Categoría: Derecho notarial

Protocolización S.L española: Inspección General de Justicia c. Promoción Exportación y Marketing Editorial PROEME S.R.L.

http://fallos.diprargentina.com/2019/06/inspeccion-general-de-justicia-c.html

 

Buenos Aires, 02 de agosto de 2018.-

Y VISTOS:

I. Fue apelada la resolución de la Inspección General de Justicia de fs. 170/3, por la cual el citado organismo denegó la inscripción de la adecuación solicitada en estas actuaciones.

El memorial obra a fs. 178/88 y fue contestado a fs. 207/15.

II. i) En tanto la actuación de la Dra. María E. Vitali en oportunidad de apelar la resolución administrativa referida no fue objetada en ese momento por la Inspección General de Justicia (I.G.J.), el cuestionamiento que esta última ahora efectúa respecto de la personería de la mencionada profesional no puede ser admitido.

Luego de un dictamen interno considerando que la apelación de la sociedad había sido presentada “en tiempo y forma” (fs. 200), la Inspección concedió el recurso ante esta Cámara sin hacer ninguna observación sobre tal particular (fs. 205).

Es por eso que la objeción ahora formulada es tardía y, como se adelantó, corresponde su desestimación.

ii) Ingresando al fondo de la cuestión recursiva, conviene reseñar que, a fin de fundar el rechazo del pedido de adecuación, el organismo de contralor consideró que era exigible en el caso escritura pública conforme el art. 268 de la Resolución General IGJ nro. 7/15, cualquiera que fuere el tipo societario que se adoptara.

Explicó que tal temperamento se justificaba en que el escribano interviniente daría fe de la concurrencia de ciertos recaudos que especificó mediante la resolución recurrida.

La Inspección agregó que la disposición reglamentaria citada en nada contradice, según destacó, el art. 124 LGS, ya que, en cuanto a la forma en que debe ser redactado el contrato social, éste deberá ajustarse a las previsiones de los arts. 146 y sgtes. del citado cuerpo normativo.

El órgano referido concluyó que la única forma de constatar el cumplimiento de tales recaudos es mediante la protocolización de los documentos a presentar por la sociedad extranjera, por lo cual se tornaría imprescindible el otorgamiento de escritura pública.

iii) Ante esa decisión, así fundada, la ahora apelante invoca que el art. 268 de la Resolución 7/15 de la I.G.J. es inaplicable en este caso en cuanto exige una escritura pública para la adecuación a la ley argentina, sin que tal recaudo tenga fundamento normativo.

Señala que la exigencia de que un acto sea otorgado por escritura pública debe ser establecida por ley, en tanto la LGS permite la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.) por instrumento privado requiriéndose exclusivamente que la firma de los otorgantes sean autenticadas por escribano público u otro funcionario competente.

Razona la recurrente en el sentido que no pueden imponerse por vía reglamentaria distinciones que evidencien una discriminación entre los requisitos exigidos para la constitución de una sociedad local y la adecuación de una sociedad extranjera del mismo tipo social que se propone continuar.

Cabe consignar aquí que el tipo societario de la sociedad extranjera es el de “sociedad limitada” del derecho español y que la recurrente procura adecuarla al tipo societario argentino de “sociedad de responsabilidad limitada”.

En ese orden de ideas, la recurrente puntualiza que a la Inspección le está vedado arrogarse facultades legislativas imponiendo solemnidades, bajo la apariencia de la aplicación de normas reglamentarias, cuando la ley de fondo nada prevé al respecto.

Esto significaría, sostiene, un evidente exceso de las facultades reglamentarias.

Añade la apelante que la sociedad extranjera ya se encuentra registrada en los términos del art. 118 LGS, por lo que se hallan acreditados los antecedentes y constancias que el órgano de control requiere, no siendo necesaria la actuación notarial.

Finalmente, para el caso de que la interpretación armónica de las normas citadas no resultare útil para resolver la cuestión a favor de su pretensión, la apelante deja planteada la inconstitucionalidad del art. 268 de la Resolución citada.

III. La señora Fiscal General ante esta Cámara aconseja la confirmación de la decisión apelada.

IV. El recurso es admisible.

La Sala entiende necesario destacar un primer extremo que no parece haber sido debidamente atendido.

En efecto: lo que la apelante quiere hacer aquí, es constituir una sociedad local, no una “extranjera”.

No hay razón, por ende, para que esa sociedad local sea sometida a requisitos de forma distintos de los que prevé la ley o, por lo menos, no ha sido conducentemente explicado por qué, por el solo hecho de que el requirente de esa constitución sea una sociedad extranjera (rectius: los socios de tal sociedad), tales requisitos habrían de ser distintos.

Aún si la cuestión se juzgara desde la óptica que impone el art. 124 LGS, la solución no habría de cambiar.

Más allá de que no se ha configurado –o, por lo menos, nadie así lo ha dicho- el presupuesto fáctico previsto en esa norma, lo cierto es que, aun cuando en el mejor de los casos ello hubiera ocurrido, la aplicación de tal norma otorgaría razón al apelante.

Así se juzga debido a que el citado art. 124 LGS establece, en lo que aquí interesa, que las sociedades incluidas en la norma serán consideradas “…como sociedad local a los efectos del cumplimiento de las formalidades de constitución o de su reforma y contralor de funcionamiento…” (sic.).

De los términos literales de esa disposición surge que la referida sociedad –esto es, la que se encuentra en la situación que regula el precepto- debe ser considerada como “sociedad local” a los efectos que aquí nos ocupan, de modo de si la formación de una SRL en los términos de la Ley 19.550 no exige escritura pública, la decisión de exigirla introducida por vía reglamentaria, debe considerarse incursa en un exceso.

Por lo demás, la reglamentación administrativa no puede exigir a una sociedad extranjera lo que la ley no exige a quienes desean constituir una sociedad local del mismo tipo, sin afectar el derecho reconocido a los extranjeros por el art. 20 de la Constitución Nacional.

Esta disposición iguala en derechos civiles a los extranjeros con los nacionales, en punto al ejercicio de la industria, comercio y profesión, entre otros derechos, lo cual exhibe que el trato desigual que la IGJ ha dispensado a la apelante debe considerarse inválido.

Ello así, con mayor razón, si se atiende a que la recurrente ya se encuentra inscripta ante la IGJ en los términos del art. 118 LGS, por lo que dicho organismo ya cuenta con todos los antecedentes y certificados necesarios para realizar el control eficiente que expresa.

En ese escenario, se ve que la exigencia reglamentaria aludida, además de sobreabundante, opera de un modo que contradice el principio de razonabilidad impuesto por el art. 99, inc. 2, de la Constitución Nacional en orden al respeto que debe guardar la actividad administrativa hacia la ley y la Constitución.

Finalmente, es del caso destacar que lo expuesto no sufre desmedro por lo previsto en el art. 119 de la ley citada, norma que regula una cuestión completamente ajena a la que aquí se trata.

Lo que aquí hay que decidir es cómo una sociedad extranjera pasa a ser local, no cómo tratar a una extranjera que sigue siendo tal y no se ajusta a ninguno de los tipos regulados en la ley.

III. Por ello, se RESUELVE: admitir el recurso en los términos recién señalados y revocar en consecuencia la resolución apelada con el alcance expuesto.

Con costas por su orden habida cuenta la naturaleza de la cuestión tratada y la existencia posible de opiniones disímiles sobre ella (conf. art. 68, 2do. párr., del Cód. Procesal).

Notifíquese por Secretaría.

Hágase saber a la señora Fiscal General, a cuyo fin pasen estos autos a su público despacho, sirviendo la presente de nota de remisión.

Oportunamente, cúmplase con la comunicación ordenada por el art. 4° de la Acordada de la Excma. Corte Suprema de Justicia de la Nación 15/13, del 21.5.2013.

Hecho, devuélvase a la Inspección General de Justicia con el expediente adjunto.

Firman los suscriptos por encontrarse vacante la vocalía n° 8 (conf. art. 109 RJN).- E. R. Machin. J. Villanueva

MATERIA: Redargución de falsedad

A S A C I Ó N

En la ciudad de San Miguel de Tucumán, a 1469/2019 Veintisiete (27) de Agosto de dos mil diecinueve, reunidos los señores Vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Penal, integrada por los señores Vocales doctores Daniel Oscar Posse, Antonio D. Estofán y Daniel Leiva, bajo la Presidencia de su titular doctor Daniel Oscar Posse, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte demandada en autos: “Giardelli Hugo Ricardo vs. Lumeto Daniel Gustavo s/ Redargución de falsedad”.
Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio D. Estofán, Daniel Leiva y Daniel Oscar Posse, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor Vocal doctor Antonio D. Estofán, dijo:

1.- Viene a conocimiento y resolución de esta Corte, el recurso de casación interpuesto a fs. 396/401 por el demandado, Daniel Gustavo Lumetto, contra la sentencia de la Sala IIIª de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial Común del 05/10/2018 (fs. 385/391), que fuera concedido por resolución de ese mismo Tribunal de fecha 18/12/2018 (fs. 410).
2.- La referida sentencia de fs. 385/391 hizo lugar a la demanda de redargución de falsedad que promoviera el actor respecto de la escritura pública n° 178, del 14/05/2008, modificando la sentencia del señor Juez de grado de fecha 01/03/2017 (fs. 323/327) que, a su turno, también había hecho lugar a la pretensión del accionante, declarando la nulidad de la misma escritura pública, por aplicación del principio iura novit curia.
3.- Entre los antecedentes del caso, relevantes para resolver el recurso traído a conocimiento y decisión, se destacan los siguientes:
3.1.- Hugo Ricardo Giardelli inició juicio de redargución de falsedad de la escritura pública n° 178 del 14/05/2008, pasada por ante la escribana titular del registro notarial n° e la provincia de Tucumán, (fs. 14/16).
La acción se dirigió contra Daniel Gustavo Lumetto y el o los autores de la referida escritura pública, que permitió que el primero escriturara a su nombre el inmueble de avenida Avellaneda 566 de San Miguel de Tucumán. El actor precisó que su pretensión tendía a que se declarara falsa la escritura pública impugnada y, por tanto, inválido el acto jurídico instrumentado en ella, así como todos aquéllos que fueran su consecuencia, particularmente las sucesivas transferencias de titularidad del bien inmueble.
La demanda relató que la finca de Avenida Avellaneda 566 perteneció al padre del accionante, para luego, a raíz de su fallecimiento, ser adjudicado en condominio a su cónyuge, María Antonia Romano de Giardelli, en un 50%, y a sus tres hijos, Margarita Nélida, Carlos Gregorio y Hugo Ricardo Giardelli, en el 50% indiviso restante.
Afirmó el actor que al advertir casualmente que en el inmueble se efectuaban construcciones sin su conocimiento ni consentimiento, requirió un informe sobre la propiedad en el Registro Inmobiliario, surgiendo de él que el fundo había sido adquirido por Lumetto a través de la cuestionada escritura pública n° 178, cuya falsedad invocó por no haber sido otorgada por el actor y por la imposibilidad de que la suscribieran María Antonia Romano de Giardelli y Margarita Nélida Giardelli, quienes fallecieron en Junio de 1.987 y Octubre de 1.981 respectivamente, es decir, diecisiete y veintiún años antes de que se otorgara el instrumento público cuestionado.
3.2.- Corrido el traslado de la demanda, el accionado Lumetto solicitó la integración de la litis con la escribana otorgante del instrumento cuestionado y con Carlos Gregorio Giardelli y las sucesiones de Antonia Romano de Giardelli y Margarita Nélida Giardelli (fs. 61/62).
Asimismo, dedujo las defensas de falta de legitimación pasiva y activa (fs. 68/69). Sostuvo que dirigiéndose la pretensión de autos en contra del o los autores de la escritura pública n° 178, resultaba improcedente a su respecto, por no ser él el titular de la relación jurídica sustancial, que no era otro que la real hacedora y otorgante del instrumento público cuestionado.
Por su parte, fundó la excepción de falta de legitimación activa en que el actor no revestía la calidad de titular del derecho pretendido, debido a que por instrumento privado vendió al demandando –quien compró de buena fe, según afirmara-, las acciones y derechos hereditarios que le correspondían sobre el inmueble de avenida Avellaneda 566.
3.3.- Por interlocutoria del 08/07/2011 (fs. 93/94), el Inferior hizo lugar al pedido de integración de litis.
Citada la escribana, contestó demanda a fs. 111/113, oponiéndose a su progreso (fs. 111/113 y 123).
Manifestó que la escritura n° 178, único instrumento objeto de la redargución de falsedad intentada, no adolecía de ningún vicio extrínseco. En ese sentido, expresó que todos los hechos narrados por la notaria en la escritura cuestionada eran auténticos: se otorgó en la fecha mencionada -14/05/2008-, oportunidad en la que compareció Daniel Lumetto, por sus propios derechos y como apoderado de Romano de Giardelli y los hermanos Giardelli; que las declaraciones que según la escritura efectuó Lumetto referidas a la operación y precio no habían sido cuestionadas por el actor en cuanto a su ocurrencia, aun cuando pudiesen no haber sido sinceras; que eran verdaderas también las manifestaciones de la notaria en cuanto a la obtención de certificados y demás formalidades.
En virtud de ello, sostuvo que el actor incurrió en una confusión conceptual al redargüir de falsa la escritura n° 178, cuando lo que en rigor hubiera debido atacar, eran las escrituras por las que se otorgaron los poderes con los que Lumetto justificó la representación que invocara en el acto de instrumentación de la compraventa inmobiliaria. Al respecto, recalcó que ante esa eventualidad, al tomar conocimiento de los hechos, promovió una denuncia penal ante la Fiscalía de Instrucción de turno.
3.4.- Carlos Gregorio Giardelli, por sus propios derechos y como sucesor de Romano de Giardelli y Margarita Nélida Giardelli, no compareció a estas actuaciones, no obstante encontrarse debidamente citado.
3.5.- Sustanciadas con el actor las defensas de falta de legitimación activa y pasiva opuestas por el demandado Lumetto, aquél las contestó su traslado a fs. 91, solicitando su rechazo. Al hacerlo, el actor negó haber otorgado el boleto de compraventa de acciones y derechos hereditarios que, en instrumento privado, acompañara el accionado Lumetto con su responde.
3.6.- Por sentencia de fecha 01/03/2017 (fs. 323/327), el señor Juez de grado rechazó las defensas articuladas por el demandado y declaró la nulidad de la escritura pública n° 178.
Siendo Lumetto uno de los otorgantes del negocio que consta en la referida escritura, compareciendo a ese acto como comprador, en ejercicio de sus propios derechos, y por los vendedores, sobre la base de la representación que de éstos invocó, el sentenciante juzgó improcedente la falta de legitimación pasiva planteada.
Por su parte, la improcedencia de la excepción de falta de legitimación activa se fundó tanto en el incumplimiento de las formalidades legales para el otorgamiento del pretenso instrumento de cesión de acciones y derechos hereditarios, como en el hecho de no haberse ofrecido prueba alguna que demostrara que en dicha cesión hubiese intervenido efectivamente el actor.
Sobre el fondo del asunto, la resolución de fs. 323/327 consideró que la escritura n° 178 reconocía como base las escrituras números 46 y 73, mediante las cuales se otorgaran poderes generales de administración y disposición a favor de Lumetto, y reputó evidente la falsedad de estas últimas, al haberse acreditado que el fallecimiento de las supuestas poderdantes ocurrió muchos años antes de su instrumentación. Sin embargo, el Juzgador aclaró que no siendo las escrituras de poder objeto de la acción de marras, no podía declararlas falsas sin afectar el principio de congruencia.
No obstante, a partir de las previsiones de los artículos 1.918, 1.361 inciso 4) del Código Civil, considerando manifiesta la irregularidad de autorizar un acto prohibido expresamente por la ley, como lo era la adquisición de un bien del mandante por parte del mandatario, sin que medie facultamiento expreso previo o ratificación posterior, aplicando el principio iura novit curia, el Juez de grado resolvió declarar la nulidad de la escritura n° 178 y la de los actos que fueran su consecuencia, en el entendimiento que ella tuvo como origen y objeto la venta de un objeto ilícito, utilizándose para ello poderes otorgados por personas fallecidas.
Concluyó también el sentenciante, que la escribana ..debía ser absuelta de la redargución de falsedad intentada, dado que los hechos volcados en la escritura n° 178 como sucedidos por ante la notaria, ocurrieron efectivamente.
Las costas del proceso se impusieron íntegramente al accionado Lumetto.
3.7.- El pronunciamiento del Inferior fue apelado tanto por el actor, como por el demandado Lumetto.
3.7.1.- El accionante cuestionó que se eximiera de costas a la escribana (fs. 358).
3.7.2.- Agravió a Lumetto, por su parte, que el fallo modificara la pretensión de redargución de falsedad de la escritura nº 178, violentando el principio de congruencia y la garantía de defensa en juicio, al aplicar errónea y abusivamente el principio iura novit curia.
Sostuvo el demandado que el fallo era contradictorio, pues mientras por un lado mutaba la pretensión de la parte actora declarando la nulidad de la escritura cuestionada, simultáneamente absolvía de costas a la escribana por la redargución de falsedad de la misma escritura que fue declarada nula. Es decir, cuestionó que a su respecto, el fallo resolviera como si se tratara de una acción de nulidad y, contrariamente, en lo relativo a la escribana otorgante, se mantuviera la calificación de la pretensión como redargución de falsedad.
El apelante se agravió finalmente de la imposición de costas, postulando que debían recaer sobre el actor, por haber equivocado la vía para hacer valer sus derechos. Pidió, en consecuencia, se revocara la decisión apelada, dictándose la sustitutiva que por ley y prueba corresponda, rechazando la acción de redargución de falsedad (fs. 373/375).
3.7.3.- Mediante sentencia de fecha 05/10/2018 la mayoría del Tribunal a quo consideró acertada la crítica del demandado Lumetto relativa a la errónea utilización por el Inferior del principio iura novit curia, por lo que revocó el punto I. de la resolutiva apelada e hizo lugar a la demanda de redargución de falsedad de la escritura pública n° 178. También acogió la pretensión recursiva del actor e impuso las costas procesales a los demandados Lumetto y ….
Para decidir de ese modo, el Tribunal valoró que de acuerdo a las probanzas rendidas en autos, las escrituras de poder números 46 y 73, jamás pudieron ser firmadas por Margarita Nélida Giardelli y María Antonia Romano de Giardelli respectivamente, pues ambas habían fallecido mucho tiempo antes de su otorgamiento. De ello concluyó que se encontraba demostrada la falsedad de la aseveración de la notaria en la escritura pública n° 178, cuando expresara que a su otorgamiento concurrieron personas que habían fallecido en 1.981 y 1.987, es decir, veintiún y diecisiete años antes de la fecha de la escritura pública n° 178.
Igualmente, la mayoría del Tribunal a quo consideró falsas la representación de personas fallecidas mucho tiempo antes, que la escribana asignara a Daniel Gustavo Lumetto; la autorización de un acto expresamente prohibido por la ley, como lo era la venta de un bien de los poderdantes a favor del propio mandatario, sin contar con la respectiva autorización al efecto; y la afirmación de la escribana sobre uno de los elementos esenciales del negocio, relativa a que los vendedores recibieron de manos del comprador y a entera satisfacción, con anterioridad, el precio convenido en dinero en efectivo, no sólo por el fallecimiento previo de las mandatarias, sino porque el pretenso apoderado no podía válidamente dar carta de pago, cuando actuaba simultáneamente como comprador y vendedor.
4.- En desacuerdo con lo resuelto, el demandado Lumetto interpuso el recurso de casación en análisis (fs. 396/401).
Sostiene el recurrente en su memorial casatorio que la sentencia impugnada omitió tratar y resolver el recurso de apelación que dedujera, decidiendo en cambio, extra petita, cuestiones que no fueron motivo de agravio del actor, quien no había cuestionado la declaración de nulidad de la escritura n° 178 pronunciada por el Inferior.
El demandado afirma en este sentido, que el Tribunal de alzada no podía revisar el fallo por ausencia de agravios y de competencia, toda vez que lo no impugnado con agravios técnicamente idóneos, quedó consentido por el actor. Según el recurrente, tampoco podía la Cámara interpretar su propio recurso de apelación en la forma que lo hizo, como si sus agravios hubiesen perseguido que se hiciera lugar a la redargución de falsedad que promoviera la accionante, cuando lo que pidió de un modo expreso fue, en cambio, que se rechazara íntegramente la demanda.
El recurrente considera que la sentencia en crisis incurrió en una errónea valoración de los hechos y las pruebas, que condujo a la declaración de falsedad de la escritura pública n° 178, cuando en rigor se trata de un instrumento que desde el punto de vista formal luce irreprochable, ya que todos los hechos que describe fueron genuinos.
Para Lumetto, aun cuando pudieran reputarse falsas las escrituras de poder que sirvieron de soporte a la que instrumentó la compraventa inmobiliaria, tal circunstancia no autorizaba a declarar la falsedad de esta última. En esos términos, el recurrente postula que Giardelli debió haber redargüido de falas las escrituras de apoderamiento para, luego de obtenida la declaración de falsedad de aquéllas, accionar por la nulidad de la escritura que instrumentara la compraventa inmobiliaria. Alega, en consecuencia, que el actor erró la vía procesal, yerro que en definitiva debía conducir al rechazo de la demanda, con imposición de costas al accionante.
5.- Corrido el traslado de ley, que fuera contestado por la parte actora a fs. 405/406, el recurso de casación fue concedido por sentencia interlocutoria de fecha 18/12/2018 (fs. 410). Oído el señor Ministro Fiscal (fs. 746/748), quien se expide por la improcedencia del recurso, corresponde en esta instancia el reexamen de su admisibilidad.
En ese sentido, el recurso fue interpuesto en término, se dirige contra una sentencia definitiva, acompaña el depósito judicial de ley, se basta a sí mismo y propone doctrina legal, por lo que resulta admisible.
6.- Comprobada su admisibilidad, corresponde ingresar al tratamiento del recurso intentado, tópico sobre el cual hago propia la solución postulada por el señor Ministro Fiscal a fs. 424/427, la que doy por íntegramente reproducida, en honor a la brevedad.
6.1.- Sin perjuicio de la señalada remisión, considero pertinente destacar en forma expresa, acerca de la pretendida violación al principio de congruencia y decisión extra petita que el demandado achaca al fallo en crisis, que tal como expresa el señor Ministro Fiscal, fueron los agravios fundantes del recurso de apelación deducido por el propio Lumetto, los que habilitaron al Tribunal a quo a fallar como lo hizo.
En efecto, siempre que se respeten las circunstancias oportunamente propuestas al Juez de primera instancia, el Tribunal de alzada se halla facultado para aplicar las normas jurídicas que considere adecuadas a dichas cuestiones, con prescindencia de las argumentaciones jurídicas formuladas por las partes.
En el caso, precisamente, la Cámara ha resuelto el litigio sin apartarse de los hechos propuestos por actor y demandados al accionar y contestar demanda, respectivamente; el Tribunal incluso, ha considerado acertadas y razonables las críticas que el demandado formuló sobre el encuadre jurídico que el fallo del Inferior proporcionó a la plataforma fáctica, sin que ello lo obligara a admitir, lisa y llanamente, la solución que el recurrente pretendía. Es que, como reiteradamente dijo la Corte Suprema de Justicia de la Nación, el hecho de que un Tribunal de apelación haya resuelto el caso con fundamentos distintos a los del fallo de primera instancia, supone el ejercicio por los jueces de la causa de la facultad que les incumbe de determinar y aplicar el derecho que la rige, en tanto no se alteren los presupuestos de hecho (confr. CSJN, La Ley, t. 149, pág. 411).
En esa misma línea, sostiene Palacio que, “con excepción de las cuestiones expresa o implícitamente excluidas por el apelante, el tribunal de alzada tiene, con respecto a las pretensiones y oposiciones oportunamente interpuestas en el proceso, la misma competencia que corresponde al juez de primera instancia” (“Derecho Procesal Civil”, T. V, pág. 466, Abeledo Perrot, Bs. As., 1.990).
6.2.- Por lo demás, la circunstancia de que las potestades decisorias de los Tribunales de Alzada se hallen constreñidas por la extensión del recurso, no significa que queden excluidas de su conocimiento aquellas cuestiones que oportunamente planteadas por la parte ganadora, fueron no obstante desestimadas en la sentencia de primera instancia. Por el contrario, en razón de que a la parte vencedora no le es dado apelar de la sentencia que le otorga lo esencial de su pretensión, porque le faltaría para ello interés jurídico, y de que la Cámara asume, con motivo de la apelación del vencido, competencia plena sobre todo el material litigioso, el tipo de cuestiones de que se trata quedan sometidas a la decisión del Tribunal (confr. Palacio, ob. cit., T. V, pág. 465).
En la especie, precisamente, el accionante pretendía la declaración de falsedad de la escritura pública impugnada y su consiguiente invalidez, pues como señala Falcón, “un acto falso es nulo” (“Redargución de falsedad de instrumento público en el nuevo Código Civil y Comercial” en “Revista de Derecho Procesal”, “La prueba en el Código Civil y Comercial de la Nación”, pág. 173, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2016).
De allí que la declaración de nulidad pronunciada en primera instancia –al margen del rechazo de la acción de redargución de falsedad intentada-, satisfizo la pretensión del actor, circunstancia que impedía a Giardelli agraviarse de la decisión del Inferior. Pero de esa falta de agravios por las razones indicadas, no se sigue necesariamente, como pretende el recurrente, que el Tribunal de apelación no pudiera modificar los fundamentos jurídicos de la decisión, sin otra limitación que el thema decidendum, tal como quedara delimitado por los escritos de constitución del proceso.
6.3.- En conclusión, el recurso en análisis debe desestimarse, confirmándose la sentencia recurrida, en tanto no ha alterado el resultado del proceso ni colocado al recurrente en una situación diferente o más gravosa que la que tenía antes de recurrir, sino sólo se ha modificado el encuadre jurídico de las cuestiones y los supuestos fácticos controvertidos.
7. Atento el resultado arribado, las costas de la instancia se imponen al recurrente vencido por ser ley expresa (art. 105, C.P.C.).

