006, 8 – LA LEY 2006-E, 805

Cita Online: AR/JUR/1128/2006

Sumarios

1 – Corresponde confirmar la sentencia que rechazó la demanda por daños y perjuicios incoada por la vendedora de un inmueble contra el consorcio, ante la frustración de la compraventa intentada en virtud del incumplimiento de la obligación de escriturar por la negativa del demandado de extender el certificado de deuda por expensas, pues la operación se frustró por el incumplimiento de la actora en entregar a la escribana los recaudos administrativos y registrales para obtener la escrituración, y no por la ausencia de tal certificado, el cual no constituye un elemento indispensable para escriturar el inmueble.

TEXTO COMPLETO:

2ª Instancia. — Buenos Aires, marzo 21 de 2006.

El doctor Posse Saguier dijo:

I. I. L. promovió demanda contra el Consorcio de Propietarios Malabia 780, con el objeto que se lo condene a pagarle la suma de dólares estadounidenses treinta y cinco mil (u$s 35.000), con más los intereses y las costas del proceso, por los perjuicios sufridos a raíz de la frustración del contrato por el cual se comprometió a vender a B. R. la unidad funcional n° 13 ubicada en el sexto piso del edificio con frente a Malabia 780, de esta ciudad, lo que ocurrió con motivo de la resolución del contrato operada por voluntad del comprador con fundamento en el incumplimiento de la obligación de escriturar, la que a su vez fue provocada —según afirma— por la negativa de la administración del consorcio a poner a disposición de la vendedora o de la escribana interviniente el certificado de deuda que se necesitaba para que la notaria pudiera autorizar el acto.

II. El juez de la instancia anterior rechazó la demanda e impuso las costas del proceso a la actora en su calidad de parte vencida.

De la reconstrucción del razonamiento del «a quo», se obtiene que para decidir de ese modo tuvo en cuenta que en el expediente la escribana declaró que no se habían puesto a su disposición ninguno de los elementos necesarios para realizar la escrituración, lo que condujo al magistrado a inferir que si la actora hubiera cumplido adecuadamente con los deberes secundarios de fidelidad indispensables para la formalización del acto, la escritura bien pudo haber sido materializada, puesto que el inconveniente derivado de la no presentación del certificado de libre deuda constituía un problema totalmente superable mediante la retención por parte de la notaria de las sumas de dinero que a entender de ésta resultasen prudentes para atender el pago del crédito que en favor del consorcio pudiera existir en concepto de expensas.

III. El fallo únicamente fue apelado por la actora a fs. 223, recurso que fue fundado con la pieza de fs. 251/55, cuyo traslado no ha sido objeto de réplica de la contraparte.

IV. a) En primer término, cuestiona la demandante que el juzgador haya exagerado la importancia del hecho de no haber puesto a disposición de la escribana que se encargaría de autorizar la escritura todos los elementos que resultaban necesarios para que el acto se hallara en condiciones para ser cumplido y que haya calificado esa conducta como negligente. Sostiene la recurrente que esa exigencia es ilógica dado que —desde su punto de vista— no llega a advertir qué sentido tenía satisfacer aquellos requisitos si de antemano se sabía que iba a faltar un trámite esencial como lo era la expedición del certificado de deuda, lo que la lleva a formular, como reflexión final de este punto de su crítica, que el otorgamiento de la escritura no fracasó por la falta de cumplimiento de las restantes formalidades sino a raíz de la actitud reticente del consorcio que imposibilitó contar con un «elemento sustancial para efectuar la escritura».

Asimismo —y lo introduzco aquí porque habré de abordar su consideración conjuntamente con lo anterior dada su mutua conexión, puesto que al margen del «nomen iuris» que le otorgó la apelante, más que de un agravio distinto se trata de otro argumento en favor de la revocación del fallo—, critica la presentante de fs. 251 que el sentenciante haya ponderado en forma inexacta la incidencia del certificado de deuda, dado que al contrario de lo que sostuvo el «a quo», no se trataba de un obstáculo superable mediante la retención de las sumas de dinero, sino que la falta de certificación de la deuda era un obstáculo insalvable y que su ausencia impedía todo intento de razonable retención.

b) Efectuada la síntesis de los dos primeros argumentos de la impugnación, habré de señalar que de los términos, intimaciones, respuestas y demás exteriorizaciones de voluntad de las personas involucradas en la controversia y que se desprenden de la prueba documental incorporada al proceso —me refiero a las cartas documento obrantes a fs. 201/03, 206, 207 y 211, cuya remisión y contenido están corroborados por los informes de fs. 81 y 94, y a las constancias del juicio «Litvak c. Consorcio de Coprop. Malabia 780 s/consignación de expensas», expte. 8.858/02, radicado ante el juzgado del fuero n° 72—, surge con claridad que todavía al momento de la integración de la litis el consorcio, por intermedio de su representante legal, no había expedido el certificado que se le reclamaba. Ello significa no otra cosa que el llano incumplimiento del deber que le imponía el reglamento de copropiedad en su artículo décimo quinto, inciso h), en concordancia con lo que dispone el art. 6° del decreto-ley 18.734/1949, en cuanto estatuye que cuando deba autorizarse una escritura pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos, el consorcio de propietarios, por intermedio de la persona autorizada, certificará sobre la existencia de deuda por expensas comunes que afecten al piso o departamento que haya de ser transferido. Ni siquiera el demandado ha demostrado en los términos de los arts. 163, último párrafo del inciso 6°, 335 y 365 del CPCC, que luego del acuerdo transaccional presentado en los autos que corren por cuerda y que recién mencioné, haya satisfecho dicha prestación de origen legal y reglamentaria.

Nótese que pese a las justificaciones intentadas por el representante de la comunidad al contestar a la demanda con fundamento en la deuda que afectaba a la unidad funcional n° 13, circunstancia que a su modo de ver impedía cumplir «técnicamente» con el requerimiento, lo que la accionante únicamente solicitaba era la emisión de una certificación de deuda, mas no de libre deuda. No se me escapa que, pese al énfasis con que la actora al alegar sobre el mérito de la prueba y, más recientemente, al expresar agravios recuerda cuál había sido el alcance de su postura, ella misma no pudo evitar incurrir en tal confusión. En tal sentido, obsérvese el tenor de la tercera y cuarta repreguntas formuladas por el letrado apoderado de la accionante al testigo R. (v. fs. 80). Incluso, aprecio que la propia escribana se refirió a la constancia de «libre» deuda al prestar declaración testimonial en autos (v. fs. 167/vta.). De todos modos, estimo que dicha particularidad no gravita en la resolución del entuerto, desde que el núcleo de la controversia para resolver —al margen de la interpretación particular de la demandada— quedó planteado en torno a la emisión, sin otras referencias, del certificado de deuda por expensas.

c) Ahora bien, yendo directamente a la materia involucrada en las quejas del sujeto accionante, respecto de cuál ha sido el papel que ha jugado la inexcusada falta de emisión del certificado de deuda por parte del consorcio y que el «a quo» calificó como un problema totalmente superable, estimo que el criterio a partir del cual el juzgador concluyó en la relatividad de ese recaudo en la frustración del acto escriturario no ha sido sino derivación de su voluntad, según lo que de acuerdo a su modo personal de ver las cosas podría haberse intentado para superar la problemática causada por la negativa de la administración del consorcio, pero prescindiendo de otorgar a su solución un adecuado apoyo en las singularidades fácticas de la causa y encuadre normativo.No obstante que ni la principal interesada se detuvo a indicar qué regulación, sea ésta de índole legal o reglamentaria, exigía la presentación del certificado de deuda por expensas como paso previo a la autorización del otorgamiento del instrumento público, relativo a la normativa positiva que en algún grado involucraría la situación planteada en la especie, encuentro oportuno destacar que el art. 21 del decreto-ley 18.734/1949 prescribe que cuando «el reglamento de copropiedad y administración establezca determinadas condiciones para la transferencia del piso o departamento, el registro observará y suspenderá el trámite de la inscripción del documento correspondiente hasta tanto se de cumplimiento a lo exigido por el aludido reglamento». Es decir, la simple exégesis del texto legal permite reconocer que ninguna actuación se coloca en cabeza del notario, sino que es el registrador quien a fin de anotar el documento habrá de verificar el cumplimiento de las condiciones reglamentarias pertinentes.

En cuanto a los deberes que sí pesan sobre el escribano, el art. 24 del mismo cuerpo de reglas estatuye que para autorizar escrituras públicas de traspaso de dominio, aquéllos deberán verificar la inscripción previa del reglamento de copropiedad y administración y exigir constancia de que el edificio se encuentra asegurado contra incendio, como también de la autorización municipal del art. 27 del decreto. Conforme a los términos de esta prescripción, entre los recaudos que debe satisfacer un escribano no se encuentra uno que le imponga exigir una certificación de deudas por expensas. En un caso en el que tocó al tribunal ponderar el alcance de los deberes del notario, se llegó a la conclusión a partir de lo que informaba el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, «que el escribano no está obligado por ley a requerir la existencia de deudas» (CNCiv., Sala L, «Clocan c. Tokman» del 25/8/2004, voto del Dr. Pascual, publicado en LA LEY, 2005-A, 78.

Del abordaje de la cuestión desde la perspectiva de las previsiones estatutarias establecidas por la comunidad, tampoco observo la existencia de alguna que disponga el cumplimiento de un trámite como el que motiva el análisis. Es que aun cuando la demandante no presentó copia del reglamento de copropiedad, si con apoyo en el principio de adquisición procesal uno examinase los términos de las cláusulas que integran el documento obrante a fs. 19/34 del expediente n° 8858/02 radicado ante el Juzgado Civil N° 72, que tengo a la vista, igualmente ninguna ventaja obtendría la postura de la actora toda vez que —como anticipé— no se visualiza en dicho reglamento ninguna previsión que introduzca una condición como la invocada en la demanda.

Por lo tanto, de lo que se lleva dicho se obtiene que la conclusión del juzgador —pese a las salvedades que antes formulé— en tanto opinó que lo relativo a la deuda de expensas era un obstáculo superable no aparece, ahora, del todo desacertado.

d) En otro orden de ideas, si sólo a modo de hipótesis pasara por alto el impedimento que para el progreso de la pretensión de la actora representa lo determinado en el apartado anterior, es decir, la ausencia de previsión legal o reglamentaria que condicione la autorización de la venta a la previa certificación de las deudas por expensas, y en el mejor de los casos para la accionante admitiera que efectivamente dicha manifestación constituía un recaudo que la escribana no podía soslayar, creo que de todas maneras se presentan fuertes objeciones para reconocer como pretende la actora que ha sido la conducta reticente de la representante legal del demandado la que actuó como el impedimento que determinó la imposibilidad jurídica de escriturar.

En esa línea por la que ahora discurre el pensamiento, aprecio que es la misma actora la primera en señalar que no había entregado a la escribana ninguno de los recaudos administrativos o registrales pertinentes para obtener la escrituración y así transmitir el dominio. Y por más que exprese que contaba con ellos y el juzgador haya estimado que efectivamente aquélla los tenía consigo, de las constancias de autos no se logra apreciar que esas afirmaciones sean verdaderas. Aparte de destacar que la actora en su condición de interesada no los acompañó al expediente ni ofreció ningún tipo de prueba con esa intención a pesar de que se trata de una demostración que le incumbía ya que, como es sabido, quien se considere con derecho a ser indemnizado debe aportar los hechos que constituyen el título jurídico del reclamo (cfr. arts. 499 del Código Civil y art. 377 del CPCC), tampoco del informe de dominio de fs. 103/07 surge que el registrador haya expedido la certificación que estipula el art. 23 de la ley 17.801 como requisito previo a la autorización de documentos de transmisión de derechos reales sobre inmuebles. A su vez, la escribana ante quien se otorgaría la escritura según lo convenido en el boleto de fs. 199/vta., declaró que sólo la habían consultado por un presupuesto para realizar la escritura, pero que no se le había encomendado ni se le había puesto a su disposición ningún elemento tendiente a lograr la concreción del acto.

Bajo tales circunstancias, aunque pueda aceptarse como económicamente razonable el criterio que condujo a la vendedora a evitar incurrir en mayores gastos, no ocurre lo mismo desde la óptica jurídica con que ha de arribarse a la resolución adecuada del entuerto, desde que es conocido que para que se configure un supuesto de responsabilidad por daños resulta inexorable demostrar —sumados los otros presupuestos— que el perjuicio es consecuencia del hecho de la persona a quien se atribuye la producción del daño o del individuo o cosa por el que esa persona deba responder. Es un elemento constitutivo de la responsabilidad civil por daños, donde el análisis de la relación causal, en una primera etapa, permitirá determinar cuál fue la causa eficiente del hecho al cual se atribuye la producción de los daños. Se trata de discernir cuándo un resultado —en el caso el fracaso de la escrituración— es material u objetivamente atribuible a la acción u omisión de un sujeto o una cosa (cfr. Vázquez Ferreira, «Responsabilidad por daños – Elementos», Depalma, pág. 220, núm. 3). En el caso de autos, ni siquiera la oposición del demandado a reconocer la legitimidad del reclamo movilizó a la actora a acreditar en etapa de juicio que —dejando de lado el certificado de deudas por expensas— ningún otro obstáculo impedía otorgar el acto a la época en que el comprador decidió disolver el vínculo mediante el uso del pacto comisorio expreso.

Luego, teniendo en cuenta el marco en que ha sido planteada la materia que conforma la controversia, aprecio que como no se encuentra cabalmente demostrado que la negativa del consorcio a entregar la correspondiente certificación de deudas haya sido la causa determinante del hecho sobre el cual se asienta el reclamo, juzgo que tampoco desde esta perspectiva asistiría razón a la recurrente para obtener la revocación del fallo apelado.

e) Para concluir el examen, con el propósito de satisfacer sobradamente el derecho fundamental de la recurrente a obtener la tutela judicial efectiva de su pretensión y evitar dejar en su ánimo alguna mínima objeción de arbitrariedad, habré de profundizar las razones que me convencen de la improcedencia de la apelación. Así, sólo a mayor abundamiento realizaré dos últimas consideraciones.

e. i) En la primera me he de referir, pues, a la asunción de responsabilidad efectuada por la actora en ocasión de suscribir —en su calidad de vendedora— el instrumento de fs. 200, en el cual, por considerar que ella no había logrado obtener el certificado de deuda de expensas, a fin de evitar un juicio y al sólo efecto transaccional entregaba al comprador la suma de dólares estadounidenses cuarenta y un mil (u$s 41.000) en virtud de la cláusula penal establecida en el boleto de compraventa.

Por lo pronto, encuentro propicio recordar que con arreglo a lo establecido por los arts. 851, 1195 y 1199 del Código Civil, las transacciones ni los contratos pueden perjudicar ni oponerse a terceros. De ahí que, las consideraciones jurídicas efectuadas por los otorgantes y el modo que a raíz de ellas determinan el alcance de sus derechos, no resultan eficaces frente aquella categoría de terceros —los «penitus extranei»— que no han prestado su consentimiento.

En esa inteligencia, como surge de la cláusula cuarta del boleto de compraventa de fs. 199/vta., vendedor y comprador acordaron —en lo que interesa al litigio— que si por cualquier circunstancia imputable al primero no se realizaba la escritura en la oportunidad prevista, la co-contratante podía estimar «rescindida la operación», en cuyo caso el vendedor devolvería la suma percibida más otro tanto igual en concepto de suficiente indemnización.

