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PODER JUDICIAL DE TUCUMÁN

CENTRO JUDICIAL CAPITAL

Juzgado en lo Civil y Comercial Común I

ACTUACIONES N°: 2284/18

*H102013340978*

H102013340978

JUICIO: TERÁN NOUGUÉS DE MOISA MARÍA DEL ROSARIO c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA ARBOLEDA COUNTRY CLUB SOCIEDAD CIVIL Y OTRO s/ NULIDAD

EXPTE. N.° 2284/18 – FECHA INICIO: 06/08/2018 – SENTENCIA N.°

SAN MIGUEL DE TUCUMÁN, 13 DE MAYO DE 2021

  AUTOS Y VISTO:

  Para dictar sentencia en estos autos de los que,

  RESULTA:

   El 06/08/2018 se presentó María del Rosario Terán Nougués de Moisá, por derecho propio, con domicilio en Lote n.° 2, manzana K, de La Arboleda Country Club, ubicado en ruta provincial n.° 338, km 29, Comuna Rural de San Pablo y Villa Nougués, departamento Lules, de esta provincia, e inició demanda contra el Consorcio de Propietarios de La Arboleda Country Club Sociedad Civil en la persona de su Presidente / Administrador Gonzalo Javier Romero y de Rodrigo Federico Arias, en su condición de detentador fáctico de la administración de dicho consorcio, para que se declare la inexistencia jurídica, nulidad e ineficacia de la asamblea del 23/06/2018 por no haberse cumplido las exigencias del Estatuto del Consorcio (escritura pública n.° 279 del 26/10/2010) y de la Ley de Sociedades (aplicable por remisión de dicho estatuto) respecto a su convocatoria, registro de asistentes con derecho a voto y quórum. Peticionó que se ordenara la normalización e intervención judicial del consorcio y se designara un interventor administrador dada la situación de virtual acefalía de aquel hasta la designación de nuevas autoridades en legal y debida forma. Luego de señalar el régimen legal que estimó aplicable al caso, indicó que el régimen jurídico que debió observarse en asamblea del 23/06/2018 era el establecido en el Título V (decimoprimero) del estatuto social, en especial lo dispuesto para las asambleas extraordinarias, aplicándose de manera subsidiaria lo previsto para las sociedades anónimas en la ley de sociedades comerciales por expresa remisión estatutaria. Indicó que las flagrantes violaciones a las disposiciones legales y estatutarias referidas se encuentran documentadas en los avisos publicados en el Boletín Oficial de Tucumán y en el acta de constatación de fecha 23/06/2018, a saber:

  a) Convocatoria de asamblea extraordinaria. Alega que es facultad exclusiva del Presidente / Administrador (cfr. Título IV -octavo- del estatuto), pero la asamblea cuestionada fue convocada por el codemandado Rodrigo Federico Arias atribuyéndose la calidad de Presidente / Administrador (cfr. BO del 08/06/2018), y que jamás fue designado en dicho cargo. Manifestó que conforme el contrato de constitución de la sociedad civil (escritura 279) los socios fundadores se reservaron durante los diez (10) primeros años el derecho de nombrar a sus autoridades, y designaron como Presidente / Administrador al CPN Gonzalo Javier Romero, cuyo mandato se extendería hasta el año 2020, pudiendo ser reemplazado por decisión exclusiva de los socios fundadores, quienes se reservaron el derecho de nombrar sucesor durante el plazo mencionado (10 años). Indicó que el codemandado Arias sostuvo que fue puesto en el cargo que invocaba por asamblea de socios del 24/05/2017 -llevada a cabo, dijo, con peores vicios que la asamblea aquí impugnada-, confirmada por resolución del 28/08/2017 recaída en el expte. N.° 357/17. Sin embargo en la asamblea del 24/05/2017 no fue designado ni como presidente, ni como administrador del consorcio, y la sentencia interlocutoria mencionada fue recurrida por arbitrariedad manifiesta, por apartarse y tergiversar prueba y por desviación del objeto del proceso. Agregó la actora que la renuncia presentada en reiteradas ocasiones por el Sr. Romero no fue aceptada, por lo que pese a haber sido desplazado de la administración por la fuerza y mediante una sentencia írrita, jurídicamente continúa siendo Presidente / Administrador hasta que se

acepte su renuncia o se designen nuevas autoridades en legal forma.

  b) Asistencia, socios con derecho a voto, quórum y mayoría para las decisiones. Afirmó que según el Título III (quinto) del estatuto, además de los socios fundadores, existen los socios propietarios, siendo indispensable para revestir dicha condición y para tener derechos políticos y sociales -especialmente participar con voz y voto de todas las asambleas- “adquirir el dominio de cada lote” e inscribirse en el Libro de Registro de Socios, pero del acta de constatación del 23/06/2018 no surge que se haya habilitado un libro de registro de asistentes, ni que los concurrentes hayan acreditado la condición de socios, limitándose la escribana a constatar que “se encuentra un grupo de personas que asistirán a la Asamblea” e identificar individualmente alrededor de 12 personas, sin que acrediten su condición de socios. Expresó que la asamblea en cuestión revistió el carácter de extraordinaria, por lo que requiere un quórum estricto (2/3 de los socios) y una mayoría calificada (absoluta) que no pueden ser dejados de lado sin afectar el orden público societario.

  En síntesis, señaló que la inexistencia, nulidad e ineficacia de la asamblea extraordinaria del 23//06/2018 resulta de la falta de legitimación del convocante, de la falta de registro e identificación de los asistentes -lo cual impide computar el quórum y las mayorías- y la carencia de un presidente que dirija la asamblea. Expresó que de la documentación acompañada y del expediente 357/17 resulta acreditado que el consorcio se encuentra en una situación de virtual acefalía en razón de que el codemandado Romero había sido desplazado de la administración, había renunciado a su cargo (renuncia no aceptada) y había demostrado una inacción pasmosa para recuperar la administración, mientras que el codemandado Arias, se apoderó por vías de hecho de la administración sin haber sido designado Presidente / Administrador del Consorcio. Por ello solicitó cautelarmente la designación de un interventor administrador para que administre el consorcio hasta tanto se normalice la designación de autoridades.