Los señores Vocales doctores Daniel Leiva y Daniel Oscar Posse, dijeron:

Estando conformes con los fundamentos dados por el señor Vocal preopinante, doctor Antonio D. Estofán, votan en idéntico sentido.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, y habiendo dictaminado el Sr. Ministro Fiscal a fs. 424/427 vta.,la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Penal,

R E S U E L V E :

I.- NO HACER LUGAR al recurso de casación interpuesto por el demandado Daniel Gustavo Lumetto contra la sentencia de la Sala IIIª de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial Común de fecha 05/10/2018, con pérdida del depósito.
II.- COSTAS, como se consideran.
III.- RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER. DANIEL OSCAR POSSE – ANTONIO D. ESTOFÁN – DANIEL LEIVA ANTE MÍ:

CLAUDIA MARÍA FORTÉ

JRM

Decreto de Mendoza – delegación transestructural

Decreto N°: 823
MENDOZA, 25 DE ABRIL DE 2019
Visto los Expedientes Nros. 23-D-2016-20108 y Nº 2454-A-2015, mediante el cual el Agrim. Roberto E. Montón presenta recurso de alzada contra la Resolución Nº 1346/16 del Colegio de Agrimensura de Mendoza; y
CONSIDERANDO:
Que a fs. 01/35 del Expte. Nº 23-D-2016-20108 el Agrim. Roberto E. Montón, D.N.I. Nº 8.072.832, presenta recurso de alzada;
Que a fs. 37/89 del mencionado expediente se incorpora oficio del Colegio de Agrimensura de la Provincia de Mendoza;
Que el mencionado recurso debe ser aceptado en su aspecto formal por haber sido presentado en tiempo y forma según lo dispuesto por la Ley de Procedimiento Administrativo;
Que la Resolución que es objeto de cuestionamiento principal, Resolución Nº 1233/15, admite formalmente un proceso ético contra el presentante. Siendo la iniciación de un proceso disciplinario que contiene etapas y mecanismos defensivos y por sobre todo posteriores instancias recursivas;
Que el Reglamento Interno del Colegio de Agrimensores, en su Artículo 132º inc. d) dispone:»…el recurso de alzada procede contra decisiones definitivas del Consejo Directivo que causen estado»;
Que «la exigencia de que la Resolución que sea recurrida cause estado de forma que no sea reclamable sino  en la vía jurisdiccional contencioso-administrativa, es un requisito según el cual el recurso contenciosoadministrativo solo se admitirá en relación con las disposiciones y los actos de la Administración, que no sean susceptibles de ulterior recurso en la vía administrativa» (Eterria, Tomo II, Pag. 487);
Que en cuanto a la Resolución que es objeto de cuestionamiento principal, iniciación de un proceso ético, se prevé una serie de Recursos, Artículo 132º del Reglamento Interno y Artículo 29º de la Ley Nº 5272, que no han sido interpuestos en este caso por no haber podido avanzar con el respectivo procedimiento sancionatorio, no encontrándose habilitada la vía de alzada;
Que del mismo modo y tal como reza en el Artículo 24º del Reglamento Interno del Tribunal de Ética: «Solo será apelable por el imputado, en los términos del Artículo 132º inc. c) del Reglamento Interno del Colegio, la Resolución que disponga la suspensión preventiva. En los demás casos, la resolución será inapelable y solo podrá ser recurrida por vía de revocatoria: a) por el imputado, cuando disponga la apertura del proceso ético»;
Que corresponde su tratamiento en el aspecto sustancial a los efectos del control de legalidad del procedimiento llevado a cabo por el Ente Público;
Que la Provincia de Mendoza no se encuentra vinculada con el Colegio de Agrimensores en virtud de una delegación de funciones, sino en virtud de una Transferencia, Transmisión o Desestatización de funciones, a través de la cual es imposible pensar en el avocamiento propio de la delegación. Lo dicho no obsta a que el Estado pueda reservarse a ejercer facultades de controlar sobre éste ente paraestatal y autárquico. En suma el Colegio ejerce una función atribuida por la Ley y en la cual el Poder Ejecutivo no puede interferir, más allá de que pueda revisar un acto cuestionado por ilegalidad;
Que bien enseña Gordillo respecto de su conceptualización de Entes Públicos no Estatales de los Colegios profesionales: «Son corporaciones públicas, en general, asociaciones (organizadas en base a la cualidad de miembro o socio de sus integrantes) que han sido compulsivamente creadas por el Estado para cumplir determinados objetivos públicos y sometidas a un régimen de derecho público, particularmente en lo que se refiere al control del Estado y a las atribuciones de la corporación sobre sus asociados. Hay distintos tipos de corporaciones públicas: a) Colegios profesionales: Colegios de abogados, colegios médicos, de veterinarios, ingenieros agrónomos, etc., cuando tienes asociación compulsiva determinada por la ley, control de la matrícula, poder disciplinario sobre sus miembros, etc.. Su régimen jurídico tiene muchas influencias del derecho público, en particular en lo que hace a su facultad de dictar actos administrativos»;
Que con respecto a la naturaleza del Colegio, nuestra Suprema Corte de Justicia de Mendoza dijo: «Acción Procesal Administrativa, Sujetos Procesales ente no Estatal Colegio de Agrimensura Capacidad Procesal.
El Colegio de Agrimensura de la Provincia de Mendoza es un ente no estatal con capacidad procesal para formular planteos en defensa de la institución, del cumplimiento de sus fines y aún en interés o representación de los afiliados»  (Expediente: 58331 Colegio de Agrimensura de la Provincia de Mendoza(Ley Nº 5272)/ Provincia de Mendoza. Tribunal: Suprema Corte de Justicia. Fecha 2000-05-15 Ubicación: S295-195);
Que el recurrente manifiesta verse agraviado por el rechazo formal y sustancial del recurso de revocatoria.
Sin embargo, no se aportan elementos ni fácticos, ni jurídicos que permitan revocar el acto administrativo por motivos de ilegitimidad;
Que así mismo, el recurrente manifiesta verse agraviado en el rechazo formal del recurso jerárquico por el Consejo Directivo del Colegio y en consecuencia la no convocatoria a la Asamblea para tratar el tema objeto de la presentación que consiste en revocar la Resolución que dispone la iniciación de un proceso ético;
Que sin embargo, de conformidad a los considerandos de la Resolución Nº 1346/16 no se observa una ilegitimidad en cuanto al rechazo formal del recurso presentado;
Que cabe aclarar, que la competencia del Poder Ejecutivo en materia de alzada se limita a los aspectos estrictamente jurídicos respecto de los temas que se someten a su consulta, en consecuencia no se expide sobre cuestiones técnicas, económicas o de oportunidad, mérito o conveniencia (Conf. Dictamen 230:155, 231:36, 59 y 99; Procuración del Tesoro de la Nación);
Por ello, lo dictaminado a fs. 91/93 y vta. por Asesoría Legal del Ministerio de Gobierno, Trabajo y Justicia Subsecretaria Legal y Técnica y a fs. 95 por Asesoría de Gobierno,
EL GOBERNADOR DE LA PROVINCIA
DECRETA:
Artículo 1º – Admítase en lo formal y rechácese en lo sustancial el recurso de alzada interpuesto por el Agrim. Roberto E. Montón D.N.I. Nº 8.072.832, contra la Resolución Nº 1346/16, del Colegio de Agrimensura de la Provincia de Mendoza.
Artículo 2º – Comuníquese, publíquese, dese al Registro Oficial y archívese.
LIC. ALFREDO V. CORNEJO
LIC. MIGUEL LISANDRO NIERI

Obra Social

Fallos
Jueves 11 de julio de 2019
La CSJN resolvió que la excepción de inhabilidad de título no puede fundarse en el supuesto incumplimiento de trámites administrativos
En la causa “Obra Social para la Actividad Docente c/ Chubut, Provincia del s/ ejecución fiscal”, la Obra Social para la Actividad Docente promovió ejecución contra la Provincia del Chubut por cobro de una suma de dinero en concepto de aportes y contribuciones adeudadas, con más los recargos, actualizaciones e intereses que por ley resulten procedentes, cuyo detalle resulta de los certificados de deuda 8419 y 8422 que acompañó.

Por su parte, la ejecutada opuso excepción de inhabilidad de título, con sustento en la inexistencia de la deuda que se le reclama argumentando que no se dio cumplimiento a los recaudos legales previstos para la formación de los certificados de deuda sobre la base de los cuales se promovió este proceso ejecutivo.

La demandada alegó que el Ministerio de Educación nunca fue intimado ni notificado de la determinación de deuda que se reclama.

El voto mayoritario de la Corte Suprema de Justicia de la Nación explicó que “la excepción de inhabilidad de título no puede fundarse en el supuesto incumplimiento de trámites administrativos tal como lo ha resuelto este Tribunal en diversas oportunidades (Fallos: 323:685; 327:2487, causas CSJ 312/2007 (43-A) «Asociación Trabajadores del Estado c/ Misiones, Provincia de s/ cobro de cuota sindical», del 2 de septiembre de 2008; CSJ 1325/2008 (44-A) «Asociación Trabajadores del Estado c/ Misiones, Provincia de s/ cobro cuota sindical», del 8 de noviembre de 2011 y «Obra Social para la Actividad Docente» (Fallos: 340: 76); entre otros)”.

Tras mencionar que “las leyes en general elevan a la categoría de títulos ejecutivos a los certificados de deuda, autorizando a’suscribir tales documentos a los jefes de los respectivos organismos”, la mayoría del Máximo Tribunal remarcó que “si bien la ley procesal no especifica los recaudos básicos que deben reunir tales instrumentos, resulta necesario que sean expedidos en forma que permita identificar con nitidez las circunstancias que justifican el reclamo por la vía elegida”.

En la sentencia dictada el 28 de mayo del corriente año, los Dres. Elena I. Highton de Nolasco, Ricardo Luis Lorenzetti y Horacio Rosatti concluyeron que “los acompañados con el escrito inicial constituyen títulos ejecutivos suficientes (art. 24 de la ley 23.660), sin que sea posible revisar en este juicio su proceso de formación”, rechazando de este modo el recurso de apelación planteado.

MATERIAL: Colegiación profesional -Fondo común de honorarios

El Dr. Marcelo ROCA en su publicación: «Sobre la colegiación de los profesionales» (La Ley – T° 1982 B – Sec. Doctrina) expone: «El Colegio oficial, con agremiación obligatoria, no es una institución de derecho privado; al conferirle el Estado una facultad de derecho público y una potestad pública, por esto sólo, lo ha erigido en órgano descentralizado del propio Estado, lo ha hecho su representante para el ejercicio de facultades públicas», que no se agotan en el gobierno de la matrícula y el poder disciplinario, sino que se extienden, obligando la defensa del libre ejercicio profesional y la dignidad del  abogado.”
El contenido esencial del derecho a la tutela judicial, ante el posible vacío normativo sobre la acción y el proceso en la ley procesal ha de ser suplido para dar aplicación a la Constitución Nacional, pues entre sus derechos fundamentales se encuentra el derecho a la jurisdicción. En ese sentido la Corte Suprema de Justicia de la Nación, ha expresado: «Que es función indeclinable de los jueces el resolver las causas sometidas a su conocimiento, teniendo como norte el asegurar la efectiva vigencia de la Constitución Nacional, sin que puedan desligarse de este esencial deber, so color de limitaciones de índole procesal. Esto es especialmente así, si se tiene en cuenta que las normas de ese carácter deben enderezarse a lograr tal efectiva vigencia y no a turbarlas». (CSJN, Fallo del 27/12/90 «in re» Peralta, Luis c/ Estado Nacional – Ministerio de Economía – Banco Central de la República Argentina s/ Amparo, publicado en LA LEY 1991- C, 158 y en ED del 24/4/91).

Haz clic para acceder a SE%20PRESENTA.ACREDITA%20PERSONER%C3%8DA.%20LEGITIMACI%C3%93N.%20EFECT%C3%9AA%20ACOMPA%C3%91AMIENTO.%20AUTORIZA..pdf

Haz clic para acceder a RNCba-54-1987-13-Jurisprudencia.pdf

 

Conjuntos inmobiliarios «Cornacchione, Ana María contra Municipalidad de Marcos Paz. Demanda cont administrativa».

A C U E R D O

En la ciudad de La Plata, a 16 de julio de 2014, habiéndose establecido, de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deberá observarse el siguiente orden de votación: doctores Pettigiani, Kogan, Genoud, de Lázzari, Negri, Hitters, se reúnen los señores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario, para pronunciar sentencia definitiva en la causa B. 59.781, «Cornacchione, Ana María contra Municipalidad de Marcos Paz. Demanda contencioso administrativa».

A N T E C E D E N T E S

  1. La actora, actuando como letrada en causa propia, promueve demanda contencioso administrativa (fs. 50 a 84) contra la Municipalidad de Marcos Paz.

Impugna por ilegítimos «… todas las ordenanzas, reglamentos y convenios dictados con posterioridad a las ordenanzas 94/1989 y 33/1990…» relacionados con el Barrio El Moro, en el que es propietaria de dos lotes.

Para el caso en que se considere que las citadas ordenanzas implican la transformación del Barrio El Moro de Marcos Paz en un club de campo, pretende que se declare la nulidad de todo lo actuado en el expediente municipal 1343/1989, origen de las mismas.

  1. Al contestar la demanda la comuna accionada (fs. 132 y vta.) solicita su rechazo, sosteniendo la legalidad de los actos impugnados.

III. A fs. 466 el Tribunal resuelve citar en calidad de tercero coadyuvante a la Asociación Civil Club de Campo El Moro, quien, en tal carácter, realiza la presentación glosada a fs. 485/555 solicitando el rechazo de la demanda interpuesta en todas sus partes.

  1. Agregadas sin acumular las actuaciones administrativas y los cuadernos de prueba, no habiendo hecho uso de su derecho de alegar ninguna de las partes, la causa ha quedado en estado de ser resuelta, por lo que corresponde plantear y votar la siguiente

C U E S T I Ó N

¿Es fundada la demanda?

A la cuestión planteada, el señor Juez doctor Pettigiani dijo:

  1. Manifiesta la actora que es propietaria de los lotes 12 y 13 de la manzana 61 del Barrio Parque «El Moro» del distrito de Marcos Paz y acompaña testimonio de las escrituras traslativas de dominio y certificados relativos a su estado dominial.

Resalta que -según se desprende de las constancias emanadas del Departamento Geodesia del Ministerio de Obras y Servicios Públicos provincial, que agrega- el fraccionamiento emergente del plano de subdivisión 68/37/75, en el que están comprendidos dichos lotes, es un barrio parque, al que -a su entender- le son aplicables las leyes 3487; 8684; 8809; los decretos 7015, 21.891 y 4406; los arts. 103 del decreto ley 8912/1977 y 10 del decreto reglamentario 9404/1984.

Asevera que la comuna demandada, conjuntamente con una entidad cultural, social y deportiva llamada Club El Moro pretenden alterar el régimen de propiedad del barrio en el que se ubican sus lotes, convirtiéndolo en un club de campo (dec. ley 8912/1977, Título III, Capítulo V y su decreto reglamentario 9404/1984), imponiéndole tal afectación a una propiedad consolidada bajo el régimen de leyes anteriores al dictado de aquélla.

Explica que, considerándose -como propietaria- afectada por una restricción ilegítima de su propiedad, interpuso recurso de revisión en los términos del art. 95 de la ordenanza general 267, en las actuaciones administrativas que corren por expediente 922/98.

Haciendo una reseña de los antecedentes relativos al lugar en que se asientan los inmuebles sobre los que versa la cuestión litigiosa de autos, relata que el 4-VI-1956 la sociedad denominada «Haras El Moro S.A.A.G. y C.» adquirió 350 hectáreas en el partido de Marcos Paz (Circunscripción IV, Sección Rural parcela 504ª, Nº de inscripción 5/VII/1956, Nª 133) y que por los planos de subdivisión 68/37/75; 68/27/76; 68/45/77; 68/54/77; 68/8/78 y 68/67/83 la parcela 504ª pasó a denominarse Circunscripción IV, Sección J, Quintas 58 a 108, por un total de 920 parcelas, ubicadas en zona rural.

Refiere que al efectuar dichas subdivisiones se cedieron al fisco calles internas y perimetrales y una reserva fiscal y de tal modo nació el Barrio Parque El Moro.

Indica que antes de la subdivisión, la parcela lindera 518ª tenía una servidumbre de tránsito perpetua sobre la parcela 504ª (inscripta el 27-IX-1956 al folio 196 del Registro de Marcos Paz), que se extinguió al cederse calles públicas, resultantes del fraccionamiento anteriormente efectuado.

La actora comenta que el 18-X-1982 adquirió a Haras El Moro S.A.A.G. y C. el lote 13 de la manzana 61, inscribiéndose bajo el número de matrícula 16.706 del partido de Marcos Paz y que el 3-XI-1988 su madre le donó el lote 12, contiguo al anterior.

Afirma que ni de las escrituras respectivas, ni de las que están relacionadas con éstas, ni de ninguna otra del Barrio El Moro surgen restricciones ni condicionamiento alguno al dominio, no existiendo tampoco manifestaciones de voluntad de los adquirentes, en el sentido de restringirlo.

Señala que las adquisiciones de los lotes 12 y 13 se realizaron en 1981 y 1982, estando vigente el decreto ley 8912/1977 y que -no obstante- la sociedad vendedora jamás expresó que estaba vendiendo lotes en un club de campo, ni supeditó la venta de tales lotes a que los adquirentes se asociaran a la entidad Club El Moro; ni dio a publicidad que se estaba vendiendo un club de campo, de conformidad con lo dispuesto por las leyes «9078/77 y 9240/78».

Sostiene que la Asociación Civil, Cultural y Deportiva Club El Moro se inscribió el 26-IV-1976 en la Inspección General de Justicia como asociación civil y es un propietario más dentro del Barrio El Moro, a la que no estaban obligados a asociarse los propietarios de los restantes lotes.

Destaca que cuando el titular del loteo -Haras El Moro S.A.- decidió donarle una fracción del casco de su propiedad a la Asociación Civil Club el Moro lo hizo bajo condición resolutoria de que la entidad se dedicara por siempre a actividades sociales, deportivas, culturales y de administración de su patrimonio, para lograr el mayor número de comodidades para sus asociados.