Desde esta plataforma, a mi modo de ver no surge con nitidez la presencia de algún incumplimiento imputable a la actora.

En tal sentido —el de la imputabilidad del incumplimiento—, observo que inequívocamente la demandante señaló que el fracaso de esa obligación obedeció a que el consorcio no había emitido la correspondiente certificación de deuda por expensas. Eso fue lo que denunció en el escrito de demanda al expresar con vigor que «el único culpable de la frustración de la operación y del efectivo perjuicio patrimonial sufrido por mi representada es el consorcio ahora demandado» (ver fs. 23 vta.). Por esta razón, no aprecio que se haya configurado un obstáculo imputable a la vendedora, sino que —como ella lo reconoce— la causa del fracaso del negocio residió en la «maliciosa e incomprensiblemente» negativa del consorcio. De ahí que no sea procedente trasladar los efectos de la admisión impropia de responsabilidad que subyace en el instrumento de fs. 200 en detrimento del demandado si no se dan cita razones jurídicas que objetivamente legitimen esa atribución. Situación esta última que justamente —como se vio— es la que sucede en la especie.

e. ii) Desde otro enfoque, las especiales circunstancias que giran en torno al cumplimiento de la obligación de escriturar, las que al mismo tiempo determinan un régimen singular de la constitución en mora, tampoco permiten reconocer fácilmente que el consorcio deba soportar las derivaciones de la incorrecta interpretación con que los contratantes resolvieron las vicisitudes de la ejecución del contrato.

Sobre el particular, he de señalar que el otorgamiento de la escritura es una obligación de hacer (cfr. arts 1185 y 1187, Código Civil), accesoria a las principales que pesan sobre comprador y vendedor; constituye la vía instrumental, el modo idóneo de satisfacer la obligación primordial contraída por el vendedor, de transmitir el dominio de la cosa. Pero como el comprador, en cuanto acreedor de esa obligación de dar una cosa cierta, está precisado a colaborar en su cumplimiento, también pesa sobre él la obligación accesoria (cfr. Llambías, J. J., «Tratado de Derecho Civil – Obligaciones», Edit. Perrot, t. II, núm. 970.a). Por ello, acertadamente se ha dicho que «vendedor y comprador de un inmueble asumen el carácter de deudores y acreedores teniendo una obligación principal cada uno —ambas de dar, el vendedor la posesión y el comprador el precio—, pero en lo que hace a la de escriturar, uno y otro revisten la condición de deudores recíprocos de una misma obligación de hacer, para la cual ambos deben colaborar en miras a su mejor ejecución, haciendo lo posible para que se cumpla tal como de buena fe debieron entenderlo al contratar» (Augusto M. Morello, «El boleto de compraventa inmobiliaria», Librería Editora Platense, t. 1, pág. 325; ver además Mosset Iturraspe en «Código Civil y normas complementarias…», Bueres-Highton, Hammurabi, t. 3B, pág. 1187, núm. 2; Lavalle Cobo en «Código Civil y leyes complementarias», Belluscio-Zannoni, Astrea, t. 5, pág. 857 y jurisprudencia citada en nota núm. 2; CNCiv, Sala C, «Arias c. Monserrat» del 25/8/1998, publicado en LA LEY, 2000-C, 3).

Estos matices que presenta la obligación de escriturar tienen particular incidencia sobre el funcionamiento de la mora, puesto que «tratándose de una obligación de hacer en la que se necesita la cooperación o coparticipación de ambas partes, de acuerdo a lo establecido por el art. 510 del Código Civil, la mora contemplada en el boleto de compraventa no puede, en el caso, funcionar en forma automática. Dicho de otro modo, si la obligación está condicionada al cumplimiento recíproco que incumbe a la otra parte no puede operar sin más la mora automática» (Morello, ob. cit., t. I, pág. 328). Bajo estas condiciones, el mero transcurso del tiempo no produce la mora, lo que ocurre cuando el escribano no ha señalado el día y la hora para la celebración del acto. Así, tratándose la obligación de escriturar de una obligación de hacer cuyo cumplimiento impone deberes tanto a cargo del comprador como del vendedor, la sola previsión de un plazo resulta insuficiente para constituir en mora al co-contratante si no ha mediado exteriorización de voluntad del inocente citando al otro para otorgar la escritura en el día, hora y ante el escribano designado (cfr. Spota, «Contratos», Depalma, 1968, vol. IV, pág. 72, núms. 767. G y 768.H).

De acuerdo con los términos del boleto de fs. 199/vta., en el caso de autos los contratantes habían acordado que la venta se realizaba por un precio de dólares estadounidenses setenta y dos mil (u$s 72.000), de los cuales veintiún mil (u$s 21.000) se entregaron con la firma del boleto a cuenta de precio y como principio de ejecución, y el saldo sería pagado dentro de los cuarenta y cinco días de la fecha, en el acto de suscripción de la escritura. Además, establecieron que la escritura iba a ser otorgada por la escribana P. F. y que en ese momento se entregaría la posesión. De su parte, del contenido de la carta documento glosada a fs. 212 —reconocida por su remitente al prestar declaración testimonial a fs. 79/80— surge que el comprador hacía efectivo el pacto comisorio en razón del tiempo transcurrido desde la firma del boleto y porque la vendedora no había puesto a disposición de la notaria el certificado de libre deuda.

Efectuadas las consideraciones que preceden, del limitado ámbito de análisis proporcionado por los escasos elementos de juicio obrantes en el expediente, que se circunscriben a las constancias recién relacionadas, se llega a inferir que las condiciones a las que se encuentra subordinada la efectividad del plazo comisorio expreso a cuyas ventajas recurrió el comprador no se hallaban totalmente satisfechas. En efecto, en primer lugar no aprecio que la vendedora asumiera exclusivamente la obligación de presentar el certificado, ni que haya sido negligente o no efectuase lo que razonablemente se encontraba a su alcance para lograr ese objetivo. Repárese que intimó a la administración para que extienda la certificación pertinente e, incluso, llegó a promover un juicio por consignación para superar la resistencia del consorcio. Con lo cual mal pudo haber funcionado la mora a su respecto por no darse un supuesto de incumplimiento imputable y por consiguiente que la parte «in bonis» estuviera legitimada para resolver el contrato.

En similar sentido, tampoco puede admitirse que el pacto resolutorio haya podido operar a raíz del incumplimiento de la obligación de escriturar, habida cuenta que a raíz de las particularidades que informan esta prestación y sobre las cuales recién me extendí, el sólo transcurso del plazo —que en general es de carácter suspensivo y no extintivo— no configura el estado de incumplimiento jurídicamente relevante. El otorgamiento del instrumento público «no depende enteramente de la voluntad de una de las partes, sino de la conexión de su actividad con la de un tercero, el escribano interviniente, a quien hay que comenzar por urgir para que señale la fecha del otorgamiento de la pertinente escritura y cite al efecto a las partes, a fin de que quede encuadrada la obligación en las circunstancias de lugar y tiempo que permitan proceder a su ejecución» (cfr. Llambías, J. J., «La obligación de escriturar», ED, t. 2, pág. 1065/72), de lo que cabe concluir que no puede calificarse de reprochable el comportamiento de la vendedora si no obstante que el plazo fijado había vencido, el notario que se había designado no llegó a señalar la fecha del acto y por esa razón tampoco tuvo ocasión de citar a los contratantes A mi juicio, se configuraba aquí el supuesto del art. 510 del Código Civil.

Por lo demás, nótese que todavía no se hallaba pagada la totalidad del precio, con lo que, aparte de repetir que el acto de escrituración imponía deberes recíprocos de los cuales el comprador no se podía apartar, tampoco éste ofreció satisfacer esa parte de la prestación en el momento de la escrituración.

Entonces pues, tampoco desde esta óptica se encontraría justificado el reclamo de la demandante con fundamento en la resolución del contrato.

f) Para concluir el tratamiento de las razones presentadas por la apelante en sustento de su impugnación, puede anticiparse en este estado que en virtud de todo lo que se lleva dicho, el último capítulo de las alegaciones que introdujo la actora resultan inocuas para lograr conmover la estructura a partir de la cual se sostiene la decisión contenida la sentencia recurrida, habida cuenta que si —como señalé— lo correcto era concluir en que no quedaba demostrado que la omisión del consorcio haya sido la causa eficiente del hecho que derivó en el perjuicio que aduce haber sufrido como vendedor con motivo de la disolución del contrato y que, aunque ello fuese así; la responsabilidad que asumió no se encontraba jurídicamente justificada, lo relativo a cuál haya sido el ánimo que guió al consorcio para conducirse de modo antifuncional constituye una cuestión que no incide en la solución del litigio. Por ello, al margen de lo extraño que resulta calificar subjetivamente el desempeño de un ente ideal, estimo que aparte de lo recién expuesto ninguna otra apreciación corresponde realizar al respecto.

V. Por las razones expresadas, entiendo que —siempre que mi voto sea compartido— corresponde confirmar el fallo apelado en todo cuanto decide y fue materia de agravios.

Puesto que no medió intervención de la contraria, no encuentro justificado que se impongan costas por la actuación ante la Alzada.

Los doctores Rebaudi Basavilbaso y Pascual por razones análogas votan en el mismo sentido.

Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe.

Visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos el Tribunal decide: Confirmar el fallo apelado en todo cuanto decide y fue materia de agravios Sin costas de Alzada por no mediar intervención de la contraria.

Conociendo de los recursos deducidos a fs. 224, 234 y 245 con relación a las regulaciones de honorarios practicadas a fs. 221 vta./2, teniendo en consideración el monto que se reclama, labor profesional desarrollada, etapas procesales cumplidas, habiendo alegado sólo la parte actora, resultado obtenido y lo preceptuado por los arts 6, 7, 9, 19, 37, 38 y ccs. de la ley 21.839 modificada por ley 24.432, art. 13 de la norma legal citada, por elevados se reducen los del letrado patrocinante de la demandada, a la suma de doce mil doscientos cincuenta pesos ($12.250) y los del letrado apoderado de la actora, a la de once mil doscientos pesos ($11.200). Por reducidos los del ing. C., se los eleva a la suma de tres mil trescientos sesenta pesos ($3360).

Regístrese, notifíquese y devuélvase. —Fernando Posse Saguier. —O. Hilario Rebaudi Basavilbaso. —Emilio M. Pascual.

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CSJN: el Colegio Público de Abogados debe cumplir con la legislación que garantiza el acceso a la información pública

Con ello, dejó firme un pronunciamiento de la Cámara en lo Contencioso Administrativo Federal que hizo lugar a la acción entablada por un grupo de abogados que pretendían que el CPACF les brinde detalles sobre el respaldo contable y documental de los balances y de los presupuestos aprobados por la entidad, principalmente lo referido a los años 2014 y 2015.

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«2022 – Año de la Conmemoración del 40° Aniversario de la Gesta de Malvinas»

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE TUCUMÁN

C A S A C I Ó N

Provincia de Tucumán, reunidos los señores Vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Contencioso Administrativo, Laboral, Civil en Documentos y Locaciones y Cobros y Apremios, integrada por el señor Vocal doctor Daniel Leiva, la señora Vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar y el señor Vocal doctor Daniel Oscar Posse -por encontrarse excusada la señora Vocal doctora Eleonora Rodríguez Campos-, bajo la Presidencia de su titular doctor Daniel Leiva, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte demandada, en autos: «Alú Graciela María vs. Provincia de Tucumán (Registro Inmobiliario de la Provincia) s/ Acción meramente declarativa«.

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctora Claudia Beatriz Sbdar y doctores Daniel Leiva y Daniel Oscar Posse, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

La señora Vocal doctora Claudia Beatriz Sbdar, dijo:

I.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte, el recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de la Sala III de la Cámara en lo Contencioso Administrativo del 09/11/2021. Corrido traslado del recurso y contestado, fue concedido por resolución del referido Tribunal del 17/02/2022.

El pronunciamiento impugnado resolvió: «I. HACER LUGAR, conforme lo considerado, a la presente acción meramente declarativa impetrada en autos por la Escribana Graciela María Alú contra la Provincia de Tucumán, y en consecuencia ESTABLECER el derecho a que se declare la validez y legitimidad del Acta de Protocolización, Subsanación y Rectificatoria instrumentada por Escritura N°30 del 07/02/2014 pasada por ante el Registro N°36 de titularidad de la actora, e ingresada por ante el Registro Inmobiliario de la Provincia como documento n°4194». Asimismo, impuso las costas a la parte demandada vencida y reservó pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.

II.- La recurrente alega que «el Tribunal extralimita marcadamente su competencia en razón de la materia», toda vez que «la decisión de ‘declarar la validez y legitimidad’ del Acta de Protocolización aludida no se ajusta a los alcances del art. 32 y concordantes de la LP 6238». Manifiesta que «el Tribunal se pronuncia sobre la ‘validez y legitimidad’ de un acto jurídico privado sin abordar incluso juicio alguno sobre los actos administrativos involucrados en la relación jurídica descripta por la parte demandante» y que «los jueces de las Excmas. Cámaras únicamente tienen competencia material en las causas en que el acto o hecho jurídico constitutivo de la acción sea de naturaleza administrativa o tributaria (conforme art. 32 y 69 Ley 6328 – Ley Orgánica del Poder Judicial respecto al Fuero Laboral y Contencioso Administrativo)». Estima que la competencia material corresponde a los Juzgados en lo Civil y Comercial Común, conforme arts. 68 LOPJ y 593 y concordantes del CPCCT».

Señala que «con la acción planteada, la actora pretende que el Registro deje de informar lo que ella misma informó con esa acta, de hecho es lo que ordenó la Excma. Cámara con la medida cautelar. La afirmación no señala en que norma se basa la registración del acta rechazada». Plantea que «La Excma. Cámara erróneamente considera un ‘error menor’, que además tiene otro atenuante que es que los escribanos intentaron subsanar (haciendo un acta y pidiendo al Archivo de la Provincia que le permita incorporar). No se trata de los intentos de subsanación del error indubitado sino del remedio legal establecido por la ley para esos supuestos (art. 1062 y concordantes CC)».

Aduce que la Cámara pondera que «este ‘error menor’, que el escribano intentó subsanar no fue cuestionado por nadie» pero «parece olvidarse que el bien que se preserva es la seguridad jurídica, conjunto de presupuestos básicos, que en orden a la registración inmobiliaria consiste en el aseguramiento de los negocios jurídicos sobre inmuebles». Subraya que «el Registro Inmobiliario a fin de cumplir con la seguridad jurídica, realizó su tarea calificadora, la cual se fundamenta en el principio de legalidad, consagrado en el art. 8° de la Ley 17801».

Critica la relevancia que el Tribunal le asigna al art. 17 de la Ley N° 17.801 para resolver la cuestión planteada en autos por cuanto entiende que «es una equivocada referencia, interpretación y un desconocimiento del sistema registral». Expresa que «el art 17 referido recoge ‘el llamado cierre registral’ en cuya virtud el título ingresado antes no solo es considerado de mejor derecho que los demás sino que puede vetar todos los que llegados más tarde se le opongan, es decir refiere a los principios de los plazos de retroprioridad y reserva de prioridad. El fundamento de la norma es el de la propia Institución Registral: la seguridad jurídica».