  En presentación del 07/09/2018 la actora denunció hechos nuevos y solicitó medida cautelar de no innovar. Por resolución del 14/09/2018 se hizo lugar a la medida peticionada, ordenándose a Rodrigo Federico Arias abstenerse de: 1) modificar cualquier situación de hecho y derecho que pudiera afectar negativamente los intereses de dicho Consorcio; 2) en especial: a) de elegir o designar abogado o contador del consorcio con carácter permanente y fijar o pagar honorarios a ellos; b) avanzar o cerrar cualquier arreglo económico en nombre y representación del Consorcio en la causa “Flores, Fiorella Anahí y otros c/ Fideicomiso La Arboleda Country Club y otros s/ Cobros de Pesos (expte. n.° 1248/15), que tramita ante el Juzgado de Conciliación y Trámite de la I° Nominación, y c) de afectar el pago de expensas para los fines expuestos en los puntos precedentes; d) de poner en ejecución cualquiera de las decisiones tomadas en la asamblea de fecha 23/06/2018 (documentada mediante escritura pública n.° 272 de igual fecha; hasta tanto se emita pronunciamiento respecto a los planteos pendientes de resolución en los autos caratulados “Arias Rodrigo Federico y otros s/ Ordinario (Residual)” expte. n.° 357/17.

  El 25/09/2018 se presentó el letrado Juan Carlos Mukdise, en carácter de apoderado de Rodrigo Federico Arias, y planteó recurso de apelación contra la resolución del 14/09/2018 por los motivos allí expuestos a los que me remito por razones de brevedad. Por sentencia de la Sala III de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial Común del 18/06/2020 recaída en el incidente n.° 4 se desestimó el recurso de apelación interpuestos por Arias confirmando la sentencia íntegramente.

   Mediante presentación de fecha 16/10/2018 (ff. 67/69) la actora amplió demanda peticionando se declare la inexistencia jurídica, nulidad e ineficacia de la asamblea del 29/09/2018, convocada por BO del 10/09/2018 y llevada a cabo de manera irregular por el codemandado Arias, quien omitió cumplir con las exigencias estatutarias y legales respecto a la convocatoria (falta de legitimación en el convocante), asistentes con derecho a voto y quórum, en tanto no se registraron, ni identificaron los asistentes. También solicitó la aplicación de la doctrina de los actos propios en tanto resulta contradictorio y carente de lógica que Rodrigo Federico Arias invoque mendazmente la condición de Presidente / Administrador del consorcio para convocar a una asamblea extraordinaria que tiene como objeto la “Elección del Presidente del Consorcio Arboleda Country Club SC” (cfr. punto n.° 3 del orden del día), ya que resulta imposible “ser y no ser” al mismo tiempo Presidente / Administrador del Consorcio, más allá de que no existe ningún hecho que justifique el referido punto del orden del día. Agregó que tal circunstancia constituye un reconocimiento, por medio de una conducta jurídicamente relevante (art. 1067 CCCN), que no es legalmente presidente / Administrador del Consorcio, tratándose la referida convocatoria de otro desesperado intento de obtener torpemente alguna legitimación como Presidente / Administrador del Consorcio y perpetrarse en tal condición.

  El 22/05/2019 la parte actora reiteró su pedido de designación de interventor administrador del consorcio, cautelar que fue concedida por resolución del 28/05/2019 (ff.127/130). Contra dicho pronunciamiento interpusieron sendos recursos de apelación el codemandado Rodrigo Federico Arias y el letrado Alejandro Lisiak invocando el carácter de apoderado del Consorcio de Propietarios “La Arboleda Country Club”. Por sentencias de la Sala III de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial Común del 18/06/2020 recaídas en los incidente nros. 1 y 2 se desestimaron los recursos de apelación interpuestos confirmando la sentencia íntegramente. Siguió diciendo la actora que el recurso de queja por atentado incoado por Rodrigo Federico Arias había sido denegado por sentencia de igual Sala del 05 de agosto de 2019 dictada en el incidente identificado como 2284/18-Q1.

  Corrido traslado de la demanda (cfr. providencia del 23/08/2019 y cédulas de notificación de ff. 145, 146), el 10/10/2019 se apersonó espontáneamente el CPN Dante Fabio Arcas, en el carácter de Administrador Judicial Provisorio del Consorcio de Propietarios de la Arboleda Country Club Sociedad Civil, con el patrocinio letrado de Carla Marcela Sarmiento Pozza, y sin perjuicio de plantear recurso de revocatoria contra la providencia que ordenó correrle traslado de demanda invocando falta de legitimación pasiva de dicho consorcio en tanto se había demandado a dicho Consorcio “en la persona del Presidente / Administrador Gonzalo Javier Romero”, se allanó sin condiciones, en forma total, oportuna y efectiva

a la demanda y pidió se impusieran las costas por su orden (f. 141).

  El 10/10/2019 se apersonó Gonzalo Javier Romero, con el patrocinio letrado de Elías Gustavo Abi Cheble. Aclaró que fue designado Presidente/Administrador del Consorcio hasta que en el expediente 357/17 se dictó la medida cautelar del 28/08/2017 y que la administración del Consorcio hasta la fecha de su presentación estaba a cargo de Rodrigo Federico Arias. Se allanó en forma incondicional, lisa y llana a la presente acción y pidió se impusieran las costas por su orden (f. 149).

