ORDINARIO -Silvina Grunewald 27-14621555-1

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE TUCUMÁN

C A S A C I Ó N

Provincia de Tucumán, reunidos los señores Vocales de la Excma. Corte Suprema de Justicia, de la Sala en lo Civil y Comercial Común, Civil en Familia y Sucesiones y Penal, integrada por los señores Vocales doctores Daniel Leiva, Antonio D. Estofán y Daniel Oscar Posse, bajo la Presidencia de su titular doctor Daniel Leiva, para considerar y decidir sobre el recurso de casación interpuesto por la parte actora en autos: “Grunewald Vda. de Carminatti Silvina vs. La Martina Servicios Agrícolas S.R.L. s/ Nulidad”.

Establecido el orden de votación de la siguiente manera: doctores Antonio D. Estofán, Daniel Oscar Posse y Daniel Leiva, se procedió a la misma con el siguiente resultado:

El señor Vocal doctor Antonio D. Estofán, dijo:

Viene a conocimiento y resolución de esta Excma. Corte, el recurso de casación interpuesto en fecha 20/10/2022 por la parte actora en autos, contra la Sentencia N° 476 del 05 de octubre de 2022, pronunciada por la Sala III de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial de la Capital (Actuación N° H102234120534). La presente vía extraordinaria local, fue declarada admisible, mediante sentencia N° 607 del referido Tribunal, del 06 de diciembre 2022 (Actuación N° H102234217200).

I.- Corresponde, en consecuencia, efectuar un repaso de los antecedentes relevantes para resolver la cuestión planteada; esto es: de la sentencia materia de impugnación, y del recurso interpuesto por la demandada.

A los fines que se vienen de apuntar, se advierte que la materia debatida ha sido objeto de una correcta síntesis en el dictamen fiscal agregado con fecha 13/02/2023, cuya exposición se comparte y a la cual se remite, en homenaje a la brevedad.

II.- De lo expuesto, surge que la parte actora, se agravia en instancia extraordinaria de casación, esgrimiendo contra aquella sentencia los argumentos que expone en su presentación del 20/10/2022, los que fueron contestados en fecha 03/11/2022.

Por lo tanto, correspondería pasar a la exposición y estudio pormenorizado de los fundamentos de la sentencia y de la argumentación desplegada por la recurrente. Fundamentación esta última donde, básicamente, pretende reiterar la que efectuara al recurrir la sentencia de primera instancia, y fuera materia de examen por el Tribunal a-quo.

Pero previamente, y con carácter liminar, procede que este Tribunal se avoque al examen de los recaudos de admisibilidad de la vía intentada, toda vez que esta Excma. CSJT, ha sentado este criterio en sus sentencias N° 277 y 278, ambas de fecha 28/3/2016, y tal es lo que resultaba de la doctrina del viejo art. 755 in fine procesal (hoy, art. 811), para el cual toda declaración de admisibilidad debía reputarse “provisional”.

De todos modos, a los fines de ofrecer una versión sintética del presente recurso, basta remitirse a la expuesta en el referido Dictamen del 13/02/2023.

III.- A mi criterio, liminarmente, y como cuestión previa, corresponde discernir la ley que ha de regir la solución del conflicto de intereses planteado en la litis.

1. En cuanto a la ley aplicable, y conforme lo decidiera ya esta Corte en su sentencia N° 1316/15 para un caso análogo al de autos, corresponde que la causa se resuelva conforme el texto vigente al momento de los hechos que dieron lugar a su formación, y conforme al cual las partes dedujeron y contestaron sus pretensiones, y desplegaron su estrategia procesal, porque -como bien se ha dicho- “el vicio de lesión no es una consecuencia, sino que se encuentra inserto en el hecho que genera o constituye la situación jurídica” (MOISSET DE ESPANÉS: Irretroactividad de la ley y el nuevo art. 3 del Código Civil, Universidad Nacional de Córdoba, 1976, p. 59).

2. Delimitado preliminarmente el marco normativo al que se ha de ajustar la resolución de la presente causa -es decir, la aplicación ultra activa del arts. 954 del C. Civil, y no la inmediata del art. 332 C.Civ.Com, en lo que pudieran diferir- corresponde ingresar al examen de admisibilidad de la vía tentada.

3. A tales fines, cabe recordar aspectos de suma relevancia, a la hora de pronunciarse sobre la suerte del recurso tentado.

Desde esa perspectiva, se adelanta que el mismo resulta inadmisible, al no superar las vallas formales que se interponen en el acceso a esta instancia extraordinaria.

En efecto:

3.1. Por de pronto, la parte substancial de su presentación constituye una reedición de agravios ya vertidos en el memorial con el que fundara su apelación contra la sentencia de Iª Instancia, los que fueron oportuna tratados por el Tribunal a quo, sin advertir en ese análisis absurdidad o transgresión a las reglas de la sana crítica. Por lo tanto, en palabras de esta Corte, el recurso deviene inadmisible por esa sola circunstancia, pues “consta de una reiteración de argumentos vertidos ya en oportunidad del memorial de agravios los que han sido objeto de respuesta, uno a uno, por el Tribunal de Alzada. Estas respuestas, a su turno, no han sido objeto eficaz de crítica razonada por el aquí impugnante” (CSJT, 02/3/2022, “Julio, María Cristina vs. Coronel Antonio Agustín y otro s/ Daños y perjuicios”, -sentencia N° 166-. En similares términos: CSJT, 07/3/2022, “Fernández, María M. vs. Yunes, Elsa S. y otra s/ Reivindicación”, -sentencia N° 209-; íd., 25/3/2022, “Banco Macro S.A. vs. Torres, Fernando R. y otros s/ Ejecución hipotecaria”, -sentencia N° 364-; íd., 13/4/2022, “Torinetto, Luís E. vs. Macías, José M. y otros s/ Reivindicación”, -sentencia N° 452-).

Y es que, como este Tribunal lo ha recordado en numerosas oportunidades, la casación configura un sendero extraordinario que no puede erigirse en una tercera instancia común, lo que conduce a postular que para ingresar a revisar el mérito del recurso interpuesto, es decir su fundabilidad o procedencia, es preciso que el escrito cumpla con ciertas pautas adjetivas de carácter previo, que la doctrina en general denomina condiciones formales, por oposición a las sustanciales del derecho de impugnación (cfr. HITTERS, Juan Carlos, Técnica de los recursos extraordinarios y de la casación, Librería Editora Platense SRL, La Plata, 1998, ps. 243 y ss.).

En ese orden de ideas, como también fuera resuelto en reiteradas ocasiones, la casación no configura una tercera instancia y no está en la esfera de sus poderes valorar la prueba, ni juzgar los motivos que formaron la convicción de la Cámara, porque este recurso se concede solamente contra la sentencia cuya injusticia provenga de un error de derecho, excluyendo el error de la determinación de las circunstancias de hecho del caso sometido a juicio (CSJT, 04/6/2021, in re “Cardozo Ángel Guillermo c/ Caja Popular de Ahorros de la Provincia y otro s/ Daños y perjuicios”, -sentencia N° 508- y sus citas). Y es que, a través de este recurso, no se procura revisar la justicia material de las sentencias de tribunales de grado, sino el restablecimiento del imperio de la ley a través de la correcta hermenéutica por consideraciones de interés público, vinculados con la seguridad jurídica, por sobre los intereses de las partes en un litigio singular (CSJ, San Luís, 19/03/2018, “Díaz, Javier E. c/ Prevención Aseguradora s/ Riesgos del Trabajo S.A. s/ Recurso de casación”, La Ley, cita online: AR/JUR/14057/2018).

Por lo tanto, como regla, el tribunal de casación no puede modificar las conclusiones de hecho a las que arribó el tribunal de mérito mediante el estudio de las pruebas, dado que la valoración de las mismas constituye una facultad propia y privativa de aquél, exenta de censura en casación, salvo demostración de absurdo en la realización de esa prerrogativa (Cfr. E. DE MIDÓN, Gladis, La casación, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2001, p. 59).

3.2. A la luz de lo apuntado, se advierte que la crítica del fallo parte, en lo sustancial, de un desacuerdo sobre la valoración de los hechos y de las pruebas realizada por los Tribunales de mérito para rechazar la admisión. La recurrente incluso lo reconoce, pues comienza su presentación con su versión de los hechos de la causa – donde, y más adelante se volverá sobre el punto, falsea no pocos de ellos- para expresar que «el cuadro fáctico comprobado es ignorado y sólo se lo menciona, en forma parcializada y como al pasar, a modo de justificación de la conducta del adquirente y/o de un “menor precio”…».

A tal especie, pertenecen todos los agravios referidos a la pretendida concurrencia de los extremos hubieran tornado procedente el funcionamiento del instituto de la lesión ex art. 954 C. Civil, o la aplicación de sus arts. 21, 953, o 1071.

Empero, el planteo casatorio carece de los indispensables desarrollos tendientes a poner de manifiesto el error y/o la ilegitimidad de la sentencia en crisis. Por lo tanto, se está en presencia de un recurso de casación que, en puridad, se motiva en una mera discrepancia de la recurrente con la resolución del Tribunal de Alzada, sin haber aportado argumentos idóneos para justificar la arbitrariedad de lo decidido (cfr. CSJT, 30/10/2020, “La Nueva Fournier S.R.L. s/ Concurso preventivo. Incidente de verificación tardía promovido por la AFIP”, -sentencia N° 858-; íd., 07/9/2020, “Cooperativa de Trabajo Agropecuario Mayo Ltda. s/ Concurso preventivo. Incidente de Concurso Preventivo promovido por S.F.E.S.A.”, -sentencia N° 633-).

4. En efecto, señala la doctrina que en materia de lesión:

«Las reglas generales sobre la prueba indican que la carga de ella pesa sobre quien acciona. La de la desproporción no ofrecerá grandes dificultades, puesto que por hipótesis debe ser «evidente», pero otra cosa acontece con la de la explotación de la necesidad, ligereza o inexperiencia que requiere, por un lado, la prueba de los estados mismos explotados, y por el otro la de la explotación que supone el conocimiento de esos estados y su instrumentación. Podrá acudirse a una serie de presunciones, pero éstas deberán partir de hechos distintos a la desproporción misma» LÓPEZ DE ZAVALÍA: Teoría de los contratos, T I, § 38 V, 1 p. 694/695).

Ahora bien, respecto de los extremos materia de prueba -y a más de configurar una cuestión de hecho ajena a la casación- no luce suficientemente acreditado en autos – cual concluyeran ambas sentencias en instancias anteriores- el elemento objetivo de la lesión – la evidente desproporción entre las prestaciones- conforme a continuación se ha de exponer.

4.1. El precio por el que, mediante boleto de Compraventa compró, Grunewald a Puente S.R.L las 25,261 ha, fue de U$D 30.000 (fs 6/9 y 27/30), en diciembre de 1991. Ello arrojaría un valor de U$D 1.187,60 por ha. En cuanto a la adquisición verificada por Puente SRL con anterioridad -por valores infinitamente inferiores- cabe remitirse a lo que más adelante se ha de exponer.

4.2. El precio de cesión de dicho boleto a la demandada, en febrero de 2009 (fs. 2/4 y 56/57), fue de U$D 204.768,42, suma que resulta de dividir el precio pactado de $718.000 por 3,5064, que es la cotización del dólar que arrojaría la Cláusula SEGUNDA apartado b) de la escritura de cesión, por la que se cancelaban $158.000 mediante un plazo fijo de U$D 45.059,70. Literalmente dice el contrato: «La suma de PESOS CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL ($158.000) mediante el pago de un plazo fijo cargo Banco Galicia, identificado con el número 005047621 por la suma de Dólares estadounidenses Cuarenta y cinco mil cincuenta y nueve con setenta centavos (U$S 45.059,70), emitido con fecha 19 de Enero de 2009, fecha de vencimiento 18 de Febrero de 2009».

En consecuencia, en la venta cuya nulidad se demanda a título de lesión, el valor por unidad de medida, habría sido de U$D 8.106,10 la ha, es decir casi 7 veces mayor que el de adquisición, y en las circunstancias que se describen en los números 4.3 y 4.4. Y ello, sin computar siquiera el pago de “una deuda que Grunewald tenía para con su vendedor originario (Puente S. R. L.) por $55.000 (u$s 10.000 a esa fecha -18/09/12 $5,50-)” y la entrega de “una camioneta que estaba a nombre de la esposa de Riccio, sin asentar ello en ningún instrumento pero que fue corroborado por el testigo Alberto Alfredo Rossi en acta obrante a fs. 690, sin que sus declaraciones testimoniales fueran tachadas por la actora”, a las que alude la sentencia recurrida.

4.3- A fs. 733/784 se acompañó copia certificada de la sentencia del 19/05/08 pronunciada por la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala “A” en los autos “Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar s/ Quiebra c/ Puente SRL s/ Ordinario” Expte. 13092/94. Dicha resolución confirmó el fallo de primera instancia del 31/05/05 (fs. 791/797) que declaraba inoponible a la quiebra de la Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA, la inscripción registral de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio; inscripción que Puente SRL había cumplido en exceso de las efectivamente adjudicadas, y ordenaba su inmediata restitución a la fallida. Ello, al haber concluido la resolución judicial que Puente SRL se había apropiado indebidamente de tierras sobre las que no podía tener expectativas legítimas por no haber estado incluidas en la licitación. En definitiva, la inscripción a nombre de Puente SRL de aquellas tierras que no estaban explícitamente incluidas en el pliego de la licitación, se habían hecho en franca violación a las pautas del mismo, dando lugar a un enriquecimiento sin causa que claramente perjudicaba a la masa de acreedores de la quiebra. Contra dicha decisión Puente SRL interpuso recurso extraordinario, que fue rechazado el 18/12/08 (fs. 730/731).

De los hechos ponderados en la citada sentencia resulta:

4.3.1. Que el 26/4/1990 Puente SRL, en la quiebra de Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar -Incidente N° 18.970- efectuó una propuesta de compra de 5 fracciones que totalizaban 3.456,92 ha. por el precio de U$D 220.000 (fs. 733/734, 747/748 y cuadro de fs 760), lo que representaba un valor de U$D 63,64 por ha.

4.3.2. Que con el objeto de mejorar la oferta, el juez abrió un proceso licitatorio, en virtud del cual se presentó una nueva propuesta por un valor de U$D 380.000, lo que representaba un valor de U$D 109,92 la ha (fs 735).

4.3.3. Que la posesión se entregó exclusivamente sobre esas 3456,92 ha (fs 736), pero sin embargo Puente S.R.L. logró inscribir 629 fracciones por un total de 9.026,45 ha., lo que arrojaba un valor de U$D 42,09 por cada ha. que lograra inscribir, y representaba un excedente de tierras inscriptas de 5.569,5424 ha. sobre las incluidas en la propuesta original de compra;

4.3.4. Que dicha propuesta de compra, efectuada en Incidente N° 18.970, debía entenderse acotada a las cinco fracciones objeto de la propuesta originaria porque en un expediente paralelo – Incidente N° 18.971- iniciado el mismo día 26/04/1990, una UTE había efectuado una oferta de compra ad corpus por el remanente, que excluía expresamente las cinco fracciones contempladas en la de Puente SRL. Dicho pliego fue aprobado el 03/05/1990, y la pertinente adjudicación acaeció el 01/8/1990 (fs 745/746), es decir con anterioridad a la que favorecía a Puente S.R.L. que tuvo lugar el 07/8/1990. La primera adjudicación ad corpus efectuada a favor de la UTE en Incidente N° 18.971, jurídicamente imposibilitaba una segunda adjudicación ad corpus a favor de Puente S.R.L, pues mal se hubieran podido enajenar dos veces los mismos inmuebles en la quiebra de Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar.

4.3.5. Que como consecuencia de lo expuesto, se declaró la nulidad de la inscripción del excedente de tierras anotas en el Registro – o sea las 5.569,5424 ha- respecto a las incluidas en la propuesta de compra.

4.4.- De todo ello, resultaría que al tiempo en que las partes celebraron la cesión del boleto de compraventa (18/02/09), los derechos de Puente SRL respecto al inmueble comprendido en el boleto cedido se encontraban controvertidos, habida cuenta que la sentencia del 31/5/2005, confirmada el 19/5/2008, había declarado la inoponibilidad de la inscripción registral efectuada por Puente SRL a su favor, y ello tenía directa incidencia en el precio pactado, cual concluyeran las sentencias en instancias anteriores.

Pues resulta que esta situación era cognoscible por las partes al tiempo de celebrarse el acto cuestionado en el presente juicio, conforme resulta:

4.4.1. Del correo electrónico aportado por la demandada y glosado a fs. 218. En efecto, la comunicación electrónica remitida el 03/11/08 por Jjdaichman@movi.com.ar a maximopadilla@tucbbs.com.ar, indica “pude acercarme y ver el expediente en el cuarto cuerpo. El juicio lo inició la síndica de Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA Norma Haydee Fernández, patrocinada con el doctor Ricardo Alberto Canoni, con domicilio constituido en calle Plaza 3442 (Tel 4541.0926). Se dictó sentencia definitiva en Cámara y de ella surge que Puente SRL hizo una propuesta de compra por cinco parcelas primero en U$S 220.000 para hacer un desarrollo turístico, luego se hizo una licitación que ganó Puente SRL abonando U$S 380.000. La oferta se refería a tierras no aptas para la explotación de la caña de azúcar. La Sentencia de Cámara interpreta que si bien el anterior síndico, que fue destituido e inhabilitado por cinco años, en el pliego de licitación tergiversó el sentido de tierras no aptas de un modo que indujo a error en su momento cuando se inscriben los dominios a favor de Puente SRL, porque entiende confirmado lo resuelto en Primera Instancia que la licitación solamente comprendía las fracciones por las cuales Puente SRL había hecho la primer oferta que eran 5 y entre ellas estaban las fincas denominadas Villa Nougués y Estancia Los Chamicos perfectamente individualizadas por el N° de padrón. Por la ambigüedad contenida en el pliego resultó que las 5 parcelas de la oferta originaria tenían una extensión de 3.456,9328 Has. Se inscribieron a nombre de Puente SRL 629 fracciones que totalizan 9026,4752 Has () pero da razón la quiebra convalidando la compra de Puente SRL solamente a las 5 parcelas o fracciones por las que ofertara en un principio. Se observa que con fecha 12 de junio de 2008 se otorga un poder ante el escribano Álvaro José Padilla a favor del Dr. Edmundo F. Von Der Bechke Kluchtzner quien interpuso un recurso extraordinario constituyendo domicilio en Maipú 350 1° D (Tel 4328/7388) sobre el cual no se aprecia en el expediente principal el resultado, pero es de suponer que estará tramitando en Cámara y de ser denegado impondrá la necesidad en su caso de ir a la CSJN en queja. Sindicatura solicitó una medida de no innovar sobre las fracciones y recientemente volvió a solicitar lo mismo para la reinscripción de tal medida”.

4.4.2. De los asientos registrales en la matrícula del inmueble (fs 169 a 173), donde constan las medidas de No innovar dispuestas en el expediente donde tramitara la nulidad declarada judicialmente.

4.5. Independientemente de la invalidez judicialmente declarada, de su eventual conocimiento por las partes otorgantes de la Escritura N° 51/2009 cuya nulidad se demanda en esta litis, y de su incidencia en el precio pactado, hay un hecho fatal para la suerte de la pretensión esgrimida en autos, a saber: el precio de U$D 8.106,10 por ha que arrojaría dicho instrumento, es casi 7 veces superior que el de adquisición, y en las circunstancias que antes se describieron, y 192,58 veces mayor que el que resultaría de una compra -y aún suponiendo a fines argumentales su validez- efectuada por Puente S.R.L en la quiebra de Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar, donde el precio pagado por lo que pretende haber adquirido sería de U$D 42,09 por cada ha.

Pues entonces, la intención “moralizante” del instituto de la lesión enfrentaría una difícil encrucijada, porque resultaría que quien se “aprovechó” de la situación al comprar, estaría pretendiendo conservar su “aprovechamiento” al momento de vender. Contra ello, bien se ha dicho para una hipótesis que guarda analogía con la que aquí se examina, que el «art. 1198 no ha sido introducido para mantener desproporciones originarias, sino para remediar las sobrevinientes. Por el contrario, el Derecho ve con buenos ojos que esa desproporción originaria haya desaparecido (art. 954, cuarto párrafo), para negar la acción por lesión» (LÓPEZ DE ZAVALÍA: Teoría de los contratos, T I, § 39 III, 2 y 3, p. 723/725; en análogo sentido IBAÑEZ, Carlos: Derecho de los Contratos. Parte General, § 475; LAVALLE COBO, en BELLUSCIO – ZANNONI: Código Civil. Comentado, anotado y concordado, T 5, comentario al art. 1198, § 39 y 40).

5. Por lo demás, en la demanda (fs. 65/69), se afirman dos hechos que el expediente revela falsos, y sobre los que insiste la hoy recurrente:

5.1. Afirma que «En el año 2008 el Sr. Carminatti, a través de sus contactos, pactó verbalmente un acuerdo con importantes inversores (Raúl Fernando Griet) que estaban construyendo un country (La Arboleda): conforme al pacto, Carminatti transmitiría la posesión y acciones y derechos de las 25 hectáreas (para incorporarlas al country), a cambio se quedaría, además, con 20 terrenos de 1.000 metros cuadrados cada uno. El valor de mercado, en esa época, de cada terreno era de $100.000 pero, hoy superaría los $250.000 cada terreno [] El negocio se frustró por la inescrupulosa acción de un vecino, el Sr. Javier Riccio y/o su empresa denominada La Martina (hoy sociedad demandada) a través de la cual a veces opera; quien aprovechando el estado de salud de Carminatti y el hecho de que éste estaba internado, avanzó sobre el campo de la familia Carminatti-Grunewald, usurpándolo y ocupándolo; evidentemente sin tener derecho o título alguno para ello».

El hecho es falso, porque el terreno estuvo en posesión de la demandada muchos años atrás. Ello resulta de los autos “La Martina Servicios Agrícolas S/ prescripción adquisitiva” que tramitaron ante el Juzgado de Igual Fuero de la 4° Nom., donde por sentencia del 22/06/20 declaró adquirido por La Martina Servicios Agrícolas SRL por usucapión el dominio del inmueble, al haberse demostrado que detentó la posesión del mismo con ánimo de dueño desde el 23/02/96. Cual en su hora concluyera la sentencia de primera instancia – N° 643 del 02/12/2021- resulta que «por el acto jurídico atacado de nulidad, en definitiva, Silvina Grunewald cedió a favor de La Martina Servicios Agrícolas SRL el boleto de compraventa que la misma celebrara con Puente SRL referido a un inmueble ubicado en la localidad de San Pablo, compuesto de 25 Has respecto del cual, por un lado, Puente SRL no tenía la propiedad y, por el otro, la actora no tenía la posesión. En efecto, si bien la Sra. Grunewald había detentado la posesión, la había perdido en manos del cesionario desde 1996».

De ello se sigue que, a la fecha del acto impugnado, la actora carecía de acciones posesorias – por no haberlas opuesto tempestivamente- y también de acciones petitorias, pues su boleto jamás fue elevado a Escritura Pública; como así también que esa Escritura – y contra lo que pretexta la recurrente- hubiera sido de problemática obtención, en razón de las sentencias del 19/05/08 ( fs. 733/784) y del 31/05/05 (fs. 791/797), pronunciadas en los autos “Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar s/ Quiebra c/ Puente SRL s/ Ordinario” Expte. 13092/94, que declaraban inoponible a la quiebra de la Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA, la inscripción registral de las tierras no individualizadas en el acto licitatorioa. Aspectos todos ellos, que no puede negarse que tuvieran incidencia en la fijación del precio.

5.2. Luego prosigue la demanda: «Cuando el Sr. Carminatti, salido de terapia intensiva, aprox. en enero de 2009, tomó conocimiento de la situación (usurpación del señor Riccio) dedujo un amparo a la simple tenencia (autos «Riccio, Javier Ernesto c/ Medina Luis y Grunewald s/ Amparo a la simple tenencia radicados ante el señor Juez de Paz de San Pablo».

El hecho también es falso, como lo demuestran las constancias de fs. 20 a 22 que acreditan que fue Riccio quien demandó por amparo, acción que prosperara (ver fs 339 a 344). Ergo, fue él quien detentaba la posesión y obtuvo la protección que la ley acuerda al poseedor, aún ilegítimo.

Pese a ello, la actora insiste -en instancia casatoria y nada menos que ante esta Excma. CSJT- con la falsedad, como que en su escrito recursivo expresa: «Cuando la familia Carminatti Grunewald tomó conocimiento de la usurpación, ya era tarde y por eso el amparo a la simple tenencia que dedujeron fue rechazado (v. fs. 296/354) esto ya en enero de 2009».

5.3. Y ya de esa rápida compulsa liminar, asoma una primera conclusión: No es la sentencia, sino la postura de la recurrente la que exhibe notables incongruencias, y arbitrarias inferencias, difíciles de explicar. No es falseando, u ocultando las constancias del expediente cuyo contenido resulte desfavorable, como se ha de forzar el valladar de la admisibilidad, para invocar – por puro acto de voluntarismo de la parte recurrente- una manifiestamente inexistente causal de arbitrariedad.

6. Finalmente, en la sentencia en recurso puede leerse:

«Recordamos nuevamente que, a estar a las constancias de autos, a cambio del lote de 25 has. que cedía a la firma demandada, Grunewald recibía a cambio dinero y bienes por un total de $718.000 (aproximadamente u$s 205.142 al tipo de cambio en ese entonces -$3,50 por u$s1-) en un departamento, un plazo fijo y cheques de pago diferido; asimismo y pese a que no era estrictamente el precio convenido que surgía del boleto, además de tales bienes, la firma accionada pagó una deuda que Grunewald tenía para con su vendedor originario (Puente S. R. L.) por $55.000 (u$s 10.000 a esa fecha -18/09/12 $5,50-) y le entregó una camioneta que estaba a nombre de la esposa de Riccio, sin asentar ello en ningún instrumento pero que fue corroborado por el testigo Alberto Alfredo Rossi en acta obrante a fs. 690, sin que sus declaraciones testimoniales fueran tachadas por la actora».

Es verdad que la recurrente desconoce el pago efectuado a Puente SRL, y la entrega de la camioneta; pero incluso prescindiendo de tales actos, no está discutido en autos que – con posterioridad a la firma del contrato impugnado- la actora cobró los cheques de pago diferido que recibiera en aquél momento.

Ello exigía de la actora, al desplegar su estrategia procesal, hacerse cargo de la naturaleza jurídica de dichos negocios, a la luz de lo normado en los arts. 1059 a 1063 C.Civil, teniendo en cuenta la doctrina de los actos propios, y el carácter relativo y renunciable de la nulidad invocada respecto del primer negocio jurídico.

Y es que -de concluirse que la doctrina de los arts. 1059 a 1063 pudieran cobrar relevancia en la solución de la litis- cobrarían importancia dos cuestiones que ya fueran materia de examen por esta Corte en su Sentencia N° 1316/2015, a saber:

6.1. Para que la confirmación se torne operativa, es necesario, a tenor de la doctrina del art. 1060 C. Civil (SALVAT – LÓPEZ OLACIREGUI: Tratado de Derecho Civil Argentino. Parte General, T II, n° 2675 a 2677, p. 782 a 783), que el acto mismo de confirmación esté exento de vicios, sean estos los de origen u otros nuevos;

6.2. La confirmación es, en esencia, una renuncia a la acción de nulidad (SALVAT – LÓPEZ OLACIREGUI: Tratado de Derecho Civil Argentino. Parte General, T II, n° 2669-A, p. 777; BORDA: Tratado de Derecho Civil. Parte General, T II, n° 1290, P. 411), y lo que importa es que la renuncia misma no se encuentre viciada, es decir – y para el supuesto de la lesión- que no hubiere sido otorgada en virtud de la explotación, por una de las partes, de la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, para obtener (o, en el caso, conservar) una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación. Ello exigía el examen y prueba de la concurrencia de todos los requisitos que requiere la figura para cada hipotético acto de confirmación, labor que no ha sido desplegada en autos.

7. E incluso más, en aspectos que remiten a verdaderas cuestiones de Derecho, el memorial se exhibe manifiestamente insuficiente para conmover la sentencia que pretende impugnar.

7.1. Por ejemplo, la recurrente invoca la doctrina del art. 1051 C.Civil, pretendiendo que ella la pondría a cubierto de la sentencia del 19/05/08 pronunciada por la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala “A” en los autos “Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar s/ Quiebra c/ Puente SRL s/ Ordinario” Expte. 13092/94 (fs. fs. 733/784), resolución ésta que confirmaba el fallo de primera instancia del 31/05/05 (fs. 791/797) que declaraba inoponible a la quiebra de la Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA, la inscripción registral de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio.

Pero fuera de que ello no privaría de carácter litigioso al inmueble en cuestión, con la consecuente incidencia en su valor de mercado, la invocación del art. 1051 resulta alto problemática en la especie.

Es que el art. 1051 suponía dos transmisiones encadenadas, y protegía a la segunda de algunos vicios -no de cualquiera- que pudieran afectar a la primera, y se hubieran propagado por ley de herencia jurídica, de no mediar la protección acordada por dicha proposición normativa. Ello suponía dos adquisiciones encadenadas, con la necesaria concurrencia del título, el modo, y – en su caso- el medio de publicidad en cada una de ellas.

Como expusiera en su hora, un autor antes citado:

«Primus transmite a Secundus y este transmite lo así recibido, a Tertius. Ello significa que el título que ostenta Tertius (titulus novum) se encuentra en relación de filiación con el título que obtuvo Secundus (titulus antiquum) al que reconoce como antecedente [] Es esa relación de filiación la que explica que las taras del titulus antiquum contaminen -como regla- por ley de herencia jurídica, al titulus novum, y que surja la necesidad de plantearse la conveniencia o de curativos como los de los arts. 1051 in fine y 2413 [] Se encuentra fuera de toda duda que el art. 1051 parte de ese supuesto fáctico de dos transmisiones encadenadas [] La primera transmisión de Primus a Secundus, está claramente mentada en la expresión “una persona que ha llegado a ser propietaria en virtud del acto anulado” [] La segunda transmisión de Secundus a Tertius, está también claramente aludida, cuando el texto habla de “derechos transmitidos a terceros” y de “terceros adquirentes”; un adquirente nunca es tercero en el acto concluido con su causa dante. Tertius no es tercero respecto a la operación con Secundus, ni Secundus es tercero respecto a la operación con Primus. Para que Tertius sea tercero hay que ponerlo en relación con la operación en la que intervino Primus. [] El encadenamiento entre ambas transmisiones surge también de la letra del texto. El artículo habla de los “derechos reales…transmitidos a terceros… por una persona que ha llegado a ser propietario…”. El por allí empleado es harto elocuente: la transmisión hecha a Tertius debe ser por Secundus» (LÓPEZ DE ZAVALÍA, “La función notarial, el registro, el justo título y el justo modo”, En Revista Notarial N° 902, año 1989, reproducido en el N° 976, año 2014. p. 189 y ss ).

Pero en el caso de autos no comparecería el supuesto fáctico de la norma, desde que las ya citadas sentencias del 19/5/2008 (fs. 733/784) y del 31/5/2005 (fs. 791/797), pronunciadas en Expte. 13092/94, declararon que la primera adquisición nunca se produjo por no estar comprendida en en el título de la enajenación, y en consecuencia también declararon inoponible a la quiebra de la Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA, la inscripción registral de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio.

Y al no haberse perfeccionado una primera adquisición, mal podría invocarse un vínculo de filiación con una segunda, que encontrara amparo en virtud de las reglas del art. 1051 C. Civil.

Como recuerda CIFUENTES (En BELLUSCIO – ZANNONI, Código Civil. Comentado, anotado y concordado, comentario al art. 1051, § 4, p. 729) «el sistema de los registros inmobiliarios llena una simple función publicitaria, pues la inscripción es meramente declarativa y no perfeccionadora o constitutiva del dominio, tanto por lo dispuesto en el art. 2505, como por lo estatuido en la ley 17.801, art. 4°, en el que se dice que la “inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes”».

7.2. También se agravia de resoluciones judiciales que -según afirma- habrían convalidado actos contrarios a la moral y buenas costumbres, por haber invocado el hecho de que las tierras objeto del negocio impugnado se encontraran ilegítimamente poseídas por el adquirente, como justificante del precio pactado, ya que al -al decir de una de esas sentencias- fue “en ese contexto que la actora realizó la operación cediendo sus derechos sobre un predio (que ya estaba poseído de hecho por su comprador hacía varios años, explotándolo económicamente inclusive)”. Postula que tal “aparente argumento se alza contra todas las bases morales en que se asienta el Orden Jurídico, especialmente las Reglas de Oro y principios de los arts. 953, 954, 1071 y demás normas invocadas en la demanda, de las cuales se prescinde sin que exista o se explicite razón alguna”.

Pero fuera de que tal circunstancia no dejaría de incidir objetivamente en el precio de venta frente a cualquier tercero, y de que cada quien es libre -al modo predicado por IHERING- de luchar por su derecho, o claudicar ante la injusticia, tampoco cabría dar acogida a la pretensión de ampararse en una regla moral construida al margen del sistema jurídico.

Pues lo real y concreto en el caso de autos, es que el actor carecía de acciones posesorias y petitorias para hacer valer sus supuestos derechos frente al usurpador, mientra que éste gozaba de las primeras, porque -mal que le pese a sus criterios de moralidad- la ley protege con acciones posesorias aún al poseedor ilegítimo y de mala fe (doctrina del art. 2473 C. Civil).

8. Las conclusiones de la sentencia, constituían, o bien típicas cuestiones fácticas, que habían sido establecidas por el Tribunal a partir de la valoración del cuadro probatorio producido en el proceso, o en su su defecto, cuestiones jurídicas que exigían una completa y razonada refutación.

Con respecto a las primeras, las hipótesis de excepción que hubieran autorizado la vía intentada (pronunciamiento absurdo o arbitrario), no emergen del decisorio impugnado, que aparece como una derivación razonada del derecho vigente. En este aspecto, no cabe considerar el acierto o desacierto de las conclusiones del sentenciante, tema este ajeno al recurso extraordinario intentado (CSJT, sentencias N° 2013/1992, N° 668/2001, N°1051/2001, N° 741/2002, N° 290/2005, N° 466/2006, N° 1177/2009, entre otros).

Con relación a las segundas, devenía carga ineludible del recurrente verificar una crítica concreta y razonada de la argumentación sentencial, pues -en materia disponible- el control de la correcta aplicación del Derecho no se efectúa de oficio. No basta instar, genéricamente y sin una fundada concreción, la revisión o control de la recta aplicación de las leyes efectuada por el inferior.

En mérito a ello, el cuestionamiento que se dirige a este aspecto exigía del impugnante una acabada demostración de la arbitrariedad o absurdidad que se alega mediante una puntual descalificación de los fundamentos sostenidos por el fallo (cfr. arg. CSJT, sentencia 1024/19/99); lo que en el caso, no luce suficientemente acreditado.

9. De allí que el planteo casatorio se presente técnicamente insuficiente en la formulación de los agravios, al carecer de los indispensables desarrollos tendientes a poner de manifiesto el error y/ o la ilegitimidad de la sentencia en crisis.

Es que, como lo expresara ya este Tribunal en sentencia N° 1119/2002, en términos que cabe reproducir en la concreta hipótesis bajo estudio, “para la admisibilidad del recurso de casación es preciso que el escrito se baste a sí mismo, porque no es suficiente que el recurrente se limite a enunciar una posición discrepante u opuesta a la de la sentencia objetada, sino que es necesario que realice crítica concreta puntual y eficaz de todos y cada uno de los argumentos de la sentencia -lo que no acontece en autos-, desde el momento que el propósito de esta vía extraordinaria local es derrumbar, destruir o aniquilar a una resolución y no pronunciar una tesis o interpretación diferente a la de ésta” (En idéntico sentido: sentencias N° 144/1998; N° 941/2000; N° 681/2001; N° 101/2003, N° 33/2006).

De allí que al no satisfacer el requisito de autosuficiencia técnica, el recurso deviene inadmisible, desde el momento que se desentiende y, consecuentemente, no rebate los argumentos medulares en los que el fallo sustenta su decisión, circunscribiéndose sustancialmente su planteo a reproducir una concepción diferente, ya analizada por el Tribunal de alzada. Pues también es doctrina de esta Corte en lo que concierne a la autosuficiencia del recurso que «…tal requisito exige que el escrito casatorio contenga una exposición suficiente de las razones que fundamentan la invocación de la violación de normas que se citan al respecto, crítica razonada de la doctrina que sustenta el fallo y expresión de los argumentos que den sustento suficiente a una solución sentencial que considera ajustada a derecho, contraria a la dada por el fallo recurrido, que permite inferir inequívocamente la doctrina que se propicia, aunque la misma no haya sido expresada en proposición formal» (CSJT sentencia N° 749/1995, entre otras).

Cabe, en consecuencia, aplicar a la especie aquella doctrina, y también la explicitada por este Tribunal en sus sentencias N° 477, de fecha 16/8/1994; N° 1119, de fecha 10/12/2002; N° 941, de fecha 06/11/2000; N° 681, de fecha 24/8/2001; N° 101, de fecha 04/3/2003; y N° 33, de fecha 08/02/2006.

10. En suma, la crítica contenida en el planteo casatorio en estudio, respecto de la forma en que está construido el razonamiento sentencial, se basa en alegaciones ineficaces para descalificar el pronunciamiento impugnado, puesto que el Tribunal a quo ha expresado su criterio con apoyo en los hechos y pruebas que estimó relevantes, practicando un análisis circunstanciado al caso. Los fundamentos de la sentencia discurren en una secuencia lógica con la que se podrá disentir o no, pero en modo alguno autorizan su calificación como arbitraria o absurda.

Por lo expuesto, corresponde declarar inadmisible y, consecuentemente, mal concedido el recurso de casación articulado en fecha 20/10/2022 por la parte actora en autos, contra la sentencia N° 476 del 05 de octubre de 2022, pronunciada por la Sala III de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial de la Capital (Actuación N° H102234120534).

11. Las costas se imponen a la recurrente por ser ley expresa.

El señor Vocal doctor Daniel Oscar Posse, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos vertidos por el señor Vocal preopinante, doctor Antonio D. Estofán, vota en idéntico sentido.

El señor Vocal doctor Daniel Leiva, dijo:

Adhiero a la solución propiciada en la parte resolutiva del voto preopinante en declarar inadmisible el presente recurso de casación, con costas a la parte impugnante, en atención a lo expuesto en los acápites 1, 2, 3, 8, 9, 10 y 11.

Y VISTO: El resultado del precedente acuerdo, la Excma. Corte Suprema de Justicia, por intermedio de su Sala en lo Civil y Comercial Común, Civil en Familia y Sucesiones y Penal,

R E S U E L V E :

I.- DECLARAR INADMISIBLE recurso de casación interpuesto en fecha 20/10/2022 por la parte actora en autos, contra la sentencia N° 476 del 05 de octubre de 2022, pronunciada por la Sala III de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial Común del Centro Judicial de la Capital (Actuación N° H102234120534)

II.- COSTAS, como se consideran.

III.- RESERVAR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER.