Aclara que al constituirse el Barrio Parque El Moro los propietarios no asociados al Club Social y Deportivo El Moro no tenían vínculo alguno con la entidad; el barrio estaba dotado de calles públicas; el servicio de alumbrado público y recolección de residuos estaban a cargo del municipio y no había reglamentos especiales de edificación y/o tránsito para esta zona de Marcos Paz.

Sostiene que esta situación permaneció sin variantes hasta el 4-X-1989, en que el presidente y secretario del Club El Moro, actuando a la vez en nombre de la entidad sin fines de lucro y como propietarios de lotes, solicitaron a la comuna el acogimiento de todo el barrio a lo establecido por el art. 67 del decreto ley 8912/1977, ejerciendo una representación de la que carecían con relación a los propietarios no socios.

Considera que el municipio demandado en autos sólo podía haber autorizado un cerramiento total del área perimetral del barrio en cuestión, si el peticionante hubiera sido un club de campo anterior a la sanción del decreto ley 8912/1977, que ostentara la representación de todos los propietarios de lotes ubicados dentro del mismo.

Dice que, sin cumplirse ninguna de estas dos condiciones, el Concejo Deliberante de Marcos Paz sancionó el 14-XI-1989 la ordenanza 94 y el Departamento Ejecutivo la promulgó el 24-XI-1989.

Alude a los considerandos de la ordenanza en cuestión, que proclaman el propósito de asegurar el desenvolvimiento del Barrio El Moro como un club de campo, agraviándose de que -a su entender- se han modificado por virtud de la referida ordenanza, derechos nacidos y consolidados al amparo de las leyes de tierras con vigencia temporal anterior al decreto ley 8912/1977.

Ataca los fundamentos de la norma, señalando que el informe de la Federación de Clubes de Campo que le sirve de fundamento no es un dictamen, sino una carta a título personal y que el fallo en que ella se respalda fue anulado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en 1990.

Afirma que la ordenanza 94/1989 dio por encuadrado al Club El Moro en las disposiciones del art. 67 del decreto ley 8912/1977, sin que estuvieran cumplidos los requisitos establecidos por la norma.

Agrega que la aludida ordenanza también dispuso que, sin perjuicio del cambio de status operado en el Barrio El Moro, la Municipalidad de Marcos Paz continuaría prestando en el mismo los servicios usuales y percibiendo las tasas directamente de los propietarios.

La actora aduna que, en fecha posterior al dictado de la citada ordenanza, el Club El Moro reformó sus estatutos, estableciendo que todos los propietarios de lotes (socios o no de la entidad) pasaban a ser sus «socios de servicios» y debían abonarle una suma proporcional del costo del mantenimiento del área recreativa y de servicios del Barrio El Moro.

Menciona que impugnó la ordenanza 94/1989, considerando que violaba lo dispuesto por el decreto ley 8912/1977, porque el Club El Moro no era un club preexistente, ni contaba con la voluntad de los propietarios que no eran sus asociados.

Recuerda que, ante la impugnación, el Intendente de Marcos Paz convocó a una reunión entre las partes para buscar consenso y que, de resultas de ella, se constituyó una comisión ad hoc con propietarios socios y no socios del Club El Moro, que la actora integró y de la que luego renunció -con la mayoría de propietarios no socios- por la imposibilidad de arribar a alguna solución de conjunto, haciéndolo saber al jefe comunal.

Expone que, no obstante haber quedado en minoría, la comisión ad hoc «residual» convocó a una asamblea de vecinos en la que se votó una propuesta de modificación de los estatutos del Club El Moro y se llamó a una asamblea de propietarios en la que se aprobaron las modificaciones propiciadas.

Puntualiza que, al mismo tiempo, el Concejo Deliberante de Marcos Paz, por ordenanza 1/1990, suspendió la vigencia de la ordenanza 94/1989 hasta el 2-VII-1990 y explica que en la ordenanza de suspensión, el cuerpo deliberativo comunal reconoció expresamente que se estaba creando un club de campo, lo que -a juicio de la actora de autos- configuraba una clara violación de la ley vigente.

Acota que el 22-V-1990 denunció al Club El Moro ante la Inspección General de Justicia (por haberse extralimitado en sus funciones, involucrando y afectando en sus reformas a personas que no eran sus socias, con agravio a los derechos constitucionales de libertad y propiedad) y aduna que en la denuncia pidió que se solicitara a la Asociación Argentina de Clubes de Campo que explicara el tenor de la carta que en su oportunidad remitiera al Club El Moro y que fuera usada como base de la creación del club de campo.

Remarca que la respuesta de la entidad puso en claro que se trataba de una simple carta hecha a título personal y no de un dictamen o mucho menos de un aval para el proceder cuestionado en la demanda.

Continúa relatando que el 2-VII-1990 el Concejo Deliberante de Marcos Paz sancionó la ordenanza 33/1990, en cuyos considerandos reconoció expresamente que los estatutos votados en la asamblea oportunamente llevada a cabo afectaban a algunos propietarios del Barrio El Moro que no eran socios del club; que muchos propietarios estuvieron ausentes; que otros se opusieron y que no se logró consentimiento de todos ellos.

Advierte que en el art. 2 de la referida ordenanza se dispuso que el cerramiento que había sido autorizado por una ordenanza anterior -94/1989- debería asegurar el ingreso irrestricto de todos los propietarios del barrio, socios y no socios del club. Aduna que también se dejó aclarado en la norma que todas las resoluciones que adoptara de allí en más el Club El Moro deberían dejar a salvo a perpetuidad los derechos de los propietarios no asociados, estando vedado al club limitar de algún modo su ejercicio y disposición.

Apunta que -a su modo de ver- en la norma en cuestión se dejó aclarado que el vínculo entre el municipio y los propietarios no sufriría modificaciones puesto que la comuna continuaría prestando los servicios, cobrando los impuestos y que el cerco perimetral fue considerado como una medida de seguridad implementada en un barrio común en el que había una entidad que se hacía responsable por esa seguridad y un conjunto de propietarios no socios que voluntariamente habían decidido abonarle tal servicio.

Sugiere que el encuadre normativo no era el delineado por el art. 67 del decreto ley 8912/1977 (que exigía situación preexistente de club de campo y autorización de todos los propietarios) sino el art. 3 del decreto reglamentario de dicha ley.

Informa que amplió la denuncia oportunamente efectuada ante la Inspección General de Justicia y fue que en ese momento pidió el bloqueo de registración de la reforma estatutaria.

Revela que ya a esta altura la Corte Suprema de Justicia de la Nación, en autos «Mapuche Country Club contra López de Marzzetti y otros s/Ejecutivo» había clarificado -a su juicio- a que emprendimientos y asociaciones se les podían aplicar las consecuencias del decreto ley 8912/1977 y su decreto reglamentario. Refiere que por tal razón solicitó a la Inspección General de Justicia que aplicara dicha jurisprudencia al caso del Club El Moro, con fundamento en que el loteo del Barrio El Moro se había realizado con anterioridad a la sanción del decreto ley 8912/1977 y el Club El Moro no estaba compuesto por todos los propietarios de lotes de dicho barrio.

Denuncia que, pendiente de aprobación por la Inspección General de Justicia la reforma anterior, el Club El Moro modificó otra vez sus estatutos el 15-VII-1995 (en reforma hecha unilateralmente por sus socios, sin la participación de los propietarios del barrio no asociados) y en dicha reforma proclamó que la modificación efectuada por la ordenanza 94/1989 sujetó el barrio al decreto ley 8912/1977 como un club de campo; cambió el objeto social de la sociedad, que pasó a ser de administración y servicios para todo el loteo, aun para los propietarios no asociados.

Resume la situación, destacando -como proceder irregular- que por una asamblea realizada por una entidad civil, personas privadas que no la integraban pasaron a estar obligadas por las decisiones de aquélla, incluido el sostenimiento económico de sus actividades y servicios, lo que resulta inaceptable.

Destaca que, al tomar conocimiento de la reforma estatutaria ilegítimamente cumplimentada, hizo una nueva denuncia a la Inspección General de Justicia, promoviendo el incidente 16.485. Sin perjuicio de ello, indica que el Club El Moro aplicó su reforma de inmediato, aunque estuviera pendiente de aprobación por el órgano de control.

Asevera que, por lo relatado, muchos propietarios que habían voluntariamente aceptado pagar la cuota de vigilancia, dejaron de hacerlo.

Relata que otro grupo de propietarios, ante el avance del Club El Moro, decidieron fundar la Asociación Civil Barrio Parque El Moro -inscripta en la Dirección provincial el 10/V/1996- para defender el statu quo de barrio parque y respaldar a los vecinos en la defensa de sus intereses, encarando esta misión con nuevas denuncias ante la Inspección General de Justicia.

La actora pone de resalto que, cuando El Club El Moro contestó el traslado conferido por la I.G.J., presentó documentación emanada de la Municipalidad de Marcos Paz, que no era conocida por los vecinos, incluyendo normativa no publicada y señala que esta omisión configura -a su entender- una violación de deberes legalmente establecidos, dado que se trataba de un reglamento especial de tránsito para el barrio, elaborado a pedido del Club El Moro, que había utilizado en su presentación un logotipo como club de campo, aunque la situación no estaba dilucidada todavía.

Destaca que el citado reglamento estaba firmado por el Secretario de Obras y Servicios Públicos comunal, tratando al Club El Moro como un club de campo y sometiendo a sus reglas, nacidas de un modo que juzga ilegítimo, a los propietarios de inmuebles en el barrio, a sus invitados, al personal de los gremios que trabajaban en el lugar y a toda persona ingresante al mismo.

Aduna que con la reglamentación señalada se ha violado la ordenanza 33/1990, que había dejado a salvo a perpetuidad los derechos de los propietarios del barrio no asociados al Club El Moro.

Considera que el Concejo Deliberante de Marcos Paz carecía de facultades para cambiar por ordenanza el status jurídico de una entidad inscripta en la Inspección General de Justicia, como así también para alterar las relaciones jurídicas existentes entre los propietarios no socios y el Club El Moro.

Denuncia, además, que el 20-III-1997 la comuna firmó un convenio de recolección de residuos con el Club El Moro (que usó en la ocasión su vieja denominación) y no dio participación de ello a los vecinos no socios, por lo que delegó funciones propias en esta otra entidad.

Manifiesta que por ordenanza 13/1997 se aprobó un reglamento de edificación para el Club de Campo El Moro, a propuesta de la entidad, perjudicando a los propietarios no socios y encomendando su aplicación a una oficina técnica cuyos integrantes serían designados por la entidad citada, la que -reiteró- todavía no había sido autorizada para funcionar como tal por la Inspección General de Justicia.

Menciona que el 27-III-1997 el Intendente de Marcos Paz firmó con el Club El Moro (que esta vez tampoco se identificó como club de campo) un convenio de cobranza del cual los propietarios no socios de aquélla tomaron conocimiento incidental, por falta de publicación.

Señala que al tener noticia de todas las ordenanzas no publicadas (contestando un traslado que le confiriera la Inspección General de Justicia en el expediente en el que el Club El Moro peticionara su transformación en club de campo) consideró la fecha de recibo de la cédula respectiva como fecha de notificación de dichos reglamentos y los impugnó ante la comuna dentro del plazo de ley.

Explica que con el referido propósito impugnatorio, inició ante el departamento comunal el expediente 922 el 4-VI-1998 y presentó además copia de su impugnación ante el Concejo Deliberante, pidiendo la revisión del expediente 1343/89.

Indica que, asimismo, como la entidad Club El Moro pretendió comenzar a aplicar las reformas efectuadas, articuló una nueva denuncia ante la Inspección General de Justicia, a la que se agregó la que efectuó la Asociación Civil Barrio Parque El Moro y refiere que en estas presentaciones se solicitaron medidas probatorias a ser cumplidas ante: a) La Dirección Provincial de Geodesia, para acreditar el estado preexistente de barrio parque y b) La Dirección de Tierras y Urbanismo, para probar que el loteo no figuraba afectado como club de campo.

Sostiene que en la respuesta dada por la Dirección Provincial de Geodesia al aludido requerimiento pudo determinarse la inexistencia de actuaciones relativas al Barrio El Moro que estuvieran fundadas en lo normado por el art. 67 del decreto ley 8912/1977.

Aclara que la contestación de la Dirección de Tierras y Urbanismo no satisfizo el requerimiento que se le había efectuado, razón por lo que el pedido de informes le fue reiterado.

Afirma que, con documentación obrante en la Dirección de Geodesia, cuyo desarchivo solicitó, acreditó en el trámite la existencia de informes falsos con relación a antecedentes del club de campo y los envió a la Dirección de Tierras y Urbanismo, para que tomara debida razón de ello.

Resalta que a la fecha de interposición de la demanda de autos el Club El Moro no había logrado la aprobación de su reforma estatutaria para convertirse en un club de campo y denuncia que, aún pendiente de resolución la cuestión, por expediente 2418/233/77 la entidad impulsó el loteo de la tercera etapa del barrio, burlando el decreto ley 8684/1977, que sólo permitía tal accionar a los clubes de campo reconocidos por la Provincia.

A mayor abundamiento, destaca que la entidad solicitó el fraccionamiento de tierras de las que no era propietaria, puesto que dominialmente aparecían como propiedad de Haras El Moro.

En una presentación posterior a la interposición de la demanda, la actora acompaña un informe de la Dirección Provincial de Coordinación Institucional, de la Secretaría de Tierras y Urbanismo (fs. 90 y vta., expediente judicial) en aval de sus dichos.

A fs. 114/121 amplía la demanda oportunamente interpuesta, denunciando el incumplimiento de la Municipalidad de Marcos Paz a la solicitud de remisión de los restantes expedientes administrativos y a su reiteración. Solicita que el pleito siga adelante con las constancias existentes.

Por otra parte, destaca que el decisorio por el cual la Dirección de Tierras y Urbanismo del Ministerio de Obras Públicas y la Dirección de Asuntos Municipales no convalidaron la transformación de El Moro en club de campo no fue impugnada por los peticionantes, razón por la cual considera que ha quedado firme y enfatiza que dicho decisorio expresamente aclara que el art. 67 del decreto ley 8912/1977 no autoriza a que se modifique el status jurídico preexistente, dando razón a sus pretensiones.

Denuncia que las impugnaciones que presentara ante la demandada no fueron resueltas, habiendo vencido con creces los plazos de ley.

Asevera que la comuna desagregó del expediente principal (al que corrían agregados) los expedientes por cuya virtud dictó el reglamento de tránsito, la ordenanza de edificación para el barrio y los demás convenios que suscribiera con El Moro, razón por la cual pide se disponga su remisión, lo que se cumplimenta librándose en autos un nuevo oficio de solicitud.

Ofrece prueba y plantea el caso federal.

  1. Al contestar la demanda, la Municipalidad de Marcos Paz (fs. 132 y vta.) niega todo lo afirmado por la actora, desconoce la documentación acompañada y dice textualmente que «… en Marcos Paz existe un barrio llamado El Moro, que tiene características particulares, como ser: residencial, de fin de semana, arbolado, bello y seguro. En dicho barrio, también llamado ‘Club de Campo’, hay varios propietarios de inmuebles, no existiendo una representación única de los mismos, lo cual ha generado dificultades a la hora de representar ante terceros -ejemplo el municipio- sus intereses».

Manifiesta que, con la finalidad de ayudar a los propietarios del barrio residencial, jerarquizar el valor de las tierras y dar seguridad a quienes viviesen en él «… cerró o cercó, el barrio…», «… creó un código de edificación, y uno de tránsito, para el barrio…» y favoreció «… el mejor crecimiento del mismo…», afirmando que es competencia del municipio hacerlo, ya que debe promover el bienestar general y trabaja para eso.

También afirma «… que puede -y siempre va a haber- casos particulares de repudio a esta política de bienestar…», asegurando que la actora no tiene ningún perjuicio y que en lo actuado no hay nulidad.

Menciona que entre el Club de Campo El Moro y la otra asociación de propietarios «… siempre hubo peleas de intereses y ello trajo trabajo al municipio…».

Aduna que la comuna nunca dio status de Club de Campo al «Club de Campo El Moro» ya que ello es competencia de «… quien otorgue personería a asociaciones, sociedades, etc.» y con tales argumentos solicita el rechazo de la demanda interpuesta.

III. La Municipalidad de Marcos Paz ha remitido en forma incompleta las actuaciones administrativas ante ella tramitadas con relación a la cuestión litigiosa que se analiza, a pesar de los pedidos y reclamos que le fueran cursados oportunamente. Tales piezas, agregadas sin acumular son las que se indican y de ellas pueden extraerse los siguientes datos útiles:

  1. Expediente 4073-1343, iniciado por el Club El Moro ante la Municipalidad de Marcos Paz. Asunto: Considerarlo como Club de Campo, art. 67, decreto ley 8912/1977.

El 4-X-1989 el Club El Moro solicitó a la comuna (fs. 1) tenerlo por acogido a lo dispuesto por el art. 67 del decreto ley 8912/1977 para transformarse en un club de campo y explicó que el barrio fue creado en 1975 «… siendo desde sus orígenes una urbanización extraurbana … similares a las que posteriormente fueran denominadas ‘Clubes de Campo’ en la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, Ley 8.912, sancionada en el año 1977».

A fs. 2 a 6 acompañó una memoria descriptiva; a fs. 7 la nota emanada de la Federación de Clubes de Campo; a fs. 8 a 10 borradores para considerandos; a fs. 12 a 19 propuestas de cerramiento perimetral (planos) y relevamiento urbanístico; a fs. 20/21 informes técnicos de Catastro y Planeamiento; a fs. 22/24 informe del Secretario de Obras Públicas comunal, donde se indicó «No carece de interés, mas no sea como dato aleatorio, que muchos compradores de predios en el Bº el Moro aún no conocen el status catastral del mismo…» y se aconsejó que se aprobara la propuesta.

A fs. 25 se glosó copia de la ordenanza 94/89, dictada el 14-XI-1989, que tuvo por acogido al Club El Moro al art. 67 del decreto ley 8912/1977, autorizando su cierre perimetral, pero aclarando que las tasas comunales continuarían siendo percibidas por la comuna.

A fs. 26 y 27 se citó a las partes (la aquí actora y las autoridades del club) a una reunión en la comuna para conciliar intereses. El 15-I-1990 se sancionó la ordenanza 1/90 (fs. 27 bis), por la que se prorrogó hasta el 2-VII-1990 la vigencia de la ordenanza 94/89.

A fs. 36/38 se glosó el aviso al Intendente Municipal de la renuncia presentada por los representantes de los vecinos no socios a la comisión ad hoc (16-IV-1990).

El 27-V-1990 los integrantes de la comisión ad hoc, con la firma de 7 miembros, informaron a la comuna que habían concluido la labor de «… adaptar los estatutos sociales de manera tal que garanticen los derechos de todos los propietarios…» (fs. 39 a 42). La convocatoria a asamblea se glosó a fs. 43 y el anteproyecto de estatuto a fs. 44 a 54.

La doctora Cornacchione envió (fs. 55 a 57) carta documento al Intendente Comunal, la que le fue respondida a fs. 58.

A fs. 59 el Secretario de Obras Públicas propuso al Intendente solicitar el asesoramiento profesional del doctor Edgardo Scotti. A fs. 60 a 74 se adjuntó el curriculum vitae del doctor Scotti. A fs. 116 a 128 se agregó el dictamen del doctor Scotti, que expresó que «… la Ordenanza 94/89 no exhibe en su articulado y antecedentes vicios que afecten su legalidad.»

El 28-VI-1990 se sancionó la ordenanza 33/90, que dispuso que el cerramiento autorizado por la ordenanza 94/89 debía asegurar el ingreso irrestricto de todos los propietarios y autorizados por ellos (fs. 130). El informe final de la comisión ad hoc se glosó a fs. 131/134.

  1. Expediente 4073-691, iniciado por Renato Luciano Sava:

Las actuaciones principiaron el 9-V-2001 y contienen idénticos cuestionamientos a los planteados por la doctora Cornacchione e impugnaciones contra la aprobación de planos y apertura de nuevos accesos.

En hoja sin foliar se agregó copia del decreto 268 del 9-V-2001, que paralizara la obra vinculada a accesos al «Club de Campo El Moro».

Por resolución 3/2001 del Concejo Deliberante de Marcos Paz -también sin foliar- se decidió la apertura de una calle cerrada al uso público y las autoridades del Club de Campo El Moro hicieron caso omiso de dicha resolución, por lo que se dispuso el retiro total de las barreras y paralización de obras.

  1. Expediente 4073-707:

Con fecha 14-V-2001, la doctora Cornacchione solicitó vista del expediente de aprobación de planos del barrio y cambio de traza de calles y pidió que no se modificara la situación. Por única actuación, se agregó un dictamen del Asesor General de Gobierno efectuado en 1999.

  1. Expediente 4073-882:

Con fecha 11-VI-2001 la doctora Cornacchione pidió pronto despacho en el expte. 707/01. Se generó un nuevo expediente con este pedido. No hay constancias de que hubiera sido tratado.

  1. Expediente 4073-1298:

El 12-IX-2002 el señor Luciano Sava autorizó a la doctora Cornacchione a tomar vista del expediente 691/01 y del expediente 1943/99 y pidió copia de la resolución 351. No consta que este escrito fuera agregado al expediente al que se refería, ni que hubiera sido tratado.

  1. Expediente 4073-2023:

Fue iniciado el 2-X-2000 con el oficio que se librara en el expediente judicial, solicitando remisión de las actuaciones administrativas en las que hubieran sido presentados un escrito del 13-VII-1998 y un pedido de pronto despacho del 7-IX-1998, ambos pertenecientes al expediente 922/98. No existe tramitación posterior en los mismos.

En fotocopias sueltas obra sin acumular la siguiente documentación:

  1. Expediente interno 4/91. Solicitud Reglamento Acceso y Tránsito Club El Moro:

Contiene una nota fechada 30-VII-1991 (fs. 1), rubricada por el presidente y vicepresidente del «Club de Campo El Moro», ilegible, relativa al reglamento de tránsito del mismo. El proyecto de reglamento de tránsito para el barrio se glosó a fs. 4 a 9. Contó con dictámenes favorables del Secretario de Obras Públicas (fs. 10); de la Asesoría Letrada y de la Secretaría de Gobierno (fs. 11).