Asevera que «La provincia no alega ningún perjuicio ni oposición en la regularización de la cuestión. Al contrario, espera que se resuelva mediante los medios legales ut-supra referidos. El Registro informa la irregularidad que la actora referencia en el acta que lleva a inscribir. La Provincia no tiene participación en la irregularidad de la escritura faltante, ni del incumplimiento notarial en el otorgamiento de las sucesivas escrituras». Invoca el principio de legalidad y asevera que «el Registro Inmobiliario no puede excusarse en la tarea calificadora impuesta por ley, por lo que debió informar cumpliendo estrictamente su función publicitaria».

Expresa que la sentencia «arriba a la insólita conclusión que no encuentra ‘obstrucción legal’ alguna que imposibilite proceder de la manera que pretenden los escribanos». En este sentido, remarca que «El sistema legal implica que la escritura se confecciona en hojas especiales, es firmado por el escribano y las partes, y se inserta en el protocolo. Esa inserción en el protocolo es la que le da el número y debe ser cronológico. Cada año se cierra este protocolo. La escritura nace protocolizada, no hay escritura si no está protocolizada. La escritura no protocolizada es nula». Transcribe las disposiciones de los arts. 998 y 1005 del Código Civil y 47 de la Ley N° 5.732.

Sostiene que la subsanación de escrituras por notas marginales -como propone el Colegio de Escribanos y considera la Excma. Cámara-, sólo puede referirse a la corrección de errores en el texto de los documentos autorizados y no trata en absoluto de la agregación o no al protocolo. Cita las disposiciones de los arts. 96 y 78 inc. 6 de la Ley N° 5.732 y afirma que «el art. 81 de la citada normativa preceptúa las notas de apertura y cierre y números de escritura y folios empleados en el ‘año’, No refiere a otros años y menos aún a 20 años atrás en el tiempo».

Arguye que «queda más que acreditado que el Registro actuó como correspondía y no tuvo actividad irregular, ni que su accionar causó daño. La ley 17801 otorga al Registro no sólo la facultad sino la obligación de calificar los documentos que se presenten para su registración. (No así los que no se presenten) y de publicitar lo referente a los derechos allí anotados. No constituye (ni elimina) derechos. Los documentos y los derechos reales, preceden al registro, son extrarregistrales. En este caso el registro publicitó lo que la escribana dijera en el acta que solicitó inscribir: que la escritura n° 827 de 1996 no se encontraba en el protocolo».

Propone que «En el caso de autos habiendo fallecido alguno de los firmantes, los sucesores del firmante del documento pueden ser citados a su reconocimiento. Siendo ellos (sucesores) incluso los que pueden reconocer la firma o también ignorar si la firma ha sido del firmante fallecido. Pudiéndose incluso realizar otro tipo de prueba como ser de peritos calígrafos por ejemplo», y que «incluso el CPCCT y en especial el art. 593 es de plena aplicación a los presente actuados».

Denuncia que es imposible el cumplimiento de la sentencia porque «no se encuentra entre las facultades/deberes/obligaciones que tiene por normativa el RI, sino incluso la sentencia omite considerar la validez de la Disposición n° 39 dictada por el Registro Inmobiliario y luego confirmada por resolución del Ministerio de Economía (materia propia de su competencia). La regularización entonces debe ser judicial, por las vías legales y por los jueces correspondientes. No como lo manda la sentencia hoy cuestionada. El remedio solo puede ser notarial repitiendo el acto con firma de las partes o judicial».

Finalmente cuestiona la imposición de las costas a su cargo. Señala que «En todo momento el Tribunal asiente y considera que el único responsable de todo es el Escribano Colombres y que la hoy actora no tuvo otra salida que iniciar la presente acción judicial para poder dar una solución a la situación de «olvido» de protocolización de un acta del Escribano Colombres. Es más, en múltiples párrafos utiliza términos como ‘error’ del Escribano, ‘error menor del Escribano’y sin embargo al momento de determinar sobre el tema costas considera ‘siguiendo el principio objetivo de la derrota corresponde imponer las costas a la Provincia de Tucumán’».

Reitera que «La Provincia no tiene ni tuvo participación en la irregularidad de la escritura faltante, ni del incumplimiento notarial en el otorgamiento de las sucesivas escrituras. Es más, los terceros adquirentes de buena fe no aparecen perjudicados por la Disposición N° 39 de la Dirección del Registro Inmobiliario y su ratificación con la resolución del Ministerio de Economía».

Aduce que el Tribunal «podría haber hecho uso (aplicación supletoria) del art. 105 inc. 1 (eximición de costas)», «o de última costas por su orden o vencimiento recíproco (art. 108 CPCCT)».

III.- La sentencia impugnada consideró que «el planteo esgrimido por la parte actora reúne los requisitos que el artículo 274 del C.P.C.C.T establece para esta especie de procesos, por lo que el análisis de su pretensión deviene admisible».

Señaló que «no se encuentra discutida la titularidad de dominio, como tampoco el hecho que la Escritura n°827 de 1996 labrada por el Escribano Titular del Registro Público N°30 sigue registrada en forma definitiva en las matrículas N-31535 y N-31536. Lo que aparece controvertido en autos es el rechazo efectuado por el Registro Inmobiliario de la Provincia a la Escritura N°30 (Acta de Protocolización, Subsanación y Rectificatoria) de fecha 07/02/2014 labrada por la Escribana Graciela María Alu, titular del Registro N°36 -actora en autos-, por no encontrarse comprendida en las disposiciones normativas que allí indica».

El Tribunal refirió que «la Escritura N°30 del año 2.014 confeccionada por la actora -Titular del Registro Notarial N°36 de la Provincia de Tucumán-, fue a petición del Escribano Héctor A. Colombres -Titular del Registro N°30- con motivo de poner de manifiesto la falta de encuadernación en el Protocolo correspondiente al año 1996 de la Escritura n°827 del 09/12/1996 por encontrarse traspapelada la misma, conforme se desprende de los términos vertidos en el instrumento notarial citado». Añadió que «el Notario Colombres consideró que con esa incorporación al protocolo se dio cumplimiento a lo prescripto por el artículo 47 de la ley 5.732 referido a la necesidad de que las Escrituras públicas sean extendidas en el protocolo, lo que dejó sentado en el capítulo sexto del Acta de Cierre del Protocolo del año 2014 al que venimos haciendo referencia, entendiendo que de esa manera quedaba subsanada la deficiencia advertida a la que se hizo alusión en párrafos anteriores».

Puntualizó que «Las circunstancias antedichas motivaron que en fecha 31/01/2018 se diera ingreso por ante el Registro Inmobiliario de la Provincia de Tucumán al Acta de Protocolización, Subsanación y Rectificatoria instrumentada por Escritura N°30 de fecha 07/02/2014 autorizada por el Registro N°36 de titularidad de la actora, ingresada como documento N°4194/18 (hecho que surge de los considerando de la Disposición N°39 del 14/03/2018 emitida por la Dirección de esa repartición). La citada Disposición N°39, objeto de la controversia suscitada en la presente causa, dispuso: ‘Ordenar la toma de razón del rechazo del documento N4194/18 en el rubro 8 de las matrículas N-31535 y N-31536 en los términos del artículo 18 de la Ley 17.801 (Artículo 1°); el resguardo administrativo de todas las matrículas que derivan de las precitadas, debiendo observarse en los términos del artículo 9 inc. b) de la ley nacional registral, todos los documentos que ingresen con relación a las mismas, e informar la situación existente (Artículo 2°), como así también las notificaciones pertinentes a los diferentes sectores (Artículo 3°)».

Expresó que «dicha circunstancia fue lo que motivó que tanto la actora como el Escribano Colombres interpusieran de manera paralela sendos recursos en contra de dicha disposición, desprendiéndose de fs. 100/103 el recurso de revisión presentado por la Escribana Alu en fecha 24/4/2018 ante la Dirección del Registro Inmobiliario de la Provincia (Expte. N°22540), el cual fue rechazado por medio de la Disposición N°72 de fecha 29/5/2018 de ese organismo (copia a fs. 104/105), y por otro lado el recurso jerárquico presentado por el Escribano Héctor A. Colombres en fecha 23/4/2018 por ante la Dirección del Registro Inmobiliario de la Provincia bajo expte. n°21912 (copia a fs. 107/112), rechazado por Resolución N°623 del Ministerio de Economía de la Provincia en fecha 21/5/2018 (copia a fs. 113/115).

La Cámara juzgó acertada la tesitura de la actora y del Escribano Colombres por dos razones: «en ningún momento se advierte, incluso de parte de la demandada, oposición ni pedido de anulación a la venta originaria instrumentada por la controvertida Escritura N°827 del 09/12/1996, sin que nadie se haya presentado a reclamar algún derecho sobre esas tierras o formulado oposición alguna a dicha transmisión; y por otro lado la existencia de terceros adquirentes de buena fe, quienes se vieron perjudicados con la decisión adoptada por el Registro Inmobiliario de la Provincia de Tucumán mediante a través de la cuestionada Disposición N°39 del Registro Inmobiliario de la Provincia que rechazó la inscripción del Acta de Protocolización ingresada a dicho Organismo como documento 4194 en fecha 30/01/2018».

Precisó que «a diferencia de los supuestos de pérdida o destrucción», «la presente cuestión se suscitó como consecuencia de la falta de agregación al Protocolo del año 1996 la Escritura matriz en cuestión, cuyo original a la fecha de solicitud de la inscripción correspondiente se encontraba en Poder del Notario responsable».

Estimó que «Para resolver la presente cuestión, adquiere particular relevancia lo prescripto por el artículo 17 de la ley 17.801 (Ley de Registro de la Propiedad Inmueble), el cual sienta como regla que una vez ‘inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible’».

Afirmó el Tribunal: «no se advierte que se encuentre controvertida la venta instrumentada por la citada Escritura n°827 del 09/12/1996, cuyo original omitió el Escribano Colombres agregar al protocolo del correspondiente año. A contrario de ello, conforme se desprende de la información sumaria iniciada por el Escribano Colombres ante el Juzgado en lo Civil y Comercial Común de la VIa Nominación, existen diversas peticiones formuladas por particulares en la que ponen de manifiesto el perjuicio que les irroga la falta de inscripción de la Escritura Matriz de la cual derivaron los lotes de los cuales revisten el carácter de titulares (vgr. fs. 137/141 de las citadas actuaciones). Hizo mérito de que «la propia demandada sostuvo puntualmente que el Registro Inmobiliario no puso en duda las escrituras públicas pasadas por ante el Estudio Notarial N°36 y/o por la propia actora, como tampoco incorporó a través de la Disposición N°39 objeto de controversia una leyenda que torna incierta la titularidad de dominio, ni adolece de irregularidad ni ilegitimidad alguna, como tampoco hace mención a nulidad alguna de la escritura ni del asiento registral al que diera lugar, a la vez que resaltó que la escritura n°827 de 1996 sigue registrada en forma definitiva en las matrículas N-31535 y N-31536. Lo que configura la postura contradictoria que esgrime la Provincia de Tucumán, resalta palmaria en el hecho que el Registro sólo califica y rechaza el Acta de la Escribana Alú por no encontrarse comprendida en los supuestos de los artículos 2, 3, 6, 8, 13, 15 y concordantes de la ley 17.801 y su reglamentaria provincial por ley n°3.690 y demás normas a que allí hace referencia».

Para la Cámara, «No se advierte cual sería el perjuicio que la regularización de la cuestión suscitada le irrogaría a la Provincia de Tucumán, atento que como se señaló oportunamente, no existe cuestionamiento alguno a la venta instrumentada a través de la citada escritura n°827 del año 1996 labrada por ante el registro N°30 de titularidad del Escribano Colombres. Los cuestionamientos formulados por la Provincia de Tucumán se refieren más que nada a cuestiones técnicas normativas que pueden dar lugar a interpretaciones de diferente índole».

Analizó el informe del Colegio de Escribanos de la Provincia y entendió que «Como bien señala el referido informe, la modalidad por la cual el Escribano Colombres pretende subsanar la omisión incurrida a los fines de regularizar registralmente la Escritura Matriz n°827 del 09/12/1996 labrada por ante el Registro N°30 de su titularidad, se encuentra prevista en los artículos de la Ley de Ejercicio de la Profesión de Escribano o Notario de la Provincia de Tucumán», citando a continuación las disposiciones de los arts. 78 inc. 6 y 81 de la Ley N° 5.732.

Reseñó la normativa referida a la validez de las escrituras públicas, en particular los arts. 998, 1004, 1005, 1011 del Código Civil y 47, 56, 57, 65 y 67 de la Ley N° 5.473 y sostuvo: «de un análisis pormenorizado del conjunto normativo descripto no se advierte obstrucción legal alguna que imposibilite proceder de la manera que pretenden tanto la Escribana Graciela Alu -actora en autos-, y el Escribano Colombres en pos de registrar debidamente la protocolización de un documento del cual derivaron otros tantos del mismo tenor, perfectamente encadenados, y sobre todo respecto de los cuales ningún particular ajeno a los negocios que derivaron de la Escritura matriz en cuestión invocó algún tipo de derecho ni formuló reclamo alguno y/o pedido de anulación».

En esa línea de razonamiento, consideró «legítimo el proceder seguido tanto por la actora como por el Escribano Colombres con el fin de pretender regularizar la registración de la Escritura n°827 del 09/12/1996 (labrada por este último) a través de la Escritura de Subsanación n°30 del 07/02/2014 labrada ante el Registro N°36 de titularidad de la actora. Esta posición se funda en que, tal como venimos señalando, el error que se pretende subsanar con el fin de evitar que este propague sus efectos a terceros adquirentes de buena fe radicó pura y exclusivamente en la falta de Registración de la Escritura Matriz reiteradamente citada, la cual fue agregada en original al Protocolo correspondiente al año 2014 con todas las salvedades a que se hizo referencia (vgr. nota de cierre de protocolo y nota marginal), observándose que en lo que respecta al contenido en sí de la Escritura no se advierte ni se hizo mención a ningún error de los requisitos intrínsecos que componen dicho instrumento».

IV.- El recurso fue interpuesto en término, se dirige contra una sentencia definitiva (art. 748, inc. 1°, CPCyC), invoca infracción normativa y arbitrariedad de sentencia, cumple los recaudos formales de la Acordada N° 1498/2018, vigente a partir del 01/4/2019 (cfr. Acordada N° 126/19), y se acompaña boleta de depósito (art. 752 CPCyC). En consecuencia, el recurso es admisible, por lo que corresponde abordar su procedencia.

V.- Confrontados los agravios del recurso con los fundamentos de la sentencia impugnada y las constancias de la causa, anticipo que aquel no debe prosperar.

V.1- El planteo relativo a la incompetencia de la Cámara es manifiestamente improcedente por las razones que expone el señor Ministro Fiscal en su dictamen del 21/6/2022, que esta Corte comparte y a las cuales se remite, en particular referencia a que la acción declarativa de certeza involucra la Disposición N° 39 de la Dirección del Registro Inmobiliario, por lo que, encontrándose comprometido un acto administrativo, el fuero contencioso es el competente para dirimir la acción declarativa.