SUSCRIPTA Y REGISTRADA POR LA ACTUARIA/O FIRMANTE EN LA PROVINCIA DE TUCUMÁN, EN LA FECHA INDICADA EN LA CONSTANCIA DE LA REFERIDA FIRMA DIGITAL DE LA ACTUARIA/O. MEG

Actuación firmada en fecha: 28/12/2023

NRO. SENT.: 1688 – FECHA SENT: 28/12/2023
Certificado digital:
CN=FORTE Claudia Maria, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27166855859

Certificado digital:
CN=POSSE Daniel Oscar, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 23126070039

Certificado digital:
CN=ESTOFÁN Antonio Daniel, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20080365749

Certificado digital:
CN=LEIVA Daniel, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20161768368

26452-

CIA.SAN PABLO DE FAB. DE AZUCAR S/QUIEBRA C/PUENTE SRL. S/ Ordinario (SALA E). Com. 17 Sec. 33

Buenos Aires, 31 de mayo de 2005.

Y VISTOS:

Estos autos caratulados «CIA.SAN PABLO DE FAB. DE AZUCAR S/QUIEBRA C/ PUENTE S.R.L. S/ Ordinario» (Expte. 26.452) de los cuales RESULTA:

Que Norma Haydeé Fernández, en su carácter de síndico ad hoc de la quiebra de COMPAÑIA SAN PABLO DE FABRICACIÓN DE AZUCAR S.A. (en adelante Cia San Pablo) promueve demanda contra PUENTE S.R.L.

Dice que en el Expediente 18.970 «COMPAÑIA SAN PABLO DE FABRICACIÓN DE AZUCAR S.A. S/ Quiebra s/ Incidente de Licitación» que tramitó ante este Tribunal y luego por ante el Juzgado Comercial 2 Secretaría 4, la demandada presentó una propuesta de compra de tierras de la actora, con la finalidad de iniciar un emprendimiento turístico y hotelero, en la zona de Tafí del Valle de la provincia de Tucumán. Con tal fin ofreció comprar determinados fundos -que identificó- y en base a ello se instrumentó un procedimiento licitatorio según propuesta de la coadministración y la Sindicatura con correcciones del Tribunal, en el que se instrumentó la venta «ad corpus» apareciendo una frase al redactarse el pliego definitivo que no aparecía ni en la propuesta de compra ni en el llamado licitatorio, que dice, luego de definir los bienes objeto de la licitación conforme la oferta de compra, lo siguiente: «En definitiva la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar, con la excepción de los bienes que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura de dominio todavía se encuentra pendiente….».

Con posterioridad a su oferta, la demandada comienza a introducir nuevos predios con el argumento de que la licitación consistió en todas las tierras de la fallida no aptas para cultivo «ad corpus». Así, con nuevos pedidos de estudios de agrimensura y sucesivas inscripciones, se llega a que de la propuesta inicial de compra de 3.546 hectáreas, finalmente inscriba 7.817 hectáreas

Por ello solicita la declaración de nulidad de las inscripciones registrales que no estaban comprendidas en el pliego licitatorio, así como la condena por los daños y perjuicios provocados. Funda en derecho y ofrece prueba. (fs. 1/8).

En el conflicto de competencia se decidió atribuirla a este Tribunal, por ser el Tribunal de trámite de la falencia. (fs. 28/29)

A fs. 48/53 se dispone como medida cautelar, la inhibición general de bienes de la accionada.

A fs. 62 se amplía la cautelar con una medida de no innovar.

A fs. 67/8 se admite la prueba anticipada pedida, y se designa perito agrimensor.

Puente S.R. L. se presenta a través de su apoderado el dr. Carlos A. Cámpora, y plantea incompetencia (fs. 152/159). A fs. 162/163 pide revocatoria de la prueba anticipada ordenada a fs. 67, y la apelación se declara mal concedida a fs. 258/259.

A fs. 178/191 contesta la demanda. Habiendo dictaminado el señor Agente Fiscal a fs. 210, se rechaza con costas la excepción de incompetencia a fs. 211.

A fs. 272/273 se amplia la demanda y la prueba.

A fs. 503/517, 519 y 529/532 el perito ingeniero único de oficio presenta la pericia de la prueba anticipada.

Con la presentación de fs. 571/578 se tiene por contestada la demanda. Diego Carlos Córdoba, en su carácter de apoderado de PUENTE S.R.L. pide el rechazo de la demanda con costas. Niega por imperativo procesal todos los hechos y documentos que no reconoce expresamente.

Dice que todas las inscripciones registrales fueron debidamente tramitadas y ordenadas por el sr. Juez actuante, mediante oficios Ley 22.172 firmados por Juez y Secretario.

Que la intervención del señor Juez descarta la posibilidad de una supuesta «lesión» que invalide tales inscripciones y que todo lo actuado y ejecutado relativo a las inscripciones registrales responde a actos judiciales legítimos y firmes, pasados en autoridad de cosa juzgada.

Afirma que su mandante tiene título justo y suficiente, tradición y modo suficiente e inscripción registral dispuesta judicialmente. Destaca que las sentencias y resoluciones judiciales no pueden ser impugnadas por causa de lesión y que los actos del Juez sólo son revocables a instancia de parte y por medio de recursos, y que la omisión de ellos hizo que fueran consentidos incluso por la síndico ad-hoc.

Explica que el trámite de liquidación de los bienes de la quiebra de Cia San Pablo fue bastante singular y efectúa un memorandum del mismo, destacando que lo que se denominó «Mejora de Oferta» nada tuvo que ver con la oferta que había formulado Puente S.R.L. Señala entre ellas que la «oferta inicial» comprendió tierras azucareras y no azucareras; y el Pliego solo incluye a estas últimas; el Pliego puso a cargo del adquirente el riesgo de juicios en trámite; y que por ello la denominación «Mejora de Oferta» resultó inapropiada porque en realidad se trató de una Licitación Pública Abierta según condiciones del pliego. Así, la propuesta comprendía «la compra de todas las tierras que no fueran aptas para la producción de caña de azúcar».

Esto se corrobora con lo dicho por el síndico Marquís en la Audiencia de fs. 1584/1588 del Expte. 18.970 y las subsiguientes actuaciones del Tribunal que refiere, como la designación del agrimensor Rodolfo Valentín Mas para confeccionar los planos, o las situaciones de interés social en las que se incluyó la Escuela 212 y las viviendas de obreros construidas en terrenos de Puente S.R.L. En la Audiencia del 21/3/91 con la presencia del síndico Marquis y del coadministrador Terán Frías, se dispuso el modo de inscripción, que el Juez homologó en el acto y todas las inscripciones se hicieron previa presentación de títulos, planos, antecedentes y documentación idónea, que , en muchos casos (por ejemplo no existía en «Chamicos») , debió conseguir Puente S.R.L. a su costa. Dice que la ejecución dada por las partes a una convención es la mejor de las interpretaciones destacando la posición constante de PUENTE S.R.L. en ser adjudicataria de «todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar» con las excepciones referidas, según surge del pliego de Licitación vendido al público por el síndico Marquis y del cual cualquier interpretación dudosa deber resolverse legítimamente en su contra.

Destaca que sus propios actos, a lo largo del expediente 18.970, comprometen al Tribunal. Ofrece prueba y cuestiona la validez de la prueba anticipada por no haber tenido oportunidad de controlarla. Finalmente hace reserva de daños y perjuicios. Presenta un «Memorándum» en donde resume el proceso de licitación de los activos de Cia San Pablo. (fs. 580/581).

Abierta la causa a prueba a fs. 585 se produjo la que da cuenta el certificado actuarial de fs. 654. Puestos los autos a los fines del Cpr. 482 (fs. 694), presentaron alegatos la parte demandada (fs. 697/706) y la parte actora (fs. 707/714).

LLamados Autos para Sentencia (fs. 717 ) se suspendió el llamado a fs. 718 y se reanudó el mismo a fs. 719.

Y CONSIDERANDO:

Sólo trataré las argumentaciones expuestas en la medida que resulten susceptibles de incidir en la decisión final del pleito (cfr CNCom. Sala B, 15/6/99, «Crear Comunicaciones S.A. c/ Telearte S.A. «).

En primer lugar, habré de tratar la defensa que -iura novit curia- cabe interpretar como de defecto legal. Si bien es cierto que el objeto de la demanda, no se determinó desde el inicio, ello se debió a la complejidad del objeto mismo, y la necesidad de producir una prueba de agrimensura, ello no constituyó indeterminación del objeto en los términos del cpr 330, ya que la accionada pudo comprender el objeto del presente y ejercer su derecho de defensa, según surge de las constancias de autos.

Por ello tal defensa será desestimada. 1. El Pliego de Condiciones: En el pliego de condiciones del LLamado a Licitatorio Público para mejora la oferta de compra presentada por «PUENTE S.R.L.» (fs. 62/68) se especifican claramente los inmuebles que comprenderá la venta «Ad corpus», indicándose sus superficies y linderos. Ellas son:

a) Fracción «Los Chamicos» de Tafi , 925,91 Ha.

b) Fracción «Los Chamicos» de Faimallá , 1320,9537 Ha

c) Dos fracciones en Faimallá –Villa Nougués- ,1.206,4391 Ha.

d) Terreno en Famaillá -Yerba Buena- 3,63 Ha.

El total de hectáreas que surge del pliego es de 3.456,9328 Ha. La prueba anticipada producida, esto es, la pericial en Agrimensura del Ingeniero Levy, más allá de las impugnaciones que mereciera de la demandada y que serán desestimadas, resulta una prueba fundamental para dilucidar el presente juicio. La desestimación de las impugnaciones, basada en que no pudo controlar la prueba, se efectúa ya que lo afirmado por la accionada no se condice con las constancias del expediente. Así a fs. 628 la misma demandada manifestó su desinterés por dicha prueba. Agrégase que se efectuó otra prueba en tal sentido por el Ingeniero Más (fs. 281/287 del expediente 20.927) que permite cotejar las conclusiones a las que arriba la prueba. Así, surge de la pericial referida, que el ofrecimiento de PUENTE S.R.L. comprendía la mitad de las hectáreas, y que, finalmente, terminó inscribiendo el doble de la extensión de tierras de su oferta original. (fs. 503/17 y 519, 532/33) Resulta entonces decisiva para la dilucidación del presente juicio, la interpretación del Pliego del llamado a «Mejora de Oferta», y principalmente del párrafo referente a que «comprende todas las tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar….»

La interpretación de Puente SRL:

La aclaración que surge a continuación del detalle referido en el pliego dice: «En definitiva, la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de la caña de azúcar, con excepción de los inmuebles que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura traslativa de dominio se encuentra pendiente», teniendo en cuenta su ubicación, no pudo entenderse de otra forma que como aclaración respecto los inmuebles referidos supra. Ante ello, y valiéndose de la interpretación de la referida cláusula, logró inscribir a su nombre el total de 4.274,4522 Ha. más, y prácticamente duplicó la superficie que incluía su oferta. Se advierte que Puente S.R.L. no resultaba un extraño que pudiera alegar haberse visto desbordado por la situación, ya que también participó en la compra de caña de azúcar año 1992 (ver. fs. 20 del Expte 20.639).

Mi interpretación: Creo que la correcta interpretación, fue la que dio inicialmente la misma demandada, según acta de fs. 163 del inc. 18970 y medida de no innovar de fs. 449 del mismo incidente. De la declaración testimonial del ex síndico Hugo Marquís surge que el objeto de esta Licitación fueron las tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar, agregando que eran una serie de inversiones que había hecho la compañía y que la idea fue incluir todas las tierras no aptas para cultivo para acelerar la venta. (fs. 681/2). Los testimonios del doctor Jorge Alberto Fiedotín, letrado de la sindicatura y patrocinante de la abogada designada en la provincia de Tucumán, (fs. 679/80) y del señor Bernardo Sandler, socio del dr. Marquis (fs. 683/4), son coincidentes en esa afirmación.

Sin embargo, la falta en su momento de la correcta identificación de lo que finalmente constituyó la totalidad de tales tierras, y que llevó a que la superficie por la que había ofertado Puente SRL se viera duplicada, fue lo que provocó la presente demanda. Es que Puente S.R.L. consiguió las órdenes del Tribunal para inscribir mediante testimonios y oficios ley 22.172, junto con las tierras que había adquirido, teniendo en cuenta la complejidad del confronte ante la extensión de las nomenclaturas catastrales, nuevas tierras que no estaba incluídas en el Pliego (fs. 1067/1082, 1277/1287, 1463/1464, 1471/1478, 1477/1481, y 1482/1492 del Expediente 18.970). No puede sostenerse que existiera cosa juzgada en relación a las inscripciones cuestionadas, y ello lo demuestra el hecho de que la duda sobre tales inscripciones, hiciera que el mismo Dr. Mata dispusiera la investigación sobre la legalidad de las mismas. (fs. 1584/88 del expte. 18970). Así, del informe pericial citado ha quedado acreditado que Puente S.R.L. valiéndose de dicha cláusula se apropió de tierras sobre las que válidamente no podía tener expectativas y que no estaban incluidas en la licitación. Es decir, sólo podría sostenerse la hipótesis de Puente S.R.L. si ello hubiese sido el cuerpo principal de la licitación, y como elementos secundarios, digamos a modo de ejemplo, las fracciones referidas, pero del pliego surge claramente lo contrario. Es que tal aclaración se hizo para excluir concretamente de lo que se licitaba, las tierras aptas para cultivo y las que ya no fuesen de propiedad de la fallida. Era una cláusula claramente restrictiva o delimitativa, es decir, hubiera podido incidir en la superficie adjudicada restando superficie. Podría, incluso aceptarse que ante la complejidad dada por la necesidad de individualizar algunas tierras carentes de planimetría, y por el hecho de tratarse de hectáreas diseminadas en distintos fundos, como consecuencia de las dificultades en la demarcación del terreno se llegase, en definitiva, a una superficie levemente superior; pero nunca esos problemas de cartografía, pudieron llevar a semejante incremento territorial en la medida en que se hizo (más de 4.000 Ha). Tal «graciosa concesión», surgida de un pequeño párrafo, motivó la investigación al síndico Marquís, ya que en base a tal interpretación, que vuelve a sostener en su declaración testimonial de fs. 681/82, se producía un egreso de parte significativa del activo de la quiebra, sin causa que lo justificase. Desde esta perspectiva aparece inaceptable la interpretación que hace Puente S.R.L. de tal cláusula, como llave para avanzar en la posesión de inmuebles no licitados, teniendo en cuenta que llega a duplicar el total de hectáreas que había adquirido según el pliego, ya que según la conclusión de los informes del Ingeniero Mas y del Ingeniero Levy: Puente S.R.L. inscribió a su nombre un total de 4.274,4522 Has. no incluidas en el Pliego de Licitación.

La nulidad de las inscripciones: Ha quedado acreditado entonces que, con posterioridad y valiéndose de esa cláusula así como de la complejidad en los procesos de inscripción de lo que efectivamente había licitado, debido a que algunos fundos no contaban con planos actualizados y hubo que hacer el relevamiento de los mismos, Puente SRL avanzó sobre tierras que claramente no estaban en el Pliego de Licitación, consiguiendo del Tribunal órdenes de inscripción que resultaron viciadas de nulidad. Sabido es que los jueces tienen el deber y la facultad- derivados de principios esenciales que organizan la función jurisdiccional- de juzgar los conflictos litigiosos y dirimirlos según el derecho vigente, calificando autónomamente la realidad fáctica y subsumiéndola en las normas jurídicas que la rigen. El principio iura novit curia -que debe ser respetuoso con el de congruencia- permite soslayar la normativa invocada en el caso, pero siempre enmarcada en las situaciones presentadas por las partes, pues tal adagio no autoriza a cambiar la pretensión incoada ni a motificar los términos en que quedó trabada la litis. Lo contrario importaría cercenar las reglas de debido proceso. (CNCom., Sala B, 28/6/02, «Manessi, Alberto V. c/ General Motors de Arg. S.A»). Con los elementos aportados en el presente, cabe concluir que las inscripciones de las tierras que no estaban incluidas en el pliego se hicieron en franca violación a las pautas del Pliego y que la postura de Puente S.R.L., constituyó un enriquecimiento sin causa a su favor, en claro perjuicio de la quiebra, lo que no puede ser convalidado.

Se ha dicho que no puede desconocerse que cabe al Tribunal anular su propia sentencia aun cuando esta fuese definitiva, ya que ni el fraude, ni el engaño, ni el error pueden ser fuente de actos juridicos.(CNCom., Sala B, 25/02/83, » VALLADARES, EDMUNDO C/ FOX FILM ARG. SA S/ ORD.» en igual sentido: SALA C, 13.7.98, «SAFJP C/ SIEMBRA AFJP»), lo que resulta aplicable para las órdenes de inscripción de tierras en exceso de lo licitado. La adjudicación de tales tierras resultan carentes de causa, contrarias a derecho tales inscripciones, y por ende inoponibles a la quiebra, por lo que, firme la presente se ordenará su reinscripción a favor de la masa, siempre y cuando se encuentren inscriptas a nombre de Puente S.R.L., a cuyo fin se librará testimonio ley 22.172, el que se diligenciará sin previo pago por tratarse de una quiebra, con relación a las propiedades mencionadas por la síndico «ad hoc», a fs. 708 vta./710 vta., señaladas como propiedades no citadas en oferta ni en pliego. Las costas se impondrán a la vencida, atento el principio objetivo de la derrota y se regularán cuando exista base patrimonial cierta (cpr 68).

Por todo lo expuesto FALLO:

1) Haciendo lugar a la demanda interpuesta por Cía. San Pablo de Fabricacion de Azúcar S.A. contra Puente S.R.L. ordenando la inmediata restitución de las tierras en tanto se encontraban fuera del acto licitatorio declarando inoponibles a la quiebra su inscripción, a cuyo fin, firme la presente, librénse los despachos del caso.

2) Imponiendo las costas a la vencida (cpr 68).

3) Difiriendo la regulación de honorarios al momento en que exista base cierta.

4) Notifíquese. Eugenio Bavastro Juez

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«Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar SA s/quiebra c/Puente SRL s/ordinario» – CNCOM – SALA A

En Buenos Aires, a los 19 días del mes de mayo de dos mil ocho, se reúnen los Señores Jueces de Cámara en la Sala de Acuerdos, con asistencia de la Sra. Prosecretaria Letrada de Cámara, para entender en los autos caratulados «COMPAÑÍA SAN PABLO DE FABRICACIÓN DE AZÚCAR S.A. s/QUIEBRA c. PUENTE S.R.L. s/ORDINARIO» (Expte. n° 26.452, Registro de Cámara n° 13.092/1994), con origen en el Juzgado Nro. 17 del Fuero, Secretaría Nro. 33, en los cuales, como consecuencia del sorteo practicado de acuerdo con lo establecido en el art. 268 C.P.C.C., resultó que debían votar en el siguiente orden: Vocalía n° 2 (a cargo del Doctor Alfredo Arturo Kölliker Frers), Vocalía n° 1 (a cargo de la Doctora Isabel Míguez) y Vocalía n° 3 (a cargo de la Doctora María Elsa Uzal).

Estudiados los autos se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Es arreglada a derecho la sentencia apelada?

A la cuestión propuesta, el Señor Juez de Cámara Doctor Kölliker Frers dijo:

I.- LOS HECHOS DE LA CAUSA

(1) A fs. 1/8 se apersonó Norma Haydée Fernández, en su carácter de síndico ad-hoc de la quiebra de «Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.» y, en ese carácter, relató que la demandada –’Puente S.R.L’– presentó con fecha 26/04/1990 en el proceso falencial de la actora una propuesta de compra de tierras pertenecientes a la fallida, con el objetivo de iniciar un emprendimiento turístico y hotelero centrado en la zona de Tafí del Valle, Provincia de Tucumán.

Explicó que, con esa finalidad, dicha firma ofreció adquirir por la suma de doscientos veinte mil dólares estadounidenses (U$S220.000) los siguientes fundos:

i) Una (1) fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en el departamento de Tafí (Tucumán), padrón catastral n° 82.231, con una superficie aproximada de 925,91 hectáreas.

ii) Una (1) fracción de terreno, también denominada ‘Los Chamicos’, situada en el departamento de Famaillá (Tucumán), padrón catastral n° 75.973, con una superficie aproximada de 1320,9537 hectáreas.

iii) Dos (2) fracciones de terreno ubicadas en el departamento de Famaillá (Tucumán), en la zona de San Pablo – Villa Nougués: una de ellas, bajo padrón n° 82.233, con 239,5332 hectáreas, y la otra, bajo padrón n° 176.202 (nuevo padrón 530.105), con una superficie de 966,9059 hectáreas; sumando ambas 1.206,4391 hectáreas y extiéndose desde la ‘Poligonal de Correa’, al pie de la montaña, hasta la cumbre de Villa Nougués.

iv) Una (1) superficie de terreno ubicada en el departamento de Famaillá (actualmente Yerba Buena), padrón catastral n° 82.232, con una superficie aproximada de 3,63 hectáreas.

Señaló que, como consecuencia de ese ofrecimiento, el juez interviniente resolvió efectuar un llamado licitatorio para mejorar la oferta de ‘Puente S.R.L.’ en base a un pliego de condiciones elaborado conforme proyectos presentados por el coadministrador de la quiebra y por la sindicatura de la fallida, con agregados y modificaciones ordenadas por el magistrado (según surgiría de fs. 44 a 50 y 58 a 60 del expte. caratulado «Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por Puente S.R.L.», n° 18.970).

Arguyó que, pese a tales indicaciones del magistrado, en el proyecto de pliego se introdujo la modalidad de ‘venta ad corpus‘, no mencionada en la oferta de compra de la demandada y que, luego, al redactarse el pliego definitivo (labor encomendada al síndico Marquís, removido a posteriori de la quiebra en cuestión) se incluyó un párrafo -no previsto ni en la citada propuesta, ni en el proyecto del pliego- que establecía lo siguiente: «… en definitiva, la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar, con la excepción de los bienes que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura de dominio todavía se encuentra pendiente…».

Alegó que en virtud del llamado licitatorio, la demandada presentó una nueva propuesta en la que elevó su oferta originaria atrescientos ochenta mil dólares estadounidenses (U$S380.000), que fue la acogida finalmente por el juez actuante, según surgiría de fs. 218, 219, 622 y 625 del expte. n° 18.970, antes citado.

Añadió que, con ulterioridad, la accionada comenzó a introducir estudios de agrimensor sobre inmuebles no detallados en el objeto de la licitación, cuyas nomenclaturas catastrales no se encontraban descriptas en la oferta de compra ni en el pliego definitivo, justificando ese accionar en que la licitación adjudicaba todas las tierras de la fallida no aptas para el cultivo de la caña de azúcar, ‘ad corpus‘.

Destacó que ‘Puente S.R.L.’ fue puesta en posesión de los bienes licitados -exclusivamente de aquellos descriptos en el pliego- mediante rogatoria glosada a fs. 690/691 de la causa n° 18.970, antes citada, tramitada ante la jurisdicción del lugar de situación de los bienes, en los autos «Puente S.R.L. s/entrega de posesión», que tramitaron por ante el Juzgado Civil y Comercial Común de la IV Nominación de San Miguel de Tucumán, Provincia del mismo nombre.

Agregó que, con base en el mismo argumento de que el objeto de la licitación comprendía todas las tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar de propiedad de la fallida, por el hecho de que la venta se había materializado ad corpus, la demandada -mediante la presentación de estudios de títulos, planos de mensuras, etc.- modificó la nomenclatura de los bienes licitados, logrando inscribir una cantidad de hectáreas de terreno que duplicaron sobradamente la superficie de los inmuebles licitados.

Refirió que tal «maniobra» trajo aparejado que el juez actuante en la quiebra de la actora incurriera supuestamente en el error de admitir ese modus operandi, el cual habría sido reiterado luego en numerosas oportunidades por la demandada, invocando como pretexto «…la compleja situación registral de los bienes inmuebles de la fallida y el desorden y la antigüedad de los planos catastrales«. Denunció que de esa forma ‘Puente S.R.L.’ se apropió, entre otras, de las fracciones denominadas ‘El Doblón’, ‘Los Chañaritos’, y ‘Potrero de las Burras’, no previstos en los pliegos de licitación como objeto de ésta y que de un total licitado de 3.546 hectáreas, logró inscribir a su favor nada menos que 7.817,8 hectáreas.

Acotó que, al advertir tardíamente tal anomalía en la operatoria del adquirente, el juez ordenó al síndico (en ese entonces, contador Marquís, luego removido e inhabilitado para desempeñar funciones por el plazo de cinco (5) años, mediante Acuerdo de Cámara de fecha 29/05/1996, siendo reemplazado por la aquí presentante, contadora Fernández, en carácter de funcionaria ad hoc, a los fines de la promoción de la presente acción) detallar los bienes adquiridos por ‘Puente S.R.L.’, con indicación de su individualización catastral y dominial, con instrucción de iniciar -eventualmente- las correspondientes acciones legales y la traba de las cautelares pertinentes; tarea finalmente asumida por la presentante a raíz de las circunstancias precedentemente explicitadas.

Indicó, por último, que era en función de todo esto que demandaba la nulidad de las inscripciones registrales efectuadas en exceso de lo dispuesto en el pliego licitatorio, con las adecuaciones que aconsejara la pericia de ingeniero agrimensor, que debía realizarse a la luz de la modalidad de venta ad corpus, con la consiguiente restitución al patrimonio de la fallida de los inmuebles no comprendidos en el pliego. Aclaró que, subsidiariamente, para el caso que los respectivos inmuebles hubieran salido del patrimonio del adquirente, reclamaba la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

(2) Corrido el traslado de la demanda, compareció al pleito ‘Puente S.R.L.‘ a fs. 571/578, contestando la acción incoada e impetrando su rechazo, con costas.

Destacó que su parte adquirió sus derechos mediante título justo y suficiente, idóneo para transmitirle el dominio sobre los inmuebles en disputa, transmisión que involucró la correspondiente tradición e inscripción registral dispuesta judicialmente.

Arguyó que -contrariamente a lo sostenido por la actora- no había existido lesión alguna a la fallida, y que por otra parte, al no haber actuado ésta en situación de inferioridad, ni las sentencias ni las demás resoluciones judiciales involucradas en esta cuestión pueden ser impugnadas por ésta ni por ninguna otra causa, en tanto adquirieron firmeza y autoridad de cosa juzgada.

Acotó que la síndico actuante en este proceso convalidó con su actuación procesal en el expediente n° 18.970 los actos cumplidos con su intervención en dicho expediente, por lo que no era dable desconocerlas en esta instancia.

De su lado, manifestó haber sido ajena a la redacción del pliego de condiciones que rigió la licitación tramitada en el expte. n° 18.970, y que tal llamado a licitación nada tuvo que ver con la oferta inicial formulada por su parte.

Remarcó el hecho de que las adquisiciones se efectuaron luego de la ‘venta judicial por el sistema de licitación pública’, abierta a todo interesado, en las condiciones establecidas en el pliego vendido al público, ‘cuya compra era condición sine qua non para ofertar’ (fs. 573), resultando con total claridad del art. 1° de ese pliego que dicha licitación comprendía en su objeto a ‘todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar’.

Arguyó que en todo momento planteó con claridad su posición y reservó sus legítimos derechos, a tal punto que ni el juez actuante en la causa 18.970, ni el síndico Marquís, ni el coadministrador, ni ningún acreedor observaron tales reservas. Al respecto, afirmó haber anejado un escrito a fs. 624 de esos autos conteniendo un informe realizado por agrimensor, señalando que podían existir otras parcelas -además de las individualizadas por ese técnico- que, sin ser aptas para el cultivo de caña de azúcar, eran propiedad de la fallida.

Cuestionó, por último, el resultado de la prueba pericial anticipada, impugnándola por no estar de acuerdo con sus conclusiones.

Efectuó -finalmente- reserva a reclamar los daños y perjuicios que eventualmente le fueran ocasionados.

(3) La causa fue abierta a prueba a fs. 585, produciéndose la que da cuenta el certificado actuarial de fs. 654.

A su vez, puestos los autos a los fines previstos por el art. 482 CPCCN (v. fs. 694), la parte actora presentó su alegato a fs. 707/714, haciendo lo propio la demandada a fs. 697/706.

II.- LA SENTENCIA APELADA

La sentencia de primera instancia, pronunciada a fs. 723/729, acogió la demanda incoada, declarando inoponible a la quiebra la inscripción de las tierras no individualizadas en el acto licitatorio, y ordenando su inmediata restitución a la fallida. Impuso las costas a la demandada en su condición de vencida en el proceso (art. 68 CPCCN).

Para así resolver, el a quo juzgó que la prueba pericial anticipada había resultado decisiva para establecer el acierto de las pretensiones esgrimidas por la sindicatura de la actora, toda vez que de aquélla surgió claramente que el ofrecimiento de‘Puente S.R.L.’ comprendía menos de la mitad de las hectáreas efectivamente inscriptas.

Valoró, asimismo, la inexistencia de cosa juzgada en torno a las inscripciones cuestionadas, a tal punto que habría sido la duda del juez Mata sobre la procedencia de tales inscripciones lo que hizo que aquél (entonces titular del Juzgado n° 17 de este fuero) dispusiera una investigación acerca de su regularidad.

En suma, merituó que ‘Puente S.R.L.’ se había apropiado indebidamente de tierras sobre las que no podía tener expectativas legítimas por no haber estado incluidas en la licitación.

De su lado, apreció que la cláusula aclaratoria incluida en el pliego lo fue para excluir concretamente del objeto de la licitación, las tierras aptas para cultivo y las que ya no fuesen de propiedad de la fallida, siendo claramente restrictiva o delimitativa.

Agregó que aceptar lo contrario significaría convalidar el egreso de parte significativa del activo de la quiebra, sin causa justificante.

Consiguientemente, concluyó que la inscripción a nombre de la accionada de aquellas tierras que no estaban explícitamente incluidas en el pliego de la licitación, se habían hecho en franca violación a las pautas de este último, dando lugar a un enriquecimiento sin causa a favor de ‘Puente S.R.L.’ , en claro perjuicio a la masa de acreedores.

III.- EL RECURSO

El pronunciamiento precedentemente descripto fue apelado únicamente por la accionada, quien dedujo su recurso mediante la presentación de fs. 731, el cual fue fundado mediante la expresión de agravios que corre a fs. 737/745, cuyo traslado fue contestado por la sindicatura actora a fs. 749/752.

La queja de la accionada transitó los siguientes carriles: i) no cupo desconocer el derecho de ‘Puente S.R.L.’ a inscribir a su nombre todos aquellos inmuebles no aptos para el cultivo de caña de azúcar, toda vez que su parte había ganado una de las dos (2) licitaciones efectuadas para liquidar la totalidad de los bienes inmuebles de la fallida, que comprendía -precisamente- «todos los inmuebles no aptos para el cultivo de la caña de azúcar«; ii) las cláusulas del pliego debían interpretarse conforme el significado gramatical y ordinario de las palabras, lo que implicaba entender que la licitación adjudicada alcanzaba a todas las tierras no aptas para la producción de la caña de azúcar, con excepción de los inmuebles vendidos o donados anteriormente; iii) su ‘oferta’ inicial no había sido más que una mera una policitación (una invitación), la cual fue rechazada al haberse llamado a mejorar ofertas, lo que ‘Puente S.R.L.’ efectivamente hizo, obteniendo la adjudicación de las tierras recién en dicha oportunidad; iv) el hecho de haberse pagado un precio superior al ofertado originariamente, daría plena justificación causal a la mayor cantidad de tierras en definitiva adquiridas; y v) fue el juez actuante quien accedió a inscribir los bienes inmuebles a su nombre mediante decisiones judiciales en última instancia consentidas por la sindicatura y por los acreedores de la quiebra, entre otros, no cupiendo –por tanto- el desconocimiento posterior de tales decisiones judiciales.

IV.- LA SOLUCIÓN.

(1) El thema decidendum.

Trazado el cuadro de situación de la controversia del modo que se ha venido exponiendo y el tenor de los agravios esbozados en esta Alzada, el thema decidendum del caso continúa siendo –como en la anterior instancia- establecer cuál fue realmente el objeto de la licitación cumplida en el procedimiento falencial de la actora en la cual resultara adjudicataria la demandada, y sobre esa base, determinar si una parte de las inscripciones registrales materializadas como consecuencia de aquélla fueron efectuadas en exceso de lo efectivamente enajenado, de acuerdo con los contornos judicialmente asignados a dicho procedimiento licitatorio, o no, y, en función de ello, si aquéllas son ineficaces, como el a quo lo sostuvo.

A tal fin, y con el propósito de alcanzar una mejor clarificación de la materia en debate, estimo pertinente hacer una breve reseña de los antecedentes del caso.

(2) Los antecedentes del caso.

El 19/02/1982 Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.-propietaria de un importante ingenio azucarero en la Provincia de Tucumán y hoy fallida- se presentó en concurso preventivo, disponiéndose la apertura de ese proceso el24/02/1982. Con posterioridad, al no haber logrado aquélla revertir su estado de cesación de pagos, el 03/07/1987 se decretó su quiebra a instancia de uno de sus acreedores.

Comenzada la etapa de liquidación de los bienes de la fallida, el Juzgado interviniente dispuso -a pedido del síndico- la formación de un incidente de realización de bienes (véase proveído de fs. 83vta., del 23/05/1989, expte n° 18.144,caratulado «Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación»).

De los autos citados en el párrafo anterior, y justamente a raíz de la propuesta de compra efectuada por la aquí demandada, entre otras, se desprendieron, a su vez, dos (2) expedientes: el n° 18970 (caratulado ‘Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por Puente S.R.L.‘) y el n° 18.971 (caratulado ‘Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación por U.T.E.’).

A su vez, con independencia de estos últimos dos (2) expedientes, y toda vez que el trámite de liquidación de los activos de la quiebra tuvo ciertas derivaciones que finalmente desencadenaron el conflicto sub examine, tuvo lugar también la sustanciación por ante esta Excma. Cámara del expediente superintendencial n° 1948/1993 caratulado ‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/presentación por el abogado Ricardo J. Fernández Duque‘, a cuyo contenido habrá de aludirse oportunamente.

Todas las actuaciones mencionadas precedentemente fueron requeridas ad effectum videndi et probandi y han sido tenidas a la vista a los efectos de este pronunciamiento.

Bajo este encuadramiento corresponde, pues, referir a las contingencias procesales suscitadas en dichas causas, en lo que a la solución del caso interesa.

Comenzando por las constancias del expte n° 18.144 (caratulado «Cía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente de licitación») el primero en ser formado, surge de dicha causa que, con fecha 16/02/1990, la firma Construbisol S.A. presentó una oferta de compra de todos los activos concursales consistentes en los «muebles e inmuebles, incluidos bienes de uso, de cambio, derechos y acciones de la fallida», por la suma «de australes veintisiete mil millones (A 27.000.000.000)» (fs. 156/63, 158vta. y 159, expte. n° 18.144), oferta que decayó al haber transcurrido el término de vigencia fijado por los propios proponentes, sin que llegara a ser aceptada por la quiebra.

Con posterioridad, fueron materializadas dos (2) nuevas propuestas que reactivaron el proceso de realización de los bienes de la quiebra. Tal circunstancia fue consignada en el acta labrada el 26/04/1990, en la que se dejó constancia de la entrega de los ejemplares de esas dos (2) nuevas ofertas al co-administrador Horacio Terán Frías y al síndico Jorge Marquís (fs. 221/222 del expte. n° 18.144).

Dichas ofertas fueron concretadas por ‘Puente S.R.L.’, por un lado, y por una unión transitoria de empresas conformada por ‘Contrubisol S.A.‘ y ‘Fincas Tau S.A.‘, por otro, siendo destacable el hecho de que ambas propuestas abarcaban bienes distintos, por lo que no existía coincidencia –tal como veremos más abajo- entre los objetos pretendidos por uno y otro oferente.

La materialización de dichas propuestas, en tanto referidas a bienes diversos, dio lugar a la conformación de dos (2) nuevos incidentes tendientes a vehiculizar dichas ofertas, los cuales conforme constancia de fs. 221 vta. del acta indicada supraquedaron identificados con los nros. 18.970 («incidente de licitación por Puente S.R.L.») y 18.971 («incidente de licitación por U.T.E.»), tal como fuera anticipado en párrafos anteriores.

Comenzando por el último de estos incidentes (incidente n° 18.971), cabe referir que el 26/04/1990 (fs. 71/80 de ese incidente) la U.T.E integrada por «Construbisol S.A.» y «Fincas Tau S.A.» formalizó una oferta de compra acotada -en definitiva- a los bienes del complejo agroindustrial azucarero de la fallida (casco de ingenio y fincas cañeras, con más los cupos de producción de azúcar asignados por la Dirección Nacional de Azúcar), con exclusión de los «inmuebles correspondientes a los padrones número 82231, 175973, 503105 y 531181…» exclusión que fue aclarada en el acta de fs. 221/222 del expte. n° 18.144 -citada en (a.1) y agregada en copia a fs. 81 de este incidente- en los siguientes términos: «En conocimiento de la oferta presentada por la firma ‘Puente S.R.L.’ se aclara que los inmuebles excluidos en el punto a) del capítulo II (…) son aquellas tierras por las cuales ‘Puente S.R.L.’ formuló oferta de compra con independencia de los números de padrones que se citan, debiendo entender el Tribunal que no se superponen con la presentada por ‘Puente S.R.L.‘, ya que la oferta de la UTE comprende todas las demás tierras que no son objeto de restantes ofertas, aclarando que es ad corpus«.

Lo transcripto con prelación fue ratificado en el pliego de la licitación obrante a fs. 86/91, el cual fuera aprobado con modificaciones mediante resolución del juez de la quiebra dictada a fs. 96/98 del mismo incidente (03/05/1990), en la que este último magistrado dispuso un llamado a mejora de ofertas mediante un proceso de licitación. Se resolvió en tal ocasión que la venta se realizaría «ad corpus» y que comprendería la totalidad de los activos pertenecientes a ‘Cía. San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.’, con exclusión de los siguientes: Primero: todos los bienes inmuebles objeto de oferta por‘Puente S.R.L.’ en el expediente 18.970 del mismo Juzgado y Secretaría, consistentes en: a) fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’ ubicada en departamento Tafí, provincia de Tucumán, padrón 82.831 (…), con superficie de 925,91 has., b)fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’ ubicada en departamento Famaillá, provincia de Tucumán, padrón 175.973 (ó 72.973) (…) con superficie de 1320,9537 has., c) dos fracciones de terreno ubicadas en departamento Famaillá, provincia de Tucumán, lugar San Pablo-Villa Nougués, identificadas bajo padrón 82.233, con superficie de 239,5332 has.; y bajo padrón 176.202 (nuevo padrón 530.105), con superficie de 966,9059 has., lo que hace un total de 1.206,4391 has.; y d) lugar Yerba Buena, padrón 92.222 (…) con superficie de 3,63 has. Segundo: los títulos accionarios emitidos por la sociedad‘Agrotransporte Tucumán S.A.’ y, Tercero: los objetos de arte, platería, cuadros y otras piezas de análoga naturaleza que se encuentran en el chalet principal del ingenio San Pablo».

Pues bien: habiendo culminado el llamado a mejora de ofertas al que se ha venido aludiendo con la respectiva adjudicación acaecida el 01/08/1990 respecto de los bienes licitados a la UTE oferente, hecho que tuvo lugar mediante resolución dictada a fs. 2407/2415 de este incidente, la adjudicataria de la oferta de compra de los activos licitados terminó desistiendo de ella a fs. 2951/2965, en ejercicio de la opción del art. 9 del dec. 529/91, reglamentario de la ley 23.928, fundando su actitud en la desregulación de la actividad azucarera y la consiguiente eliminación del cupo de azúcar hasta entonces vigente. A fs. 2977/2980 el a quo tuvo por rescindida la adjudicación, decisión que fue mantenida por esta Alzada mediante el pronunciamiento obrante a fs. 3295/3300 con los alcances allí fijados.