  El 04/11/2019 la actora contestó el planteo de falta de legitimación pasiva opuesta por el Administrador Judicial Provisorio, solicitando su rechazo en base a lo dispuesto por el art. 251 de Ley 19 550, aplicable por analogía y por remisión expresa del estatuto. Consintió la imposición de costas por su orden.

  Por resolución del 27/11/2019 se rechazó el recurso de revocatoria presentado por el Administrador Judicial Provisorio del Consorcio de Propietarios de la Arboleda Country Club Sociedad Civil en fecha 10/10/2019. Por providencia del 07/02/2020 se declaró la causa de puro derecho. El 19/02/2020 el letrado Mukdise planteó revocatoria con apelación en subsidio contra dicha providencia. Por los motivos expuestos en presentación del 27/02/2020 la actora solicitó su rechazo. La revocatoria fue rechazada por resolución del 26/05/2020. Por sentencia de la Sala III de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial Común del 12/08/2020 se resolvió desestimar el recurso de apelación interpuesto en subsidio por Rodrigo Federico Arias contra la providencia del 07/02/20, confirmando íntegramente la sentencia del 26/05/20.

  El 30/09/2020 se practicó planilla fiscal por Secretaría, la cual fue repuesta por la actora el 05/10/2020, por el codemandado Arias el 15/10/2020, por el Consorcio de Propietarios de la Arboleda Country Club Sociedad Civil el 05/11/2020 y el 15/12/2020 la DGR informó que tomó conocimiento de la falta de pago de la planilla fiscal por parte del codemandado Romero. El 23/02/2021 se llamaron los autos a despacho para dictar sentencia y por providencia del 28/04/2021 se ordenó notificar a las partes que este Magistrado entendería en la presente causa al sólo fin de dictar sentencia. Dicho decreto ha sido notificado el 03/05/2021, sin

oposición, con lo que estos autos quedaron en condiciones de ser resueltos.

  CONSIDERANDO:

  1. La actora inició demanda contra el Consorcio de Propietarios de La Arboleda Country Club Sociedad Civil en la persona de su Presidente / Administrador Gonzalo Javier Romero y de Rodrigo Federico Arias peticionando la declaración de inexistencia jurídica, nulidad e ineficacia de las asambleas de fechas 23/06/2018 y 29/09/2018. El Consorcio de propietarios (representado por el CPN Dante Fabio Arcas) y el codemandado Gonzalo Javier Romero se allanaron a la demanda.

  El codemandado Rodrigo Federico Arias se apersonó en autos, efectuó diversas presentaciones y planteó sendos recursos (rechazados en primera y segunda instancia), pero no contestó la demanda incoada en su contra, ni tampoco ofreció pruebas.

  2. Para el análisis de los planteos de nulidad tendré especialmente en cuenta lo establecido en el estatuto de la Arboleda Country Club Sociedad Civil, por ser la norma fundamental del consorcio que regula lo atinente a su constitución y normal funcionamiento, así como en la Ley de Sociedades Comerciales (aplicable por remisión expresa del estatuto) y el Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto resulten pertinentes.

  Conforme el art. 2058 del CCCN la asamblea “es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere”.

  Respecto a la convocatoria y quórum de la asamblea, el art. 2059 del CCCN dispone que “los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes

todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema”.

  3. Aclarado ello, corresponde analizar la documentación acompañada para determinar si las asambleas cuya declaración de nulidad se peticionó cumplieron o no con las previsiones legales y estatutarias.

  En la escritura pública 272 del 23/06/2018 (acta de constatación solicitada por Rodrigo Federico Arias, efectuada por la escribana María Alejandra Zavalía) se dejó constancia que el Sr. Arias “manifiesta que en el día de la fecha a las 10:00 hrs. se llevará a cabo Asamblea Extraordinaria del Consorcio de Propietarios de La Arboleda Country Club Sociedad Civil cuyo orden del día es el siguiente: 1) Modificación del Estatuto de la Sociedad Civil, específicamente en el apartado ‘c)’, Título III: de los socios -condiciones de admisión – derechos y obligaciones. Puntos ‘Quinto y Sexto’. Son sus derechos: ‘b) Participar de las elecciones de autoridades, elegir y ser elegidos, de acuerdo al sistema previsto en este Estatuto’ y ‘c) Participar con voz y voto de todas las Asambleas’. 2) Modificación del Estatuto de la Sociedad Civil, específicamente en el apartado ‘c)’, Título III: de los socios -condiciones de admisión – derechos y obligaciones. Quinto, clases de socios. 3) Modificación del Estatuto de la Sociedad Civil, específicamente en el apartado ‘d)’, Título IV: Administrador – Facultades y Obligaciones. 4) Modificación del Estatuto de la Sociedad Civil, específicamente en el apartado ‘c)’, Título III: de los socios -condiciones de admisión – derechos y obligaciones. 5) Modificación del Estatuto de la Sociedad Civil, específicamente incorporar el Título VII) Del Presidente. 6) Modificación del Estatuto de la Sociedad Civil, específicamente incorporar el Título VIII: Del Consejo de Administración. 7) Aprobación de Expensa Extraordinaria a los fines de la solución del conflicto común. Los socios podrán asistir y votar los propietarios que se encuentren al día con sus obligaciones sociales y no mantengan deudas por expensas. Los socios podrán asistir personalmente o a través de sus representantes, quienes deberán acreditar el mandato mediante carta poder con firma certificada ante Escribano Público. En caso de no obtener el quórum requerido, se cita a una segunda Asamblea, a la cual darán quórum los socios presentes”.