Así lo entendió también la Cámara al señalar: «Lo que aparece controvertido en autos es el rechazo efectuado por el Registro Inmobiliario de la Provincia a la Escritura N°30 (Acta de Protocolización, Subsanación y Rectificatoria) de fecha 07/02/2014 labrada por la Escribana Graciela María Alu, titular del Registro N°36 -actora en autos-, por no encontrarse comprendida en las disposiciones normativas que allí indica».

Por lo demás, viene al caso señalar que las objeciones a la competencia de la Cámara no fueron formuladas en la oportunidad procesal pertinente, esto es, dentro de los primeros diez (10) días para contestar la demanda (cfr. arts. 35 CPA y 288 inc. 1° CPCyC). Tampoco se advierte –ni ha sido invocado- motivo alguno por el cual la recurrente no haya podido plantear en aquella oportunidad procesal la cuestión competencial ni circunstancia alguna que permita considerar que ella fuese sobreviniente o sorpresiva.

V.2- La demandada critica, esencialmente, la conclusión del Tribunal de que no advierte obstrucción legal alguna que imposibilite proceder de la manera que pretenden los escribanos, en base a la cual decidió la procedencia de la demanda. Aduce que la sentencia «erróneamente considera un ‘error menor’» la falta de incorporación de la Escritura 827 al protocolo del Escribano Colombres, a la vez que denuncia insistentemente la nulidad de dicho instrumento.

El planteo no procede.

En efecto, de los términos del pronunciamiento impugnado reseñados en el apartado 3 surge que la Cámara expuso diversos fundamentos que no fueron rebatidos por la crítica recursiva. Así, el Tribunal consideró, sustancialmente, que «en ningún momento se advierte, incluso de parte de la demandada, oposición ni pedido de anulación a la venta originaria instrumentada por la controvertida Escritura N° 827 del 09/12/1996, sin que nadie se haya presentado a reclamar algún derecho sobre esas tierras o formulado oposición alguna a dicha transmisión» y «la existencia de terceros adquirentes de buena fe, quienes se vieron perjudicados con la decisión adoptada por el Registro Inmobiliario de la Provincia a través de la cuestionada Disposición N° 39 que rechazó la inscripción del Acta de Protocolización ingresada a dicho organismo como documento 4194 en fecha 30/01/2018». Más adelante, reiteró que «no existe cuestionamiento alguno a la venta instrumentada a través de la citada escritura n° 827 del año 1996 labrada por ante el registro N° 30 de titularidad del Escribano Colombres».

Tuvo en cuenta, de manera particularizada, el informe del Colegio de Escribanos y expresó: «resulta esclarecedor el informe elevado por el Colegio de Escribanos de la Provincia el cual en base a los antecedentes allí citados, consideró que estamos ante un caso de una escritura que no tiene un vicio originario ni ha sido cuestionada por las partes firmantes ni sus herederos»; que «la entidad que nuclea a los Notarios de la Provincia manifestó la imposibilidad de la subsanación por vía de la confirmación o del reotorgamiento en razón del fallecimiento de dos (2) de los otorgantes (cfr. sexto párrafo de fs. 24), como también planteó que hacerlo por vía judicial, promoviendo un proceso judicial no contencioso tendría las mismas dificultades y la demora que ello supone (séptimo párrafo de fs. 24)»; que «el citado Colegio Profesional consideró que ‘sí resulta procedente dadas las condiciones expresadas la enmienda por vía de la nota de cierre en el año 2.014 y de la nota marginal en el respectivo volumen del año 1996, es decir subsanar a través de dos instrumentos públicos que en nuestra legislación provincial están específicamente regulados por los artículos 78 inc. 6) y art. 81 de la ley 5.732’ (último párrafo de fs. 124). Al respecto, agregó el referido informe ‘Una de las finalidades de la nota marginal del artículo 78 de la ley 5.732 precisamente es la corrección de errores u omisiones en el texto de los documentos autorizados, con las limitaciones allí señaladas’ (tercer párrafo fs. 125); a la vez que también sostuvo: ‘Autorizando dicha modalidad, evitamos sancionar al documento que es fruto de la actuación notarial, ya que al invalidarlo o considerarlo ineficaz, hacemos que quienes sufran las consecuencias sean los titulares de los derechos que surgen del documento en el que se instrumentó una operación de compra venta nunca cuestionada’ (cuarto párrafo fs. 125)». Por último, consideró que, respecto de la Escritura de Subsanación n° 30 del 07/2/2014, «no se advierte ni se hizo mención a ningún error de los requisitos intrínsecos que componen dicho instrumento».

Surge así que, en la línea argumental del pronunciamiento, lo decisivo fue la falta de oposición ni planteo de nulidad de la Escritura N° 827 del año 1996, la existencia de terceros adquirentes de buena fe que se vieron perjudicados por la Disposición N° 39 del Registro Inmobiliario de la provincia y el hecho de que no se advierte error en la Escritura de Subsanación N° 30.

Por esas razones y el informe favorable del Colegio de Escribanos, el Tribunal consideró que «no se advierte obstrucción legal alguna que imposibilite proceder de la manera que pretenden tanto la Escribana Graciela Alu -actora en autos-, y el Escribano Colombres en pos de registrar debidamente la protocolización de un documento del cual derivaron otros tantos del mismo tenor, perfectamente encadenados, y sobre todo respecto de los cuales ningún particular ajeno a los negocios que derivaron de la Escritura matriz en cuestión invocó algún tipo de derecho ni formuló reclamo alguno y/o pedido de anulación».

Tales apreciaciones sustanciales del pronunciamiento no fueron rebatidas por la recurrente, que se ciñe a criticar las referencias de la Cámara al error del Escribano Colombres de no protocolizar la Escritura N° 827 del año 1996 y a insistir en que dicho instrumento es nulo. Sin embargo, esos planteos prescinden de los términos en que quedó trabada la litis, toda vez que el objeto del litigio no era la calificación del desempeño profesional de los escribanos ni la validez -o no- de la mentada escritura del año 1996 sino la negativa del Registro Inmobiliario de inscribir o registrar el Acta instrumentada por la actora en Escritura N° 30 del 07/02/2014. Ello fue categóricamente señalado por el Tribunal: «Lo que aparece controvertido en autos es el rechazo efectuado por el Registro Inmobiliario de la Provincia a la Escritura N°30 (Acta de Protocolización, Subsanación y Rectificatoria) de fecha 07/02/2014 labrada por la Escribana Graciela María Alu, titular del Registro N°36 -actora en autos-, por no encontrarse comprendida en las disposiciones normativas que allí indica».

Contrariamente a lo que se denuncia en el recurso, la Cámara analizó las disposiciones de los arts. 998, 1004, 1005, 1011 del Código Civil referidas a los requisitos formales de las escrituras públicas -vigente a la fecha de los hechos de la causa- e interpretó que ellas «son contestes en la necesidad de la correcta registración con todas las formalidades y recaudos que ello implica»; sin embargo consideró que no existía impedimento legal para «registrar debidamente la protocolización de un documento del cual derivaron otros tantos del mismo tenor, perfectamente encadenados» por cuanto «ningún particular ajeno a los negocios que derivaron de la Escritura matriz en cuestión invocó algún tipo de derecho ni formuló reclamo alguno y/o pedido de anulación». La recurrente no identifica ningún elemento probatorio o constancia de la causa con idoneidad para desvirtuar tales apreciaciones del Tribunal en lo concerniente a la inexistencia de cuestionamientos o planteos de nulidad de la citada Escritura N° 827 del año 1996, que fue uno de los fundamentos sustanciales de la decisión impugnada.

Como antes se dijo, las manifestaciones del recurrente relativas a las menciones al error del Escribano Colombres de no incorporar la Escritura N° 827 al protocolo que efectúa la sentencia tampoco logran conmover la línea de razonamiento de la Cámara. Es que tales referencias no tienen el alcance de justificar o minimizar la falta de incorporación al protocolo de la Escritura N° 827, como sugiere la demandada. Así, la sentencia -siguiendo el informe del Colegio de Escribanos de Tucumán- sostuvo: «Estaríamos entonces frente a un incumplimiento del Escribano interviniente a la norma contenida en el art. 47 de la Ley N° 5.732, o sea que el problema reside en la omisión de una obligación a su cargo». Asimismo, señaló que «En situaciones como las planteadas, en todo caso quien debería acarrear las penas por este tipo de omisiones tendría que ser el autor del error, en este caso el Escribano interviniente a instancia de algún tipo de actuación al efecto del Colegio de Profesionales al cual pertenece, y no así los sujetos partícipes tanto del negocio jurídico plasmado en la Escritura Matriz N° 827, como los terceros adquirentes de buena fe que adquirieron posteriormente los lotes desmembrados de las matrículas originaria». Como se aprecia, los términos del fallo evidencian a las claras que la Cámara no consideró «un error menor» la falta de incorporación al protocolo de la Escritura N° 827 ni justificó el obrar del notario, como interpreta la recurrente.

Las alusiones de la demandada a la obligación de los escribanos de realizar un estudio de títulos y a la responsabilidad de los notarios Alú y Colombres carecen de idoneidad para rebatir las consideraciones centrales del pronunciamiento desde que -como ya se dijo- la materia a decidir en autos no era la calificación del desempeño de los escribanos ni la existencia de responsabilidad profesional de estos.

Las manifestaciones relativas a la correcta actuación y a las facultades del Registro de calificar los documentos tampoco tienen entidad para rebatir la consideración del Tribunal que, respecto de la Escritura de Subsanación N° 30 del 07/02/2014, «no se advierte ni se hizo mención a ningún error de los requisitos intrínsecos que componen dicho instrumento». Es que la recurrente no identifica vicio o defecto alguno de la Escritura de Subsanación del año 2014 que obste a su registración ni indica de qué manera dicho instrumento contradice o altera la Escritura N° 827 del año 1996 debidamente inscripta en el Registro Inmobiliario.

La crítica vinculada a la interpretación del art. 17 de la Ley N° 17.801 tampoco resulta atendible.

En el caso, la Cámara juzgó que «Para resolver la presente cuestión, adquiere particular relevancia lo prescripto por el artículo 17 de la ley 17.801 (Ley de Registro de la Propiedad Inmueble), el cual sienta como regla que una vez ‘inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible’». Consideró también que «la Escritura n° 827 de 1996 sigue registrada en forma definitiva en las matrículas N-31535 y N-31536».

La demandada se limita a expresar su discrepancia con la apreciación del Tribunal acerca de la pertinencia de la referida norma pero no explicita por qué motivo ella no sería aplicable al caso de autos. Tampoco indica siquiera mínimamente de qué manera la Escritura de Subsanación N° 30 del 07/02/2014 contradice o altera la Escritura N° 827 del año 1996 debidamente inscripta en el Registro Inmobiliario.

El planteo recursivo vinculado al trámite que correspondía imprimir a la presente causa resulta manifiestamente inviable toda vez que se desentiende de los fundamentos del fallo impugnado.

En lo que aquí interesa, el Tribunal señaló que a diferencia de los supuestos de pérdida o destrucción [del protocolo], «la presente cuestión se suscitó como consecuencia de la falta de agregación al Protocolo del año 1996 la Escritura matriz en cuestión, cuyo original a la fecha de la solicitud de la inscripción correspondiente se encontraba en poder del Notario responsable». Más adelante, compartiendo el informe del Colegio de Escribanos, expresó: «la entidad que nuclea a los Notarios de la Provincia manifestó la imposibilidad de la subsanación por vía de la confirmación o del reotorgamiento en razón del fallecimiento de dos (2) de los otorgantes (cfr. sexto párrafo de fs. 24), como también planteó que hacerlo por vía judicial, promoviendo un proceso judicial no contencioso tendría las mismas dificultades y la demora que ello supone (séptimo párrafo de fs. 24)».

La demandada se limita a exponer -dogmáticamente- la vía procesal por la que, a su criterio, debió tramitar la pretensión de la actora (art. 593 del CPCyC) pero nuevamente se desentiende de las razones expresadas por la Cámara respecto de que el caso de autos no es un supuesto de pérdida o destrucción del protocolo y a las dificultades para transitar otros carriles procesales señaladas en el fallo.

En suma, la recurrente sólo propone una distinta exégesis de las constancias y hechos de la causa arribando a conclusiones divergentes a las de la Cámara que, por ende, no lucen idóneas para demostrar el excepcional supuesto de arbitrariedad ni infracción normativa. La sentencia exhibe suficientes fundamentos, basados en una razonable interpretación de los hechos y pruebas del expediente en el marco de las disposiciones legales que rigen el caso.

V.3- Se agravia además la recurrente de la imposición de las costas a su cargo. Afirma que «en todo momento el Tribunal asiente y considera que el único responsable de todo es el Escribano Colombres»; que «en múltiples párrafos utiliza términos como ‘error’ del Escribano, ‘error menor del Escribano’y sin embargo al momento de determinar sobre el tema costas considera ‘siguiendo el principio objetivo de la derrota corresponde imponer las costas a la Provincia de Tucumán». Plantea que el Tribunal «podría haber hecho uso (aplicación supletoria) del art. 105 inc. 1 (eximición de costas)», «o de última costas por su orden o vencimiento recíproco (art. 108 CPCCT)».

En lo pertinente, la Cámara determinó: «En mérito al resultado arribado, y siguiendo el criterio objetivo de la derrota, corresponde imponer las costas a la Provincia de Tucumán (primer párrafo del artículo 105 del CPCyC, de aplicación en este fuero por disposición del artículo 89 del CPA)».

En reiteradas oportunidades esta Corte ha expresado que «el criterio para imponer las costas procesales configura una cuestión de hecho, librada al prudente arbitrio de los jueces de mérito, insusceptible de revisarse en vía casatoria salvo supuestos de arbitrariedad manifiesta, violación de los principios de la lógica o cuando exista manifiesta inequidad en los criterios de distribución (CSJT, «Air Liquide Argentina S.A. vs. Sanatorio Tafí Viejo S.R.L. s/ Cobros de pesos», sentencia N° 346 del 20/4/2006; «Asociación Mutual Juramento vs. Comisión de Escisión del Ex-Copiaat y otros s/ Cobro de pesos», sentencia N° 525 del 28/6/2005; «Paz Alfonso Segundo y otros vs. S.A. San Miguel AGICyF y otros s/ Indemnización», sentencia N° 5 del 04/02/2005; «Palou Antonio vs. Sanguinetti Susana Ana María y otros s/ Daños y perjuicios», sentencia N° 621 del 21/8/2003; «Zavaleta Alejandro José vs. Zavaleta Asesores de Seguros S.R.L. s/ Cobro. Incidente de extensión de responsabilidad-promovido por la parte actora», sentencia N° 1071 del 03/12/2002″; «Blanco Hugo Jesús y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias s/ Diferencias salariales», sentencia N° 1120 del 10/12/2002; «Cecilia Hugo Roberto y otros vs. Dirección Provincial de Obras Sanitarias de Tucumán s/ Diferencias salariales», sentencia N° 1121 del 10/12/2002; entre muchas otras)» (CSJT «Campos, Oscar Guillermo y otro vs. Orellana, Felipe y o. s/ Daños y perjuicios», sentencia N° 495 del 15/6/2007).