Paralelamente con el expediente al que se ha venido haciendo referencia, tramitó, conforme fuera anticipado, el incidente n° 18.970. Este último fue iniciado el 26/04/1990 a partir de la oferta de compra formulada por la accionada –’Puente S.R.L.‘- limitada, en fs. 37/39 de dichos autos, a los siguientes inmuebles: «a) Fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en Departamento Tafí – Provincia de Tucumán; lugar: Los Chamicos; datos catastrales: padrón 82.231 – matrícula 34626/1; circ. II; Secc. ‘B’ Mz. 255; parc. 59 con una superficie de 925,9100 Has. (denominada en inventario interno de Cía. San Pablo como n° de terreno 5A). Linderos s/títulos: al norte, Guascho Corral (San Javier); al sur, Chamico Famaillá; al este, cerro Villa Nougués; y al oeste, ríos Lules y Juntas. b) Fracción de terreno denominada ‘Los Chamicos’, ubicada en Departamento Famaillá – Provincia de Tucumán; lugar: Los Chamicos; datos catastrales: padrón 175.973 (ó 75.973) – matrícula 22.888; circ. II; Secc. ‘E’, Mz. 47; parc. 16 con una superficie de 1.320,9537 Has. (denominada en inventario interno de Cía. San Pablo como n° 5A). Linderos s/títulos: al norte, Chamicos-Tafí; al sur, río Lules; al este, cerro Villa Nougués; y al oeste, río Lules; c) Dos fracciones de terreno ubicadas en Departamento Famaillá – Provincia de Tucumán; lugar: San Pablo-Villa Nougués, identificadas bajo padrón 82.233, con superficie de 239,5332 Has., y bajo padrón 176.202 (nuevo padrón 530.105), con una superficie de 966,9059 Has.; lo que hace un total de 1.206,4391 Has. Ambas fracciones se extienden desde la Poligonal de Correa, al pie del cerro, hasta la cumbre de Villa Nougués, que la separa de la propiedad denominada Los Chamicos. d) Superficie de terreno ubicada en Departamento Famaillá-Provincia de Tucumán, lugar Yerba Buena; datos catastrales: padrón 82.232; matrícula circ. I; Secc. ‘Z’, Mz. 63; parc. 42, con una superficie de 3,63 Has., lindando al norte, calle pública de por medio, con propiedad del Jockey Club de Tucumán y el Country Club».

Tal propuesta fue fundada -conforme expresión literal de la oferente- en el propósito de dicha parte ‘de abordar tareas vinculadas a la industria turística’ (fs. 38); ascendiendo el precio ofertado a la suma de doscientos veinte mil dólares estadounidenses (U$S 220.000), con una vigencia de noventa (90) días a partir de su presentación (fs. 39vta.).

Efectuada la propuesta, a fs. 44/50 el coadministrador de la fallida, Horacio Terán Frías, presentó un dictamen favorable a la propuesta al que anejó un modelo del pliego de condiciones para el llamado a mejora de oferta, tomando como base económica a superar el precio de compra ofrecido por ‘Puente S.R.L.’

Cabe aclarar que en esta instancia del trámite el objeto de la licitación o –mejor dicho- del llamado a mejora de oferta, comprendía únicamente los cinco (5) inmuebles que fueran descriptos en párrafos anteriores, constando incluso en el propio proyecto de pliego en su redacción original que «ninguna de las tierras comprendidas en la oferta es (era) apta ni está(ba) actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar» (fs. 44 vta.).

También es oportuno poner de relieve que conforme surge del acta que en copia obra agregada a fs. 56/57, coincidente con la glosada a fs. 252/253 del expte. n° 18.144 «ut supra» referida, ‘Puente S.R.L.‘ hizo hincapié en «que es(era) su deseo dejar en claro que su propuesta comprend(ía) tierras de faldeo de cerro tomando como límite Este la llamada poligonal de Correa (…) y que en lo demás, mantiene (mantenía) su oferta en los términos en que oportunamente los formulara«; postura que fue conformada por el letrado de la U.T.E. quien ratificó que su oferta «comprend(ía) todas aquellas (tierras) que no están(ban) comprendidas en la oferta presentada por Puente S.R.L.«.

De las transcripciones precedentemente efectuadas se infiere claramente que hasta esta instancia del procedimiento no se había producido ninguna modificación en los términos de la propuesta originariamente efectuada por ‘Puente S.R.L.‘ (abarcativa de los 5 inmuebles ut supra individualizados) en tanto especificó claramente allí su intención de mantener la oferta realizada con anterioridad sin introducirle variante alguna, postura aceptada y conformada por la UTE co-oferente, también presente en ese acto, en punto a que su ofrecimiento se limitaba a las extensiones de tierra no comprendidas en la de ‘Puente S.R.L.’ y con exclusión de estas últimas.

En concordancia con lo expuesto, el a quo dispuso mediante la resolución de fs. 58/60 de dichos autos «efectuar un llamado licitatorio público para mejorar la oferta presentada por ‘Puente S.R.L.’ de fs. 1/39, estableciendo como base el precio y las condiciones mínimas de pago propuestas por el oferente, las que» podrían «ser mejoradas por él o por cualquier otro interesado» (fs. 58vta.), habiendo valorado para ello «razones evidentes de conveniencia general para adoptar una forma rápida de realización de los bienes objeto de la oferta«, como así también el hecho de que la oferta realizada por ‘Puente S.R.L.’ «y la formulada en el expediente 18.971 pondrían de esa forma límites a las pretensiones que cada oferente circunscribió de acuerdo a su preferencia…». Fue así que el a quo en el punto seis (6) del respectivo decreto dispuso «tener presente el proyecto de pliego presentado por el coadministrador y el preparado por la sindicatura» (…) y «aprobar el pliego de fs. 44/49» con ciertas modificaciones carentes de injerencia respecto de lo aquí debatido.

Pues bien, llegado a este punto del análisis, el nudo gorgiano y el aspecto más álgido de la cuestión a resolver en el sub examine se centra entonces en determinar si la redacción dada por el síndico Marquís al ‘pliego de condiciones en su redacción definitiva’ a fs. 62/68 refleja o no estrictamente las condiciones fijadas por el juez como base de la licitación, o no. Ello así, porque en dicho instrumento el profesional introdujo -subrepticiamente según la actora- en reemplazo de la frase «ninguna de las tierras comprendidas en la oferta es apta ni está actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar» una oración que habría alterado sustancialmente -según la actora- el objeto de la licitación y que reza lo siguiente: «En definitiva, la propuesta comprende la compra de todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar, con excepción de los inmuebles que se han vendido o donado con anterioridad y cuya escritura traslativa de dominio todavía se encuentra pendiente» (véase fs. 62vta.).

Así las cosas, el objeto de la licitación oportunamente aprobada habría adquirido con esa última incorporación –según la actora- una amplitud no mentada por el juez interviniente, quien, al visar el pliego e insertar una breve alteración ajena al objeto de esta litis -explicitada en su resolución de fs. 70 (15/05/1990)-, terminó llamando a mejora de ofertas sobre la base de una redacción definitiva que -por lo aquí destacado- incluía una modificación del objeto no prevista inicialmente, ni mucho menos aprobada expresamente por el magistrado.

A mayor abundamiento, repárese que ni en esta oportunidad (fs. 70), ni en el decisorio de fs. 58/60 el a quo introdujo la modificación en el texto del pliego, ahora en crisis, y que además los edictos publicados acotaron el objeto de la licitación únicamente a «Villa Nougués y Estancia Los Chamicos» (v. fs. 86/109); no habiendo constado en ellos tampoco como objeto de la licitación a «todas las tierras que no sean aptas para la producción de caña de azúcar…» u otra análoga, conforme lo consignaba el pliego confeccionado por el síndico.

Por lo hasta aquí expuesto -y siempre de acuerdo con lo que resulta de las constancias del expte. n° 18.970- tan sólo se presentaron como resultado del proceso licitatorio dos (2) mejoras a la oferta inicial: una, concretada por la misma sociedad‘Puente S.R.L.‘, por U$S 380.000; y la restante, realizada por ‘S.A. Azucarera Seleme Hnos I.C.A.yF.’, por U$S 300.000.

Más allá del dato objetivo emergente de la diferencia cuantitativa entre las ofertas en cuestión (U$S 80.000), el síndico Marquís se expidió a fs. 622/624 -en cumplimiento de lo normado por el inc. 6° del art. 199 de la ley 19.551, entonces vigente- a favor de la propuesta efectuada por ‘Puente S.R.L.‘, pese a haber realizado al mismo tiempo una serie de consideraciones en torno a que el precio ofrecido ‘no se comparecía con la estimación de valores efectuada por el agrimensor’ (fs. 623).

Frente a este estado de situación, el 07/08/1990 (fs. 625/626) el juez actuante resolvió -pese a todo- «adjudicar a favor dePuente Sociedad de Responsabilidad Limitada los bienes de los que da cuenta el pliego de fs. 58/60«, con la carga de tener que cumplimentar oportunamente los recaudos allí previstos».

Con posterioridad, el 16/08/1990 (fs. 655) ‘Puente S.R.L.’ efectuó una presentación acreditando: i) el primer pago correspondiente al precio de adjudicación, y ii) la formalización de la garantía de ejecución del contrato por el saldo del precio en «Huarte Cooperativa de Seguros Ltda«. De su lado, el 23/08/1990 (fs. 669) se labró acta en el juzgado, homologando la entrega de posesión de los inmuebles licitados a ‘Puente S.R.L.’, con la aquiescencia de la sindicatura y del coadministrador intervinientes. Tal hecho fue publicado en el B.O. del 11/09/1990 (véase fs. 697), librándose, el 21/10/1990(fs. 690/691) rogatoria mediante oficio ley n° 22.172 al juez local competente, requiriendo se otorgara «la posesión de los bienes licitados», bienes que por la enunciación efectuada en esa misma pieza, fueron únicamente los cinco (5) inmuebles primitivamente incluidos en la oferta original de la demandada.

Ahora bien: el 23/08/1990 (fs. 684) el representante de la adjudicataria, comunicó al Juzgado la intención de esta última de encarar «el análisis y estudio de títulos y antecedentes dominiales correspondientes a los inmuebles licitados en autos», motivando ello el libramiento de oficios ley n° 22.172 a fin de obtener copia certificada de tres escrituras labradas en los años 1835, 1856 y 1892, sin especificarse si correspondían o no a las cinco (5) fracciones licitadas. Dicho comportamiento fue reiterado por la accionada a partir de entonces, siendo así que, mediante sucesivas solicitudes, fue acrecentando paulatinamente sus tenencias inmobiliarias al obtener la adjudicación de terrenos no cultivables pertenecientes a la fallida, supuestamente comprendidos en la licitación.

Alertado el juez -mucho tiempo después- sobre la trascendencia que esta modalidad de inscripción habría venido alcanzando, aquél le requirió al síndico interviniente la presentación de un informe acerca de las diferencias que podrían existir entre el objeto inicial de la licitación y lo efectivamente adjudicado a ‘Puente S.R.L.‘, el cual fue presentado por el contador Marquís el29/03/1993, a fs. 1644/1648, sobre cuyo contenido volveré más adelante.

Paralelamente, la situación suscitada con ‘Puente SRL‘ desencadenó la celebración de una audiencia el 23/12/1992 (v. fs. 1584/1588), con la intervención -entre otros- del entonces síndico Marquís, del administrador judicial Terán Frías, y de los letrados y representantes de la accionada y del veedor designado el 04/11/1992, Ricardo Julio Fernández Duque (véase fs. 1/2 in re: «Cía. San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/incidente informe veedor judicial«, expte. n° 20.927, traído ad effectum videndi et probandi).

En dicha audiencia, al ser interrogados los representantes de ‘Puente S.R.L.’ sobre «el fundamento del pedido de inscripción de tierras con distinto número de padrón no comprendidas en la oferta ni en el pliego de licitación presentado por la coadministración a fs. 44/49 y que fuera aprobado por resolución de fs. 58/60», aquéllos respondieron: «que Puente entendió que mediante la licitación sustentada en las condiciones del pliego adquirido al síndico» había comprado «todas las tierras marginales de la fallida no aptas para el cultivo de caña de azúcar» (fs. 1584vta.).

Al ser preguntado el síndico Marquís sobre «cuáles son o fueron los bienes objeto de la licitación de Puente S.R.L.», aquél contestó: «… que el objeto del llamado a licitación del Ingenio San Pablo y todos los bienes comprendidos fue objeto de numerosas conversaciones entre la sindicatura, su letrado patrocinante y el Sr. Juez del concurso. Dentro de este análisis la sindicatura tiene absolutamente claro que se resolvió la licitación en dos (2) grandes grupos. Uno lo constituyó la planta industrial y las tierras afectadas a la producción de caña de azúcar y el resto lo constituían todas las tierras no aptas para la explotación de caña de azúcar. Dentro de este espíritu, que la sindicatura no tenía ninguna duda que esta modalidad de venta estaba totalmente conformada por el juzgado porque era la forma más práctica y ágil de tratar de vender los bienes en la licitación correspondiente a la oferta efectuada por ‘Puente S.R.L.’, al llamarse a licitación pública para el mejoramiento de la oferta precedentemente mencionada y como elemento necesario para complementar los bienes a vender se incluyó en el pliego de condiciones que la sindicatura realizó por disposición expresa del Sr. Juez» el párrafo de fs. 62vta.

Añadió que «este pliego fue presentado al juzgado, como correspondía» y que la sindicatura lo vendió a los diferentes oferentes, los cuales tenían muy claro -todos-, cuál era el objeto del llamado a licitación. De no haber sido así, resultaba evidente para la sindicatura que debió haberse hecho una tercera licitación con los bienes remanentes no comprendidos en la licitación anterior, cosa que no se llevó a cabo ni a pedido del juzgado ni por sugerencia de su parte, porque estaba en su opinión absolutamente en claro de que se había puesto en venta a través de las dos (2) licitaciones todos los bienes delIngenio San Pablo. Ello, a tal punto que el pliego definitivo confeccionado por su parte fue agregado al expediente, sin que fuera observado absolutamente por nadie» (fs. 1585/1586).

Asimismo, al ser inquirida la sindicatura sobre si conocía qué cantidad de hectáreas abarcaban los terrenos excedentes por los que hubo prestado su conformidad en el incidente para ser adjudicados a ‘Puente S.R.L.’, contestó «desconocer» ese dato. Es más, afirmó considerar que al momento de esta audiencia era prácticamente imposible conocer con absoluta precisión los bienes a vender y su extensión, razón por la cual entendía que hasta tanto no finalizara el relevamiento dominial total de las tierras que le pertenecen a la fallida no se podría afirmar con fehaciencia cuál era su extensión absoluta (fs. 1586vta.).

A su vez, interrogado también el co-administrador judicial sobre el particular, éste argumentó que: «los bienes objeto de la licitación de ‘Puente S.R.L.‘ fueron oportunamente determinados en el pliego de licitación de estos activos determinados en el punto 1 del pliego de licitación obrante a fs. 44/49″ (fs. 1585vta. y 1586). Al aludir a la «determinación» de los inmuebles afectados a la licitación, el coadministrador refirió a la «especificación o individualización» resultante de la oferta originaria de ‘Puente SRL‘ esto es, a los cinco (5) activos comprendidos en la propuesta que dio origen al trámite licitatorio.

Concluida la instancia investigativa en torno a los alcances de la licitación, el juez emitió resolución a fs. 1599 de la quiebra, decidiendo literalmente lo siguiente: «Que habiéndose instado el acto licitatorio de autos, mediando un pliego aprobado por resolución de fs. 58/60, el objeto del mismo consistió y de ello hállase conteste el Tribunal -taxativamente- en la enajenación de ciertas y determinadas parcelas individualizadas por su número de padrón (y por las que primigeniamente ‘Puente S.R.L.’ ofertó), no aptas para el cultivo de caña de azúcar. Ello así, por otra parte, despréndese del acta de audiencia de fs. 1584/1588 (véase respuesta del coadministrador a fs. 1585vta. in fine/1586), en el sentido de que los bienes objeto de de la licitación eran los del pliego aprobado por el Tribunal. Que atento al diferente tenor del pliego aprobado con el que la sindicatura vendió a los interesados (y por lo cual resulta particularmente, prima facie, responsable), en el sentido de que la oferta comprendía todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar; surge hoy la necesidad de clarificar en autos cuáles bienes inmuebles fueron los adquiridos por ‘Puente S.R.L.’ de conformidad por el pliego aprobado por el Tribunal, verificando si se han producido inscripciones dominiales fuera de tal objeto. Con tal motivo, y en virtud de lo dispuesto por el art. 298, primera parte, de la ley 19.551, instrúyese al síndico para que en el término de diez (10) días, dé cuenta de los bienes inmuebles adquiridos por ‘Puente S.R.L.’ con individualización dominial y catastral correspondientes de conformidad con el plano aprobado, debiendo iniciar las medidas legales correspondientes y/o precaucionales contra ‘Puente S.R.L.’ en salvaguardia de los intereses de la masa, por las inscripciones dominiales efectuadas fuera del pliego licitatorio aprobado«.

Pues bien, de los términos de la resolución que se ha transcripto se desprende claramente que, de acuerdo con el criterio allí expuesto por el entonces Juez interviniente en la quiebra de la actora, dos (2) serían las conclusiones que podrían extraerse a los efectos de esta litis:

i) Que el objeto de la licitación -según el criterio póstumamente exteriorizado por el juez- consistió -‘taxativamente’ en la enajenación de las cinco (5) parcelas individualizadas por su número de padrón (y por las que primigeniamente ‘Puente S.R.L.‘ ofertó), no aptas para el cultivo de caña de azúcar; y

ii) Que el pliego introducido por la sindicatura tuvo un tenor distinto al aprobado por el magistrado, toda vez que en momento alguno aquel se hubo representado que dicha licitación comprendiera todas las tierras no aptas para el cultivo de caña de azúcar, como lo interpretó la adjudicataria.

Así pareciera referirlo el informe por el cual la sindicatura entonces actuante, dando cumplimiento a lo ordenado por el juez Mata, hizo una presentación individualizando dominial y catastralmente los bienes tranferidos a ‘Puente S.R.L.‘ hasta esa fecha (26/03/1993, fs. 1644/1651).

Según dicho informe, el detalle de las tierras inscriptas a nombre de esta última comprende los siguientes inmuebles:

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 16/04/1991: i) propiedad ubicada en San Pablo, padrón n° 531.673, de 293 Has 6.635,9627 m2, ii) propiedad ubicada en San Pablo, sobre la ladera Este del cerro San Javier, padrón n° 530.105, con 966 Has 9.059,6530 m2, iii) propiedad ubicada en San Pablo, también sobre la ladera este del cerro San Javier, padrón n° 531.677, de 310 Has 1.934,9985 m2, iv) propiedad ubicada en San José de Lules, lugar denominada Isla de Márquez, padrón n° 77.454, con 49 Has 6.277,6912 m2, v) propiedad ubicada en la cima del Cerro San Javier, padrón n° 76.404, de 1 Has 10 m2, y vi) propiedad ubicada en La Rinconada, Yerba Buena, padrón n° 82.232, de 3 Has 9.278,5111 m2.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 26/03/1992: i) propiedad ubicada en la ladera del Cerro San Javier, padrón anterior n° 176.202 ó 530.105, de 8 Has 4.721,2350 m2, y ii) propiedad ubicada en Los Chañaritos, departamento Lules, padrones anteriores n° 33.964 y 233.115, con 124 Has 5.483,0908 m2.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 28/08/1992: Veintitrés lotes, ubicados en el loteo San Pablo, padrones 276.172 al 276.194, de 8.049 m2 en total.

– Adjudicados mediante oficio ley n° 22.172, del 08/09/1992: i) propiedad ubicada en San Pablo, departamento Lules, padrón anterior n° 279.439, de 4.910,6167 m2, ii) propiedad ubicada en San Pablo, departamento Lules, padrón n° 360.702, con 11 Has 5.772,2775 m2, iii) quinientos ochenta y ocho lotes sitos en Villa Rosario y Pueblo San Pablo, departamento Lules, padrones 275.412 al 275.684, 275.746 al 275.750, 275.772 al 275.785, 275.853 al 275.689, 275.907 al 275.917, 275.964 al 275.989, 276.069 al 276.076, 276.083 al 276.093, 276.160 al 276.171, 276.108 al 276.115, 275.685 al 275.733, 275.742 al 275.745, 276.213 al 276.329, con una extensión total de 31 Has 8.623,9557 m2, iv) propiedad ubicada en San José de Caspichango, departamento Monteros, padrón n° 241.667, con 130 Has 116,1562 m2, y v) dos propiedades ubicadas también en San José de Caspichango, departamento Monteros, padrones n° 241.665 y 241.666, con 2.465 Has 3.138,5825 m2 y 1.170 Has 9413,360 m2, respectivamente.

A las precedentes propiedades inscriptas resta añadir las cinco (5) comprendidas en la oferta originaria de ‘Puente S.R.L.‘, adjudicadas, conforme se reseñó supra, mediante oficio ley n° 22.172 del 21/10/1990.

Pues bien, comparando los inmuebles individualizados originariamente en la oferta de ‘Puente S.R.L.‘ y los efectivamente adjudicados, según detalle proporcionado por la sindicatura, cabe diagramar el siguiente cuadro comparativo:

Fracciones individualizadas
en el pliego licitatorio

Fracciones y lotes adjudicados a Puente SRL

NÚMERO
DE PARCELAS

629

SUPERFICIE

TOTAL

(en ha.)

3.456,9328

9026,4752

Las diferencias existentes entre un supuesto y otro son notables: seiscientos veinticuatro (624) fracciones de terreno equivalentes a cinco mil quinientos sesenta y nueve hectáreas con cinco mil cuatrocientos veinticuatro metros (5569,5424 ha) representarían el excedente de tierras inscriptas a nombre de ‘Puente S.R.L.‘, según el punto de vista sustentado por el ex síndico Marquís.

Por último, para concluir la reseña de los antecedentes del caso restaría únicamente por aludir a lo que resulta del expediente superintendencial tramitado por ante esta Cámara Nacional de Apelaciones, a raíz de la denuncia realizada el 29/11/1993 por el abogado Ricardo Fernández Duque en su carácter de veedor de la quiebra de ‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A.‘ entre el 04/11/1992 y el 26/04/1993 (ver expte. n°1948/1993, caratulado «‘Compañía San Pablo de Fabricación de Azúcar S.A. s/quiebra s/presentación por el abogado Ricardo J. Fernández Duque‘»).

De sus constancias, se desprende que en su dictamen del 20/03/1995 el Señor Fiscal de Cámara entonces actuante postuló la remoción del síndico Marquís, dada la entidad y gravedad de los incumplimientos en los que -a su entender- habría incurrido dicho funcionario en orden a los deberes que le incumbían conforme la ley 19.551 -entonces vigente-, con el objeto de tutelar debidamente la masa de acreedores (véanse fs. 172/176).

Con tal punto de vista concordó en su momento la Sala ‘E’ de esta Cámara, quien en su dictamen de fecha 21/05/1996, y en su carácter de Sala preventora, coincidió con el Representante del Ministerio Público en la conveniencia de «remover al síndico, contador Jorge Hugo Marquís, e inhabilitarlo para desempeñar el cargo por un plazo de cinco (5) años (art. 279 ley 19.551, concordante con el art. 255 de la ley 24.522)» (fs. 242), y así lo propició al pleno del Cuerpo. Para arribar a tal decisión dicha Sala merituó: i) que el magistrado entonces a cargo del Juzgado -Dr. Mata- aprobó en el incidente n° 18.970 (al que referí in extenso más arriba) un proyecto de pliego de llamado a mejora de oferta, con ciertas modificaciones expresas (fs. 44/50 y 59 de tales actuaciones), y en el que se individualizaban los bienes comprendidos en el objeto del llamado; ii) que en aquel pronunciamiento se había encomendado al síndico la redacción definitiva del pliego, que debía ajustarse al proyecto aprobado, con las modificaciones introducidas por el juzgador (fs. 60 de esas actuaciones); iii) que, sin embargo, al acompañar Marquís la redacción definitiva del pliego, introdujo inconsultamente una modificación de la cláusula relativa a la individualización de aquellos bienes, lo que habría posibilitado, o cuanto menos, coadyuvado a la inscripción excesiva de tierras por encima de las que fueran objeto de la licitación atribuida a ‘Puente S.R.L.’

Cabe acotar, por último, que el informe de la Sala actuante fue aprobado por el pleno del Cuerpo en el Acuerdo de esta Excma. Cámara celebrado el 29/05/1996 (fs. 245).

(3) El nudo gorgiano de la controversia. La determinación del objeto de la licitación en la que resultó adjudicataria la demandada.

Pues bien, efectuada la reseña de los antecedentes del caso, y sin perjuicio de las distintas lecturas que de lo ocurrido podría hacerse desde múltiples perspectivas que tienen que ver con la actuación del entonces magistrado a cargo del juzgado, el desempeño de los funcionarios del concurso y en particular el del entonces síndico Marquís, considero que lo único conducente a los efectos de juzgar aquello que es materia de decisión en esta litis es establecer concretamente cuál fue el objeto de la licitación llevada a cabo por el entonces juez de la quiebra de «Ingenio San Pablo«, en la que resultó adjudicataria la accionada, pues la clarificación de este extremo es lo que permitirá determinar la legitimidad -o no- de las inscripciones registrales de tierras que -según la actora- se efectuaron en exceso de lo realmente enajenado a través de la licitación, y que por eso fueron declaradas ineficaces en la sentencia apelada.

En esta línea de interpretación, entiendo conducente, previo a ingresar a este concreto aspecto de la cuestión, hacer una breve referencia a las características del procedimiento de licitación como modalidad de enajenación dentro del trámite liquidatorio de la quiebra.

Sabido es, en este sentido, que la liquidación de los bienes del fallido como procedimiento necesario para poder distribuir su producido entre sus acreedores hace a la esencia del trámite concursal, ya que a través de ella se alcanza la finalidad procurada a través de aquél. Bien dicen García Martínez y Fernández Madrid en «Concursos y quiebras» (Ediciones Contabilidad Moderna, Buenos Aires, 1974, t. II, pág. 1140) que la quiebra es un procedimiento de ejecución colectiva, cuyo fin esencial consiste en convertir los bienes del deudor en un medio universal de pago, es decir, en dinero, para repartirlo proporcionalmente entre los acreedores, de acuerdo con el consabido principio de igualdad reflejado en la regla de la pars conditio creditorum. Se trata, pues, de liquidar el patrimonio del fallido, sustraido de su disponibilidad a través del desapoderamiento, para hacer efectivo el derecho general de prenda que tienen sus acreedores y pagar a éstos sus respectivos créditos en el orden y grado que corresponda.

Dentro de dicho marco conceptual, la liquidación de los bienes del fallido se realiza sin la intervención directa de los acreedores bajo autoridad y control del juez del concurso, quien, por el sistema de oficialización adoptado por nuestra ley de quiebras, goza de amplias facultades para tutelar los intereses públicos y privados comprometidos en esta clase de juicios (cfr. García Martínez – Fernández Madrid, «Concursos y quiebras», cit. supra, misma página).

En principio, los bienes muebles e inmuebles del fallido deben ser vendidos en remate público por el martillero que resulta desinsaculado de acuerdo con las normas superintendenciales vigentes en la jurisdicción del juicio, por ser ésta la forma más transparente de realización del bien, pero nada impide que la liquidación se formalice bajo cualquier otra forma de enajenación, como puede ser una licitación o una venta privada. La venta tiene igualmente en todos los casos -y más allá de la modalidad que se adopte- el carácter de una venta judicial porque se lleva a cabo por disposición y bajo la autoridad del juez del concurso, en virtud de las normas dictadas en defensa de los intereses de los acreedores y del propio deudor. Además, está en la esencia misma de la liquidación falencial, el carácter coactivo y judicial de esa liquidación, lo que torna indiferente la forma en que tenga lugar la venta de los bienes que forman la masa activa de la quiebra. La venta es siemprejudicial aunque se realice en forma privada, porque emana de un procedimiento ejecutivo de carácter compulsivo que sustituye a las acciones individuales que corresponden a cada uno de los acreedores (cfr. García Martínez – Fernández Madrid, ob. cit., p. 1142).

Es por eso que si bien la LCQ: 204 (antes 199) establece un orden preferente para la realización de los bienes falimentarios, priorizándose la liquidación de la empresa «como unidad» y la enajenación «en conjunto» de los bienes que integran el establecimiento del fallido, no descarta tampoco, sino -por el contrario- la contempla expresamente, la enajenación singularde todo o parte de los bienes que integran el patrimonio, ya sea bajo la modalidad de subasta pública o cualquier otra forma de realización, incluida la venta privada o directa. Dentro de estas modalidades de realización, ha cobrado particular relevancia en la práctica tribunalicia de estos últimos años, aquélla que ha sido dada en denominarse dentro de la jerga judicial como «llamado a mejora a oferta«, consistente en una modalidad por la cual, frente a una oferta de compra directa de compra realizada en el expediente por un interesado o por un conjunto de ellos, se convoca a una suerte de procedimiento licitatorio a través del cual se establece una especie de concurso público (o privado, según la perspectiva con la que se lo quiera ver), por el cual cualesquiera otros interesados quedan habilitados para pujar por ofrecer mejores condiciones económicas para la compra del bien que las presentadas por el primigenio oferente, adjudicándose dicho bien, finalmente, a aquél que, a criterio del juez, ofrezca las mejores condiciones, siendo optativo que las ofertas sean presentadas por escrito en sobre cerrado dentro del expediente o en una audiencia convocada expresamente al efecto (cfr. Quintana Ferreyra-Alberti, «Concursos«, Ed. Astrea, Buenos Aires, 1990, t. 3, págs. 811/813).

Dentro de dicho marco normativo, frente a la oferta de algún interesado enderezada a adquirir alguno o algunos de los bienes del fallido -como aconteció en el caso con ‘Puente S.R.L.‘-, no parece discutible que el juez cuenta con facultades suficientes para llamar a una «licitación», procurando una mejora de ofertas respecto a los bienes enajenables.

Y si bien durante la vigencia de la ley 19.551, tal llamado constituía una excepción, ya que en rigor de verdad, la masa total de bienes muebles o inmuebles de la quebrada eran vendidos -en principio- en remate público por el martillero designado por el magistrado (cfr. García Martínez y otro, ob. cit., p. 1141), es cierto que esta concepción se fue modificando, lenta y progresivamente, con el transcurso del tiempo y la evolución jurisprudencial, sobre todo a partir de la sanción de la ley 22.917, dadas las ventajas prácticas que este tipo de realización -de creación pretoriana- representaba frente a otros procedimientos de liquidación previstos en la LCQ, no sólo por la simplificación de gastos que implicaba, sino por el control directo que el juez podía ejercer sobre la puja de los potenciales oferentes, aspecto éste ciertamente álgido en las subastas judiciales, frecuentemente dominadas por las llamadas «ligas de compradores», con la consiguiente influencia que éstas ejercen sobre los potenciales compradores y los precios que finalmente se obtienen en los remates.

Dentro del marco regulatorio analizado, entonces, parece claro que el procedimiento de enajenación objeto de debate en autos, tuvo el carácter de una licitación pública entre particulares autorizada por el ordenamiento legal, que pese a no revestir las características de una subasta pública, se ajusta a las directivas establecidas por el art. 204 (antes 199) y ss. LCQ, toda vez que estuvo sustentada en la confección de un pliego de condiciones para la mejora de oferta, que contuvo formalmente una identificación de los bienes enajenados (esto, con la salvedad de lo que se dirá infra), el precio de venta, las condiciones de pago y demás circunstancias consideradas de interés para efectuar las propuestas de compra, y a tal fin tomó como base -en lugar de la tasación prevista en el art. 199 de la anterior ley falimentaria- la primera oferta efectuada por ‘Puente S.R.L.’ (U$S 220.000), esto es, en un parámetro pacíficamente aceptado por los juzgados comerciales de esta jurisdicción para este tipo de procedimientos.

Pues bien, establecida la regularidad del procedimiento adoptado por el juez para el trámite de realización de los bienes de que se trata, sólo resta determinar cuál fue el objeto de ese trámite de realización, en el sentido de cuáles fueron los concretos bienes materia de enajenación a través de él, y sobre la base ello, establecer si fueron o no correctamente efectuadas a favor de ‘Puente S.R.L.’ las inscripciones dominiales de tierras en exceso de los cinco (5) inmuebles que constituían el objeto de la propuesta inicial de la accionada, según lo explicado en los considerandos de la presente.

Sobre el particular, y a la luz de los antecedentes que se han venido desarrollando, existen dos (2) interpretaciones posibles en orden al objeto de la licitación de que se trata.

Está, en primer lugar, la postura sustentada por la accionada, respaldada por la explicación brindada por el contador Marquís en la audiencia aludida en el considerando anterior, y de algún modo apoyada por la estructuración procedimental que el propio juez le dio le dio al trámite de realización de bienes de la fallida, según el cual, frente a la existencia de sendas ofertas sobre tierras que, por un lado, eran aptas para la explotación de caña de azúcar, y otras que no lo eran, cabría interpretar que la oferta sobre estas tierras no sólo abarcaba los cinco (5) inmuebles que integraban la oferta originaria, sino, en generaltodas las tierras que no eran aptas para el cultivo de caña de azúcar, como expresamente quedó consignado en el pliego licitatorio confeccionado por el síndico Marquís (claro está –esto último- sin que hubiese existido una explícita instrucción del juez de la quiebra en ese sentido).

La otra postura, que es la que da sustento a esta demanda, es aquella según la cual el objeto de la licitación se circunscribió únicamente a los cinco (5) inmuebles que constituyeron el contenido de la oferta inicialmente efectuada por ‘Puente S.R.L.’, y que interpreta que la mención que el pliego hizo sobre una extensión de la oferta a todos los demás bienes no aptos para el cultivo de caña de azúcar, fue un exceso del síndico Marquís, no respaldado por ninguna decisión del magistrado en tal sentido, razón por la cual no cabría inscribir a nombre de la accionada ningún inmueble distinto de aquellos en función de los cuales aquélla efectuara su oferta primigenia.

Desde la perspectiva del suscripto, la respuesta por dar a este interrogante no es ciertamente tan sencilla como lo imaginó el juez de grado en su sentencia, existiendo por el contrario, entre los antecedentes del caso, elementos de juicio susceptibles de dar sustento tanto a una como a otra postura de las partes.

A favor de la postura sustentada en el pleito por la parte demandada, aprecio que, equivocadamente o no, inadvertidamente o no, o engaño mediante o no, lo cierto es que en el pliego que sirvió de base a la licitación se consignó expresamente que la venta incluía «todas las tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar» de propiedad de la fallida, y bajo esas condiciones fue concretada la enajenación, sin que hubiese mediado objeción alguna en su oportunidad, ni tampoco después.

En segundo lugar, observo que aún cuando esa amplitud en el objeto de la licitación que el síndico reflejó en su pliego no haya estado justificada por decisión específica del juez en tal sentido, lo cierto es que el juez aprobó el respectivo pliego y sobre la base de los términos que en él se volcaron, fue efectuada la licitación en la que resultó adjudicataria la accionada.

En tercer lugar, señalo que, decidida la adjudicación, la accionada solicitó al juez un estudio de títulos sobre el conjunto de tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar que excedían de los cinco (5) inmuebles comprendidos en su primigenia oferta que ya le habían sido otorgados en posesión, y, a partir de esos estudios, comenzó a requerir la inscripción de numerosas tierras a su nombre, habiendo sido todo ello proveído de conformidad por el magistrado, sin oposición alguna del síndico o de los acreedores.

Por último, tampoco puede pasar desapercibido que después de concretada la enajenación de estas tierras a ‘Puente SRL’, no se materializaron actuaciones judiciales tendientes a enajenar las tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar que excedían de las cinco (5) originariamente comprendidas en la oferta de la adjudicataria, lo que autorizaría a presumir que estaba incluidas en la licitación llevada a cabo en el incidente n° 18.970.

Como contrapartida, en favor de la postura sustentada en el pleito por la parte actora, observo lo siguiente. Primero, que, efectivamente, tal como lo sostuviera esta parte, el objeto de la primigenia oferta introducida por ‘Puente SRL’ comprendía únicamente cinco (5) inmuebles determinados (no aptos para el cultivo de caña de azúcar, pero evidentemente no los únicos en esa condición dentro del patrimonio de la fallida), oferta que no se vio alterada al disponerse el llamado a licitación de que se trata, ya que la oferente manifestó expresamente su voluntad de no modificar esa oferta y de mantenerla en los términos en que había sido formulada (ver audiencia del 23/12/1992, fs. 1584/1588, expte. n° 18.970).

En segundo lugar, aprecio que el pasaje de una propuesta de estos contornos (es decir, dirigida a un conjunto de bienes claramente determinados, como las cinco -5- fracciones de terreno antes mencionadas) a una de contornos mucho más inciertos, como la que resultó del pliego de la licitación (en cuanto abarcó una superficie indeterminada, de parcelas de tierras no aptas para el cultivo de la caña de azúcar cuya extensión era desconocida incluso hasta por el propio síndico –ver fs. 1586vta., expte. n° 18.970–), hubiese requerido mínimamente una petición expresa de alguna de las partes involucradas en tal sentido, e inexorablemente, además, una decisión expresa del juez que así lo estableciera, lo cual no aconteció en la especie.

En tercer lugar, no puede dejar de advertirse que el objeto de la licitación tampoco resultó claramente especificado en la publicidad edictal que tuvo la enajenación de que se trata, ya que en ella si bien se consignó la necesidad de adquirir el pliego en el que constaba la verdadera extensión del objeto de la licitación, en cuanto a este aspecto, sólo se mencionó en el edicto que se vendían las tierras comprendidas en «Villa Nougués y Estancia los Chamicos», o sea, una descripción ciertamente muy pobre para describir el objeto de lo que estaba siendo materia de enajenación.

Por último, no puede dejar de valorarse un aspecto que ya fue destacado en oportunidad de reseñarse los antecedentes del caso en punto a lo sustancial e importante que es la diferencia existente entre la propuesta originaria de ‘Puente S.R.L.’ y la finalmente adjudicada, consistente en nada menos que seiscientos veinticuatro (624) parcelas (cinco -5- de la propuesta originaria versus seiscientos veintinueve -629- de las finalmente adjudicadas) y cinco mil quinientos sesenta y nueve hectáreas con cinco mil cuatrocientos veinticuatro metros (5569,5424 ha) (tres mil cuatrocientos cincuenta y seis hectáreas con nueve mil trescientos veintiocho metros -3.456,9328 has- originariamente incluidas en la oferta de compraversus las nueve mil veintiséis hectáreas con cuatro mil setecientos cincuenta y dos metros -9026,4752 has- finalmente suscriptas a nombre de la accionada). La diferencia cuantitativa existente, tanto en hectáreas como en parcelas, tiene una relevancia tan significativa que difícilmente puede ser explicada desde la perspectiva de un simple detalle menor de confección del pliego por parte del síndico.