  3.1. En cuanto a las modificaciones estatutarias mencionadas en el orden del día, cabe señalar que en el Título VI “Disposiciones Finales. Décimo tercera” del Estatuto de la Sociedad Civil Consorcio de Propietarios de La Arboleda Country Club (en adelante el Estatuto) se indica que “para la modificación del presente Estatuto se requerirá el quórum y mayorías establecidos para las Asambleas Extraordinarias” (f. 17). Por su parte, en el Título V: “De las Asambleas” se indica que en el caso de las asambleas ordinarias el quórum “será el de los socios presentes y las decisiones serán tomadas por mayoría simple de votos presentes”, mientras que en el caso de las asambleas extraordinarias -como la presente- “el quórum requerido será el de los dos tercios de los socios y las decisiones se tomarán por mayoría absoluta” (cfr. f. 16 vta.). De ello se desprende que para que existiera quórum resultaba imprescindible que se encontraran presentes los 2/3 de la totalidad de los socios (66%) y para que puedan efectuarse las modificaciones mencionadas en los puntos 1 a 6 del orden del día anteriormente transcripto, tales reformas debieron ser votadas por mayoría absoluta, es decir, la mitad más uno de la totalidad de los socios.

   3.2. Aclarado ello, y en relación al quórum y a la asistencia de los socios a la asamblea, la escribana pública refirió: “me constituyó en el Club House del Country Club La Arboleda, donde encuentro a un grupo de personas que asistirán a la Asamblea a realizarse en esta sede a horas 10:00. Entre los asistentes, se encuentra el señor Ernesto Ibáñez quien en mí presencia autoriza a la señora Fabiana Inés Wehbe para asistir y votar en la asamblea en su nombre y representación, firmando una autorización escrita; la señora Magdalena Astorga Ladetto propietaria del Lote M7, quien en mí presencia autoriza a la señora Susana Cañazares a votar en su nombre y representación la Modificación del Reglamento y asimismo, el señor Roberto Colombres autoriza en mí presencia al señor Nicolás Molina”. En cuanto a los asistentes, cabe señalar que la escribana pública solamente dejó constancia del carácter de propietaria de la Sra. Ladetto, no así del resto de las personas presentes y que únicamente refirió a la autorización por escrito presentada por el Sr. Ibáñez a favor de la Sra. Wehbe, sin que conste similar autorización en el caso de los Sres. Ladetto y Colombres. Ello pese a que en el acta anteriormente transcripta y en la convocatoria a asamblea publicada en el Boletín Oficial de fecha 08/06/2018 se señaló expresamente que “los socios podrán asistir personalmente o a través de sus representantes, quienes deberán acreditar el mandato mediante carta poder con firma certificada ante Escribano Público”. La redacción empleada por la notaria impide saber a ciencia cierta si los Sres. Ladetto y Colombres estuvieron o no presentes en dicha asamblea, ya que a diferencia de la autorización por escrito efectuada por el Sr. Ibáñez para que la Sra. Webhe “asista y vote en su representación”, en el caso de la Sra. Ladetto se indicó que se encontraba autorizada “a votar”, mientras que respecto al Sr. Colombres solamente se dejó constancia que “autoriza” al Sr. Molina. A su vez, en el acta señaló que: “A horas 10:55 comienza a hablar el señor Luis Ocaranza, administrador del Country, comienza presentándose y explicando los puntos que tratarán en la Asamblea que comenzará a horas 11, ya que no se reunió quórum para realizarla Comienza la Asamblea Extraordinaria ante regular cantidad de personas”. En este punto, cabe destacar que se ignora realmente cuántas personas estuvieron efectivamente presentes en la asamblea, ante la imposibilidad de determinar qué constituye a criterio de la notaria interviniente “regular cantidad de personas” y tampoco consta que se hubiera cumplido con la previsión estatutaria que ordena llevar un libro de asistencia (cfr. Título V, f. 17).

  Así las cosas y a tenor de lo señalado en dicha acta, podría llegar a pensarse que en la asamblea solamente participaron y votaron 3 socios, de los cuales solamente uno de ellos -Sra. Wehbe- contaba con autorización escrita para asistir y votar en representación de otra persona; que de todas las personas mencionadas en el acta solamente se precisó en un caso que se trataba de una propietaria de un terreno del Country -Sra. Ladetto- y que, por tanto, revestiría el carácter de socio; ignorándose si el resto de los presentes revestía o no igual carácter. No obstante ello, advierto que en el acta en cuestión se dejó constancia de que “el Dr. Mukdise comienza explicando lo referente a la reforma, que busca eliminar la figura de socios fundadores y que los vecinos sean quienes puedan elegir sus representantes, existiendo una sola calidad de socios, unificando los que tengan escritura pública y boleto de compra venta inscripto en el Registro Inmobiliario, siempre que abonen las expensas correspondientes. Por lo tanto, la moción será votada únicamente por los propietarios con escritura pública Ante la pregunta del Dr. Mukdise quiénes tienen Escritura pública, levantan la mano veintisiete personas de los presentes, votan todos por la afirmativa de la moción, es decir, por unanimidad” (SIC).

  Sin perjuicio de lo señalado en cuanto al quórum y mayorías necesarias para efectuar modificaciones al Estatuto -los que claramente no se cumplen en el caso-, destaco que la constatación del carácter de propietario y por lo tanto socio del Consorcio, debió efectuarse con anterioridad al inicio de la asamblea, no siendo suficiente para acreditar ello que el letrado Mukdise haya preguntado a las personas que se habrían encontrado presentes “quiénes tienen Escritura Pública”.

  3.3. Advierto que tampoco consta en el acta quiénes serían las “veintisiete personas de los presentes” que revestirían -según sus propios dichos- el carácter de “propietarios” al haberse dejado plasmado en dicho documento solamente a la Sra. Ladetto como “propietaria del lote M7”, sin siquiera mencionarse a las demás personas. Por lo que, el voto de tales personas -supuestamente 27 socios- no resulta suficiente a los fines de “eliminar la figura de los socios fundadores”, contrariamente a lo señalado en el acta (cfr. lo allí señalado en cuanto a que se deja “ aclarado que la calidad de socio fundador desaparece, sin que tengan voz ni voto por dicha calidad”) ya que para producir tal modificación debía contarse con el voto afirmativo de más de la mitad de los socios. En este punto destaco que si bien se ignora el número exacto de socios que integran dicha Sociedad Civil, resulta de público y notorio conocimiento que en dicho Country residen más de 250 familias (art. 33 CPCCT), por lo que cabe concluir que la decisión de suprimir la condición de socios fundadores no fue votada por mayoría absoluta de socios.