Esta Corte tiene dicho también que «las costas tienen un régimen especial, por lo que la aplicación del principio objetivo -imposición de las costas al vencido- no requiere de una fundamentación particular; lo que en cambio sucede cuando el juez se aparta de esta regla por encuadrar el caso en alguna de sus excepciones» (CSJT, «Hernández, Herminia Dolores vs. Palacios, Hugo Jorge y otro s/ Cobro de pesos», sentencia N° 483 del 30/6/2010; «Mangini Bruno Lisandro vs. Idemi y otros s/ Cobro de pesos», sentencia N° 1014 del 15/11/2005; «Toranzo de Colledani, Liliana María Alicia vs. Mutualidad Provincial de Tucumán s/ Indemnizaciones», sentencia N° 512 del 21/6/2002; entre otros pronunciamientos).

El criterio relacionado con el derecho para litigar, sustentado ya sea en la razón probable para hacerla, ya sea en la complejidad del asunto debatido, debe asentarse en la existencia de razones y circunstancias objetivas que demuestren la concurrencia de un justificativo para eximir de costas al vencido. Ha señalado este Tribunal que la sola creencia subjetiva del litigante de la razón probable para litigar, no es por sí suficiente para eximir del pago de las costas del juicio al perdidoso, pues es indudable que todo aquél que somete una cuestión a los Tribunales de Justicia es porque cree tener la razón de su parte; mas ello no lo exime del pago de los gastos del contrario si el resultado del juicio no le es favorable. Es decir que para variar el criterio legal se requiere demostrar precisamente la existencia de circunstancias objetivas, que exhiban un justificativo para eximir de costas al vencido (cfr. CSJT., «Lazarte de Montenegro Dolores del Carmen vs. Azucarera Trinidad S.A. y otros s/ Despido», sentencia N° 531 del 31/7/2013; «Herrera, Jorge Alberto y otros s/ Estafa», sentencia N° 908 del 21/10/2005; «Piezzi, Osvaldo Luis vs. Banco de Crédito Argentino S.A. s/ Cobros», sentencia N° 385 del 19/5/2000; «Cassara, Juan Salvador vs. Bagley S.A. s/ Cobro de indemnizaciones», sentencia N° 430 del 10/6/1997).

A la luz de las consideraciones efectuadas, la imposición de costas a la demandada establecida en el pronunciamiento impugnado no se aparta de lo dispuesto en el art. 105 CPCyC -aplicable supletoriamente- en la medida en que se funda en el principio general en la materia y la condición de vencida de aquella. Tampoco la recurrente logra demostrar que la Cámara haya incurrido en arbitrariedad al no considerar la existencia de circunstancias excepcionales que permitan apartarse del principio objetivo de la derrota, en tanto las razones invocadas en el recurso, sólo expresan su particular criterio, distinto al del Tribunal.

El planteo de la demandada, basado en el error del Escribano Colombres y a la falta de responsabilidad de su parte, no luce idóneo y por ende no autoriza a apartarse del criterio de irrevisabilidad, toda vez que, como ya se señaló, el objeto del litigio era la negativa del Registro Inmobiliario de inscribir o registrar el Acta instrumentada en Escritura N° 30 del 07/02/2014 y no la calificación del desempeño ni la responsabilidad del Escribano Colombres de no incorporar la Escritura N° 827 al protocolo ni la validez –o no- de este último instrumento. Dicho de otro modo, considero que la impugnación no demuestra que en este caso concurren circunstancias acreditantes de que la imposición de las costas efectuada en el fallo recurrido sea arbitraria ni tampoco que las normas procesales que reglamentan la forma de distribuir las costas hayan sido mal aplicadas.

Para concluir, cabe recordar que conforme lo ha señalado reiteradamente la Corte Suprema de Justicia de la Nación, los jueces no se encuentran obligados a seguir a las partes en todas y cada una de las cuestiones y argumentaciones que proponen a su consideración sino tan sólo a pronunciarse acerca de aquellas que son conducentes para decidir el caso y dar sustento a un pronunciamiento válido (Fallos: 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; 278:271; 291:390; 297:140; 301:970; 304:819; 307:1121; 308:2172; y 310:1835; entre otros).

Por todo lo expuesto, corresponde No Hacer Lugar al recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de la Sala III de la Cámara en lo Contencioso Administrativo del 09/11/2021.

VI.- Las costas serán soportadas por la recurrente vencida siguiendo el criterio objetivo de la derrota (arts. 105, primera parte CPCyC y 89 CPA).

El señor Vocal doctor Daniel Leiva, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos vertidos por la señora Vocal preopinante, doctora Claudia Beatriz Sbdar, vota en idéntico sentido.

El señor Vocal doctor Daniel Oscar Posse, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos vertidos por la señora Vocal preopinante, doctora Claudia Beatriz Sbdar, vota en idéntico sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Contencioso Administrativo, Laboral, Civil en Documentos y Locaciones y Cobros y Apremios,

RESUELVE:

I.- NO HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia de la Sala III de la Cámara en lo Contencioso Administrativo del 09/11/2021. DISPONER que se protocolice el dictamen del señor Ministro Fiscal de fecha 21/6/2022 adjunto a la presente sentencia.

II.- COSTAS, como se consideran.

III.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER

SUSCRIPTA Y REGISTRADA POR LA ACTUARIA/O FIRMANTE EN LA PROVINCIA DE TUCUMÁN, EN LA FECHA INDICADA EN LA CONSTANCIA DE LA REFERIDA FIRMA DIGITAL DE LA ACTUARIA/O. MEG

NRO. SENT.: 1304 – FECHA SENT: 21/10/2022
Certificado digital:
CN=FORTE Claudia Maria, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27166855859, FECHA FIRMA=21/10/2022

Certificado digital:
CN=POSSE Daniel Oscar, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 23126070039, FECHA FIRMA=21/10/2022

Certificado digital:
CN=LEIVA Daniel, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20161768368, FECHA FIRMA=19/10/2022

Certificado digital:
CN=SBDAR Claudia Beatriz, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27142261885, FECHA FIRMA=21/10/2022

Poder otorgado en el extranjero

REPRESENTACION PROCESAL: PODER PARA JUICIO SUCESORIO OTORGADO POR INSTRUMENTO PRIVADO. INVOCACION DEL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL. IMPROCEDENCIA.

Tratándose de un poder general para juicios, con facultades de representación y facultad de aceptar la herencia, deberá estarse a lo dispuesto en el Código Procesal Civil y Comercial de Tucumán, que en el artículo Art.61 (ex art. 62), expresa: “PRESENTACIÓN DE PODERES. Los procuradores o letrados apoderados acreditarán su personería desde la primera gestión que hagan en nombre de sus poderdantes, acompañando el correspondiente testimonio de la escritura de poder otorgada”. Esto está en concordancia con lo que prevé el inc. «d» del art. 1017 del C.C.yCN., cuando dispone que deberán formalizarse en escritura pública los demás contratos, que por acuerdo de partes o disposición de la ley (entendida ésta en sentido integral) así deban ser otorgados y con lo previsto por el artículo 363 ut supra citado. En esa hermenéutica, cuando se trata de un poder para actuar en un proceso judicial en el fuero en lo Civil de sucesiones con los alcances y facultades otorgados al poderdante para aceptar la herencia, corresponde aplicar la normativa contenida en el Código Procesal Civil y Comercial de Tucumán… Consideramos que en el marco concreto del proceso sucesorio, quienes se presenten en juicio ejerciendo derechos que no son propios, deben acreditar la representación invocada mediante poder instrumentado por escritura pública otorgada por funcionarios públicos depositarios de la fe pública notarial, esto es por escribanos públicos (art. 1 ley provincial 5732) y por Jueces de Paz en lugares donde no hubiere escribanos, (art. 66 ley 5732 y 172 inc. 3 a- LOPJ).El instrumento acompañado por el Dr. B. para demostrar su personería como mandatario de los demandantes, no se ajusta a tales extremos legales requeridos, por lo que el proveído en recurso se encuentra conforme a derecho en cuanto exige a dicho letrado que acompañe poder general para juicios otorgado mediante escritura pública, por lo que la apelación deducida subsidiariamente en su contra debe ser rechazada.- DRAS.: CANO – MENENDEZ.

Registro: 00064476-01

6) CAMARA CIVIL EN DOC. Y LOCACIONES Y FAMILIA Y SUCES. – CONCE – Sala en lo Civil en Familia y Sucesiones

S/ SUCESION
Nro. Expte: 2928/21
Nro. Sent: 44 Fecha Sentencia 14/03/2022

Competencia del notario con relación al territorio

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COLEGIO DE PSICÓLOGOS DE LA CIUDAD DE NEUQUÉN- consentimiento informado

TRIBUNAL DE ÉTICA S/ INVESTIGACIÓN DENUNCIA
MATRICULADA 1661” EXPTE. 01 AÑO 2019s.

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TRIBUNAL DE ÉTICA
COLEGIO DE PSICÓLOGOS DE LA CIUDAD DE NEUQUÉN

autos caratulados: “TRIBUNAL DE ÉTICA S/ INVESTIGACIÓN DENUNCIA
MATRICULADA 1661” EXPTE. 01 AÑO 2019, Distrito 1 -Licenciadas
Isabel Almeyra, Miriam Paulina Giani y Mónica Mateos.

Responsabilidad del escribano. Estudio de títulos

http://scw.pjn.gov.ar/scw/viewer.seam?id=8D%2FW%2Ble7O%2FfYx5uJbELQz9yANJDlMBS2XaMRLg7K0N0%3D&tipoDoc=cedula&cid=6775463

En virtud de ello, el cuestionamiento a la idoneidad de la perito Montenegro no puede ser tenido en consideración. Desde otro ángulo, si bien los actores refieren que la omisión endilgada a la escribana pone en juego su buena fe en la adquisición del inmueble, cabe destacar que en el marco del presente proceso la buena fe de los compradores (Cerviño y Pérez) -y más allá del criterio adoptado por el Dr. Villolla- no ha sido puesta en tela de juicio, por lo que excede el ámbito de estudio de este fallo. Pues, reitero, lo que se debate es si la escribana Vestilleiro incurrió en un obrar negligente, y si de ello se derivaron consecuencias dañosas por las que deba responder frente a los accionantes.

Por otra parte, no puede perderse de vista que al momento de la realización del acto de adquisición no existía (ni aún hasta esta fecha) verificación sobre defecto alguno en el título de los transmitentes ni sus antecesores. Tampoco surgía delos certificados requeridos al Registro de la Propiedad que se hubiera anotado algún embargo o medida cautelar con relación a los denunciantes(siendo ello una vía efectiva para su oponibilidad y su anoticiamiento por la escribana interviniente). No puede soslayarse en este punto que la mera interposición de una denuncia penal no torna el título de los actores en imperfecto ipso iure. A este respecto, comparto el postuladoque propone que “el afán por la diligencia no puedesobrepasar la razonabilidad. La excesiva rigurosidadtécnica a la hora de calificar títulos no puedeafectar los derechos adquiridos por los particulares”(Cabuli Ezequiel, “La evolución del estudio deantecedentes y el requisito de la buena fe…”, Revistadel notariado nº 924, 2016). No puede prosperar laimputación de negligencia por la negligencia misma

Las consecuencias dañosas alegadas -a más de ser acreditadas- deben corresponderse causalmente con el obrar antijurídico endilgado.

Así las cosas, no se encuentra corroborado que la actuación de la escribanaVestilleiro torne el título de los actores en imperfecto ni observable. Para más, no se encuentra verificado -ni siquiera hasta este momento- el defecto del título que fuera denunciado, ya que no ha recaído sentencia en sede penal sobre la invocada falsificación del testamento; y hasta tanto no se declare lo contrario judicialmente, el testamento es válido y las transmisiones sucesivas perfectas.

Por otro lado, de existir tal vicio en el íter dominial, el mismo no resulta imputable a la actuación de la escribana Vestilleiro. En el mismo sentido, la perito Montenegro ha dictaminado en autos -en posición a la que adhiero- que la existencia de la investigación criminal no configuraba un óbice o impedimento alguno a los efectos de llevar a cabo el acto escriturario en virtud de lo establecido en los artículos 993 y cctes. del Código Civil (velezano), donde se estipula que el instrumento público hace plena fe y, por lo tanto, cae solamente por la acción triunfante de falsedad en un procedimiento típico (sea por querella criminal or edargución de falsedad en sede civil). Entonces, dado que al tiempo de intervenir la escribana Vestilleiro no se configuraba ninguno de estos supuestos, la perito concluye que la demandada cumplió con la normativa vigente al momento de escriturar.

Consecuentemente, postula que el acto por ellaotorgado es válido, que el título no posee defecto alguno y por tanto no resulta observable.En la misma tesitura Trigo Represas dice que en lo atinente al estudio de títulos, el escribanosólo asume una obligación de medios y no responde si, habiendo aplicado su diligencia y conocimiento, no llegase a advertir la existencia de una transmisión anon dominio resultante de un acto fraguado. Esto ocurre, verbigracia, cuando una escritura antecedente del título aparece falsificada o en los de comparecencia, ante el notario, con documentos de identidad falsificados del aparente dueño, según títulos e inscripción en el Registro de la Propiedad. En virtud de lo expuesto, la imputaciónque efectúan los demandantes en torno a la responsabilidad directa de Vestilleiro por la presunta imposibilidad de disponer de su propiedad no puede tener favorable acogida. Tampoco ha de ser admitida la atribución de responsabilidad que le endilgan por la frustración del negocio inmobiliario relativo a la venta del inmueble al Sr. Frutos. Pues, siguiendo el temperamento adoptado por el pretenso comprador, la venta se hubiese visto frustrada de todos modos aún de haberse verificado la existencia de una denuncia penal radicada con posterioridad a la adquisición del inmueble por los actores. Y, en tales circunstancias, ningún cuestionamiento harían a la intervención de Vestilleiro. Nótese que la observación efectuada por el escribano Villola (tal como lo expresa en sus declaraciones testimoniales de fs. 102/103 y 271/272)surge fundamentalmente por la existencia de la mentada causa penal, más allá de la realización o no de un estudio de títulos por la demandada con anterioridad ala adquisición del inmueble por el matrimonio accionante.

Tanto es así, que el propio Frutos(pretenso comprador de Habana 3777) declaró que el inconveniente advertido y por el que se frustró la compra obedecía a la investigación instada respecto del testamento, y no por actuación alguna de la escribana Vestilleiro. Preguntado que fue “Si le fue detallado en que consistía el inconveniente para la escritura”, declaró: “algo relacionado con el testamento, por lo que me dijeron era algo que el actor había comprado en buena fe, y este problema venía de antes de su compra, todo esto me lo informa creo que el estudio de Villola, y también lo charlé con el actor” (fs. 278).A todo evento, si la imputación de negligencia a la escribana se vincula con una posibilidad futura de que el testamento sea reputado falso y el inmueble sea objeto de una acción real por la que los actores pudieran resultar despojados de su dominio, se trata de una consecuencia de carácterhipotética. En tal caso, cabe recordar que es requisito esencial del daño para ser resarcible suestado de certidumbre.

A mayor abundamiento, aún si existiese culpa de la escribana, tampoco podría admitirse el reclamo de los actores relativo a la frustración de la compraventa que ellos pretendían del inmueble de la calle Griveo. Pues se trata de un hecho ajeno sin adecuada relación causal con el hecho imputado a la demandada dado que no se trata de una consecuencia que resulte previsible. Y de así considerarse, aparece como una consecuencia remota a la intervención de Vestilleiro. Vale recordar que -según lo ya señalado-resulta de aplicación el art. 520 del Código Civil por lo que, en cualquier caso, la demandada responderíaúnicamente por consecuencias inmediatas y necesariasal incumplimiento alegado.Por los fundamentos expuestos, habré de rechazar la acción intentada contra la demandadaAdriana Vestilleiro.