En suma, existen más que valederas razones para sustentar cualquiera de las dos posturas que se encuentran en disputa. Ello no releva, sin embargo, al suscripto de adoptar una decisión sobre el particular ya que en virtud del principio del ‘non liquet’ no es dable que los jueces dejen de juzgar so pretexto de silencio o oscuridad de las leyes (art. 15 Cód. Civil). Y en tal emprendimiento, si bien como ya dije puede que concurran en el caso razones vinculadas a la seguridad jurídica que harían aconsejable mantener el status quo existente, también confluyen en el sub lite razones vinculadas a la transparencia y objetividad inherentes a toda enajenación judicial, que obligan a ser sumamente exigentes en este tipo de aspectos, razón por la cual, si existen motivos que ponen en tela de juicio la seriedad del procedimiento y aparece la posibilidad de que pudieran haber existido maniobras tendientes a perjudicar ilegítimamente a la masa de acreedores, razones de elemental prudencia aconsejan estar por la solución que mejor preserve la integridad del patrimonio de la falente, no sólo en beneficio de los derechos de los acreedores, sino como modo de evitar que se produzca un enriquecimiento sin causa del adquirente, en perjuicio de la masa. Ello, con independencia de que, además, también es deber de los Tribunales asegurar la transparencia y seriedad exigibles para actos en relación a los cuales se encuentra comprometida la fe pública y el concepto de la comunidad sobre la sana administración de justicia, como acontece en los atinentes al trámite de enajenación judicial forzada (esta CNCom., esta Sala A, 22/02/2008, in re: «Nosdeo, Juan José s/ incidente de realización de bienes (muebles)»; idem,Sala C, 24/06/1993, in re: «Agrupación Médica Argentina S.A. s/quiebra s/ inc. de subasta»).

Como consecuencia de ello, me terminaré inclinando por mantener la solución del juez de grado, en cuanto declaró la ineficacia de las inscripciones registrales de tierras cumplidas en exceso de las contempladas en la oferta primigenia de la adjudicataria ‘Puente S.R.L.’, en orden a lo cual estimo conducente efectuar determinadas precisiones conceptuales, que entiendo coadyuvarán a la solución que se postula.

En primer lugar, no ignoro que el «pliego de condiciones» constituye la ley de licitación, porque es en él donde se especifican el objeto de la contratación y los derechos y obligaciones de los oferentes y del adjudicatario (cfr. Comadira, Julio R.,Algunos aspectos de licitación pública, en «Contratos Administrativos. Jornadas organizadas por la Universidad Austral, Facultad de Derecho», Editorial Ciencias de la Administración, Buenos Aires, 2000, p. 327).

Pero, como contrapartida, tampoco puede pasarse por alto que una clara y precisa identificación del objeto es requisito fundamental para la validez de dicho pliego. Lo contrario -esto es, la indicación confusa e imprecisa del objeto de la licitación- traería aparejada la presentación de ofertas muy heterogéneas, y por lo tanto inequiparables entre sí, lo que invalidaría el resultado obtenido (cfr. Dromi, Roberto, «Licitación pública», Ediciones Ciudad Argentina, Buenos Aires, 1995, p.248).

Por ende, sólo cuando los interesados pueden conocer inequívocamente todo lo que se incluye o excluye de la caracterización del objeto, puede considerarse cumplimentado el requisito de especificación del objeto (Bandeira de Mello, Celso, Pliego de Condiciones, en «Contratos Públicos», ps. 285/288). Y en este caso, es claro que esa precisión en la identificación no ha podido ser lograda completamente, ya que la mención que en el pliego se hizo acerca de que la extensión de la venta se extendía a todas las tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar, no encuentra respaldo en ninguna decisión puntual del magistrado en tal sentido, cuando por otra parte el contenido de la oferta llamada a mejorar no las incluía.

Se ha entendido en tal sentido que los términos o expresiones contenidas en los pliegos licitatorios deben ser interpretadosen sentido estricto o restringido, precisamente para salvaguardar el principio de igualdad, piedra angular de todo el sistema (v. Procuración del Tesoro de la Nación, Dictámenes, 172:168; 202:151). Síguese de ello que no se muestra como factible considerar como cumplido ese requisito cuando lo consignado en el pliego no fue expresamente autorizado por el magistrado y cuando, además, ello tampoco fue debidamente divulgado en la publicidad edictal del llamado a licitación.

Este criterio judicial especificador del objeto en una licitación falencial debe tener, entonces, un límite extrínseco y un límiteintrínseco: i) sin el primero no existirían condiciones para una comparación que pueda resolverse sobre la base de pautas preestablecidas y operativas, afectando a los potenciales oferentes; y, ii) sin el segundo, resultaría afectado directamente el interés de la masa de acreedores, interesada en las mejores condiciones de realización de los bienes de la quebrada, para el recupero de los créditos existentes contra ésta.

De allí que la correcta delimitación del objeto del pliego en el espectro de la insolvencia, tenga por finalidad proteger tanto los intereses de los oferentes que acuden a la licitación, como los intereses de los acreedores de la fallida.

Esta vía de pensamiento permite colegir que el agregado introducido por el síndico en el pliego de la licitación, sin autorización explícita del juez de la quiebra, afectó el mentado principio de especificidad del objeto de la licitación.

Es que, para interpretar el pliego en cuestión, hay que tomarlo, tal como lo decía Messineo (al referir a los contratos) «como un todo coherente»; no se trata de una simple suma o adición de condiciones, sino de un conjunto orgánico predispuesto para alcanzar un objetivo determinado (Messineo, Francesco, Doctrina General del contrato, trad. Sentís Melendo y Fontanarrosa, Ed. Ejea, t. II, Buenos Aires, 1987, p.107).

En ese orden de ideas rescato también la reflexión de Danz, cuando apuntaba que «importantísimo para la interpretación es conocer los fines económicos» perseguidos, pues «el derecho ampara la consecución de esos fines y, por tanto, el juez para poder otorgar la debida protección del derecho al negocio jurídico…tiene que empezar exactamente por conocer esos fines» (Danz, Erich, La interpretación de los negocios jurídicos, 2° edición española, n° 1, p. 107, cit. por Halperín, Isaac – Barbato, Nicolás, Seguros, Ed. Depalma, Buenos Aires, 2003, p. 733). Y en el caso, los fines económicos de la licitación del incidente n° 18.970 no fueron desde un principio otros que enajenar únicamente las cinco (5) fracciones de terrenos ofertadas a fs. 37/38 de esos autos, sin abarcar las restantes tierras no aptas para cultivo de caña de azúcar, como lo pretende la quejosa.

Por otro lado, cuadra añadir que el párrafo agregado por el ex síndico Marquís al pliego licitatorio en el punto que se analiza, involucra una imprecisión contraria a cualquier idea de determinación del objeto de la licitación. Véase que dicho funcionario desconocía en realidad cuál era la extensión de las tierras que genéricamente se mencionaban en el pliego como «tierras …no … aptas para la producción de caña de azúcar», ignorando de qué propiedades se trataba y cuál era su superficie (ver audiencia del 23/12/1992, fs. 1586vta., expte. n° 18.970), desconocimiento que reviste suma gravedad si se tiene en cuenta la extensión de la superficie que hoy se sabe involucrada (5569,54 has) en tanto afectaba una importante porción del patrimonio de la fallida, que es prenda común de sus acreedores.

Convalidar la operatoria del modo en que se vio perfeccionada, implicaría además aceptar que miles de hectáreas salieran del patrimonio de la fallida a un precio vil, burlando la garantía representada por los bienes afectados, en detrimento de los respectivos acreedores, y consumando un verdadero empobrecimiento sin causa en perjuicio de éstos. Sabido es que para que se configure esta última figura (el enriquecimiento sin causa) es menester, por un lado, el enriquecimiento de una persona en detrimento de otra, lo que ocasiona un correlativo empobrecimiento del perjudicado, manifestado en el traspaso de bienes de un patrimonio al de un segundo sujeto; y, por otro, la ausencia de causa de ese enriquecimiento, es decir la inexistencia de mecanismo jurídico, legal o convencional, que justifique tal desplazamiento de valores.

Es indudable que el primer requisito resulta claramente verificable, a poco que se advierta que de cinco (5) fracciones de terreno, -que suman 3456,9328 hectáreas-, la accionada se hizo con un total de seiscientas veintinueve (629), representativas de 9026,4752 hectáreas. Es decir que, en forma voluntaria o no, la accionada se enriqueció con 5569,5424 hectáreas en exceso del objeto ofertado en su primera presentación, empobreciéndose en idéntica proporción la masa de acreedores de la quiebra de «Ingenio San Pablo«.

Ahora bien, en cuanto a la ausencia de causa de ese enriquecimiento, cuadra advertir que si bien la adquisición de esas tierras tuvo lugar -formalmente, al menos- a cambio de un precio, dicho precio no parece guardar proporción con la superficie finalmente adquirida, toda vez que si bien fue superior al precio inicialmente ofrecido por las cinco (5) fracciones originariamente abarcadas, de todos modos, no pareciera guardar relación con la gran cantidad de hectáreas de diferencia que se advierten entre una y otra propuesta, equivalentes, como se dijo, a más de cinco mil (5000) hectáreas.

Por ello, dado que no es equitativo que nadie se enriquezca con daño e injusticia de otro (aequum est neminem cum alterius detrimento et injuria fieri locupletiorem), no puede sino concluirse en que debe exigirse a la accionada la devolución de lo inscripto en exceso.

A mayor abundamiento, es sabido que la oferta es un acto negocial de derecho privado, dotado de naturaleza jurídica como propuesta contractual (Cianflone, Antonio, L’appalto di opere pubbliche, Ed. Giuffré, Milano, 1981, p. 367). Dicha naturaleza jurídica se mantiene inmutable aún en el caso de las licitaciones, cuyas condiciones -reguladas en los pliegos respectivos- encuentran una analogía indiscutible con la modalidad de contratos por adhesión.

Es por ello que la accionada no puede ahora pretender volver contra sus propios actos y desconocer la vigencia de los términos de la oferta que inicialmente efectuara en punto a las cinco (5) fracciones de terreno que deseaba adquirir por un precio muy similar al finalmente pagado, máxime cuando aquella resultó determinante para imponer la base para el llamado a mejora a ofertas en la licitación tramitada en el incidente 18.970 (v. fs. 58vta.).

Sabido es que a nadie le es permitido desconocer los efectos que se derivan de su conducta anterior sin contrariar el principio general de la buena fe –art. 1198 Cód.Civil- y aquel otro que es su consecuencia conforme al cual no es lícito volver sobre los propios actos (esta CNCom., esta Sala A, 30/04/1985, «Beotegui, Rodolfo c. Carfina Cia. Fciera. SA.»; íd.,20/02/1980, «Bellone»; íd., 15/11/1989, «Urundel del Valle»; íd., Sala B, 09/09/1992, «Saint Honore SA c/ Medias Paris SA s/ ord.»; íd, 03/11/1997, «Cavallaro, Orlando c/ Sinopoli, Nicolas s/ sum.»; íd., 28/09/1993, «Plasticos las Marianas SA c/ Pesquera Santa Elena s/ ord.»; íd., 09/09/1992, «Saint Honore SA»; ìd., 30/05/1997, «Industrias de Maiz c. Holande SA», entre muchos otros).

Y -justamente- una de las consecuencias del deber de obrar de buena fe y de la necesidad de ejercitar los derechos observando dicha pauta, es la exigencia de un comportamiento coherente. Este imperativo de conducta significa que, cuando una persona dentro de una relación jurídica ha suscitado en otra con su proceder una confianza fundada, conforme a tal principio en una determinada actuación futura, según el sentido objetivamente deducido de la conducta anterior, no debe defraudar la confianza despertada y es inadmisible todo comportamiento, incompatible con ella (cfr. Luis Diez de Picaso Ponce de León, «La doctrina de los propios actos», Ed. Bosch, Barcelona, pag. 142; esta CNCom., esta Sala A, 24/11/1980, in re: «Copes Juan Carlos c. Codic Producciones S.R.L.»).

La doctrina moderna, sobre todo la alemana, ha elaborado, con base en la jurisprudencia de los tribunales, una serie de supuestos típicos a los cuales resulta aplicable la idea de que la buena fe opera como un límite del ejercicio de los derechos subjetivos y, entre ellos, el que se ha venido señalando. Venire contra factum proprium, quiere decir conforme lo precisa Luis Diez Picaso en su prólogo a la obra de Franz Wieacker, «El principio general de la buena fe» (Ed. Civitas, pag. 21), que el acto de ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad es inadmisible cuando con él la persona se pone en contradicción con el sentido que objetivamente y de acuerdo con la buena fe habría de darse a su conducta anterior, conformándose de ese modo la regla antes mencionada de acuerdo a la cual se encuentra vedada cualquier pretensión incompatible o contradictoria con la conducta anterior.

Y en tal sentido, luego de que el proyecto de pliego originariamente presentado por el coadministrador Terán Frías, se limitaba establecer que: «ninguna de las tierras comprendidas es apta ni está actualmente destinada al cultivo de la caña de azúcar«, no podía válidamente ‘Puente S.R.L.’ desconocer lo límites de la licitación, máxime cuando fue dicha parte quien originó con sus propuestas las incidencias examinadas (n° 18.144, 18.970 y 18.971), participando de todos los estadios procesales suscitados con motivo de la tramitación del proceso licitatorio en el que resultó adjudicatario -finalmente- de las cinco (5) fracciones de terreno detalladas primigeniamente.

Por último, no puedo dejar de poner en relieve que es verdad que –directa o indirectamente- el pliego de que se trata fue de algún modo tácitamente convalidado por el magistrado, que no sólo no objetó dicho pliego en su momento, sino que llevó adelante el procedimiento licitatorio en esos términos, disponiendo la adjudicación a la demandada de los bienes licitados, su entrega a esta última y la inscripción de los lotes a la adjudicataria, sin deslizar objeción alguna.

Sin embargo, dados los antecedentes del trámite licitatorio y el hecho de que quien resultó adjudicataria no fue un tercero cualquiera que accidentalmente participó de la licitación, sino la oferente primigenia que intervino desde el principio del procedimiento, sabiendo o debiendo saber los contornos objetivos de la licitación en que participaba, entiendo que esa particularidad resulta decisiva para oponerle a ésta el resultado alcanzado en el sub lite, pues no podía desconocer, o cuanto menos no debía hacerlo, cuáles eran los límites de los derechos por los cuales pujaba.

Concluyo entonces de lo hasta aquí expuesto que corresponde desestimar el recurso interpuesto por ‘Puente S.R.L.’ y en consecuencia confirmarse la sentencia apelada en lo que ha sido materia de agravio.

(4) Las costas

En cuanto a las costas del proceso, sabido es que en nuestro sistema procesal, los gastos del juicio deben ser satisfechos -como regla- por la parte que ha resultado vencida en aquél. Ello así en la medida que las costas son en nuestro régimen procesal corolario del vencimiento (arts. 68, 69 y 558 CPCCN) y se imponen no como una sanción sino como resarcimiento de los gastos provocados por el litigio, gastos que deben ser reembolsados por el vencido.

Es cierto que ésa es la regla general y que la ley también faculta al Juez a eximir de las costas al vencido, en todo o en parte, siempre que encuentre mérito para ello (arts. 68 y ss CPCCN). Pero ello, esto es la imposición de las costas en el orden causado o su eximición -en su caso-, sólo procede en los casos en que por la naturaleza de la acción deducida, la forma como se trabó la litis, su resultado o en atención a la conducta de las partes su regulación requiere un apartamiento de la regla general (cfr. Colombo, Carlos – Kiper, Claudio, «Código Procesal Civil y Comercial de la Nación», T° I, p. 491).

En la especie, se dan precisamente esas circunstancias que habilitan una solución excepcional, toda vez que, con prescindencia de cualquier otra consideración que pudiera hacerse en torno a la legitimidad de los derechos invocados por la accionada, lo cierto es que esta última se hallaba investida de esos derechos por decisión judicial (mal o bien, le fueron otorgados por autoridad judicial dentro del marco de un procedimiento prima facie regular), razón por la cual, aún cuando tales derechos terminen no siendo reconocidos en esta instancia, tal circunstancia pudo hacer que dicha parte se creyera legítimamente con derecho a litigar como lo hizo (art. 68 CPCCN).

Considero, por ende, que corresponde modificar la sentencia en este aspecto y distribuirse las costas en el orden causado por las razones expuestas precedentemente.

V.- LA CONCLUSIÓN

Por lo hasta aquí expuesto, propongo al Acuerdo:

(1) Rechazar el recurso de apelación interpuesto por la accionada deducido por ‘Puente S.R.L.’ y –en consecuencia- confirmar la sentencia apelada en lo que fue materia de agravio, con excepción de las costas del proceso que deberán ser soportadas en el orden causado por las razones explicitadas IV (4).

(2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado por análogas razones a las que determinaran esa solución en la anterior instancia (art. 68 CPCCN, párrafo 2°)

Así voto.

Por análogas razones, la Señora Juez de Cámara Dra. Isabel Míguez y la Señora Juez de Cámara Dra. María Elsa Uzal adhieren al voto precedente.

Con lo que terminó este Acuerdo que firmaron los Señores Jueces de Cámara Doctores: María Elsa Uzal, Isabel Míguez y Alfredo Arturo Kölliker Frers.

Buenos Aires, 19 de mayo de 2008

Y VISTOS:

Por los fundamentos del Acuerdo precedente, se resuelve:

(2) Imponer las costas de Alzada en el orden causado por análogas razones a las que determinaran esa solución en la anterior instancia (art. 68 CPCCN, párrafo 2°).-

Fdo.: María Elsa Uzal, Isabel Míguez y Alfredo Arturo Kölliker Frers

Diligencia preliminar

“WOLOCHWIANSKI GUSTAVO MARCELO c/ PODESTA GRACIELA NORMA s/ DILIGENCIAS PRELIMINARES” (J.H.)
Expte. N° 80586/2022 –J. 110-
RELACIÓN N° 080586/2022/CA001.-
Buenos Aires, abril de 2023.-
Y VISTOS: Y CONSIDERANDO:
I.- Llegan estas actuaciones con motivo del recurso articulado subsidiariamente por el accionante contra la resolución del 27 de octubre de 2022, en tanto no admite el pedido de diligencia preliminar.-
II.- Liminarmente, corresponde señalar que son diligencias preliminares preparatorias, en términos generales, aquéllas que tienen por objeto asegurar a las partes la idoneidad y precisión de sus alegaciones, permitiéndoles el acceso a elementos de juicio susceptibles de delimitar con la mayor exactitud posible los elementos de su futura pretensión y oposición, o la obtención de medidas que faciliten los procedimientos ulteriores.-
Persiguen, esencialmente, la determinación de la capacidad o de la legitimación de quienes han de participar en el proceso, la designación de los representantes necesarios de las partes incapaces, la abreviación de los futuros procedimientos, o la comprobación de determinadas circunstancias cuyo conocimiento resulta indispensable, o manifiestamente ventajoso desde el punto de vista de la economía procesal, para fundar adecuadamente una eventual pretensión u oposición y asegurar la regularidad de los trámites correspondientes a tales actos (conf.
Palacio-Velloso, “Código Procesal Civil y Comercial de la Nación explicado y anotado
jurisprudencial y bibliográficamente”, T° VII, nº 333, págs. 183 y ss.; CNCiv., esta Sala, R.
137.959 del 2/11/93; íd., íd., R. 187.402 del 14/2/96; íd., íd., R. 505.145 del 21/4/08; íd.,
íd., R. 599.200 del 26/4/12; íd., íd., R. 043512/2021/CA001 del 19/8/21).-
De conformidad con el encuadre jurídico indicado, las diligencias preliminares son aquellas medidas que tienden a la preparación de una futura demanda.-
Ahora bien, al promover las presentes actuaciones la parte actora no sólo no indica cuál será la futura acción que habrá de promover sino que, por el contrario, expresa que la solicitud efectuada se relaciona con el trámite de ejecución que tramita bajo el número 72852/2015.-
Así las cosas, es claro que la vía intentada resulta improcedente dado que lo peticionado no se vincula a una futura acción a promover.-
Sólo a mayor abundamiento, corresponde señalar que mediante la iniciación de esta causa se pretende reeditar planteos ya efectuados y decididos en el marco del expte. N° 72852/2015, por lo que la promoción de un nuevo proceso no puede dar sustento a la revisión de pronunciamientos que han quedado firmes.-
Asimismo, es menester destacar que la peticionaria no ha demostrado que la información que pretende recabar no pueda ser obtenida sin intervención del órgano jurisdiccional.-
Es que, más allá de las manifestaciones vertidas por la quejosa relativas a la existencia de medidas dispuestas por la autoridad registral, lo cierto es que de la
compulsa del expediente conexo se desprende que en aquel proceso la aquí recurrente pudo agregar un certificado de dominio (ver escrito del 24 de octubre de 2021 en expte. N° 72852/2015).-
En virtud de las consideraciones formuladas, las quejas planteadas no habrán de tener favorable acogida.-
Por lo precedentemente expuesto, SE RESUELVE: Confirmar la resolución apelada. Con costas de Alzada en el orden causado, por no haber mediado contradictorio.-
Notifíquese a los interesados en los términos de las Acordadas 38/13, 31/11 y concordantes. Publíquese en el Centro de Comunicación Pública de la C.S.J.N (conf. Acordadas 15 y 24/2013 –del 14 y 21 de agosto de 2013, respectivamente-) y oportunamente devuélvase, haciéndose saber que en primera instancia deberá notificarse la recepción de las actuaciones y el presente fallo a los restantes involucrados si los hubiere, en forma conjunta.-
El Dr. Sebastián Picasso no interviene por hallarse en uso de licencia (art. 109 del R.J.N).-
RICARDO LI ROSI
CARLOS A. CALVO COST

Liquidación de fideicomiso: caso Bettini

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial
SALA D
13496/2019/CA1 BETTINI, CARLOS ANTONIO BAUTISTA C/FIDEICOMISO DE ADMINISTRACION INMOBILIARIA CLUB DE VIÑAS CAVA PAMPA S/ LIQUIDACION JUDICIAL.
Buenos Aires, 4 de mayo de 2021.
1°) El señor Carlos Antonio B. Bettini apeló la resolución de fs. 214/215 que desestimó su petición tendiente a que se decrete la liquidación judicial del Fideicomiso de Administración Inmobiliaria Club de Viñas Cava Pampa.
Fundó esa apelación mediante memorial presentado en fs. 225/229.
La señora Fiscal General ante esta Cámara de Apelaciones emitió su dictamen en fs. 241/248, aconsejando la revocación de lo decidido en primera instancia.
2°) Debe comenzar por reseñarse, a los fines de una mejor comprensión de la cuestión traída a conocimiento de esta instancia, los siguientes hechos y circunstancias:

(a) El Fideicomiso de Administración Inmobiliaria “Club de Viñas Cava Pampa” (cuya finalidad era la construcción de un barrio cerrado con áreas comunes dedicadas a la explotación vitivinícola y de olivares, para la posterior subdivisión del predio bajo el régimen de propiedad horizontal y su
comercialización) fue constituido el 9/9/2013.
Celebraron ese contrato: (i) Willa Servicios Fiduciarios S.A. (fiduciario), (ii) Gabriel Alejandro Jinkus y Luis Javier Magalnik (fiduciantes/beneficiarios clase “A” y desarrolladores aportantes del know how y sus conocimientos técnicos en materia vitivinícola para llevar adelante el “emprendimiento
urbanístico, turístico y productivo”), (iii) Carlos Antonio Bautista Bettini (fiduciante/beneficiario clase “B” y aportante de cinco lotes rurales de aproximadamente 26 hectáreas) y (iv) Cidecom Internacional S.A. (fiduciante/beneficiario clase “C”, aportante de fondos).
Según lo acordado por las partes, los fiduciantes “A”, “B” y “C” recibirían un porcentaje del remanente del fideicomiso en su carácter de fideicomisarios [40%, 25% y 35%, respectivamente], pudiendo serles adjudicados lotes valuados al costo o bien sumas de dinero en efectivo, lo que
sería resuelto por el fiduciario al momento de la liquidación del fideicomiso. Y los fiduciantes clase “D” serían los compradores de los lotes, conforme a las notas de adhesión al fideicomiso que suscribieran, a quienes oportunamente tales bienes serían adjudicados, previa subdivisión.

(b) Ante el rechazo de la subdivisión propuesta a la Dirección de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de la Plata -que consideró “no factible” el proyecto inmobiliario presentado- y luego de que se configurara cierto conflicto entre el fiduciario y el señor Bettini -cuyos pormenores no interesan referir ahora aquí-, fue convocada una asamblea de fiduciantes para
la consideración de la liquidación privada del fideicomiso.

http://scw.pjn.gov.ar/scw/expediente.seam?cid=157973

Legitimación del escribano en el contencioso registral

https://sjconsulta.csjn.gov.ar/sjconsulta/documentos/verDocumentoByIdLinksJSP.html?idDocumento=7812271

DISDENCIA DEL SEÑOR VICEPRESIDENTE DOCTOR DON CARLOS FERNANDO ROSENKRANTZ
Considerando:
1°) Que el 7 de febrero de 2014 el escribano Héctor Fabio Morán solicitó al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Formosa certificados de bloqueo de los inmuebles
inscriptos en las Matrículas FRM 6188 y FRM 10894 –a fin de confeccionar escrituras públicas de compraventa-; los que le fueron expedidos libres de gravámenes para la venta.
El 10 de febrero, día en que se suscribieron los boletos de compraventa, el director del Registro le comunicó telefónicamente al notario que en las certificaciones había mediado una fuga registral, por lo que requería su devolución.
Al reiterar tal pedido por escrito el 17 del mismo mes, el Registro informó que en ambos certificados de dominio el registrador había incurrido en un error involuntario al omitir
la publicidad de la hipoteca en primer grado que gravaba ambos inmuebles, inscripta inicialmente el 7 de febrero de 1994.
Expuso que el 6 de diciembre de 2013 se había hecho el pedido de reinscripción, que fue desestimado por no haberse acompañado testimonio inscripto o segundo testimonio de las escrituras; que el 5 de febrero de 2014 se había reingresado la solicitud, cumpliéndose con lo exigido legalmente; y que el 7 de febrero de 2014 el Registro había decidido por resolución 1/14 transformar el citado rechazo en una inscripción provisional (considerando que debió haberse tomado razón de tal circunstancia desde el inicio), rectificar los asientos en los folios reales y tener por re-inscriptas definitivamente ambas hipotecas desde el 6 de diciembre de 2013.
El mismo 17 de febrero el escribano, que comunicó todas las circunstancias acontecidas a las partes (quienes insistieron en seguir adelante con los instrumentos), autorizó las escrituras públicas relacionadas con los boletos suscriptos, en función de las certificaciones de bloqueo. El notario estimó que las peticiones del Registro no se hallaban fundadas en derecho y que su obligación era cumplir con la transmisión dominial requerida. El 24 de febrero el Registro resolvió inscribir provisionalmente las ventas de los inmuebles, rechazando luego por resolución 2/14 los recursos de reconsideración incoados por el actuario.
2°) Que Héctor Fabio Morán interpuso recurso judicial contra la resolución administrativa registral 2/14, mediante la cual el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Formosa no hizo lugar al recurso de reconsideración incoado en relación a la resolución 1/14 dictada por el jefe de dicho organismo. Posteriormente, readecuó el planteo recursivo promoviendo, en nombre propio y en representación de la adquirente, demanda contenciosa administrativa a fin de que se inscribiesen de forma definitiva las escrituras traslativas de dominio suscriptas, sin reconocer la preexistencia de ningún gravamen.

Al contestar el traslado de la demanda, la Provincia de Formosa solicitó la citación como tercero del acreedor hipotecario –admitida por los magistrados-, quien interpuso en
ambos procesos una excepción de falta de legitimación activa.
Por otra parte, la adquirente de los dos inmuebles también se presentó en los expedientes para tomar intervención, reconociendo y haciendo propias todas las actuaciones cumplidas
en su representación por el notario (sin perjudicar lo que en nombre propio aquel venía realizando), siendo aceptada su participación como parte coadyuvante.
3°) Que el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Formosa decidió, por mayoría, hacer lugar a la excepción de falta de legitimación activa. Para así resolver, sostuvo que el señor Morán se había presentado en calidad de escribano y en nombre de la adquirente, sin adjuntar documentación que acreditase la representación invocada. Explicó que la obligación de tramitar la inscripción no podía implicar una representación de intereses ajenos sin solución de continuidad. Señaló que los intervinientes del acto de compraventa debían reclamar la inscripción definitiva y que el notario carecía, a tal efecto, de un derecho subjetivo o interés legítimo (es decir, que no estaba habilitado legalmente para solicitarla, conforme al artículo 1° del código de rito).
Resaltó que la adquirente de los dos inmuebles fue admitida en los procesos subordinada a la parte que coadyuvaba, por lo que su actuación posterior no podía subsanar la falta de
) la tramitación de la inscripción de las escrituras públicas de compraventa es para el escribano una obligación de resultado inherente a su labor y pasible de comprometer su responsabilidad profesional. Por lo tanto, tendría un interés legítimo en obtener un pronunciamiento judicial que rectifique lo resuelto por el Registro (esto es, legitimación judicial, siendo un “interesado” en los términos del artículo 9° de la ley 17.801 y normas concordantes citadas en el recurso). Máxime, cuando los instrumentos traslativos de dominio presentados para la inscripción no contenían vicios sino que fueron realizados conforme los certificados de bloqueo expedidos por el propio Registro;

Dominio público del Estado. Desafectación tácita

https://sjconsulta.csjn.gov.ar/sjconsulta/documentos/verDocumentoByIdLinksJSP.html?idDocumento=7233451

°) Que no se encuentra controvertida en la causa la inexistencia de un acto de desafectación formal, ni surge de la sentencia la existencia de hechos de los cuales se pueda derivar la desafectación tácita del predio en cuestión. El a qua tuvo por acreditada la desafectación del predio con el solo argumento de que el Estado Nacional habría asentido pacíficamente que en
el inmueble funcionara una explotación agropecuaria de la actora, sin valorar las constancias que demostraban que el bien continuó afectado a un servicio público (decretos 10.107/44 y 9626/46, ley 11.742), durante el tiempo en que la actora invoca haber adquirido el predio por usucapión.

Aluvión CSJN

https://sjconsulta.csjn.gov.ar/sjconsulta/documentos/verDocumentoByIdLinksJSP.html?idDocumento=7435012

16) Que las conclusiones del experto no se han visto desvirtuadas por la impugnación efectuada por la actora a fs. 396/397. En efecto, a fs. 408/409 el perito da fundadas explicaciones acerca de la diferencia que existe entre los términos «aluvial» y «aluvional»; así como las razones por las que estima que no hubo un acrecentamiento aluvial en los terrenos en cuestión, según lo expresado en los puntos 2.2.2.1., 2.3.2.1., 2.3.2.5. Y 2.3.3.2 de su dictamen.
Observa que la actora confundió reiteradamente dichos conceptos al impugnar el peritaje. Aclara que en su informe utilizó los términos «aluvio» y «aluvial» para referirse «al material sedimentario clásico depositado por la acción mecánica del agua fluvial», y que -desde el punto de vista geológico- el uso para tal fin del término aluvión es «obsoleto», dado que abarca un campo conceptual menos específico que comprende tanto la venida fuerte de agua, como la inundación o crecida cuando viene especialmente con mucho material suspendido.
Explica también «que el término aluvión del Código Civil es más restric.tivo que el término aluvio’ o ‘material aluvial~, en cuanto todo ‘aluvión’ es ‘aluvio’, pero no todo ‘aluvio’ es aluvión'». A continuación, pone de resalto que «todo aluvio o depósito aluvial tiene una historia y un presente, y que el hecho de haber sido generado por un proceso de acrecentamiento en el pasado no implica que en el presente siga existiendo ese proceso de acrecentamiento»; por lo que un depósito aluvial puede estar hoy expuesto a decrecimiento, o a una situación
de equilibrio.
Afirma, asimismo, que en relación a los terrenos de autos comprobó que «al momento de producirse el acrecentamiento artificial :(relleno antrópico), no. existía un proceso de acrecentamiento natural del aluvio, sino una situación de equilibrio que ~e mantenía desde un pasado que, si bien geológicamente lo llamamos reciente, dista miles de años de la época actual». Añade que «el mantenimiento del nivel actual del aluvio en la Llanura Costera durante aproximadamente 2.000 años implica la ausencia de acrecentamiento aluvial durante ese lapso de tiempo, y por lo tanto, la ausencia de un acrecentamiento aluvial al momento de efectuarse el relleno antrópico en los terrehos invocados en autos» (fs. 409 vta.).

prueba electrónica

https://ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=a8d814437a0e38f548316ada59a3cc3f&fbclid=IwZXh0bgNhZW0CMTAAAR1Wfo9b51CUMAPMfSZP2CPNp68VimIRM_cTd5vUe23ClocMGSDN1N7fOF8_aem_AbABsHsMdAZlvCXMlHGOtyvJg5M9teikALBxvoSXODwBNYXIr2IzzG99OvptmsAq7nKiy6coWUDFPw8sKSKSUqQd

¿Nulidad o redargución?

En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, febrero de 2023, se reunen en acuerdo los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Dres. Marcela Fabiana Ruiz y Álvaro Zamorano (encontrándose en uso de licencia la Sra. Voca. Vocal, Dra. Laura A. David) para conocer y decidir el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en los autos caratulados «CASTILLO SAENZ ENRIQUE ALFREDO c/ FRASCONA FRANCISCO ROBERTO Y OTROS s/ NULIDAD»- Expte. N° 1725/05.

Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Álvaro Zamorano como Vocal preopinante y Marcela Fabiana Ruiz como segunda Vocal. Los Sres. Vocales se plantean las siguientes cuestiones: ¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA EN RECURSO? ¿QUÉ PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR?

A la PRIMERA CUESTIÓN, el Sr. Vocal, Dr. ÁLVARO ZAMORANO, dijo:

I. El recurso y los agravios

Viene a conocimiento y decisión del tribunal el recurso de apelación interpuesto por la letrada apoderada del actor contra la sentencia del 22/10/2021, que rechazó la demanda de nulidad de acto jurídico intentada, con costas a su cargo.

En presentación del 01/04/2022 corre agregado el memorial de sostén de la vía recursiva intentada. Inicialmente el apelante, previa transcripción del pronunciamiento recurrido, se agravia del rechazo de la acción de nulidad alegando que al tiempo de celebrarse el negocio jurídico impugnado, la escribana interviniente se habría encontrado advertida de la falsedad del poder especial y, no obstante ello, siguió adelante con la venta, afirmando, en su defensa que dicho poder cumplía con todos los recaudos legales exigidos a tal efecto. Le agravia en segundo lugar, la valoración efectuada por el Aquo de las probanzas de autos, en particular, respecto de la prueba pericial caligráfica privada haciendo hincapié en que el mismo no fue debidamente objetado. Concluye en que, citados a absolver posiciones los accionados, estos no comparecieron a la audiencia por lo que se configura un supuesto de “confesión ficta” que no ha sido valorado por el Sr. Juez de grado.

Corrido el traslado de ley, la parte demandada no lo contesta conforme surge del informe actuarial de fecha 20/05/2022. A su turno, la tercera Lidia Pardo lo responde en fecha 09/06/2022 solicitando que el mismo sea declarado desierto, por no reunir los extremos del art. 717 CPCCT. En consecuencia, su rechazo por las razones vertidas en dicha presentación a las que, en honor a la brevedad me remito.

Conformado el tribunal y firme el proveído que llama autos para sentencia, el recurso ha quedado en condiciones de ser resuelto.

II. Antecedentes

En autos, el Sr. Enrique Alfredo Castillo Sáenz inicia juicio de nulidad de acto jurídico por falsedad de instrumento público en contra del Sr. Agustín Gerónimo Brizuela, Francisco Roberto Frascona e Ivana Nancy Avellino, aduciendo que estos últimos, valiéndose de un poder especial falso (escritura n°93) de fecha 07/03/1984, realizaron la venta de dos inmuebles ubicados en la localidad de Sauce Guacho identificados como Fracción A y B, padrón n° 178.897 y n° 178.898 mediante escritura pública n° 864, de fecha 17/08/04.

Refirió que el Sr. Brizuela, esgrimiendo un poder especial (escritura n° 93) que presuntivamente le habrían otorgado los Sres. Orlando Gamba, Giorgio Gamba y Celestina María Gamba con fecha de 07/03/1984, en la escribanía de Registro a cargo del escribano Angel Guillermo Figueroa, para que firme la escritura traslativa de dominio a favor de quien él disponga por la venta de las fracciones antes descriptas. Relata que su parte se encontraba gestionando un informe de Registro inmobiliario, oportunidad en la que obtuvo información que en la escribanía de registro n° 61 a cargo de la Escribana Lidia Del Valle Prado, se encontraba en trámite la venta mencionada, por lo que en fecha 23/08/2004 le remitió carta documento a esta, a fin de que se abstenga de intervenir en transferencias con instrumentos adulterados respecto de inmuebles de su pertenencia. Manifiesta que el demandado Sr. Frasconá tenía el propósito de apoderarse de la madera existente en el inmueble e incluso habría celebrado un contrato de arriendo por 25 años de la fracción, en desobediencia a la prohibición de innovar ordenada en su contra. Expresa que, en función de ello, solicitó un informe técnico pericial privado, concluyendo la experta que el poder presentado por Brizuela sería falso.

De los accionados sólo se presentó la demandada Yvana Nancy Avelino quien, efectuada la negativa de rigor, solicitó el rechazo de la demanda. En tanto que, los demandados Frascona y Brizuela fueron declarados rebeldes.

La sentencia en recurso rechazó la acción intentada por el actor. Efectuado el encuadre legal de la causa, la sra. Jueza de grado tuvo para sí que, el actor persigue la nulidad de la venta realizada por Brizuela al Sr. Frascona y la Sra. Avelino, con fundamento en la falsedad del poder especial otorgado por los Sres. Gamba a Brizuela. En tal contexto, ponderó que si bien el accionante alegó que dicha escritura es falsa no ha acreditado tal extremo, ni tampoco ha redargüido de falsedad dicho instrumento bajo el procedimiento correspondiente y con las partes que imprescindible y necesariamente deben intervenir en el mismo. Que el informe pericial privado adjuntado, resulta insuficiente a tales efectos teniendo en cuenta que, los instrumentos públicos hacen plena fe hasta que sean argüidos de falsos, extremo que el actor no acreditó. Con estos fundamentos, desestimó la demanda entablada, con imposición de costas a cargo de la parte actora.

III. La solución

Ante todo, es preciso señalar que, en la admisión del recurso de apelación para su posterior tratamiento, el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse con tolerancia, mediante una interpretación amplia que los tenga por cumplidos aún frente a la precariedad de la crítica del fallo apelado. Aunque la expresión de agravios diste mucho de constituir un modelo de discurso crítico, si el apelante individualiza, aún en mínima medida, los motivos de su disconformidad, o cuando, suscintamente especifique los argumentos jurídicos en base a los cuales hace saber su disconformidad con lo resuelto; en tales casos, no procede declarar la deserción del recurso -como propone la parte demandada-, por cuanto la gravedad de los efectos con que la ley sanciona la insuficiencia de la expresión de agravios, hace aconsejable aplicarla con criterio amplio favorable al recurrente, que resulta ser la interpretación que se juzga más acorde con la garantía constitucional de la defensa en juicio.

Ahora bien, confrontados los argumentos recursivos con los fundamentos sentenciales, las constancias de autos y el derecho aplicable, anticipo que propondré al acuerdo que el recurso sea desestimado.

En orden a justificar ese anticipo de jurisdicción, advierto que la Sra. Juez aquo ha ponderado adecuadamente las posturas sustentadas en el caso y los elementos arrimados a la causa para desestimar la acción de nulidad incoada por el actor, sustentando la decisión en la orfandad probatoria de parte del Sr. Castillo Saenz a cuyo cargo era la acreditación de la falsedad en la que sustenta su pretensión de nulidad (art. 302 Procesal); criterio que comparto por lo que, atento a que la pieza recursiva carece de la contundencia necesaria para modificar la decisión de la instancia anterior, habré de proponer al acuerdo su confirmación.