   3.4. Advierto también que en el acta se señaló posteriormente que “se procede a leer los puntos 3) y 5) del Orden del día, Administrador y Presidente. Hay una breve deliberación referida al plazo del mandato del presidente y sus funciones A continuación se vota por el plazo del mandato por cuatro años, con tres votos en contra y cincuenta a favor”.

  De lo anteriormente transcripto surge que de las 3 personas cuya identidad y presencia se dejó constancia en el acta y que habrían estado autorizadas a votar en representación de otras 3 personas -de las cuales solamente se dejó asentado el carácter de socia de una de ellas-, en la primera votación levantaron la mano solamente 27 personas y en la segunda votación se mencionan 53 votos, ignorándose si el incremento de los votos obedeció a que se agregaron personas en el transcurso de la asamblea o si el incremento de personas votantes obedeció a que luego de la primera votación se señaló que “quedan habilitados además para votar los propietarios por Boleto de Compra Venta”. En este punto me inclino a considerar que el incremento de votantes habría sido consecuencia de la primera supuesta votación, en razón de que en el acta se dejó constancia -con posterioridad a la tercera supuesta votación- que “ en este momento ingresan a la asamblea dos propietarios más, lo que es aceptado”. En este punto, se reitera lo ya señalado en cuanto a la falta de identificación y constatación del carácter de propietario invocado, a lo que cabe agregar la falta de aclaración con relación a quién o quiénes habrían aceptado el ingreso de dichos propietarios a la asamblea. En efecto, del acta no surge que se hubieran registrado los socios asistentes, ni tampoco que las personas presentes en la asamblea hubieran acreditado su calidad de propietarios.

  3.5. Retomando lo señalado y teniendo en cuenta que en el acta se indicó que existen “tres votos en contra y cincuenta a favor” y que luego se agregaron dos personas más, infiriéndose que cada una de ellas contaba con un voto al no haberse especificado en el acta que tales personas -cuya identidad y carácter se ignora- se encontraban autorizados a votar por otro propietario, se llegaría a la lógica conclusión de que en la asamblea habrían participado 52 personas, de las cuales solamente 3 tenían doble voto, pero al final de dicho instrumento público la notaria refiere que existen “cuarenta y ocho firmas”, no habiéndose dejado constancia de que alguna de las personas que supuestamente se encontraban presentes se hubiera retirado o se hubiera negado a firmar el acta. En este punto destaco nuevamente que la falta de los libros de “asistencia” y “registro de socios” constituyó una clara violación a lo dispuesto en el Estatuto de la Sociedad Civil (Cfr. Título V referente a las Asambleas) e impidió conocer con exactitud cuántas personas efectivamente participaron en la Asamblea y si dichas personas revestían o no el carácter de socios.

  3.6. Con relación al punto 6) del orden del día se indicó que la inclusión de la figura del Consejo de Administración fue aprobada por unanimidad, al igual que “lo referente a las listas que se proponen para ser Presidente”. Acto seguido se señaló que “el público presente solicita que los postulantes tengan las expensas al día durante todo el mandato”, desconociéndose quién habría efectuado dicha moción, sin perjuicio de lo cual también se dejó asentado que fue aprobada por “unanimidad”, al igual que lo referente al Administrador, indicándose que “se vota por las reformas propuestas”, ignorándose en qué consistirían ellas al no haberse dejado constancia en el acta.

  3.7. Finalmente, en el acta se indicó que “se pasa al último punto del Orden del día, referente al conflicto común que pesa sobre el Country en mayor extensión y del que son responsables todos los propietarios, el Consorcio ha sido citado como tercero en el pleito” y se señaló que “todos los presentes están de acuerdo con arreglar pero quieren saber las condiciones del arreglo”. No surge del acta si hubo una votación al respecto y si el resultado habría sido la “unanimidad”. De lo que sí se dejó constancia es que “se somete a votación si se llegará a un arreglo económico mediante expensas extraordinarias, con límite de $1.200.000” indicándose que habría sido “aprobado por mayoría, con excepción de un voto, existiendo una moción de que se reconozca lo abonado en forma particular por algunos, ganando ampliamente la primera moción”. Ignoro a cuántos votos equivaldría ello, ya que no se cuentan con parámetros objetivos para precisar que entiende la notaria por “ampliamente”.

  4. Por otro lado, de la copia del Boletín Oficial de fecha 08/06/2018, aviso nro. 215 812 (f. 18) surge que la asamblea en cuestión habría sido convocada por Rodrigo Federico Arias” invocando su “calidad de Presidente / Administrador del Consorcio de Propietarios la Arboleda Country Club Sociedad Civil”. El Estatuto -vigente al momento de dicha convocatoria- establecía que los socios fundadores se reservaban el derecho de nombrar autoridades durante “los primeros diez (10) años de existencia de la Sociedad Civil”, plazo que comenzaba a regir desde el 26/10/2010 (cfr. escritura de constitución de la sociedad civil), no surgiendo de las constancias de autos que los socios fundadores hubieren nombrado al Sr. Arias. Advierto que en la asamblea aludida se habría tratado y votado la supresión de la calidad de “socios fundadores”, y sin perjuicio de lo señalado respecto a la falta de quórum y mayoría necesaria para proceder a dicha modificación estatutaria, advierto que no se señaló que también se suprimía la facultad conferida a aquellos en el acta de constitución de la sociedad civil (cfr. f. 13 vta.), así como en el Título IV “Administrador -Facultades y Obligaciones” del Estatuto (cfr. f. 15 vta.), no pudiendo inferirse ello de la simple circunstancia de que se hubiera pretendido suprimir el carácter de socios fundadores a partir de dicha asamblea.