IV.- Acción contra Retour SRL:

La parte actora atribuye a Retour SRL responsabilidad en tanto fue transmitente de un título gravemente cuestionado y potencialmente inválido, y a su vez fue la parte que designó a la escribana Vestilleiro. Asimismo, alega que el contrato de compraventa celebrado con la demandada Retour SRL se enmarca dentro de una relación de consumo, estando la accionada sujeta a las obligaciones que le caben como proveedora, constructora y comercializadora.

En primer lugar, cabe distinguir respecto de la codemandada Retour SRL que no resultapasible de la misma imputación que la efectuada sobrela escribana Vestilleiro. Esto es, que no se leendilga un obrar negligente en su actuaciónprofesional.

La controversia suscitada entre los accionantes y la vendedora del inmueble se enmarca en un vínculo contractual, siendo reprochado el incumplimiento de una obligación cual es la de transmitir un título perfecto.

Lo cierto es que -como fuera expuesto utsupra- no se encuentra verificado hasta el momento que el dominio transmitido adolezco de vicio alguno. En función de ello, la compraventa celebrada entre las partes con fecha 8 de agosto de 2013 reúne lascondiciones exigidas por la ley para otorgar a los adquirentes Cerviño y Pérez el título de propietarios del inmueble.Por otro lado, respecto de la adquisición previa de la finca por Retour SRL, mientras no se desvirtúe el principio de inocencia conque cuenta, debe presumirse que actuó de buena fe,habiéndolo hecho a su vez a título oneroso.No se encuentra acreditado que tuvieraconocimiento -o debiera haber conocido- sobre la existencia de la causa penal al momento de la venta alos actores (así como tampoco se verificó que hubieseconocido tal circunstancia al momento de adquirirpreviamente la finca). Es decir, que tampoco seacreditó a su respecto un obrar doloso que ameritereproche alguno.A todo evento, en los mismos términos analizados en el considerando antecedente, tampoco le sería atribuible a Retour SRL la frustración de los negocios inmobiliarios posteriores que esgrimen losactores.Tampoco puede ser considerada responsable la sociedad codemandada por la designaciónde la escribana puesto que no existe para tal caso factor de atribución alguno. Ello puesto que la labor de la notaria se desarrolla en el marco de una función independiente, respondiendo ella en todo caso de forma directa. Claro está que tampoco quedaría obligada (niaún de forma refleja) desde que ninguna atribución de responsabilidad se concretó sobre la escribana.

A todo evento, para el hipotético caso enque se verifique la falsificación del mentadotestamento y se instaran acciones reales que despojendel dominio a los accionantes, entonces habrán de ponderarse en tal oportunidad las acciones que estimencorresponder. Cabe aquí recordar que el daño requierecomo elemento esencial el estado de certidumbre paraser resarcible, condición que no reúne el supuesto demarras. En virtud de ello, la acción entabladacontra Retour SRL habrá de ser desestimada.

III.- Costas y honorarios:

No obstante ello, dado que la complejidady particularidades de la cuestión, pudieronrazonablemente llevar a la convicción de los actoresde accionar como lo hicieran, las costas del procesoserán impuestas en el orden causado (art. 68, segundaparte del Código Procesal).Por lo hasta aquí expuesto, FALLO:Rechazando la demanda deducida por Claudio RobertoCerviño y Silvia Estela Pérez contra Adriana BeatrizVestilleiro, Retour SRL y elFondo de Garantía delColegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires,con costas.Sobre la base del monto reclamado en lademanda con más sus intereses, valorando el mérito,extensión, y calidad de los trabajos, etapas cumplidasen cada caso y resultado obtenido, regúlanse en lasuma de pesos un millón trescientos mil ($ 1.300.000)los honorarios profesionales correspondientes al Dr.Horacio Bernardo Kufert, letrado apoderado de la parteactora; en la suma de pesos un millón cien mil ($1.100.000) los honorarios profesionales correspondientes al Dr. Matías Alejandro RodríguezLlau

Buenos Aires, febrero de 2021.-

Y VISTOS: Estos autos caratulados «CERVIÑO, CLAUDIO ROBERTO Y OTRO C/ VESTILLEIRO,ADRIANA Y OTRO S/ DAÑOS Y PERJUICIOS; EXP. Nº11.662/2017», en trámite por ante este Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N° 46, a mi cargo, para dictar sentencia definitiva, de cuyas constancias RESULTA:

1) A fs. 155/167 Claudio Roberto Cerviño y Silvia Estela Pérez, por intermedio de su letrado apoderado, promueven demanda por daños y perjuicios contra Adriana Beatriz Vestilleiro y contra Retour SRL por la suma de $ 2.182.000 (pesos dos millones ciento ochenta y dos mil) y u$s 70.000 (dólares estadounidenses setenta mil). Relata que los actores con fecha 8 de agosto de 2013 adquirieron el inmueble sito en Habana3777, Unidad Funcional 1, de esta ciudad. Dice que enla misma fecha, coincidente con la firma del Reglamento de Copropiedad por el constructor, suscribieron ante la escribana interviniente -Adriana Vestilleiro- la escritura traslativa de dominio respecto de la unidad que adquirieron a Retour SRL. Refiere que en el año 2016 pusieron a la venta aquél inmueble con la intención de mudarse. Así, dicen que el 17 de octubre de ese año firmaron boleto de compraventa con el Sr. Gonzalo José Frutos como adquirente de la finca sita en Habana 3777, quien abonó la suma de u$s 90.900 y se comprometió a abonar el saldo de precio de u$s 212.000 al momento de escriturar. Esgrime que los actores, a su vez, el 4 de noviembre de 2016 suscribieron un boleto de compraventa en calidad de compradores del inmueble sito en Griveo 4161 (CABA) abonando la suma de u$s 130.000 y comprometiéndose a integrar el saldo de u$s305.000 al tiempo de la escrituración (importe que mayormente provendría de la venta del inmueble de la calle Habana).Postula que para la operación de venta de“Habana” fue designado el escribano Pablo Villola, a quien los actores acercaron la documentación necesaria. Iniciado un estudio de títulos, el notario advirtió a sus clientes sobre la existencia de la causa penal nº 39.920/09 en trámite ante el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional nº 9 Secretaría nº 108 en la que se investiga la autenticidad del testamento que surge de los autos “Vezzosi Mario Césars/ sucesión testamentaria” (Exp. Nº 106.333/10) entrámite ante el Juzgado Nacional en lo Civil nº 107.Expone que el inmueble de la calle Habana3777 fue parte del acervo del citado testamento en el que Martín Macedonio Giménez resultó único sucesor. Dice que, a su vez, Giménez cedió sus derechos a Alberto Raúl Sáenz y éste, luego, vendió el inmueble a Retour SRL. Empresa ésta que refaccionó la finca, la dividió en dos unidades funcionales, las afectó al régimen de propiedad horizontal y luego vendió la unidad nº 1 al matrimonio aquí accionante. Señala que la escribana Vestilleiro fue la autorizante de la compra de Retour SRL a Sáenz, como así también de la venta a Cerviño y Pérez. Destaca que la notaria fue designada por la enajenante Retour dado que se trataba de la primera escritura en virtud de haberse afectado el inmueble al régimen de propiedad horizontal. Relata que el escribano Villola anotició a Vestilleiro de las circunstancias advertidas, quien dijo ignorar la existencia de la investigación penal. Arguye que frente a esta situación quien adquiera el inmueble no podría invocar buena fe en una operación alguno el título de los actores es observable o defectuoso, ni aún en el caso que se decretara la falsedad del testamento, pues -en dicho escenario- se estaría ante un acto realizado por un heredero aparente, por lo que se trata de un acto válido y plenamente eficaz respecto de terceros de buena fe y atítulo oneroso. Postula que el inicio de una investigación criminal por la supuesta comisión de un delito no implica que el instrumento sea falso. Por ende, esgrime que la formación de una causa penal no podría servir de excusa para rescindir una operación inmobiliaria. Ello en virtud de la presunción de validez de que gozan los instrumentos públicos (en este caso testamento ológrafo protocolizado) y por el principio de inocencia que rige en nuestro ordenamiento legal. Esgrime, en adición, que si no seencontraba inscripto embargo alguno sobre el inmuebleni surgía de los certificados una restricción para disponer del mismo, el bien estaba en condiciones de ser enajenado. En consecuencia, sostiene que Vestilleiro actuó cumpliendo las obligaciones que la ley le impone para autorizar un acto válido y eficaz cuando autorizó la escritura nº 189 de fecha 08/08/2013. Arguye que uún cuando se comprobara que el testamento fuese falso, ello no importa la nulidad del acto celebrado entre Retour SRL y los actores, así como tampoco implica un obrar negligente por la escribana demandada. Dice, entonces, que la rescisión de la operación por los accionantes obedeció únicamente a su propia decisión. Rechaza la responsabilidad que pretende atribuírsele a la escribana Vestilleiro y niega, por tanto, obligación de parte del Colegio de Escribanos.

ninguno de los actos alegados por los demandantes lees imputable a la escribana.Por ende, rechaza la responsabilidad quese le atribuye y alega que los daños padecidos por losactores se deben a su propio obrar. Niega y desconoce los daños denunciados, funda su derecho, ofrece prueba y solicita el rechazo de la demanda, con costas.

4) A fs. 218/222 se presenta Retour SRL,por intermedio de su letrada apoderada, y contesta la demanda. Formula la negativa de rito y expresa adhesión al conteste efectuado por el Colegio de Escribanos. Rechaza la responsabilidad que se lea tribuye y solicita el rechazo de la demanda, con costas.

I.-Aclaraciones preliminares:En primer lugar, cabe poner de relieve quesiendo que el “hecho generador” de las cuestionestraídas a litigio tiene origen en el marco de lanormativa del Código Civil previa a su recientemodificación (2015), me abocaré al tratamiento de todolo que pudiere corresponder dentro de ese plexoregulatorio.También es menester señalar que los juecesno están obligados a analizar todas y cada una de lasargumentaciones de las partes, sino tan sólo aquellasque sean conducentes y posean relevancia para decidirel caso (Fallos: 144:611; 258:304, 262:222, 265:301,272:225, entre otros).Asimismo en sentido análogo, tampoco esobligación del juzgador ponderar todas las pruebasagregadas, sino aquellas que estime apropiadas pararesolver el caso (CSJN, Fallos: 274:113; 280:3201;144:611), por lo tanto me inclinaré por las queproduzcan mayor convicción, en concordancia con losdemás elementos de mérito de la causa. En otraspalabras, se considerarán los hechos que AragonesesAlonso llama “jurídicamente relevantes” (su ob.Proceso y Derecho Procesal, Aguilar, Madrid, 1960,pág. 971, párrafo 1527) o “singularmentetrascendentes” como los denomina Calamandrei (sutrab., La génesis lógica de la sentencia civil, en“Estudios sobre el proceso civil”, págs. 369 y ss.).II.- No existe controversia entre laspartes en estas actuaciones en torno a la celebracióndel acto de escritura con fecha 8 de agosto de 2013 enel que intervino el matrimonio de Cerviño y Pérez encarácter de compradores y Juan Carlos Carro comorepresentante de Retour SRL, en su condición devendedora, en relación con el inmueble sito en la

5) El acta de fs. 235/236 da cuenta de la celebración de la audiencia prevista por el art. 360del C.P.C.C.N., sin que en la ocasión se alcanzara acuerdo conciliatorio alguno. En razón de ello se dispuso la apertura de la causa a prueba, produciéndose la que obra incorporada hasta la clausura del período probatorio con fecha 02/9/2020,sobre la que certifica el Actuario a fs. 565/566 (y su ampliación mediante el uso de notas marginales),habiendo hecho uso del derecho conferido por el art.482 del Código Procesal la parte actora, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires y la demandada Retour SRL.5) Finalmente, con fecha 6 de noviembre de2020 se dispone el llamamiento de «autos para sentencia», el que se encuentra consentido y CONSIDERANDO:

poderado del Colegio de Escribanos de#29515591#279642666#20210210154542102Poder Judicial de la NaciónJUZGADO CIVIL 46la Ciudad de Buenos Aires; en la suma de pesostrescientos mil ($ 300.000) -en conjunto- loshonorarios profesionales correspondientes al Dr.Alejandro Arauz Castex y al Dr. Agustín Arauz Castex,letrados patrocinantes del Colegio de Escribanos de laCiudad de Buenos Aires; en la suma de pesos novecientos cincuenta mil ($ 950.000) los honorarios profesionales correspondientes al Dr. Ignacio Zunino, letrado apoderado de la demandada Vestilleiro; en la suma de pesos un millón cien mil ($ 1.100.000) los honorarios profesionales correspondientes a la Dra. Liliana Graciela Paganini, letrada apoderada de lademandada Retour SRL; en la suma de pesos tresciento smil ($ 300.000) los de la perito Olga MonserratMontenegro; y en la suma de pesos ochenta y cuatro mil($ 84.000) los honorarios de la mediadora, Dra. Vanesa Yanina Sarnacki, conforme lo dispuesto por el AnexoIII del Dec. 1467/2011, conf. su modificación por Dec. 2536/2015. Hágase saber que, de justificarsedebidamente una hipotética condición de inscripto porparte de cualquiera de los profesionalesintervinientes, a la regulación practicada en cadacaso deberá adicionársele el monto correspondiente ala alícuota que establece el Impuesto al ValorAgregado, el que estará a cargo del obligado al pagode los mentados honorarios, conforme criteriosustentado por la C.S.J.N. en autos «Cía. General deCombustibles S.A.» del 16-6-93.De igual modo, hágase saber a las partesque una vez firme este decisorio, deberán retirar ladocumentación originalque adunaron en su momento enel plazo de 10 días, bajo apercibimiento de proceder asu destrucción por no contar el Tribunal con espaciosuficiente para su guarda.

Reglamento Colegio de Escribanos de Tucumán

26499 / 19/03/2007

Nro: 125702

SOCIEDADES / H. CONSEJO DIRECTIVO DEL COLEGIO DE ESCRIBANOS DE TUC.