Y de la lectura minuciosa del memorial de agravios, se concluye que las expresiones allí vertidas constituyen meras objeciones al razonamiento sentencial, mas sin dar embate suficiente al mismo, con apoyatura en las constancias de la causa a la que necesariamente se debe ceñir el análisis.

El esfuerzo argumental del apelante se centró en que la falsedad del instrumento (poder especial) ha sido debidamente acreditada con el dictamen pericial de parte arrimado y que la escribana interviniente en el negocio jurídico tenía plena conocimiento de dicha circunstancia, conforme carta documento que su parte le remitiera. Mas esta crítica no tiene sustento de naturaleza lógica ni jurídica, pues más allá del desacuerdo con el razonamiento del Aquo, no ha demostrado el vicio o yerro en el silogismo o en su estructura argumental que persuada a la modificación de la conclusión final arribada. Es que, en función de la pretensión deducida -nulidad de acto jurídico por falsedad de instrumento público- cabía reparar en el cumplimiento de los extremos legales en miras de la impugnación pretendida los que no fueron observados y cuya carga probatoria recaía en cabeza del propio accionante; el que, sin embargo, no ha demostrado de manera eficaz, la irregularidad invocada que conlleve inexorablemente a la nulidad del acto atacado.

Como se hizo mención en los antecedentes, en la presente causa, el actor persigue la nulidad de la venta realizada por Brizuela al Sr. Frascona y la Sra. Avelino, con fundamento en la falsedad del poder especial otorgado por los Sres. Gamba a Brizuela.

La Sra. Jueza de grado, en este punto, tuvo para sí que para impugnar el poder instrumentado bajo escritura n° 93 por ante el escribano Guillermo Figueroa, tratándose el mismo de un instrumento público de acuerdo a lo dispuesto por el art. 979 inc.1 del C.C., y ccdtes, cabía que el mismo sea redargüido de falsedad bajo el procedimiento correspondiente y con las partes que imprescindible y necesariamente deben intervenir en el mismo; por lo que, hasta que ello no ocurra, sigue gozando de plena fe.

Y no se demuestra en autos que esta haya sido la situación. Resulta entonces -criterio que comparto con la Sra. Jueza aquo- que al momento en que se celebró la escritura de venta cuya nulidad se pretende, las partes intervinientes gozaban de legitimación para la realización del mentado negocio ante la ausencia demostrada de impedimento legal para ello. En efecto, tratándose de instrumentos públicos, las escrituras que documentan el contrato de mandato gozan de autenticidad mientras no sean redargüidas de falsedad, proceso en el cual deben ser parte todas las personas que intervinieron en el acto cuestionado, conclusión ésta que no ha sido refutada por la quejosa.

Y en lo tocante a la prueba de la falsedad invocada -cuya carga acreditatoria recaía en la actora, aspecto no controvertido en esta instancia-, la prueba pericial caligráfica de parte efectivamente resulta inidónea en el presente proceso para su acreditación. Conforme se ha señalado, la prueba de peritos tiene que ser ordenada por el juez en un proceso determinado. Y no constituyen prueba pericial los informes producidos fuera del proceso, por personas especializadas. El peritaje extrajudicial carece de eficacia probatoria, a menos que sea ratificado en el proceso y, en este caso, vale como prueba testimonial (Arazi, La Prueba en el Proceso Civil, pág. 266). En tal sentido se ha resuelto que si existe una pericia elaborada por el perito designado de oficio, que es un verdadero auxiliar de la justicia, y a ella se agrega el dictamen o la opinión de un consultor técnico de parte, esta última puede ser apreciada y meritada por el juez como medio de prueba válida; pero, si no existe pericia no corresponde receptar ni tener en cuenta las conclusiones del consultor técnico (CNCiv, sla K, AP 10/5650; cfr. Bourguignón, en Prueba pericial y científica, Revista de Derecho Procesal, 2012-2, pág.42); lo que no ha ocurrido en la especie.

Y esta cuestión no resulta ajena al actor quien pese a contar con ese informe privado de parte, de las constancias de autos, se desprende que, en su oportunidad, ofreció prueba pericial caligráfica, en la que, pese a haberse desinsaculado un experto, no se produjo al no contarse con el original de la escritura pública N° 93 de fecha 07/03/1984 -que no fuera habida en el Archivo de la Provincia, cfr. lo informado a fs. 329 vta.- ni con los documentos indubitados que fueran seleccionados por el propio oferente mas no gestionada su remisión en tiempo y forma, no habiéndose tampoco instado su reiteración en base a otros documentos, ni en la anterior instancia ni tampoco en esta Alzada por la parte interesada, lo cual obsta a tener por probada la falsedad invocada; sin que, por lo demás, se encuentre suficientemente rebatido el argumento sentencial respecto a la necesidad del medio probatorio referido en función de la acción entablada. Ello, por cuanto el perito asesor del actor no es un auxiliar de la justicia, no ha dictaminado en el juicio, y el informe arrimado tiene carácter unilateral, por lo que no puede ser valorada su conclusión sin mas en orden a tener por probada la falsedad de la firma cuestionada, y por su conducto del acto jurídico cuya nulidad se demanda, ponderado que se trata de un instrumento público (escritura pública) que goza de plena fe en tanto no sea redargüido de falso, por medio idóneo y con prueba suficiente que así lo demuestre (arts. 979 inc 1, 993, 994, 995 y cc. CC.). Y sin que tampoco resulte atendible el argumento conforme al cual es la demandada quien debe desvirtuar el informe privado que adjunta, cuando no es materia de controversia que el onus probandi respecto a la falsedad que se invoca corre por cuenta de la parte actora, como también del dolo y fraude al que refiere en su demanda, por lo que la ausencia de pruebas de la demandada carece de relevancia en el caso.

Finalmente y, sólo a mayor abundamiento, cabe añadir que, como fue acertadamente valorado por la Sra. Juez de grado, los escasos elementos de los que pretende valerse el actor no resultan suficientes a los fines pretendidos, ponderando que la prueba confesional a la que también hace referencia la apelante como sustento de su pretensión recursiva, no ha sido producida a raíz de la falta de notificación en tiempo y forma a la demandada absolvente, conforme da cuenta la cédula agregada a fs. 339 e informada al dorso como no diligenciada por el Oficial actuante -aspecto del que pretende desentenderse-, lo que obsta a la procedencia de la confesión ficta que pretende. Misma suerte corrió la prueba informativa ofrecida -no producida-, con lo cual es ostensible la carencia de elementos de prueba que den sustento a los hechos invocados en la demanda, ante lo cual se comparte la solución dada al caso en la anterior instancia -rechazo de la acción entablada -.

En mérito a lo antes expuesto es que propondré al acuerdo rechazar el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 22/10/2021.

IV. Costas

Atento al resultado arribado y al principio objetivo que rige en la materia, serán a cargo del apelante vencido (arg. arts. 105 y 107, CPCCT).

Por lo precedentemente expuesto, a la cuestión primera, me pronuncio por la afirmativa.

A la MISMA CUESTIÓN, la Sra. Vocal, Dra. MARCELA FABIANA RUIZ, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, me adhiero a los mismos, votando en igual sentido.

A la SEGUNDA CUESTIÓN, el Sr. Vocal, Dr. ÁLVARO ZAMORANO, dijo:

En consecuencia al acuerdo arribado, propongo I. NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 22/10/2021, por lo considerado. II. COSTAS como se consideran.

Así lo voto.

A la MISMA CUESTIÓN, la Sra. Vocal, Dra. MARCELA FABIANA RUIZ, dijo:

Compartiendo la resolución propuesta, voto en igual sentido.

Con lo que se da por concluido este acuerdo.

La presente sentencia es dictada por dos miembros del Tribunal, por existir coincidencia de votos entre el primer y segundo votante (art. 23 bis, LOPJ, texto incorporado por ley N° 8481).

Y VISTOS: Por los fundamentos del acuerdo precedente, se :

RESUELVE:

I. NO HACER LUGAR al recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia del 22/10/2021, por lo considerado.

II. COSTAS como se consideran.

III. DIFERIR pronunciamiento sobre regulación de honorarios para su oportunidad.

HÁGASE SABER

ÁLVARO ZAMORANO MARCELA FABIANA RUIZ

Ante mí:

FEDRA E. LAGO

Actuación firmada en fecha: 23/02/2023

NRO. SENT.: 31 – FECHA SENT: 23/02/2023
Certificado digital:
CN=LAGO Fedra Edith, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27206925375

Certificado digital:
CN=ZAMORANO Alvaro, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 23223361579

Certificado digital:
CN=RUIZ Marcela Fabiana, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27223364247

Prescripción adquisitiva

Miguel de Tucumán, 09 de noviembre de 2022.

AUTOS Y VISTOS: Para resolver estos autos caratulados: “BOTTA ANTONIO Y OTRO s/ PRESCRIPCION ADQUISITIVA” (Expte. n° 4100/16 – Ingreso: 19/12/2016), de los que

RESULTA:

1. Que en fecha 19/12/2016 (fs. 03/10/2007 -fs. 5) se presentan Antonio Botta, L.E. 4.997.164, con domicilio en avenida Mate de Luna N° 3.197 de San Miguel de Tucumán y Mario Orlando López, con domicilio en pasaje Alvear N° 447 de El Colmenar, Las Talitas, patrocinados por el letrado Sebastián Francisco Herrero. Promueven juicio de usucapión del inmueble cuyos datos transcriben, tendiente a que se declare adquirido a su favor el dominio del mismo en una proporción del 66,66% y 33,33% respectivamente, por prescripción adquisitiva.

Exponen que la originaria titular dominial, Ercilla Duhart, transmitió el inmueble a Justo López, Manuel Lamas y José Ernesto Sueldo por Escritura N° 180 labrada el 04/06/1943. Posteriormente, el Sindicato Unión de Mozos transfiere el inmueble a la asociación civil El Hogar Gastronómico, por Escritura Pública N° 378 de fecha 23/05/1945.

En fecha 07/02/1983 mediante acta de asamblea, El Hogar Gastronómico dispone: a) el cambio de denominación por Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, quien cuenta con personería gremial por Resolución N° 340 del 17/05/1966; b) la transmisión de los derechos de titularidad dominial, la posesión pública y pacífica a favor de los socios Dalmiro Rolando Melián, Carlos Oscar Herrera y Mario Orlando López y c) otorga el usufructo del inmueble objeto de la litis a favor del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos por el término de treinta años. Es decir, hasta el 08/02/2013. Señalan que la asociación civil El Hogar Gastronómico se disuelve.

Posteriormente, en fecha 07/08/1986 los señores Melián y Herrera ceden sus acciones y derechos posesorios sobre dicho inmueble a favor de Antonio Botta.

Conforme sostienen, de dichos actos surge que a la fecha de interposición de la demanda la posesión es compartida en forma pública y pacífica por Antonio Botta (en un 66%) y Mario Orlando López (en un 33%).

Alegan que ejercieron la posesión por medio del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, quien usufructuó la misma y luego del 2013 continuó en carácter de tenedor precario y ejerció diversos actos en defensa de la posesión de los actores. Señalan que a lo largo del tiempo hubo sucesivos intentos de usurpación, con recurrencia a la alteración dolosa de los asientos registrales de dominio por parte de terceros.

Mencionan la causa penal “Juarez Benito Donato – Hogar Gastronómico s. Denuncia”, expte. N° 11872/2007 radicada ante la entonces Fiscalía en lo Penal de Instrucción de la 10ª Nominación.

También diversas comunicaciones efectuadas a los propietarios, informando intentos de usurpación (de fechas 06/04/2007, 13/08/1986, 26/09/2013, 16/10/2013).

Citan la concesión de la Municipalidad de San Miguel de Tucumán al Sindicato de un espacio en reserva para el estacionamiento de sus vehículos de urgencia médica (ambulancias) exclusivamente, de fecha 02/05/1995.

Mencionan pagos de gastos de reparación de vereda, de portón y cerradura, habilitación de playa de estacionamiento para automóviles, pago de impuestos, etc.

Citan el derecho que consideran aplicable y ofrecen pruebas.

A fs. 23 acompañan poder general para juicios otorgado al letrado Sebastián Francisco Herrero, quien invoca tal carácter a partir de su presentación de fs. 26.

2. A fs. 131 consta la anotación preventiva de la litis en la matrícula registral del inmueble de calle Muñecas N° 757/765.

Requeridos los informes correspondientes sobre las personas que figuran como dueñas del inmueble, tengo que a fs. 109 la Dirección General de Catastro de la Provincia indica que el inmueble no figura como propiedad del Superior Gobierno de la Provincia ni consta que este tenga algún derecho sobre aquel.

La Municipalidad de San Miguel de Tucumán indica que figura como contribuyente El Hogar Gastronómico (fs. 116).

A fs. 121/126 el Registro Inmobiliario acompaña copia de la Matrícula Registral N-45133, donde figura como último titular registral Gustavo Cueto, D.N.I. N° 22.264.218 pero cuya inscripción figura como provisional sin término hasta tanto se resuelva recurso en trámite en el expte. 61431/217/07 y 40746/217/07 (asiento 9 rubro 6). Informa que existe denuncia en sede penal y planteo ante la Cámara en lo Contencioso Administrativo respecto de la titularidad dominial de dicho inmueble.

Se ordena la publicación de edictos (fs. 287) y se designa Defensor de Ausentes (fs. 293), quien pide medidas previas e indagando sobre el domicilio denunciado por la titular de dominio en el juicio “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán c/ Cueto Gustavo y otra s/ reivindicación”, expte. N° 2058/08, en que reviste carácter de actora, solicita que, teniendo domicilio conocido, se la exima de intervenir y se la notifique mediante cédula.

Así se hace, y se corre traslado de la demanda a la actora mediante cédula dirigida a calle Muñecas N° 757/761, fijándose la misma por no atender persona alguna (ver fs. 308).

La sociedad demandada guarda silencio, por lo que a pedido de los actores, es declarada en rebeldía (fs. 313).

3. Abierto el presente proceso a pruebas, se proveen las que son ofrecidas por los actores y son producidas conforme las pautas brindadas por la Acordada N° 1079/2018 (ver acta de audiencia preliminar de fecha 23/09/2020 e informe del actuario del 19/11/2020). Puestas para alegar las presentes actuaciones, lo hacen los actores (en fecha 13/05/2022). Se practica planilla fiscal, la que es repuesta por la parte actora. El 04/10/2022 quedan estas actuaciones en estado de dictar sentencia, por lo que son llamadas a resolver. Y,

CONSIDERANDO:

1. La litis. Que Antonio Botta y Mario Orlando López dan inicio a la presente acción a fin de adquirir por usucapión un inmueble ubicado en calle Muñecas N° 757/761 de la ciudad de San Miguel de Tucumán. De acuerdo al plano de mensura N° 72861/16, cuenta con la siguiente nomenclatura catastral: circ. I, sec. 2, manz 9, parc. 8, padrón 3.710, matrícula 2134, orden 182. De acuerdo al plano, el inmueble corresponde a la matrícula registral N-45133 y tiene una superficie de 621,41 metros cuadrados.

2. Encuadre jurídico. Los arts. 4.015 y 4.016 del C.C. tratan la prescripción adquisitiva larga, o sea la que se cumple luego de transcurridos veinte años de posesión pública, pacífica e ininterrumpida, sin que sea necesario justo título ni buena fe. Su progreso se encuentra sometido a las siguientes condiciones: a) Posesión por sí, o por otro en nombre y para el poseedor, a título de dueño (arts. 4.015, 2.351, 2.373 y 2.374 del C.C.), comprendiendo la posesión no sólo el contacto físico con la cosa, sino también la posibilidad física de ese contacto, y el ingreso de la cosa en la custodia del poseedor o tenedor; lo que se refiere al corpus posesorio. Asimismo, comprende el animus posesorio: que se refiere al comportamiento de la persona como si fuese el propietario de la cosa, sin reconocer el derecho de propiedad en otro. b) La posesión continua y no interrumpida a título de dueño, poseyéndola para sí y no para otro; y pública (arts. 2.479 y 4.016 del C.C.). c) Que lo sea durante el plazo de veinte años (art. 4.015 del C.C.) (Peña Guzmán – Derechos Reales, Tomo III, p. 256.- Marina Mariani de Vidal: Curso de Derechos Reales, Tomo III).

El art. 24 de la ley N° 14.159, con las modificaciones introducidas por el decreto ley N° 5756/58, dispone que el juicio debe ser contencioso y entenderse con quien resulte titular de dominio de acuerdo a las constancias del Registro Inmobiliario y Catastro Parcelario, cuya identificación debe acompañarse con la demanda; se debe citar por edictos cuando no se pueda determinar quién registra la titularidad del dominio, y se desconozca su domicilio, acompañar plano de mensura, y producir otras pruebas que no sea exclusivamente la testimonial, siendo especialmente considerado el pago de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoque la posesión.

El carácter contencioso del juicio de usucapión supone la carga de la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado, la que pesa sobre la parte actora. A ella le compete acreditar que ha ejercido la posesión del bien, a título de dueña, y en forma pública, pacífica e ininterrumpida por el plazo de ley. Y tal acreditación se logra cuando las pruebas arrimadas conforman lo que se denomina “prueba compuesta” conformada por la coordinación de una serie de elementos de diferente naturaleza, que si bien aisladamente puedan no hacer prueba por sí mismas, consideradas de modo conjunto y relacionado, resultan eficaces para probar los extremos exigidos para que prospere la acción de usucapión.

La prueba debe ser evaluada en su totalidad, valorando los distintos elementos de modo conjunto, integrado y relacionado, y de conformidad con las reglas de la lógica y de la sana crítica racional. En tal inteligencia, resulta imprescindible que mediante la concreción idónea y coherente de esa prueba -compuesta- (art. 24, ley N° 14.159) llegue el órgano jurisdiccional a la íntima convicción de que en el caso ha mediado posesión, por lo que la prueba acreditativa no puede sustentarse sólo en la instrumental. A su vez, la prueba de testigos, que es por lo común la sustancial y de mayor importancia dada la naturaleza de los hechos que se pretende justificar, no sea la única aportada por la parte actora; vale decir, que esa prueba sea corroborada por evidencia de otro tipo que forme con ella la aludida prueba compuesta. Asimismo, reviste también singular relevancia la prueba constituida por el pago de impuestos, tasas y contribuciones, aunque cabe recordar que ellos han dejado de constituir un requisito ineludible a los fines de la usucapión, por lo que su falta de pago no es suficiente por sí misma para rechazar la acción, si existe prueba compuesta que justifique la procedencia de la pretensión. Y si bien no es forzoso que las pruebas versen sobre actos cumplidos a lo largo de todo el período de prescripción, es preciso que exterioricen la posesión durante una buena parte de ese período, de modo que sea posible concluir que en el caso concreto ha mediado posesión veinteañal.

3. Legitimación pasiva. Teniendo en cuenta lo expuesto, resulta necesario aclarar este punto. Cabe señalar que al requerir al Registro Inmobiliario que informe quién figura como titular de dominio del inmueble de la matrícula N-45133, este responde lo siguiente (fs. 236/237): que se encuentra registrada la Escritura Pública N° 278 del 23/05/1945 autorizada por el Escribano Emilio H. Gauna, de donde surge la aceptación de compra del “Sindicato Unión de Mozos” a favor de “El Hogar Gastronómico” (asiento 1 rubro 6).

Que en fecha 27/03/2007 se tomó razón en forma provisional de la Escritura N° 127 de fecha 23/03/2007, autorizada por el registro notarial N° 42 a cargo de la Escribana Susana Fernández Suárez, por la cual instrumentó la venta del inmueble por parte de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico a favor de Gustavo Cueto, D.N.I. Nª 22.264.218. Se observa que, en relación al art. 15 de la ley registral 17801, de la calificación registral no resultaba acreditado que la vendedora “Asociación Civil El Hogar Gastronómico” fuera la continuadora del titular registral “El Hogar Gastronómico”.

Advierte el Registro que ante estas circunstancias solicitó informe a la Dirección de Personas Jurídicas de la Provincia de Tucumán, quien señaló que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico es una entidad que obtuvo personería jurídica por Resolución N° 363/06 DPJ de fecha 04/10/2006 y no se encuentra entidad registrada con la denominación “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos”. Es decir, concluye el Registro que son dos personas jurídicas diferentes. También comunica que solicitó informe al Instituto Provincial de Acción Cooperativa y Mutual, el que informó que en función de sus antecedentes, la entidad El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos con domicilio en calle Muñecas N° 757 no se encuentra registrada ante dicho instituto por no tener matrícula nacional tal como lo dispone la ley 20321.

Señala que la escribana Susana Fernández Suárez presentó recursos ante dicha Dirección a fin de que se inscriba en forma definitiva la escritura N° 127/2007, los que fueron resueltos en las Disposiciones N° 153 de fecha 02/07/2007 y N° 182 de fecha 29/08/2007, en los cuales no se hizo lugar a su planteo. También interpuso un recurso jerárquico ante el Superior, que fue rechazado en Resolución N° 470/3 (ME), expte. N° 40746/217/O/2007, por el Ministerio de Economía.

Destaca que en el asiento 2 del rubro 6 se inscribió un acta de cambio de denominación, la cual no es constitutiva de derechos ni sirve para transferir el dominio.

Concluye que Gustavo Cueto no logró inscribir en forma definitiva la escritura N° 127 de fecha 23/03/2007 del Reg. 42 y que se encuentra registrado en el asiento 2 del rubro 8 con fecha 06/06/2008 la extinción del plazo que se había conferido para su inscripción provisional.

Tengo presente que ante el rechazo de la inscripción definitiva en el Registro Inmobiliario, se inició el juicio caratulado “Fernández Suárez Susana Aurora y otro vs. Provincia de Tucumán s. nulidad/revocación”, expte. N° 735/08 que tramitó por ante la Cámara en lo Contencioso Administrativo. Al respecto, cuento con copias certificadas de la sentencia emitida en Casación por la Corte Suprema de la Provincia (fs. 270) , mediante la cual resolvió hacer lugar al recurso y por ende, hacer lugar a la excepción de falta de legitimación para obrar en el co-actor Gustavo Cueto y rechazar la demanda de nulidad promovida por Susana Aurora Fernández Suárez (sentencia N° 1780 del 22/11/2017). La misma se encuentra firme (ver informe de fs. 278).

Por otra parte, con relación al juicio “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán vs. Cueto Gustavo y otra s. reivindicación”, expte. N° 2058/08, radicado en el Juzgado de igual Fuero de la VIIª Nominación, advierto que en fecha 24/11/2017 se dictó sentencia definitiva. Y Si bien dicho pronunciamiento no se encuentra firme pues fue recurrido y actualmente se encuentra para su resolución ante el Superior, me permito coincidir en cuanto a cierta valoración allí efectuada: allí se dispuso se dispuso declarar la inoponibilidad al actor, El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527 y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura N° 127 de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761 inscripta en Matricula N-45.133, a favor de Gustavo Cueto.

Por todo lo expuesto, considero que, en la especie, la demanda ha sido correctamente dirigida contra El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, lo cual me habilita para ingresar a considerar si los actores han aportado suficientes pruebas que acrediten su posesión con los presupuestos legalmente exigidos.

4. Análisis de las pruebas. Los actores afirman que mediante acta de asamblea extraordinaria de fecha 07/02/1983 celebrada por El Hogar Gastronómico se les transfirió la posesión a Dalmiro Rolando Melián y Carlos Oscar Herrera (quienes luego la cedieron al actor Antonio Botta) y también a Mario Orlando López. A su vez, se entregó el inmueble en usufructo al Sindicato por el término de 30 años. Alegan haber ejercido la posesión a través del Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos.

Si bien resultaría lógico analizar en primer lugar la validez de dichas afirmaciones y determinar si era posible para los actores ejercer una posesión a través de un tercero, advierto que, aún cuando estas cuestiones fuesen procedentes, posibles, es decir, ajustadas a derecho, aún así, del análisis de los elementos de prueba aportados no surge que ellos conformen en su conjunto la prueba compuesta exigida para receptar en forma favorable esta excepcional forma de adquisición del dominio. Por ello, me veo obligado a iniciar esta valoración “de final a principio”.

Veamos:

a) Indagando sobre la prueba documental, se aporta el plano de mensura N° 72861/16 (copia a fs. 99) sellado por la Dirección General de Catastro el 29/02/2016. Su confección y presentación es solo un requisito formal de admisión de la demanda (art. 24. inc. b ley 14.159) y no posee eficacia alguna para probar actos posesorios ni la antigüedad de la posesión, salvo el caso en que su confección date de mucho tiempo anterior a la promoción de la demanda en cuyo caso deberá ponderarse su valor en armonía con las restantes probanzas (CSJT in re “Zelaya Juan Pedro vs. Provincia de Tucumán s/ prescripción”, sentencia N° 1054 del 09/11/2007, entre otros fallos). En esta situación, se confeccionó en el mismo año en que se interpuso la demanda.

b) Con relación al pago de impuestos y servicios, que según la ley 14.159, “será especialmente valorado”, cuento con escasas pruebas. La Dirección de Ingresos Municipales informa el 09/10/2020 que en el año 2016 el señor Botta solicita un plan de pagos de deudas del inmueble objeto de esta litis por C.I.S.I., que caduca por falta de pago. El 13/06/2017 se genera un nuevo plan de facilidades de pago que sí es cancelado.

En cuanto a los servicios, no cuento con boletas de pago, sino únicamente con un informe de EDET (05/10/2020) en que comunica que en el domicilio de Muñecas N° 761 se encuentra instalado el servicio N° 603923 desde el 16/09/2015 a nombre de Mario Orlando López y que el 23/11/2017 cambia de titularidad a nombre de Beitkom S.R.L.

La SAT informa que el servicio esta a nombre de El Hogar Gastronómico (ver presentación del 06/10/2020).

Estas pruebas no prueban la posesión veinteañal de los actores, sino solo un interés sobre la cosa a partir del año 2015/2016.

Para adquirir la posesión ad usucapionem es indispensable la realización de actos típicamente posesorios, que importen conductas sobre la cosa y que por tanto exterioricen la totalidad de los elementos que integran la posesión (el corpus y el animus).

c) El acta de asamblea extraordinaria de fecha 07/02/1983 trata de una fotocopia simple de un instrumento con fecha cierta (pues es labrada por ante el Escribano Certificante titular de Gobierno, veedor) que pretende transmitir la titularidad de dominio y expresamente autoriza a los señores Melián, Herrera y López (o sus cesionarios) a disponer de la posesión “animus domini” una vez finalizado el usufructo otorgado al Sindicato de Obreros y Empleados Gastronómicos, como también la entrega efectiva real y material del inmueble. Es decir, no prueba por sí el ejercicio de actos posesorios. Tampoco lo hace el convenio de cesión de acciones y derechos posesorios otorgada por los señores Melián y Herrera hacia el señor Botta (fs. 60).

Cuento con numerosas comunicaciones emitidas por el Sindicato mencionado: copia simple sin fecha cierta de una nota dirigida al Subsecretario Coordinador General del Proceso de Normalización Sindical para presentar el acta de asamblea del año 1983. Copia simple de nota sin fecha cierta del Sindicato hacia el señor Botta solicitando reconfirmar el usufructo (fs. 45). Copia simple de acta sin fecha cierta en que se reconfirma el usufructo (fechada en el año 1986).

Cuento con copias simple de recibos emitidos por el Sindicato a los señores Botta y Lopez por reintegro de gastos en los años 1994.

A fs. 50 y 51 constan copias simples de la comunicación del Sindicato al señor Botta sobre la presencia de intrusos en el inmueble y nota de agradecimiento posterior, fechadas en el año 2007. Nuevamente se comunican esos hechos en el año 2013 (fs. 47/48).

A fs. 37 se agrega copia de acta de restitución del inmueble por parte del Sindicato, convirtiéndose en simples tenedores, fechada el 09/02/2013 aunque sin fecha cierta.

Con respecto a toda esta documentación me veo en la necesidad de efectuar dos valoraciones. Por un lado, se trata de copias simples de instrumentos privados emanados de un tercero (el Sindicato) y que debieron haber sido reconocidos por aquel. El art. 346 CPCC -entonces vigente- es claro cuando dispone que los instrumentos emanados de terceros que no sean parte en el juicio, ni sucesores de las partes, deberán ser reconocidos en la forma que se determina para la prueba testimonial.

Por otro lado, a la parte actora le incumbía demostrar que se realizaron sobre el inmueble actos posesorios con aptitud de exteriorizar el corpus y el animus hasta completar el plazo legal, de forma continua, lo que no se logra con la prueba señalada pues, más allá de la valoración sobre su autenticidad, se trata de comunicaciones entre los actores y el Sindicato que no exteriorizan más que el “animus”, no así la efectiva posesión.

Es por ello que si bien cuento con una solicitud de espacio para ambulancias del año 1995 efectuada por el Sindicato (fs. 532), lo cual es ratificado por la Municipalidad de San Miguel de Tucumán en informe del 07/10/2020, este acto por sí solo no es suficiente para probar la posesión veinteañal.

d) Cabe manifestar que la restante prueba aportada (inspección ocular, testimonios, solicitud de habilitación de playa de estacionamiento) son conducentes para acreditar que existe una posesión del inmueble en cabeza de los actores desde aproximadamente el año 2015.

Dado lo expuesto, concluyo que no se encuentran reunidos los requisitos para hacer lugar a la acción de prescripción adquisitiva. Al significar una variación en el carácter de perpetuo del derecho de propiedad, la usucapión constituye un remedio excepcional, por lo que la prueba, en este tipo de procesos, debe ser contundente, clara, precisa y convincente; debiendo ejercerse un mayor rigor y estrictez en la apreciación de los medios probatorios, correspondiendo ser el plexo probatorio concluyente y los actos invocados inequívocos (cfr. CSJT, sentencia N° 733 de fecha 28/05/2018, “Yñigo Brígida Gumercinda vs. Provincia de Tucumán y otra s/ prescripción adquisitiva”).

Toda esta valoración se efectúa teniendo presentes los hechos ocurridos en el inmueble valorados en el juicio de nulidad y también en el de reivindicación. Por ello, sin necesidad de entrar a analizar la validez del acta de asamblea invocada, considero que la presente acción debe ser rechazada.

5. En cuanto a las costas procesales, se imponen a la parte actora vencida, atento al principio objetivo de la derrota (arts. 104 y 105 CPCCT).

6. Honorarios: Finalmente, para proceder a la regulación de honorarios del profesional que intervino en el proceso (art. 265 inc. 7 del CPCCT) es necesario establecer el valor de los bienes susceptibles de apreciación pecuniaria que fueron objeto de este juicio, conforme art. 20 de la Ley 5.480. No habiéndose producido aun su determinación, corresponde diferir el auto regulatorio a fin de dar íntegro cumplimiento con lo normado por el artículo 39 inc. 3.

Por ello,

RESUELVO:

I.- RECHAZAR la demanda de prescripción adquisitiva incoada por ANTONIO BOTTA, L.E. 4.997.164, y MARIO ORLANDO LÓPEZ, D.N.I. N° 13.203.816, conforme lo considerado.

II.- COSTAS a la parte actora vencida, dado lo ponderado.

III.- HONORARIOS para su oportunidad.

HAGASE SABER

MHC.-

DR. JOSE IGNACIO DANTUR

JUEZ

Actuación firmada en fecha: 09/11/2022

NRO. SENT.: 879 – FECHA SENT: 09/11/2022
Certificado digital:
CN=DANTUR Jose Ignacio, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 20231165569

San Miguel de Tucumán, Abril 9 de 2015.

Sent. n° 239

VISTO: Los autos «Fernández Suárez Susana Aurora y otro vs. Provincia de Tucumán s/ nulidad/ revocación», Expte. n° 735/08 y reunidos los señores vocales de la Sala Segunda de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo, se establece el siguiente orden de votación: Dres. Carlos Giovanniello y Rodolfo Novillo; habiéndose procedido a su consideración y decisión con el siguiente resultado:

El señor vocal Dr. Carlos Giovanniello, dijo:

RESULTA:

A fs. 7 se apersonó el letrado Santiago Oviedo Sánchez, con el patrocinio del Dr. Sergio Eusebio Holgado, en representación de Susana Aurora Fernández Suárez y Gustavo Cueto, e inició demanda en contra de la Provincia de Tucumán, a fin de que se declare la nulidad de las disposiciones n° 182 (29/08/2007) y 153 02/07/2007), ambas del Registro Inmobiliario, y resolución del Ministerio de Economía de la Provincia n° 470/03 (ME) del 06/05/2008; pide se conde al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de las escrituras de venta n° 127 del 23/03/2007 y acta complementaria del 25/04/2007 en la matrícula registral N-45133.

Explicó que el 23/03/07 la Escribana Fernández Suárez instrumentó la venta que la Asociación Civil el Hogar Gastronómico, realizó a favor del Sr. Cueto sobre un inmueble de calle Muñecas n° 757/761 de esta ciudad, para lo cual labró el acta de toma de posesión n° 126 de igual fecha; por ella el vendedor procedió a la tradición de la propiedad.

Indicó que la notaria había solicitado el 20/03/07, el certificado de dominio que el Registro expidió bajo el número 15494 con la información de que el titular del inmueble objeto de la venta era la precitada asociación civil.

Agregó que en la escritura n° 127 se hizo la salvedad de que se encontraba en trámite la ejecución del plano de mensura, el que sería incorporado mediante acta complementaria. Señaló que, presentadas para su inscripción, la escritura de venta fue inscripta provisionalmente por no contar con certificado catastral. Indicó que mediante acta complementaria, el 25/4/07 se presentó al Registro la subsanación de la omisión, ingresando el certificado catastral requerido.

Manifestó que sin fundamento jurídico atendible, el Registro volvió a tomar razón provisional de la escritura y de su acta complementaria, exigiendo el cumplimiento del art. 15 de la ley registral notarial y su complementaria provincial. Se refirió al dictamen de asesoría legal, que resaltó que «quien dispone es la Asociación Civil el Hogar Gastronómico…» y el titular registral es «El Hogar Gastronómico».

Sostuvo que se solicitó la rectificación de la observación mediante presentación del 20/06/07, la que fue resuelta negativamente a través de la disposición n° 153, por lo que se interpuso recurso de reconsideración, rechazado por disposición n° 182, ratificada por resolución 470/3 (ME).

Consideró el proceder arbitrario e ilegítimo, al resultar un exorbitante y abusivo ejercicio de competencias específicas, generando inseguridad en el tráfico negocial y daños directos al vulnerar el fin del sistema publicitario registral.

Se refirió seguidamente a los alcances de las facultades calificadoras concedidas al registrador por los arts. 8 y 9 de la ley 17.801. Aseveró que cuando la publicidad es meramente declarativa, y no convalida los títulos que acceden al Registro ni subsana los defectos que puedan tener –como dispone el art. 4 de la misma norma-, el análisis de legalidad del documento comúnmente no se hace con profundidad. Aseveró que el registrador no puede invadir el campo de acción reservado a la justicia, pues no puede juzgar la validez del título que le presentan para producir el cambio registral.

Hizo referencia a distintas disposiciones de la ley registral, como el art. 22 que consagra la presunción de que los asientos registrales son veraces, el art. 8 que faculta al registrador a efectuar un análisis de las formas extrínsecas, el art. 15 que exige el análisis de la legitimación para disponer por parte del otorgante del documento y el art. 9, que delimita las facultades del registrador. Indicó que cuando exista en el acto presentado a registración una nulidad absoluta manifiesta, el registrador debe observarlo; cuando la nulidad es manifiesta pero relativa, debe inscribirlo provisionalmente y si el defecto es subsanable, debe devolver el documento al solicitante para que dentro de los treinta días lo rectifique, debiendo inscribirlo provisionalmente. Agregó que si se tratase de un acto anulable, de un vicio no ostensible, debe reputar al acto válido e inscribirlo.

Sostuvo que de los documentos presentados a inscripción no surge ningún vicio susceptible de causar una nulidad –absoluta o relativa- manifiesta, por lo que el registrador debió inscribirlos. Aludió al exceso de competencias demostrado por el Registro, mediante la negativa a tomar razón de la operación, y por haber intentado investigaciones ajenas a sus facultades.

Resaltó la contradicción del Registro al otorgar un certificado donde consta la titularidad dominial que luego pretende desconocer a la asociación civil otorgante del documento. Advirtió que la posición del Registro implica desconocer –amen de su propia conducta anterior- las constancias registrales del folio real.

Manifestó que, a los fines de la anotación definitiva de la escritura n° 127 es irrelevante si la asociación civil obtuvo o no personería jurídica, puesto que el art. 46 CC establece que las asociaciones que no tienen existencia legal como personas jurídicas, serán consideradas como simples asociaciones civiles o religiosas, según el fin de su instituto.

Cuestionó los argumentos esgrimidos por la administración en los actos recurridos, y aseguró que los mismos son sólo aparentes. Rechazó que el primer intérprete deba ser el escribano interviniente, y que este pueda apartarse de la información brindada por el organismo a través del certificado de dominio.

Sostuvo que el asiento 2 del rubro 6 (inscripción del acta de cambio de denominación), no publicita una transmisión de dominio porque no debe hacerlo, ya que sólo se produjo un cambio de denominación del titular.

Calificó de infundada la duda respecto de la identidad del vendedor, por la claridad de los antecedentes acercados al Registro. Aseguró que cualquier cuestionamiento vinculado a la regularidad o irregularidad de la personería jurídica de la asociación resulta una cuestión de hecho ajena la competencia calificadora del organismo.

Aseveró que la decisión del Registro, sostenida por la disposición n° 182, constituye una clara desviación de poder, y no logra rebatir los argumentos esgrimidos al plantear recurso de reconsideración. Reiteró las observaciones efectuadas respecto de la disposición n° 153, y agregó que resulta inadmisible que el registrador pretenda desconocer los propios actos registrales e invocar su propia torpeza contra terceros.

Citó jurisprudencia en apoyo de su posición, solicitó medida cautelar (la que fue concedida por sentencia n° 904 del 20/11/2008, de fs. 444) y ofreció prueba.

Corrido el traslado de la demanda, a fs. 467 se apersonó la Provincia de Tucumán por medio de su letrado apoderado Aldo Luis Cerutti y contestó demanda. Negó primeramente los hechos invocados por la actora que no fueran objeto de expreso reconocimiento de su parte. Entre otras, efectuó las siguientes negaciones: que proceda declarar la nulidad de los actos cuestionados, que se pueda condenar al Registro a inscribir definitivamente de las escrituras de venta n° 127 y de acta complementaria en la matrícula N45133, que surja de la escritura que el escribano hubiera cumplidos con sus deberes y que el registro hubiera informado mediante certificado de dominio que el titular registral de dominio del inmueble era la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. Rechazó que el actor Cueto hubiese interpuesto recurso alguno contra los actos del Registro, que la actividad del organismo cause daños y perjuicios a terceros contratantes de buena fe y que los instrumentos presentados a registración no adolezcan de vicio alguno. Negó que el Registro hubiera excedido sus competencias, que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico sea titular registral de la matrícula N45133, que el Registro haya obrado contra su conducta anterior y que la Escribana Fernández Suárez hubiere tenido el título a la vista.

Aseguró que los actos impugnados satisfacen lo establecido por los arts. 43 y 44 de la ley 4537, por lo que la actividad atribuida al Registro dista de ser ilegítima.