  1. Copias sueltas, sin certificar, de las ordenanzas 94/89, 33/90, 13/97, 14/97. Copia de un convenio de recolección de residuos.
  2. Expediente de Obra 24073/1943, del 3-XI-1999:

Solicitud de aprobación de planos nueva entrada principal sobre Lote 3 manzana 65 sin cumplir con los retiros perimetrales, suscripta por el Presidente del Club de Campo El Moro. No se advierte aprobación.

  1. Fotocopia certificada de expediente 2147-1872-98, Gobernación. Secretaría de Tierras y Urbanismo, caratulado: Ana María Cornaccione. Ptdo. Marcos Paz. M2 58 a 108 «Club de Campo El Moro.»

Iniciado el 27-VII-1998. A fs. 1 y vta. la actora hizo referencia a una presentación anterior -no glosada-, del 27-V-1998 y volvió a solicitar al Director de Tierras y Urbanismo un informe sobre la cuestión.

A fs. 2 se glosó la ordenanza 13/97, del 29-V-1997, que aprobó el Reglamento de Edificación para el Club de Campo El Moro (fs. 3 a 12). A fs. 13 a 17: convenio de cobranza suscripto entre el municipio y el Club de Campo El Moro.

A fs. 22 se glosó copia de la Resolución 357, del 11-IX-1991, que aprobó el Reglamento de Tránsito y acceso al club de campo «El Moro», glosado a fs. 24 a 29.

El convenio de recolección de residuos suscripto en diciembre de 1990 con el «Club de Campo el Moro» se agregó a fs. 30 y la copia del decreto 1354, que aprobó un cambio de zonificación propuesto por la comuna en expediente 2418-516/84.

A fs. 45 a 53 se glosó fotocopia de actas de asambleas general y extraordinaria del Club El Moro del 15-VII-1995 (modificación del estatuto social, para convertirlo en club de campo). Ella se ingresó a la Inspección General de Justicia el 12-VIII-1997 (fs. 56, Formulario 1 I.G.J., Constitución y Modificación).

También se adunó una nota enviada por la Secretaría de Tierras y Urbanismo a la doctora Cornacchione el 6-VII-1998, en la que se le respondió que no obraban antecedentes de la aplicación del art. 67 del decreto ley 8912 al Club de Campo El Moro.

Las fs. 103 a 106 incluyeron certificados de dominio fechados 9-V-1998 de los dos lotes de propiedad de la aquí actora, sin restricciones al dominio; a fs. 107/108, fotocopia del fallo dictado por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en autos «Mapuche Country Club Asociación Civil contra López de Marsetti, Hebe E. y otros»; fs. 109 un volante de la «Comisión Club de Campo», relativo a los futuros estatutos de la entidad; a fs. 117/118, fotocopia de la escritura de donación de la fracción por Haras El Moro S.A., con cargo de ser destinada a actividades sociales, deportivas, culturales de sus asociados.

Un informe de agrimensura del 17-VI-1998 (fs. 124) dejó constancia de que «… de ningún antecedente que exista en Catastro o Geodesia surge la figura jurídica de Club de Campo o Country Club que aparece claramente en otros lugares, donde por ejemplo intervino el Departamento de Propiedad Horizontal del Ministerio de Economía de la Pcia. de Bs. As. o legislaciones especiales para Clubes de Campo».

En octubre de 1997 (fs. 125) la Secretaría de Tierras y Urbanismo certificó la inexistencia de antecedentes relativos a la aplicación al predio del art. 67 de la ley 8912.

Se desprende que en 1997 se otorgó por expediente 2418-223/77 factibilidad a la última etapa del club de campo (fs. 127 a 130) sin que existieran los antecedentes de pedido inicial. Por ello se pidieron explicaciones al intendente comunal (fs. 126) y se solicitó en préstamo el referido expediente 2418-223/77 (fs. 134).

Las fs. 150/151 contienen un dictamen del Director de Geodesia, que poniendo de resalto la inexistencia de restricciones dominiales, dijo textualmente: «Se desconoce si para el acogimiento al encuadre como Club de Campo medió, en su momento, la conformidad de todos los propietarios como integrantes o no de una misma entidad jurídica que los agrupara». «Se desconoce cómo el titular de dominio de algunos planos en los que figuraba Haras El Moro S.A.I.C. devino en Club El Moro Asociación Civil y Club de Campo El Moro…» y señaló que la factibilidad se realizó respecto de la tercera etapa, no contándose con antecedentes de las etapas anteriores, concluyendo que del plano origen no surgía aprobación como club de campo en la Etapa I ni de la la Etapa II.

Se destaca la solicitud efectuada por la Asesoría de Gobierno (fs. 154), que pidió a la Secretaría de Tierras y Gobierno y a la Secretaría de Asuntos Institucionales la remisión de los antecedentes sobre reconocimiento del Club de Campo. En abril de 1999 (fs. 155) se volvió a resaltar la falta de documentación y la imposibilidad de efectuar nuevas subdivisiones, en caso de encuadrarse como club de campo. A fs. 156, con firma del Intendente municipal de Marcos Paz el 26-V-1999 se solicitó al Ministro de Gobierno provincial la convalidación de las ordenanzas 94/89 y 33/90, nombrándose a la entidad como Club de Campo El Moro y afirmándose que «… al origen del Club de Campo ya convalidado por la Ordenanza de Zonificación nº 32/83 y su decreto Reglamentario Nº 5467/89». A fs. 157, el Secretario de Obras Públicas comunal afirmó que «… para este municipio se reconoce dicho Club de Campo…».

En septiembre de 1999 (fs. 219) la Dirección Asistencia Coordinación y Ejecución Dominial aclaró que la convalidación de la tercera etapa del barrio no implicaba ninguna regularización, puesto que se había considerado como una situación preexistente; entendió que no debían convalidarse las ordenanzas 94 y 33, pues implicarían la creación de un nuevo status jurídico.

  1. Expediente 2418-223/77 Ministerio de Obras Públicas. Dirección de Ordenamiento Urbano. Estudio y aprobación de los Planos correspondientes a la última etapa del Club de Campo El Moro.

Este expediente fue iniciado el 16-V-1977 (fs. 1). Los planos aprobados consignaron como propietario al Haras El Moro Sociedad Anónima, Agrícola, Ganadera y Comercial (fs. 29 a 36) y de ellos no surgía la afectación a club de campo. La aprobación data del 26-V-1977. A fs. 171 a 177 se glosó la oposición de la Asociación Civil Barrio El Moro a las modificaciones estatutarias de la Asociación Civil Club El Moro. A pedido del ombudsman, que recibiera los antecedentes de la cuestión, la Dirección de Geodesia respondió el 26-XI-1997 que no existía inscripta restricción especial del club de campo en la zona involucrada.

El 23-VII-1999 la Asociación Civil Barrio Parque El Moro solicitó medida de no innovar respecto de las modificaciones propuestas por ordenanza a la Dirección de Asuntos Municipales (fs. 216/217).

  1. Son elementos relevantes de la prueba rendida en autos los siguientes:
  2. A fs. 224 a 232 se acompañó testimonio del acta de la 17ª sesión ordinaria, segunda prórroga, del período 1989 del Concejo Deliberante de Marcos Paz, del 13-XI-1989, que expresara: «Por las comisiones de Hacienda – Obras y Poderes en conjunto, el Concejal Maiolino da lectura al dictamen producido por la unanimidad de las mencionadas comisiones, referido a la creación del Club de Campo El Moro, el que es votado y aprobado por unanimidad, dando lugar a la Ordenanza … 94/89».
  3. A fs. 233/240 se glosó testimonio del acta de la 5ª sesión ordinaria del período 1990, del 27-VI-1990, que indicó: «En uso de la palabra el señor presidente dice: Esta sesión fue convocada a efectos de tratar el tema del Club de Campo El Moro, ante una presentación hecha por el concejal Ernesto Silva pidiendo la derogación de la Ordenanza 94/89 de inminente vencimiento en su suspensión el día dos de julio». «… el proyecto presentado por el concejal Ernesto Silva de derogación de la ordenanza nos movió a buscar una solución alternativa, que contemplara la protección de los derechos, tanto de una entidad peticionante, como de los propietarios, ante una situación que posiblemente ya estaba dada de hecho». Y asimismo «… el asesoramiento … brindado por el doctor Scotti, que nos allanó dudas y puntos oscuros, tanto sea sobre la ambigüedad de la ley 8.912/77, Dto. Reglamentario 9404/86, así como los Estatutos aprobados el día sábado 16 de junio de 1990 por la persona jurídica presentante y solicitante». «Por lo tanto y otras consideraciones que, en su momento, las manifestaré oralmente con su anuencia, solicito formalmente el retiro, sin condicionamiento alguno, del proyecto que presentó para su tratamiento y resolución en la fecha mencionada». «Ustedes con este proyecto o con tal o cual proyecto van a hacer como Poncio Pilatos». «… que con el asesoramiento del doctor Scotti llegamos a la conclusión que tenemos dos grandes problemas y acá colegas presentes, uno los Estatutos, que es una determinación que debe regir la vida de esta persona jurídica, el Club El Moro, pero además lo sustancial en cuanto al artículo 67 de la ley 8912 de 1977 y si me permite quiero traer un ejemplo claro y categórico sobre esta alternativa a nadie la cabe duda que lo prescripto en el artículo 64, implica otra situación y otra solución legal que no viene al caso analizar, creo que todos estamos persuadidos y si no es vasta remitirnos a la Ley, el problema se nos plantea en los casos de hechos ya existentes, artículo 67. Yo no voy a citar, están todos los antecedentes en el municipio, qué, quién y dónde y qué ordenanza de facto o no consideraba ya de hecho en época anterior a la sanción de la ordenanza al Club de Campo El Moro, pero sí quiero decir que mi preocupación respecto de esa votación es que más allá de considerar válidamente la petición de una persona jurídica, habíamos dejado sin resguardo jurídico a aquéllos que, por su libre disposición y por haber comprado en otras condiciones, ahora se veían involucrados en una nueva situación legal, en una nueva situación jurídica, a que las disposiciones legítimas estatutarias de esta persona iba a cambiar sustancialmente y eso me parecía y me sigue pareciendo injusto. Ese es uno de los motivos del proyecto». «Aquellos que no votaron el Estatuto, aquéllos que no prestaron su anuencia para solicitar el acogimiento al artículo 67, también tienen derecho, sean diez, sean veinte, sean el treinta o el cuarenta por ciento; son propietarios y este proyecto apunta a eso».
  4. A fs. 241 luce copia certificada de la resolución 3/2001, del Concejo Deliberante de Marcos Paz, por el que, «habiéndose constatado irregularidades en la reapertura de la calle Rivadavia y modificación arbitraria de las trazas de la calle de la primera entrada a dicho barrio le ordenaron al Club El Moro que procediera al retiro total de las barreras en la calle Rivadavia…» y asimismo a «… la paralización de las obras realizadas respecto del cambio de traza de la calle de la primera entrada … hasta tanto se respeten los pasos administrativos necesarios para plantear tal modificación».
  5. A fs. 253 la Dirección de Control Urbanístico (4-XII-2002), señaló que existía una «… factibilidad como club de campo de una tercera etapa, no contando con antecedentes de las etapas anteriores». La Dirección de Geodesia (fs. 289) aclaró que «ninguno de los planos mencionados se aprobó a nombre de Club de Campo El Moro».
  6. Se destacan las siguientes expresiones, extraídas de las declaraciones testimoniales:

– Fs. 312/314, W. F. Menaldi, propietario desde 1994, aseveró que no tenía por escritura ninguna restricción al dominio, ni vínculo alguno con el Club El Moro y que en algún momento pagó voluntariamente la vigilancia. Declaró que cuando construyó vio en la comuna un cartel que rezaba que, por habilitación de construcciones en El Moro debían dirigirse a la Oficina Técnica de El Moro, cosa que no acató y realizó los trámites en la intendencia. Atestigua que no consintió la transformación en club de campo y que el nombre del barrio fue unilateralmente cambiado por Club de Campo. Indicó las presentaciones judiciales y administrativas que hizo para defender sus derechos y aseveró que su circulación y la de sus proveedores y visitantes se había visto restringida en los accesos y en ocasiones negada. También, expresó que había sido conminado por el club al pago de supuestas deudas, que no acató y que se distribuían por aquél «listas de morosos».

– Fs. 315/316, S.A. Dezi, propietaria desde 1974, sin ninguna vinculación con el Club; aclaró que alumbrado y asfalto fueron hechos por la comuna y que a aquélla le abonaba los impuestos; que se opuso a la transformación del barrio en club de campo; que soportaba restricciones de ingreso y cadenas en el acceso; que el club había hecho la entrada de El Moro a altura superior, dificultando el ingreso desde la calle pública, para favorecer el ingreso y egreso desde el predio particular; que el Club hacía y distribuía publicaciones, consignando como morosos a los vecinos no socios que no querían pagar.

A fs. 317/319 el 7-IV-2003 declaró el testigo señor R. L. Sava, propietario desde 1975, sin ninguna vinculación con el Club; que las calles siempre fueron públicas; que la reglamentación sobre edificación fue posterior a su adquisición y que antes de aprobar la comuna los planos, debían visarse en la secretaría del Club; que cuando en 1977 hizo su obra, nadie le exigió nada, porque la reglamentación era posterior; que el reglamento de tránsito tenía unos diez años; que las modificaciones lo perjudicaron; que sufrió muchos incidentes, como no levantarle las barreras, existiendo también cadenas; que en el terreno destinado a vivienda unifamiliar se hizo una barrera para restringir el ingreso y la Municipalidad aprobó el plano en 48 horas.

– Fs. 355 y vta: declaración del señor H. Nardi (20-V-2003), afirmando que las calles del barrio eran públicas y que fue compelido a asociarse al club El Moro.

  1. A fs. 485/555 se presenta la Asociación Civil Club de Campo el Moro, en el carácter de tercero coadyuvante, solicitando el rechazo de la acción.

Luego de negar todos y cada uno de los hechos alegados en la demanda, reseña el régimen de los «clubes de campo» anteriores y posteriores a la entrada en vigencia del decreto ley 8912/1977.

Acto seguido, detalla su origen y evolución hasta la actualidad, citando la normativa que lo rige y la motivación del dictado de los actos administrativos impugnados.

Afirma que la acción intentada carece de las condiciones de procedencia, sustento jurídico específico y probanzas para obtener la nulidad pretendida, como así también que exhibe una notoria insuficiencia y desconocimiento del proceso contencioso administrativo, del derecho público aplicable y de la doctrina del Tribunal.

Entiende que la tesis central formulada por la actora en relación al régimen de los clubes de campo, los alcances de las ordenanzas 94/1989 y 33/1990 y los actos consecuentes objetados, exhibe evidentes errores jurídicos y una deficiente apreciación de las circunstancias fácticas, lo que invalida su desarrollo argumental.

Aduce que la accionante sólo logra demostrar su notoria disconformidad y oposición a los esfuerzos constantes de la comunidad que habita en el Club de Campo El Moro para lograr mejores condiciones de vida, disponer de medios jurídicos aptos y consolidar el desarrollo de la urbanización obtenido en los últimos años.

Ofrece únicamente prueba documental.

VII. Además de la vía contencioso administrativa, la actora de autos transitó el carril de la acción originaria de inconstitucionalidad en la causa I. 1507 «Cornacchione de Valenzuela, Ana María. Inconstitucionalidad del art. 67 del decreto ley 8.912/77 y art. 4 del decreto reglamentario Nº 9404/86».

En los autos referidos en último término, con fecha 12-III-1991 esta Corte, por resolución 114, desestimó la demanda interpuesta, considerando que ella no suponía la inconstitucionalidad de la norma en sí, sino de la interpretación o aplicación que la Municipalidad realizara de la misma y por lo tanto la elegida no resultaba la vía idónea para la defensa del derecho de propiedad que se decía conculcado.

VIII. Sin perjuicio del modo en que están expuestas las pretensiones en la demanda interpuesta, juzgo que la cuestión litigiosa de autos ha quedado delimitada de la siguiente manera.

La parte actora cuestiona la transformación del barrio en el que se asientan los lotes de su propiedad (de un barrio parque común, a un club de campo) hecha por la Municipalidad de Marcos Paz con arreglo a lo dispuesto por el art. 67 del decreto ley 8912/1977 a partir de la petición en tal sentido, formulada por una asociación civil que tenía por asociados a un cierto número -no a todos- de los propietarios de lotes del Barrio El Moro.

En virtud de lo anteriormente expuesto, debo decir que la impugnación está dirigida a los instrumentos normativos por medio de los cuales se llevó a cabo dicha transformación.

Ello implica que el ataque realmente se efectúa hacia la ordenanza 94/89 (sancionada el 14-XI-1989) por cuya virtud se tuvo por acogido al Club El Moro a lo dispuesto por el art. 67 del decreto ley 8912/1977 y se lo autorizó a efectuar el cerramiento perimetral del barrio y también hacia la ordenanza 1/90 (por la que se suspendió la puesta en funcionamiento de lo anteriormente dispuesto hasta el 2-VII-1990).

Entonces, cabe señalar que la actora se alza contra declaraciones de la administración dirigidas hacia o que afectan a un número limitado de los habitantes del distrito de Marcos Paz, puesto que sus regulaciones alcanzan únicamente a quienes son propietarios de lotes en el Barrio El Moro o de algún modo ingresan o egresan de él. Ello, independientemente de la forma que hayan adoptado las normas que contienen dichas regulaciones, las que se advierte -en su contenido- son de alcance particular.

  1. Para decidir el sentido que debe darse a la solución de la cuestión litigiosa, es menester -en primer lugar- precisar el marco normativo que la rige.

La norma aplicable al caso es el decreto ley 8912/1977 -Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo- promulgado por decreto 44.346 del 15-XI-1977, publicado en el Boletín Oficial el 28-X-1977, que rige el ordenamiento del territorio en la Provincia de Buenos Aires y regula el uso, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo (art. 1).

El Capítulo V de la mencionada norma, en sus arts. 64 a 69 se refiere a los clubes de campo.

Luego de definirlos (art. 64) y de establecer los requisitos para su creación (arts. 65 y 66), la norma regula las situaciones existentes.

A este respecto, dice el art. 67 «En las situaciones existentes, cuando una misma entidad jurídica agrupe a los propietarios de parcelas ubicadas en un club de campo y existan calles públicas, podrá convenirse con la respectiva municipalidad el cerramiento total del área y la prestación de los servicios habitualmente de carácter comunal bajo la responsabilidad de la institución peticionante». Agrega que «En todos los casos se garantizará que los organismos públicos, en el ejercicio de su poder de policía, tengan libre acceso a las vías de circulación interna y control sobre los servicios comunes».

Por su parte, el decreto 9404/1986, publicado en el Boletín Oficial el 19-I-1987, regula la constitución de los clubes de campo, en el marco del decreto ley 8912/1977.

Su art. 3, luego de establecer que las previsiones del art. 67 del decreto ley 8912/1977 serán también aplicables a los clubes de campo creados con posterioridad a la vigencia de dicha norma, dispone que el cerramiento total del área y la asunción de la prestación de los servicios por parte de la entidad jurídica peticionante subsistirá en tanto el club conserve el carácter que justificó su aprobación.

En la parte final del artículo de marras, se establece que esta previsión será aplicable a las situaciones preexistentes cuando su configuración y características funcionales sean asimilables al régimen del capítulo V, título III del decreto ley citado.

  1. Ahora bien, volviendo a las ordenanzas que constituyen el quid del litigio, corresponde señalar que el art. 1 de la ordenanza 94/89 (sancionada el 14-XI-1989) tuvo al Club El Moro por acogido «… al art. 67 de la ley 8.912» y autorizó en su art. 2º a la entidad a «… efectuar el cerramiento perimetral del conjunto parcelario…» del barrio.

Seis meses después de dictada tal norma -cuya aplicación se encontraba suspendida hasta el 2/VII/1990 por virtud de lo normado por la ordenanza 01/90- el Concejo Deliberante de Marcos Paz dictó la ordenanza 33/90. En los considerandos de esta nueva declaración se hizo expresa mención a que el acogimiento del Club El Moro involucró además de los propietarios de parcelas con destino residencial del Club El Moro, a otros propietarios, «… los que de ninguna manera, ni en forma expresa o tácita, confirmaron tal petición, además estuvieron ausentes, lo que significa que tampoco votaron los Estatutos del denominado ‘Club de Campo El Moro’ el 16-VI-1990…».

Esto es, la norma citada en último término expresamente reconoció que la Municipalidad de Marcos Paz tuvo por acogida a la entidad denominada Club El Moro a las prescripciones del art. 67 del decreto ley 8912/1977 cuando dicha entidad no podía válidamente ejercer la representación de la totalidad de los propietarios de predios en el barrio, puesto que no todos ellos eran socios de la entidad y algunos expresamente se oponían a sujetar a dicho barrio al régimen jurídico indicado.

Esto es, una ordenanza municipal no podía investir a una entidad de una representación societaria o asociativa de la que carecía.

Cuando la ordenanza 33/90 en su art. 3 estableció que «las resoluciones que adopte la Asociación Civil Club El Moro deberán dejar a salvo los derechos de los propietarios no socios a perpetuidad, no pudiendo restringir su ejercicio ni su disposición» puso en evidencia que la comuna pretendió -con esta nueva norma, a mi juicio, infructuosamente- enderezar una situación que a todas luces aparecía como irregular. No ya porque la conformación del barrio fuera anterior o no a la sanción de la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, sino fundamentalmente por la cuestión de representatividad apuntada.

Precisamente por esta razón es que el art. 1 del decreto 9404/1987 se refiere a una entidad jurídica que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destino residencial.

  1. Es sencillo deducir de lo anteriormente expuesto que para que un barrio se transforme en un club de campo, la entidad peticionante debe necesariamente ostentar la representación de la totalidad de los propietarios que lo componen.