   5. A su vez, destaco que por resolución n.° 301 del 22 de abril de 2019 recaída en el expediente caratulado “ARIAS RODRIGO FEDERICO Y OTROS S/ ORDINARIO (RESIDUAL) (VIENE DEL JUZGADO CIVIL Y COMERCIAL COMUN 8ª NOM). Expte. N° 357/17”, se declaró la nulidad de la asamblea de fecha 24/05/17 y se dejó sin efecto la cautelar dictada el 28 de agosto de 2017 (puntos II y V de la parte resolutiva), por la cual se había ordenado hacer “efectiva la toma de posesión del cargo de Presidente / Administrador del Consorcio de Propietarios la Arboleda Country Club Sociedad Civil por parte del Sr. Rodrigo Federico Arias”. Lo resuelto el 28/08/17 se hizo en merito a considerar que lo decidido en la asamblea de fecha 24/05/2017 “en cuanto a la designación de cargo de Presidente / Administrador de la Sociedad, debe ser aplicado y efectivizado, atento a que la misma se encuentra firme, y a que el Sr. Rodrigo Federico Arias, designado para cumplir el cargo de Presidente / Administrador del Consorcio, cumple con los requisitos establecidos por el Acta de Constitución de la Sociedad, en su título IV” y que “su designación no fue cuestionada, en modo alguno, por los llamados Socios Fundadores” y que la asamblea “fue convocada por el Sr. Gonzalo Javier Romero y debidamente publicitada”. Para arribar a la decisión de dejar sin efecto lo dispuesto el 28/08/2017 se tuvo en cuenta que del acta de asamblea general ordinaria del 24/05/2017 surge que “efectivamente se ha incurrido en diversas irregularidades durante la celebración de la reunión de consorcistas en tal sentido surge que al comienzo se hizo constar que al invitar a los presentes a ‘pasar y firmar el registro de asistencia las personas habilitadas’ se produce ‘un gran desorden, en razón de que se encuentran presentes personas que no son propietarios, otros que concurren de a dos o tres por propiedad, otros que no presentan poderes o identificación, lo que produce que ninguno de los concurrentes firme el registro de asistencia’, mocionándose: 1) llevar a cabo la Asamblea de todas maneras con el orden del día propuesto: a) y que voten todos; b) que voten solo los propietarios con expensas al día; 2) solicitar Asamblea judicial, pero ‘no pudo votarse ante los gritos y producto de la exigencia de los presentes el Presidente -Romero Monte- declara abierta la Asamblea’. También consta que se reunieron un grupo de vecinos -sin precisar sus nombres, ni el carácter que invocaban- para tratar el orden del día, en cuyo punto 6) se menciona “elección de una terna de socios para proponer a los socios fundadores y/o el fideicomiso desarrollador la designación de uno de ellos en reemplazo del actual presidente” precisándose que cuando “se pasa al 6° punto del orden del día la concurrencia mociona que se ‘cambie el orden del día y que sea una sola persona y no una terna. Se propone a Alejandro Posse y a Rodrigo Arias. Se vota y la mayoría elige que sea una sola persona y que sea Rodrigo Arias’, dejándose expresa constancia de que ‘no se identifican los votantes’ (f. 467). A su vez, en dicho pronunciamiento se señaló que las irregularidades mencionadas también constan en el “Acta de constatación solicitada por Rodrigo Federico Arias (ff. 468/470), en la cual consigna que ‘el Presidente de la Asamblea manifiesta que corresponde votar el punto 6) a lo que los presentes proponen que se elija un solo Presidente y no una terna, la concurrencia vota diciendo que sea Presidente el señor Rodrigo Arias, en reemplazo del actual presente [presidente], votando afirmativamente esa moción’, pero sin especificarse quiénes votaron, ni tampoco cuántos votos fueron y si hubo abstenciones o votos negativos. Observo que en la mentada acta tampoco se mencionaron los consorcistas presentes, dejándose constancia únicamente de la presencia de once vecinos del country que no se encontraban incluidos en el listado de propietarios para votar”.

  En dicho pronunciamiento también se especificó que de acuerdo a “lo establecido en la cláusula segunda del Estatuto los socios fundadores quienes se reservaron la potestad de designar administrador por el término de diez años, frente a lo cual la elección lisa y llana de presidente / administrador por la asamblea no resulta jurídicamente posible, sin que previamente se haya intimado a los fundadores a hacer uso de la facultad que se reservaron o bien, por algún medio legítimo se haya sorteado ese valladar, atento no haber transcurrido el plazo allí establecido de diez años. Y ello, sin perjuicio de la irregular modificación del orden del día en que se incurrió en oportunidad de celebrarse la asamblea. En efecto, ni en el orden del día que consta en la convocatoria de la asamblea, ni tampoco de la “modificación” efectuada al punto 6), surge de modo alguno que la asamblea se hubiera convocado a efectos de ‘designar’ un nuevo administrador, sino que el objetivo fue la ‘elección de una terna de socios para proponer a los socios fundadores y/o el fideicomiso desarrollador’. Y a las irregularidades mencionadas respecto a la celebración de la asamblea -falta de identificación de los presentes, firma del registro de asistencia, etc.- se agrega la circunstancia que durante su desarrollo se modificó el punto 6) del orden del día sin reunirse la mayoría prevista estatutariamente para ello”.