Explicó que el 27/03/2007 se presentó en el Registro la Escritura Pública n° 123 del 23/03/2007, otorgada ante la Escribana Fernández Suárez, con el objeto de inscribir la venta producida entre la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y el Sr. Gustavo Cueto. Señaló que el órgano dispuso la inscripción provisional por 180 días de la escritura, fundado en la inexistencia de certificado catastral. Indicó que el 30/04/2007 se produjo el reingreso del documento y el Registro nuevamente lo inscribió provisoriamente por ser necesario dar cumplimiento con el art. 15 de la ley registral nacional, según dictamen de asesoría letrada, y que la misma situación se produjo en relación con el acta complementaria de la citada escritura.

Narró que la actora solicitó rectificación de la observación, lo que fue rechazado por disposición n° 153, confirmada por disposición n° 182. Hizo referencia al deber de los escribanos de consignar en las escrituras públicas la relación de los documentos que se le exhiban para fundar la titularidad de derechos y obligaciones invocadas por las partes. Concluyó que la Dirección del Registro Inmobiliario actuó al amparo de una duda razonable en la relación con la existencia de un «encadenamiento perfecto» entre los asientos registrales respecto del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones. Sostuvo que el art. 22 de la ley 17801 no resulta aplicable por cuanto la escribana fue la autorizante del negocio jurídico en debate.

En cuanto a las alegaciones de exceso de competencias esgrimido en la demanda, aseguró que la competencia implica una dosis más o menos concreta de potestad pública atribuida por el ordenamiento jurídico a un órgano estatal determinado. Argumentó que en este sentido el Registro obró de acuerdo con las previsiones expresas y razonablemente implícitas según su finalidad, instituidas por los arts. 8, 9, 15 y 23 de la norma registral, así como por el art. 2 de la ley reglamentaria provincial n° 3690.

Señaló que la amplitud de la «función calificadora» atribuida al registro deriva del art. 8 de la ley 17.801, el que afirma positivamente que le compete al mismo el examen de legalidad de las formas ateniéndose a lo que resulta de los documentos y asientos respectivos, pero que no niega que pueda abarcar otros aspectos.

Sostuvo que los documentos cuya inscripción definitiva se pretende revelan que la Escribana actuante no tuvo a la vista el título de propiedad inscripto en el Registro, mientras que de los asientos se desprende que la pretendida entidad transmitente no coincide con la entidad titular del derecho que se busca transmitir, por lo que la denegación de la inscripción definitiva dispuesta por el Registro resulta plenamente legítima y acorde con el ordenamiento jurídico vigente.

Agregó que la administración puede anular de oficio actos administrativos reputados irregulares, por lo que a fortiori, puede corregir de oficio errores vinculados a asientos registrales, tal como lo prevé el art. 2 de la ley 3690. Alegó que la anulación de oficio es una prerrogativa pública estatal que debe ser ejercida de modo obligatorio ante la vulneración del interés público que compromete la validez del acto administrativo objeto de esta potestad.

Remarcó que los actos administrativo irregulares no generan derechos subjetivos en los particulares interesados en su validez, así como la posible existencia de situaciones jurídicas sujetivas tampoco impediría el ejercicio por la administración de la potestad anulatoria de oficio del acto administrativo nulo de nulidad absoluta, tal como lo establece el art. 51 LPPA.

Por ello consideró que un asiento registral erróneo puede ser dejado sin efecto por el Registro de oficio, careciendo de incidencia la teoría de los actos propios.

Seguidamente planteó falta de legitimación para obrar en el actor Gustavo Cuesto por haber quedado firme a su respecto el acto que se impugna. Señaló que el ordenamiento dispone que la ratificación de observaciones producidas por el registro deja expedita la vía que corresponde en los recursos contra los actos administrativos denegatorios. Ofreció prueba e hizo reserva del caso federal.

A fs. 491 la parte actora contestó la excepción de falta de legitimación, solicitando su rechazo por las razones que expone en su presentación y que doy por reproducidas.

Abierta la causa a prueba (fs. 509), se produjeron las que da cuenta el informe de fs. 643: dos de la parte actora y cuatro del demandado; se agregaron los alegatos de la parte actora (fs. 649/662) y de la parte demandada (664/687), se practicó (fs. 687) y repuso planilla fiscal (fs. 690), y se llamaron los autos para el dictado de sentencia (fs. 692) de lo que se notificó a las partes (fs. 639/4), quedando los mismos en estado de dictar pronunciamiento.

CONSIDERANDO:

1.La posición de las partes.

La parte actora solicita se declare la nulidad de las disposiciones n° 153 (02/07/2007) y 182 (29/08/2007) del Registro Inmobiliario de la Provincia, como así también de la Resolución del Ministerio de Economía n° 470/03 (ME) del 06/05/2008, y se condene al mencionado Registro a realizar la inscripción definitiva de la escritura de venta n° 127 del 23/03/2007 y de su acta complementaria del 25/04/2007, en la matrícula registral N-45133. Alegó que el registrador excedió los límites de sus facultades calificadoras al evaluar los instrumentos que se presentaron a registración, y que desconoció el valor de documentos emanados del propio registro, obrando contra sus propios actos.

La Provincia de Tucumán, a su turno, opuso defensa de falta de legitimación en el actor Cueto por haber quedado firme a su respecto el acto administrativo que se impugna, y consideró legítimos los actos cuestionados en mérito a una debida calificación del Registro Inmobiliario.

El modo en que ha quedado planteada la cuestión reclama primeramente el análisis de la legitimación procesal del actor Gustavo Cueto y el posterior examen de la pretensión nulificante.

2. Acción de nulidad.

Establecida la legitimación activa del co actor, corresponde efectuar el análisis de validez de los actos propuesto en la demanda.

Como punto de partida de dicha tarea, considero determinante establecer si la negativa del Registro Inmobiliario a inscribir en forma definitiva la operación de venta en cuestión, encuentra asidero en los antecedentes que le fueron presentados. Para ello, resulta esclarecedor efectuar un análisis de los distintos momentos de actuación del mencionado Registro. Veamos:

2.1. Antecedentes registrales.

Conforme surge del informe de dominio de la Matrícula N 45133 Capital Norte de fs. 262, entre muchas otras, el Registro Inmobiliario tomó razón el 23/06/1945, en el asiento 1 del rubro 6, de la titularidad de dominio de «El Hogar Gastronómico», por compra instrumentada en Escritura n° 278 del 23/05/1945.

El 14/03/2007 el mismo Registro inscribió (bajo asiento 2 del rubro 6) la Escritura n° 527 del 01/12/2006, de «cambio de denominación». Esa escritura se glosa a fs. 396, y fue otorgada por el Presidente, Secretario y Tesorero de la «Asociación Civil El Hogar Gastronómico» ante la Escribana Marta María del Pilar Flores. En dicho instrumento consta que, luego de invocar y acreditar la personería de los presentantes respecto de la mencionada Asociación, los comparecientes expusieron «Primero: Que la entidad de la que forman parte se constituyó con fecha 24 de enero de 1945 como «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los obreros gastronómicos de Tucumán», todo esto según consta en escritura número 278 de fecha 23 de mayo de 1945, pasada por ante el Escribano de esta Provincia Emilio H. Gauna. Segundo: Que hasta el mes de octubre de 2006, funcionó con el nombre antes consignado. Tercero: Que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de Asociación Civil El Hogar Gastronómico, nombre con el que obtuvieron la personería jurídica (…). Tercero: Que por la escritura número 278 antes mencionada, la Asociación a la que pertenecen, bajo la denominación anterior, adquirió un inmueble destinado a ser su sede, sito en la zona norte de esta ciudad, Departamento San Miguel de Tucumán, ex Capital, sobre calle Muñecas 757/765… inscripto en el Registro Inmobiliario en la matrícula N-45133. Cuarto: que vienen por la presente a dejar constancia que El Hogar Gastronómico y la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, son una y la misma persona, siendo la segunda continuadora de la primera, y solicitándome a mí, la autorizante, proceda a la inscripción en el Registro Inmobiliario de la presente escritura, en la Matrícula mencionada. Acreditan los cambios de denominación que invocan con los documentos más arriba mencionados.»

Según el asiento 3 del rubro 6 del informe de dominio que se examina, el Registro expidió el 20/03/2007 (es decir, una semana después de inscribir la escritura de cambio de denominación), un certificado de dominio cuya copia certificada se glosa a fs. 102. Ese instrumento, requerido por la Escribana Fernández Suárez, informa que el titular del inmueble matrícula N-45133 es la Asociación Civil El Hogar Gastronómico.

Por último, el asiento 4 del mismo rubro indica la inscripción provisional de la Escritura de compra n° 127, el 27/03/2007, por el Sr. Gustavo Cueto.

2.2. Posición del Registro a través de los actos cuestionados.

Ante la negativa del Registro a inscribir en forma definitiva la escritura en cuestión, esgrimiendo el incumplimiento del tracto sucesivo a que se refiere el art. 15 de la ley 17.801, por no coincidir el titular registral «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán» con el vendedor consignado en el instrumento presentado a inscripción «Asociación Civil El Hogar Gastronómico», es preciso examinar las razones brindadas por el organismo para tal proceder y, en cada caso, valorar su legitimidad.

En la disposición n° 153 (02/07/2007, fs. 393) sostuvo –en primer lugar- que la tarea de interpretación del certificado de dominio corresponde al escribano, ya que el mismo se expide con fotocopia de la matrícula cartular. Dicha posición fue sostenida en la disposición n° 182 (29/08/2007, fs. 123).

Al respecto es preciso poner de relieve que, conforme al artículo 22 de la ley 17.801, «la plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos siguientes». Complementando la disposición, el art. 23 establece que «ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.»

Desde esta perspectiva, tanto el certificado como el título deben ser tenidos en cuenta por el notario al momento del otorgamiento del acto en el que interviene. Sin perjuicio de ello, el certificado emitido por el Registro tiene aptitud suficiente para publicitar una condición registral determinada.

No parece acertada entonces la interpretación del Registro en cuanto a que el asiento 2 del rubro 6 de la matrícula N 45133 «no publicita una transmisión de dominio, sino una simple indicación que indica la existencia de una escritura de cambio de denominación» (disposición n° 153), puesto que esa afirmación no se condice con la normativa que respalda la emisión de los certificados de dominio antes transcripta, ni tampoco con el contenido del certificado emitido por el registro, en el que –como se dijo- se consignó como titular dominial a la misma asociación civil que luego aparece en la escritura de compraventa como vendedora.

Lo que corresponde indagar, sin embargo, es si la información publicitada de ese modo por el Registro es suficiente para sanear un vicio en los instrumentos presentados a inscripción (como sería el caso del acta de cambio de denominación, si se corroborara una insuficiente acreditación de continuidad del sujeto de derecho titular de dominio), e incluso para superar un error del propio organismo (como por ejemplo, haber tenido por acreditada tal condición y en base a ello expedir un certificado de dominio).

Esto quiere decir que resulta imprescindible para el análisis que se sigue determinar –en primer lugar- si la «duda» que se suscitó en el registrador al rechazar la inscripción de los documentos, es razonable, y si –en virtud de ello- su obrar fue adecuado. Luego, como se anticipó, corresponderá –en el caso- establecer qué implicancias tiene en el debate el hecho de que antes de esa «duda» el Registro emitiera un certificado de dominio con la «certeza» de la titularidad que informaba.

2.3. La «duda» respecto de la continuidad.

El registro sostiene que «la duda acerca de la identidad del vendedor se infiere del texto de la misma escritura, puesto que… surge claramente la falta de referencia al instrumento que acredita que se trata de la «misma persona» (resolución n° 153).

No existe controversia entre las partes sobre la titularidad de dominio que le correspondía a «El Hogar Gastronómico» respecto del bien base de la acción, puesto que ello forma parte incluso de los antecedentes dominiales reseñados en la escritura cuya inscripción definitiva se pretende y del título de fs. 606.

Tampoco se ha cuestionado que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenga la personería jurídica que invoca, desde el año 2006, reconocida por la autoridad de aplicación correspondiente (conf. trámite de obtención de personería que se glosa a fs. 554 y ss., en particular resolución n° 363 del 04/10/2006 de la Dirección de Personas Jurídicas, de fs. 598).

Por último, resulta ajeno al debate si la Asociación Civil El Hogar Gastronómico tenía o no la posesión pública y pacífica, el uso o el goce del inmueble de calle Muñecas n° 761.

Lo que genera distintas posiciones es la acreditación instrumental ante el Registro Inmobiliario de que los mencionados sujetos de derecho se traten en realidad de una sola y misma persona. Ello así, por cuanto el art. 15 de la ley 17801 establece que «no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones». Por lo tanto, para que el registro receptara la inscripción de un documento en el que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico se presentaba como titular dominial, era imprescindible corroborar que se tratara del mismo sujeto que en un asiento anterior aparecía como propietario.

En ello se basa la «duda» de la administración para oponerse a la inscripción definitiva del instrumento de venta celebrado por el actor con la precitada Asociación.

En apoyo de una y otra posición, se aportaron distintas pruebas cuyo análisis resulta necesario.

A fs. 637/8 la Dirección de Personas Jurídicas de Fiscalía de Estado de Tucumán informa que «no resulta de la documentación del legajo de la asociación Civil «El Hogar Gastronómico» ninguna circunstancia que la misma sea continuadora de la entidad «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos» como así tampoco se encuentra registrada, según informe del Archivo de esta Dirección, ninguna entidad bajo esa última razón social».

En efecto, del legajo en cuestión que se tiene a la vista y que fuera ofrecido como prueba por la Provincia accionada, surge que el 10/06/2006 el Sr. Jorge Alfredo Hidalgo presentó ante la Dirección de Personas Jurídicas documentación a los efectos de la constitución de la Asociación Civil, consistente en acta constitutiva, estatutos, nómina de comisión directiva, croquis de ubicación, certificado de buena conducta, currículo de las autoridades y demostración de patrimonio (conf. formulario de fs. 558).

A fs. 2 se anexa el acta constitutiva y a fs. 560/6 se glosan los estatutos de la asociación. En ninguno de ellos se menciona referencia alguna a «El Hogar Gastronómico» ni a «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos». Se propone autoridades, se fija domicilio, se indican los requisitos para ingresar como asociado (sin mencionar la continuidad de los mismos), se establece el objeto social, etc.

De estas actuaciones y del informe de la Dirección de Personas Jurídicas no se advierte la invocada continuidad de los sujetos.

Con posterioridad, las autoridades de la Asociación se presentaron ante la Escribana Marta María del Pilar Flores y otorgaron la escritura n° 527. Luego de acreditar la representación de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, expusieron (según indica el acta) que la entidad de la que forman parte se constituyó el 24/01/1945 como «El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán», según escritura n° 278 del 23/05/1945. Ha quedado establecido que no existe controversia respecto del a constitución de esa sociedad.

A continuación aseguraron que aquella funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006 y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación actual de asociación civil El Hogar Gastronómico, nombre con el que obtuvieron la personería jurídica, según consta en el comparendo de la escritura n° 527. También ha quedado establecido que se encuentra fuera de debate la personería de asociación civil obtenida por la entidad, lo que no genera dudas. Sin embargo, sí es materia de cuestionamientos la afirmación de que aquella primera sociedad haya «comenzado a actuar» bajo la denominación de asociación civil.

Continuaron manifestando los representantes de la asociación civil ante la Escribana Flores que «por la escritura número 278… la Asociación a la que pertenecen, bajo la denominación anterior, adquirió un inmueble destinado a ser su sede», ubicado en calle Muñecas n° 757/65 de esta ciudad. Como se expresó anteriormente, no se encuentra en discusión que «El Hogar Gastronómico» adquirió dicha propiedad.

Por último, los comparecientes manifestaron que «vienen por la presente a dejar constancia que EL HOGAR GASTRONÓMICO y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONÓMICO, son una y la misma persona, siendo la segunda continuadora de la primera, y solicitándome a mí la autorizante proceda a la inscripción en el Registro Inmobiliario de la presente escritura, en la Matrícula mencionada». A continuación la fedataria expresó que «acreditan los cambios de denominación que invocan con los documentos más arriba mencionados».

Es preciso señalar que la afirmación de la notaria respecto a la acreditación de los cambios de denominación sólo puede ser interpretada como la intención de los exponentes de acreditar, y no –en cambio- como una evaluación efectuada por la profesional respecto de la efectiva acreditación de tal situación. Pero aún si se quisiera imprimir a su afirmación como asertiva de la continuidad de los sujetos de derecho, debe tenerse presente que la fedataria circunscribió su actuación a la valoración de los documentos mencionados en el acta, cuya apreciación se viene exponiendo en el presente análisis.

Del contenido del acta n° 527 y de los documentos que se reseñan en la misma no surgen elementos que permitan sostener que los instrumentos presentados a examen o consideración del Registro Inmobiliario tuvieran suficiente entidad para acreditar que uno de los sujetos involucrados es continuador del otro, puesto que la actuación notarial analizada es producto de manifestaciones unilaterales de los representantes de la asociación civil, y los documentos sólo justifican la personería de una y otra entidad, y la titularidad de dominio del inmueble de calle Muñecas de «El Hogar Gastronómico».

Continuando con el análisis propuesto, considero que la «duda» generada en el seno del Registro Inmobiliario a raíz de las falencias indicadas en el instrumento notarial referido, parece asentarse sobre bases razonables. En especial, porque se han aportado a la causa otros elementos que contribuyen a aquella inquietud.

En particular, el contenido de la denuncia presentada por el Sr. Benito Donato Juárez, delegado normalizador del Sindicato de Empleados y Obreros Gastronómicos de Tucumán, condición que invoca en la presentación que formalizara ante el Registro Inmobiliario el 20/4/2007. En ese documento asevera que «mediante el ardid de un mero cambio de denominación una asociación sin fines de lucro del art. 33 del CC con un patrimonio de sólo $300, constituida hace solamente meses adquirió el único patrimonio de una ENTIDAD MUTUAL constituido por un inmueble valiosísimo ubicado en la zona más cara de la provincia cuyo dominio detentaba desde el año 1945» (fs. 261).

En el mismo sentido, la incertidumbre del Registro bien puede considerarse razonable si se tiene en cuenta la existencia de las actuaciones que tuvieron lugar en sede penal. En efecto, el Sr. Juárez efectuó una denuncia ante la Fiscalía de Instrucción Penal de la X Nominación del Centro Judicial Capital, a raíz de la cual la Jueza Penal de Instrucción de la II Nominación ordenó la intervención judicial de la mutual El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, designando como interventor al Sr. Carlos Guido Cattaneo, «con la finalidad de regularizar la vida institucional de la entidad» (confr. sentencia de fs. 212). Para así decidir, la magistrada tuvo en cuenta las investigaciones del Ministerio Público de la cual surgirían «una serie de indicios que llevan a sospechar una posible comisión delictual, la cual a priori habría comenzado con un cambio presumiblemente ardidoso de denominación de la persona jurídica…»

Es posible sostener que todos estos elementos gravitan con peso decisivo sobre la tarea de calificación que debió realizar el Registro Inmobiliario en el momento en que la Asociación Civil se presenta como vendedora de un inmueble cuya titularidad invoca a raíz de una insuficientemente acreditada continuidad de personería jurídica.

A esta altura del desarrollo considero necesario resaltar que la materia puesta a consideración de este Tribunal no constituye el juzgamiento acerca de la efectiva -o inexistente- continuidad de los sujetos de derecho involucrados en la operación de venta. Por el contrario, el análisis se ciñe a la actividad desplegada por el Registro Inmobiliario frente al requerimiento de inscripción que efectuaran los actores; es decir, el examen que se sigue se centra en la tarea calificadora llevada a cabo, y se distancia inapelablemente de la situación jurídica que vincula realmente a las partes.

Sumado a ello, debe tenerse presente que aún prescindiendo de la información que le aportaran las investigaciones que realizó el Registro en procura de esclarecer la situación dudosa que se presentaba, el mero contenido de los actos presentados a registración resultaban razonablemente insuficientes para tener por acreditada la titularidad de dominio en cuestión. Por ello las disquisiciones que efectúa la parte actora respecto del exceso de competencia del organismo para llevar a cabo tales tareas de investigación no aportan elementos que priven a la conclusión del Registro de aquella razonabilidad.

2.4. El certificado de dominio y la conducta del Registro.

Ahora bien, no escapa a mi consideración el hecho indiscutido y acreditado, de que el Registro Inmobiliario emitió el certificado de dominio de fs. 301 –entre otras-, en el que consignó como titular de dominio de la matrícula en cuestión a la Asociación Civil El Hogar Gastronómico y que, en base a ello, se celebró la operación de compraventa cuya inscripción provisoria motiva el presente debate.

Entiendo que asiste razón a la parte actora en cuanto a que la conducta del organismo de observar la titularidad de dominio de la asociación, resulta al menos contradictora con la sostenida al momento de certificar esa condición por medio del instrumento idóneo para ello.

Sin embargo el reconocimiento de esta contradicción no tiene las implicancias y los alcances que la actora pretende.

Es menester puntualizar que en nuestro régimen positivo la inscripción en el Registro de la Propiedad no hace a la perfección del título como en otros –v. gr., el sistema alemán o el Torrens– desde que, según el art. 4 de la ley 17.801: «la inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes» (cfr. Mariani de Vidal, op. et loc. cit, t. III, p. 457).

Es que «no resulta discutible que la reforma de 1968 y la ley 17.801 no modifican sustancialmente lo legislado en el Código Civil acerca del modo de acreditar el dominio de inmuebles, sobreañadiendo a los requisitos tradicionales la inscripción registral. Esta, por sí sola, carece de eficacia para crear un título de propiedad relativamente autónomo respecto de lo que la ley civil vigente entiende por «título». (Corte Suprema de Justicia, sentencia n° 471 del 22/12/1992, «Terraf Juan Carlos y otro vs. Provincia de Tucumán y otros s/ acción de exclusión de bienes», Dres.: Ponsati – Sarrulle – Goane).

De ello se desprende que, dado que el Registro advirtió que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico no había demostrado ser continuadora del anterior titular dominial, la observación y negativa a inscribir la operación de venta sobre la que versa el reclamo, tiene fundamento precisamente en la imposibilidad de tener por convalidado el «cambio de denominación» por su mera inscripción.

A partir de ello, si bien –como se anticipó- resulta de una evidencia medular que existió un actuar contradictorio del Registro, dicho proceder no es óbice para tener por subsanada una deficiencia que, aunque tardía, fue detectada por la autoridad de aplicación. Pretender la inscripción definitiva de un instrumento de venta, cuando pesa sobre una de las partes que lo ha otorgado la duda razonable de su titularidad, resulta improponible desde que en nuestro sistema jurídico registral la inscripción publicitaria no alcanza a integrar o subsanar los defectos del título que la motiva.

Por lo demás, es preciso poner de relieve que la oposición a la inscripción no constituye un valladar insalvable a la pretensión de inscripción de la operación de venta celebrada por el Sr. Cueto con la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, sino que se encuentra sujeta –a modo de condición- a la acreditación del extremo de la mentada continuidad de la persona jurídica, tarea que –vale la pena señalar- no ha sido asumida ni en sede administrativa ni en esta sede judicial.

Por todo ello, la oposición del Registro Inmobiliario a la inscripción definitiva (según indica el informe de fs. 341), y su ratificación por disposiciones n° 153 (fs. 393) y 183 (fs. 123) y resolución 470/3 ME (fs. 140), resulta ajustada a derecho, por lo que la pretensión de nulidad articulada en autos no puede prosperar, todo ello sin perjuicio de los reclamos a que los actores se consideren con derecho, en base a las consideraciones plasmadas en párrafos que preceden.

Consecuentemente corresponde rechazar la demanda de nulidad interpuesta en autos por Susana Aurora Fernández Suárez y Gustavo Cueto en contra de la Provincia de Tucumán, con relación a las disposiciones n° 153 y 182, y la resolución n° 470/3 ME.

3. Atento al modo en que se resuelve la cuestión, considero inconducente el análisis de los restantes planteos para la solución del caso.

4. Costas. Las costas son a cargo de los actores por el objetivo vencimiento de su pretensión (art. 105 CPCCT por remisión art. 89 CPA).

El señor vocal Rodolfo Novillo, dijo:

Que estando conforme con las razones expresadas por el vocal preopinante, voto en el mismo sentido.

Por ello, la Sala Segunda de la Excma. Cámara en lo Contencioso Administrativo,

RESUELVE:

I. NO HACER LUGAR, por lo considerado, a la demanda de nulidad promovida por SUSANA AURORA FERNÁNDEZ SUÁREZ y GUSTAVO CUETO en contra de la PROVINCIA DE TUCUMÁN, con relación a las disposiciones n° 153 y 182, y la resolución n° 470/3 ME.

II. COSTAS, como se consideran.

III. RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios.

HAGASE SABER.

Rodolfo Novillo Carlos Giovanniello

Ante mi: María Laura García Lizárraga

Actuación firmada en fecha: 10/04/2015

El Hogar Gastronómico – prejudicialidad

En la Ciudad de San Miguel de Tucumán, febrero de 2024, se reunen en acuerdo los Sres. Vocales de la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial, Dres. Laura A. David, Marcela Fabiana Ruiz y Álvaro Zamorano para conocer y decidir el recurso interpuesto contra la sentencia dictada en los autos caratulados «EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORRO MUTUO DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN c/ CUETO GUSTAVO Y OTRA s/ REIVINDICACION»- Expte. N° 2058/08.

Practicado el sorteo de ley para determinar el orden de la votación, el mismo dio el siguiente resultado: Dres. Álvaro Zamorano como vocal preopinante, Laura A. David como segunda vocal y Marcela Fabiana Ruiz como tercera vocal. Los Sres. Vocales se plantean las siguientes cuestiones: ¿SE AJUSTA A DERECHO LA SENTENCIA EN RECURSO? ¿QUÉ PRONUNCIAMIENTO CORRESPONDE DICTAR?

A la PRIMERA CUESTIÓN, el Sr. Vocal, Dr. ÁLVARO ZAMORANO, dijo:

I. El recurso

Llega a conocimiento y resolución del tribunal el recurso de apelación interpuesto por la representación letrada de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, contra la sentencia de fecha 24/11/2017, emitida por el Sr. Juez Subrogante del Juzgado en lo Civil y Comercial Común de la 7a Nominación que hizo lugar a la demanda por reivindicación del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripto en la matricula N-45.133, perteneciente a la actora, El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán; en contra de Asociación Civil El Hogar Gastronómico y de Gustavo Cueto. En consecuencia, condenó a los demandados a restituir al actor, en la persona de su Interventor, el inmueble referenciado, en el plazo de diez días de quedar firme y ejecutoriada la presente resolución. Asimismo, absolvió de la presente acción a Silvina Mas.

Para así resolver, declaró la inoponibilidad al actor, El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527, y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura N° 127, de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripta en la matricula N-45.133 a favor de Gustavo Cueto.

II. Antecedentes

Entre las cuestiones que resultan relevantes para la resolución del recurso, se destaca que a fs. 6 de autos se presentó el Dr. Carlos Cattaneo, como Interventor Judicial de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, designado por resolución de fecha 22 de abril de 2008, recaída en autos “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, en trámite ante el Juzgado de Instrucción Penal de la Segunda Nominación. En tal carácter, inició acción de reivindicación y nulidad de acto jurídico por un inmueble de propiedad de la entidad que representa, con domicilio en calle Muñecas 757/761 de esta ciudad, en contra de “El Hogar Gastronómico”, asociación civil con domicilio en calle San Lorenzo 1997, Gustavo Cueto y Silvina Mas. Reclamó, además, daños y perjuicios.

Sostuvo que el inmueble pertenece a El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61. Ello lo acredita mediante escritura N° 278 de fecha 23/05/1945; afirma que desde esa fecha hasta el año 2007 la propiedad y la posesión del inmueble permanecieron inalterables hasta los hechos que se expone seguidamente.

Así, relató que el 14 de marzo de 2007, el Registro Inmobiliario inscribió, como asiento 2 del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, un supuesto “cambio de denominación”, produciendo la modificación de la inscripción del inmueble a favor de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, CUIT 30-70984374-1, con domicilio en calle Muñecas N° 761, de esta ciudad. Arguye que, de esta forma, la nueva asociación, adoptando un nombre similar, se habría apropiado del inmueble para luego proceder a su venta. Dicha venta, por Escritura N° 127, de fecha 23/03/2007, otorgada por la Asociación Civil El Hogar Gastronómico a favor del Sr. Gustavo Cueto y su esposa (Mas), fue objeto de rechazo por parte del Registro Inmobiliario, la que solo inscribió provisoriamente. Que según la disposición registral N° 153, el Registro rechazó la inscripción definitiva del traspaso por violación del art. 15 de la ley 17801, al no existir identidad entre el propietario del inmueble y el vendedor. Tal resolución fue recurrida por la escribana interviniente, la que fue rechazada, previa vista a Fiscalía de Estado, por el Ministerio de Economía de la Provincia. Alega que, en virtud de esta resolutiva, la inscripción provisoria otorgada a la Escritura N° 127 cayo definitivamente, al ser nula de nulidad absoluta, por resultar una venta de un inmueble realizada por quien no era el propietario.

Corrido traslado de la demanda, a fs. 329 se declara la rebeldía de Cueto Gustavo, y de Asociación Civil Hogar Gastronómico, por falta de contestación de la demanda. A fs. 361 se presenta el Dr. Santiago Oviedo Sánchez, en representación de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, manifestando que viene a denunciar la existencia de una causa penal caratulada: “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, por ante la Fiscalía de Instrucción de la Xa. Nominación la que se encuentra con trámites pendientes, por lo que solicitan suspensión de términos. Asimismo, plantean la nulidad de citación y actos consecuentes. Contesta demanda, y opone excepciones de falta de personería del demandante y litis pendencia. Respecto a la falta de personería, manifiesta que la designación judicial como interventor general de la mutual ha sido apelada, y no se encuentra firme, y la designación estaría caduca. Asimismo, afirma que la mutual no tiene existencia como asociación mutual, atento su no registración, motivo por el cual la designación de un interventor de la misma resulta imposible. Subsidiariamente, opuso excepción de prescripción adquisitiva.

La primea cuestión que abordó la sentencia apelada es dilucidar si El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, es la misma persona jurídica que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. Ponderó que la primera, sin mencionarse el nombre completo, tiene inscripto como titular registral el inmueble que se pretende reivindicar, identificado con la Matricula N-45133, que le corresponde conforme a los instrumentos acompañados en autos por compra que le efectuara al Sindicato Unión de Mozos, el 23/05/1945. Advirtió que en el mismo texto de la Escritura N° 278, transcribiéndose el Estatuto de la entidad, se expresa: “El Hogar Gastronómico: Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Capítulo Único”; entidad que funciona desde 1945 con esa denominación; y que consta inscripta como titular registral del inmueble de calle Muñecas N° 757/61, en el asiento 1) del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, según informe del Registro Inmobiliario, como El Hogar Gastronómico.

Asimismo, se advirtió que no existe en autos ninguna prueba que avale la declaración unilateral contenida en la Escritura N° 527, de fecha 01/12/2006, oportunidad en la cual los Sres. Jorge Alfredo Hidalgo, Armando Gabriel Cabello Galindo y Jorge Luis Flores, en los respectivos caracteres de Presidente, Secretario y Tesorero de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, manifestaron que la entidad El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006, que a partir de entonces comenzaron a actuar bajo la denominación de Asociación Civil El Hogar Gastronómico, que la asociación a la que pertenecen adquirió el inmueble de calle Muñecas N° 757/61 mediante la Escritura N° 278 (del año 1945), que son una misma persona, que la segunda es continuadora de la primera, y que acreditan el cambio de denominación con los documentos mencionados en dicha acta. Por ello, desechó por inadmisible la consideración efectuada por la parte demandada respecto de la inexistencia de tal entidad.

Señala que tampoco se verifica ningún acto de los órganos de gobierno de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán por el cual se haya dispuesto el cambio de nombre o la conversión en una asociación civil o su continuidad bajo dicha forma societaria. Destaca que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico fue constituida de modo originario, sin que en instrumento alguno se haga referencia a su continuidad o vinculación con El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. En definitiva, y luego de analizar diversas pruebas, concluye que El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán y la Asociación Civil El Hogar Gastronómico son dos entidades totalmente distintas y diferenciadas, no pudiéndose considerar que exista vínculo jurídico alguno que las relacione.

En este contexto, valorando como debidamente justificado el rechazo de la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 (declaración de las autoridades de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico de ser continuadores de El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán) y la Escritura N° 127 (venta de un inmueble de El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, otorgada por las autoridades de la Asociación Civil El Hogar Gastronomico al Sr. Gustavo Cueto), tal falta de inscripción en el Registro Inmobiliario genera la inoponibilidad de los actos instrumentados en ellas, respecto de terceros que no han sido parte ni han intervenido en sus otorgamientos (art. 2505 del Código Civil y art. 1893 del Código Civil y Comercial).

Por ello, concluyó que las Escrituras N° 527 y 127, otorgadas por las autoridades de la novel Asociación civil El Hogar Gastronomico son inoponibles a El Hogar Gastronomico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, e ineficaces para operar la transmisión del derecho real de dominio sobre el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad; dichos actos no tienen efecto alguno contra ésta. Más que nulas, sostuvo que las mismas resultan ineficaces para transmitir el dominio al demandado Gustavo Cueto, ante la falta de legitimación del otorgante, Asociación Civil El Hogar Gastronomico, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, y nadie puede adquirir un derecho mayor al que tiene el que se lo transmite (art. 3270 del Código Civil, aplicable a la fecha de tales actos, y coincidente con el art. 399 del Código Civil y Comercial). Entonces, no habiéndose demostrado que la actora haya perdido la posesión del bien, antes de las escrituras referenciadas, especialmente la de venta, sino que fueron despojados con posterioridad a la venta, consideró procedente la reivindicación.

III. Los agravios

Preliminarmente, el apelante solicita que se declare la nulidad de la sentencia de fecha 24/11/2017, por cuanto la misma se notificó a la actora, a Gustavo Cueto y Silvina Mas, mientras que la condenada Asociación Civil el Hogar Gastronómico nunca fue notificada. Advierte que la declaración de rebeldía jamás fue notificada en el domicilio real denunciado por el actor en su escrito de demanda (San Lorenzo 1997) a la codemandada Asociación Civil el Hogar Gastronómico. Agrega que ni la apertura a prueba fue notificada em el domicilio real denunciado. Remarca que la única notificación (traslado de la demanda) cursada a la codemandada Asociación Civil el Hogar Gastronómico fue cursada al domicilio denunciado.

Luego pone en conocimiento de este Tribunal el dictado de sentencia de sobreseimiento por el cual se tuvo extinguida por prescripción la acción penal seguida, entre otros, contra su representado Gustavo Cueto por los delitos de usurpación, uso de documentos públicos en concurso ideal con estelionato y amenazas, en perjuicio de Juárez Benito Donato y el Hogar Gastronómico de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Deja ofrecida prueba a producirse en esta Alzada (oficios).

Al precisar sus quejas, señala dos cuestiones que habrían sido omitidas en la sentencia: la prejudicialidad y la falta de legitimación activa. Sostiene que si el sentenciante decidió dictar sentencia de conformidad a lo dictaminado por la CSJT (cfr. cédula recibida por el juzgado el 30/08/2017), por lo menos debió en forma previa tratar la cuestión prejudicial que implicaba la existencia de la causa penal de referencia, a la luz de los dispuesto por el art. 1775 del CCyC. Sumado el hecho de que el Fiscal había pedido el sobreseimiento de los imputados y de que sólo existían medidas cautelares provisorias, entiende que lógica y jurídicamente el sentenciante debió explicar en su sentencia porqué circunstancias el presente caso constituía una excepción a la regla en materia de prejudicialidad. En cuanto a la falta de legitimación activa, reafirma que El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, no tiene existencia legal como asociación mutual, atento a su no registración, motivo por el cual la designación de un interventor de la misma resulta imposible.

Por otra parte, advierte que la medida cautelar de intervención judicial nunca facultó al interventor a iniciar un juicio de reivindicación, quien justificó su personería y judicial de la Mutual El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, por el término de seis meses sin que conste su prorroga. Alega que, atento a lo dispuesto por el CPCyC, las facultades deben ser específicamente establecidas por el Juez y de interpretación restrictiva (art. 239 y 240). Adiciona que la restitución provisoria del inmueble hacía innecesario la promoción de una demanda de reivindicación, ya que en caso de prosperar la denuncia penal por usurpación habría recuperado la posesión.

Finalmente, denuncia irregularidades que surgirían a partir de las constancias del expediente penal donde se denunciara usurpación por parte de Mario Orlando López, el que a su vez iniciara un juicio de prescripción adquisitiva del inmueble en cuestión. Resalta que el sentenciante parece olvidar que nadie ha cuestionado ni tampoco se declaró nula, ni oponible la Escritura N° 126 de fecha 23/03/2007, mediante la cual se realizó la entrega de la posesión a favor del Gustavo Cueto del inmueble sito en Muñecas 757/61. Igualmente, señala que Gustavo Cueto fue puesto en posesión de la propiedad por la Asociación Civil El Hogar Gastronómico libre de todo ocupante, conforme daría cuenta dicha escritura, por lo tanto, entiende que resultaría descabellado pensar que con anterioridad era poseída por El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán.

Corrido el traslado de ley, la contraparte no lo contesta.

El 26/08/2020 se expide Fiscalía de Cámara pronunciándose por el rechazo del planteo de nulidad, quedando así el presente recurso en condiciones de ser resuelto.

IV. La solución

Confrontados los agravios resumidos en forma precedente con los fundamentos de la resolución apelada, las constancias de autos y el derecho aplicable, anticipo que el recurso interpuesto no tendrá recepción positiva.

Por razones de índole lógico-expositivas, se abordará en primer término la nulidad interpuesta en esta instancia recursiva, para luego abordar las quejas relacionadas con la prejudicialidad y falta de legitimación activa; ausencia de facultades suficientes del interventor para iniciar juicio por reivindicación; y finalmente, las distintas irregularidades a las que refiere el apelante en su memorial de agravios.

Antes de iniciar el tratamiento de la cuestión litigiosa así delimitada, cabe señalar que este Tribunal sólo atenderá aquellos planteos recursivos del apelante que revistan la característica de esenciales y decisivos para fallar en la causa. Igualmente, no es deber de los jueces analizar en sus fallos todas las pruebas producidas, sino aquellas que se estimen conducentes para resolver el conflicto, razón por la cual me inclinaré por las jurídicamente relevantes o singularmente trascendentes (cfr. CCCC, Sala 1. Sent. Nro. 374 del 08/07/2022).

a) Del recurso de nulidad

Conforme quedó reseñado, el apelante sostuvo que la sentencia es nula por haberse alterado la estructura del procedimiento, ya que no se notificó a la condenada Asociación Civil El Hogar Gastronómico la declaración de rebeldía, ni el auto de apertura a pruebas y tampoco la sentencia definitiva en su domicilio real de calle San Lorenzo 1997.

Al respecto adelanto que, si mi voto fuera compartido, el planteo no habrá de prosperar. Ello por cuanto el letrado Santiago Oviedo Sánchez (apoderado de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas) carece de personería para deducir el planteo nulidificante en nombre o subrogándose en los derechos que podrían asistirle a la Asociación Civil El Hogar Gastronómico. En este sentido, la Sra. Fiscal de Cámara en su dictamen sostuvo: “II. De la lectura de las actuaciones se advierte que el letrado Santiago Sánchez Oviedo tiene poder otorgado por los Sres. Gustavo Cueto y Silvina Mas y los agravios deben ser leídos desde esa perspectiva y no en representación de la asociación civil condenada, respecto de quien no tiene mandato ni representación. En tal sentido, el recurso de nulidad de quien no reviste personería para formularlo no resguarda la normativa del art. 167 CPCC, toda vez que carece de poder para peticionar en representación de la asociación civil El Hogar Gastronómico y por ende, no tiene interés legítimo en la propuesta de requerir al Tribunal una nulidad insubsanable.”, consideraciones que se comparten plenamente.