En tales condiciones, resulta ajustado a derecho destacar que una ordenanza que tuvo por acogido un barrio al sistema de Clubes de Campo implementado por el decreto ley 8912/1977 a partir de la petición de una entidad que no representaba a la totalidad de los propietarios es una ordenanza que no se ajusta a los presupuestos legalmente establecidos para cumplimentar tal particular afectación.

A mayor abundamiento, si se han aplicado incorrectamente ciertos presupuestos legales a una situación determinada, el encuadre efectuado en consecuencia no se conforma al ordenamiento jurídico vigente y se impone así declararlo.

Demostrado, entonces, que el Club El Moro no ejercía la representación de todos los propietarios de lotes en el Barrio El Moro forzoso es señalar que no resultaba por ello posible acoger a todo el barrio al régimen de los clubes de campo implementado por el decreto ley 8912/1977. Por esta razón, juzgo que deben anularse las ordenanzas que así lo dispusieron.

XII. Finalmente, he de referirme a la respuesta que al traslado conferido por el Tribunal dio la Asociación Civil Club de Campo El Moro, en su carácter de tercero coadyuvante (fs. 541/555).

Considero que los argumentos esgrimidos por aquélla no resultan trascendentes para dirimir el presente conflicto, en tanto -a mi juicio- no aportan elementos de valoración para el Tribunal distintos a los ya meritados.

En efecto, la referida Asociación no ha logrado desvirtuar la situación fáctica denunciada en su oportunidad por la aquí actora y en la que se fundamenta la decisión que propicio, consistente en la falta de representación necesaria a fin de transformar el barrio parque en el que se asientan los lotes de su propiedad a un club de campo, conforme lo dispuesto por el art. 67 del decreto ley 8912/1977.

Ello toda vez que, como se señalara, la solicitud de acogimiento de todo el barrio a lo establecido por el referenciado art. 67, fue formulada a la comuna por el presidente y el secretario del Club El Moro -actuando en nombre de la entidad sin fines de lucro y como propietarios de lotes-, ejerciendo así una representación de la que carecían con relación a quienes siendo propietarios de terrenos no se encontraban asociados, tal como resulta ser la situación de la accionante.

En ese sentido advierto, que quien acude al proceso como tercero no ha ofrecido en esta instancia de revisión jurisdiccional elementos de juicio idóneos para demostrar lo contrario, no bastando para ello las referencias que expresa en su escrito consistentes, básicamente, en reseñar la normativa que rige el tema y la evolución en el tiempo de este tipo de conformación barrial.

A lo dicho resta agregar que, a mi juicio, la prueba documental aportada tampoco resulta conducente para la resolución de este pleito por no resultar útil como factor de solución ni susceptible de influir sobre el derecho invocado, máxime considerando que, tal como se desprende de la reseña realizada en el punto III., las probanzas ofrecidas son las que he tenido en cuenta para la solución del litigio aquí planteado.

XIII. Concluyo mi voto expresando que, luego del desarrollo efectuado, ha quedado claramente demostrado que corresponde anular las ordenanzas 94/89, 1/89 y toda otra regulación emanada de la Municipalidad de Marcos Paz ‑demandada en autos- por cuya virtud se haya conferido al Barrio Parque El Moro el status de club de campo, en tanto la petición en tal sentido no haya sido formulada por una entidad que represente a todos los propietarios del referido barrio.

Con tales alcances, a la cuestión planteada, voto por la afirmativa.

Costas por su orden (arts. 78 inc. 3, ley 12.008 -texto según ley 13.101- y 17, ley 2961).

A la cuestión planteada, la señora Jueza doctora Kogan dijo:

Discrepo con la opinión del colega de primer voto en razón de las consideraciones que expondré a continuación.

  1. a. Analizadas las presentes actuaciones soy de la opinión que la demanda debe ser rechazada, pues las ordenanzas que se impugnan no son violatorias de ningún precepto constitucional y han sido dictadas por la Municipalidad de Marcos Paz, en uso de atribuciones que le son propias y que le confieren los arts. 192 y 193 de la Constitución de la Provincia.

Tal como sostuvo esta Corte al decidir la causa I. 1665, «Zanni» (sent. del 23-VII-2008), el legislador provincial ha concebido a la zonificación como un «instrumento técnico-jurídico tendiente a cubrir las necesidades mínimas de ordenamiento físico-territorial, determinandosu estructura general, la de cada una de sus áreas y zonas constructivas, en especial las de tipo urbano, estableciendo normas de uso, ocupación y subdivisión del suelo, dotación de infraestructura básica y morfología para cada una de ellas» (art. 78, dec. ley 8912/1977). Su ejercicio, como proceso de ordenamiento territorial, recae principalmente en el nivel municipal (art. 70, dec. ley 8912/1977).

Desde hace tiempo se ha reconocido a las Municipalidades la atribución de zonificar la ciudad según sus usos (conf. «Dituri, José c/Municipalidad de Tucumán», Fallos 195:108). En ese fallo, la Corte Suprema de Justicia de la Nación dijo que la fijación de radios y condiciones para la instalación de mercados generales y particulares ‑ejemplos de medidas de zonificación- son competencias municipales y que en cuanto no sean arbitrarias, desiguales o carentes de fundamentos elementales u obedezcan a motivos de índole persecutoria, deben admitirse.

En el mismo sentido, se expidió esta Suprema Corte expresando que las autoridades comunales tienen legalmente asignada por la Ley Orgánica de Municipalidades (dec. ley 6769/1958, reformado por la ley 9117), la potestad de reglamentar la radicación, habilitación y funcionamiento de los establecimientos comerciales e industriales y su zonificación -arts. 27 inc. 1 y 28 inc. 7- (causas I. 1129, «Martins Oliveira», sent. del 10-IV-1984; I. 1248, «Sancho», sent. del 15-V-1990; B. 50.333, «Nida S.A.C.I.F.I.», sent. del 2-III-1999).

  1. Despejada así la primera cuestión, en tanto resulta claro que la facultad de disponer medidas de zonificación cae en la órbita de la Municipalidad de Marcos Paz, cabe verificar si las ordenanzas dictadas con motivo del ejercicio de esa competencia impugnadas por la actora han afectado el ejercicio del derecho de propiedad o exceden las atribuciones municipales. Y la respuesta a estos interrogantes es negativa, pues a poco que se analizan las constancias del expediente resulta trascendente para dilucidar la cuestión la circunstancia de que no ha existido modificación alguna en el status del parcelamiento involucrado que justifique una solución diferente.

En efecto, tal como se desprende del dictamen que luce a fs. 116/128 del expediente administrativo 4073-1343/89, aprecio que si bien el fraccionamiento «El Moro» es anterior al dictado del decreto ley 8912/1977 de uso del suelo y ordenamiento territorial, su diseño y diagramación ponen en evidencia la clara intención de quienes llevaron adelante el emprendimiento de afectar los terrenos a la creación de un complejo urbanístico denominado «club de campo».

El plano de subdivisión 68-37-75 da cuenta de que el predio afectado al emprendimiento se encuentra alejado del área urbana, la superficie de los lotes excede la habitual y el trazado de las calles obedece a la particularidad que presentan los clubes de campo. A lo expuesto cabe agregar que el arroyo existente en el lugar ha sido especialmente considerado y valorizado al momento de concebir la urbanización a la que le resultaba aplicable el decreto 7015/1944 referido a los barrios parque.

Más aún, la ordenanza 94/89 dictada por la municipalidad de Marcos Paz indica en sus considerandos que la inclusión de esta urbanización en los parámetros del art. 67 del decreto ley 8912/1977 «acercará al mismo la configuración original vigente al año 1975, constituyendo un antecedente no deformatorio de la adecuación pretendida» (la cita es textual). Y agrega en ese sentido que «la sanción de la ley 8912, quitó las posibilidades de dicha adecuación al ser sancionada con posterioridad a la subdivisión de 1975», pero que «… la tendencia configurada en dicha Ley como CLUBES DE CAMPO, ya era inmanente en el entorno proyectado, ambiental, superficies de lotes, arbóreas e instalaciones comunes» (fs. 222).

Asimismo, a igual conclusión se llega al analizar el plano de mensura de una parcela de «El Moro», identificado como 68-48-77 donde se consigna que es una parte integrante de un club de campo. Otra razón que me convence de la solución que propongo es que en las escrituras del 21/II/1976 y 20/IV/1977 en las que se formalizaron las donaciones de las parcelas al club el Moro por El Moro S.A., tales actos de disposición fueron con cargo de que sean aceptados como integrantes de la asociación todos los propietarios de los lotes vendidos de conformidad con el plano 68-37-75 y sus sucesores a título universal y singular.

Es por ello que el Estado ha reconocido la calidad de club de campo a la mencionada urbanización en dos oportunidades. En primer lugar, tal carácter surge del expediente 2418-223/77 que tramitó ante el Ministerio de Obras Públicas.

En segundo lugar, cuando se dicta la ordenanza 32/1983 (del 9 de diciembre de 1983) se aprueba la zonificación según usos del Partido de Marcos Paz y se contempla dentro del área complementaria al sector ZRE en el que se asientan los lotes en cuestión, como «zona residencial extra-urbana destinada al club de Campo ‘El Moro’, es decir, con el mismo alcance que el previsto en la ley 8912 en la que se contempla la situación de los clubes de campo como una zona residencial extraurbana destinada a asentamientos no intensivos de usos relacionados con la residencia no permanente, emplazada en pleno contacto con la naturaleza, en el área complementaria o en el área rural».

Por último resta señalar que la ordenanza 32/1983 no ha sido cuestionada por la accionante pese a que adquirió los terrenos en octubre de 1982 y noviembre de 1988, de suerte tal que conocía el régimen jurídico al que estaba sometida su propiedad. Más aún, basta verificar el plano urbanístico de fs. 12 acompañado en el expediente administrativo 1343 en el que se analizó la viabilidad del club de campo «El Moro», pues de tal pieza surge claramente que fue confeccionado teniendo en cuenta la citada norma.

En consecuencia, soy de la opinión que las ordenanzas cuestionadas no evidencian ningún vicio que permita anularlas, antes bien no se apartan de los objetivos establecidos en la ordenanza 32/1983 -Ordenanza de Zonificación según usos- que estructura el espacio urbano del modo más adecuado para la satisfacción de los requerimientos y necesidades de la comunidad.

Voto por la negativa.

Costas por su orden (arts. 78 inc. 3, ley 12.008 -texto según ley 13.101- y 17, ley 2961).

El señor Juez doctor Genoud, por los mismos fundamentos de la señora Jueza doctora Kogan, votó también por la negativa.

Los señores jueces doctores de Lázzari, Negri e Hitters, por los mismos fundamentos del señor Juez doctor Pettigiani, votaron también por la afirmativa.

Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente

S E N T E N C I A

Por los fundamentos expuestos en el acuerdo que antecede, por mayoría, se hace lugar a la demanda interpuesta anulándose las ordenanzas 94/89, 1/89 y toda otra regulación emanada de la Municipalidad de Marcos Paz ‑demandada en autos- por cuya virtud se haya conferido al Barrio Parque El Moro el status de club de campo, en tanto la petición en tal sentido no haya sido formulada por una entidad que represente a todos los propietarios del referido barrio.

Costas por su orden (arts. 78 inc. 3, ley 12.008 -texto según ley 13.101- y 17 del C.P.C.A., ley 2961).

Regístrese y notifíquese. – JUAN CARLOS HITTERS – HECTOR NEGRI – LUIS ESTEBAN GENOUD – HILDA KOGAN   – EDUARDO JULIO PETTIGIANI – EDUARDO NESTOR DE LAZZARI-

JUAN JOSE MARTIARENA – Secr

Jugzgado Civil Comercial Común 4 Tucumán no firme: «Castaldo Ernesto Caetano c/Castaldo, María Alba y otros s/Redargución de falsedad»

 

 

San Miguel de Tucumán, 28 de Septiembre de 2009.

 

AUTOS Y VISTO: Para resolver el presente juicio caratulado:” CASTALDO ERNESTO GAETANO VS CASTALDO MARIA ALBA Y OTROS S/ REDARGUCION DE FALSEDAD( Expte N 713/04), del que: RESULTA: Que a Fs.2/3 se apersona Ernesto Gaetano Castaldo iniciando juicio de redargución de falsedad de la escritura pública N 511 correspondiente al registro notarial N 16 cuya titular es la escribana pública María Catalina R. Di Caro de Esteban, en contra de la misma, y de los firmantes de la escritura atacada: Norah Castaldo de Alvarez Sosa, María Alba Castaldo de Fanjul, y Rosa Inés Castaldo.- Manifiesta que el objeto de la acción es atacar la falsedad de la escritura N 511; atento a que de los firmantes, la vendedora Rosa Legname de Castaldo ha fallecido.-Adjunta fotocopia de la declaratoria de herederos recaída en el juicio: “ Legname de Castaldo Rosa S/ Sucesión”, que se tramita por ante el Juzgado de Familia y Sucesiones de la IV Nominación.
Solicita se oficie a ese Juzgado para que remita fotocopia autenticada de la resolución judicial que menciona.- Que el 20/10/87 se suscribió la escritura N 511 ante la escribana María Catalina R. Di Caro de Esteban.-Que Rosa Legname de Castaldo vendió por ese instrumento público a Ernesto Gaetano Castaldo, María Alba Castaldo, Norah Susana Castaldo y Rosa Inés Castaldo, el inmueble del que da cuenta la escritura N 511 que en fotocopia adjunta.
Solicita se oficie al Archivo General de la Provincia para que remita fotocopia autenticada de la misma.-Que la citada escritura registra como número de su libreta de enrolamiento el N 7.062.415, que es falso; siendo el verdadero el N 7.067.415.-Que se consignó el nombre de su esposa como María Teresa Díaz, cuando se llama Teresa Díaz Cardeilhac.-Que la escritura tiene graves errores que le imposibilitan la separación de bienes de la sociedad conyugal, tras haber obtenido el divorcio de su esposa, por sentencia que adjunta.- Corrido traslado de la demanda, se apersona a Fs.32/36 María Catalina R. Di Caro de Esteban.-Plantea que se le corrió traslado de la demanda con las copias incompletas, por cuanto del texto de la misma surge que adjuntó el actor documentación de la cual no se le corrió traslado; específicamente del auto de declaratoria de herederos recaído en el juicio de Rosa Legname de Castaldo.-Que además la escritura que suscribió se identifica con el N 513, cuya copia se acompañó con el traslado de la demanda, aunque erróneamente en el escrito introductorio de la instancia el actor la menciona como N 511.-Y como si se tratara de un poder, cuando en realidad fue una venta.-Que tampoco se acompañó con el traslado las fotocopias que menciona de las claves únicas de identificación tributaria(CUIT), de Ernesto Gaetano Castaldo y Teresa Díaz Cardeilhac.-Que atento el incumplimiento de lo dispuesto por el Art.129 Proc, solicita suspensión de los plazos procesales.
Asimismo subsidiariamente contesta demanda, solicitando su rechazo, con costas.
Niega que la escritura N 513( no 511), labrada el 20/10/87 contenga afirmaciones falsas, susceptibles de ser atacadas por la vía de redargución de falsedad.-Que en nuestro ordenamiento provincial existe un medio preciso, para solucionar en sede notarial la cuestión planteada.-Que carecen de toda relevancia jurídica los errores consignados por el actor, número de su documento de identidad y nombre de su cónyuge.-Que no es el trámite de juicio sumario del código de procedimientos civil y comercial de Tucumán el que corresponde aplicar, como lo resolvió el Juzgado, por cuanto no se imputa la falsedad material ni ideológica del instrumento público, sino meros errores materiales insignificantes, que tienen solución expresa en la ley de escribanos públicos en sus artículos 56 y 78.-Que la acción por redargución de falsedad apunta conforme lo dispuesto por el Art.993 del C.C a desvirtuar la existencia material de los hechos pasados por ante el escribano público.-Que cuando el escribano relata en la escritura las manifestaciones de las partes, la veracidad de las mismas en caso de ser controvertidas, se acredita por simple prueba en contrario.- Que ante el registro a su cargo la señora Rosa Legname de Castaldo vendió a sus hijos Ernesto Gaetano Castaldo, Norah Susana Castaldo de Alvarez Sosa, María Alba Castaldo de Fanjul, y Rosa Inés Castaldo, en condominio y por partes iguales, un departamento ubicado en el inmueble de calle 24 de Septiembre 508 de esta ciudad.-Que el señor Ernesto Castaldo no fue identificado de acuerdo al documento nacional de identidad mencionado en la escritura, L.E N 7.062.415, por tratarse de una persona de conocimiento de la notaria interviniente( Art.1001 del C.C).-Que es posible que se hubieran deslizado dos errores materiales , tanto en el número de la libreta de enrolamiento consignada, como en el nombre de la cónyuge de uno de los adquirentes.-Que sin embargo surge de la misma escritura que su texto fue leído a las partes, quienes expresaron conformidad y lo suscribieron. Que por ello es completamente imputable al actor, haber proporcionado una información errónea, y no aclarada en la etapa del iter escriturario, denominada “ conformidad” ( audiencia, lectura, conformidad, firma y autorización).-Que el escribano sólo da fe de los actos pasados en su presencia, caso en el cual el instrumento está dotado de la fe pública( Arts.993,994 y 995 del C.C).
Respecto a los dichos vertidos por las partes, el escribano da fe de lo que dijeron, no de la veracidad de tales dichos.-Que tanto la vía elegida como la solución que postula, declaración de falsedad del actor son notoriamente improcedentes, por lo cual debe rechazarse la demanda, con costas.- A Fs.40 las demandadas María Alba, Norah Susana y Rosa Inés Castaldo se apersonan con la representación de la letrada Lucía Gómez de Gallo Caínzo, y se allanan a la demanda.-Solicitan la imposición de costas por el orden causado.- A Fs.59 el actor solicita se declare la cuestión de puro derecho.- Practicada y repuesta planilla fiscal( Fs.63/65), los autos pasan a despacho para dictar sentencia, notificándose a las partes ( Fs.68/71).
Y CONSIDERANDO:
Que entrando en el análisis de la cuestión planteada y traída a decisión, la redargución de falsedad de un instrumento público en el supuesto de prosperar, conlleva como consecuencia la nulidad de dicho instrumento.- La nulidad es una sanción legal de interpretación restrictiva.-Y aún en caso de duda sobre la validez de los actos jurídicos, debe estarse a favor de la validez, salvo prueba en contrario, por elementales razones de seguridad jurídica.-Así lo entiende en forma pacífica y uniforme la doctrina y jurisprudencia .-Entre otros, Jorge Joaquín Llambías “Código Civil Anotado”,Tomo II-B, pags.214/215.- En el caso, la escritura pública atacada cumple con los requisitos de validez impuestos por los Arts.997,998,999,1001 y 1004 del C.C.-Fue hecha por escribano público, en el libro de registro numerado, rubricado o sellado, protocolo notarial; redactada en el idioma nacional.-Expresa la naturaleza del acto, su objeto, los nombres y apellidos de los otorgantes, y demás datos personales: nacionalidad, estado civil, domicilio, lugar y fecha de suscripción del instrumento.-Y contiene la firma de todos los otorgantes, y del escribano.-Consta en la escritura que confeccionada la misma, el escribano dio lectura a las partes, quienes firmaron el instrumento de conformidad en su presencia, de lo que da fe, autorizándola.-El Art.925 del C.C dice, que es error esencial y anula el acto jurídico, el relativo a la persona con la cual se forma la relación de derecho.-Señalan Belluscio-Zannoni “ Código Civil Comentado-Tomo 4, pag.183, citando a Freitas en el Esboco, que no constituye error esencial el que versare sobre el nombre o apellido de la persona con quien se contrató, si esa persona era la misma con quien se quería contratar; siendo ésta la corriente firme de la doctrina y la jurisprudencia.-En el supuesto de autos, la persona contratante, Ernesto Gaetano Castaldo, está perfectamente identificada, deslizándose un error en sólo uno de todos los números de su libreta de enrolamiento.- El Art.1004 del C.C sólo sanciona con la nulidad a las escrituras públicas que no tienen la designación del tiempo y lugar en que fuesen hechas , el nombre de los otorgantes, la firma de las partes, la firma a ruego de ellas cuando no saben o no pueden escribir, y la firma de dos testigos del acto cuando su presencia fuere requerida.-La inobservancia de las otras formalidades no anula las escrituras .-Los errores atribuidos al instrumento en el supuesto de autos, no son ninguno de los taxativamente enumerados por esta norma; y la declaración de nulidad debe interpretarse restrictivamente.-Por otro lado, no hay nulidad sin perjuicio, en el solo beneficio de la ley.- Donde no hay perjuicio concreto, no hay interés y en consecuencia no hay nulidad.-Si se declarará la nulidad en el solo interés del formal cumplimiento de la ley, ello implicaría un manifiesto exceso ritual.-La antigua máxima “ pas de nullité sans grief” recuerda que las nulidades no tienen por finalidad satisfacer pruritos formales, sino enmendar los perjuicios efectivos que pudieran surgir de la desviación de los métodos de debate cada vez que esta desviación suponga restricción de las garantías a que tienen derecho los litigantes.-Este concepto vertido respecto de las nulidades procesales, debe tenerse presente también a la hora de evaluar la validez de los actos jurídicos, ante el planteo de nulidades de fondo.-Uno de los presupuestos o requisitos para la procedencia de toda nulidad lo constituye el principio de trascendencia, desde que no es posible nulidad alguna sin que exista desviación trascendente.- Analizada la escritura pública redarguida de falsa, se advierte que no puede en el caso calificarse de falsa a la misma, por errores materiales que se han deslizado, y consistentes en un número de la libreta de enrolamiento del actor, y que no obsta a la identificación del mismo.-Y en la omisión del segundo apellido de la cónyuge del actor, y en la adición del nombre María a la misma, cuando se llama Teresa y no María Teresa.-Son errores que pudieron subsanarse al proceder a la lectura y firma del instrumento por el hoy demandante antes de suscribir la escritura.-Nada dijo, manifestando conformidad con el texto de la misma.-Razón por la cual no puede hoy redarguir de falsa a la escritura, resultando probable también que haya proporcionado datos erróneos a la escribana actuante.-Lo que no exime a ésta de controlar el documento de identidad de los otorgantes.-Aunque respecto al nombre y apellido de la cónyuge de Ernesto Gaetano Castaldo, debe estar a los datos proporcionados por éste.- Es verdad que la indicación del documento de identidad de las partes es un requisito esencial( Art.68 ley N 5.732).- Pero en el caso, sí se indicó el documento de identidad de Ernesto Gaetano Castaldo, deslizándose un error en uno de los números del mismo, que puede ser subsanado por un instrumento aclaratorio o rectificatorio, sin necesidad ni fundamento para declarar falsa la escritura que lo contiene.- El escribano debe solicitar la exhibición de los documentos de identidad de los otorgantes en el momento de suscripción de la escritura, a fin de constatar si son las personas que dicen ser.-Al finalizar el acto, la escritura debe ser leída a los otorgantes a fin de que la suscriban –Por lo cual el actor debió advertir al escribano el error consignado respecto al número de su documento y al nombre y apellido de su cónyuge, y exigir en ese acto su rectificación, lo que no hizo, suscribiendo la escritura de conformidad.- La escritura pública es un instrumento público( Art.979 inc.1 del C.C).
En autos, el número correcto del documento de identidad del actor, y el nombre y apellido de quien fuera su cónyuge, se encuentran acreditados por pruebas de igual rango, no obstante que el actor no acompañó fotocopia autenticada de su documento de identidad, y acta de nacimiento de su esposa.-Y esa prueba surge de las constancias de autos, consistentes en: fotocopia certificada de la sentencia recaída en el juicio caratulado:” Díaz Cardehilac Teresa vs Ernesto Gaetano Castaldo S/ Divorcio Vincular” , y constancia de CUIT, clave única de identificación tributaria, de Ernesto Gaetano Castaldo y Teresa Díaz Cardehilac, expedidos por AFIP, Administración Federal de Ingresos Públicos.-Ambos constituyen instrumentos públicos( Art.979 inc.2 del C.C).-Y escritura pública de poder general para juicios otorgado por el actor y otros, a favor de la letrada Lucía Gómez de Gallo Caínzo.- El Art.55 de la ley N 5732 de escribanos, con las modificaciones introducidas por las leyes N 6265 y 6380 dice, que el notario salvará de su puño y letra al final, ante de la suscripción de los documentos protocolares, lo escrito, sobrerraspado, las enmiendas, raspaduras, interlineados u otras correcciones introducidas en el contexto del documento.- El Art.56 del mismo ordenamiento legal consigna en su inciso c), que constituyen también parte del protocolo notarial, las diligencias, notas y constancias complementarias o de referencias consignadas a continuación o al margen de los documentos matrices; y en su caso, la de apertura, cierre, u otras circunstancias.- El Art.67 enumera los requisitos que debe contener la escritura pública, entre los cuales el inciso c menciona el nombre y apellido de los otorgantes, estado civil, nacionalidad, y el domicilio o vecindad de las partes o comparecientes.- El Art.68 prevé la exigencia por el escribano a los otorgantes de que exhiban sus documentos de identidad, a los fines de su identificación.- El Art.76 establece que, redactada la escritura, presentes los otorgantes, tendrá lugar la lectura, la prestación de consentimiento y la firma y autorización.-Siendo permitido efectuar a continuación del texto , las adiciones, variaciones y otros agregados complementarios y rectificatorios que se leerán en la misma forma.- El Art.78, que en la parte libre que quede en el último folio de cada escritura, después de la suscripción, y en los casos de falta o insuficiencia de este espacio en los márgenes laterales más anchos de cada folio comenzando por el primero, se consignará mediante nota las rectificaciones que emanen del escribano actuante.- O sea por iniciativa de las partes o del escribano, pudieron rectificarse los errores señalados en oportunidad de celebrarse el acto, sin ocurrir a la instancia judicial.- La escritura cuya nulidad propicia la actora, no encuadra a mi criterio en las situaciones previstas por los Arts.954, 1044 ni 1045 del C.C, y que justifiquen la declaración de nulidad.-Y por cuanto hacer lugar a la demanda por redargución de falsedad, acarrearía como consecuencia necesaria e inevitable, la nulidad del acto.- El actor convalidó con su firma, previa lectura de la misma, la escritura que hoy arguye de falsa, lo que se encuentra reñido con los principios de buena fe, y de la doctrina de los actos propios, que descalifica la conducta incompatible con la asumida anteriormente.-(“ M.A y Otro vs Estructura Horizontal S.R.L y Otro-Cám.Nac.Trabajo Sala Ia- 31/08/95- DT –1996-A-359.
En igual sentido “Fernández Chesta Blanca A. vs Instituto Nacional de Servicios Sociales para Jubilados y Pensionados”-Cám.Nac del Trabajo Sala VIII, 25/11/94.-D.T- 1995-A-1040).- Tampoco el actor, remitió carta documento a la escribana, o la notificó fehacientemente a fin de que rectifique los errores de la escritura luego de suscripta, y antes de iniciar la presente acción, con la cual produjo un dispendio jurisdiccional innecesario.- Corresponde en consecuencia de lo precedentemente expuesto, rechazar la demanda por redargución de falsedad, pero sí ordenar la rectificación de la escritura impugnada, a fin de salvar los errores que contiene.- En cuanto a la imposición de las costas procesales, atento el allanamiento formulado por las codemandadas Norah Susana, María Alba y Rosa Inés Castaldo, se imponen por el orden causado a su respecto.-En cuanto a las actuaciones de la escribana María Catalina R.Di Caro de Esteban, las costas serán soportadas por el actor, como asimismo las producidas por su parte, atento el resultado arribado y el principio objetivo de la derrota, por cuanto se rechaza la declaración de falsedad de la escritura que pretende.-Y aunque se ordene rectificar los errores de la misma ( Art.106 Proc).
Por ello: RESUELVO:
I- RECHAZAR la demanda seguida por Ernesto Gaetano Castaldo en contra de María Catalina R. Di Caro de Esteban, Norah Susana Castaldo de Alvarez Sosa, María Alba Castaldo de Fanjul y Rosa Inés Castaldo, por redargución de falsedad de la escritura pública N 511 de fecha 20/10/87 pasada por ante la escribana María Catalina R. Di Caro de Esteban titular del Registro Notarial N 16 de esta Provincia, por las razones consideradas.
II- ORDENAR la rectificación de la escritura mencionada en el punto anterior, haciéndose constar que la libreta de enrolamiento del señor Ernesto Gaetano Castaldo lleva el número 7.067.415.-Y que el nombre y apellido de la entonces cónyuge de Ernesto Gaetano Castaldo, hoy divorciado, es Teresa Díaz Cardeilhac.
III- OFICIESE a la escribana autorizante, a fin de que en el plazo de diez días rectifique los errores consignados en el punto anterior, transcribiendo la presente resolución, por los medios y en la forma que señale el ordenamiento jurídico aplicable( ley N 5.732 reformada por las leyes N 6265 y 6380).
IV- COSTAS: el actor soportará las propias, y las generadas por la actuación de la demandada María Catalina R. Di Caro de Esteban.-En cuanto a las codemandadas Norah Susana, María Alba y Rosa Inés Castaldo, las costas se imponen por el orden causado.- (Art.106 Proc).

V- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.- HAGASE SABER.- EMELY ANA AMENABAR JUEZ

Prejudicialidad

En el marco de la causa “Zywca, Mario Aaron c/ Lombardi, Patricia y otros s/ Redargución de falsedad”, el juez de grado resolvió la suspensión del dictado de la sentencia en razón de que aún no se dictó sentencia en la causa penal considerando que rige en el caso la prejudicialidad prevista en el artículo 1775 del Código Civil y Comercial de la Nación.

 

Ante la apelación presentada contra dicho pronunciamiento, los jueces que conforman la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil precisaron que “en relación a la normativa aplicable cabe señalar que los artículos 1774 a 1780 del Código Civil y Comercial, legislan las relaciones entre la acción penal y la civil”, agregando que “es parte de lo que se ha denominado “función positiva de la cosa juzgada”, cuya finalidad impide que ningún nuevo proceso se decida de modo contrario a como antes fue fallado”.

 

Tras señalar lo establecido por el artículo 1775 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, los magistrados remarcaron que “es evidente que el fin de la norma transcripta es evitar el dictado de sentencias contradictorias”, mientras que “a partir del análisis de la presente causa así de la causa penal ya mencionada cabe resaltar que no corresponde proceder a la suspensión del presente proceso en virtud del inciso b) del citado artículo”.

 

En base a ello, el tribunal recordó que “la jurisprudencia de la CSJN determinó que resulta improcedente suspender el dictado de la sentencia civil por la existencia de una causa penal en trámite cuando la dilación de esta última ocasiona un agravio a la garantía constitucional del derecho de defensa (cfm. Saénz, Luis R. —autor del comentario al art. 1775—, Cód. Civil y Comercial de la Nación Comentado, Tomo IV —coordinado por Carestia, Federico—, Libro Tercero, Artículos 1251 a 1881, Infojus, Buenos Aires, 2015, págs. 517 y 518.)”.

 

Al resolver sobre el recurso de apelación interpuesto contra la providencia que mantiene la suspensión del dictado de la sentencia hasta tanto se dicte sentencia en el proceso penal, los Dres. José Benito Fajre, Liliana E. Abretu de Begher y Claudio M. Kiper ponderaron que “la presente causa se encuentra en condiciones de dictar sentencia desde el 24 de agosto de 2016, dado que se encuentran agregados los alegatos”, mientras que “la causa penal antes referida fue iniciada en el año 2013, es decir que a la fecha transcurrieron 5 años y aún se encuentra en pleno trámite procesal, sin advertirse de las copias certificadas agregadas en autos que se encuentre en condiciones a la brevedad de dictarse sentencia”.

 

En la sentencia dictada el 31 de agosto del corriente año, la mencionada Sala resaltó que no se puede soslayar “el grave perjuicio que viene ocasionando a las partes la tramitación de la causa penal en cuestión, si observamos que aquella se encuentra pendiente de resolución no obstante el tiempo transcurrido desde su inicio, razón por la cual en tales casos no necesariamente debe estarse a la espera de la sentencia definitiva para el pronunciamiento en sede civil”.

 

Luego de expresar que “cuando las circunstancias fácticas demuestran que la dilación indefinida del trámite ocasiona un agravio a la garantía constitucional de la defensa en juicio, produciendo una efectiva privación de justicia, corresponde apartarse del principio general de la prejudicialidad, puesto que las normas que la regulan deben ser interpretadas en función de las circunstancias del caso concreto y de los principios generales del ordenamiento jurídico”, los magistrados concluyeron que “corresponde dejar sin efecto la suspensión del pronunciamiento con fundamento en la prejudicialidad establecida en el artículo 1775 del CCy Com., toda vez que prolongar sine die la suspensión hasta tanto se dicte sentencia en el fuero penal habiendo transcurrido más de cinco años del hecho dañoso, importa vulnerar el principio constitucional del acceso a la justicia y al derecho de obtener una decisión judicial dentro de un plazo razonable”.

 

 

 

sentencia sobre nulidad de título de dominio – 1* instancia

Autos: EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORRO MUTUO DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN C/ CUETO GUSTAVO Y OTRA S/ REIVINDICACION
Expte: 2058/08Fecha Inicio: 11/08/2008Sentencia N°: 690

San Miguel de Tucumán, 24 de noviembre de 2017.

Y VISTOS: los autos del epígrafe que vienen a despacho para resolver y

RESULTA:

Que a fs. 6 se presenta el Dr. CARLOS CATTANEO, expresando que lo hace, conforme al instrumento que acompaña, como Interventor Judicial de la sociedad EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, designado por resolución de fecha 22 de abril de 2008, recaída en autos Juárez, Benito Donato s/ denuncia, del Juzgado de Instrucción Penal de la Segunda Nominación. Viene a iniciar acción de reivindicación y nulidad de acto jurídico por un inmueble de propiedad de la entidad que representa, con domicilio en calle Muñecas 757/761 de esta ciudad, en contra de “El HOGAR GASTRONOMICO”, asociación civil con domicilio en calle San Lorenzo 1997, GUSTAVO CUETO y SILVINA MAS, con domicilio en calle Catamarca 320, 4° Piso, Dpto. 3, de esta ciudad y/o cualquier otra persona que estuviera ocupando el inmueble que se reivindica en esta demanda. Asimismo promueve la acción de daños y perjuicios, tendiente a obtener el resarcimiento patrimonial ocasionado por los actos en desmedro de los legítimos derechos de la actora.
El inmueble que se reivindica perteneció y pertenece a “EL HOGAR GASTRONOMIO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICO DE TUCUMAN”, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad.
Le pertenece por escritura pasada ante el escribano Emilio Gauna, N° 278 de fecha 23/05/1945; desde esa fecha hasta el año 2007 la propiedad y la posesión del inmueble permanecieron inalterables hasta los hechos que se expondrán seguidamente.
El 14 de marzo de 2007, el Registro Inmobiliario inscribió, como asiento 2 del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, un supuesto “cambio de denominación”, produciendo la modificación de la inscripción del inmueble a favor de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO – CUIT 30-70984374-1, con domicilio en calle Muñecas Nº 761, de esta ciudad.
De esta forma, esta nueva asociación, adoptando un nombre similar, se apropió de un importante inmueble para luego proceder a su venta.
Este cambio de denominación se realizó mediante la escritura N° 527, denominada ACTA A SOLICITUD DE LA ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO; luego, mediante presentación de la correspondiente rogatoria, la escribana Marta María Pilar Flores, Escribana Adscripta al Registro N° 15, hoy imputada penalmente, solicitó el traspaso dominial.
La Nueva asociación, denominada ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, se constituyó, según acta de constitución presentada ante la DPJ, a los 21 días del mes de setiembre de 2006, y obtuvo personería jurídica por Resolución N° 363/06, del 04/10/2006. Cabe aclarar que la constitución de la nueva entidad es originaria, o sea se constituye como una nueva asociación. Aclarando que no existe legalmente el carácter de continuador en asociaciones civiles, no se hace en el instrumento constitutivo de la nueva entidad, ninguna referencia a ninguna supuesta continuación de la sociedad de socorro mutuo denominada EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.
Cuando se comprueba que a continuación de la inscripción del cambio de denominación, prosiguió la venta del patrimonio de la sociedad, se colige claramente la maniobra fraudulenta orquestada. De esta forma, inventaron los comparecientes, con la complicidad de la escribana interviniente, una nueva forma de transmisión de los derechos reales no contemplada en el CC.: “El cambio de denominación “.
La venta, por Escritura N° 127, de fecha 23/03/2007, otorgada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO a favor del Sr. Gustavo Cueto, fue objeto de rechazo por parte del Registro Inmobiliario, conforme consta en el Expte 40746/217/20057.
Consumada la maniobra del cambio de denominación en el Registro Inmobiliario (Asiento 2 – Rubro 6 – Matricula N-45.133), interviene la segunda escribana, Susana Aurora Fernández Suarez, Titular del Registro Nº 42, produciendo la venta del inmueble a favor de GUSTAVO CUETO, casado en primeras nupcias con SILVINA MAS, obteniendo la inscripción provisoria de la venta en el Registro Inmobiliario; fue la denuncia de este fraude, bajo el N° 24.719, de fecha 20/04/07, ante el Registro Inmobiliario, lo que impidió finalmente, la inscripción definitiva del traspaso.
Para analizar la nulidad de esta operación nos basta con remitirse a la disposición registral N° 153, de fecha 02/07/07, la cual se acompaña con la presentación. En dicha disposición, el Registro Inmobiliario rechazó la inscripción definitiva del traspaso por violación del art. 15 de la ley 17801, al no existir identidad entre el propietario del inmueble y el vendedor.
Es claro que la asociación constituida en el año 2006 no es la misma persona jurídica que la sociedad de socorro mutuo constituida en el año 1945.
La disposición N° 153 fue ratificada por la disposición N° 182 recurrida por la escribana interviniente, lo que motivo la Resolución N° 470/3 (ME) recaída en Expte. N° 40.746/217/C/2.007, del 6 de mayo de 2008, que dispone: art. 1° RECHAZAR el Recurso Jerárquico interpuesto por la Escribana Pública Susana Fernández Suárez, en contra de la disposición N° 153, de fecha 3/07/2007, y su confirmatoria N° 182, del día 29 de agosto de 2007, emitidas por la Directora del Registro Inmobiliario, en virtud de los considerandos que anteceden. Art. 2º Comunicar.
NULIDAD DE LAS ESCRITURAS DE CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y DE VENTA. La Res. N° 470/03 del Ministerio de Economía.
La Res. N° 470/3 (ME), en sus considerandos, resulta suficientemente explícita respecto a la nulidad de los actos que se atacan. Así, dice: “que el art. 15 de la ley registral 17801 establece: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que sigue en la inscripción precedente…” “…De los asientos existentes en cada folio deberá resultar un perfecto encadenamiento del titular de dominio de los demás derechos registrados, así como la correlación entre la inscripción y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.
Que, a su vez, el art. 2° de la Ley Provincial N° 3690, reglamentando el art. 16 de la Ley Nacional Nº 17.801, expresa: “La falta de inscripción del dominio a nombre del titular que dispone, ocasionará la observación del título y su anotación provisional”.
Que, aplicando la normativa legal y teniendo en cuenta los instrumentos y demás documentación obrante en marras, surge que el inmueble en cuestión pertenece a la entidad denominada “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán”, por compra que hiciera mediante escritura Pública N° 278, de fecha 23/05/1045, resultando ésta una persona jurídica distinta a la que se transfiere el inmueble mediante el instrumento que es objeto de observación…
Que el 01/12/2006 mediante acta N° 527 agregada a fs. 74, los miembros de la nueva entidad expresan por sí y ante sí que se trata de una sola y misma entidad que hasta el mes de Marzo de 2006, funciono bajo el nombre de “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los obreros Gastronómicos de Tucumán,” y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación “Asociación Civil el Hogar Gastronómico” razón por la cual el inmueble les pertenece en propiedad”.
Continua diciendo, “Que este instrumento no es constitutivo de derechos, ni sirve para transferir dominio, fue asentado en el Registro Inmobiliario el 14 de marzo de 2007 con el objeto de inscribir la Escritura Pública cuestionada”…
Que a fs. 239 toma intervención Fiscalía de Estado mediante Dictámen N° 731 de fecha 11/04/08 donde entiende que surge de la matricula N-45.133 en su Asiento 2, Rubro 6, que ha sido inscripto cambio de Titular Dominial a la Asociación Civil el Hogar Gastronómico, siendo tal registración de carácter definitiva, pese a no haberse acreditado a través de título habilitante que esta Asociación resulte continuadora del Hogar Gastronómico, registrado en el Asiento I del Rubro 6, por lo que opina que al registrarse el cambio de denominación del Titular Dominial en el Asiento 2 del Rubro 6 sin cumplir la Escritura N° 527/06 pasada por ante la Escribana Publica Notarial N° 15, con los recaudos previstos en el art. 15 de la ley 17801, estima que dicha registración ha sido incorrectamente ordenada por lo que debe anularse la inscripción.
Que aconseja Fiscalía de Estado conforme lo prevé el art. 35° de la ley 3690/71 (Reglamentaria de la ley 17801) el Director del Registro se encuentra facultado para rectificar de oficio los errores evidentes del Registro, por lo que corresponde que previa a la rectificación del asiento, se conceda un plazo de 10 días a los comparecientes de la escritura Nº 527/06 (fs. 74) a fin de que ejerzan su derecho de defensa…”
La palmaria violación de las normas establecidas por la ley para producir válidamente la transmisión del dominio, y al no haberse producido los actos con la concurrencia del UNICO TITULAR Y DUEÑO DEL INMUEBLE, resulta la NULIDAD ABSOLUTA DE LAS ESCRITURA n° 257 DE CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y LA ESCRITURA n° 127 DE VENTA DEL INMUEBLE.
En virtud de la mentada resolución, la inscripción provisoria otorgada a la escritura N° 127 cayo definitivamente, al ser nula de nulidad absoluta, por resultar una venta de un inmueble realizada por quien no era el propietario.
Continúa mencionando doctrina a la que me remito por razones de brevedad.
La adquisición del inmueble por Escritura N° 278 a favor del “Hogar Gastronómico” Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán,” data del 2 de Mayo de 1945, instrumento que fuera acompañado, y en el cual constan los estatutos sociales de la entidad (copias certificadas de fs. 187/214). Desde esa fecha la única dueña del inmueble, el que también fue ocupado, como tenedor, por el SINDICATO DE OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, desde su creación en el año 1965. Las actividades de la sociedad de socorros mutuos, con el tiempo, fueron absorbidas por el sindicato, descuidando los asociados gastronómicos el funcionamiento institucional de la titular del inmueble.
Al caer el sindicado en irregularidad institucional, fue intervenido por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, designándose sucesivos delegados normalizadores. En el mes de febrero de 2007 fue designado delegado normalizador, por resolución del Ministerio de Trabajo de la Nación, el Sr. Benito Donato Juárez, en reemplazo de Jorge Alfredo Hidalgo, quien era delegado normalizador del sindicato desde el año 2003, hasta su reemplazo por Juárez. Sin embargo, antes de ser removido de su cargo, al ser designado Juárez, Jorge A. Hidalgo pergeñó la maniobra mediante la cual se apropiaría del inmueble posteriormente, para venderlo con el concurso de los escribanos intervinientes y del adquirente Cueto, en una más que evidente asociación ilícita, según lo manifiesta el actor.
Aprovechando Hidalgo la tenencia del inmueble que ostentaba, es que pudo hacer entrega de las llaves del mismo, sorprendiendo de esta forma a los afiliados del sindicato y al nuevo delegado normalizador, a los que dejó sin sede.
Así es que, por causa N° 11872/2007, se denunció el hecho a la Fiscalía de Instrucción Decima, a cargo del Fiscal Dr. Guillermo Herrera, y posteriormente también lo hizo la Directora del Registro Inmobiliario, el día 07 de mayo de 2007, por ante la Fiscalía de Instrucción Segunda, causa esta última que fue acumulada a la anterior. Oportunamente se solicitará la remisión de copia de esta causa, para ser agregada como prueba de autos.
Daños y Perjuicios: Consecuentemente con la nulidad de los actos y reivindicación del inmueble que se impetra, se demanda también, en contra de su actual poseedor, los pertinentes daños y perjuicios por la privación del uso del inmueble, con más los intereses derivados de todo el periodo de tiempo que dure la ocupación del inmueble, por tratarse de una posesión ilegitima derivada de un titulo nulo, por haberse obtenido a través de un acto ilícito derivado de un título nulo.
Funda el derecho, pide medidas cautelares, acompaña documentación.
A fs. 58 obra resolución de la Juez de Instrucción de la II° Nominación, de fecha 22 de abril de 2008, por la cual ordena la intervención de la Mutual “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán” por el termino de seis meses, designando al Dr. Carlos Cattáneo.
Corrido traslado de la demanda, a fs. 329 se declara la rebeldía de Cueto Gustavo, y del Hogar Gastronómico (Asoc. Civil), por falta de contestación de la demanda. A fs. 361 se presenta el Dr. Santiago Oviedo Sánchez, en representación de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, manifestando que viene a denunciar la existencia de una causa penal caratulada: “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, por ante la Fiscalía de Instrucción de la Xa. Nominación la que se encuentra con trámites pendientes, por lo que solicitan suspensión de términos e informe mediante oficio. Asimismo, plantean la nulidad de citación y actos consecuentes. Ofrece pruebas, invoca defensas que no se pudieron oponer, contesta demanda y opone excepciones.
Contesta demanda negando en general y en particular los hechos en que se funda, conforme a los términos vertidos en su escrito de conteste, y opone excepción de previo y especial pronunciamiento, que funda en la falta de personería del demandante y litis pendencia.
Respecto a la falta de personería, manifiesta que la designación judicial como interventor general de la mutual ha sido apelada, y no se encuentra firme, y la designación estaría caduca. Asimismo, la mutual no tiene existencia como asociación mutual, atento su no registración, motivo por el cual la designación de un interventor de la misma resulta imposible.
Relata su verdad sobre los hechos, según los explica, a cuyos términos me remito por razones de brevedad. Opone falta de legitimación pasiva de Silvina Mas, en tanto no es parte en el negocio de compra de la propiedad.
Subsidiariamente opone defensa de prescripción adquisitiva. Ofrece pruebas.
A fs. 391 el representante del actor contesta, nulidad de citación: allanamiento. Contesta excepciones. Por sentencia de fecha 15/09/2009 (fs. 396) se hace lugar a la nulidad respecto del traslado de la demanda. Se apela la sentencia, la que es confirmada por sentencia de la Excma. Cámara Civil y Comercial – Sala Ia., de fecha 24/02/2011 (fs. 434), quedando firme el primer decisorio.
A fs. 446 se resuelve no hacer lugar a la excepción de falta de personalidad, y se admite la excepción de falta de personería, deducida por los demandados, dándose el plazo que establece el art. 291 inc. 2 del C.P.C. y C., a fin de subsanarla. Mediante fallo del 14/02/2014 (fs. 504), la Excma. Cámara Civil y Comercial – Sala Ia. Resuelve: hacer lugar al recurso de apelación deducido por el actor y revocar la sentencia de primera instancia, en cuanto había admitido la excepción de falta de personería, la que se rechaza; y no hacer lugar al recurso interpuesto por la demandada, confirmándose lo resuelto respecto de la excepción de falta de personalidad.
Abierta la causa a pruebas, se agregan las que da cuenta el informe del actuario de fs.1137, en un cuaderno de la actora; dos cuadernos de la demandada; que corren de fs. 521 a fs. 1135 inclusive. Puesto los autos para alegar, lo hacen ambas partes; practicada planilla fiscal la reponen el actor y el demandado Cueto. Se dicta autos, para sentencia. Con fecha 15 de abril de 2016, a fs. 1180, se dictó providencia de suspensión de los términos para dictar sentencia, en tanto las causas penales iniciadas no se encuentran terminadas.
Con fecha 30 de agosto de 2017, se recibe cédula de notificación en el Juzgado, proveniente de la Excma. Corte Suprema de Justicia, por la cual se refiere a las actuaciones caratuladas: “Cueto, Gustavo s/ denuncia – 7948/15, en trámite ante la Secretaria de Superintendencia, en la cual el Cimero Tribunal dispone que se dicte sentencia en la presente causa, aludiendo a normas del Código Civil y Comercial y los Tratados Internacionales, sobre la demora en dictar sentencia, cuando de las cuestiones surjan situaciones que hacen dilatar los procesos, y atento el estado de las causas, y los fundamentos a los que me remito por razones de brevedad, se procede a poner los autos nuevamente en estado de sentencia.