POR 1 DIA – Acta N° 2273. En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, a los 14 días del mes de Marzo 2007, siendo las 20:30 horas, se reúnen los Miembros del H. CONSEJO DIRECTIVO DEL COLEGIO DE ESCRIBANOS DE TUCUMÁN, bajo la presidencia del Escribano Arcadio Molina y los siguientes Consejeros Escribanos: María V. Molina Zavalía de Mendilaharzu, Olga C. Moreno de Odstrcil, Silvia I. Parajon de Dalton Hortensia del C. Carmona, Carlos José Marti Coll, Adriana Blasco de Haro y Esperanza A. Díaz de Minniti. Por Secretaría se da lectura al Acta anterior y se Aprueba. A continuación el siguiente orden del día: El señor Presidente pone a consideración, el texto definitivo de los Reglamentos Notarial y de Poderes. El primero de ellos sobre la base de la Resolución aprobada en acta 2255 del día 29 de Junio de 2006, con distintas modificaciones sugeridas por asociados de esta Entidad Escribanas Marta Inés Podestá, Sara Anis de funes Coronel y Dr. Alfredo Isas. El Reglamento de Poderes ha sido proyectado por las Escribanas María G. Ailan de Mena, María C. Aragón de Sánchez, María del Pilar Feijoo y Ana Gabriela Delloca, bajo la supervisión de las Escribanas Marta Inés Podestá y Sara Anis de Funes Coronel. Luego de una deliberación, el H Consejo Directivo, en ejercicio de las facultades atribuidas por los artículos 117 y 165 incisos «F» y «J» de la Ley de Escribanos Públicos (en adelante LEP), y con los fundamentos vertidos en el acta 2255, dicta el siguiente «Reglamento notarial»: 1- Capitulo Uno – incompatibilidades: El notario vinculado por relación de dependencia, relación de empleo público o vínculo similar, podrá realizar para sus comitentes o empleadores las tareas mencionadas en el Art. 6 LEP, incisos «F», «G» y «H» y por el decreto 4.327/14-1985 (SSG): artículo 1°, incisos «C», «D», y «G» y artículo 157. 2- El notario vinculado en el modo indicado en el artículo anterior, no podrá intervenir como oficial público en la autorización de actos de carácter notarial; en los supuestos previstos en el art. 6: incisos «A», «B», «C», «D» y «E» y art. 8 LEP y art. 1° del decreto 4.327/14/1985 (SSG), incisos «A», «B», «E» ó «F», cuando su comitente o empleador sea parte, dado que en éstos casos, se presenta una situación de incompatibilidad. 3- Inhabilitación temporal: Cuando el Colegio tome conocimiento de que un escribano se encuentra comprendido en las situaciones previstas en el artículo 15 LEP dispondrá su inhabilitación temporal, con incautación de su protocolo y documentación a su cargo. La incautación no procederá si el registro tuviere adscripto. 4- Capítulo dos – actas notariales: Cuando en un acta notarial se recogen «declaraciones» que puedan de algún modo incriminar al requerido o notificado, o el requirente impute una desviación de la conducta negocial o reglamentaria prevista, el notario debe cumplir lo prescripto en el inciso «C» del art. 84 LEP. A ese fin, las personas requeridas, intimadas o notificadas serán previamente informadas, del derecho a no responder o de contestar y – en este último supuesto – se harán constar en el documento las manifestaciones que hicieren. Si el destinatario de la notificación, intimación o requerimiento frente a la diligencia que se está desarrollando decidiera formular declaraciones o reservas, deberá identificarse. 5- Las actas protocolares complementarias se rigen, en su aspecto formal, por las normas establecidas para las que constituyen documento matriz, salvo lo dispuesto en el artículo 57 LEP, respecto de numeración y epígrafe. 6- Cuando una misma acta notarial contenga más de una diligencia, el notario procederá a su cierre, conformidad y firma, para luego continuar con la siguiente diligencia requerida. El Consejo interpreta que la potestad atribuida al notario por el art. 84 LEP para no separar el acta en dos o más partes o diligencias, siguiendo su orden cronológico, sólo puede ejercerse cuando la diligencia se realice en su propia notaría o en un mismo acto. Cuando el acta se realice fuera de la oficina del notario, se procurará confeccionarla  en el sitio de la diligencia. A este fin, las distintas unidades de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se consideran un mismo lugar. 7- Se excluye de la limitación establecida en el artículo anterior, las diligencias de protesto por acta notarial (artículos 65, 66 y 67 de decreto ley 5.965/63). 6- Salvo prohibición legal expresa, las diligencias instrumentadas en actas notariales podrán cumplirse en días y horas inhábiles administrativas. Sin embargo, se aconseja utilizar esta posibilidad cuando existan razones de urgencia o frente a modalidades propias de cada comprobación. 7- Actas de presencia y comprobación. A requerimiento de quien invoque interés legítimo, el notario podrá autenticar hechos que presencie y cosas que perciba. Las actas tendientes a comprobar la entrega de documentos, efectos o dinero – en este caso con las limitaciones de la ley 25.345 y sus reformas – y cualquier requerimiento, deberán transcribir o individualizar el documento entregado, o describir la cosa o efecto, o los términos del requerimiento y, en su caso, la contestación del requerido. Podrá recoger declaraciones y juicios que emitan peritos o profesionales sobre los hechos comprobados. Tales personas se identificarán exhibiendo credenciales expedidas por autoridad competente. Si no exhibieran esa credencial, deberá dejarse constancia en el acta. 8- Actas de notoriedad. La comprobación y fijación de hechos notorios podrá efectuarse cuando estuviera legalmente autorizado y con sujeción al siguiente procedimiento: a. En el acta inicial el interesado expresará los hechos cuya notoriedad pretende acreditar y los motivos que tuviere para hacerlo. En su caso, mencionará las personas que declararán como testigos, y en actas posteriores, podrá ampliar la información. b. Si, a juicio del notario, el requirente tiene interés legítimo, y los hechos, por no ser materia de competencia jurisdiccional, son susceptibles de declaración de notoriedad, así lo hará constar y dará por iniciado el procedimiento. c. Examinará los documentos ofrecidos y practicará las diligencias que fueren conducentes al propósito del requerimiento. d. Finalmente, si los hechos hubieren sido acreditados, así lo expresará, previa evaluación de los elementos de juicio. En caso contrario, dejará constancia de lo actuado. 9- Actas de protocolización. La protocolización de documentos decretada por resolución judicial, se cumplirá mediante las siguientes formalidades: a. Se extenderá acta con la relación del mandato judicial y los datos que identifiquen el documento, que puede transcribirse. Si estuviere redactado en idioma extranjero sólo se transcribirá la traducción. b. La transcripción será obligatoria cuando fuere ordenada por norma legal o resolución judicial. c. El documento se agregará al protocolo, si fuere posible, junto a las actuaciones que correspondan.
d. No será necesaria la presencia y firma del juez que la hubiere dispuesto. Si el documento protocolizado no hubiere sido transcripto, se lo reproducirá en la copia del acta o se agregará a ella copia autenticada de aquél. e. Las actas tendientes a reunir antecedentes relativos a subastas públicas, relacionarán y transcribirán las piezas respectivas y se individualizará el bien subastado, con los antecedentes catastrales, fiscales y registrales necesarios para su registración. f. El acta será firmada por el juez y por el interesado, cuando así lo dispusieren las normas procesales o así se hubiera dispuesto por el magistrado interviniente. 10- Actas de incorporación y de transcripción. La incorporación o transcripción de documentos públicos o privados requerida por los particulares se cumplirá mediante las siguientes formalidades: a. Se extenderá el acta, con el requerimiento y los datos que identifiquen el documento o conjunto de documentos, que podrán trascribirse, aun cuando sólo se requiriere su incorporación al protocolo. b. Si estuviere redactado en idioma extranjero sólo se transcribirá la traducción. c. Al expedir copia del acta, si el documento incorporado no hubiere sido transcripto, se lo reproducirá o se anexará a aquella, copia autenticada del mismo, con constancia de su incorporación. d. Cuando se tratare de documentos privados que versen sobre actos o negocios jurídicos para cuya validez se hubiere ordenado o convenido la escritura pública, la incorporación o transcripción al protocolo no tendrá más efecto que asegurar su fecha y, en su caso, el reconocimiento de firmas. 11- Expedientes de la Dirección de Personas Jurídicas: El artículo anterior, será aplicable en el caso de transcripción de expedientes de la Dirección de Personas Jurídicas, que podrá ser autorizada con el siguiente procedimiento: a. La reproducción del expediente administrativo no debe ser literal y textual, sino que debe asegurar su lectura completa y fiel, evitando efectuar referencias prescindibles, los cuáles deben ser agrupados en otra parte del documento. b. Este «testimonio» debe denominarse como «acta de transcripción» e identificará con claridad las partes del expediente administrativo que contengan los documentos más importantes y vigentes: actas constitutivas, texto ordenado del estatuto conformado, resoluciones de la autoridad administrativa que conforma el texto transcripto y otras análogas. c. Con posterioridad, mencionará los restantes requisitos tributarios, contables, antecedentes de dominio, dictámenes u otros recaudos formales, con todo el detalle que resulte necesario. d. Ese acto notarial, debe ser requerido por el representante legal de la sociedad, o persona debidamente facultada en el acta constitutiva. 12- Actas de remisión de correspondencia. Las actas que certifiquen la remisión de correspondencia o documentos por correo, harán constar el requerimiento; la recepción por el notario de la carta o los documentos; la transcripción de la carta o la relación de los documentos; la colocación – dentro del sobre – de la carta o de los documentos a despachar; que el sobre cerrado queda en poder del notario para realizar la diligencia encomendada. Practicada la diligencia, el notario dejará constancia de su cumplimiento. También hará constar en la carta o documento que la remisión del mismo se efectúa con su intervención. 13- Certificaciones de firmas: Para certificar la autenticidad de firmas o impresiones digitales estampadas en documentos privados, deberán procederse del siguiente modo. Los requerimientos deben formalizarse en actas que se extenderán en el libro que proveerá el Colegio, bajo la exclusiva responsabilidad de la Secretaría General. 14- Se proveerá un libro de actas a cada titular de registro; que deberá restituirlo dentro de los 90 días de comenzar a utilizar el libro siguiente. Los adscriptos podrán solicitar la provisión de su propio libro, cumpliendo el requisito previsto en el Art. 60 del decreto 4.327/14 (SSG), o utilizar el libro de requerimientos del titular al que se encuentren adscriptos. 15- Una vez completadas las primeras 450 actas de un Libro, el escribano podrá requerir la provisión de otro ejemplar en cuyo caso deberá denunciar el número y fecha de la última acta autorizada en él o los libros obrantes en poder del registro al que pertenece. 16- La omisión de restituir el libro, dará lugar a su incautación, con comunicación a la Corte Suprema de Justicia. La Secretaría General no podrá proveer nuevos libros al infractor hasta la regularización de la situación planteada. 17- Los libros contendrán 500 actas numeradas correlativamente, que deberán labrarse con observancia del orden numérico y cronológico, sin actas intermedias en blanco. Los escribanos son responsables de la integridad y conservación del libro hasta su reintegro o incautación. 18- Una vez reintegrados los libros al Colegio, estos permanecerán bajo su custodia y sólo podrán ser consultados por mandato judicial o por cualquier escribano de registro. Cualquier interesado podrá consultarlo a través de un escribano o previa petición fundada al Consejo. 19- Durante el segundo semestre de cada año, el Colegio destruirá los libros que tengan una antigüedad superior a diez años, computado este plazo entre la fecha de la última acta y el día 31 de Diciembre inmediato anterior. Esta destrucción será documentada mediante acta notarial, informándose previamente a la Excma. Corte Suprema de Justicia, con la nómina de los libros que se destruirán, con una antelación de 60 días hábiles. Se exhibirá la copia de esa nota en el transparente del Colegio con el listado de los libros que se destruirán y los registros notariales a los que fueron asignados. 20- En ese plazo, el escribano a quien se asignó el libro, podrá requerir que le sea restituido. Cualquier otro interesado pueda peticionar la reserva de algún ejemplar. 21- El libro deberá permanecer en el domicilio profesional de cada escribano. Sólo puede ser retirado cuando medie orden judicial, cuando deba reintegrarse al Colegio o sea incautado por autoridad competente. Cuando la firma o impresión digital cuya certificación se requiera, sea estampada en domicilio distinto al del profesional certificante, se consignará esta circunstancia en el acta, indicando el domicilio donde la firma fue puesta o ratificada. 22- En la página en blanco que inicia cada libro, se asentará: a) número y asiento del registro del escribano. b) fecha de entrega. c) serie y número de Orden del Libro con relación a la secuencia en que fueron provistos a cada registro. d) firma del escribano o persona autorizada para retirarlo. A continuación, suscribirá esta nota de apertura el Secretario General, quien es responsable de que los libros anteriores hayan sido restituidos en los términos previstos por este reglamento. 23- Los libros de requerimiento de la serie «B» y siguientes se identifican del siguiente modo: Serie – Número de registro y Secuencia en que fue provisto, sin distinguir entre titulares y adscriptos. Así, el primer libro que se provea al registro número setenta, se identificará como libro «B – 70 – 1». 24- Se extenderá un acta de requerimiento por cada documento cuyas firmas se certifiquen. Si una persona firma dos o más documentos de igual tenor, el requerimiento podrá instrumentarse en una misma acta, dejándose constancia del número de ejemplares en que la firma fue certificada. 25- Las actas de requerimiento deben contener el número del acta, lugar y fecha, nombre, apellido, tipo y número del documento de identidad del requirente, carácter en que interviene en el acta, cuando ello fuere expresamente requerido. Además, individualizará el documento intervenido, con constancia del número de hojas y cantidad de copias.  En la parte inferior, firmarán el requirente y el escribano interviniente, pudiendo esté último agregar cualquier constancia que corresponda o que estime pertinente. 26- Al agregar la hoja de actuación notarial, deberá consignarse en el acta, la serie y número de la hoja u hojas que se extiendan, con indicación de la fecha en que el instrumento fue entregado. 27- En caso de error o de desistimiento, el escribano dejará sin efecto el acta, poniendo la nota pertinente, su firma y sello, sin que ella autorice a repetir el número del acta ni alterar el orden cronológico. 28- Las certificaciones de firmas deben contener los datos y recaudos del art. 25. Deberá consignarse la fecha en que el instrumento fue entregado al requirente, cuando no coincidieran las fechas de la certificación con la fecha de entrega del documento certificado. La falta de conocimiento deberá ser suplida en la forma determinada por el artículo 1002 del Código Civil, texto según ley 26.140. Deben cerrarse los espacios en blanco. 29- Si el requirente firmare como representante convencional o legal de otra persona y solicitare que se certificare tal circunstancia, la certificación mencionará el carácter en que actúa el representante, el nombre y apellido, razón social o denominación, en su caso y clave de identificación tributaria del representado (CUIT, CUIL o CDI). Si resulta posible, se individualizará la documentación exhibida por el requirente para justificar la personería. En los casos en que otras disposiciones lo exijan o cuando así fuere solicitado, se consignará que el firmante está facultado para otorgar el acto de que se trata. 30- El procedimiento establecido para la certificación de firmas se observará para la de impresiones digitales, en los casos en que legal o reglamentariamente éstas tuvieran eficacia jurídica o cumpliesen su función individualizadora. 31- Cuando dos o más personas firmaren en conjunto representando a un tercero, se considerarán como un sólo requirente a los efectos de este reglamento. 32- Si el documento donde obre la firma a certificar estuviere total o parcialmente en blanco, o se encontrare redactado en idioma extranjero, se consignará tal circunstancia en la certificación y en el acta. Lo testado, entrelineado, raspado y/o enmendado deberá ser salvado por el escribano en el acta, o en la certificación según corresponda. 33- El Colegio no legalizará la firma del escribano interviniente, cuando no se haya observado el procedimiento aquí establecido. 34- Actuaciones sumariales: El ejercicio de la competencia asignada al Colegio para conocer en cuestiones que comprometan la responsabilidad profesional disciplinaria de los escribanos, se ejercerá en los límites y bajo la superintendencia que establecen la LEP, el decreto N° 4.327/14 (SSG) y esta reglamentación. Conforme lo establece el art. 192 LEP, en esta materia será de aplicación supletoria el Código procesal civil y comercial de la provincia. 35- Cuando pudiesen subsanarse las consecuencias de los hechos denunciados u objeto de la intervención del Colegio, sus autoridades procurarán restaurar el interés particular damnificado por acción u omisión del escribano denunciado, exhortando a cumplir los actos omitidos y a reparar los perjuicios provocados. 36- Principios aplicables: El proceso disciplinario se desarrollará, de acuerdo con los siguientes principios:
a. de concentración: disponiendo que en un mismo acto se lleven a cabo todas las diligencias que sean necesario realizar. b. de saneamiento: evitando nulidades e indefensiones. c. economía procesal: evitando demoras del procedimiento y el dispendio de actividad. d. de inmediación: con la actuación personal de los consejeros instructores. e. de gratuidad: garantizando este principio, en la instancia colegial. 37- Plazos: Los plazos previstos en este reglamento se computarán por días hábiles administrativos, salvo cuando se imponga la sanción de suspensión, en cuyo caso el plazo se contará por días corridos y comenzará a regir a partir de la cero hora del día siguiente hábil al de la notificación. 38- Iniciación del procedimiento: Los procedimientos disciplinarios se iniciarán por denuncia o de oficio. Podrá denunciar quien se sienta afectado por el proceder de un escribano en oportunidad de su actuación como tal. El denunciante deberá constituir domicilio en San Miguel de Tucumán, agregará la prueba documental que obre en su poder, y ofrecerá la restante prueba de cargo de que intente valerse. La denuncia deberá ser presentada en el Colegio y ratificada ante la Secretaría General, salvo que la firma haya sido certificada notarialmente. Cumplidos estos requisitos, el Consejo podrá tramitar la denuncia o remitirla a la «Comisión de disciplina». 39- El denunciante no adquiere calidad de parte y no podrá recurrir las resoluciones que se dicten, ni recusar a los miembros del Consejo directivo, pero deberá comparecer cuando sea citado a colaborar con la investigación. Si se presentara la denuncia por mandatario, el mismo deberá acreditar la personería invocada mediante el poder general o especial correspondiente. No se admitirán denuncias anónimas. 40- Reserva: Las causas disciplinarias se consideran de carácter reservado, pudiendo ser consultadas sólo por el escribano afectado, sus defensores o mandatarios; además de los miembros del Consejo Directivo. Los directivos y personal del Colegio, están obligados a guardar estricta reserva respecto de lo que conozcan como consecuencia de las tareas que cumplen, estando prohibida su difusión. El incumplimiento de esta obligación podrá ser objeto de sanción. Si la denuncia fuere formulada por otro escribano o por abogado inscripto en la matrícula, éstos podrán consultar las actuaciones previa petición fundada ante el H. Consejo directivo, que resolverá sin recurso alguno. 41- Recusación y excusación: La recusación únicamente puede ser planteada por el denunciado contra miembros del Consejo directivo, con expresión de causa, en su primera presentación, o dentro de los 5 días de haber llegado a conocimiento del recusante la causal correspondiente. Deberá estar fundada y ofrecerse en ese mismo acto las pruebas. Del mismo modo se procederá en casos de excusación de algún consejero, quien también podrá invocar el artículo 17 del código procesal civil y comercial. 42- Comisión de disciplina: Crease, en el seno del Consejo directivo, y con base a las facultades atribuidas por el art. 165 inciso «J» LEP, una comisión permanente que tendrá a su cargo la gestión de los expedientes de contenido disciplinario, que le remita el Consejo. Estará integrada por el Vicepresidente del Consejo y por otros dos Consejeros, que se designen. Se reunirá en forma semanal y cualquiera de sus integrantes, en forma indistinta, podrá recibir declaraciones, suscribir citaciones y requerimientos y disponer la realización de las diligencias previstas en el artículo siguiente. Serán designados anualmente por el Consejo Directivo, en cada sesión en que asuman nuevas autoridades. Deberán informarán en forma bimestral las decisiones adoptadas, y proponer las medidas que corresponda legalmente adoptar a aquel cuerpo. La Comisión de disciplina dirigirá el procedimiento hasta el dictado de la resolución final. Las resoluciones de la Comisión de disciplina o de sus integrantes, serán susceptibles del recurso de reconsideración ante el Consejo directivo. El recurso deberá interponerse en el plazo de 5 días. 43- Diligencias preliminares: Denunciada una irregularidad atribuida a un escribano, se dispondrán las medidas tendientes a establecer la verosimilitud de los hechos. Podrá darse traslado de la presentación al escribano imputado para que brinde las explicaciones pertinentes o aporte las pruebas que estime apropiadas. De la contestación podrá darse vista al denunciante, bajo apercibimiento de archivo de las actuaciones en caso de silencio. La Comisión dispondrá las diligencias o audiencias necesarias para esclarecer los hechos. 44- Instancia: Establecida la verosimilitud de los hechos denunciados y cumplidas en su caso las diligencias preliminares señaladas, la Comisión de disciplina, sin dictamen ni resolución elevará las actuaciones al Consejo quien resolverá si corresponde desestimar la denuncia, ordenando su archivo, o instruir actuaciones sumariales, en cuyo caso el Consejo podrá aplicar las sanciones que son de su competencia, previa instrucción de un Sumario, o convocar al H. Tribunal de Ética y Disciplina, en el modo prescripto por el art. 185 LEP. Si la denuncia fuera improcedente el Colegio podrá rechazarla in límine. 45- Actuación de oficio: Serán de aplicación los artículos anteriores, en los casos que pudieran comprometer la responsabilidad disciplinaria del escribano y que llegasen a conocimiento del Colegio por cualquier medio o en los supuestos del artículo 183 LEP. También se aplican estas normas, en las infracciones que surjan de las inspecciones realizadas, o en toda otra cuestión emanada de autodenuncias de los escribanos referidas al extravío, hurto o robo de fojas o de otra documentación a su cargo. 46- El Consejo podrá disponer la suspensión del proceso en los casos en que tomare conocimiento de la existencia de alguna causa judicial cuyo resultado sea considerado de interés esencial para la resolución del caso. Durante el plazo de la suspensión dispuesta, queda suspendido el plazo de prescripción de la acción disciplinaria. 47- Instrucción del sumario: Cuando se disponga la iniciación de un sumario, por faltas que puedan ser sancionadas a través de la competencia del Consejo directivo, éste determinará cuál es la supuesta infracción, las pruebas de cargo reunidas y cualquier otra circunstancia de interés, disponiendo la remisión del sumario, a la comisión de disciplina. Cuando se disponga la constitución del Tribunal de Ética y Disciplina para la formación de un sumario, el Consejo dictará una resolución fundada que determinará la infracción atribuida y las pruebas de cargo reunidas, disponiendo la inmediata constitución del Tribunal. Es irrecurrible esta resolución. 48- Notificaciones: Las notificaciones se efectuarán personalmente, por carta certificada con aviso de recepción, telegrama, por cédula a diligenciarse por personal del Colegio o por acta notarial. Las notificaciones efectuadas al escribano adscripto, deben ser comunicadas por éste al titular del Registro, bajo su exclusiva responsabilidad. 49- Instrucción de sumario por inspección: Cuando se instruya un sumario como consecuencia de una inspección, se correrá traslado por diez días, a fin de que por sí o por medio de letrado apoderado o de otro notario formule su descargo y que no lo haya hecho en la oportunidad del traslado en la instancia de la inspección de protocolo. 50- Resolución: Una vez sustanciado el sumario por la comisión respectiva, cumplido el recaudo del art. 43 inciso 4° de la ley de procedimiento administrativo, el Consejo Directivo dictará resolución en el plazo de 60 días de conformidad con lo dispuesto en los artículos 165 inciso «O» y 164 LEP. La resolución se notificará al escribano sumariado y al denunciante si lo hubiera. Al denunciante, sólo se notificará la parte dispositiva de la resolución. 51- Las resoluciones que impongan alguna de las sanciones previstas en el artículo 164 LEP, serán recurribles en el modo previsto por el art. 190 LEP. No serán recurribles las resoluciones sobre producción, denegación y sustanciación de las pruebas. 52- Publicidad: Cuando los sumarios fueren iniciados por comunicación de algún juez o tribunal judicial, la resolución que recayere será puesta en su conocimiento.
53- Ferias: No se sustanciarán expedientes en trámite ante la comisión de disciplina, durante la feria, salvo resolución del Consejo. La feria o licencia del notario no suspende los plazos. 54- Comisión de inspección de protocolos: Crease, en el seno del Consejo directivo, y con base a las facultades atribuidas por el art. 165 inciso «J» LEP, una comisión permanente de inspección de protocolos, integrada por un consejero titular y dos notarios no consejeros designados por el Consejo. 55- Declaración jurada especial: La Comisión de inspección de protocolos podrá requerir de cualquier escribano titular, la presentación de un informe sobre: a. hojas de protocolo no utilizadas que obren en su poder, con indicación de su cantidad y la serie a la que pertenecen. b. libros de protocolo que obren en su poder, por no haber sido aún remitidos al Archivo General, detallando el número de escrituras de que se componen, si se encuentran encuadernados o no. c. índice del protocolo que corresponde al año anterior, que contenga los datos requeridos en el decreto 4327/14 (SEG), con indicación de las hojas de protocolo utilizadas en cada acto. d. libros de requerimiento de certificaciones de firmas que obren en su poder, indicando fecha de provisión, número de actas utilizadas y número de actas en blanco. 56- Hojas notariales: Las hojas de protocolo inutilizadas por errores materiales, o de impresión, y que no deban ser incorporadas al protocolo, deberán ser restituidas al Colegio, quien las reemplazará sin cargo. 57- Registro de Poderes y sus Revocaciones: Crease el Registro de Poderes y sus Revocaciones, que se regirá por las siguientes disposiciones. Funcionará en la sede del Colegio, quien podrá reglamentar su funcionamiento. 58- Serán de registración obligatoria para los notarios de la provincia los Poderes Especiales para Ventas, Poderes Irrevocables, y Poderes Amplios de Administración y Disposición, sus Modificaciones, sustituciones y Revocaciones. Los Poderes de Extraña Jurisdicción, se inscribirán con posterioridad a su protocolización. 59- La inscripción de dichos actos, se realizará por medio de una minuta, que será provista por el Colegio, quien fijará el respectivo arancel y su formato. Una vez presentada para su registración, serán ordenados correlativamente y siguiendo un orden cronológico de acuerdo a su presentación. Se llevará un índice por apellido y nombre de los otorgantes. 60- Las minutas serán confeccionadas por duplicado y no podrán ser manuscritas, conteniendo para su toma de razón, el tipo de Poder que se otorga, modificaciones, sustituciones o revocaciones, numero de escritura, fecha, datos de los otorgantes y de los apoderados, plazo de vigencia de los Poderes, Apellido y nombre del Escribano autorizante, número de Registro, su firma y sello. 61- En ningún caso el contenido del Poder, la modificación, sustitución o sus revocaciones podrá acceder al Registro. 62- La confección y remisión de las minutas es obligatoria para los Escribanos de la provincia, con relación a los instrumentos a que se refiere el Artículo 58. Asimismo, estarán obligados a solicitar informe sobre la vigencia de éstos, mediante información expedida por el respectivo Colegio, antes del otorgamiento de actos relacionados a éstos. 63- El Registro tendrá carácter estrictamente reservado, bajo responsabilidad del personal designado por el Colegio. Sólo podrá expedirse información, cuando lo requiera cualquier notario matriculado en la República o lo ordene un Juez competente. 64- En caso de ser necesario y para la publicidad de los actos allí registrados y a solicitud  de las personas mencionadas en él articulo anterior, el Colegio expedirá los Certificados Pertinentes. 65- Para la expedición de los Certificados consignados precedentemente, deberá el interesado solicitarlos mediante la confección de una rogatoria provista por el Colegio de Escribanos, previo pago del arancel que se fije. 66- A partir del nueve de abril de 2007, la inscripción deberá realizarla el Escribano dentro de los siete días hábiles del otorgamiento de cada acto. La inscripción de los actos autorizados con anterioridad a esa fecha será optativa para los Escribanos. 67- Presentada la minuta, el duplicado, sellado e individualizado por el número, orden de ingreso y fecha, será devuelto al escribano autorizante. 68- El Consejo Directivo ejercerá la Dirección y Control de éste Registro. Calificará los requisitos formales de los Instrumentos que ingresen, devolviéndolos con las observaciones pertinentes del caso. 69- Vigencia: El Colegio verificará el cumplimiento de esta reglamentación, y en caso de inobservancia intimará la regularización de las infracciones constatadas. En caso de estimarlo procedente, actuará conforme lo dispuesto por el art. 165 inciso «O» LEP. Este reglamento entrará en vigencia el 3 de Abril de 2007. La presente resolución será comunicada a la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Provincia, al señor Fiscal de Estado y a todos los notarios de registro.- Siendo las 21:30 horas, se da por finalizado este tema. Firman: Escribanos: Arcadio Molina, María V. Molina Zavalía de Mendilaharzu, Olga C. Moreno de Odstrcil, Silvia I. Parajon de Dalton Hortensia del C. Carmona, Carlos José Marti Coll, Adriana Blasco de Haro y Esperanza A. Díaz de Minniti.- Es copia fiel que tengo a la vista del Acta n° 2273 de fecha 14-03-07. Fdo. Arcadio Molina, Presidente. E y V 19/03/2.007. $731,58. Aviso N° 125.702.