  Finalmente, se tuvo en cuenta que “de la copia certificada de la escritura de constitución de la sociedad civil denominada “Consorcio de Propietarios de la Arboleda Country Club Sociedad Civil” de fecha 26/10/2010 (ff. 445/449) surge que los socios fundadores -Augusto Martín Bruchman; Juan Carlos Perea, Dante Vicente Chiarello, Gonzalo Javier Romero y Rubén Darío Marchioni se reservaron en la cláusula n° 2 el derecho de nombrar sus autoridades ‘durante los primeros diez (10) años de existencia de la Sociedad Civil’, designando en dicho acto como Presidente / Administrador a Gonzalo Javier Romero y dejando constancia que su mandato se extenderá por la totalidad del plazo decenal. Asimismo, se señaló expresamente que ‘podrá ser reemplazado en el cargo por decisión exclusiva de los socios fundadores’ quedando ‘reservada a los socios fundadores la facultad de nombrar sucesor en el cargo hasta cumplir el período antes mencionado de diez años’ (f. 445 vta.), sin que surja de las constancias de estos autos que la referida cláusula fuera cuestionada en modo alguno o que se haya invocado que ya no se encuentra vigente, sea por modificación posterior del estatuto o por renuncia de los socios fundadores a dicha facultad…

  De lo anteriormente reseñado surge que en la asamblea de fecha 24/05/2017 tampoco se cumplió con lo señalado en el Título IV ‘Administrador, Facultades y Obligaciones’ del Estatuto de la Sociedad Civil, en cuanto exige que el nuevo administrador sea designado mediante ‘voto de mayoría simple de los socios presentes en asamblea convocada a tales efectos’ (cfr. ff. 35 vta. y 36).

  6. Así las cosas, cabe concluir que la convocatoria a asamblea para el 23/06/2018 -aquí cuestionada- fue realizada por una persona que no se encontraba legitimada para ello. A ello se agrega que tampoco se habría cumplido en el desarrollo de la asamblea con la previsión estatutaria que dispone que el Administrador es quién debe presidir la Asamblea (Título IV del Estatuto, f. 16 vta.), en tanto en el acta se señaló que “comienza a hablar el señor Luis Ocaranza, administrador del Country”. Por lo demás, se ignora quién habría elegido al Sr. Ocaranza como “administrador” y tampoco las razones por las que, si efectivamente revestía dicho carácter, no fue él quien convocó a la asamblea. Destaco que en el expediente 357/17 se tuvo presente que el Sr. Romero -Presidente / Administrador designado en la escritura de constitución de la sociedad civil por los socios fundadores- había puesto en conocimiento de los consorcistas su formal renuncia al cargo de Presidente / Administrador al consorcio mediante mail remitido el 17/08/2016, comunicando dicha decisión nuevamente mediante nota de fecha 06/09/2016. Pero no surge de dichas actuaciones, ni tampoco de esta causa que tal renuncia hubiera sido aceptada, ni que se hubiera designado al Sr. Ocaranza en su reemplazo.

   7. La actora acompañó copia del Boletín Oficial de fecha 10/07/2018 (aviso nro. 216 545, f. 19) en el cual se dejó constancia de cómo habrían quedado redactados los puntos supuestamente modificados en la asamblea en cuestión. El incumplimiento con la previsión estatutaria que ordena llevar “un libro de asambleas donde constarán las deliberaciones y decisiones que se tomen” (cfr. f. 17), impide determinar a ciencia cierta si las modificaciones que allí constan fueron o no tratadas y votadas en la asamblea al no contarse con el referido libro. El art. 2062 CCCN consagra la obligatoriedad de llevar un “Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios”. También, dispone que “debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas”. En el Boletín Oficial se indicó que el punto quinto del Título III de los socios -condiciones de admisión – derechos y obligaciones del Estatuto quedará redactado de la siguiente manera: “Habrá una sola clase de socios: los socios propietarios, integrada por todos los propietarios de los lotes de terreno que integren el country, en su configuración actual y, en su caso, de las ampliaciones o incorporaciones de predios linderos, de acuerdo a lo que dispone la cláusula cuarta. Cada socio tendrá derecho a un voto por cada terreno de su propiedad en la asamblea. La condición de socio cesará automáticamente con la transmisión del inmueble a un tercero, pero se perfeccionará el ingreso del nuevo socio cuando acredite la inscripción a su nombre del lote de terreno que le corresponda en el Registro Inmobiliario. En caso de los propietarios que lo sean por boleto de compra-venta, revestirán la calidad de socios de manera provisional siempre que el acto jurídico se encuentre registrado en el Registro Inmobiliario”. Cotejado lo anteriormente transcripto con la redacción originaria del Estatuto (f. 14 vta.), advierto que con excepción de la oración referente a la cesación automática de la condición de socio y a los socios propietarios, el punto quinto fue sustancialmente modificado, sin que consten en el acta de la asamblea anteriormente transcripta que las modificaciones efectuadas hubieran sido sometidas a consideración y votación de los socios. Destaco que lo referente a que los “propietarios” por boleto de compra-venta revestirán la calidad de “socios de manera provisional siempre que el acto jurídico se encuentre registrado en el Registro Inmobiliario” tampoco surge del acta, no habiéndose mencionado en ella la calidad de “socio provisional” en ningún momento. También se advierten cambios efectuados en el Estatuto que no fueron sometidos a votación. A título de ejemplo, en el punto quinto del Estatuto se indicaba que “todos los propietarios de los lotes de terreno que integren el country figurarán en el libro de Registro de Socios al momento de adquirir el dominio de cada lote y para lo cual tendrán que aceptar todas las condiciones de ingreso que impongan la Administración, la aceptación plena de las normas de convivencia y construcción y todos los reglamentos y disposiciones comunes”. Tal referencia fue suprimida del Estatuto sin que conste en el acta que se hubiere tratado ello en la asamblea y mucho menos que los socios hubieren votado su supresión. Tampoco consta en el acta de la asamblea lo referente a que el presidente “será elegido por el voto mayoritario de los socios presentes en la Asamblea”, ni mucho menos que podrá ser “reelecto indefinidamente”. A su vez, tampoco se dejó constancia en el acta de lo relacionado con la composición del Consejo de Propietarios, ni lo relacionado con el mecanismo para la elección de sus integrantes, ni la duración de sus mandatos. En el acta en cuestión ni siquiera se hizo alusión a que se incorporaría como Título VIII lo referente a la “Lista de postulantes”, ni consta que se hubiera debatido o votado al respecto. Finalmente, en lo relacionado con el Administrador se indicó en el acta que “se vota por las reformas propuestas, lo que es aprobado por unanimidad”, ignorándose en qué consistieron tales reformas y si ellas son o no las que figuran como enumeradas en el punto X (cfr. f. 19).