CONSIDERANDO:
Que la cuestión traída a estudio, se trata de una acción de reivindicación que inicia el actor EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, en contra de los demandados ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, GUSTAVO CUETO y SILVINA MAS, de un inmueble ubicado en calle Muñecas Nº 757/61, de esta ciudad, inscripto en el Registro Inmobiliario en Matricula N-45.133, pidiendo además la nulidad de las escrituras que se mencionan en su escrito introductorio, de cambio de denominación de la entidad y la venta del inmueble, con más daños y perjuicios. Lo hace en su carácter de Interventor Judicial designado en la causa caratulada “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, que tramitó ante el Juzgado de Instrucción de la Segunda Nominación.
El demandado al contestar demanda impugnan tal designación al decir que a ese momento esa designación no se encontraba firme, por haber pendiente un recurso de apelación, oponen excepción de prescripción y otras.
La primera circunstancia a dilucidar en el presente caso, es si El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, se trata de la misma persona jurídica que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico o El Hogar Gastronómico Asociación Civil. En autos consta que la primera, sin mencionarse el nombre completo tiene inscripto como titular registral un inmueble, que es el que se pretende reivindicar, inscripto en la Matricula N-45133, que le corresponde conforme a los instrumentos acompañados en autos por compra que le efectuara al Sindicato Unión de Mozos, a los 23 días del mes de mayo de 1945. En el mismo texto de la Escritura N° 278, que rola a fs. 187/214 de autos, más concretamente a fs. 202 vta., transcribiéndose el Estatuto de la entidad, se expresa: “El Hogar Gastronómico: Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Capítulo Único…”; entidad que funcionara desde 1945 con esa denominación; y consta inscripta como titular registral del inmueble de calle Muñecas Nº 757/61, en el asiento 1) del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, según informe del Registro Inmobiliario, como El Hogar Gastronómico; relacionando que en el mismo asiento se alude a la Escritura Nº 278, como título de adquisición del dominio, debe tenerse por cierto y probado que se trata de la misma institución apersonada en autos como EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.
La transcripción del Estatuto social en la Escritura Nº 278, debe llevar a la convicción de que, por un lado, EL HOGAR GASTRONOMICO (que figura como titular registral) y EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (actor en autos) son la misma persona; y, por otro lado, que se trata de una persona de existencia ideal, con existencia real como tal, regida por el Estatuto transcripto, y que cuenta con un régimen propio que define su objeto, domicilio, patrimonio, órganos de gobierno, funcionamiento social, etc.. Constituye también una prueba irrefutable de su existencia el acto de adquisición de un inmueble, instrumentado en la Escritura Nº 278, y que fuera incorporado a su patrimonio. Por ello, resulta inadmisible la consideración efectuada por la parte demandada respecto de la inexistencia de tal entidad.
Sería dable comprender, tratándose de una figura jurídica (sociedad de socorros mutuos), que hoy podría estar asimilada a las asociaciones mutuales, controladas por el IPACYM, y sujeta al régimen de la Ley Nº 20.321, que fuera publicada el 10/05/1973. Su preexistencia respecto de dicha ley, explicaría, de modo suficiente, los motivos por los que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, no se encuentra inscripta. En tanto persona de existencia ideal o persona jurídica, es un sujeto de derecho conforme las normas del Código Civil (art. 33 y 46) de carácter privado. Hoy legislada por la Secc 3°, art. 151 a 167 del Código Civil y Comercial de la Nación, además de la legislación específica.
Lo dicho evidencia las sustanciales diferencias que existen entre EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO; la primera debe ser asimilada a un entidad o asociación mutual, y la segunda es una asociación civil; de los Estatutos de cada una (fs. 187/214 para la primera y fs. 920/928 para la segunda) también se derivan grandes diferencias respecto de sus objetos, finalidades, categorías de socios, normas de funcionamiento, órganos de gobierno, etc.; es decir, cada entidad está sujeta a un régimen distinto y propio, lo que impide considerar que se trata de una misma entidad, o que la segunda sea continuadora de la primera.
No existe en autos ninguna prueba que avale la declaración unilateral contenida en la Escritura N° 527, de fecha 01/12/2006, en cuanto los Sres. Jorge Alfredo Hidalgo, Armando Gabriel Cabello Galindo y Jorge Luis Flores, en los respectivos caracteres de Presidente, Secretario y Tesorero de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, manifiestan que la entidad EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006, que a partir de entonces comenzaron a actuar bajo la denominación de ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO , que la asociación a la que pertenecen adquirió el inmueble de calle Muñecas Nº 757/61 mediante la Escritura Nº 278 (del año 1945), que son una misma persona, que la segunda es continuadora de la primera, y que acreditan el cambio de denominación con los documentos mencionados en dicha acta.
Por el contrario, además de las diferencias resultantes de los respectivos Estatutos, que se señalara anteriormente, de la prueba rendida en autos se puede sostener lo contrario; así, no existe ningún acto de los órganos de gobierno de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (específicamente un acta de asamblea extraordinaria), por el cual se haya dispuesto el cambio de nombre o la conversión en una asociación civil o su continuidad bajo dicha forma societaria; por el contrario, a fs. 141/143 obra un acta de una autotitulada Asamblea Plenaria del Hogar Gastronómico en la que se habría resuelto iniciar trámites para regularizar la situación institucional de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN. De las constancias obrantes a fs. 945/1121, resulta que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO fue constituida de modo originario, sin que en instrumento alguno se haga referencia a su continuidad o vinculación con EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (ver fs. 919/921), ni tampoco se hace referencia alguna a ello en sus Estatutos (ver fs. 922/928); a fs. 1000 obra informe del Sr. Director de Personas Jurídicas del cual surge que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO nació u obtuvo su personería jurídica por Resolución Nº 363/06 DPJ de fecha 04/10/2006, que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN no se encuentra registrada, deduciéndose, por lo tanto, que no existe elemento alguno que pueda vincularlas; a fs. 952 obra informe de la misma Dirección en la que se hace constar que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO no presentó balance ni inventario alguno, por lo que cabe considerar que el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad no le pertenecía. Lo referenciado permite concluir que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO son dos entidades totalmente distintas y diferenciadas, no pudiéndose considerar que exista vínculo jurídico alguno que las relacione.
El registro Inmobiliario, al inscribir las escrituras de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, consistentes en un acta protocolar, denominada Escritura N° 527 (copia certificada agregada a fs. 657/658), conteniendo una declaración de los administradores del organismo, alegando continuidad y Cambio de Denominación, y la Escritura de Venta a favor de Gustavo Cueto, mediante Escritura N° 127 (copias certificadas a fs. 576/580), de fecha 23/03/2007, lo hizo en forma provisoria hasta que se cumpla con requisitos formales y sustanciales de la ley 17801 y sus normas complementarias.
En esta última escritura citada, se hace constar que el vendedor El Hogar Gastronómico, hoy Asociación Civil, es continuadora de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, siendo una misma persona. La entidad ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, obtuvo la personería jurídica el 04 de octubre de 2006, conforme surge de autos (fs. 80), y conforme se dejara establecido anteriormente, no existe en autos ningún elemento que permita relacionar a ambas entidades, menos aún que la más reciente sea continuadora o la misma que la más antigua. Siendo, la contenida en la Escritura Nº 127, una manifestación unilateral de los representantes de la asociación civil, sin que se acredite tal circunstancia por medio probatorio alguno, resulta inadmisible e inoponible a EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, dado que razonando de otra manera, se pueden producir inmisiones de terceros con manifestaciones que afecten a sujetos que tienen sus derechos publicitados en forma, y que ninguna participación tuvieron respecto de lo declarado.
Se solicitó la inscripción definitiva de la escritura de venta y del acta complementaria de escritura 127, invocándose que en certificado de dominio, solicitado a los fines de la referida venta, se consignó como titular registral a la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO. Tal inscripción definitiva fue denegada por la Dirección del Registro Inmobiliario, mediante Disposición Nº 153/07 (copia certificada obrante a fs.652/655), manteniéndose la observación consistente en la falta de cumplimiento del artículo 15 – Ley Nº 17.801.
Se interpuso recurso de reconsideración, el que fue rechazado por Disposición Nº 182 (copia certificada obrante a fs. 283/284), confirmando la calificación realizada por el registrador y por la Directora del Registro Inmobiliario en sus actuaciones precedentes (fs. 130 y 131 de autos).
Ahora bien, a partir de la denuncia que se efectuara en sede penal por el Sr. Juárez Benito Donato, consta a fs. 226 informe de la Interventora del IPACYM que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS, con domicilio en calle Muñecas 757 no se encuentra registrada en ese instituto por no tener Matricula Nacional como lo dispone la ley 20321. Cabe aclarar que tal falta de registración puede explicarse por el hecho de que la entidad ha nacido (año 1945) muchos años antes de la sanción de la referida ley (año 1973).
Posteriormente, a fs. 229 consta disposición N° 182 por la cual la Directora del Registro Inmobiliario dispone no hacer lugar al recurso de reconsideración interpuesto, y elevar las actuaciones al Ministerio de Economía para su conocimiento y consideración y posterior remisión a Fiscalía de Estado a efecto que inicie las acciones que corresponda.
Se interpuso recurso jerárquico, que fuera rechazado por el Ministro de Economía, con fecha 06/05/2008, dictándose la Resolución 470/3 (ME), de fecha 06/05/2008 (copias certificadas a fs.801/805).
De la causa penal que se ofrece como prueba, no puedo analizar si tiene alguna relación con el planteo efectuado en autos, atento la disposición de la Excma. Corte Suprema de Justicia, que se debe resolver la cuestión por esta vía, a los fines de dar cumplimiento a la manda constitucional de afianzar la justicia y conforme los principios del debido proceso. Por otra parte, no existe litispendencia con la causa penal, lo que no ha sido demostrado en autos.
Como defensa preliminar opuesta por el demandado de prescripción adquisitiva, no se dan los supuestos establecidos por la norma de los arts.3999, 4003, y ss. del Código Civil, ni siquiera la prescripción corta de 10 años, atento la fecha de la escritura (año 2006), a la fecha de la interposición de la demanda, no se ha cumplido el plazo establecido por la ley. Tal consideración es suficiente para rechazar dicha excepción.
La demandada Silvina Mas, queda separada de la presente causa, en tanto no resulta contratante, sino solo cónyuge del demandado Gustavo Mas, por lo que se la absuelve de la presente acción. Considerando que, por haber sido mencionada en la pertinente escritura, el actor pudo tener motivos para considerarla comprendida en la demanda, las costas derivadas de su citación en autos se imponen por el orden causado.
Las excepciones de previo pronunciamiento fueron resueltas a fs.446/447, y resuelto los recursos a fs. 504 con fecha 14 de febrero de 2014 por la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial.
En lo que hace al cuestionamiento de la persona jurídica del actor, es decir EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, no podemos circunscribirnos a los informes que indican que no se ajusta a la actual ley de Mutualidad 20.321, del año 1973, y que no se encuentra inscripta, por resultar un cuestionamiento desvalorizado e inaceptable, pues la creación de esa mutual fue en el año1945, es decir, casi treinta años antes de la sanción de la referida ley. Para ello, deberíamos situarnos un poco en la historia del mutualismo en nuestro país, que surgió de las necesidades de los inmigrantes como sociedades de socorros mutuos, para atender a sus necesidades primarias en un país nuevo, analizar el ambiente social que tuvieron que enfrentar para radicarse en el país, que aportes realizaron más allá de la formación de mutualidades.
El mutualismo, desde sus formas más primitivas, aunque no es tema de este pronunciamiento, es entender que se trata de un sistema solidario de organización destinado a socorrer (por eso a las mutuales se las conoce también como asociaciones de socorros mutuos) a los desamparados y necesitados que hubiesen tenido la previsión de pensar en que en algún momento de sus vidas podrían requerir una ayuda. Al estudiar a las organizaciones sociales puede presentarse, frecuentemente, una confusión de roles, especialmente entre la mutualidad y la beneficencia, entre los sistemas de jubilación, pensiones, seguros y préstamos (oficiales o privados), y las prestaciones similares que realizan las mutuales a sus asociados. Un decreto de 1938 que fue el primer ordenamiento jurídico dado en la Argentina sobre las características y funcionamiento de las mutuales.
Sin embargo, se lo ha considerado como sujeto de derecho, cuando se confecciono la Escritura que se le transmitió el bien a través del Sindicato Unión de Mozos, situación jurídica que no se puede desconocer. Además, esta especial característica de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, permite distinguirla claramente de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO.
Por ello, comparto plenamente lo resuelto en las Disposiciones Nº 153/07 y Nº 182/07 de la Dirección del Registro Inmobiliario y en la Resolución 470/3 (ME), de fecha 06/05/2008, del Sr. Ministro de Economía de la Provincia. Evidentemente, las inscripciones registrales que se pretenden sean definitivas (Escritura N° 527 y Escritura N° 127), no cumplen con el principio del tracto sucesivo, que exige el art. 15 de la Ley Nº 17.801, porque no se ha cumplido con el requisito de legitimidad (titularidad del derecho a transmitir) en cabeza de la entidad otorgante de dichos actos, es decir, la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO.
Conforme ya se dejara establecido, dicha asociación civil es distinta de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (titular del dominio del inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad), y no existe en autos ningún instrumento que permita sostener vínculo alguno entre ambas, ni tampoco que la institución dueña del inmueble haya resuelto cambiar su denominación, que significa modificar el acto constitutivo y hasta su naturaleza de asociación mutual; y tampoco existe acto alguno por el cual haya autorizado o resuelto la transmisión del dominio del inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. Dicha entidad no intervino en ninguno de los actos notariales que pretenden inscribirse, de modo definitivo, en el Rubro 6 de la Matricula N-45.133.
La Sra. Directora del Registro Inmobiliario decidió el rechazo de la inscripción de la Escritura N° 527 y la Escritura N° 127, ambas otorgadas por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, en ejercicio de sus facultades calificadoras.
Analizando el llamado Principio Registral de Legalidad, del que se deriva esa facultad calificadora, el destacado jurista tucumano Dr. Fernando J. López de Zavalía (“Curso Introductorio al Derecho Registral”, Editorial Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1983, págs. 386/402), determina el alcance que debe reconocerse a esta función calificadora del Registro Inmobiliario. Luego de desarrollar su crítica a la forma en la que el principio es desarrollado por los autores (defectos de Mutilación y Distorsión), elabora los conceptos de legalidad de “adentro o interna” (“normas que rigen la conducta del órgano controlante”) y de “afuera o externa” (“normas que rigieron la conducta controlada”), hace referencia a la legalidad primigenia (citando a García Pelayo: “El principio de legalidad significa que toda acción de la Administración o toda decisión de los Tribunales” han de ser una aplicación de la ley”), y sus complementos Principio de Supremacía Constitucional y Principio de Razonabilidad, extendiéndola también a los particulares. También analiza el concepto de calificación.
Al tratar la amplitud de la facultad calificadora, el autor citado, señala que “establecer hasta donde llega la función calificadora es algo que debe hacerse examinando cada ley registral”, y, en el caso de la Ley N° 17.801, destaca que “Ella surge, sin duda alguna, del art. 8 de la ley, pero deriva también de otros textos”; y entre ellos incluye el caso del tracto sucesivo, al señalar “6. El primer punto que quiero recordarles es el referido al tracto sucesivo. El documento, por válido que sea en todos los aspectos, puede encontrar un obstáculo (que la función calificadora pondrá de relieve) en razón de las reglas sobre el tracto”. Es decir que resulta ajustada a derecho la decisión de la Directora del Registro Inmobiliario, en cuanto, en ejercicio de su función calificadora, fundada en el Principio Registral de Legalidad, decidió rechazar la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 y la Escritura N° 127, por no cumplir con el requisito de tracto sucesivo previsto en el art. 15 de la Ley N° 17.801.
Siguiendo al mismo autor (en obra ya citada, págs.. 344/346), destaca que el Principio de Tracto Sucesivo “constituye un principio que domina toda la materia. … “El art. 15 se compone de dos partes. En la primera parte está lo que se llama el principio de identidad, que es propiamente el que regula el tracto sucesivo. Y en la segunda parte está la aplicación de la primera, que es el principio de continuidad. 1. “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente”. Allí tienen ustedes el principio de identidad. Para que pueda registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda invocar una filiación de tipo negocial o de tipo legal con el que antes figura inscripto en el Registro. El Registro se defiende. El Registro solo admite hijos de la sangre, quienes puedan comprobar que dentro del Registro mismo el derecho pertenece al autor. El Registro distingue entre aquello que se adecua con él y lo que discrepa con él. A lo que discrepa con él, el Registro lo rechaza. Y el segundo aspecto es el de continuidad, regulado en la segunda parte del art. 15. “De los asientos existentes en cada folio, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. Significa esto que si se respeta el principio de identidad la consecuencia va a ser que cada anotación jurídica se refleje en el Registro con un asiento propio, exclusivo para esa mutación. De tal manera que al final, leyendo el folio, haya una serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena que va llevando al asiento final” (ob. cit., p. 345).
Y dicho autor concluye afirmando que “Tanto la identidad como la continuidad, son aspectos que hacen al Derecho Registral formal. Es decir, a la manera cómo se van a practicar los asientos; si el registro va a recibir o no va a recibir un documento; si lo va a asentar o no y de qué manera se va a practicar el asiento; al aspecto formal”. A continuación remite a la siguiente cita o nota al pie: “Señala Altarriba Sivilla: “Los principios hipotecarios y la propiedad horizontal”, en Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, n° 506, que este principio “puramente formal y adjetivo”, “tiene una doble actuación: positiva y negativa. Positiva, porque el titular inscripto es el único autorizado para disponer. Negativa, porque hay que rechazar todo acto que no venga de él”. (ob. cit., p. 346).
Resultando debidamente justificado el rechazo de la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 (declaración de las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO de ser continuadores de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN) y la Escritura N° 127 (venta de un inmueble de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, otorgada por las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO al Sr. Gustavo Cueto), tal falta de inscripción en el Registro Inmobiliario genera la inoponibilidad de los actos instrumentados en ellas, respecto de terceros que no han sido parte ni han intervenido en sus otorgamientos (art. 2505 del Código Civil y art. 1893 del Código Civil y Comercial).
Por ello, no cabe otra conclusión que considerar que las Escrituras N° 527 y N° 127, otorgadas por las autoridades de la novel Asociación civil El HOGAR GASTRONOMICO son inoponibles a EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, e ineficaces para operar la transmisión del derecho real de dominio sobre el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad; dichos actos no tienen efecto alguno contra ésta; dichas escrituras le son inoponibles y nulas para transferir el dominio de un bien registrable inmueble como se pretendió.
En consecuencia, considero que la acción de nulidad de instrumentos públicos, Escrituras Nº 527 y Nº 127, más que nulas resultan inoponibles a la actora, la cual no intervino en modo alguno, y, por tanto ineficaces para transmitir el dominio al demandado Gustavo Cueto, ante la falta de legitimación del otorgante, ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, y nadie puede adquirir un derecho mayor al que tiene el que se lo transmite (art. 3270 del Código Civil, aplicable a la fecha de tales actos, y coincidente con el art. 399 del Código Civil y Comercial).
No habiéndose demostrado que la actora haya perdido la posesión del bien, antes de las escrituras referenciadas, especialmente la de venta, sino que fueron despojados con posterioridad a la venta, considero que la reivindicación es procedente.
La reivindicación es una acción real, que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella. (art. 2758 del CC). Conforme también lo determina el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en su Sección 2° del Capítulo 2 del Título XIII, art. 2252.