Sin perjuicio de que lo ponderado baste para desestimar la pretensión de nulidad, tampoco cabe perder de vista que el recurso de nulidad es admisible cuando la sentencia haya sido dictada en un procedimiento afectado por los vicios a que se refieren los artículos 165 y 166, y sólo podrá ser admitido cuando tales vicios no hayan podido ser subsanados en la instancia en que se cometan (cfr. art. 744 CPCC). (cfr. CCCC, Sala 1. «Corrales Jorge Osvaldo c/ Cabrera Fernández Claudia Valeria s/ Incumplimiento de contrato». Sent. Nro. 303 del 30/06/2021). En la especie, los vicios que señala la recurrente, en su caso, debieron ser subsanados en la etapa procesal oportuna a través del incidente de nulidad, siendo ese el carril procesal idóneo al efecto, ponderando que la parte apelante -además de carecer de legitimación para impugnar el acto-, no ha justificado impedimento alguno para así proceder, a pesar de tener conocimiento oportuno de los actos procesales cuya nulidad recién introduce en esta instancia, por lo que su inadmisibilidad deviene manifiesta.

Por todo ello, y compartiendo el dictamen fiscal antes referido, corresponde desestimar por inadmisible el planteo de nulidad deducido por los codemandados Gustavo Cueto y Silvina Mas.

b) De los agravios referidos a la prejudicialidad y a la falta de legitimación activa

Considero que el tópico de la prejudicialidad fue abordado correctamente por el a quo. Como es sabido, la regla general en la materia es que ante la coexistencia de la acción civil y la acción penal basadas en un mismo hecho, el juez civil habrá de dictar sentencia luego de que emita pronunciamiento en sede penal, a fin de evitar resoluciones judiciales contradictorias.

En este sentido, el art. 1775 del CCyCN, expresa: “Suspensión del dictado de la sentencia civil. Si la acción penal precede a la acción civil, o es intentada durante su curso, el dictado de la sentencia definitiva debe suspenderse en el proceso civil hasta la conclusión del proceso penal, con excepción de los siguientes casos: a) si median causas de extinción de la acción penal; b) si la dilación del procedimiento penal provoca, en los hechos, una frustración efectiva del derecho a ser indemnizado; c) si la acción civil por reparación del daño está fundada en un factor objetivo de responsabilidad.”

En este contexto, siendo evidente que la suspensión del dictado de la sentencia en sede civil ordenada por decreto de fecha 15/04/2016 (fs.1181), podría perjudicar los derechos de las partes a obtener una decisión dentro del plazo razonable, lo que surge con toda claridad de lo dictaminado por la Corte Suprema de Justicia de Tucumán a través de la notificación remitida el 30/08/2017 por Superintendencia (1185/1186) -cuyo tenor quedará expuesto a continuación- la Sra. Juez de grado tuvo presente lo señalado en este sentido por el Tribunal Superior y ordenó por decreto de fecha 27/10/2017 (fs.1187) que los autos volvieran a despacho para dictar sentencia, pronunciamiento que recayó sin mayores dilaciones el día 27/11/2017. Ahora bien, si tal proceder merecía reproche alguno a criterio de los demandados, estos últimos debieron canalizarlo a través de los remedios procesales que el ordenamiento prevé a tales efectos. Diligencia que los interesados no observaron en la especie, de manera que el temperamento adoptado en la instancia de grado respecto del dictado de la sentencia de fondo devino firme y consentido.

Y, conforme el principio de preclusión de los actos procesales y en doctrina de nuestro Superior Tribunal, “si en el desarrollo gradual de las instancias procesales, hubo cuestiones que fueron resueltas y quedaron firmes o alcanzaron el estado de cosa juzgada, el principio de gradualidad procesal, custodiado por la preclusión y fincado en las reglas del debido proceso y del derecho de propiedad, impide el replanteo de los temas superados de un modo definitivo, irrevocable e irrevisable” (CSJT, sentencia N° 425 del 10/6/1997, en “Nougués Hnos. vs. Suc. Carlos Elwart y otros s/ Cobro Ejecutivo”; sentencia N° 283 del 23/4/2007). La preclusión aparece, así como un impedimento para el ejercicio de la concreta actividad procesal, por haber perdido la facultad de hacerlo. (cfr. CSJTuc. “Góngora de Díaz, Juana A. vs. Héctor Soria y/o s/ Daños y Perjuicios”, Sent. N° 172 del 24/3/00), situación que aconteció en autos.

Aún más, en el párrafo previo a los considerandos, la sentenciante abordó expresamente la prejudicialidad de la causa penal, al decir: “Con fecha 30 de agosto de 2017, se recibe cédula de notificación en el Juzgado, proveniente de la Excma. Corte Suprema de Justicia, por la cual se refiere a las actuaciones caratuladas: “Cueto, Gustavo s/ denuncia – 7948/15, en trámite ante la Secretaria de Superintendencia, en la cual el Cimero Tribunal dispone que se dicte sentencia en la presente causa, aludiendo a normas del Código Civil y Comercial y los Tratados Internacionales, sobre la demora en dictar sentencia, cuando de las cuestiones surjan situaciones que hacen dilatar los procesos, y atento el estado de las causas, y los fundamentos a los que me remito por razones de brevedad, se procede a poner los autos nuevamente en estado de sentencia.” Asumiendo así la postura que fuera indicada por el Supremo Tribunal de la provincia, por lo que no se observa cual es el interés actual o perjuicio concreto que sustenta el reclamo efectuado por el apelante.

Es decir, que el fallo se remitió directamente a lo expresado por la Corte Suprema en la comunicación del 30/08/2017, donde consideró, entre otras cuestiones que el art. 8.1 de la Convención Americana de Derechos Humanos prescribe que “toda persona tiene derecho a ser oída, con las debidas garantías y dentro de un plazo razonable, por un juez o tribunal competente, independiente e imparcialpara la determinación de sus derechos y obligaciones de orden civil, laboral, fiscal o de cualquier otro carácter.” Consideró que “la prejudicialidad penal resulta inoperante cuando se torna un obstáculo que no puede ser removido en un plazo prudente, carece de fundamento legal y es una mera especulación doctrinaria”. Resaltó que “dichos lineamientos fueron receptados por el Código Civil y Comercial de la Nación, toda vez que establece excepciones a la suspensión del dictado de la sentencia civil.” En conclusión, expresó que tales circunstancias debían ser atendidas de manera urgente a fin de evitar que el transcurso del tiempo afecte los derechos en pugna, criterio que -como ya se dijo- adoptó el inferior, sin que la conducta procesal observada merezca reproche alguno, ni que ello fuera observado en su oportunidad por la parte interesada.

Por lo demás, el hecho de que se tuviera por extinguida por prescripción la acción penal, entre otros, contra Gustavo Cueto por los delitos de usurpación, uso de documentos públicos en concurso ideal con estelionato y amenazas, en perjuicio de Juárez Benito Donato y el Hogar Gastronómico de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán seguida, no incide de manera alguna sobre la pretensión sustancial de autos, esto es, reivindicación del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/61, que según las constancias del registro inmobiliario, sigue inscripto a nombre de la actora, del cual habría sido desplazado sin derecho o al menos por cumplimiento defectuoso de las normas registrales, por la demandada (Asociación Civil El Hogar Gastronómico).

Tampoco será admitido el agravio del apelante sobre la falta de legitimación activa de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, por carecer de existencia legal como asociación mutual, motivo por el cual infiere que la designación de un interventor de la misma resultaría imposible.

Ello por cuanto no reúne mínimamente los requisitos de concreción y razonabilidad exigidos por el art. 717 del CPCCT. Esta Sala tiene dicho que la carga formal impuesta al apelante consiste en realizar una crítica concreta y razonada de los puntos de la sentencia que la recurrente estima que afectan su derecho. En este sentido, ha resuelto nuestro más alto Tribunal local que “fundar el recurso significa que el escrito respectivo debe contener la crítica concreta y razonada de los puntos de la sentencia que afecten el derecho del recurrente, es decir, que el apelante debe seleccionar del discurso del magistrado la idea dirimente y que forma la base lógica de la decisión, y demostrar cuál es la falencia de la misma, sea en sus referencias fácticas o en su interpretación jurídica, y que conllevan al desacierto ulterior concretado en el veredicto” (CSJT, 10/06/2002, “Banco de la Provincia de Tucumán c/ S.A. Miguel Seleme” -Sentencia n° 476-).

En el sublite, el apelante insiste en la postura asumida al contestar demanda, esto es, la falta de legitimación activa de la actora, fundado en que misma no existiría como entidad mutual, desentendiéndose por completo de los sólidos fundamentos vertidos por el a quo en la sentencia apelada, donde descartó de plano que la cuestión pueda resolverse a partir de lo informado por la Interventora del IPACYM, quien indicó en su oportunidad que El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán no se encuentra inscripta y por lo tanto, su situación no se ajustaría a la ley de Mutualidad 20.321, del año 1973; ello por resultar un cuestionamiento desvalorizado e inaceptable, pues la creación de esa mutual fue en el año1945, es decir, casi treinta años antes de la sanción de la referida ley. Repárese que, conforme se apreciará a continuación, la falta de inscripción de dicha entidad en el registro que lleva el IPACYM, no impide considerar que la misma pueda existir como una asociación civil, y hábil como tal, para adquirir derechos y contraer obligaciones.

Es así que el recurrente tampoco rebate el argumento -dirimente a criterio de este Tribunal- según el cual se ha reconocido a dicha entidad como sujeto de derecho, cuando se confeccionó la Escritura N° 278 mediante la cual se le transmitió el bien inmueble a través del Sindicato Unión de Mozos. Es así que, en el texto de dicha escritura, se transcribió el Estatuto, donde en su parte pertinente, se puede leer: “El Hogar Gastronómico: Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Capítulo Único”. Además, su existencia como tal se encuentra reconocida por las autoridades públicas, en tanto consta inscripta como titular registral del inmueble de calle Muñecas N° 757/61, en el asiento 1) del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, según informe del Registro Inmobiliario. Tan es así que la inscripción definitiva de la escritura de venta N° 527 y su acta complementaria N° 127, solicitada por la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, fue denegada por el Registro Inmobiliario, mediante Disposición N° 153/07, por falta de cumplimiento del art. 15 Ley 17.801 (tracto sucesivo), al no haberse cumplido con el requisito de legitimidad (titularidad del derecho a transmitir) del otorgante de dichos actos.

Como corolario de lo hasta aquí considerado, no cabe realizar observación alguna a la designación del letrado Carlos Cattaneo, como Interventor Judicial de El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, por resolución de fecha 22 de abril de 2008, recaída en autos “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”. Sin que obste a lo considerado, lo afirmado por el apelante, en el sentido de que el interventor fue designado para intervenir una mutual y no una simple asociación, cuestión que ya fue abordada por este Tribunal en la sentencia de fecha 14/02/2014 (fs.505), oportunidad en la cual se dejó en claro que ello se trató de un error de designación realizado por el Fiscal de Instrucción.

c) Del agravio referido a la ausencia de facultades suficientes del interventor para iniciar el juicio por reivindicación

En sustancia, alega el recurrente que el interventor designado nunca fue facultado para el inicio de una acción de reivindicación. Argumenta que no resultan suficientes las referencias genéricas previstas en la resolución que designa al letrado Cattaneo como interventor, puesto que las facultades deben ser específicamente establecidas por el Juez.

La queja no tendrá recepción, por cuanto el planteo de falta de personería por insuficiencia de representación que recién en esta instancia pretende introducir la parte demandada bajo la apariencia o como un supuesto adicional de falta de legitimación activa, no fue efectuado por su parte en la oportunidad procesal correspondiente, no surgiendo por lo demás del escrito en el cual se apersonó en autos (fs.466/470), referencia alguna a la carencia a la que se refiere en el memorial de agravios, motivo por el cual la misma no ha formado parte del debate en la anterior instancia lo que obsta a su tratamiento en la Alzada.

En este sentido, se dijo que por estricta aplicación de la regla contenida en el art. 713 Procesal, no corresponde al Tribunal examinar cuestión alguna que no fuera objeto de contienda en la etapa procesal oportuna, pues de lo contrario se estaría transgrediendo el principio de congruencia y, con ello, afectando las reglas del debido proceso y de la defensa en juicio (cfr. CCCC, Sala 3. Sent. Nro. 404 de fecha 03/09/2021), siendo esto decisivo para el rechazo del agravio.

No enerva esta conclusión el hecho de que según la jurisprudencia que invoca el apelante, el Juez se encuentra autorizado para analizar de oficio la legitimación ad processum de las partes, puesto que, además de no haberse aportado nuevos elementos conducentes que aconsejen un reexamen sobre el tópico, la cuestión -reitero- no ha sido introducida al debate en la etapa pertinente, esto es, al contestar demanda; y, al tratarse de una defensa de previo y especial pronunciamiento, esa era la vía procesal pertinente y oportuna para interponerla, de tal modo de garantizar el derecho de defensa de la contraparte y posibilitar su análisis en oportunidad de dictar sentencia definitiva en la instancia de grado, situación respecto de la cual la quejosa no puede desentenderse.

d) Del agravio referido a “otras irregularidades”

Las irregularidades que denuncia el apelante a partir de las constancias de la causa penal resultan inconducentes para la resolución del presente proceso, puesto que el carácter de la posesión que invoca el Sr. Mario Orlando López sobre el inmueble de calle Muñecas 757/761 (cfr. inspección ocular de fs. 1134 a la que hace referencia), constituyó materia específica de debate en los autos “Botta Antonio y López Orlando s/ Prescripción. Expte. N° 4100/16”, proceso en el cual con fecha 09/11/2022 ya recayó sentencia definitiva (aunque apelada) mediante la cual se rechazó la demanda por prescripción adquisitiva incoada por los actores ante la falta de cumplimiento de los recaudos de procedencia de la acción. En ese estado procesal, no se advierte contradicción alguna en el fallo apelado cuando expresa: “No habiéndose demostrado que la actora haya perdido la posesión del bien, antes de las escrituras referenciadas, especialmente la de venta, sino que fueron despojados con posterioridad a la venta, considero que la reivindicación es procedente.”, por lo que la inconsistencia del agravio en este punto deviene manifiesta.

El criterio amplio en el examen de admisibilidad del recurso de apelación, a cuyo efecto basta una crítica concreta y razonada de los puntos cuestionados de la decisión, aunque los fundamentos sean mínimos, no alcanza, en las particulares circunstancia de la causa, para superar la insuficiencia de la exposición de agravios. Desde esta perspectiva, se advierte que la contundencia del fallo apelado no se ve desvirtuada por la manifestación del recurrente quien, al expresar agravios se limita a sostener que nadie ha cuestionado, ni tampoco se ha declarado nula, ni inoponible la Escritura N°126, de fecha 23/03/2007, mediante la cual se realizó la entrega de la posesión a favor del Sr. Gustavo Cueto del inmueble sito en calle Muñecas 757/761. Para rebatir tal afirmación, basta con señalar que el sistema elaborado por los arts. 2789 y siguientes del Código Civil (hoy arts. 2255 y c.c.) en torno a la prueba en el juicio de reivindicación, conduce a comprobar la existencia de un mejor derecho sobre la cosa, extremo que fue acreditado por la actora, quien demostró tener un título emanado del verdadero propietario.

En este sentido, tengo presente que la actora El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán acreditó su carácter de titular del inmueble objeto de la litis mediante Escritura N° 278 de fecha 23/05/1945, pasada ante el escribano Emilio Gauna, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. La reseña precedente muestra que el título de la accionante se remonta mínimamente al año 1.945 y por ende es anterior a la posesión que invocan los demandados, quienes afirmaron -en base a un instrumento celebrado con la propia codemandada- haber ingresado a la propiedad recién en el año 2007. En tal caso, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica (cfr. art. 2790 C.C.). Tampoco rebate ni cuestiona de manera alguna la inoponibilidad que el juez de grado declaró respecto de la Escritura N° 527 (manifestación unilateral), como así también de la inoponibilidad y nulidad de la Escritura N° 127 de venta del inmueble a favor del demandado Gustavo Cueto, en tanto las mismas no fueron otorgadas por su titular registral, quien no intervino en su otorgamiento, sino, en forma unilateral, por la asociación civil demandada.

Acreditado por el actor su mejor derecho sobre el inmueble mediante el título respectivo, la única posibilidad concreta que le asistía al demandado para detener la acción es probar que ha poseído durante el lapso requerido por la ley para que se configure la usucapión larga (art. 4016), y que oponga tal excepción o defensa en el juicio reivindicatorio (arts. 24, 2° parte, ley 14.159, y 3964 y su nota del Código Civil). Si esto no ocurre, dado que el título del actor, como el correspondiente a su antecesor, se hallan revestidos de una presunción de legitimidad que para el demandado es absoluta e irresistible, no podrá resistir con éxito la acción reivindicatoria (v. Kiper, C., «Acción reivindicatoria: legitimación activa y prueba», JA, 1983-IV-328; Fornielles, S., «La prueba del dominio en el juicio de reivindicación», JA, 1946-III-sec. doctr., 6 y sigtes.; Mariani de Vidal, M. «Curso de derechos reales», t. 3, p. 217). Interesa señalar que los accionados no probaron la posesión del inmueble en las condiciones y por el tiempo que la ley exige para usucapir, de manera que el derecho a poseer invocado por la actora le resulta oponible.

La presunción que emerge del art. 2790 (art. 2256 inc. “c”, CCyC) admite prueba en contrario, pero ella no ha sido producida en autos, toda vez que de sus constancias no surge que los demandados se comportaran como dueños del inmueble por más de veinte años, de manera pública y por un mínimo de veinte años. Tiene dicho la Suprema Corte provincial que en casos como el de autos, “la forma en que los elementos probatorios que vinculan la posesión a los demandados puedan ser útiles para probar la falta de posesión de los actores, es que éstos acrediten la posesión por veinte años a los fines adquisitivos por prescripción. Y esto porque los títulos presentados por los demandantes se remontan a fechas muy anteriores a la posesión del demandado que, a su vez, no presenta título alguno” (CSJTuc., sentencia N° 935 del 18/11/2004, autos “Baza, José David vs. Brandan de Gallo, Blanca Marta y/o s/ reivindicación”). Así lo ha entendido la sentencia en recurso, al señalar que no se encuentran reunidos los supuestos establecidos por el Código Civil para su procedencia, sin agravio eficaz parte de los accionados que permitiera adoptar una conclusión distinta.

Finalmente, la posición jurídica que asume el apelante no puede avalarse en las particulares circunstancias de la causa, quien, valiéndose de una estipulación unilateral realizada por las autoridades de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico (supuesto cambio de denominación), y a sabiendas de que la transferencia del inmueble en cuestión podría declararse inválida al no ser otorgada por su titular registral -lo que por cierto podría haber advertido mediante un simple informe dominial-, procedió de todas formas a concertar el negocio jurídico con la codemandada en perjuicio de los intereses de la actora, actos que le resultan a todas luces inoponibles -sobre lo que no opuso resistencia alguna- al no haber intervenido -a través de sus órganos directivos- en su celebración; situación que, en suma, se considera antijurídica por contrariar un principio rector en derecho como el de la buena fe que debe presidir a toda relación contractual (conf. art. 1198 del Cód. Civ., art. 9 y c.c. del CCCN). En igual sentido, el art. 10 del CCCN condena el ejercicio abusivo de los derechos, el que se configura -en la especie- por exceder el comportamiento observado por los demandados, los límites impuestos por la buena fe en la realidad negocial.

Por los motivos expresados, es que propondré al acuerdo, el rechazo del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y, en consecuencia, confirmar la sentencia que declara procedente la acción de reivindicación deducida por El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán.

V. Costas de la Alzada

No habiendo motivo para apartarse del principio objetivo de la derrota que rige en la materia, las costas de esta Alzada deben ser soportadas por el recurrente vencido (arts. 60, 62 CPCCT).

Por las razones expresadas, a la primera cuestión me pronuncio por la positiva.

A la MISMA CUESTIÓN, la Sra. Vocal, Dra. LAURA A. DAVID, dijo:

Estando de acuerdo con los fundamentos dados por el Sr. Vocal preopinante, me adhiero a los mismos, votando en igual sentido.

A la SEGUNDA CUESTIÓN, el Sr. Vocal, Dr. ÁLVARO ZAMORANO, dijo:

En consideración al acuerdo arribado, corresponde no hacer lugar a los recursos de apelación y nulidad interpuestos por la representación letrada de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, contra la sentencia de fecha 24/11/2017, la que se confirma en cuanto fuera materia de agravios.

Así lo voto.

A la MISMA CUESTIÓN, la Sra. Vocal, Dra. LAURA A. DAVID, dijo:

Compartiendo la resolución propuesta, voto en igual sentido.

Con lo que se da por concluido este acuerdo.

La presente sentencia es dictada por dos miembros del Tribunal, por existir coincidencia de votos entre el primer y segundo votante (art. 23 bis, LOPJ, texto incorporado por ley N° 8481).

Y VISTOS: Por los fundamentos del acuerdo precedente, se:

RESUELVE:

I. NO HACER LUGAR a los recursos de apelación y nulidad interpuestos por la representación letrada de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, contra la sentencia de fecha 24/11/2017, la que se confirma en cuanto fuera materia de agravios.

II. COSTAS, al recurrente vencido (art. 62 CPCC).

III. HONORARIOS para su oportunidad.

HÁGASE SABER

ÁLVARO ZAMORANO LAURA A. DAVID

Ante mí:

FEDRA E. LAGO

Actuación firmada en fecha: 14/02/2024

NRO. SENT.: 06 – FECHA SENT: 14/02/2024
Certificado digital:
CN=LAGO Fedra Edith, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27206925375

Certificado digital:
CN=DAVID Laura Alcira, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 27128698499

Certificado digital:
CN=ZAMORANO Alvaro, C=AR, SERIALNUMBER=CUIL 23223361579

Expte: 2058/08Fecha Inicio: 11/08/2008Sentencia N°: 690

San Miguel de Tucumán, 24 de noviembre de 2017.

Y VISTOS: los autos del epígrafe que vienen a despacho para resolver y

RESULTA:

Que a fs. 6 se presenta el Dr. CARLOS CATTANEO, expresando que lo hace, conforme al instrumento que acompaña, como Interventor Judicial de la sociedad EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, designado por resolución de fecha 22 de abril de 2008, recaída en autos Juárez, Benito Donato s/ denuncia, del Juzgado de Instrucción Penal de la Segunda Nominación. Viene a iniciar acción de reivindicación y nulidad de acto jurídico por un inmueble de propiedad de la entidad que representa, con domicilio en calle Muñecas 757/761 de esta ciudad, en contra de “El HOGAR GASTRONOMICO”, asociación civil con domicilio en calle San Lorenzo 1997, GUSTAVO CUETO y SILVINA MAS, con domicilio en calle Catamarca 320, 4° Piso, Dpto. 3, de esta ciudad y/o cualquier otra persona que estuviera ocupando el inmueble que se reivindica en esta demanda. Asimismo promueve la acción de daños y perjuicios, tendiente a obtener el resarcimiento patrimonial ocasionado por los actos en desmedro de los legítimos derechos de la actora.

El inmueble que se reivindica perteneció y pertenece a “EL HOGAR GASTRONOMIO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICO DE TUCUMAN”, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad.

Le pertenece por escritura pasada ante el escribano Emilio Gauna, N° 278 de fecha 23/05/1945; desde esa fecha hasta el año 2007 la propiedad y la posesión del inmueble permanecieron inalterables hasta los hechos que se expondrán seguidamente.

El 14 de marzo de 2007, el Registro Inmobiliario inscribió, como asiento 2 del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, un supuesto “cambio de denominación”, produciendo la modificación de la inscripción del inmueble a favor de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO – CUIT 30-70984374-1, con domicilio en calle Muñecas Nº 761, de esta ciudad.

De esta forma, esta nueva asociación, adoptando un nombre similar, se apropió de un importante inmueble para luego proceder a su venta.

Este cambio de denominación se realizó mediante la escritura N° 527, denominada ACTA A SOLICITUD DE LA ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO; luego, mediante presentación de la correspondiente rogatoria, la escribana Marta María Pilar Flores, Escribana Adscripta al Registro N° 15, hoy imputada penalmente, solicitó el traspaso dominial.

La Nueva asociación, denominada ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, se constituyó, según acta de constitución presentada ante la DPJ, a los 21 días del mes de setiembre de 2006, y obtuvo personería jurídica por Resolución N° 363/06, del 04/10/2006. Cabe aclarar que la constitución de la nueva entidad es originaria, o sea se constituye como una nueva asociación. Aclarando que no existe legalmente el carácter de continuador en asociaciones civiles, no se hace en el instrumento constitutivo de la nueva entidad, ninguna referencia a ninguna supuesta continuación de la sociedad de socorro mutuo denominada EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.

Cuando se comprueba que a continuación de la inscripción del cambio de denominación, prosiguió la venta del patrimonio de la sociedad, se colige claramente la maniobra fraudulenta orquestada. De esta forma, inventaron los comparecientes, con la complicidad de la escribana interviniente, una nueva forma de transmisión de los derechos reales no contemplada en el CC.: “El cambio de denominación “.

La venta, por Escritura N° 127, de fecha 23/03/2007, otorgada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO a favor del Sr. Gustavo Cueto, fue objeto de rechazo por parte del Registro Inmobiliario, conforme consta en el Expte 40746/217/20057.

Consumada la maniobra del cambio de denominación en el Registro Inmobiliario (Asiento 2 – Rubro 6 – Matricula N-45.133), interviene la segunda escribana, Susana Aurora Fernández Suarez, Titular del Registro Nº 42, produciendo la venta del inmueble a favor de GUSTAVO CUETO, casado en primeras nupcias con SILVINA MAS, obteniendo la inscripción provisoria de la venta en el Registro Inmobiliario; fue la denuncia de este fraude, bajo el N° 24.719, de fecha 20/04/07, ante el Registro Inmobiliario, lo que impidió finalmente, la inscripción definitiva del traspaso.

Para analizar la nulidad de esta operación nos basta con remitirse a la disposición registral N° 153, de fecha 02/07/07, la cual se acompaña con la presentación. En dicha disposición, el Registro Inmobiliario rechazó la inscripción definitiva del traspaso por violación del art. 15 de la ley 17801, al no existir identidad entre el propietario del inmueble y el vendedor.

Es claro que la asociación constituida en el año 2006 no es la misma persona jurídica que la sociedad de socorro mutuo constituida en el año 1945.

La disposición N° 153 fue ratificada por la disposición N° 182 recurrida por la escribana interviniente, lo que motivo la Resolución N° 470/3 (ME) recaída en Expte. N° 40.746/217/C/2.007, del 6 de mayo de 2008, que dispone: art. 1° RECHAZAR el Recurso Jerárquico interpuesto por la Escribana Pública Susana Fernández Suárez, en contra de la disposición N° 153, de fecha 3/07/2007, y su confirmatoria N° 182, del día 29 de agosto de 2007, emitidas por la Directora del Registro Inmobiliario, en virtud de los considerandos que anteceden. Art. 2º Comunicar.

NULIDAD DE LAS ESCRITURAS DE CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y DE VENTA. La Res. N° 470/03 del Ministerio de Economía.

La Res. N° 470/3 (ME), en sus considerandos, resulta suficientemente explícita respecto a la nulidad de los actos que se atacan. Así, dice: “que el art. 15 de la ley registral 17801 establece: No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que sigue en la inscripción precedente…” “…De los asientos existentes en cada folio deberá resultar un perfecto encadenamiento del titular de dominio de los demás derechos registrados, así como la correlación entre la inscripción y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.

Que, a su vez, el art. 2° de la Ley Provincial N° 3690, reglamentando el art. 16 de la Ley Nacional Nº 17.801, expresa: “La falta de inscripción del dominio a nombre del titular que dispone, ocasionará la observación del título y su anotación provisional”.

Que, aplicando la normativa legal y teniendo en cuenta los instrumentos y demás documentación obrante en marras, surge que el inmueble en cuestión pertenece a la entidad denominada “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán”, por compra que hiciera mediante escritura Pública N° 278, de fecha 23/05/1045, resultando ésta una persona jurídica distinta a la que se transfiere el inmueble mediante el instrumento que es objeto de observación…

Que el 01/12/2006 mediante acta N° 527 agregada a fs. 74, los miembros de la nueva entidad expresan por sí y ante sí que se trata de una sola y misma entidad que hasta el mes de Marzo de 2006, funciono bajo el nombre de “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los obreros Gastronómicos de Tucumán,” y que a partir del año 2006 comenzaron a actuar bajo la denominación “Asociación Civil el Hogar Gastronómico” razón por la cual el inmueble les pertenece en propiedad”.

Continua diciendo, “Que este instrumento no es constitutivo de derechos, ni sirve para transferir dominio, fue asentado en el Registro Inmobiliario el 14 de marzo de 2007 con el objeto de inscribir la Escritura Pública cuestionada”…

Que a fs. 239 toma intervención Fiscalía de Estado mediante Dictámen N° 731 de fecha 11/04/08 donde entiende que surge de la matricula N-45.133 en su Asiento 2, Rubro 6, que ha sido inscripto cambio de Titular Dominial a la Asociación Civil el Hogar Gastronómico, siendo tal registración de carácter definitiva, pese a no haberse acreditado a través de título habilitante que esta Asociación resulte continuadora del Hogar Gastronómico, registrado en el Asiento I del Rubro 6, por lo que opina que al registrarse el cambio de denominación del Titular Dominial en el Asiento 2 del Rubro 6 sin cumplir la Escritura N° 527/06 pasada por ante la Escribana Publica Notarial N° 15, con los recaudos previstos en el art. 15 de la ley 17801, estima que dicha registración ha sido incorrectamente ordenada por lo que debe anularse la inscripción.

Que aconseja Fiscalía de Estado conforme lo prevé el art. 35° de la ley 3690/71 (Reglamentaria de la ley 17801) el Director del Registro se encuentra facultado para rectificar de oficio los errores evidentes del Registro, por lo que corresponde que previa a la rectificación del asiento, se conceda un plazo de 10 días a los comparecientes de la escritura Nº 527/06 (fs. 74) a fin de que ejerzan su derecho de defensa…”

La palmaria violación de las normas establecidas por la ley para producir válidamente la transmisión del dominio, y al no haberse producido los actos con la concurrencia del UNICO TITULAR Y DUEÑO DEL INMUEBLE, resulta la NULIDAD ABSOLUTA DE LAS ESCRITURA n° 257 DE CAMBIO DE DENOMINACIÓN Y LA ESCRITURA n° 127 DE VENTA DEL INMUEBLE.

En virtud de la mentada resolución, la inscripción provisoria otorgada a la escritura N° 127 cayo definitivamente, al ser nula de nulidad absoluta, por resultar una venta de un inmueble realizada por quien no era el propietario.

Continúa mencionando doctrina a la que me remito por razones de brevedad.

La adquisición del inmueble por Escritura N° 278 a favor del “Hogar Gastronómico” Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán,” data del 2 de Mayo de 1945, instrumento que fuera acompañado, y en el cual constan los estatutos sociales de la entidad (copias certificadas de fs. 187/214). Desde esa fecha la única dueña del inmueble, el que también fue ocupado, como tenedor, por el SINDICATO DE OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, desde su creación en el año 1965. Las actividades de la sociedad de socorros mutuos, con el tiempo, fueron absorbidas por el sindicato, descuidando los asociados gastronómicos el funcionamiento institucional de la titular del inmueble.

Al caer el sindicado en irregularidad institucional, fue intervenido por el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, designándose sucesivos delegados normalizadores. En el mes de febrero de 2007 fue designado delegado normalizador, por resolución del Ministerio de Trabajo de la Nación, el Sr. Benito Donato Juárez, en reemplazo de Jorge Alfredo Hidalgo, quien era delegado normalizador del sindicato desde el año 2003, hasta su reemplazo por Juárez. Sin embargo, antes de ser removido de su cargo, al ser designado Juárez, Jorge A. Hidalgo pergeñó la maniobra mediante la cual se apropiaría del inmueble posteriormente, para venderlo con el concurso de los escribanos intervinientes y del adquirente Cueto, en una más que evidente asociación ilícita, según lo manifiesta el actor.

Aprovechando Hidalgo la tenencia del inmueble que ostentaba, es que pudo hacer entrega de las llaves del mismo, sorprendiendo de esta forma a los afiliados del sindicato y al nuevo delegado normalizador, a los que dejó sin sede.

Así es que, por causa N° 11872/2007, se denunció el hecho a la Fiscalía de Instrucción Decima, a cargo del Fiscal Dr. Guillermo Herrera, y posteriormente también lo hizo la Directora del Registro Inmobiliario, el día 07 de mayo de 2007, por ante la Fiscalía de Instrucción Segunda, causa esta última que fue acumulada a la anterior. Oportunamente se solicitará la remisión de copia de esta causa, para ser agregada como prueba de autos.

Daños y Perjuicios: Consecuentemente con la nulidad de los actos y reivindicación del inmueble que se impetra, se demanda también, en contra de su actual poseedor, los pertinentes daños y perjuicios por la privación del uso del inmueble, con más los intereses derivados de todo el periodo de tiempo que dure la ocupación del inmueble, por tratarse de una posesión ilegitima derivada de un titulo nulo, por haberse obtenido a través de un acto ilícito derivado de un título nulo.

Funda el derecho, pide medidas cautelares, acompaña documentación.

A fs. 58 obra resolución de la Juez de Instrucción de la II° Nominación, de fecha 22 de abril de 2008, por la cual ordena la intervención de la Mutual “El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán” por el termino de seis meses, designando al Dr. Carlos Cattáneo.

Corrido traslado de la demanda, a fs. 329 se declara la rebeldía de Cueto Gustavo, y del Hogar Gastronómico (Asoc. Civil), por falta de contestación de la demanda. A fs. 361 se presenta el Dr. Santiago Oviedo Sánchez, en representación de los demandados Gustavo Cueto y Silvina Mas, manifestando que viene a denunciar la existencia de una causa penal caratulada: “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, por ante la Fiscalía de Instrucción de la Xa. Nominación la que se encuentra con trámites pendientes, por lo que solicitan suspensión de términos e informe mediante oficio. Asimismo, plantean la nulidad de citación y actos consecuentes. Ofrece pruebas, invoca defensas que no se pudieron oponer, contesta demanda y opone excepciones.

Contesta demanda negando en general y en particular los hechos en que se funda, conforme a los términos vertidos en su escrito de conteste, y opone excepción de previo y especial pronunciamiento, que funda en la falta de personería del demandante y litis pendencia.

Respecto a la falta de personería, manifiesta que la designación judicial como interventor general de la mutual ha sido apelada, y no se encuentra firme, y la designación estaría caduca. Asimismo, la mutual no tiene existencia como asociación mutual, atento su no registración, motivo por el cual la designación de un interventor de la misma resulta imposible.

Relata su verdad sobre los hechos, según los explica, a cuyos términos me remito por razones de brevedad. Opone falta de legitimación pasiva de Silvina Mas, en tanto no es parte en el negocio de compra de la propiedad.

Subsidiariamente opone defensa de prescripción adquisitiva. Ofrece pruebas.

A fs. 391 el representante del actor contesta, nulidad de citación: allanamiento. Contesta excepciones. Por sentencia de fecha 15/09/2009 (fs. 396) se hace lugar a la nulidad respecto del traslado de la demanda. Se apela la sentencia, la que es confirmada por sentencia de la Excma. Cámara Civil y Comercial – Sala Ia., de fecha 24/02/2011 (fs. 434), quedando firme el primer decisorio.

A fs. 446 se resuelve no hacer lugar a la excepción de falta de personalidad, y se admite la excepción de falta de personería, deducida por los demandados, dándose el plazo que establece el art. 291 inc. 2 del C.P.C. y C., a fin de subsanarla. Mediante fallo del 14/02/2014 (fs. 504), la Excma. Cámara Civil y Comercial – Sala Ia. Resuelve: hacer lugar al recurso de apelación deducido por el actor y revocar la sentencia de primera instancia, en cuanto había admitido la excepción de falta de personería, la que se rechaza; y no hacer lugar al recurso interpuesto por la demandada, confirmándose lo resuelto respecto de la excepción de falta de personalidad.

Abierta la causa a pruebas, se agregan las que da cuenta el informe del actuario de fs.1137, en un cuaderno de la actora; dos cuadernos de la demandada; que corren de fs. 521 a fs. 1135 inclusive. Puesto los autos para alegar, lo hacen ambas partes; practicada planilla fiscal la reponen el actor y el demandado Cueto. Se dicta autos, para sentencia. Con fecha 15 de abril de 2016, a fs. 1180, se dictó providencia de suspensión de los términos para dictar sentencia, en tanto las causas penales iniciadas no se encuentran terminadas.

Con fecha 30 de agosto de 2017, se recibe cédula de notificación en el Juzgado, proveniente de la Excma. Corte Suprema de Justicia, por la cual se refiere a las actuaciones caratuladas: “Cueto, Gustavo s/ denuncia – 7948/15, en trámite ante la Secretaria de Superintendencia, en la cual el Cimero Tribunal dispone que se dicte sentencia en la presente causa, aludiendo a normas del Código Civil y Comercial y los Tratados Internacionales, sobre la demora en dictar sentencia, cuando de las cuestiones surjan situaciones que hacen dilatar los procesos, y atento el estado de las causas, y los fundamentos a los que me remito por razones de brevedad, se procede a poner los autos nuevamente en estado de sentencia.

CONSIDERANDO:

Que la cuestión traída a estudio, se trata de una acción de reivindicación que inicia el actor EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, en contra de los demandados ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, GUSTAVO CUETO y SILVINA MAS, de un inmueble ubicado en calle Muñecas Nº 757/61, de esta ciudad, inscripto en el Registro Inmobiliario en Matricula N-45.133, pidiendo además la nulidad de las escrituras que se mencionan en su escrito introductorio, de cambio de denominación de la entidad y la venta del inmueble, con más daños y perjuicios. Lo hace en su carácter de Interventor Judicial designado en la causa caratulada “Juárez, Benito Donato s/ denuncia”, que tramitó ante el Juzgado de Instrucción de la Segunda Nominación.

El demandado al contestar demanda impugnan tal designación al decir que a ese momento esa designación no se encontraba firme, por haber pendiente un recurso de apelación, oponen excepción de prescripción y otras.

La primera circunstancia a dilucidar en el presente caso, es si El Hogar Gastronómico Sociedad de Socorros Mutuos de los Obreros Gastronómicos de Tucumán, se trata de la misma persona jurídica que la Asociación Civil El Hogar Gastronómico o El Hogar Gastronómico Asociación Civil. En autos consta que la primera, sin mencionarse el nombre completo tiene inscripto como titular registral un inmueble, que es el que se pretende reivindicar, inscripto en la Matricula N-45133, que le corresponde conforme a los instrumentos acompañados en autos por compra que le efectuara al Sindicato Unión de Mozos, a los 23 días del mes de mayo de 1945. En el mismo texto de la Escritura N° 278, que rola a fs. 187/214 de autos, más concretamente a fs. 202 vta., transcribiéndose el Estatuto de la entidad, se expresa: “El Hogar Gastronómico: Sociedad de Socorro Mutuo de los Obreros Gastronómicos de Tucumán. Capítulo Único…”; entidad que funcionara desde 1945 con esa denominación; y consta inscripta como titular registral del inmueble de calle Muñecas Nº 757/61, en el asiento 1) del Rubro 6 de la Matricula N-45.133, según informe del Registro Inmobiliario, como El Hogar Gastronómico; relacionando que en el mismo asiento se alude a la Escritura Nº 278, como título de adquisición del dominio, debe tenerse por cierto y probado que se trata de la misma institución apersonada en autos como EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.