  8. Todo lo anteriormente expuesto me convence respecto a la procedencia de lo peticionado por la actora. Por ello corresponde declarar la nulidad de la asamblea de fecha 23/06/2018 del Consorcio de Propietarios la Arboleda Country Club Sociedad Civil, en tanto no fue convocada por quien investía la calidad de Administrador y durante su desarrollo se cometieron irregularidades que impiden considerarla como válida, en especial lo referente a la falta de acreditación y registro de firma de los socios asistentes, falta de mención de la cantidad de socios presentes para justificar el quórum necesario para su celebración, así como la falta de votos necesarios para tomar decisiones válidas tratándose de modificaciones al Estatuto. Todo ello en contravención a lo estatutariamente previsto para la celebración válida de una asamblea extraordinaria del consorcio. En su mérito, quedarán sin efecto las modificaciones efectuadas al Estatuto que constan en Boletín Oficial de fecha 10/07/2018 (aviso nro. 216 545).

   9. Por último, y si bien no se cuenta con el acta correspondiente a la asamblea que se habría llevado a cabo el 29/09/2018, la actora acompañó copia del Boletín Oficial de fecha 10/09/2018 en el cual “Rodrigo Federico Arias” invocando su “calidad de Presidente / Administrador del Consorcio de Propietarios la Arboleda Country Club Sociedad Civil” convocó a “Asamblea Extraordinaria a llevarse a cabo el día 29 de septiembre de 2018” (f. 64), destacándose entre los puntos del orden del día el n.° 3 “Elección del Presidente del Consorcio La Arboleda Country Club SC”. La convocatoria a dicha asamblea se realizó mientras se encontraba vigente la medida cautelar dictada en estos autos el 14/09/2018 y que ordenaba a Rodrigo Federico Arias, quien por aquel entonces se encontraba en ejercicio de la función de Presidente / Administrador del Consorcio de Propietarios de la Arboleda Country Club Sociedad Civil, “abstenerse de: 1) modificar cualquier situación de hecho y derecho que pudiera afectar negativamente los intereses de dicho Consorcio; 2) en especial: … d) de poner en ejecución cualquiera de las decisiones tomadas en la asamblea de fecha 23/06/2018 (documentada mediante escritura pública n° 272 de igual fecha; hasta tanto no se emita pronunciamiento respecto a los planteos pendientes de resolución en los autos caratulados “Arias Rodrigo Federico y otros S/ Ordinario (Residual)”. Expte. N.° 357/17”. Dicho pronunciamiento fue apelado por Arias, desestimándose dicho recurso por sentencia de la Sala III de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial Común del 18/06/2020 recaída en el incidente n.° 4, confirmándose lo resuelto el 14/09/2018.

  En mérito, a ello corresponde declarar la nulidad de la convocatoria a asamblea del Consorcio de Propietarios la Arboleda Country Club Sociedad Civil, realizada por Boletín Oficial de fecha 10/09/2018, lo que inevitablemente acarrearía la nulidad de la asamblea allí convocada para el 29/09/2018, en caso de que se hubiera llevado a cabo.

  10. Costas. Tengo presente los allanamientos formulados por el consorcio de propietarios (representado por el cpn Dante Fabio Arcas) y el codemandado Gonzalo Javier Romero, así como sus sendos pedidos de imposición de costas por su orden y la conformidad prestada por la parte actora. Considero también, con relación al codemandado Rodrigo Federico Arias, que existieron elementos objetivos que razonablemente pudieron llevarlo a considerarse con derecho a litigar. Por ello las costas generadas en el presente juicio se impondrán por el orden causado.

  11. Se reservará pronunciamiento de honorarios para su oportunidad.

  Por todo lo considerado,

RESUELVO:

  I°. HACER LUGAR al planteo de inexistencia/nulidad absoluta efectuado por María del Rosario Terán Nougués de Moisá y DECLARAR LA NULIDAD de la asamblea de fecha 23/06/2018, de la convocatoria a asamblea para el 29/09/2018 y de la citada asamblea en el supuesto de que se hubiera llevado a cabo. En su mérito, quedan sin efecto las modificaciones efectuadas al Estatuto que constan en Boletín Oficial de fecha 10/07/2018 (aviso nro. 216 545).

  II°. ORDENAR al Administrador Judicial Provisorio del consorcio que proceda a convocar inmediatamente a asamblea extraordinaria para elegir las autoridades del Consorcio de Propietarios la Arboleda Country Club Sociedad Civil, conforme a las previsiones estatutarias y legales. Deberá cumplir con las formalidades allí previstas, en especial lo atinente al libro de registro de socios y al libro de asambleas y asistentes -donde deberán constar las deliberaciones y decisiones que allí se tomen-, así como con las disposiciones previstas por el Comité Operativo de Emergencia (COE) de nuestra provincia. Todo el proceso, desde la convocatoria hasta su finalización con la asunción de las autoridades electas, estará a cargo del Administrador Judicial quien cesará automáticamente en su cargo cuando asuman las autoridades elegidas por la asamblea.

  III°. Costas conforme lo considerado.

  IV°. Reservar pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

  V°. HÁGASE SABER.