Inspección de protocolos de santa Cruz

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COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE SANTA CRUZ
REGLAMENTO DE INSPECCIÓN DE PROTOCOLO:
CAPITULO I INSPECCIÓN:

Artículo 1°:

Crease el Departamento de Inspección de Protocolo, de cual dependerán el o los Inspectores de Protocolo que llevarán a cabo la Inspección la que se organizará conforme a las normas vigentes y a la presente reglamentación, procurando mantener un funcionamiento actualizado tanto en su orden interno como en el cumplimiento de sus funciones específicas.

Artículo 2º:

El Inspector elevará al Consejo Directivo un informe general de las inspecciones realizadas, plan de trabajo y proyecto de tarea futura con atención a lo dispuesto al artículo anterior.

Artículo 3º:

Sin perjuicio de las obligaciones propias y de las especiales que le encomiende el Consejo Directivo, el inspector tendrá a su cargo:
a) Vigilar el cumplimiento del presente Reglamento y de las instrucciones que subsidiariamente se le impartan;

b) Llevar un registro actualizado en el que consten las sanciones aplicadas por el Consejo Directivo o por el Tribunal de Superintendencia Notarial;

c) Archivar los informes que se realicen;

d) Para el caso de existencia de más de un inspector, realizar reuniones periódicas para unificar el criterio de desarrollo de la función;

e) Dar cuenta inmediata al Consejo Directivo de cualquier irregularidad que a su criterio exija o requiera la adopción de medidas urgentes.

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Cláusula Transitoria:
Artículo 50°:

Durante los primeros dos años posteriores a la aprobación, se realizará la inspección de carácter docente de las que se dejara simple constancia de cumplimiento en cada legajo, sin originar otro tipo de actuaciones. El presente reglamento sera aplicable para la inspección de protocolo del año 2014. Después de haber transcurrido los primeros 6 meses del año calendario, exceptuándose por esta única vez la aplicación del artículo 5° del presente reglamento.-
(Aprobado por Asamblea General Extraordinaria, Acta Nº 65 de fecha 27 de
septiembre de 2013).