La transcripción del Estatuto social en la Escritura Nº 278, debe llevar a la convicción de que, por un lado, EL HOGAR GASTRONOMICO (que figura como titular registral) y EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (actor en autos) son la misma persona; y, por otro lado, que se trata de una persona de existencia ideal, con existencia real como tal, regida por el Estatuto transcripto, y que cuenta con un régimen propio que define su objeto, domicilio, patrimonio, órganos de gobierno, funcionamiento social, etc.. Constituye también una prueba irrefutable de su existencia el acto de adquisición de un inmueble, instrumentado en la Escritura Nº 278, y que fuera incorporado a su patrimonio. Por ello, resulta inadmisible la consideración efectuada por la parte demandada respecto de la inexistencia de tal entidad.

Sería dable comprender, tratándose de una figura jurídica (sociedad de socorros mutuos), que hoy podría estar asimilada a las asociaciones mutuales, controladas por el IPACYM, y sujeta al régimen de la Ley Nº 20.321, que fuera publicada el 10/05/1973. Su preexistencia respecto de dicha ley, explicaría, de modo suficiente, los motivos por los que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, no se encuentra inscripta. En tanto persona de existencia ideal o persona jurídica, es un sujeto de derecho conforme las normas del Código Civil (art. 33 y 46) de carácter privado. Hoy legislada por la Secc 3°, art. 151 a 167 del Código Civil y Comercial de la Nación, además de la legislación específica.

Lo dicho evidencia las sustanciales diferencias que existen entre EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO; la primera debe ser asimilada a un entidad o asociación mutual, y la segunda es una asociación civil; de los Estatutos de cada una (fs. 187/214 para la primera y fs. 920/928 para la segunda) también se derivan grandes diferencias respecto de sus objetos, finalidades, categorías de socios, normas de funcionamiento, órganos de gobierno, etc.; es decir, cada entidad está sujeta a un régimen distinto y propio, lo que impide considerar que se trata de una misma entidad, o que la segunda sea continuadora de la primera.

No existe en autos ninguna prueba que avale la declaración unilateral contenida en la Escritura N° 527, de fecha 01/12/2006, en cuanto los Sres. Jorge Alfredo Hidalgo, Armando Gabriel Cabello Galindo y Jorge Luis Flores, en los respectivos caracteres de Presidente, Secretario y Tesorero de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, manifiestan que la entidad EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN funcionó con ese nombre hasta el mes de octubre de 2006, que a partir de entonces comenzaron a actuar bajo la denominación de ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO , que la asociación a la que pertenecen adquirió el inmueble de calle Muñecas Nº 757/61 mediante la Escritura Nº 278 (del año 1945), que son una misma persona, que la segunda es continuadora de la primera, y que acreditan el cambio de denominación con los documentos mencionados en dicha acta.

Por el contrario, además de las diferencias resultantes de los respectivos Estatutos, que se señalara anteriormente, de la prueba rendida en autos se puede sostener lo contrario; así, no existe ningún acto de los órganos de gobierno de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (específicamente un acta de asamblea extraordinaria), por el cual se haya dispuesto el cambio de nombre o la conversión en una asociación civil o su continuidad bajo dicha forma societaria; por el contrario, a fs. 141/143 obra un acta de una autotitulada Asamblea Plenaria del Hogar Gastronómico en la que se habría resuelto iniciar trámites para regularizar la situación institucional de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN. De las constancias obrantes a fs. 945/1121, resulta que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO fue constituida de modo originario, sin que en instrumento alguno se haga referencia a su continuidad o vinculación con EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (ver fs. 919/921), ni tampoco se hace referencia alguna a ello en sus Estatutos (ver fs. 922/928); a fs. 1000 obra informe del Sr. Director de Personas Jurídicas del cual surge que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO nació u obtuvo su personería jurídica por Resolución Nº 363/06 DPJ de fecha 04/10/2006, que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN no se encuentra registrada, deduciéndose, por lo tanto, que no existe elemento alguno que pueda vincularlas; a fs. 952 obra informe de la misma Dirección en la que se hace constar que la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO no presentó balance ni inventario alguno, por lo que cabe considerar que el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad no le pertenecía. Lo referenciado permite concluir que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN y la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO son dos entidades totalmente distintas y diferenciadas, no pudiéndose considerar que exista vínculo jurídico alguno que las relacione.

El registro Inmobiliario, al inscribir las escrituras de la Asociación Civil El Hogar Gastronómico, consistentes en un acta protocolar, denominada Escritura N° 527 (copia certificada agregada a fs. 657/658), conteniendo una declaración de los administradores del organismo, alegando continuidad y Cambio de Denominación, y la Escritura de Venta a favor de Gustavo Cueto, mediante Escritura N° 127 (copias certificadas a fs. 576/580), de fecha 23/03/2007, lo hizo en forma provisoria hasta que se cumpla con requisitos formales y sustanciales de la ley 17801 y sus normas complementarias.

En esta última escritura citada, se hace constar que el vendedor El Hogar Gastronómico, hoy Asociación Civil, es continuadora de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, siendo una misma persona. La entidad ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, obtuvo la personería jurídica el 04 de octubre de 2006, conforme surge de autos (fs. 80), y conforme se dejara establecido anteriormente, no existe en autos ningún elemento que permita relacionar a ambas entidades, menos aún que la más reciente sea continuadora o la misma que la más antigua. Siendo, la contenida en la Escritura Nº 127, una manifestación unilateral de los representantes de la asociación civil, sin que se acredite tal circunstancia por medio probatorio alguno, resulta inadmisible e inoponible a EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, dado que razonando de otra manera, se pueden producir inmisiones de terceros con manifestaciones que afecten a sujetos que tienen sus derechos publicitados en forma, y que ninguna participación tuvieron respecto de lo declarado.

Se solicitó la inscripción definitiva de la escritura de venta y del acta complementaria de escritura 127, invocándose que en certificado de dominio, solicitado a los fines de la referida venta, se consignó como titular registral a la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO. Tal inscripción definitiva fue denegada por la Dirección del Registro Inmobiliario, mediante Disposición Nº 153/07 (copia certificada obrante a fs.652/655), manteniéndose la observación consistente en la falta de cumplimiento del artículo 15 – Ley Nº 17.801.

Se interpuso recurso de reconsideración, el que fue rechazado por Disposición Nº 182 (copia certificada obrante a fs. 283/284), confirmando la calificación realizada por el registrador y por la Directora del Registro Inmobiliario en sus actuaciones precedentes (fs. 130 y 131 de autos).

Ahora bien, a partir de la denuncia que se efectuara en sede penal por el Sr. Juárez Benito Donato, consta a fs. 226 informe de la Interventora del IPACYM que EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS, con domicilio en calle Muñecas 757 no se encuentra registrada en ese instituto por no tener Matricula Nacional como lo dispone la ley 20321. Cabe aclarar que tal falta de registración puede explicarse por el hecho de que la entidad ha nacido (año 1945) muchos años antes de la sanción de la referida ley (año 1973).

Posteriormente, a fs. 229 consta disposición N° 182 por la cual la Directora del Registro Inmobiliario dispone no hacer lugar al recurso de reconsideración interpuesto, y elevar las actuaciones al Ministerio de Economía para su conocimiento y consideración y posterior remisión a Fiscalía de Estado a efecto que inicie las acciones que corresponda.

Se interpuso recurso jerárquico, que fuera rechazado por el Ministro de Economía, con fecha 06/05/2008, dictándose la Resolución 470/3 (ME), de fecha 06/05/2008 (copias certificadas a fs.801/805).

De la causa penal que se ofrece como prueba, no puedo analizar si tiene alguna relación con el planteo efectuado en autos, atento la disposición de la Excma. Corte Suprema de Justicia, que se debe resolver la cuestión por esta vía, a los fines de dar cumplimiento a la manda constitucional de afianzar la justicia y conforme los principios del debido proceso. Por otra parte, no existe litispendencia con la causa penal, lo que no ha sido demostrado en autos.

Como defensa preliminar opuesta por el demandado de prescripción adquisitiva, no se dan los supuestos establecidos por la norma de los arts.3999, 4003, y ss. del Código Civil, ni siquiera la prescripción corta de 10 años, atento la fecha de la escritura (año 2006), a la fecha de la interposición de la demanda, no se ha cumplido el plazo establecido por la ley. Tal consideración es suficiente para rechazar dicha excepción.

La demandada Silvina Mas, queda separada de la presente causa, en tanto no resulta contratante, sino solo cónyuge del demandado Gustavo Mas, por lo que se la absuelve de la presente acción. Considerando que, por haber sido mencionada en la pertinente escritura, el actor pudo tener motivos para considerarla comprendida en la demanda, las costas derivadas de su citación en autos se imponen por el orden causado.

Las excepciones de previo pronunciamiento fueron resueltas a fs.446/447, y resuelto los recursos a fs. 504 con fecha 14 de febrero de 2014 por la Excma. Cámara en lo Civil y Comercial.

En lo que hace al cuestionamiento de la persona jurídica del actor, es decir EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, no podemos circunscribirnos a los informes que indican que no se ajusta a la actual ley de Mutualidad 20.321, del año 1973, y que no se encuentra inscripta, por resultar un cuestionamiento desvalorizado e inaceptable, pues la creación de esa mutual fue en el año1945, es decir, casi treinta años antes de la sanción de la referida ley. Para ello, deberíamos situarnos un poco en la historia del mutualismo en nuestro país, que surgió de las necesidades de los inmigrantes como sociedades de socorros mutuos, para atender a sus necesidades primarias en un país nuevo, analizar el ambiente social que tuvieron que enfrentar para radicarse en el país, que aportes realizaron más allá de la formación de mutualidades.

El mutualismo, desde sus formas más primitivas, aunque no es tema de este pronunciamiento, es entender que se trata de un sistema solidario de organización destinado a socorrer (por eso a las mutuales se las conoce también como asociaciones de socorros mutuos) a los desamparados y necesitados que hubiesen tenido la previsión de pensar en que en algún momento de sus vidas podrían requerir una ayuda. Al estudiar a las organizaciones sociales puede presentarse, frecuentemente, una confusión de roles, especialmente entre la mutualidad y la beneficencia, entre los sistemas de jubilación, pensiones, seguros y préstamos (oficiales o privados), y las prestaciones similares que realizan las mutuales a sus asociados. Un decreto de 1938 que fue el primer ordenamiento jurídico dado en la Argentina sobre las características y funcionamiento de las mutuales.

Sin embargo, se lo ha considerado como sujeto de derecho, cuando se confecciono la Escritura que se le transmitió el bien a través del Sindicato Unión de Mozos, situación jurídica que no se puede desconocer. Además, esta especial característica de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, permite distinguirla claramente de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO.

Por ello, comparto plenamente lo resuelto en las Disposiciones Nº 153/07 y Nº 182/07 de la Dirección del Registro Inmobiliario y en la Resolución 470/3 (ME), de fecha 06/05/2008, del Sr. Ministro de Economía de la Provincia. Evidentemente, las inscripciones registrales que se pretenden sean definitivas (Escritura N° 527 y Escritura N° 127), no cumplen con el principio del tracto sucesivo, que exige el art. 15 de la Ley Nº 17.801, porque no se ha cumplido con el requisito de legitimidad (titularidad del derecho a transmitir) en cabeza de la entidad otorgante de dichos actos, es decir, la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO.

Conforme ya se dejara establecido, dicha asociación civil es distinta de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN (titular del dominio del inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad), y no existe en autos ningún instrumento que permita sostener vínculo alguno entre ambas, ni tampoco que la institución dueña del inmueble haya resuelto cambiar su denominación, que significa modificar el acto constitutivo y hasta su naturaleza de asociación mutual; y tampoco existe acto alguno por el cual haya autorizado o resuelto la transmisión del dominio del inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. Dicha entidad no intervino en ninguno de los actos notariales que pretenden inscribirse, de modo definitivo, en el Rubro 6 de la Matricula N-45.133.

La Sra. Directora del Registro Inmobiliario decidió el rechazo de la inscripción de la Escritura N° 527 y la Escritura N° 127, ambas otorgadas por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, en ejercicio de sus facultades calificadoras.

Analizando el llamado Principio Registral de Legalidad, del que se deriva esa facultad calificadora, el destacado jurista tucumano Dr. Fernando J. López de Zavalía (“Curso Introductorio al Derecho Registral”, Editorial Víctor P. de Zavalía, Buenos Aires, 1983, págs. 386/402), determina el alcance que debe reconocerse a esta función calificadora del Registro Inmobiliario. Luego de desarrollar su crítica a la forma en la que el principio es desarrollado por los autores (defectos de Mutilación y Distorsión), elabora los conceptos de legalidad de “adentro o interna” (“normas que rigen la conducta del órgano controlante”) y de “afuera o externa” (“normas que rigieron la conducta controlada”), hace referencia a la legalidad primigenia (citando a García Pelayo: “El principio de legalidad significa que toda acción de la Administración o toda decisión de los Tribunales” han de ser una aplicación de la ley”), y sus complementos Principio de Supremacía Constitucional y Principio de Razonabilidad, extendiéndola también a los particulares. También analiza el concepto de calificación.

Al tratar la amplitud de la facultad calificadora, el autor citado, señala que “establecer hasta donde llega la función calificadora es algo que debe hacerse examinando cada ley registral”, y, en el caso de la Ley N° 17.801, destaca que “Ella surge, sin duda alguna, del art. 8 de la ley, pero deriva también de otros textos”; y entre ellos incluye el caso del tracto sucesivo, al señalar “6. El primer punto que quiero recordarles es el referido al tracto sucesivo. El documento, por válido que sea en todos los aspectos, puede encontrar un obstáculo (que la función calificadora pondrá de relieve) en razón de las reglas sobre el tracto”. Es decir que resulta ajustada a derecho la decisión de la Directora del Registro Inmobiliario, en cuanto, en ejercicio de su función calificadora, fundada en el Principio Registral de Legalidad, decidió rechazar la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 y la Escritura N° 127, por no cumplir con el requisito de tracto sucesivo previsto en el art. 15 de la Ley N° 17.801.

Siguiendo al mismo autor (en obra ya citada, págs.. 344/346), destaca que el Principio de Tracto Sucesivo “constituye un principio que domina toda la materia. … “El art. 15 se compone de dos partes. En la primera parte está lo que se llama el principio de identidad, que es propiamente el que regula el tracto sucesivo. Y en la segunda parte está la aplicación de la primera, que es el principio de continuidad. 1. “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figura en la inscripción precedente”. Allí tienen ustedes el principio de identidad. Para que pueda registrarse un derecho es preciso que el adquirente pueda invocar una filiación de tipo negocial o de tipo legal con el que antes figura inscripto en el Registro. El Registro se defiende. El Registro solo admite hijos de la sangre, quienes puedan comprobar que dentro del Registro mismo el derecho pertenece al autor. El Registro distingue entre aquello que se adecua con él y lo que discrepa con él. A lo que discrepa con él, el Registro lo rechaza. Y el segundo aspecto es el de continuidad, regulado en la segunda parte del art. 15. “De los asientos existentes en cada folio, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”. Significa esto que si se respeta el principio de identidad la consecuencia va a ser que cada anotación jurídica se refleje en el Registro con un asiento propio, exclusivo para esa mutación. De tal manera que al final, leyendo el folio, haya una serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena que va llevando al asiento final” (ob. cit., p. 345).

Y dicho autor concluye afirmando que “Tanto la identidad como la continuidad, son aspectos que hacen al Derecho Registral formal. Es decir, a la manera cómo se van a practicar los asientos; si el registro va a recibir o no va a recibir un documento; si lo va a asentar o no y de qué manera se va a practicar el asiento; al aspecto formal”. A continuación remite a la siguiente cita o nota al pie: “Señala Altarriba Sivilla: “Los principios hipotecarios y la propiedad horizontal”, en Rev. Crítica de Derecho Inmobiliario, n° 506, que este principio “puramente formal y adjetivo”, “tiene una doble actuación: positiva y negativa. Positiva, porque el titular inscripto es el único autorizado para disponer. Negativa, porque hay que rechazar todo acto que no venga de él”. (ob. cit., p. 346).

Resultando debidamente justificado el rechazo de la inscripción definitiva de la Escritura N° 527 (declaración de las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO de ser continuadores de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN) y la Escritura N° 127 (venta de un inmueble de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, otorgada por las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO al Sr. Gustavo Cueto), tal falta de inscripción en el Registro Inmobiliario genera la inoponibilidad de los actos instrumentados en ellas, respecto de terceros que no han sido parte ni han intervenido en sus otorgamientos (art. 2505 del Código Civil y art. 1893 del Código Civil y Comercial).

Por ello, no cabe otra conclusión que considerar que las Escrituras N° 527 y N° 127, otorgadas por las autoridades de la novel Asociación civil El HOGAR GASTRONOMICO son inoponibles a EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, e ineficaces para operar la transmisión del derecho real de dominio sobre el inmueble de calle Muñecas 757/61 de esta ciudad; dichos actos no tienen efecto alguno contra ésta; dichas escrituras le son inoponibles y nulas para transferir el dominio de un bien registrable inmueble como se pretendió.

En consecuencia, considero que la acción de nulidad de instrumentos públicos, Escrituras Nº 527 y Nº 127, más que nulas resultan inoponibles a la actora, la cual no intervino en modo alguno, y, por tanto ineficaces para transmitir el dominio al demandado Gustavo Cueto, ante la falta de legitimación del otorgante, ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, y nadie puede adquirir un derecho mayor al que tiene el que se lo transmite (art. 3270 del Código Civil, aplicable a la fecha de tales actos, y coincidente con el art. 399 del Código Civil y Comercial).

No habiéndose demostrado que la actora haya perdido la posesión del bien, antes de las escrituras referenciadas, especialmente la de venta, sino que fueron despojados con posterioridad a la venta, considero que la reivindicación es procedente.

La reivindicación es una acción real, que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella. (art. 2758 del CC). Conforme también lo determina el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación en su Sección 2° del Capítulo 2 del Título XIII, art. 2252.

De las consideraciones vertidas en los párrafos precedentes, surge claro que estamos frente a un supuesto en el que ambas partes presentan títulos de dominio emanadas de distintos enajenantes, pero el título del demandado emana de quien no es titular del derecho transmitido. Por ello, la cuestión debe resolverse por aplicación del artículo 2792 del Código Civil, según el cual debe ser preferido el que ostente el título emanado del verdadero propietario, lo que, en este caso sólo puede predicarse respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, es decir, la parte actora.

Por su parte, el actor acredita que adquirió su derecho de dominio, del anterior propietario, mediante Escritura N° 278 de fecha 23/05/1945, pasada ante el escribano Emilio Gauna, conforme surge del informe del Registro Inmobiliario de la Provincia, inscripto en la Matricula N-45.133, Capital Norte, ubicado en calle Muñecas 757/61 de esta ciudad. Tal adquisición, manifiestamente anterior a la posesión alegada por los demandados, genera, en favor del actor, la presunción de haber adquirido de quien era el verdadero propietario y poseedor del inmueble (art. 2790 del Código Civil), sin que tal haya sido desvirtuada por prueba alguna de los demandados. Por el contrario, según se señalara ut supra, considero acreditado la total inoponibilidad de los títulos invocados por los demandados, tanto la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO (Escritura N° 527), como el Sr. Gustavo Cueto (Escritura N° 127), en razón de no haber existido intervención o participación alguna de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.

En cuanto a la condición de subadquirente que invocara el demandado Gustavo Cueto, debemos considerar que estamos frente a un caso de adquisición de quién no es el verdadero titular del dominio, sin intervención alguna del verdadero dueño de la cosa; es decir, un caso de adquisición a non dominus.

Al analizar los caracteres de los Derechos Reales, y especialmente del dominio, se señala, como uno de ellos, el ius persequendi, es decir, la facultad de perseguir la cosa pese a las sucesivas enajenaciones que se realicen. Por definición, “la acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella”. Más allá de las críticas efectuadas a esta definición, queda claro que su objeto es recuperar la posesión perdida de manos de quien la cosa se encuentre.

Precisamente, lo que trataremos en este tema es saber si ese ius persequendi tiene límites o no; dicho en otras palabras, si el efecto reipersecutorio de la acción de reivindicación de inmuebles se detiene frente a determinados subadquirentes o no, y, en su caso, bajo qué requisitos; en definitiva, cuál es su alcance.

En este tema vamos a encontrarnos con el confronte de valores igualmente dignos de protección: el derecho de los propietarios, por una parte, y el de los terceros que adquieren de buena fe de quien, no siendo propietario, presenta la apariencia de tal; están en juego posibles conflictos entre los principios de la seguridad estática, que representa el derecho individual, y de la seguridad dinámica, que exige la seguridad del tráfico.

El principio general que rige las trasmisiones de derechos está consagrado en el artículo 3270 del Código Civil (que reproduce el art. 399 del Código Civil y Comercial), y se lo identifica con las primeras palabras de su formulación en latín: “nemo plus iuris”. Dicha norma establece que: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba; y, recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”.

Hasta se podría decir que éste constituye uno de los más relevantes principios generales del derecho, a los que habrá de acudirse analógicamente en los términos del art. 16 del Código Civil. Llevado al tema de los Derechos Reales este principio implica que para adquirir un derecho real es necesario adquirirlo de quien es titular de ese derecho, y, recíprocamente, que para transmitir un derecho real es imprescindible ser titular del mismo. Así, por ejemplo, en principio, quien recibe una cosa de quien no es dueño de ella no adquiere el derecho de dominio y queda expuesto a la acción de reivindicación existente en cabeza del verdadero dueño.

En este tema ha sido muy importante el efecto producido por la Reforma de la Ley N° 17.711, principalmente en los artículos 1051 y 2505 del Código Civil de Vélez Sarsfield, así como por el dictado de la Ley N° 17.801 de Registro Inmobiliario. Respecto del artículo 1051, incorpora un párrafo final que importa un cambio sustancial. El artículo queda redactado de la siguiente manera: “Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable.” La doctrina no ha sido pacífica en cuanto al alcance de esta reforma que tutela al subadquirente de un inmueble de buena fe y a título oneroso.

Por un lado, se considera que constituye una excepción al principio establecido por el artículo 3270, y normas que lo siguen, como, por ejemplo los artículos 738 (dación en pago de un inmueble) y 2601 (tradición traslativa de dominio). Por otro lado, se afirma que, en rigor de verdad, no podría afirmarse que el artículo 3270 establezca un principio contradictorio al del artículo 1051, pues cada uno tiene su ámbito de aplicación; el primero tiende a tutelar la seguridad estática, y el segundo la seguridad dinámica en el tráfico inmobiliario, para lo cual recepta la teoría de la propiedad aparente y el viejo adagio romanista según el cual el error común y generalizado constituye una fuente creadora de Derecho. La norma sienta un principio general de respecto a la apariencia jurídica, sobre la base de una buena fe legitimante, psicológica y moral.

Los requisitos para la protección de los subadquirentes derivan de los fundamentos que inspiran la solución dada en la norma. El título oneroso en el tercer adquirente se relaciona con el fundamento económico de tutela de la seguridad dinámica. En caso de conflicto de intereses, el Derecho debe optar por la seguridad de aquel interés que sea más digno de ser protegido, y, tal el caso del interés del adquirente de derechos, pues los actos de adquisición son la esencia de la vida comercial y la base del progreso; al adquirente que pone en movimiento la adquisición adopta una posición dinámica en oposición al titular que asume una postura estática tendiente a conservar el estado de cosas existente. Se trata de evitar que el subadquirente sufra un daño como consecuencia de la nulidad del título de su enajenante, en cuya validez confió, incluso a costa del menoscabo que pueda sufrir el verdadero propietario. La situación es distinta en caso de adquisición a título gratuito ya que el efecto retroactivo de la sentencia de nulidad, y consiguiente reivindicación, sólo lo priva de una ganancia que obtuvo sin sacrifico económico alguno; por eso, en este caso, el legislador opta por tutelar al verdadero propietario.

La exigencia de buena fe está vinculada con el fundamento moral de la norma, consistente en la necesidad de no defraudar a quien se comporta honestamente en el tráfico jurídico, coincidente con los sentimientos elementales de Justicia.

Y también están los que opinan que la reforma del artículo 1051 no ha modificado la situación anterior, entendiendo que los derechos del tercer adquirente de buena fe y título oneroso, que la norma deja a salvo, no son los derechos reales o personales transmitidos, por lo que procedería la reivindicación contenida en la primera parte de la misma, sino los derechos a obtener un resarcimiento o compensación.

Sin perjuicio de estas disidencias doctrinarias, cabe pasar a analizar si el art. 1051 del Código Civil (versión Ley N° 17.801), es aplicable al presente caso, atento que la parte demandada ha invocado ser subadquirente de buena fe y título oneroso.

Aunque obvio, es necesario destacar que debe darse la presencia de un tercero que sea subadquirente, es decir, adquirente del adquirente por acto nulo, por lo que entran en juego tres personas: el enajenante originario, su adquirente (por el acto nulo o anulable) y el subadquirente. En el presente caso, si bien el demandado Gustavo Cueto puede ser considerado como subadquirente, falta la figura del enajenante originario y el adquirente de ese enajenante originario. En efecto, conforme ya se dejara establecido, el enajenante del Sr. Gustavo Cueto, es decir, la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, no puede ser considerado un adquirente del titular registral, esto es EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, ya no existió instrumento ni negocio jurídico entre ambos, del cual pueda derivarse acto alguno de transmisión de dominio sobre el inmueble objeto de este proceso. Tampoco se dá el requisito de que medie un título nulo en virtud del cual el titular registral (EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN) haya transmitido el dominio al enajenante (ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO) del Sr. Cueto; la Escritura N° 527 no fue otorgada por el referido titular registral, sino, en forma unilateral, por la citada asociación civil. Por ello, se declaró su inoponibilidad e ineficacia respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN.

Si bien, la circunstancia señalada sería suficiente para desestimar la aplicación del art. 1051 del Código Civil, me permitiré efectuar algunas reflexiones respecto de los requisitos de título oneroso y buena fe.

La palabra “título” alude al acto o negocio del cual procede el derecho adquirido. En cuanto al carácter oneroso, cabe tomar el criterio fijado en el artículo 1139, para los contratos, y extenderlo analógicamente a los actos, de modo que habrá título oneroso (acto o negocio) cuando cada una de las partes reciba alguna cosa o ventaja de la otra. El valor de una debe tener un adecuado equilibrio o razonable proporción con el valor de la otra, por lo que no es suficiente que existan dos prestaciones recíprocas, sino que, además, deben ser equivalentes; de lo contrario se puede afectar el carácter oneroso del título. Pero no es necesario que la prestación a cargo del subadquirente haya sido totalmente cumplida (artículo 2780). Este requisito de onerosidad sólo es exigible respecto de la adquisición efectuada por el tercero tutelado, siendo indiferente la onerosidad o gratuidad del acto nulo o anulable de su transmitente.

En el presente caso, cabe advertir que, conforme se desprende de la escritura n° 127, respecto del precio pactado, por la venta efectuada por la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, al demandado Gustavo Cueto, es decir, el pago de los $ 200.000, la parte “vendedora declara tenerlo recibido con anterioridad a este acto de manos del comprador, en dinero en efectivo y a su entera satisfacción”; en tal supuesto pago hubo una clara violación a lo dispuesto por el art. 1° de la Ley 25.345 de “Prevención de la Evasión Fiscal”.

En efecto, la normativa citada, dispone que “No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1.000), o su equivalente en moneda extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el Boletín Oficial de la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina prevista en el artículo 8° de la presente, que no fueran realizados mediante: 1. Depósitos en cuentas de entidades financieras. 2. Giros o transferencias bancarias. 3. Cheques o cheques cancelatorios. 4. Tarjeta de crédito, compra o débito 5. Factura de crédito. 6. Otros procedimientos que expresamente autorice el Poder Ejecutivo Nacional”. Por tal motivo, el precio de la compra-venta, al superar el tope legal y no haber sido satisfecho a través de alguno de los medios autorizados, sino mediante la entrega de dinero en efectivo, cae en la órbita de aplicación del art. 1° de la Ley 25.345, y, en consecuencia, está privado de sus efectos entre las partes y terceros (MARIANI DE VIDAL, Marina, “El contrato de compraventa, el pago del precio y la transmisión del dominio de los inmuebles”, Lexis Nexis, cita online n° 1013/008445).

Esto implica la total y absoluta inoponibilidad respecto de EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, por lo que debe considerarse que dicho precio nunca fue abonado y, por tanto, no ha mediado una transmisión a título oneroso.

En lo que respecta a la buena fe, comparto y hago propia la opinión de quienes señalan que la inscripción en los registros inmobiliarios no convalida los títulos ni subsana sus vicios o defectos (artículo 4 – Ley N° 17.801), por lo que la mera inscripción del derecho a nombre del enajenante es insuficiente para acreditar la buena fe. La consulta del registro es presupuesto indispensable para poder alegar buena fe, pero no es suficiente esa buena fe registral. Para ser considerado de buena fe no basta con la creencia “sin duda alguna” sobre una realidad jurídica determinada (artículos 2356 y 4006), sino que será necesario que esa convicción vaya acompañada de un obrar diligente, prudente, cuidadoso y previsor (artículos 512 – omisión de diligencias que exigiere la naturaleza de la obligación, y que correspondiesen a las circunstancias de personas, tiempo y lugar, 902 –cuando mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos, y 1198 – buena fe contractual). Por ello se considera que la omisión del estudio de títulos (examen retrospectivo de los antecedentes del derecho transmitido a cargo de un experto – profesional del derecho) podría hacer presumir mala fe en el subadquirente, en los casos de tratarse de vicios susceptibles de ser conocidos mediante esa investigación (Guastavino). La buena fe resultaría de agotar todas las instancias posibles que pudieran permitir el conocimiento del vicio. La CSJN (Terrabón S.A. c/ Pcia. de Bs. As., 15/07/1997 – LL 1999-A-507) ha decidido que, aunque en el ámbito espacial en el que se otorgó la escritura no existiera en esa época obligación legal de los escribanos de efectuar el estudio de los títulos de propiedad antes de autorizar el otorgamiento de escrituras de transmisión de dominio, tal estudio es, al menos, necesario para que se configure en el adquirente del derecho real la buena fe, creencia que consiste en la impecable convicción de estar obrando con arreglo a Derecho, que constituye un presupuesto indispensable para obtener la protección de la ley.

En el presente caso, considero que, de haberse llevado a cabo un estudio de títulos hubiera sido inevitable advertir la inoponibilidad de la Escritura Nº 527, ya que no existía identidad entre sus otorgantes y la entidad perjudicada por dicho otorgamiento (EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN), así como la total ineficacia de dicho acto para modificar la titularidad registral del verdadero dueño del inmueble objeto de este proceso.

Y no puedo dejar de señalar también que, en la propia Escritura N° 127, el supuesto comprador, Sr. Gustavo Cueto, pese a ser de sentido común y fruto de la experiencia común, no haya advertido que la entidad enajenante, ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, no realizó la correspondiente asamblea extraordinaria a fin de autorizar la supuesta enajenación de un bien inmueble. La simple lectura de los documentos habilitantes de dicha escritura permite advertir que no se cita e invoca decisión asamblearia alguna, sino una simple Acta de Comisión Directiva Nº 3, de fecha 06/10/2006 (copia certificada obrante a fs. 279); y, la simple lectura del Estatuto de la asociación civil permite advertir que tal acto de disposición debe ser resuelto en asamblea extraordinaria (ver art. 18.8 del Estatuto que en copia certificada obra a fs. 924).

Lo expuesto respecto a la modalidad de pago del precio, así como las deficiencias en las atribuciones con las que actuaran los supuestos enajenantes, evidencian que el demandado Gustavo Cueto no ha actuado con la debida diligencia y previsión, evitando curiosamente actos que le hubieran permitido conocer que no estaba adquiriendo el bien inmueble en conformidad con el ordenamiento jurídico, y de quién no era propietario del mismo, ni tenía facultades para enajenarlo. Por ello concluyo que el demandado Gustavo Cueto no puede invocar buena fe.

Pero, por sobre todo lo expuesto, la mayor parte de la doctrina, en posición a la que adhiero, excluye del nuevo texto del artículo 1051, las llamadas transferencias a non domino de inmuebles, es decir, aquellas que se basan en actos o negocios en los que el verdadero propietario no interviene; esto puede suceder en diversos casos, como, por ejemplo, si una persona genera la apariencia de ser el propietario del bien mediante falsa identidad, o se utiliza un mandato falso o revocado, o, más grave aún, existe complicidad de un notario o escribano, y se otorga un título de transferencia a favor de un adquirente, que puede ser de buena o mala fe. Se han dado distintos argumentos para ello, pudiéndose señalar las siguientes teorías:

1) Acto Inexistente: Si el verdadero propietario no ha participado en la transferencia originaria, dicho acto, más que nulo o anulable, es inexistente, y el artículo 1051 CC sólo comprende los casos de nulidad o anulabilidad, por lo que no cabe aplicarlo frente a un acto inexistente; en estos casos, el subadquirente no está protegido a pesar de su buena fe y título oneroso, siendo alcanzado por la acción reivindicatoria del verdadero dueño (Borda – Llambías).

2) Acto Inoponible: Se sostiene que el artículo 1051 CC no protege al subadquirente de buena fe y título oneroso, en estos casos de adquisición a non domino, por la sencilla razón de que no hay autoría del verdadero propietario. El altar de la apariencia jurídica no puede levantarse en medida que lleve a superar, en materia de cosas inmuebles, la tutea que el artículo 2412 CC concede en materia de cosas muebles, y que no alcanza a las cosas robadas o perdidas. Detrás de la escritura falsificada hay un venta de cosa ajena que es inoponible al verdadero propietario, por su falta de toda autoría y participación (Alterini).

3) Acto de Nulidad Absoluta: Se afirma que la declaración de nulidad de actos jurídicos, afectados de nulidad absoluta, tiene efectos contra terceros adquirentes de buena fe y título oneroso, siendo inaplicable el artículo 1051 CC, pues, de lo contrario, se negarían normas legales y principios sustanciales que hacen al orden público y al interés general. Los actos jurídicos celebrados sin la intervención del verdadero propietario son actos afectados de nulidad absoluta, excluidos del artículo 1051 CC; lo contrario sería amparar la realización de actos ilícitos, de naturaleza penal, creando una inseguridad jurídica general. Además, en estos casos también debe considerarse de buena fe al verdadero propietario, por lo que, frente a un tercero también de buena fe, es lógico, razonable y justo preferir a quien es el titular del derecho, frente a quien pretende adquirirlo en base a un acto insanablemente nulo (Cortés).

4) Postura de Zannoni: Considera que el acto de transferencia a non domino es un acto nulo, frente al cual el propietario reivindica para sí el dominio del que ha sido privado por un acto ilícito: el despojo. Éste se consuma a través de un acto jurídico cuya nulidad interesa a quiénes intervinieron en él, y, eventualmente, a los terceros adquirentes, pero no al verdadero propietario que no otorgó ese acto. La reivindicación del verdadero propietario no está fundada en la invalidez o nulidad de la transferencia, en la que no intervino, sino en su derecho a poseer lo que le ha sido arrebatado a través de un acto ilícito de terceros, que actúa como medio para consumar el despojo. El régimen de los artículos 1050 a 1052 CC es extraño al verdadero propietario. Su reivindicación se basa en los artículos 2776 y 2777 CC. Por definición, el enajenante no propietario es de mala fe, por lo que, el subadquirente no se encontrará protegido aunque sea de buena fe y título oneroso. El artículo 1051 CC regula la situación de los adquirentes de buena fe y título oneroso ante la reivindicación que es consecuencia de la declaración de nulidad del acto originario. En cambio, en este caso, la reivindicación del verdadero propietario es la que provoca la nulidad del acto de transferencia a non domino; la reivindicación es lo principal.

Descartada la aplicación del artículo 1051, corresponde establecer que, el presente caso, debe ser resuelto en base a lo previsto y dispuesto en los artículos 2777 y 2778 del Código Civil. Adviértase que, mientras el artículo 1051 CC sólo requiere buena fe y título oneroso en el subadquirente, los artículos 2777 y 2778 CC contemplan también la buena o mala fe del enajenante.

En base a las consideraciones vertidas a lo largo de estos Considerandos, queda claro que el enajenante del Sr. Gustavo Cueto ha obrado con total mala fe, a sabiendas de que el inmueble de calle Muñecas Nº 757/65 de esta ciudad, no le pertenecía; inclusive, las autoridades de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO, realizaron tal acto de disposición sin contar con las facultades para ello, conforme sus propios Estatutos.

En consecuencia, considero que la acción de reivindicación debe prosperar respecto de la ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO y del Sr. Gustavo Cueto, porque nadie puede transmitir un derecho mayor que el que tiene, resultando totalmente inamisible la buena fe y título oneroso invocada por el Sr. Cueto frente a una adquisición efectuada de quien no era el verdadero propietario, habiendo su enajenante (ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO), actuado con manifiesta mala fe (art. 2777 y 2778 del Código Civil).

Esta solución es concordante con lo actualmente dispuesto en los artículos 392, 396, 399 y 2260 del Código Civil y Comercial, en cuanto expresamente disponen la inoponibilidad de los actos realizados sin intervención del titular del derecho, así como que, en tales casos, el subadquirente de un inmueble o cosa mueble registrable no puede ampararse en su buena fe y título oneroso.

La acción de daños y perjuicios no será objeto de decisión, en razón de no haberse acreditado los perjuicios ocasionados.

Atento al resultado arribado las costas se imponen a los demandados en su totalidad. Respecto a los daños y perjuicios que no han sido acreditados, ni fue tema discutido en esta acción, ni fijado el monto, ni la causa, no se imponen costas, desestimándose la misma.

Por ello,

R E S U E LV O:

I) DECLARAR la inoponibilidad al actor, EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORROS MUTUOS DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN, de la declaración efectuada en Acta y Escritura Pública 527, y la inoponibilidad y nulidad de la Escritura Nº 127, de venta del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripta en la matricula N-45.133 a favor de GUSTAVO CUETO.

II) HACER LUGAR a la demanda por reivindicación del inmueble ubicado en calle Muñecas 757/761, inscripto en la matricula N-45.133, perteneciente a la actora EL HOGAR GASTRONOMICO SOCIEDAD DE SOCORRO MUTUO DE LOS OBREROS GASTRONOMICOS DE TUCUMAN; en contra de ASOCIACIÓN CIVIL EL HOGAR GASTRONOMICO y de GUSTAVO CUETO; en consecuencia, condeno a los demandados a restituir al actor, en la persona de su Interventor DR. CARLOS GUIDO CATTANEO – Mat. Prof. Nº 2170, el inmueble referenciado, en el plazo de diez días de quedar firme y ejecutoriada la presente resolución, por lo considerado.

III) ABSOLVER de la presente acción a Silvina Mas, por lo considerado, con costas por su orden, conforme se consideran.

IV) COSTAS: a los demandados vencidos, conforme lo considerado.

V) RESERVAR pronunciamiento sobre honorarios para su oportunidad.

HAGASE SABER. 2058/08

Pedro Manuel Ramón Pérez

Juez Civil y Comercial Común VIII° Nom (p/T)

Actuación firmada en fecha: 24/11/2017