De las consideraciones vertidas en los párrafos precedentes, surge claro que estamos frente a un supuesto en el que ambas partes presentan títulos de dominio emanadas de distintos enajenantes, pero el título del demandado emana de quien no es titular del derecho transmitido. Por ello, la cuestión debe resolverse por aplicación del artículo 2792 del Código Civil, según el cual debe ser preferido el que ostente el título emanado del verdadero propietario, lo que, en este caso sólo puede predicarse respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, es decir, la parte actora.
Por su parte, el actor acredita que adquirió su derecho de dominio, del anterior propietario, mediante Escritura N° 278 de fecha 23/05/1945, pasada ante el escribano Emilio Gauna, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. Tal adquisición, manifiestamente anterior a la posesión alegada por los demandados, genera, en favor del actor, la presunción de haber adquirido de quien era el verdadero propietario y poseedor del inmueble (art. 2790 del Código Civil), sin que tal haya sido desvirtuada por prueba alguna de los demandados. Por el contrario, según se señalara ut supra, considero acreditado la total inoponibilidad de los títulos invocados por los demandados, tanto la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO (Escritura N° 527), como el Sr. Gustavo Cueto (Escritura N° 127), en razón de no haber existido intervención o participación alguna de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.
En cuanto a la condición de subadquirente que invocara el demandado Gustavo Cueto, debemos considerar que estamos frente a un caso de adquisición de quién no es el verdadero titular del dominio, sin intervención alguna del verdadero dueño de la cosa; es decir, un caso de adquisición a non dominus.
Al analizar los caracteres de los Derechos Reales, y especialmente del dominio, se señala, como uno de ellos, el ius persequendi, es decir, la facultad de perseguir la cosa pese a las sucesivas enajenaciones que se realicen. Por definición, “la acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella”. Más allá de las críticas efectuadas a esta definición, queda claro que su objeto es recuperar la posesión perdida de manos de quien la cosa se encuentre.
Precisamente, lo que trataremos en este tema es saber si ese ius persequendi tiene límites o no; dicho en otras palabras, si el efecto reipersecutorio de la acción de reivindicación de inmuebles se detiene frente a determinados subadquirentes o no, y, en su caso, bajo qué requisitos; en definitiva, cuál es su alcance.
En este tema vamos a encontrarnos con el confronte de valores igualmente dignos de protección: el derecho de los propietarios, por una parte, y el de los terceros que adquieren de buena fe de quien, no siendo propietario, presenta la apariencia de tal; están en juego posibles conflictos entre los principios de la seguridad estática, que representa el derecho individual, y de la seguridad dinámica, que exige la seguridad del tráfico.
El principio general que rige las trasmisiones de derechos está consagrado en el artículo 3270 del Código Civil (que reproduce el art. 399 del Código Civil y Comercial), y se lo identifica con las primeras palabras de su formulación en latín: “nemo plus iuris”. Dicha norma establece que: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y, recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”.
Hasta se podría decir que éste constituye uno de los más relevantes principios generales del derecho, a los que habrá de acudirse analógicamente en los términos del art. 16 del Código Civil. Llevado al tema de los Derechos Reales este principio implica que para adquirir un derecho real es necesario adquirirlo de quien es titular de ese derecho, y, recíprocamente, que para transmitir un derecho real es imprescindible ser titular del mismo. Así, por ejemplo, en principio, quien recibe una cosa de quien no es dueño de ella no adquiere el derecho de dominio y queda expuesto a la acción de reivindicación existente en cabeza del verdadero dueño.
En este tema ha sido muy importante el efecto producido por la Reforma de la Ley N° 17.711, principalmente en los artículos 1051 y 2505 del Código Civil de Vélez Sarsfield, así como por el dictado de la Ley N° 17.801 de Registro Inmobiliario. Respecto del artículo 1051, incorpora un párrafo final que importa un cambio sustancial. El artículo queda redactado de la siguiente manera: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.” La doctrina no ha sido pacífica en cuanto al alcance de esta reforma que tutela al subadquirente de un inmueble de buena fe y a título oneroso.
Por un lado, se considera que constituye una excepción al principio establecido por el artículo 3270, y normas que lo siguen, como, por ejemplo los artículos 738 (dación en pago de un inmueble) y 2601 (tradición traslativa de dominio). Por otro lado, se afirma que, en rigor de verdad, no podría afirmarse que el artículo 3270 establezca un principio contradictorio al del artículo 1051, pues cada uno tiene su ámbito de aplicación; el primero tiende a tutelar la seguridad estática, y el segundo la seguridad dinámica en el tráfico inmobiliario, para lo cual recepta la teoría de la propiedad aparente y el viejo adagio romanista según el cual el error común y generalizado constituye una fuente creadora de Derecho. La norma sienta un principio general de respecto a la apariencia jurídica, sobre la base de una buena fe legitimante, psicológica y moral.
Los requisitos para la protección de los subadquirentes derivan de los fundamentos que inspiran la solución dada en la norma. El título oneroso en el tercer adquirente se relaciona con el fundamento económico de tutela de la seguridad dinámica. En caso de conflicto de intereses, el Derecho debe optar por la seguridad de aquel interés que sea más digno de ser protegido, y, tal el caso del interés del adquirente de derechos, pues los actos de adquisición son la esencia de la vida comercial y la base del progreso; al adquirente que pone en movimiento la adquisición adopta una posición dinámica en oposición al titular que asume una postura estática tendiente a conservar el estado de cosas existente. Se trata de evitar que el subadquirente sufra un daño como consecuencia de la nulidad del título de su enajenante, en cuya validez confió, incluso a costa del menoscabo que pueda sufrir el verdadero propietario. La situación es distinta en caso de adquisición a título gratuito ya que el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad, y consiguiente reivindicación, sólo lo priva de una ganancia que obtuvo sin sacrifico económico alguno; por eso, en este caso, el legislador opta por tutelar al verdadero propietario.
La exigencia de buena fe está vinculada con el fundamento moral de la norma, consistente en la necesidad de no defraudar a quien se comporta honestamente en el tráfico jurídico, coincidente con los sentimientos elementales de Justicia.
Y también están los que opinan que la reforma del artículo 1051 no ha modificado la situación anterior, entendiendo que los derechos del tercer adquirente de buena fe y título oneroso, que la norma deja a salvo, no son los derechos reales o personales transmitidos, por lo que procedería la reivindicación contenida en la primera parte de la misma, sino los derechos a obtener un resarcimiento o compensación.
Sin perjuicio de estas disidencias doctrinarias, cabe pasar a analizar si el art. 1051 del Código Civil (versión Ley N° 17.801), es aplicable al presente caso, atento que la parte demandada ha invocado ser subadquirente de buena fe y título oneroso.
Aunque obvio, es necesario destacar que debe darse la presencia de un tercero que sea subadquirente, es decir, adquirente del adquirente por acto nulo, por lo que entran en juego tres personas: el enajenante originario, su adquirente (por el acto nulo o anulable) y el subadquirente. En el presente caso, si bien el demandado Gustavo Cueto puede ser considerado como subadquirente, falta la figura del enajenante originario y el adquirente de ese enajenante originario. En efecto, conforme ya se dejara establecido, el enajenante del Sr. Gustavo Cueto, es decir, la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, no puede ser considerado un adquirente del titular registral, esto es EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, ya no existió instrumento ni negocio jurídico entre ambos, del cual pueda derivarse acto alguno de transmisión de dominio sobre el inmueble objeto de este proceso. Tampoco se dá el requisito de que medie un título nulo en virtud del cual el titular registral (EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN) haya transmitido el dominio al enajenante (ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO) del Sr. Cueto; la Escritura N° 527 no fue otorgada por el referido titular registral, sino, en forma unilateral, por la citada asociación civil. Por ello, se declaró su inoponibilidad e ineficacia respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.
Si bien, la circunstancia señalada sería suficiente para desestimar la aplicación del art. 1051 del Código Civil, me permitiré efectuar algunas reflexiones respecto de los requisitos de título oneroso y buena fe.
La palabra “título” alude al acto o negocio del cual procede el derecho adquirido. En cuanto al carácter oneroso, cabe tomar el criterio fijado en el artículo 1139, para los contratos, y extenderlo analógicamente a los actos, de modo que habrá título oneroso (acto o negocio) cuando cada una de las partes reciba alguna cosa o ventaja de la otra. El valor de una debe tener un adecuado equilibrio o razonable proporción con el valor de la otra, por lo que no es suficiente que existan dos prestaciones recíprocas, sino que, además, deben ser equivalentes; de lo contrario se puede afectar el carácter oneroso del título. Pero no es necesario que la prestación a cargo del subadquirente haya sido totalmente cumplida (artículo 2780). Este requisito de onerosidad sólo es exigible respecto de la adquisición efectuada por el tercero tutelado, siendo indiferente la onerosidad o gratuidad del acto nulo o anulable de su transmitente.
En el presente caso, cabe advertir que, conforme se desprende de la escritura n° 127, respecto del precio pactado, por la venta efectuada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, al demandado Gustavo Cueto, es decir, el pago de los $ 200.000, la parte “vendedora declara tenerlo recibido con anterioridad a este acto de manos del comprador, en dinero en efectivo y a su entera satisfacción”; en tal supuesto pago hubo una clara violación a lo dispuesto por el art. 1° de la Ley 25.345 de “Prevención de la Evasión Fiscal”.
En efecto, la normativa citada, dispone que “No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1.000), o su equivalente en moneda extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el Boletín Oficial de la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina prevista en el artículo 8° de la presente, que no fueran realizados mediante: 1. Depósitos en cuentas de entidades financieras. 2. Giros o transferencias bancarias. 3. Cheques o cheques cancelatorios. 4. Tarjeta de crédito, compra o débito 5. Factura de crédito. 6. Otros procedimientos que expresamente autorice el Poder Ejecutivo Nacional”. Por tal motivo, el precio de la compra-venta, al superar el tope legal y no haber sido satisfecho a través de alguno de los medios autorizados, sino mediante la entrega de dinero en efectivo, cae en la órbita de aplicación del art. 1° de la Ley 25.345, y, en consecuencia, está privado de sus efectos entre las partes y terceros (MARIANI DE VIDAL, Marina, “El contrato de compraventa, el pago del precio y la transmisión del dominio de los inmuebles”, Lexis Nexis, cita online n° 1013/008445).
Esto implica la total y absoluta inoponibilidad respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, por lo que debe considerarse que dicho precio nunca fue abonado y, por tanto, no ha mediado una transmisión a título oneroso.
En lo que respecta a la buena fe, comparto y hago propia la opinión de quienes señalan que la inscripción en los registros inmobiliarios no convalida los títulos ni subsana sus vicios o defectos (artículo 4 – Ley N° 17.801), por lo que la mera inscripción del derecho a nombre del enajenante es insuficiente para acreditar la buena fe. La consulta del registro es presupuesto indispensable para poder alegar buena fe, pero no es suficiente esa buena fe registral. Para ser considerado de buena fe no basta con la creencia “sin duda alguna” sobre una realidad jurídica determinada (artículos 2356 y 4006), sino que será necesario que esa convicción vaya acompañada de un obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor (artículos 512 – omisión de diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de personas, tiempo y lugar, 902 –cuando mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos, y 1198 – buena fe contractual). Por ello se considera que la omisión del estudio de títulos (examen retrospectivo de los antecedentes del derecho transmitido a cargo de un experto – profesional del derecho) podría hacer presumir mala fe en el subadquirente, en los casos de tratarse de vicios susceptibles de ser conocidos mediante esa investigación (Guastavino). La buena fe resultaría de agotar todas las instancias posibles que pudieran permitir el conocimiento del vicio. La CSJN (Terrabón S.A. c/ Pcia. de Bs. As., 15/07/1997 – LL 1999-A-507) ha decidido que, aunque en el ámbito espacial en el que se otorgó la escritura no existiera en esa época obligación legal de los escribanos de efectuar el estudio de los títulos de propiedad antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio, tal estudio es, al menos, necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a Derecho, que constituye un presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley.
En el presente caso, considero que, de haberse llevado a cabo un estudio de títulos hubiera sido inevitable advertir la inoponibilidad de la Escritura Nº 527, ya que no existía identidad entre sus otorgantes y la entidad perjudicada por dicho otorgamiento (EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN), así como la total ineficacia de dicho acto para modificar la titularidad registral del verdadero dueño del inmueble objeto de este proceso.
Y no puedo dejar de señalar también que, en la propia Escritura N° 127, el supuesto comprador, Sr. Gustavo Cueto, pese a ser de sentido común y fruto de la experiencia común, no haya advertido que la entidad enajenante, ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, no realizó la correspondiente asamblea extraordinaria a fin de autorizar la supuesta enajenación de un bien inmueble. La simple lectura de los documentos habilitantes de dicha escritura permite advertir que no se cita e invoca decisión asamblearia alguna, sino una simple Acta de Comisión Directiva Nº 3, de fecha 06/10/2006 (copia certificada obrante a fs. 279); y, la simple lectura del Estatuto de la asociación civil permite advertir que tal acto de disposición debe ser resuelto en asamblea extraordinaria (ver art. 18.8 del Estatuto que en copia certificada obra a fs. 924).
Lo expuesto respecto a la modalidad de pago del precio, así como las deficiencias en las atribuciones con las que actuaran los supuestos enajenantes, evidencian que el demandado Gustavo Cueto no ha actuado con la debida diligencia y previsión, evitando curiosamente actos que le hubieran permitido conocer que no estaba adquiriendo el bien inmueble en conformidad con el ordenamiento jurídico, y de quién no era propietario del mismo, ni tenía facultades para enajenarlo. Por ello concluyo que el demandado Gustavo Cueto no puede invocar buena fe.
Pero, por sobre todo lo expuesto, la mayor parte de la doctrina, en posición a la que adhiero, excluye del nuevo texto del artículo 1051, las llamadas transferencias a non domino de inmuebles, es decir, aquellas que se basan en actos o negocios en los que el verdadero propietario no interviene; esto puede suceder en diversos casos, como, por ejemplo, si una persona genera la apariencia de ser el propietario del bien mediante falsa identidad, o se utiliza un mandato falso o revocado, o, más grave aún, existe complicidad de un notario o escribano, y se otorga un título de transferencia a favor de un adquirente, que puede ser de buena o mala fe. Se han dado distintos argumentos para ello, pudiéndose señalar las siguientes teorías:
1) Acto Inexistente: Si el verdadero propietario no ha participado en la transferencia originaria, dicho acto, más que nulo o anulable, es inexistente, y el artículo 1051 CC sólo comprende los casos de nulidad o anulabilidad, por lo que no cabe aplicarlo frente a un acto inexistente; en estos casos, el subadquirente no está protegido a pesar de su buena fe y título oneroso, siendo alcanzado por la acción reivindicatoria del verdadero dueño (Borda – Llambías).
2) Acto Inoponible: Se sostiene que el artículo 1051 CC no protege al subadquirente de buena fe y título oneroso, en estos casos de adquisición a non domino, por la sencilla razón de que no hay autoría del verdadero propietario. El altar de la apariencia jurídica no puede levantarse en medida que lleve a superar, en materia de cosas inmuebles, la tutea que el artículo 2412 CC concede en materia de cosas muebles, y que no alcanza a las cosas robadas o perdidas. Detrás de la escritura falsificada hay un venta de cosa ajena que es inoponible al verdadero propietario, por su falta de toda autoría y participación (Alterini).
3) Acto de Nulidad Absoluta: Se afirma que la declaración de nulidad de actos jurídicos, afectados de nulidad absoluta, tiene efectos contra terceros adquirentes de buena fe y título oneroso, siendo inaplicable el artículo 1051 CC, pues, de lo contrario, se negarían normas legales y principios sustanciales que hacen al orden público y al interés general. Los actos jurídicos celebrados sin la intervención del verdadero propietario son actos afectados de nulidad absoluta, excluidos del artículo 1051 CC; lo contrario sería amparar la realización de actos ilícitos, de naturaleza penal, creando una inseguridad jurídica general. Además, en estos casos también debe considerarse de buena fe al verdadero propietario, por lo que, frente a un tercero también de buena fe, es lógico, razonable y justo preferir a quien es el titular del derecho, frente a quien pretende adquirirlo en base a un acto insanablemente nulo (Cortés).
4) Postura de Zannoni: Considera que el acto de transferencia a non domino es un acto nulo, frente al cual el propietario reivindica para sí el dominio del que ha sido privado por un acto ilícito: el despojo. Éste se consuma a través de un acto jurídico cuya nulidad interesa a quiénes intervinieron en él, y, eventualmente, a los terceros adquirentes, pero no al verdadero propietario que no otorgó ese acto. La reivindicación del verdadero propietario no está fundada en la invalidez o nulidad de la transferencia, en la que no intervino, sino en su derecho a poseer lo que le ha sido arrebatado a través de un acto ilícito de terceros, que actúa como medio para consumar el despojo. El régimen de los artículos 1050 a 1052 CC es extraño al verdadero propietario. Su reivindicación se basa en los artículos 2776 y 2777 CC. Por definición, el enajenante no propietario es de mala fe, por lo que, el subadquirente no se encontrará protegido aunque sea de buena fe y título oneroso. El artículo 1051 CC regula la situación de los adquirentes de buena fe y título oneroso ante la reivindicación que es consecuencia de la declaración de nulidad del acto originario. En cambio, en este caso, la reivindicación del verdadero propietario es la que provoca la nulidad del acto de transferencia a non domino; la reivindicación es lo principal.
Descartada la aplicación del artículo 1051, corresponde establecer que, el presente caso, debe ser resuelto en base a lo previsto y dispuesto en los artículos 2777 y 2778 del Código Civil. Adviértase que, mientras el artículo 1051 CC sólo requiere buena fe y título oneroso en el subadquirente, los artículos 2777 y 2778 CC contemplan también la buena o mala fe del enajenante.
En base a las consideraciones vertidas a lo largo de estos Considerandos, queda claro que el enajenante del Sr. Gustavo Cueto ha obrado con total mala fe, a sabiendas de que el inmueble de calle Muñecas Nº 757/65 de esta ciudad, no le pertenecía; inclusive, las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, realizaron tal acto de disposición sin contar con las facultades para ello, conforme sus propios Estatutos.
En consecuencia, considero que la acción de reivindicación debe prosperar respecto de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO y del Sr. Gustavo Cueto, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, resultando totalmente inamisible la buena fe y título oneroso invocada por el Sr. Cueto frente a una adquisición efectuada de quien no era el verdadero propietario, habiendo su enajenante (ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO), actuado con manifiesta mala fe (art. 2777 y 2778 del Código Civil).
Esta solución es concordante con lo actualmente dispuesto en los artículos 392, 396, 399 y 2260 del Código Civil y Comercial, en cuanto expresamente disponen la inoponibilidad de los actos realizados sin intervención del titular del derecho, así como que, en tales casos, el subadquirente de un inmueble o cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y título oneroso.
La acción de daños y perjuicios no será objeto de decisión, en razón de no haberse acreditado los perjuicios ocasionados.
Atento al resultado arribado las costas se imponen a los demandados en su totalidad. Respecto a los daños y perjuicios que no han sido acreditados, ni fue tema discutido en esta acción, ni fijado el monto, ni la causa, no se imponen costas, desestimándose la misma.
Por ello,

R E S U E LV O:

I) DECLARAR la inoponibilidad al actor, EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527, y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura Nº 127, de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripta en la matricula N-45.133 a favor de GUSTAVO CUETO.
II) HACER LUGAR a la demanda por reivindicación del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripto en la matricula N-45.133, perteneciente a la actora EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORRO MUTUO DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN; en contra de ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO y de GUSTAVO CUETO; en consecuencia, condeno a los demandados a restituir al actor, en la persona de su Interventor DR. CARLOS GUIDO CATTANEO – Mat. Prof. Nº 2170, el inmueble referenciado, en el plazo de diez días de quedar firme y ejecutoriada la presente resolución, por lo considerado.
III) ABSOLVER de la presente acción a Silvina Mas, por lo considerado, con costas por su orden, conforme se consideran.
IV) COSTAS: a los demandados vencidos, conforme lo considerado.
V) RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.
HAGASE SABER. 2058/08

Pedro Manuel Ramón Pérez
Juez Civil y Comercial Común VIII° Nom (p/T)